最全的房地產(chǎn)合同基本常識

房地產(chǎn)合同基本常識目錄第一部分房地產(chǎn)合同的四大基本功能………………1功能一：鎖定交易平臺……………1功能二：鎖定交易內(nèi)容……………2功能三：鎖定交易方式……………3功能四：鎖定假定處理……………4第二部分房地產(chǎn)合同的三大審查要點(diǎn)………………6要點(diǎn)一：審查合同的合法性………6要點(diǎn)二：審查合同的內(nèi)容條款……13要點(diǎn)三：審查合同的表述質(zhì)量……18第三部分房地產(chǎn)合同簽約實(shí)戰(zhàn)助手…………………21第四部分房地產(chǎn)合同簽約要點(diǎn)………28※ 第一節(jié)獲取土地合同簽約要點(diǎn)……………28※ 第二節(jié)融資合同簽約要點(diǎn)…………………33※ 第三節(jié)合作開發(fā)合同簽約要點(diǎn)……………35※ 第四節(jié)建設(shè)工程咨詢合同簽約要點(diǎn)………43※ 第五節(jié)建設(shè)工程施工合同簽約要點(diǎn)………49※ 第六節(jié)材料設(shè)備采購合同簽約要點(diǎn)………73※ 第七節(jié)廣告合同簽約要點(diǎn)…………………77※ 第八節(jié)銷售合同簽約要點(diǎn)…………………86※ 第九節(jié)物業(yè)管理合同簽約要點(diǎn)……………122※ 第十節(jié)商業(yè)地產(chǎn)合同簽約要點(diǎn)……………134第一部分房地產(chǎn)合同的四大基本功能房地產(chǎn)合同是指在土地使用權(quán)出讓或劃撥、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和物業(yè)管理過程中當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)合同是由特別法規(guī)定的合同，與合同法規(guī)定的合同相比具有主體物多樣性、標(biāo)的物特定性、標(biāo)的物轉(zhuǎn)移或生效要求特定條件等特征，但是無論是有名合同還是無名合同，也無論是連篇累牘的合同或是簡單扼要的合同，都能透過形形色色的表現(xiàn)形式看到合同的本質(zhì)，那就是書面合同的四大基本功能：鎖定交易平臺、鎖定交易內(nèi)容、鎖定交易方式、鎖定假定處理。合同通過不同的條款或是條款組合的方式體現(xiàn)著這四大基本功能。功能一：鎖定交易平臺房地產(chǎn)合同鎖定交易平臺的功能所要解決的是雙方所建合同的基本準(zhǔn)則，主要回答“誰和誰”以及基本秩序的問題。這個(gè)平臺除對當(dāng)事人分別是誰、應(yīng)當(dāng)具備什么資格加以明確外，并不解決交易中的實(shí)體和程序問題，它解決的僅僅是合同本身的基本準(zhǔn)則。但這個(gè)平臺鎖定了相關(guān)事務(wù)后，也明確了一些與交易有關(guān)的基本規(guī)范，并將不必要的麻煩引向有過錯(cuò)的一方。這一平臺的主要內(nèi)容有：第一，合同所屬類型、名稱；第二，交易各方的名稱、基本情況描述；第三，簽訂及履行合同的資格要求；第四，合同目的；第五，本合同中術(shù)語的含義；第六，合同生效的條件、失效條件；第七，合同與其他文件、附件沖突時(shí)的解釋順序；第八，合同本身的份數(shù)、各方持有數(shù)量；第九，爭議解決的程序、管轄機(jī)構(gòu)的約定。由此可見，這一平臺僅解決合同本身的基本規(guī)則問題?！鶎＜姨崾荆簾o名合同是指《合同法》分則明文規(guī)定的15類合同之外的合同。無名合同包括中國其他有關(guān)法律已經(jīng)明確規(guī)定的和雖實(shí)際存在、但尚待法律來規(guī)定的這兩類合同。功能二：鎖定交易內(nèi)容合同法調(diào)整范圍內(nèi)的交易，其內(nèi)容不是產(chǎn)品就是服務(wù)。因此房地產(chǎn)合同在鎖定了“誰和誰”的問題后，下一個(gè)需要鎖定的便是合同雙方要交易的內(nèi)容。這一功能主要是明確雙方交易的是什么產(chǎn)品或服務(wù)、產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量及價(jià)格、產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。為實(shí)現(xiàn)此功能，就必須解決如下問題：第一，所要交易的是何種產(chǎn)品或服務(wù)；第二，產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；第三，產(chǎn)品或服務(wù)的規(guī)格、數(shù)量、計(jì)量單位；第四、價(jià)格是否明確、價(jià)格中揚(yáng)哪些內(nèi)容；第五，備品備件或附加的其他服務(wù)；第六，資料的提供或權(quán)利的許可、轉(zhuǎn)讓等。從上述內(nèi)容可以看出，這一功能解決的是合同雙方要“干什么”的問題，并不涉及如何完成交易。功能三：鎖定交易方式這一功能是鎖定交易的完成程序，確保合同按意愿實(shí)現(xiàn)。即在解決了“干什么”的問題后再解決“怎么干”的問題。其內(nèi)容圍繞產(chǎn)品或服務(wù)的提供時(shí)間、提供地點(diǎn)、過程要求、驗(yàn)收方法等，其目的是明確各自所需要的產(chǎn)品或服務(wù)以何種形式實(shí)現(xiàn)，為實(shí)現(xiàn)此功能，主要需要解決如下問題：第一，產(chǎn)品或服務(wù)提供的時(shí)間、地點(diǎn)、批次及每批數(shù)量；第二，裝卸方式、運(yùn)輸方式、貯存方式、保險(xiǎn)及費(fèi)用承擔(dān)方式、交接方式；第三，說明資料、備品備件的要求及提供方式；第四，對質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)及程序，包括異議的處理方式、程序；第五，結(jié)算費(fèi)用類別、程序、付款方式及期限、發(fā)票種類及提供方式；第六，售后服務(wù)的內(nèi)容、期限、提供方式、費(fèi)用承擔(dān)；第七，履行的擔(dān)保方式、種類、范圍、期限；第八，雙方的指定聯(lián)系人、指定的聯(lián)系方式；第九，通知與送達(dá)的方式、方法；第十，包裝物或周轉(zhuǎn)用品的承擔(dān)及回收方式；第十一，雙方對合同履行的其他特別約定。由上述內(nèi)容可以看出，這一功能只約定在正常情況下如何實(shí)現(xiàn)交易的問題。功能四：假定鎖定處理僅僅約定了“誰和誰”、“干什么”、“怎么干”還是不夠的。因這這些內(nèi)容都是在正常履行情況下需要的內(nèi)容，對于履行過程中可能出現(xiàn)的非正常情況無能為力。為了確保交易的安全，必須約定出現(xiàn)違約或非違約的特殊情況影響合同正常履行時(shí)的處置辦法、以約束雙方的行為并為問題的處理建立基本秩序。因此，這一功能是解決“出了意外怎么辦”的問題。這一功能的主要內(nèi)容如下：1、確定違約行為內(nèi)容除非對違約的范圍另有約定，否則只要是未完全按合同履行，無論是全部還是部分均屬違約，包括履行時(shí)間、履行地點(diǎn)、履行人、履行內(nèi)容、履行方式、履行要求等方面的約定。也就是說，在合同的任何方面未按“5W1H”（When、Where、Who、What、Why、How）的要求履行便構(gòu)成違約，具體可以分為質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格品種、包裝、交付批次、交貨地點(diǎn)及方式、交貨期限、付款金額與方式等條款，既包括實(shí)體問題也包括程序問題。2、明確違約責(zé)任范圍對于違約責(zé)任范圍的約定可以采用金額確定的方式，即以定金、固定金額或固定比例的違約金等方式承擔(dān)違約責(zé)任，或以其他的內(nèi)容確切的方式，如以特定物承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同中未能以這類方式確定違約責(zé)任，則損失賠償、可得利益賠償?shù)染毤s定具體的范圍甚至計(jì)算方法。不同類型的合同因違約造成的損失、可得利益均有不同，甚至同一類型的合同也會因標(biāo)的物不同、金額不同、交易目的不同而造成違約損失的不同，因而違約責(zé)任的范圍要根據(jù)具體的合同加以預(yù)見并約定?？傮w而言，無論直接損失、間接損失均可以約定計(jì)算范圍、計(jì)算方式，并通過適當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式使損失變得可以預(yù)見，以符合合同法對損失預(yù)見的規(guī)定。必要時(shí)，合同目的條款或違約責(zé)任條款中可以約定處理違約責(zé)任的原則。3、規(guī)定責(zé)任承擔(dān)方式承擔(dān)違約責(zé)任的方式按合同法規(guī)定有違約金、定金、賠償損失（含可得利益損失），還包括解除或繼續(xù)履行。要使違約責(zé)任有明確的依據(jù)，就需要針對各類違約情形一一進(jìn)行約定，并根據(jù)不同違約行為的危害結(jié)果分別設(shè)定承擔(dān)方式。這一部分內(nèi)容概括起來就是任何一方全部或部分未按合同約定履行應(yīng)如何處理，以及約定由合同以外的第三人履行后，該第三人未全部或部分履行應(yīng)如何處理。可細(xì)分為以下兩個(gè)方面：（1）履行合同主要義務(wù)不合格第一，履行地點(diǎn)、履行方式、運(yùn)輸方式、履行時(shí)間未按合同約定履行；第二，履行的產(chǎn)品或服務(wù)在品種、數(shù)量、規(guī)格等方面與約定不符；第三，產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量與約定不符；第四，資料或證明文件提供的時(shí)間、內(nèi)容未按約定或法律規(guī)定；第五，未按法律規(guī)定或約定及時(shí)清點(diǎn)、驗(yàn)收、簽署文件；第六，未按約定金額、時(shí)間、方式付款；第七，未按約定提供備品備件、專用工具、專用軟件；第八，未按約定提供后續(xù)的售后服務(wù)；第九，未按約定轉(zhuǎn)讓知識產(chǎn)權(quán)或提供使用許可。（2）履行合同輔助義務(wù)不合格第一，履約擔(dān)保的種類、范圍、期限等內(nèi)容不符合合同約定；第二，保險(xiǎn)的費(fèi)用承擔(dān)、手續(xù)辦理未按合同約定履行；第三，未按約定通知、送達(dá)、提出異議、答復(fù)、簽收；第四，開具發(fā)票或收據(jù)不合格；第五，違反保密條款；第六，未按約定附贈產(chǎn)品、提供免費(fèi)服務(wù)；第七，未按雙方的其他特別約定履行；第八，未按法律或合同約定提供優(yōu)先權(quán)。4、約定特殊情況影響合同履行時(shí)的處理辦法第一，履行期間政府行為、政策法規(guī)變化影響履行時(shí)如何處理；第二，市場急劇變化、不可抗力、無法控制的疫情影響合同履行時(shí)如何處理；第三，合同一方的主體資格不符合合同約定時(shí)的處理；第四，合同無效時(shí)對于損失的計(jì)算范圍、計(jì)算方式；第五，履行中合同解除的條件、方式、后果；第六．產(chǎn)品或服務(wù)造成合同以外其他方的人身或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)的責(zé)任承擔(dān)；第七，當(dāng)事人發(fā)生重大事件可能對履行產(chǎn)品影響時(shí)的處理；第八，合同出現(xiàn)約定不明情況。從以上分析可知，合同的四大基本功能項(xiàng)下的功能模塊已經(jīng)涵蓋了合同的所有條款，代表這些功能模塊的條款或條款組合共同構(gòu)成了合同。第二部分房地產(chǎn)合同的三大審查要點(diǎn)房地產(chǎn)合同審查是指從法律方面對房地產(chǎn)合同進(jìn)行的法律把關(guān)，是房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同之前的必經(jīng)程序。通過對房地產(chǎn)合同進(jìn)行法律審查，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)合同中的某些問題，減少和避免在履行合同過程中產(chǎn)生不必要的分歧和爭議，提高合同履約率，即使因?yàn)槟承┨厥庠虬l(fā)生了違約或者爭議的情況，也可以比較順利地解決問題，得到必要的補(bǔ)償，避免或減少損失的發(fā)生。房地產(chǎn)合同的審查可以從合法性、內(nèi)容、表述質(zhì)量三大方面入手。