物業(yè)前期管理服務(wù)內(nèi)容

物業(yè)前期管理服務(wù)內(nèi)容（一）前期開發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議項(xiàng)目管理處在物業(yè)管理實(shí)踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)合理性，以及物業(yè)的使用、維修和管理，可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議。如建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等，避免日后使用修改，給管理帶來不便，以提高物業(yè)的整體效果、價(jià)值。2、提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見與建議項(xiàng)目管理處可以從使用、管理和維修的角度，為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的改進(jìn)意見。對(duì)建筑材料的選用，設(shè)備設(shè)施性能特點(diǎn)、使用效果，養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面，提供信息與建議。3、提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議項(xiàng)目管理處在工程施工階段可派駐工程施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉基礎(chǔ)隱藏工程，機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試，管道線路的敷設(shè)及走向，及時(shí)提出整改方案，配合落實(shí)。4、設(shè)立物業(yè)管理咨詢?cè)陧?xiàng)目銷售期間，項(xiàng)目管理處可配合售樓部，和購(gòu)房者溝通，明確今后物業(yè)管理的收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，解答購(gòu)房者物業(yè)管理方面的問題。（二）物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、參與竣工險(xiǎn)收項(xiàng)目管理處可派工作人員參與政府組織的竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助開發(fā)商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備，組織技術(shù)人員了解現(xiàn)場(chǎng)房屋及配套設(shè)備設(shè)施是否具備驗(yàn)收條件，要求施工單位按要求完成開發(fā)商交給的施工任務(wù)，協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問題的整改實(shí)施情況。2、組織接管驗(yàn)收由項(xiàng)目管理處牽頭，對(duì)高層項(xiàng)目的施工質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施的使用功能、技術(shù)資料、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料等工作進(jìn)行接管驗(yàn)收。3、協(xié)助開發(fā)商處理工程遺留問題（1）常見的非結(jié)構(gòu)性工程遺留問題——屋面滲漏水；——有防水要求的地面滲水；——外墻面滲水；——室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動(dòng)；——抹灰層、面磚、油漆、脫落殘缺；——門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件；——衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)積水，倒泛水；——給排水系統(tǒng)漏水；——排水管道堵塞，區(qū)間道路沉陷；——電器、電線漏電，燈具安裝不牢；——其它常見問題。（2）問題的處理程序——在保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍內(nèi)的工程質(zhì)量問題，由建設(shè)單位或建設(shè)單位委托項(xiàng)目管理處通知施工單位維修?！┕挝蛔越拥酵ㄖ掌穑瑧?yīng)在約定的保修時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與業(yè)主確定返修內(nèi)容，盡快修理、整改，對(duì)發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位在接到通知后，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。相關(guān)部門、單位到場(chǎng)監(jiān)督整修方案。——施工單位非因特殊原因，未能在約定時(shí)限內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)單位應(yīng)配合再次通知施工單位限時(shí)維修，如施工單位再次違約，建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下，自行返修或委托其他單位維修，發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。——保修完工后，建設(shè)單位、項(xiàng)目管理處或房屋所有人組織驗(yàn)收。——因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害。由造成拖廷的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）入住及裝修期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、辦理入住手續(xù)的前提條件（1）已通過接管驗(yàn)收：房屋無重大質(zhì)量問題，工程遺留問題基本得到解決，工程資料已經(jīng)齊備，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束；（2）達(dá)到入住的條件：實(shí)現(xiàn)通水、通電、通訊、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需，配套設(shè)施基本齊備，建成能夠使用，物業(yè)項(xiàng)目管理處有固定辦公場(chǎng)所。2、入住的準(zhǔn)備工作（1）入住資料的準(zhǔn)備：根據(jù)實(shí)際情況配合開發(fā)商編寫和印刷《業(yè)主臨時(shí)公約》、《住戶手冊(cè)》，準(zhǔn)備《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《入住通知書》等；（2）入住時(shí)的環(huán)境布置：掛橫幅、插彩旗，營(yíng)造氣氛，設(shè)立指示標(biāo)識(shí)牌等。