某地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案(含投資方案)

編號(hào)：順整儲(chǔ)開發(fā)[2006年]06號(hào)北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案項(xiàng)目名稱：***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目編制單位：北京市***區(qū)分中心編制日期：2006北京市***區(qū)分中心制目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 3一、編制目的 3二、編制依據(jù) 3三、編制原則 4第二章基本情況 5一、項(xiàng)目區(qū)域位置 5二、土地利用現(xiàn)狀 6三、地上物現(xiàn)狀情況 7四、項(xiàng)目規(guī)劃情況 7第三章征地及收購(gòu)工作方案 11一、征地、收購(gòu)情況概要 11二、相關(guān)政策依據(jù) 11三、征地、收購(gòu)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)測(cè)算 12第四章市政建設(shè)方案 14一、規(guī)劃目標(biāo) 14二、初步咨詢方案 14三、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資估算 16第五章土地供應(yīng)方案 18一、供地計(jì)劃 18二、開發(fā)進(jìn)度 18第六章土地一級(jí)開發(fā)管理方案 21第七章投資方案 22一、項(xiàng)目總投資估算 22二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算 23三、項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn) 23四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 24附件 25第一章總論一、編制目的調(diào)查研究開發(fā)區(qū)區(qū)域的現(xiàn)狀情況，結(jié)合城市規(guī)劃，綜合土地、政策、資金、技術(shù)條件等各種資源的優(yōu)勢(shì)和制約作用，統(tǒng)籌土地一級(jí)開發(fā)和房屋開發(fā)，就土地一級(jí)開發(fā)各項(xiàng)工作內(nèi)容安排工作計(jì)劃，預(yù)測(cè)開發(fā)成本，根據(jù)各項(xiàng)工作對(duì)資金的需求和土地收益做出資金的使用計(jì)劃，作為一級(jí)開發(fā)實(shí)施過程中各項(xiàng)工作的指導(dǎo)依據(jù)。二、編制依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)土地管理法》2．《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》3．《北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法》4．《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號(hào))5．《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實(shí)施意見(京國(guó)土房管拆字[2003]666號(hào))6．《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》(京國(guó)土房管征[2003]606號(hào))7．《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》(北京市人民政府令第148號(hào))8．《關(guān)于實(shí)施<北京市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)>(***區(qū)部分)的通知》(北京市國(guó)土資源局京國(guó)土征(2004)227號(hào))9．北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)過國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法，1993年5月1810．《北京實(shí)施〈中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例〉的辦法》（京政發(fā)（1987）第93號(hào)）11．關(guān)于調(diào)整征地超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知；順民字(2001)32號(hào)12.北京市人民政府令《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》[（1994）第21號(hào)]三、編制原則1．調(diào)查研究，因地制宜。對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀情況、當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、歷史情況進(jìn)行深入了解，并取得相關(guān)有效資料。2．客觀引用資料、采集的數(shù)據(jù)力求準(zhǔn)確。3．統(tǒng)籌安排土地一級(jí)開發(fā)各項(xiàng)工作內(nèi)容，統(tǒng)籌考慮土地一級(jí)開發(fā)和房屋開發(fā)。4．尊重并統(tǒng)籌考慮涉及土地一級(jí)開發(fā)各方的合法利益。第二章基本情況一、項(xiàng)目區(qū)域位置***區(qū)位于北京市東北郊，區(qū)中心距市區(qū)30公里，總面積1021平方公里，其中95%為平原區(qū)；人口55萬(wàn)。

