廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法(試行)

廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務收費管理辦法（試行）

第一條為規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《國家發(fā)改委建設部關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）、《國家發(fā)改委建設部關于印發(fā)〈物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）〉的通知》（發(fā)改價格〔2007〕2285號）和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》（2012年）等法律、法規(guī)和政策有關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于廣西壯族自治區(qū)行政區(qū)域內住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。第五條自治區(qū)價格主管部門會同自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。各市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門按照各自管理權限，負責本行政區(qū)域內住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。

第六條物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。依法成立業(yè)主委員會之前的住宅（含自有產(chǎn)權車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價；別墅和依法成立業(yè)主委員會之后的住宅（含自有產(chǎn)權車位、車庫）物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。第七條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準及服務內容制定基準價及浮動幅度（最高不超過15%），并抄送上一級主管部門備案。第八條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在當?shù)貎r格主管部門規(guī)定的指導價范圍內，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務水平確定，并報經(jīng)當?shù)貎r格主管部門備案后執(zhí)行。各級價格和房產(chǎn)行政主管部門要加強對執(zhí)行情況的監(jiān)管。業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務等級有異議雙方協(xié)調不下的，可向當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門申請核準。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。第九條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，應根據(jù)物業(yè)服務成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素，每2—3年調整一次基準價。已交付使用的住宅小區(qū)可參照執(zhí)行。制第十二條實行政府指導價的物業(yè)服務收費構成包括物業(yè)服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于12%）。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（電梯專業(yè)維護保養(yǎng)和年檢費用另行計費收?。?。3、物業(yè)管理區(qū)域（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域消防設施維護費用；6、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

7、物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；

8、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

9、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等按規(guī)定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務成本。物業(yè)服務企業(yè)合理配備的管理、服務人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務合理需要及相關政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成。第十三條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的前期物業(yè)服務收費，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行。建設單位應根據(jù)房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內與前期物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準，并報經(jīng)當?shù)貎r格主管部門核準。前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費應當相應降低，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。相應的物業(yè)服務級別由當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門認定。第十四條住宅小區(qū)竣工驗收合格后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當從物業(yè)交付之日起，根據(jù)當?shù)貎r格主管部門和房產(chǎn)行政主管部門核定的收費標準按月交納物業(yè)服務費和電梯維護費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用和電梯維護費由開發(fā)建設單位全額交納。

物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間不得超過半年。第十五條物業(yè)服務費按房屋權屬證書標明或購房合同登記的建筑面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室的物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。第十六條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。第十七條物業(yè)服務企業(yè)對裝修住宅進行指導和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主收取裝修垃圾清運費（含裝修管理服務），具體收費標準由同級價格主管部門制定。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義收取裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修工本費等類似費用。裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發(fā)生數(shù)額由業(yè)主或使用人承擔。第十八條實行小區(qū)出入證管理的，建設開發(fā)單位應當按實際入住人數(shù)或一定的數(shù)量為業(yè)主免費配置出入證（含IC卡等）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由同級價格主管部門確定。第十九條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的應經(jīng)業(yè)主大會同意，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十條建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，其租賃費實行政府指導價，由市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度（最高不超過20%）。具體收費標準由當事人在規(guī)定的基準價和浮動幅度內以合同的形式約定。收取車位租賃費后不得再向承租人收取車位物業(yè)服務費，車庫（位）物業(yè)服務費應由出租人承擔。第二十一條住宅小區(qū)內車輛停放服務實行政府指導價管理。市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度（最高不超過20%）。車輛停放服務收費標準由車位使用人（承租人）與物業(yè)服務企業(yè)或建設單位在規(guī)定的基準價格和浮動幅度內以合同形式約定。依法成立業(yè)主大會后，車輛停放服務收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)以合同形式約定。業(yè)主在自己擁有產(chǎn)權的封閉式獨立車庫內停車不繳納車輛停放服務費和車庫物業(yè)服務費。車輛停放服務收費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。已收取車輛停放服務費的，不得再收取車位物業(yè)服務費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。第二十二條占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經(jīng)業(yè)主大會或專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務費，收費標準不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放服務費標準，所得收益主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十三條治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內執(zhí)行公務時停車不需交費。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內停放超過1個小時的，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)當?shù)貎r格主管部門規(guī)定的收費標準收費，同時要實行明碼標價規(guī)定。

第二十四條對物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃配套建設的中小學和幼兒園，以及社區(qū)服務中心、居家養(yǎng)老服務中心、社區(qū)醫(yī)療服務中心等具有公益性質非經(jīng)營性的物業(yè)用房不得收取物業(yè)服務費。第二十五條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協(xié)商。第二十六條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。第二十七條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。第二十八條物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督。除本辦法中規(guī)定的收費項目以及業(yè)主自愿委托要求提供特定服務的收費外，物業(yè)服務企業(yè)不得另行收取其他費用。第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第三十條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。

第三十一條業(yè)主委員會成立之前對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調解；業(yè)主委員會成立后對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門申請協(xié)商調解。第三十二條政府價格主管部門對物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第三十三條各級政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《\o""價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業(yè)主自愿委托要求提供特定服務的除外）；（三）不按規(guī)定同業(yè)主簽定物業(yè)服務合同的；（四）不按約定或者規(guī)定的服務質量標準提供物業(yè)服務的；

（五）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；（七）不按規(guī)定報經(jīng)當?shù)貎r格主管部門備案的；（八）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第三十四條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同