3、發(fā)出入住通知（1）由項(xiàng)目管理處配合開發(fā)商確定入住時(shí)間，向業(yè)主發(fā)出入住住通知；（2）業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶證件：入住通知書，《商品房買賣合同》原件和復(fù)印件各一份，業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印各一份，一寸彩照每人各兩張，單位購(gòu)房的尚須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份，委托他人辦理的須帶業(yè)主委托書及委托人身份證原件和復(fù)印件各一份。4、入住手續(xù)的辦理（1）驗(yàn)證入住資料、證件；（2）由業(yè)主填寫《業(yè)主家庭情況登記表》，簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》等文件；（3）交納入住相關(guān)費(fèi)用；（4）驗(yàn)房收樓；（5）發(fā)放鑰匙，資料；（6）開通水電。5、裝修管理（1）裝修的申請(qǐng)與審批；（2）辦理《施工證》，施工人員出入證等；（3）施工期間的管理；（4）違章裝修的處理；（5）裝修施工的竣工驗(yàn)收；（四）實(shí)際運(yùn)行期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、綜合管理（1）設(shè)立專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理；（2）設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線電話；（3）設(shè)立固定的辦公場(chǎng)所，管理人員佩帶明顯標(biāo)識(shí)牌，持證上崗；（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作，簽定物業(yè)服務(wù)委托合同，管理單位責(zé)權(quán)利明確；（5）制訂內(nèi)部管理管理運(yùn)作制度及工作流程；（6）檔案資料齊全，管理完善。2、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)（1）房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容和觀瞻；（2）建立裝修管理制度，無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛；（3）公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道等無堆放雜物及違章占用等；（4）無擅自改變房屋用途，棟號(hào)有明顯標(biāo)志，主要入口有引路標(biāo)識(shí)圖；（5）房屋修繕制度、管理值班制度、便民報(bào)修措施完善，建立回訪制度和回訪記錄；（6）房屋完好率達(dá)到100%，維修合格率達(dá)到100%。3、保安消防及車輛（1）保安和車輛實(shí)行一體化管理，建立專業(yè)化保安隊(duì)伍；（2）消防設(shè)備設(shè)施完好無損；（3）可能危及住戶安全處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí)和防范措施；（4）無因管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故；（5）機(jī)動(dòng)車輛行駛停泊有序，制度落實(shí)，無違章行駛及停泊；（7）非機(jī)動(dòng)車輛管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊；（8）設(shè)立24小時(shí)安全防衛(wèi)值勤，業(yè)主、住戶、來訪人員進(jìn)出管理有序；（9）保證消防通道暢通，消防疏散標(biāo)志醒目、完好、齊全。4、環(huán)境管理（1）清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專業(yè)的清潔保潔隊(duì)伍，管理制度落實(shí)；（2）環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，有垃圾收集設(shè)施等，垃圾日產(chǎn)日清；（3）整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺；（4）無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜現(xiàn)象；（5）公用雨水、污水管理暢通，無堵塞現(xiàn)象；（6）加強(qiáng)二次供水管理，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。5、綠化管理（1）有專業(yè)的綠化養(yǎng)管隊(duì)伍，管理制度落實(shí)；（2）保持現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用；（3）花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露；（4）加強(qiáng)綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、中耕除草、綠化保潔、對(duì)老化、死亡、損壞植物及時(shí)補(bǔ)種或更換等；6、公用配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所管理（1）按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所，無違章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為，無擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)所，公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常，完好率達(dá)到95%以上；（2）道路早暢通無損環(huán)、路面平坦整潔、排水暢通；（3）供電、供水、供氣、電梯、消防監(jiān)控、有線電視、通訊管線及設(shè)施完好無損，運(yùn)行正常；（4）公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無損；（5）停車場(chǎng)及其他公共場(chǎng)地、建筑小品等完好無損；（6）路燈完好率達(dá)到95%以上；（7）做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施。7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理與經(jīng)營(yíng)服務(wù)（1）商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼；招牌整齊美觀，無破損污跡；（2）落實(shí)好門前三包，鋪面整潔，無亂丟垃圾，無污水等；（3）排放油煙、噪音、粉塵等符合環(huán)保規(guī)定，無存放有害有毒物質(zhì)；（4）多種經(jīng)營(yíng)效果好，有償服務(wù)項(xiàng)目齊全，無違反規(guī)定亂收費(fèi)。8、