房地產(chǎn)合同審查 房地產(chǎn)合同審查審查合同的合法性審查審查合同的合法性審查合同的內(nèi)容條款審查合同的表述質(zhì)量審查內(nèi)容條款的完整性審查內(nèi)容條款的實(shí)用性審查內(nèi)容條款的明確性審查合同簽訂程序是否合法審查合同審查內(nèi)容條款的完整性審查內(nèi)容條款的實(shí)用性審查內(nèi)容條款的明確性審查合同簽訂程序是否合法審查合同內(nèi)容是否合法審查合同形式是否合法審查合同主體是否合法審查語言表達(dá)的精確度審查整體思維的嚴(yán)謹(jǐn)度審查結(jié)構(gòu)體系的清晰度要點(diǎn)32121343213212134321一：審查合同的合法性房地產(chǎn)合同涉及到很多法律問題，審查房地產(chǎn)合同的合法性就是審查房地產(chǎn)合同能否受到法律的保護(hù)，具體應(yīng)從以下四個(gè)方面著手。專家提示：某些交易會出現(xiàn)來自合同另一方的限制，如招投標(biāo)過程中發(fā)標(biāo)方對合同主體注冊資金的限制。一、審查合同主體是否合法合同的主體是依據(jù)合同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同當(dāng)事人。審查合同主體是否合法就是審查合同當(dāng)事人的主體資格是否合法，也就是審查當(dāng)事人是否具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊資本、經(jīng)營范圍、專業(yè)資質(zhì)、業(yè)務(wù)許可等。受到法律保護(hù)的房地產(chǎn)合同，最起碼的一點(diǎn)是合同主體資格合格。（一）對法人的資格審查對法人資格審查主要從以下五方面進(jìn)行：第一，是否依法成立；第二，有沒有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；第三，是否有自己的名稱、組織結(jié)構(gòu)和場所；第四，對合同約定的內(nèi)容是否在其經(jīng)營范圍內(nèi)；第五，是否能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。判斷一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織是否具有法人資格，主要是看其是否有國家工商行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。（二）對非法人單位的資格審查非法人單位是指未取得法人資格，但依法定程序和條件取得營業(yè)執(zhí)照，法律允許其從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的組織。對這類組織，應(yīng)審查其是否按規(guī)定登記并取得營業(yè)執(zhí)照。有些法人單位設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)或經(jīng)營單位，可以在授權(quán)范圍內(nèi)，以其所從屬的法人單位的名義簽訂合同，產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)由該法人單位承受，對這類組織，主要審查其所從屬的法人單位的資格及其授權(quán)。（三）對外方當(dāng)事人的資格審查對方當(dāng)事人如果是外國的企業(yè)、組織，對其主體資格的審查更應(yīng)該慎重，應(yīng)搞清其法律地位和性質(zhì)。審查的內(nèi)容主要有三項(xiàng)：第一，該企業(yè)或組織是否合法存在；第二，法定名稱、地址、法定代表人姓名、國籍以及企業(yè)或組織注冊地；第三，企業(yè)是有限公司還是無限公司，是否具備法人條件。風(fēng)險(xiǎn)防范：合同當(dāng)事人條款常見的錯(cuò)誤有：當(dāng)事人名稱不一致、不完全、錯(cuò)誤或矛盾；合同名稱與實(shí)質(zhì)內(nèi)容不符、時(shí)間簽署前后不一致；地址、法定代表人有錯(cuò)誤等。（四）對自然人個(gè)人的資格審查對自然人的資格審查主要是對自然人的自然狀況的了解，確定其是否具有相應(yīng)的民事行為能力。如果該自然人所簽合同是依法不能獨(dú)立訂立的合同，應(yīng)及時(shí)取得該自然人的法定代理人的追認(rèn)。（五）對保證人的資格審查合同的簽訂要求有保證人擔(dān)保時(shí)，還應(yīng)審查保證人主體資格的合法性。首先，作為保證人必須具有民事行為能力；其次，保證人必須具有代為清償債務(wù)的能力；最后，保證人還必須符合以下規(guī)定：第一，國家機(jī)關(guān)不得作為保證人，但是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外；第二，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體不得作為保證人；第三，企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)（除有書面授權(quán)）、職能部門不得作為保證人。（六）對代訂立合同的代理人的資格審查所謂代訂立合同是指代理人在授權(quán)范圍內(nèi)以被代理人的名義與第三人簽訂合同，所簽訂合同的法律后果由被代理人承擔(dān)。因此，在審查合同時(shí)一定要審查代理人的代理身份和代理資格，即是否有被代理人簽發(fā)的授權(quán)委托書，其代理行為是否超越了授權(quán)范圍，是否在授權(quán)期限內(nèi)簽訂合同，最后審查其代理權(quán)是否超出了代理權(quán)限。二、審查合同形式是否合法合同的形式應(yīng)當(dāng)符合要求。當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。如果法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。例如《合同法》規(guī)定：融資租賃合同、建設(shè)工程合同、借款合同（自然人借款另有約定的除外）、抵押合同、質(zhì)押合同等，應(yīng)以書面形式訂立合同。如果當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，也應(yīng)當(dāng)采用書面形式。如果法律、法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書面形式的，當(dāng)事人未采取書面形式，但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。同樣，采用合同形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對立接受的，該合同也成立。有些情況，同一個(gè)合同采用不同的形式，其法律后果是不一樣的。例如，對于一般的贈與合同，贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，但是對于經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不得隨意撤銷贈與。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，合同都是比較重大、復(fù)雜的，一般也不是即時(shí)清結(jié)的，所以應(yīng)該盡量用書面形式。三、審查合同內(nèi)容是否合法企業(yè)簽訂合同，是為了達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)目的。審查合同條款內(nèi)容是否合法，其實(shí)就是要審查合同條款或者內(nèi)容是否違反國家的法律法規(guī)，是否構(gòu)成無效的情形?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定了合同無效的五種情形：第一，一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的；第二，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；第三，以合法形式掩蓋非法目的的；第四，損害社會公共利益的；第五，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。只有合法的合同才能受到法律的保護(hù)，因此，在審查合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析合同所涉及的法律關(guān)系，判斷是否存在導(dǎo)致合同被認(rèn)定為無效的情形，并認(rèn)真分析合同無效情況下產(chǎn)生的法律后果。合同內(nèi)容是否合法，是企業(yè)合同審查中最重要的內(nèi)容。對于任何需要審查的合同，不論合同的標(biāo)題是如何表述的，首先應(yīng)當(dāng)通過閱讀整個(gè)合同的全部條款，準(zhǔn)確把握合同項(xiàng)年所涉法律關(guān)系的性質(zhì)，以確定該合同所適用的法律法規(guī)。在審查合同前，必須認(rèn)真查閱相關(guān)的法律法規(guī)及司法解釋。同時(shí)，注意平時(shí)收集有關(guān)的合同范本，盡量根據(jù)權(quán)威部門推薦的示范文本，并結(jié)合法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審查?！鶎＜姨崾荆簩彶楹贤瑑?nèi)容是否合法、合理、可行，要不要修改、應(yīng)當(dāng)怎樣修改，需要尋找肯定或者否定的法律依據(jù)、司法實(shí)踐依據(jù)和經(jīng)濟(jì)依據(jù)。審查有名合同，要看合同法總則和分則對該合同的專門規(guī)定；審查無名合同，更要審慎行事。四、審查合同簽訂程序是否合法第一，審查合同是否需要經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或登記，如須經(jīng)批準(zhǔn)或登記，是否履行了批準(zhǔn)或登記手續(xù)。第二，如果合同中約定須經(jīng)公證后合同方能生效，應(yīng)審查合同是否經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證。第三，如果合同附有生產(chǎn)期限，應(yīng)審查期限是否屆至。第四，如果合同約定第三人為保證人的，應(yīng)審查是否有保證人的簽名或蓋章；采用抵押方式擔(dān)保的，如果法律規(guī)定或合同約定必須辦理抵押物登記的，應(yīng)審查是否辦理了登記手續(xù)；采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，在按照合同中約定的質(zhì)物交付時(shí)間，審查當(dāng)事人是否按時(shí)履行了質(zhì)物交付的法定手段。第五，審查合同雙方當(dāng)事人是否在合同上簽字或蓋章；簽名或印章上的企業(yè)名稱是否和當(dāng)事人姓名或者名稱一致；簽字人是否是企業(yè)法定代表人或其授權(quán)代表；簽字蓋章的方式是否符合法律規(guī)定或合同的約定等。要點(diǎn)二：審查合同的內(nèi)容條款一、審查內(nèi)容條款的明確性有些合同條款因?yàn)楸硎龊磺寤蚴悄＠鈨煽桑鐚Ξa(chǎn)品的描述不明確，對雙方的權(quán)利和義務(wù)約定不明確，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛或是給糾紛產(chǎn)生后的處理帶來難題。各條款內(nèi)容應(yīng)具體、明確、切實(shí)可行，避免因合同條款過于簡單、抽象、原則，給履行帶來困難，為以后發(fā)生糾紛埋下種子，以買賣合同為例分析：第一，雙方名稱（或姓名）和住所。應(yīng)列明當(dāng)事人的全稱、地址、電話、開戶銀行以及賬號。第二，標(biāo)的。動產(chǎn)尖標(biāo)明名稱、型號、規(guī)格、品種、等級、花色等；不易確定的無形財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)、工作成果等描述要明確、明白；不動產(chǎn)應(yīng)注明名稱和坐落地點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范：合同條款中如有不清楚或者含糊的條款，應(yīng)與合同經(jīng)辦人、起草人甚至對方進(jìn)行溝通，做出明確的解釋和說明。第三，數(shù)量。數(shù)量要清楚、明確，計(jì)量單位、方法和工具符合國家或者行業(yè)規(guī)定。