淺析影響城市房地產(chǎn)價(jià)格評估的環(huán)境質(zhì)量因素

淺析影響城市房地產(chǎn)價(jià)格評估的環(huán)境質(zhì)量因素摘要:區(qū)位是影響城市房地產(chǎn)價(jià)格的第一位因素,包括:位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境狀況等因素.其中,環(huán)境因素包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境等.房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是,房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素多種多樣且難以把握和量化.本文在分析環(huán)境質(zhì)量影響房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)理的基礎(chǔ)上,構(gòu)建了一個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型,以分析環(huán)境質(zhì)量因素對房地產(chǎn)價(jià)格的作用.結(jié)果顯示,隨著人們生活水平的提高和環(huán)境保護(hù)意識的加強(qiáng),環(huán)境質(zhì)量越來越成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素.關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)境質(zhì)量因素影響因素房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè).房地產(chǎn)既是生產(chǎn)和生活的必需品,同時(shí)也是一種資產(chǎn)或財(cái)富.我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展,取得了顯著的成效,在加快住房建設(shè)的步伐、有效啟動(dòng)住房消費(fèi)、改善居民的住房條件方面發(fā)揮了積極的作用,同時(shí)也促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高.近年來,不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格引起了民眾、專家學(xué)者、企業(yè)、政府和媒體輿論的高度重視.然而,目前就關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格為何上漲、影響價(jià)格上漲的原因是什么、它們對房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響程度有多大等問題的爭論很難達(dá)成一致意見.如何用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析和研究是一個(gè)具有理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義的問題在此背景下,本文對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了詳細(xì)的整理和分析,重點(diǎn)探討了影響房地產(chǎn)估價(jià)的環(huán)境質(zhì)量因素.1房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素多而復(fù)雜,通常劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素(見圖1).一般因素,是指對廣泛地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素,如利率、通貨膨脹;區(qū)域因素,是指對某地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素,如環(huán)境污染、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度;個(gè)別因素,是指房地產(chǎn)自身狀況或條件對其價(jià)格水平有所影響的因素,如土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)[1].眾所周知,區(qū)位因素是眾多房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中最主導(dǎo)的因素.“l(fā)ocation,location,location”是西方國家認(rèn)為的投資房地產(chǎn)最重要的3點(diǎn),它強(qiáng)調(diào)了區(qū)位對房地產(chǎn)的極端重要性.房地產(chǎn)的區(qū)位可劃分為位置(或坐落)、環(huán)境(包括自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、景觀等)、交通和配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)4個(gè)方面來認(rèn)識[2,3].因此,選取位置、環(huán)境質(zhì)量狀況、交通條件和配套設(shè)施4個(gè)方面對房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析.1.1位置房地產(chǎn)的位置,是指房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系,除了其地理坐標(biāo)位置,還包括它與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離,從其他地方到達(dá)該房地產(chǎn)的可及性(accessibility),從該房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性(accessibility).[4]我們用“可及性”來表達(dá)由“外”到“內(nèi)”至“進(jìn)”的方便程度,用“便捷性”來表達(dá)由“內(nèi)”到“外”至“出”的方便程度.1.2交通條件交通條件包括道路通達(dá)度、公交便捷度和對外交通便利度3個(gè)方面.1.2.1道路通達(dá)度道路通達(dá)度反映道路在城市交通中占有的地位及其對周邊地區(qū)的影響程度.道路按其規(guī)模可以分為主干道、次干道和支路.主干道是聯(lián)系城鎮(zhèn)中主要工礦企業(yè)、交通樞紐和全市性公共活動(dòng)場所的道路,次干道為聯(lián)系主干道之間的道路,支路為各街坊之間的聯(lián)系通道.按在城市交通中作用的大小,其順序一般為:混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路.1.2.2公交便捷度道路通達(dá)度考慮的是道路的功能作用,寬闊的道路不一定便捷.