近年來(lái)，***區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力跨入全國(guó)先進(jìn)行列，人民生活已全面實(shí)現(xiàn)小康。近年來(lái)，***以“同心全面建小康，打造綠色國(guó)際港”為戰(zhàn)略目標(biāo)，大力實(shí)施信息工業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略，突出發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)，壯大五大產(chǎn)業(yè)群落，培育四大基地，加快構(gòu)建空港國(guó)際化、全區(qū)空港化、發(fā)展融合化的運(yùn)行機(jī)制，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力，努力實(shí)現(xiàn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，著力打造綠色國(guó)際港。在***區(qū)整體版圖中，后沙峪地區(qū)處于核心腹地，距溫榆河僅4公里，有羅馬湖、溫榆河支流龍道河、中國(guó)最大的鄉(xiāng)村生態(tài)公園龍騰文化廣場(chǎng)等良好的自然環(huán)境，緊鄰首都國(guó)際京場(chǎng)、與將要落址在***的新國(guó)際展覽中心只有4公里，并且是***區(qū)未來(lái)空港工業(yè)中心的居住配套的核心地帶，隨著***新城、國(guó)際空港城的規(guī)劃與大規(guī)模起建、以及溫榆河綠色生態(tài)走廊龍道河段工程的開展，后沙峪地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度加快，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，地價(jià)呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)。本項(xiàng)目位于***鎮(zhèn)中心區(qū)，包含D24、D25兩相鄰地塊，東至火寺路，北至規(guī)劃安富街，西至裕華路，南接雙裕北街。順義城區(qū)后沙峪D24、D25土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目順義城區(qū)后沙峪D24、D25土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目京沈路京承高速路六環(huán)路首都機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目用地位置示意圖二、土地利用現(xiàn)狀根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)***分局《關(guān)于***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)審意見復(fù)函》，該項(xiàng)目總用地面積為13.53公頃，其中建設(shè)用地面積約為9.76公頃，代征綠化用地面積約為1.0公頃，代征道路用地面積約2.77公頃。該項(xiàng)目用地包含集體土地和國(guó)有土地兩部分，集體土地共有4.458公頃，目前種有農(nóng)作物。國(guó)有土地9.076公頃，原使用權(quán)人為北京華和宇貿(mào)易有限公司，該部分土地目前處于閑置狀態(tài)。三、地上物現(xiàn)狀情況項(xiàng)目區(qū)用地范圍內(nèi)沒有房屋。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有楊樹42棵，其中紅線內(nèi)有9棵楊樹。集體土地部分現(xiàn)種有農(nóng)作物，另有機(jī)井一眼。地面以上沒有文物，地下文物情況有待查證。經(jīng)過我中心向北京市***區(qū)林業(yè)局咨詢，項(xiàng)目區(qū)用地范圍內(nèi)無(wú)掛牌古樹。四、項(xiàng)目規(guī)劃情況1.規(guī)劃批復(fù)情況項(xiàng)目用地位于后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)，屬***新城空港區(qū)的規(guī)劃用地范圍。2005年2月北京市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)了《關(guān)于***鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的審查意見》(市規(guī)發(fā)[2005]1551號(hào))對(duì)***鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具了審核意見。2006年6月，北京市規(guī)劃委員會(huì)***分局對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件出具了《關(guān)于***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)審意見復(fù)函》（2006規(guī)[順]復(fù)119號(hào)）。2.規(guī)劃指標(biāo)情況根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)***分局《關(guān)于***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)審意見復(fù)函》，該項(xiàng)目總用地面積為13.53公頃，其中建設(shè)用地面積約為9.76公頃，代征綠化用地面積約為1.0公頃，代征道路用地面積約2.77公頃。據(jù)***鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，D24地塊規(guī)劃用途為商業(yè)金融，用地面積1.83公頃，規(guī)劃容積率為1.5，建筑密度控制在40％以內(nèi)，建筑限高30米，規(guī)劃建筑面積為2.75萬(wàn)平方米，綠地率達(dá)到30％。D25地塊規(guī)劃用途為住宅，用地面積7.93公頃，規(guī)劃容積率為1.5，建筑密度控制在30％以內(nèi)，建筑限高30米，規(guī)劃建筑面積為11.9萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口在2776人左右，綠地率達(dá)到30％。用地控制指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目控制性規(guī)劃圖