第四，質(zhì)量，國家有強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，要明確標(biāo)準(zhǔn)代號全稱?？赡苡卸喾N適用標(biāo)準(zhǔn)的，要在合同明確適用哪一種，并明確質(zhì)量檢驗(yàn)的方法、責(zé)任期限和條件、質(zhì)量異議期限和條件等。第五，價(jià)款或報(bào)酬。合同明確規(guī)定價(jià)款或報(bào)酬數(shù)額、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方式和程序。第六，履約期限、地點(diǎn)或方式。履約期限要具體明確，地點(diǎn)尖冠以省、市、縣名稱，交付標(biāo)的物方式、勞務(wù)提供方式和結(jié)算方式應(yīng)具體、清楚。第七，違約責(zé)任。應(yīng)明確規(guī)定違約責(zé)任，賠償金數(shù)額或具體計(jì)算方法。第八，解決爭議的方法。選擇訴訟或者仲裁其中之一作為爭議解決方法，不要出現(xiàn)既由法院管轄又由仲裁機(jī)構(gòu)裁決，也不要出現(xiàn)“由法院管轄或者仲裁機(jī)構(gòu)仲裁”的條款。約定通過法院訴訟解決的，還可以約定管轄法院；約定由仲裁機(jī)構(gòu)裁決的，應(yīng)寫明具體仲裁機(jī)構(gòu)名稱。第九，合同生效條款。一般應(yīng)當(dāng)寫明：“合同自合同雙方（或者各方）法定代表人（或者授權(quán)代表）簽字并加蓋單位公章（合同專用章）之日起生效。”如合同有固定期限的，還應(yīng)當(dāng)寫明：“本合同有效期自某年某月某日至某年某月某日止?！睂τ诜煞ㄒ?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)或者登記后生效的，或者合同約定須經(jīng)公證等生效條件的，應(yīng)當(dāng)在合同中寫明并及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。第十，清潔文本條款。合同中應(yīng)當(dāng)寫明：“本合同正文為清潔打印文本，如雙方對此合同有任何修改及補(bǔ)充均應(yīng)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。合同正文中任何非打印的文字或者圖形，除非經(jīng)雙方確認(rèn)同意，不產(chǎn)生約束力?！痹诤炇疬^程中，應(yīng)注意：當(dāng)合同中有清潔文本條款時(shí)，合同中的所有條款文字與數(shù)字（簽署人簽字、時(shí)間簽署與蓋章除外）均應(yīng)當(dāng)事先打印完成，不得在合同簽字過程中出現(xiàn)合同正文里有手寫或者空白未填寫的情況存在。其中，前8項(xiàng)是《合同法》第十二條列出的內(nèi)容。合同審查時(shí)重點(diǎn)關(guān)注違約責(zé)任的約定是否清楚、完整、公平，是否嚴(yán)重?fù)p害一方利益或者存在陷阱。下面再以權(quán)利、義務(wù)的明確性為例進(jìn)行分析。權(quán)利、義務(wù)明確并不僅僅是指各類功能條款要齊備，對于什么行為屬于違約到違約如何制裁、責(zé)任歸于哪一方等條款都要非常明確。違約責(zé)任的可識別性義務(wù)的可識別性違約責(zé)任的可識別性義務(wù)的可識別性約定違約金占某一基數(shù)的具體比例約定違約后支付的具體金額約定違約后計(jì)算損失的范圍履行方式的可識別性義務(wù)主體的可識別性對象范圍的可識別性履行時(shí)間的可識別性約定違約金占某一基數(shù)的具體比例約定違約后支付的具體金額約定違約后計(jì)算損失的范圍履行方式的可識別性義務(wù)主體的可識別性對象范圍的可識別性履行時(shí)間的可識別性21233412123341（一）3232432111審查語言表達(dá)的精確度審查整體思維的嚴(yán)謹(jǐn)度審查結(jié)構(gòu)體系的清晰度審查內(nèi)容條款的完整性審查內(nèi)容條款的實(shí)用性審查內(nèi)容條款的明確性審查合同主體是否合法審查合同形式是否合法審查合同內(nèi)容是否合法審查合同簽訂程序是否合法義務(wù)的可識別性3232432111審查語言表達(dá)的精確度審查整體思維的嚴(yán)謹(jǐn)度審查結(jié)構(gòu)體系的清晰度審查內(nèi)容條款的完整性審查內(nèi)容條款的實(shí)用性審查內(nèi)容條款的明確性審查合同主體是否合法審查合同形式是否合法審查合同內(nèi)容是否合法審查合同簽訂程序是否合法義務(wù)的履行應(yīng)具有可識別性，否則交由法院進(jìn)行判定，其成本和代價(jià)都顯得過高。1、履行時(shí)間的可識別性在這一問題上最典型的常見錯(cuò)誤是延期履行與不履行的區(qū)分。許多采購合同雖然約定了延期交貨和未能交貨的不同制裁，但“延期交貨”與“未能交貨”在時(shí)間上沒有度的界限，容易糾纏不清。只有使兩種違約通過天數(shù)上的“度”加以區(qū)分，時(shí)間上才有可識別性。2、履行方式的可識別性這類約定一般適用于對質(zhì)量進(jìn)行鑒定的方法、程序，以解決糾纏不清的扯皮問題，也適用于履行方式上，特別是對于有特別要求的履行方式，如恒溫運(yùn)輸?shù)确矫妗?、義務(wù)主體的可識別性按《合同法》的規(guī)定，如果未有特別約定，將視為履行合同的義務(wù)只能由當(dāng)事人自行履行而不得由他人代勞。此外，還有指定代表或代理人的問題，這些都需要明確身份及權(quán)限。4、對象范圍的可識別性合同的目標(biāo)雖然各式各樣，但總體來說圍繞的中心內(nèi)容一般只有兩種，即產(chǎn)品或服務(wù)。因而在合同中需要區(qū)分產(chǎn)品與彼產(chǎn)品、此服務(wù)與彼服務(wù)；特別是在充分競爭的市場中，同一類產(chǎn)品可能有多種品牌、多種規(guī)格，而其市場前景等均是不同的，因此要確定其惟一性。（二）違約責(zé)任的可識別性違約責(zé)任的可識別性是指在安排合同條款時(shí)，必須能夠非常明確地依法依照約定判斷什么是違約?；蛘哒f就是為是否違約一個(gè)界限標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)判斷某一方的某類行為是否屬于違約行為。如果連哪些以利于違約無法判定，追究違約責(zé)任只能是空話。違約責(zé)任可識別性條款起了交通信號燈的作用，不僅用于建立秩序，也同時(shí)用于判定標(biāo)準(zhǔn)。因此，對于合同中所提及的任何一種違約行為，均要有專門的辦公室標(biāo)準(zhǔn)及制裁措施，使合同條款成為一張疏而不漏的網(wǎng)、一個(gè)有機(jī)的體系。在實(shí)踐中，許多合同中都約定“任何一方違約均須依法承擔(dān)違約責(zé)任”，這實(shí)際上沒有多大意義。一方面，違約要承擔(dān)違約責(zé)任是法定的，無須約定；另一方面，《合同法》中對于違約的制裁，基本上都授權(quán)當(dāng)事人自行約定，沒有約定往往無法得到充分保護(hù)。如果沒有如何識別違約、如何承擔(dān)違約責(zé)任的約定，則既未將法律所賦予的約定權(quán)用足，也未能對違約行為和違約責(zé)任的界定提供幫助，根本達(dá)不到通過合同約束雙方行為的目的，這樣的約定也就形同虛設(shè)。違約責(zé)任的可識別性可從以下幾個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)防范：對于所有不明確的、可能需要用“合理”來解釋的合同環(huán)節(jié)，應(yīng)通過細(xì)化的方式加以明確，從而消除需要用“合理”進(jìn)行解釋的機(jī)會，使“合理”具有可識別性。1、約定違約后計(jì)算損失的范圍在利用這一方式約定損失范圍時(shí)，應(yīng)將處理違約事項(xiàng)而產(chǎn)生的調(diào)查費(fèi)、律師代理費(fèi)等費(fèi)用充分考慮后全部劃入損失范圍，以便在違約發(fā)生時(shí)由違約方承擔(dān)損失責(zé)任。特別是律師費(fèi)問題，目前通行的做法是合同中有了約定即可受到法律保護(hù)，但律師費(fèi)的計(jì)算金額有不確定性，如果可能則應(yīng)進(jìn)一步加以約定，以便在訴訟中取得法院的支持。2、約定違約后支付的具體金額用“約定違約后支付的具體金額”這種方式約定違約責(zé)任，其特點(diǎn)是簡單明了、舉證成本低，但也有其缺點(diǎn)，就是過高的違約金可能會導(dǎo)致對方提起訴訟要求法院予以減少，因此要把握好具體的尺度。3、約定違約金占某一基數(shù)的具體比例“約定違約金占某一基數(shù)的具體比例”這一方式與前一方式本質(zhì)相同但比前一方式靈活，并會隨基數(shù)的變化而變化，可以隨損失的大小而索賠不同的金額，但如果過高也可能受到審判機(jī)關(guān)的調(diào)整。（二）審查內(nèi)容條款的實(shí)用性審查合同是，要根據(jù)交易目的、合同類型、對方當(dāng)事人特點(diǎn)、合同背景等情況，對可能發(fā)生的問題加以前瞻性的預(yù)見并形成實(shí)用性的條款。1、根據(jù)特有的風(fēng)險(xiǎn)增加實(shí)用條款如房地產(chǎn)商與廣告公司簽訂戶外廣告合同。戶外廣告牌因年久失修或風(fēng)力作用可能導(dǎo)致墜落、倒塌、脫落，造成人身或財(cái)產(chǎn)損害。在訂立廣告合同時(shí)，開發(fā)商就必須與廣告發(fā)布者或廣告代理人明確約定管理義務(wù)人是誰，由誰來承擔(dān)這些責(zé)任，否則有可能卷入到不必要的爭議中去。2、根據(jù)違約的特點(diǎn)增加實(shí)用條款還是以廣告為例，因?yàn)榉康禺a(chǎn)廣告的發(fā)布與各種市場營銷活動有緊密的聯(lián)系，廣告的錯(cuò)發(fā)、漏發(fā)、少發(fā)都可能對促銷活動形成影響，甚至造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，因此，應(yīng)把這種情況考慮進(jìn)去。3、根據(jù)產(chǎn)品的特性增加實(shí)用條款在承攬合同中，由于產(chǎn)品的特性或是驗(yàn)收的計(jì)量手段等原因，都會存在一定的誤差，合同中應(yīng)約定驗(yàn)收的計(jì)算手段，及誤差的正常范圍等。專家提示：所審合同與國家合同示范文本、行業(yè)推薦的合同示范文本、企業(yè)的合同范本在條款和內(nèi)容上有重大差別的，應(yīng)分析或者詢問原因。4、根據(jù)對方的情況增加實(shí)用條款對于長期客戶，即使產(chǎn)生爭議，往往也能很好地得到解決，但是對于新客戶，則必須有針對性地增加防范性的條款。（三）審查內(nèi)容條款的完整性合同條款的欠缺雖然不會對合同的成立、合同的效力等問題產(chǎn)生影響，卻會對合同的履行，合同當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)帶來消極的影響。在合同訂立的過程中，缺乏對合同內(nèi)容全面、審慎的把握，所簽的合同條款不齊全，內(nèi)容不全面，將為合同的履行埋下隱患。所以，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，不僅應(yīng)注意對合同必備條款的約定，還應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)合同的類型、雙方當(dāng)事人的具體情況對與合同有關(guān)的其他條款做出全面的約定。合同文件本身可分為三部分：開頭（合同名稱、編號、雙方當(dāng)事人和簽字條款）、正文（第一條至最后一條）、簽署部分（即雙方簽字蓋章和簽署時(shí)間），要審查一份合同是否具備這三部分，這三部分是否完整，是否有前后矛盾的地方?！逗贤ā返谑l規(guī)定了合同一般應(yīng)當(dāng)具備的基本條款。第一，當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；第二，標(biāo)的；第三，數(shù)量；第四，質(zhì)量；第五，價(jià)款或者報(bào)酬；第六，履行期限、地點(diǎn)和方式；第七，違約責(zé)任；第八，解決爭議的方法。要點(diǎn)三：審查合同的表述質(zhì)量合同的表述質(zhì)量不單是指語言表達(dá)的精確度，還包括整個(gè)合同結(jié)構(gòu)體系的清晰度及整體思維的嚴(yán)謹(jǐn)度。一、審查結(jié)構(gòu)體系的清晰度完美的合同必須具備明晰的結(jié)構(gòu)體系，使人一眼能清楚制作者的思路，理解制作者的目的，即使不看具體內(nèi)容也能大致看出合同是否完備。