公交便捷度主要是考慮距離公交車站的遠(yuǎn)近及公交車站的等級.1.2.3對外交通便利度對外交通便利度是表示長途車站、火車站、機(jī)場、港口等對外交通設(shè)施對城市對外交通的影響程度.1.3配套設(shè)施1.3.1基礎(chǔ)設(shè)施完備程度基礎(chǔ)設(shè)施完備程度是指道路、供水(上水)、排水(下水,包括雨水、污水)、供電、通信、燃?xì)狻崃?供暖)等基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度.1.3.2公共服務(wù)設(shè)施公共基礎(chǔ)設(shè)施包括圖書館、體育館、博物館、文化館、俱樂部、影劇院、學(xué)校、醫(yī)院等.1.4環(huán)境因素環(huán)境因素主要指地形、地勢、地質(zhì)條件、氣候、水文、植被和大氣、水文、聲覺、視覺等因子綜合作用的自然環(huán)境、工程環(huán)境以及社會(huì)環(huán)境.自然環(huán)境是一切直接或間接影響人類的、自然形成的物質(zhì)、能量和現(xiàn)象的總體,即地球的空間環(huán)境、陽光、空氣、水、土壤、巖石、動(dòng)植物、以及地殼的穩(wěn)定性等自然因素的總和.自然環(huán)境資源作為一種稀缺資源對房地產(chǎn)的開發(fā),尤其是生態(tài)住宅開發(fā)有很大價(jià)值.工程環(huán)境是人類在利用和改造自然環(huán)境中創(chuàng)造出來的人工環(huán)境.社會(huì)環(huán)境是由政治、經(jīng)濟(jì)和文化等要素構(gòu)成的.隨著人們環(huán)境意識的不斷增強(qiáng),環(huán)境因素日益成為購房者越來越關(guān)注的因素.本研究中的環(huán)境質(zhì)量主要是指自然環(huán)境,用大氣、聲、水、視覺、衛(wèi)生的環(huán)境質(zhì)量,綠化率影響值和自然因子條件來評價(jià).2房地產(chǎn)估價(jià)與環(huán)境質(zhì)量2.1影響城市房地產(chǎn)價(jià)格評估的主要環(huán)境要素[4]影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境要素,是指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素,且在城市中存在著明顯區(qū)域差異的自然環(huán)境質(zhì)量要素.這方面的要素主要有大氣、聲覺、水文、視覺、衛(wèi)生環(huán)境等.2.1.1大氣環(huán)境大氣是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質(zhì).大氣質(zhì)量的好壞,對人體健康十分重要.房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞氣味、有害物質(zhì)和粉塵等(如懸浮顆粒物、CO,SO2、NOx,等等),對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響.尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣污染,因此,凡接近這些地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低.反之,靠近公園、河流附近的房地產(chǎn)價(jià)格都較高.2.1.2聲覺環(huán)境汽車、火車、飛機(jī)、工廠、人群(如周圍是否有農(nóng)貿(mào)市場)等,都可能形成噪聲.對于住宅、旅館、辦公、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說,噪聲大的地方,房地產(chǎn)價(jià)格較低;反之,則高.2.1.3水文環(huán)境隨著城市居住密度的加大,“小橋流水人家”式的風(fēng)景日益為人們所向往,房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的美麗水體常常成為該房地產(chǎn)亮麗的風(fēng)景與成功的銷售賣點(diǎn),能在很大程度上提升房地產(chǎn)的價(jià)格.其次,地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何,對其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響.2.1.4視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂,如電線桿、廣告牌、表示牌等的豎立狀態(tài)和設(shè)計(jì)是否美觀,建筑物之間是否協(xié)調(diào),公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目,都會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格有影響.2.1.5衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生狀況,包括垃圾堆放情況,對房地產(chǎn)價(jià)格也有影響.2.2房地產(chǎn)的供求與環(huán)境因素房地產(chǎn)市場的波動(dòng),房地產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng),從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講,是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果[5].從某種意義上講,如果想知道環(huán)境因素將如何影響房地產(chǎn)價(jià)格,應(yīng)當(dāng)先考慮它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求.2.2.1環(huán)境因素對房地產(chǎn)供給的影響[6,7]房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(買者)在某一特定的時(shí)間內(nèi),在每一價(jià)格水平下,對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量.某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為:供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量.環(huán)境因素對房地產(chǎn)供給的影響主要體現(xiàn)在環(huán)境容量和房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期上.首先,環(huán)境容量會(huì)直接對房地產(chǎn)的供給量產(chǎn)生影響.環(huán)境質(zhì)量的區(qū)域差異所造成各功能區(qū)在今后發(fā)展中所擁有的環(huán)境容量是不同的.對于環(huán)境容量小的功能區(qū),新建項(xiàng)目,包括房地產(chǎn)項(xiàng)目,在環(huán)境容量的限制下將不易得到審批,而且往往要進(jìn)行環(huán)境補(bǔ)償.