項(xiàng)目用地范圍圖第三章征地及收購(gòu)工作方案一、征地、收購(gòu)情況概要根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)***分局《關(guān)于***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)審意見復(fù)函》，該項(xiàng)目總用地面積為13.53公頃，其中建設(shè)用地面積約為9.76公頃，代征綠化用地面積約為1.0公頃，代征道路用地面積約2.77公頃。該項(xiàng)目用地包含集體土地和國(guó)有土地兩部分，集體土地共有4.458公頃，目前種有農(nóng)作物。國(guó)有土地9.076公頃，原使用權(quán)人為北京華和宇貿(mào)易有限公司，該部分土地目前處于閑置狀態(tài)。此次原北京華和宇貿(mào)易有限公司所使用的國(guó)有土地部分通過土地使用權(quán)收購(gòu)的方式取得。需要征用的農(nóng)民集體土地部分土地面積為4.458公頃。二、相關(guān)政策依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)土地管理法》；2．《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知》（京政發(fā)[2002]4號(hào)）；3.《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā)[2005]6號(hào)）；4.《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市[2005]540號(hào)）；5.《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（148號(hào)令）；6.《關(guān)于實(shí)施<北京市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)>（***區(qū)部分）的通知》（京國(guó)土征[2004]227號(hào)）；7.《北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》（京國(guó)土用[2005]534號(hào)）。三、征地、收購(gòu)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)測(cè)算1．集體土地征地費(fèi)用構(gòu)成及標(biāo)準(zhǔn)（1）土地補(bǔ)償費(fèi)及人員安置費(fèi)：依據(jù)北京市人民政府148號(hào)令及京國(guó)土征（2004）227號(hào)文件，并與當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會(huì)協(xié)商確定征地補(bǔ)償費(fèi)：30萬(wàn)元/畝，合450元/平方米。（2）有關(guān)稅費(fèi)a.防洪費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府令（1994）第21號(hào)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》，防洪費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為20元/平方米，合1.33萬(wàn)元/畝。b.耕地占用稅：根據(jù)北京市人民政府《北京實(shí)施〈中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例〉的辦法》（京政發(fā)（1987）第93號(hào)），規(guī)定耕地占用稅為8元/平方米，合0.53萬(wàn)元/畝。c.根據(jù)新的《中華人民共和國(guó)土地管理法》“占多少，墾多少”的原則需繳納用于開墾新耕地的復(fù)墾費(fèi)，繳納標(biāo)準(zhǔn)為1.8萬(wàn)元/畝，合27元/平方米。d.青苗及地上物補(bǔ)償：青苗及地上物補(bǔ)償包括農(nóng)作物青苗補(bǔ)償、樹木補(bǔ)償及項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)一眼機(jī)井的補(bǔ)償，據(jù)初步估計(jì)該部分的補(bǔ)償費(fèi)用約為100萬(wàn)元。e.超轉(zhuǎn)費(fèi)：依據(jù)京政辦發(fā)（1995）113號(hào)（《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市民政局關(guān)于提高征地超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)示的通知》）：標(biāo)準(zhǔn)為300元/畝。（3）農(nóng)村集體土地部分征地費(fèi)用需征用的農(nóng)村集體土地面積為4.458公頃，征地費(fèi)用為2353.30萬(wàn)元2．國(guó)有土地依據(jù)《北京市收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》（京國(guó)土用[2005]534號(hào)）、專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，我中心已與北京華和宇貿(mào)易有限公司簽訂了國(guó)有土地收購(gòu)協(xié)議，收購(gòu)費(fèi)用共計(jì)人民幣9860.4萬(wàn)元。3.征地及收購(gòu)費(fèi)用測(cè)算根據(jù)上述測(cè)算，項(xiàng)目用地的征地及收購(gòu)費(fèi)用總額為：2353.3＋9860.4＝12213.7萬(wàn)元第四章市政建設(shè)方案一、規(guī)劃目標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積14.65萬(wàn)平方米，其中住宅11.9萬(wàn)平方米，商業(yè)金融2.75萬(wàn)平方米。熟地標(biāo)準(zhǔn)要求做到“六通一平”，即：場(chǎng)地平整、通上水、通下水、通電力、通訊、通燃?xì)?、通路，市政工程包括：給水工程、雨污水工程、電力工程、燃?xì)夤こ?、電信工程、市政道路工程等。