有些合同不顧篇幅的長短，既不劃分章節(jié)，也不設(shè)置標(biāo)題，給合同的審查人為地設(shè)置了障礙。標(biāo)題體系不僅是合同條款內(nèi)容的標(biāo)志，更是制作者對合同不同內(nèi)容歸類和安排思路的體現(xiàn)。對于合同，尤其是篇幅較大的合同，合同的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)以標(biāo)題體系的形式體現(xiàn)，給閱讀的人帶來方便。專家提示：遇到合同審查中出現(xiàn)重大、疑難事項(xiàng)，把握不準(zhǔn)的一定要及時(shí)查找相關(guān)的資料和判例、理論分析文章，或是向別人請教解決。（二）審查整體思維的嚴(yán)謹(jǐn)度合同整體思維的嚴(yán)謹(jǐn)度問題，所要解決的是圍繞合同當(dāng)事人的交易及制約交易的客觀條件，如何通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃季S判斷，有效組織合同的各方面條款共同保障交易目的的實(shí)現(xiàn)。個(gè)別嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臈l款如果不能與其他條款通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃季S有機(jī)地組織在一起，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臈l款也會降低甚至失去作用。整體思維的嚴(yán)謹(jǐn)度在合同中要充分落實(shí)到用詞的一致性、表述的一致性、邏輯的一致性、術(shù)語的一致性等方面。有些合同中甚至出現(xiàn)前后稱謂不一致的情況，往往既自稱為甲方，又使用企業(yè)的全稱、簡稱；或者是對某些權(quán)利和義務(wù)的實(shí)現(xiàn)缺少條件限制；甚至有些條款之間存在沖突。（三）審查語言表達(dá)的精確度合同中的任何語句都有可能成為今后雙方爭議的焦點(diǎn)，或是決定合同當(dāng)事人之間權(quán)利、義務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn)。因此，合同語言無論是標(biāo)點(diǎn)符號、詞匯、句子、語法等均須仔細(xì)推敲、反復(fù)斟酌，選用最精確的方式加以表述，確定合同中不存在詞義含糊不清、前后意思矛盾的文字表述，并在必要時(shí)解釋關(guān)鍵詞的定義以明確其內(nèi)涵與外延，使文字表達(dá)最接近所要表達(dá)的本意。此外，盡可能使合同只有一種解釋，確保合同的文字表述準(zhǔn)確無誤，不給任何想通過不誠心行為牟利的當(dāng)事人以可乘之機(jī)。1、合同語言的規(guī)范性合同用語應(yīng)使用正式的書面語，不能使用書面口語、廣告語體（如吹捧的語言）、商業(yè)信函語言（如使用“您”），表述語言應(yīng)符合中國內(nèi)地的習(xí)慣，所使用的詞匯必須精確，詞匯搭配必須規(guī)范，句子結(jié)構(gòu)必須符合語法，句間關(guān)系必須流暢。2、用詞、用語的精準(zhǔn)性用詞在理解上應(yīng)具有惟一性，不能有歧義。合同中的關(guān)鍵詞在容易發(fā)生混淆時(shí)必須在合同中加以明確的解釋，一些模糊的概念也要避免在合同中出現(xiàn)。如在合同中經(jīng)常出現(xiàn)的“守約方”、“非違約方”，其實(shí)這兩個(gè)概念很不科學(xué)。因?yàn)橐环竭`約不等于另一方守約“非違約方”來約定，當(dāng)雙方都有違約行為時(shí)便不存在守約方。3、程度、范圍的可衡量性在日常的口語中有大量習(xí)以為常但是語意不明確的詞語，如“長期”、“立即”、“損失較大”、“重要”等詞其實(shí)是一種主觀判斷的標(biāo)準(zhǔn)，“以上”、“以內(nèi)”等詞很多人并不明白其是否包括本數(shù)在內(nèi)，因此不同的衡量尺度，就會有不同的判斷結(jié)果。為避免這些約定成為空話或是產(chǎn)生爭議，必須在合同中將此類表示程度、范圍的詞盡可能轉(zhuǎn)化成有具體可識別指標(biāo)的表述方式，以便于判斷和識別。如將“長期”、“立即”規(guī)定為“若干天”，將“損失較大”規(guī)定為損失達(dá)到多少金額，將“以上”規(guī)定為“××或××以上”。第三部分房地產(chǎn)合同簽約實(shí)戰(zhàn)助手※一、合同的書面形式就是指合同書嗎？書面形式包括合同書、信件等多種形式，還包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件?！?、要約與要約邀請有何區(qū)別要約和要約邀請的區(qū)別在于：1、要約是當(dāng)事人希望和他人訂立合同的意思表示，以訂立合同為直接目的；要約邀請是希望對方向自己發(fā)出要約的意思表示。2、要約大多數(shù)是針對特定的相對人，往往采用對話和信函的方式；而要約邀請一般是針對不特定的相對人，故往往通過電視、報(bào)刊等媒介手段。3、要約的內(nèi)容必須具備足以使合同成立的主要條件，如明確的標(biāo)的額、標(biāo)的物數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款報(bào)酬、履行期限等；而要約邀請則不具備這些條件?！?、一方未在合同上簽字，但已履行了主要義務(wù)，該合同是否成立生效？1、法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。2、采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！?、合同中出現(xiàn)筆誤如何處理？合同中的筆誤在法律上叫重大誤解，出現(xiàn)筆誤后可以和對方協(xié)商修改；如果對方不同意的話，可以向法院起訴，我國《合同法》規(guī)定：對于重大誤解或顯失公平的民事行為，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。※五、“定金”“訂金”有何不同？定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。正確理解定金概念有以下三個(gè)要點(diǎn)需要把握：1、債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鰞r(jià)款或者收回。2、定金具有懲罰性。即給付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行合同的，要雙倍返還定金。3、作為法定的形式，法律有其具體的要求：一是形式要件：必須簽訂書面的形式；二是數(shù)額的限定：定金的總額不得超過合同標(biāo)的的20%；三是在選擇賠償時(shí)只能在定金和違約金中選其一。訂金不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為一種預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還?！?、合同履行期到來之前，一方明確表示不履行，應(yīng)如何處理？當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任?！摺⒅灰环竭`約，另一方就有權(quán)解除合同嗎？我國《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同?！笨梢?，適用這一解除合同條款，必須具備兩個(gè)條件：1、一方遲延履行了主要債務(wù)；2、另一方有催告的事實(shí)存在。在違約出現(xiàn)以后，立法強(qiáng)調(diào)的是應(yīng)同時(shí)考慮合同雙方當(dāng)事人的態(tài)度和行為。在我國已經(jīng)確定的三種解除合同的方式中，既體現(xiàn)當(dāng)事人的意志，又方便實(shí)用的就是約定解除合同的方式。這種方式的適用前提是，當(dāng)事人事先在合同中對解除合同的適用情況、解除條件等做出明確的約定?！恕⒂脗髡嬗喠⒑贤瑫r(shí)，合同的成立地點(diǎn)如何確定？合同法第三十四條規(guī)定：承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營業(yè)地為合同成立的地點(diǎn)；沒有主營業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點(diǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。這表明以傳真形式訂立合同時(shí)，傳真件收件人的主營業(yè)地為傳真合同成立的地點(diǎn)?！?、違約方通過采取補(bǔ)救措施減少了損失，還應(yīng)不應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？違約方采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到，或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。※十、法律是否保護(hù)過高的違約金？《合同法》規(guī)定動作：約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人以約定違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。該司法解釋對沒有約定違約金或者損失賠償額計(jì)算方法的情形規(guī)定具體可參照的標(biāo)準(zhǔn)?！?、合同中沒有違約條款就不承擔(dān)違約責(zé)任嗎？不是的。只要雙方訂立的合同是合法有效的，就受法律保護(hù)?！逗贤ā芬?guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。這是法律對違約方采取的強(qiáng)制制裁措施。※十二、與要約同時(shí)到達(dá)的撤回要約的通知是否有效？撤回要約的通知在要約到達(dá)受要約人之前、與要約同時(shí)到達(dá)受要約人或者在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人都可以認(rèn)定有效?！⒎ㄈ怂鶎俾殕T擅自加蓋印章以法人名義簽訂合同，應(yīng)當(dāng)如何處理？公司員工對外簽訂合同必須有公司授權(quán)，否則視為無效合同，所以這類合同無效。但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于在審查經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》第五條的規(guī)定，行為人擅自使用單位公章以簽訂經(jīng)濟(jì)合同的方法進(jìn)行的犯罪行為，單位有明顯過錯(cuò)，且該過錯(cuò)行為與被害人的經(jīng)濟(jì)損失之間具有因果關(guān)系的，單位對該犯罪行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。法人不能保管好自己的印章，有明顯過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。※十四、對價(jià)格條款表示應(yīng)與領(lǐng)導(dǎo)商量后再做決定，此表示是否構(gòu)成承諾？“對價(jià)格條款表示應(yīng)與領(lǐng)導(dǎo)商量后再做決定”的意思就是承諾，即表示完全接受了對方所提出的要約，這種承諾是有效的，它完全符合承諾有效成立的條件。※十五、守約方因未采取措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，能否就擴(kuò)大的損失請求賠償？《合同法》第一百一十九條規(guī)定了減輕損失規(guī)則，即：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。※十六、合同中約定不明確，當(dāng)事人又不能通過協(xié)商達(dá)到協(xié)議的，應(yīng)如何處理？合同中有關(guān)質(zhì)量、期限、地點(diǎn)或者價(jià)款約定不明確，且當(dāng)事人又不能通過協(xié)商達(dá)成協(xié)議的，適用下列規(guī)定：1、質(zhì)量要求不明確的，按照國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)履行，沒有國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)履行。