在環(huán)境容量大的功能區(qū),污染程度較輕,建筑密度小,政府鼓勵(lì)投資建設(shè)項(xiàng)目,功能區(qū)的房地產(chǎn)供給量相應(yīng)較大.其次,城市生態(tài)環(huán)境改善,水資源富足,土地集約利用,環(huán)境因素造成房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期看好,則在制定投資開發(fā)計(jì)劃是會(huì)增加開發(fā)量,從而會(huì)使未來的供給增加;反之,房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常更少.2.2.2環(huán)境因素對房地產(chǎn)需求的影響[6,7]房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi),在每一價(jià)格水平下,對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量.形成需求有兩個(gè)條件:一是消費(fèi)者愿意購買,二是消費(fèi)者有能力購買.也就是說消費(fèi)偏好和收入的高低視覺、衛(wèi)生的環(huán)境質(zhì)量,綠化率影響值和自然因子條件來評價(jià).直接影響著人們對環(huán)境質(zhì)量較好的房地產(chǎn)的需求,影響的程度取決于需求的環(huán)境彈性的大小.房地產(chǎn)需求的環(huán)境彈性=房地產(chǎn)需求量單位的百分比環(huán)境變化的百分比/環(huán)境變化的百分比。環(huán)境彈性越大房地產(chǎn)的需求量就越大;反之,則越小.處于較低收入水平時(shí),人們主要關(guān)注是否能買到房產(chǎn),這時(shí)環(huán)境因素對需求的影響程度很小;但是隨著收入水平的提高,人們越來越偏好環(huán)境質(zhì)量優(yōu)越的房地產(chǎn).隨著城市化進(jìn)程的加速,必然隨之產(chǎn)生城市用地需求的遞增,建設(shè)用地面積逐年遞增,這就給房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的市場潛力.同樣,城市人口規(guī)模不斷的擴(kuò)大,城市沒有充足的居住條件提供給蜂擁而至的人口對房屋需求的巨大潛力,城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢必加快.那么,房地產(chǎn)的供給與需求上漲的同時(shí),隨之伴來的必然是房地產(chǎn)價(jià)格的增長.人們在選擇樓盤的時(shí)候,除了考慮樓盤的位置、交通條件、配套設(shè)施,必定對其環(huán)境的好壞也越來越重視.3實(shí)例研究3.1實(shí)例選擇本研究選擇成都沙河周邊房地產(chǎn)價(jià)格與其各影響因素的經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析.通過分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的諸因素,特別是環(huán)境質(zhì)量因素所占的比重,探索性地構(gòu)建環(huán)境質(zhì)量與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的模型,定量分析環(huán)境質(zhì)量因素作為一種特殊的資源在房地產(chǎn)估價(jià)中所起到的作用.成都市沙河北起北郊洞子口,沿金牛、成華、錦江三城區(qū)逶迤而下,在市區(qū)東南下河心村歸流府河,全長22.22km.為把成都?xì)v史文化、水文化、現(xiàn)代文化等融入沙河工程,沙河全線著力打造了北湖凝翠、新綠水碾、三洞古橋、科技秀苑、麻石煙云、沙河客家、塔山春曉、東籬翠湖八大景點(diǎn).本研究只選取科技秀苑景點(diǎn)周邊的樓盤作為研究對象.通過研究沙河科技秀苑景點(diǎn)周邊小區(qū)樓盤的價(jià)格、所處區(qū)位的基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況及其他因素,建立了沙河科技秀苑周邊地區(qū)樓盤價(jià)格與其基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況和環(huán)境質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)模型,以分析科技秀苑周邊房地產(chǎn)價(jià)格與環(huán)境質(zhì)量狀況的關(guān)系.3.2以特爾斐法確定環(huán)境質(zhì)量、交通條件以及基礎(chǔ)設(shè)施等因素分值沙河科技秀苑周邊樓盤環(huán)境質(zhì)量、交通條件以及基礎(chǔ)設(shè)施等因素以特爾斐法計(jì)算分值(見表1).特爾斐法是客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷的技巧,將定性與定量分析的因素進(jìn)行量化的一種決策分析方法。表1成都市沙河科技秀苑周邊樓盤價(jià)格的影響因素?cái)?shù)據(jù)表樓盤價(jià)格（元∕m2）環(huán)境質(zhì)量（分）交通條件（分）基礎(chǔ)設(shè)施（分）金域藍(lán)灣7200968890高地6900948890愛這城6600948788龍湖三千里6200948588頤和家園6100958488翰林花園5200938486東郊－紅楓嶺5000918386藍(lán)水灣4800938484格林尚城4800918286萬基南麟4600908484靜居家苑二期4600898482東辰瑞景4200898284東籬居4200898280環(huán)境因素:樓盤距離沙河10m以內(nèi),環(huán)境質(zhì)量分值為90-98分,臨河樓盤環(huán)境質(zhì)量分值為98分,背河環(huán)境質(zhì)量分值為96分;距離沙河每增加10m,環(huán)境質(zhì)量分值減少1分,依此類推.交通條件:具有公交車站點(diǎn)、汽車站,且道路為8車道的樓盤,交通分值為96分;樓盤距離公交車站點(diǎn)50m以內(nèi),其交通條件分值為98-90分,距離每增加10m,分值降低1分,依此類推.基礎(chǔ)設(shè)施:內(nèi)部或附近有幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)院、娛樂場所、超市,同時(shí)開發(fā)商為知名企業(yè)的樓盤,其基礎(chǔ)設(shè)施分值較高.3.3回歸分析此部分研究對沙河附近小13個(gè)樓盤的環(huán)境質(zhì)量、交通條件及基礎(chǔ)設(shè)施狀況進(jìn)行打分,應(yīng)用回歸建立數(shù)學(xué)模型來分析房地產(chǎn)價(jià)格與各因素之間的經(jīng)濟(jì)計(jì)量關(guān)系.設(shè)因變量Y為樓盤價(jià)格、自變量X1為環(huán)境質(zhì)量、X2為交通條件、X3為基礎(chǔ)設(shè)施及其他影響因素,所建立模型為:Y=198.15X1+153.05X2+78.0