二、初步咨詢方案在?xiàng)目前期，我們向中國(guó)網(wǎng)通（集團(tuán)）有限公司北京市***區(qū)分公司、北京市順政市政設(shè)計(jì)所、雙峪小區(qū)物業(yè)管理公司咨詢了本項(xiàng)目的市政建設(shè)方案。1.給水工程、道路工程、雨污水工程、燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)方案根據(jù)《后沙峪鎮(zhèn)中心主干道市政綜合》市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案，以及本地塊周邊現(xiàn)有市政道路及市政管線，對(duì)本項(xiàng)目市政方案分析如下：（1）裕華路裕華路為現(xiàn)狀道路，目前已有現(xiàn)狀給水管道DN300，現(xiàn)狀輸水管道DN600;現(xiàn)狀雨水管道D800；擬建燃?xì)夤艿馈?25，本段長(zhǎng)度350米。（2）安富街規(guī)劃道路紅線50米，三塊板形式，主路寬16米，本段長(zhǎng)413米。擬建污水管道D600，雨水管道D900；給水管道DN400。（3）雙裕北街規(guī)劃道路紅線30米，一塊板形式，主路寬暫定12米，本段長(zhǎng)451米。擬建污水管道D500，雨水管道D900；給水管道DN400。（4）火寺路規(guī)劃道路紅線30米，一塊板形式，主路寬21米，本段長(zhǎng)299米。擬建污水管道D400，雨水管道D800；給水管道DN400。2.電力建設(shè)方案根據(jù)我們向項(xiàng)目用地南側(cè)的雙峪小區(qū)物業(yè)管理公司咨詢結(jié)果，雙峪小區(qū)目前的供電能力能滿足項(xiàng)目建成后的用電需求，且建設(shè)方案簡(jiǎn)單，但需要向雙峪小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人繳納接口費(fèi)，根據(jù)初步咨詢結(jié)果，接口費(fèi)及線路建設(shè)費(fèi)約為700萬(wàn)元。3.電信規(guī)劃方案（1）網(wǎng)絡(luò)擬建地址及內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)擬建于“***鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中D-23、D-24、D-25地塊”，其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主要內(nèi)容：電話通信系統(tǒng)及數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)。（2）網(wǎng)絡(luò)預(yù)計(jì)最大容量電話：2000門網(wǎng)絡(luò)：2000線（預(yù)留發(fā)展）（3）機(jī)房及設(shè)備在該地塊中心公建區(qū)內(nèi)需設(shè)置100平方米機(jī)房，內(nèi)置2000門程控交換機(jī)一組及2000線數(shù)據(jù)通信主機(jī)一套及其附屬設(shè)備。（4）外網(wǎng)引入形式中國(guó)網(wǎng)通（集團(tuán)）有限公司北京***分公司在該項(xiàng)目西側(cè)2U香花畦小區(qū)及南側(cè)雙裕東區(qū)均具備通信管道資源，北側(cè)安富街改造即將實(shí)施，網(wǎng)絡(luò)能力已覆蓋該地塊；將由空港分局機(jī)房引入主干光纜至紅線內(nèi)。（5）網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成形式由外網(wǎng)敷設(shè)主干光纜進(jìn)小區(qū)機(jī)房，由機(jī)房敷設(shè)通信纜線至各樓群分線箱體再至各單元樓，以解決語(yǔ)音和數(shù)據(jù)需求。（6）工程建設(shè)形式地塊紅線外由中國(guó)網(wǎng)通（集團(tuán)）有限公司北京市***區(qū)分公司資建設(shè)，土地一級(jí)開發(fā)過程中不需承擔(dān)該部分的建設(shè)費(fèi)用。三、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資估算根據(jù)上述市政建設(shè)方案，本地塊周邊道路段投資約841萬(wàn)元；污水管道投資約340萬(wàn)元；雨水管道投資約270萬(wàn)元；給水管道投資約315萬(wàn)元；燃?xì)夤艿劳顿Y約142萬(wàn)元；電力建設(shè)投資約700萬(wàn)元，市政基礎(chǔ)設(shè)施部分合計(jì)總建設(shè)投資費(fèi)用為2608萬(wàn)元。市政設(shè)施規(guī)劃圖第五章土地供應(yīng)方案一、供地計(jì)劃1.開發(fā)計(jì)劃預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)總體需要時(shí)間為8個(gè)月，預(yù)計(jì)供地時(shí)間為2007年2月。可供應(yīng)項(xiàng)目總用地面積135340平方米，其中住宅用地79300平方米，商業(yè)用地18300平方米，代征土地面積37700平方米。2.銷售收入預(yù)測(cè)根據(jù)目前后沙峪地區(qū)樓面地價(jià)現(xiàn)狀，及房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的一般規(guī)律，規(guī)劃住宅用地按土地出讓的樓面熟地價(jià)1500元/平方米計(jì)算，該部分地塊土地一級(jí)開發(fā)后，熟地出讓收入預(yù)計(jì)為17850萬(wàn)元。規(guī)劃商業(yè)用地按土地出讓的樓面熟地價(jià)1800元/平方米計(jì)算，該部分地塊土地一級(jí)開發(fā)后，熟地出讓收入預(yù)計(jì)為4950萬(wàn)元。預(yù)計(jì)該地塊土地一級(jí)開發(fā)后，熟地出讓收入共計(jì)為22800萬(wàn)元。3.供應(yīng)土地開發(fā)狀態(tài)該項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)完成后，由市國(guó)土局組織有關(guān)部門對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收，達(dá)到土地權(quán)屬清楚，市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通一平”，即場(chǎng)地平整、通上水、通下水、通電力、通訊、通燃?xì)狻⑼?