2、履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)向債權(quán)人履行義務(wù)，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求債務(wù)人履行義務(wù)，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。3、履行地點(diǎn)不明確、給付貨幣的，在接受給付一方的所在地履行，其他標(biāo)的在履行義務(wù)一方的所在地履行。4、價(jià)款約定不明確的，按照國家規(guī)定的價(jià)格履行；沒有國家規(guī)定價(jià)格的，參照市場價(jià)格或者同類物品的價(jià)格或者同類勞務(wù)的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)履行?！?、代理人與經(jīng)紀(jì)人如何區(qū)別？經(jīng)紀(jì)人，是指在市場上為交易的雙方當(dāng)事人充當(dāng)媒介，促進(jìn)雙方交易成功以獲取傭金的中間商人，具有獨(dú)立的法律地位。一般來說，代理人與經(jīng)紀(jì)人可以從以下幾個(gè)方面區(qū)別：1、代理人與經(jīng)紀(jì)人在交易中出現(xiàn)的名義不同。在代理關(guān)系中，代理人以被代理人的名義出現(xiàn)；經(jīng)紀(jì)人以自己的名義參加。2、代理人與經(jīng)紀(jì)人在交易中的作用不同。代理人的作用體現(xiàn)為在代理權(quán)限內(nèi)為被代理人進(jìn)行民商事活動；而經(jīng)紀(jì)人在交易中的主要作用在于為締約創(chuàng)造條件，使委托人有更多的締約機(jī)會，而經(jīng)紀(jì)人本身并非締約一方。3、代理人與經(jīng)紀(jì)人活動范圍也不盡相同。經(jīng)紀(jì)人的活動主要體現(xiàn)在交易中，即各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動；而代理人的活動范圍則限于民商事法律行為，而不僅僅是經(jīng)濟(jì)活動，如訴訟代理人可以代理被代理人參加各種訴訟活動，而經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范疇則不包括此項(xiàng)。4、代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)所為之民事法律行為，其法律后果由被代理人承擔(dān)；經(jīng)紀(jì)人則不參與到委托人與他人締結(jié)之契約?！?、授權(quán)不明所產(chǎn)生的責(zé)任由誰承擔(dān)？不管被代理人采取何種授權(quán)方式，不管是書面方式還是口頭方式，意思表示的內(nèi)容應(yīng)該具體、明確。按照我國《民法通則》第六十五條第5款規(guī)定：“委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任?！薄拧⒑匣锏膫鶆?wù)如何清償？一般情況下，由合伙人按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)清償責(zé)任。合伙債務(wù)的清償應(yīng)注意以下問題：1、合伙人對合伙經(jīng)營的虧損額，對外應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任；對內(nèi)則應(yīng)按協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例分擔(dān)；協(xié)議中未約定上述比例的，可以按照約定的或?qū)嶋H的盈余分配比例承擔(dān)。但是對造成合伙經(jīng)營虧損有過錯(cuò)的合伙人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯(cuò)程度相應(yīng)地多承擔(dān)責(zé)任。2、只提供技術(shù)性勞務(wù)的合伙人，對外也承擔(dān)連帶責(zé)任；對內(nèi)則應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或技術(shù)性勞務(wù)折抵的出資比例承擔(dān)；沒有上述比例的，可以按照約定的或者實(shí)際的盈余分配比例承擔(dān)；沒有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投資比例承擔(dān)。3、合伙經(jīng)營期間發(fā)生虧損，退出合伙時(shí)未按約定分擔(dān)或者未合理分擔(dān)合伙債務(wù)的退伙人，對原合伙的債務(wù)仍應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任?！⒑贤杏屑s定的免責(zé)條款就不需要承擔(dān)責(zé)任嗎？我國法律規(guī)定的免責(zé)條件主要有：1、不可抗力：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。2、貨物本身的自然性質(zhì)、貨物的合理損耗。3、債權(quán)人的過錯(cuò)。應(yīng)基于現(xiàn)行法的規(guī)定、風(fēng)險(xiǎn)分配理論、過錯(cuò)程度確定免責(zé)條款的有效或者無效，并不是合同中約定了免責(zé)條款就不需要再承擔(dān)責(zé)任?！?、合同解除后還能請求損害賠償嗎？我國法律承認(rèn)合同解除與損害賠償并存?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定：“合同的變更或者解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利?！币虼?，合同解除后，確因一方的過錯(cuò)造成另一方損害的，有過錯(cuò)的一方應(yīng)向受害方賠償損害，不能因合同解除而免除其應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任?！?、發(fā)生了不可抗力可否解除合同？不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事件的發(fā)生，對履行合同的影響可能大有小，有時(shí)只是暫時(shí)影響到合同的履行，可以通過延期履行實(shí)現(xiàn)合同的目的，對此不能行使法定解除權(quán)。只有不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人才可以解除合同。第四部分房地產(chǎn)合同簽約要點(diǎn)第一節(jié)獲取土地合同簽約要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)特別注意土地使用權(quán)出讓合同主體、方式、價(jià)款的合法性，尤其是赴外地投資開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。土地使用權(quán)出讓合同糾紛不適用于仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)出讓當(dāng)事人的行為具有一定的行政屬性。要點(diǎn)一、土地使用權(quán)出讓合同必須合法主體合法1土地使用權(quán)出讓合同必須合法，只有合法的合同才受法律的保護(hù)。土地使用權(quán)出讓合同合法必須滿足三個(gè)條件：主體合法、方式合法、價(jià)款合法。主體合法1合同必須合法方式合法價(jià)款合法32合同必須合法方式合法價(jià)款合法32一、土地使用權(quán)出讓合同必須合法土地使用權(quán)出讓合同主體必須合法，即土地使用權(quán)出讓合同的出讓方必須是市、縣人民政府土地管理部門，這既是中國土地管理法的規(guī)定，也是中國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定。二、土地使用權(quán)出讓合同方式必須合法土地使用權(quán)出讓合同方式必須合法，即協(xié)議出讓的土地使用權(quán)必須比市、縣人民政府批準(zhǔn)，而商業(yè)、旅游、娛樂和商品房用地根據(jù)規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。三、土地使用權(quán)出讓合同價(jià)款必須合法土地使用權(quán)出讓合同價(jià)款必須合法，即協(xié)議出讓的土地使用權(quán)出讓金不得低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確立的最低價(jià)，否則價(jià)款條款無效。對于房地產(chǎn)商，應(yīng)當(dāng)特別注意上述土地出讓主體、方式、價(jià)款的合法性問題。尤其是赴外地投資開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其要注意三點(diǎn)：一是要注意協(xié)議的自我保護(hù)，即不要與外地開發(fā)區(qū)管委會直接簽訂帶有明確實(shí)質(zhì)履行的協(xié)議，而并無法律約束力的意向書則未嘗不可；二是要注意資金的自我保護(hù)，即對先行支付的所謂“保證金”、“定金”、“意向金”等最好匯入雙方共管的賬戶內(nèi)，待依法辦妥土地使用權(quán)出讓手續(xù)后再轉(zhuǎn)移支付；三是要注意“低價(jià)”陷阱，當(dāng)初約定的“低價(jià)”土地，在正式取得土地或開發(fā)完成之前，幾乎都要突破“低價(jià)”約定，因?yàn)椤暗蛢r(jià)”的土地供應(yīng)與土地的狀況包括的費(fèi)用名目等均有不可分割的聯(lián)系?？傊?，由于全國各地的土地市場做到統(tǒng)一規(guī)范尚需時(shí)日，故通過合法的土地使用權(quán)出讓取得開發(fā)用地才能切實(shí)保障投資安全。要點(diǎn)二、土地使用權(quán)出讓合同糾紛適用行政訴訟土地使用權(quán)出讓合同糾紛不適用于仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)出讓當(dāng)事人的行為具有一定的行政屬性。土地使用權(quán)出讓合同糾紛也不適用于尋求民事訴訟救濟(jì)，因?yàn)橥恋爻鲎尫娇梢栽诓慌c受讓方協(xié)商的條件下單方面做出行政決定，改變合同的正常形態(tài)，根據(jù)民事訴訟的舉證“誰主張、誰舉證”的規(guī)則，而受讓方對于出讓方的行為是否合法、合理，受讓方?jīng)]有足夠的舉證能力，從而可能會使自己的合法權(quán)益得不到保障。土地使用權(quán)出讓合同糾紛宜尋求行政訴訟救濟(jì)，土地使用權(quán)出讓合同兼顧公共利益和私人利益，而行政訴訟以制約行政權(quán)、保護(hù)相對人合法權(quán)益為立法宗旨。要點(diǎn)三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同必須合法土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)規(guī)范，否則容易引發(fā)法律糾紛。對于房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)明確法律對兩種不規(guī)范情況下的轉(zhuǎn)讓行為做出的有效認(rèn)定：一是未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的土地轉(zhuǎn)讓有效。雖然土地管理法及《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》均規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理土地變更登記或過戶登記手續(xù)，但這應(yīng)該是合同簽訂后及合同履行中的一項(xiàng)法定義務(wù)和法定程序，而非合同生效的法定條件。二是有條件地認(rèn)定未取得出讓土地使用權(quán)證書的土地轉(zhuǎn)讓有效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)“按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書”，對此約定有效的認(rèn)可是有條件的：即“起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。要點(diǎn)四、謹(jǐn)防土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“一女多嫁”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“一女多嫁”，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方將同一土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給數(shù)個(gè)土地使用權(quán)受讓人，并訂立多個(gè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。對此，《解釋》視具體情況規(guī)定了四種處理原則。13土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“一女多嫁”處理原則變更登記優(yōu)先原則合法占有在先原則付款在先原則成立在先原則4213土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“一女多嫁”處理原則變更登記優(yōu)先原則合法占有在先原則付款在先原則成立在先原則42一、變更登記優(yōu)先原則變更登記優(yōu)先原則即“已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持”。二、合法占有在先原則合法占有在先原則即在多個(gè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同均未辦理土地使用權(quán)變更登記登記手續(xù)的情況下，“已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持”。對合法占有在先原則，應(yīng)注意兩個(gè)問題：一是必須“合法占有”，“非法”占有者不得在先。所謂“合法”占有，即應(yīng)屬經(jīng)轉(zhuǎn)讓方同意并交付的占有，而非“搶占”“偷占”等違背土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方意志的占有，“非法”占有不受法律保護(hù)。二是占有后必須投資開發(fā)。三、付款在先原則付款在先原則即在多個(gè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同均未辦理土地使用權(quán)，也均未先行合法占有投資開發(fā)土地的情況下，“先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持”。四、成立在先原則成立在先原則即在多個(gè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，也均未先行合法占有投資開發(fā)土地，還均未履行合同的情況下，“依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持”。從上可以看出，對合同同樣有效情況下，在土地使用權(quán)的“一女多嫁”情形處理上遵循了先權(quán)利取得、次實(shí)物取得、再付款取得、后合同取得的保護(hù)順位。對上述順位的規(guī)定，既遵循了房地產(chǎn)管理法有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定，又遵循了合同法有關(guān)實(shí)際履行的原則，有利于充分平衡保護(hù)合同各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。至于未能按上述原則實(shí)際取得土地使用權(quán)的受讓方，其有權(quán)按照《合同法》規(guī)定請求解除合同、賠償損失。作為受讓方，為了有效維護(hù)投資的合法性，務(wù)必在簽約后爭取盡快辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，或盡快合法占有并投資開發(fā)，或盡快付款，以爭取最大限度地保護(hù)合同權(quán)益、規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)。※第二節(jié)融資合同簽約要點(diǎn)要點(diǎn)一：借款合同應(yīng)采用書面形式中國《合同法》對借款合同的形式做了明確的規(guī)定，借款合同采用書面形式，但自然人之間的借款另有約定的除外。因此，法人、其他組織之間及其相互之間、其與自然人之間的借款合同都應(yīng)該采用書面形式，否則合同無效。要點(diǎn)二：合同雙方應(yīng)符合借款合同的要求貸款人只能是經(jīng)國家批準(zhǔn)的國家的專業(yè)銀行、其他金融機(jī)構(gòu)和信用合作社；借款人為法人或其他組織的應(yīng)符合以下要求：第一，有按期還本付息的能力，原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)?，已?jīng)做了貸款人認(rèn)可的償還計(jì)劃；第二，須經(jīng)工商部門辦理年檢手續(xù)；第三，已開立基本賬戶或一般存款賬戶；第四，除國務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計(jì)額不超過其凈資產(chǎn)總額的50%；第五，借款人的資產(chǎn)負(fù)債率符合貸款人的要求；第六，申請中期、長期貸款的，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比例不低于國家規(guī)定的投資項(xiàng)目的資本金比例。以上條件，借款人需在申請貸款的同時(shí)予以證明或說明?！L(fēng)險(xiǎn)防范：法律規(guī)定以銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)為借款人的借款合同，必須采用書面形式。要點(diǎn)三：重要條款應(yīng)明確、細(xì)化一、按實(shí)際需求約定借款用途《合同法》規(guī)定?？畋仨殞Ｓ?，未按照合同約定的用途使用借款的將構(gòu)成違約，承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。《貸款通則》（試行）中規(guī)定出借人不能向建設(shè)項(xiàng)目未列入投資計(jì)劃，未取得建筑、投資、開工許可證或有關(guān)批文的借款人發(fā)放借款；借款人不能將所借款用于下列行為中：第一，股本權(quán)益性投資；第二，炒買賣有價(jià)證券、期貨和房地產(chǎn)；第三，套用貸款，相互借貸謀取非法收入；第四，將外幣貸款換成人民幣使用等。在借款合同期限內(nèi)，借款人不能單方面改變貸款的使用方式，如要改變，須經(jīng)過雙方當(dāng)事協(xié)商一致。二、借款數(shù)額是指借款的數(shù)量。這里要正確區(qū)分借款數(shù)額與實(shí)際借款總額的區(qū)別。借款合同上的借款金額是指借款合同期內(nèi)出借人應(yīng)發(fā)放的最高貸款金額，通常也是實(shí)際的貸款金額。借款金額有可能一次性足額劃撥給借款人，也有可能分期劃撥，借款人只是部分地使用了借款。因此在實(shí)際運(yùn)作過程中，借款數(shù)據(jù)上的借款數(shù)額同借款合同上的借款數(shù)額可能不一致。專家提示：條款書寫應(yīng)注意規(guī)范，字跡要清晰，尤其是大小寫應(yīng)齊全、一致。三、寫明還款資金來源及還款方式還款資金來源一般有兩種：一是利用貸款進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動所獲得的收益；二是借款人用自己的其他資金或?qū)Ｓ觅Y金歸還貸款，在借款合同中應(yīng)該寫清楚。還款方式是指借款人采用什么結(jié)算方式將借款歸還給貸方，還款人一次還是分次還清貸款，是采用電匯還是信匯或者其他方式都必須在借款合同中寫明；并且應(yīng)寫明每次履行的具體時(shí)間，如果有法律規(guī)定的還款方式，應(yīng)依法定方式還款。四、明確約定借款利率及貸款利息結(jié)算方式貸款利率的約定要在遵循中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定下進(jìn)行。貸款利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，貸款利息的結(jié)算方式也應(yīng)明確。民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍（包含利率本數(shù)），超出此限度的利息法律不予保護(hù)。借款合同如果對利息支付沒有約定或約定不明確，視為不支付利息。陷阱規(guī)避：民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍（包含利率本數(shù)），超出此限度部分的利息法律不予保護(hù)。要點(diǎn)四：認(rèn)真審查借款合同的擔(dān)保貸款人和保證人簽訂擔(dān)保合同應(yīng)具有下列條款：就保證的主債權(quán)種類、數(shù)額，債務(wù)人履行債務(wù)的期限、保證的方式、保證擔(dān)保的范圍、保證的期限、雙方當(dāng)事人需要約定的其他事項(xiàng)。對于保證的一般保證和連帶保證兩種形式要加經(jīng)嚴(yán)格的區(qū)分；一般保證的保證人具有先訴抗辯權(quán)，對債權(quán)人提出的承擔(dān)保證責(zé)任的請求，在主合同糾紛未經(jīng)仲裁或訴訟，并就債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)時(shí)，有權(quán)拒絕；而連帶保證方式，則當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人或保證人請求承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，且被請求人不享有先訴抗辯權(quán)。對合同中保證方式未做約定時(shí)，或者約定不明確時(shí)，按連帶保證處理。※第三節(jié)合作開發(fā)合同簽約要點(diǎn)合作合同中不能約定投資方僅提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對方在項(xiàng)目完工后返還出資方的本金及利息。要點(diǎn)一：慎簽有名無實(shí)的合作開發(fā)合同房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)合作開發(fā)的出現(xiàn)，在很大程度上緩解了合作雙方在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期面臨的資金壓力。一、合作開發(fā)的五種表現(xiàn)形式中國對房地產(chǎn)合作開發(fā)合同具有明確物法律界定，但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同又往往表現(xiàn)為以下五種形式：12453合作開發(fā)的五種表現(xiàn)形式以雙方名義共同開發(fā)以土地使用權(quán)人的名義開發(fā)以房地產(chǎn)開發(fā)商的名義開發(fā)以項(xiàng)目公司的名義開發(fā)以掛靠的方式開發(fā)12453合作開發(fā)的五種表現(xiàn)形式以雙方名義共同開發(fā)以土地使用權(quán)人的名義開發(fā)以房地產(chǎn)開發(fā)商的名義開發(fā)以項(xiàng)目公司的名義開發(fā)以掛靠的方式開發(fā)1、以雙方名義共同開發(fā)第一種形式是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對自己名下的房屋進(jìn)行使用和銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營的特點(diǎn)，對內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤，對外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。2、以土地使用權(quán)人的名義開發(fā)第二種形式是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的運(yùn)作并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報(bào)，這是名為合作開發(fā)合同，實(shí)為借貸的合同。