，符合土地上市要求。二、開發(fā)進(jìn)度一般土地一級(jí)開發(fā)預(yù)計(jì)經(jīng)歷如下六個(gè)階段：招標(biāo)確定土地一級(jí)開發(fā)主體；辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃意見書；與村集體和相關(guān)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議并履行；完成地上附著物拆除工作；完成項(xiàng)目紅線外市政基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)；組織入市交易。因該項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)主體為土地儲(chǔ)備中心，而且該項(xiàng)目并不涉及拆遷，所以該項(xiàng)目只經(jīng)歷如下四個(gè)階段。第一階段：2006年7月至8月完成項(xiàng)目的開發(fā)立項(xiàng)、規(guī)劃審批手續(xù)。第二階段：2006年9月與村集體和相關(guān)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議并履行。第三階段：2006年10月至12月完成市政設(shè)施建設(shè)。第四階段：2007年1月至2007年2月驗(yàn)收交地并組織入市交易。土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)度表8月7月6月5月4月3月2月1月項(xiàng)目項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃手續(xù)辦理征地手續(xù)辦理市政設(shè)施建設(shè)組織驗(yàn)收入市第六章土地一級(jí)開發(fā)管理方案市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)本市的土地儲(chǔ)備開發(fā)管理工作，并委托市土地整理儲(chǔ)備中心及分中心，按照土地利用整體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。第七章投資方案一、項(xiàng)目總投資估算后沙峪D24、D25地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資成本估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目成本一直接費(fèi)用15250.041征地費(fèi)用2353.301.1征地補(bǔ)償費(fèi)2006.101.2防洪費(fèi)89.161.3耕地占用費(fèi)35.661.4復(fù)墾費(fèi)120.371.5青苗及地上物補(bǔ)償100.001.6超轉(zhuǎn)費(fèi)2.012收購(gòu)國(guó)有土地費(fèi)用9860.403市政費(fèi)用2648.003.1市政咨詢費(fèi)40.003.2市政建設(shè)費(fèi)用2608.003.2.1市政供水3153.2.2市政雨水2703.2.3市政污水3403.2.4市政燃?xì)?423.2.5電信0.003.2.6電力7003.2.7市政道路8414其它費(fèi)用388.344.1環(huán)評(píng)費(fèi)用13.524.2交評(píng)費(fèi)用14.654.3工程監(jiān)理費(fèi)52.964.4文物勘探費(fèi)用73.254.5前期咨詢費(fèi)36.464.6招投標(biāo)代理費(fèi)39.054.7市政設(shè)計(jì)費(fèi)92.364.8可行性研究報(bào)告編制費(fèi)36.464.9入市交易成本20.444.10掛牌底價(jià)評(píng)估費(fèi)9.19二間接費(fèi)用1981.931貸款利息338.512不可預(yù)見費(fèi)269.483一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)305.004建設(shè)單位管理費(fèi)170.594營(yíng)業(yè)稅898.35三總成本17231.97二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算本項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、居住混合用地，按商業(yè)用地土地出讓的樓面熟地價(jià)1800元/平方米計(jì)算，該地塊土地一級(jí)開發(fā)后商業(yè)用途部分熟地出讓收入預(yù)計(jì)為4950萬(wàn)元，按居住用地土地出讓的樓面熟地價(jià)1500元/平方米計(jì)算，該地塊土地一級(jí)開發(fā)后居住用途部分熟地出讓收入預(yù)計(jì)為17850萬(wàn)元。后沙裕D24、D25項(xiàng)目預(yù)期土地出讓總收入為22800萬(wàn)元。規(guī)劃建筑面積樓面熟地價(jià)熟地總價(jià)D24地塊2.7518004950D25地塊11.90150017850合計(jì)14.6522800三、項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)根據(jù)上述測(cè)算可以看出，后沙裕D24、D25項(xiàng)目有一定的利潤(rùn)，項(xiàng)目預(yù)期可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5568.03萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為32.31%，詳見下表：總成本（萬(wàn)元）預(yù)期總收入（萬(wàn)元）預(yù)期利潤(rùn)（萬(wàn)元）17231.97228005568.03四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1月2月3月4月5月6月7月8月1現(xiàn)金流入228