3、以房地產(chǎn)開發(fā)商的名義開發(fā)第三種形式是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)。4、以項(xiàng)目公司的名義開發(fā)第四種形式是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。5、以掛靠的方式開發(fā)第五種形式是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同、辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書以獲取利益。二、謹(jǐn)防借合作開發(fā)之名，行他意之實(shí)的無效合同合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作方只有在合作開發(fā)合同中明確約定雙方“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”，并且實(shí)際操作過程中也是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行投資和利潤分配的，才能視為合作行為。不能借合作開發(fā)之名，行他意之實(shí)。因?yàn)樵诎l(fā)生糾紛時(shí)，這些合同并不在合作開發(fā)合同的保護(hù)范圍之內(nèi)。上述合作開發(fā)合同的五種表現(xiàn)形式中，后四種均為無效合作開發(fā)合同。再如，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對方在項(xiàng)目完工后返還出資方的本金及利息。根據(jù)國家有關(guān)法律和中國人民銀行發(fā)布的《貸款通則》的約定，企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。因此，以合作開發(fā)為名，而行借貸之實(shí)，也是無效合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，出借方只可收回本金，對已取得或約定取得的利息應(yīng)予收繳，對借款方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行利息的罰款。對此，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方在簽訂合同時(shí)，須加以注意。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方式。要點(diǎn)二：掌握合作開發(fā)合同六大簽約要領(lǐng)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前中國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對其法律性質(zhì)認(rèn)識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。在訂立合作開發(fā)合同時(shí)，應(yīng)掌握以下六大要領(lǐng)：一、調(diào)查合作方的資信由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大、周期長，稍有不慎就可能導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)不能正常運(yùn)行，造成巨額經(jīng)濟(jì)損失。合作各方均應(yīng)對合作他方的資格、資信有充分的了解，應(yīng)調(diào)查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應(yīng)重視對于以投資方身份參加合作開發(fā)的聯(lián)營一方的資信調(diào)查。調(diào)查必須全面、認(rèn)真、細(xì)致，既要了解對方的注冊資金和融資能力，還要了解對方的經(jīng)營管理水平及誠信情況?！鶎＜姨崾荆喝绻麤]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的一方與他人合作時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核合作方是否具備房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資質(zhì)。二、審查項(xiàng)目的合法性一個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目的完成，涉及到立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、開工、銷售、驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要經(jīng)過政府主管部門的批準(zhǔn)或許可，并取得相應(yīng)的批文或許可證書。上述任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致合作開發(fā)不能順利進(jìn)行。有下列情形者，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，法院將不予受理：第一，依法須經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；第二，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三，擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因此，一方面，合作開發(fā)的各方必須高度重視項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各種手續(xù)的報(bào)批工作，確保合作項(xiàng)目的合法性；另一方面，合作協(xié)議中還要明確約定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各種手續(xù)報(bào)批工作由哪個(gè)合作方具體負(fù)責(zé)辦理，以便在發(fā)生糾紛時(shí)能夠分清責(zé)任。三、不約定保底條款合作開發(fā)合同不能約定保底條款。合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤。但在訂立合作開發(fā)合同的實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人往往出于自身利益的考慮，而對收益分配有不同的約定。如約定：不論項(xiàng)目是否贏利，聯(lián)營的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤。但此種“保底條款”在法律中認(rèn)定為無效條款。對于不同的收益分配約定，司法解釋做出了如下規(guī)定：第一，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；第二，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同；第三，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同；第四，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。因此，按照上述規(guī)定，合作收益分配方式的約定，直接決定著合同性質(zhì)，進(jìn)而決定著當(dāng)事人合同目的能否得到實(shí)現(xiàn)。在當(dāng)事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、才能認(rèn)定為合法有效的合作開發(fā)合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為。如果合作各方在簽訂合同和履行合同中沒有按照法律規(guī)定進(jìn)行，就算合作收益分配方式的標(biāo)準(zhǔn)和比例再高，在實(shí)現(xiàn)收益時(shí)，合作方發(fā)生爭議，那么所有約定也是無效的。這樣，就會出現(xiàn)原來約定分配比例低的一方最后得到的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于約定，而約定分配比例高的最后得到的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于約定，甚至?xí)霈F(xiàn)所得收益被收繳等情況。對房地產(chǎn)合作開發(fā)當(dāng)事人來說，只有對此問題有清醒的認(rèn)識和把握，才能在與他人合作的過程中，最大限度地保護(hù)自身的合法權(quán)益，依法取得自己應(yīng)得的收益。四、明確“共管賬戶”的管理措施在非法人型合作開發(fā)合同履行中，為辦理合作開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)賬結(jié)算、投資資金使用資金收付活動，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。在實(shí)踐中，因“共管賬戶”的管理不規(guī)范而產(chǎn)生糾紛的例子很多。有的合作方疏于對“共管賬戶”的監(jiān)督管理，“共管賬戶”完全由另一方控制。為了保護(hù)合作各方的利益，需要合作各方在合作開發(fā)合同中明確約定對“共管賬戶”的使用管理辦法；尤其是預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于各方相互制約和監(jiān)督。五、對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置做出明確約定合作開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)得最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些合作開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)合作開發(fā)合同約定的面積與實(shí)際竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先做出約定。六、設(shè)定明確的違約責(zé)任條款及解除合同的條件實(shí)踐中，有的合作開發(fā)項(xiàng)目因投資方的資金不到位而停工甚至成為“爛尾樓”，而土地方已經(jīng)提供土地，土地方再想另尋他人合作開發(fā)面臨著許多實(shí)際障礙。由于違約責(zé)任條款以及解除合作開發(fā)合同的條件約定得不明確，使土地在追究出資方的違約責(zé)任及解除合作開發(fā)合同時(shí)面臨諸多困難。一個(gè)房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目自立項(xiàng)開始，直到開發(fā)完成，期間必然面臨許多復(fù)雜的情況，為減少糾紛，降低風(fēng)險(xiǎn)，就必須對可能出現(xiàn)的違約情況設(shè)定明確的違約責(zé)任條款及解除合同的條件。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不但能夠起到督促當(dāng)事人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏相應(yīng)的違約條款，不但會造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對其履約能力和誠意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果明確約定了違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過若干天，對方可以解除合同，并支付一定數(shù)額的違約金等。第四節(jié)、建設(shè)工程咨詢合同簽約要點(diǎn)建設(shè)單位只有在獲得國家批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書以及建設(shè)地點(diǎn)選址報(bào)告后，方能與勘察人、設(shè)計(jì)人簽訂工程勘察、設(shè)計(jì)合同。尋找合同漏洞及于己不利的條款，通過合同談判改善合同條件中條款內(nèi)容，維護(hù)自己的合法權(quán)益。要點(diǎn)一：明確工程勘察、設(shè)計(jì)合同的簽訂條件簽訂工程勘察、設(shè)計(jì)合同之前，應(yīng)明確工程勘察、設(shè)計(jì)合同簽訂的條件。建設(shè)單位只有具備以下三個(gè)條件，方能與勘察人、設(shè)計(jì)人簽訂工程勘察、設(shè)計(jì)合同。一、已論證工程項(xiàng)目的可行性工程建設(shè)項(xiàng)目要服從國家的統(tǒng)一計(jì)劃，它是根據(jù)國家或地方政府發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)規(guī)劃和布局，以及工程項(xiàng)目的地區(qū)配置和生產(chǎn)力的合理布局的需要而決定的。為了確保建設(shè)項(xiàng)目決策的科學(xué)性和可靠性，必須先進(jìn)行可行性論證，也就是說事先要做深入確切的資源勘探、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)勘察、地形測量與工程工藝技術(shù)的實(shí)驗(yàn)，并做好地震、氣象以及環(huán)境保護(hù)資料的收集和分析。在充分掌握這些材料的基礎(chǔ)上，對工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)效益是否明顯，人力、物力、財(cái)力及時(shí)間安排是否合理等方面進(jìn)行可行性研究，最終確定最佳的工程建設(shè)可行性方案。二、已獲得國家批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)任務(wù)書是根據(jù)國家建設(shè)工程項(xiàng)目計(jì)劃的安排，由主管部門指定或委托設(shè)計(jì)而編制的設(shè)計(jì)文件。它是確定工程建設(shè)項(xiàng)目、編制設(shè)計(jì)文件的重要依據(jù)。三、已確定建設(shè)地點(diǎn)，辦理建設(shè)工程項(xiàng)目征用地手續(xù)建設(shè)工程地點(diǎn)選擇事關(guān)重大，須慎重行事，選址時(shí)應(yīng)考慮下列因素：第一，工程地質(zhì)和水文地質(zhì)等自然條件是否合適；第二，建設(shè)時(shí)所需水、電運(yùn)輸條件是否方便；第三，工程建設(shè)投產(chǎn)后的原料、材料、燃料等能否解決；第四，該選址是否符合市政建設(shè)長遠(yuǎn)規(guī)劃；第五，在此深入全面調(diào)查，掌握充分材料的基礎(chǔ)上提出選址報(bào)告。選址報(bào)告經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)后，建設(shè)單位依據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理土地征用手續(xù)。建設(shè)單位只有在進(jìn)行工程項(xiàng)目可行性論證，獲得國家批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書以及建設(shè)地點(diǎn)選址報(bào)告后，方能與勘察人、設(shè)計(jì)人簽訂工程勘察、設(shè)計(jì)合同。要點(diǎn)二：明確雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)在建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同中，建設(shè)單位稱為委托人，勘察設(shè)計(jì)人稱為承包人。由于勘察設(shè)計(jì)專業(yè)設(shè)計(jì)性強(qiáng)，并且對工程建設(shè)的成敗具有決定性意義，因此，成為承包人的勘察設(shè)計(jì)人，必須是省、直轄市或自治區(qū)的主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并頒發(fā)“勘察許可證”、“設(shè)計(jì)許可證”的從事勘察、設(shè)計(jì)工作的企業(yè)或事業(yè)單位。一、委托人主要義務(wù)根據(jù)《合同法》第二百八十五條及有關(guān)規(guī)定，委托人負(fù)有以下義務(wù)：第一，勘察設(shè)計(jì)工作開始前，按約定提供勘察、設(shè)計(jì)工作所需要的有關(guān)基礎(chǔ)資料和技術(shù)要求，委托人應(yīng)對其提供的基礎(chǔ)資料和技術(shù)要求負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。第二，提供必要的協(xié)作條件，如勘察人員進(jìn)行現(xiàn)場作業(yè)時(shí)，委托人應(yīng)為其提供必要的工作、生活條件。第三，接受勘察設(shè)計(jì)成果，并按合同約定的數(shù)額或國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。第四，維護(hù)勘察設(shè)計(jì)成果。委托人不得私自修改和轉(zhuǎn)讓勘察設(shè)計(jì)成果。二、承包人的主要義務(wù)根據(jù)《合同法》第二百八十條及有關(guān)規(guī)定，承包人負(fù)有以下義務(wù)：第一，約定進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)工作，并提交勘察設(shè)計(jì)成果。第二，對勘察設(shè)計(jì)成果負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。要點(diǎn)三：明確合同內(nèi)容條款的關(guān)鍵點(diǎn)為了切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益，在合同談判、簽約之前，雙方都必須認(rèn)真仔細(xì)地研究招標(biāo)文件及雙方在招投標(biāo)過程中達(dá)成的協(xié)議，審查每一個(gè)合同條款，分析該條款的履行后果。從中尋找合同漏洞及于己不利的條款，力爭通過合同談判使自己處于較為有利的位置，以改善合同條件中一些主要條款的內(nèi)容，從而能夠從合同條款上全力維護(hù)自己的合法權(quán)益。建設(shè)工程咨詢合同簽訂前對合同文件的全面審查主要有以下幾個(gè)方面：方法一，將合同文本“解剖”開來，使它“透明”并易于理解，使談判者對合同有一個(gè)全面、完整的認(rèn)識和了解。方法二，檢查合同結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的完整性，用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本和結(jié)構(gòu)對照該合同文本，看是否有缺少或遺漏條款的情況。方法三，分析評價(jià)每一合同條款執(zhí)行的法律后果，其中隱含哪些風(fēng)險(xiǎn)，為投標(biāo)報(bào)價(jià)的判斷提供資料，為合同談判和簽訂提供決策依據(jù)。方法四，通過審查發(fā)現(xiàn)和修訂合同內(nèi)容含糊、概念不清或自己未能完全理解的條款；合同之間矛盾或不一致的條款；隱含較大風(fēng)險(xiǎn)的條款；過于苛刻、單方面約束性的條款等。方法五，爭取改善合同條件，謀求公正和合理的權(quán)益，使權(quán)利與義務(wù)達(dá)到平衡。方法六，利用合同條件的修改變更，爭取更為有利的合同價(jià)格。合同內(nèi)容的審查具體有以下五點(diǎn)。一、審查合同的雙方是否具有法人資格委托方是建設(shè)單位或有關(guān)單位，承包方是持有勘察設(shè)計(jì)證書的勘察設(shè)計(jì)單位，簽訂合同必須遵守法律和有關(guān)國家政策，審查是否具備簽訂合同的基本條件：當(dāng)事人雙方均具有法人資格；當(dāng)事人雙方均具有履行合同的能力?！葳逡?guī)避：承包人不具備與工程相應(yīng)資質(zhì)和法人資格，填寫時(shí)，承包人將自己的上級單位且獨(dú)具法人資格的單位填為承包人，應(yīng)該對清楚承包人，且審查承包人的工程建設(shè)資格和等級。二、明確建設(shè)工程的名稱、規(guī)模、投資額、建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)工程的名稱能反映建設(shè)項(xiàng)目的主要內(nèi)容，應(yīng)寫具體、用全稱；建設(shè)規(guī)模要注明工程占地面積，投資額，動用的人力、物力，建設(shè)周期等內(nèi)容。其中投資額應(yīng)包括建設(shè)安裝工程費(fèi)用、設(shè)備、工具的購置費(fèi)用以及其他基本建設(shè)費(fèi)用，因?yàn)檫@些是反映建筑規(guī)模的綜合指標(biāo)，也是勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)取依據(jù)。建設(shè)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與審批的一致。三、明確規(guī)定建設(shè)單位必須提供資料的內(nèi)容、技術(shù)要求及期限建設(shè)單位應(yīng)向勘察方提供勘察所需的有關(guān)基礎(chǔ)資料，如工程項(xiàng)目批準(zhǔn)文件夾（復(fù)印件）以及勘察許可文件；工程項(xiàng)目的坐標(biāo)與標(biāo)高資料；技術(shù)委托及已有的技術(shù)資料和圖件，并約定提供的日期、文件資料份數(shù)。四、明確規(guī)定取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付辦法在勘察工作中，勘察工作量的計(jì)算辦法可參照國家建設(shè)部制定的勘察統(tǒng)一工作計(jì)算辦法?？辈熨M(fèi)用的取費(fèi)，應(yīng)按國家建設(shè)部制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（取費(fèi)率），以實(shí)際完成工作量為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算。國家規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中沒有規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目，由雙方另行議定。費(fèi)用支付辦法。雙方應(yīng)委托銀行撥付勘察費(fèi)用，一般分兩次支付：簽訂合同后，按預(yù)計(jì)工作量計(jì)算的勘察費(fèi)撥付30%，該款具有定金性質(zhì)；合同履行后，定金抵做勘察費(fèi)，勘察成果交付，驗(yàn)收通過后15天內(nèi)，按實(shí)際工作量付清勘察費(fèi)用。五、注明雙方的違約責(zé)任及條議的解決方法雙方當(dāng)事人應(yīng)清楚各自的責(zé)任義務(wù)，明確其違約責(zé)任以促使其對合同的履行，同時(shí)也可對當(dāng)事人合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)或補(bǔ)償。合同當(dāng)事人還應(yīng)約定在發(fā)生糾紛時(shí)，具體請哪個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，或直接向何地（一般為合同簽訂地）的人民法院起訴。要點(diǎn)四：做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施一、合同中約定工程保險(xiǎn)條款合同中一般都有工程保險(xiǎn)的條款，也就是通過合同規(guī)定，對一些風(fēng)險(xiǎn)通過保險(xiǎn)的辦法進(jìn)行處理，并對投保的責(zé)任進(jìn)行規(guī)定。值得指出的是，合同中對工程風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)規(guī)定和處理辦法，都主要局限在當(dāng)出現(xiàn)某種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，由合同的哪一方承擔(dān)或雙方如何對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分擔(dān)的規(guī)定，也就