房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程細解

《房地產(chǎn)工程開發(fā)全過程細解》前

言房地產(chǎn)業(yè)是根底性和先導性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟開展的根底和推動力，同時，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，住宅的開展能夠促進相關產(chǎn)業(yè)的興起和開展，從各國房地產(chǎn)業(yè)開展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)開展的實踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費熱點和推動國民經(jīng)濟開展新的經(jīng)濟增長點。由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關系復雜，使房地產(chǎn)工程在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領形成根本的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導、開展房地產(chǎn)工程開發(fā)的業(yè)務。本課題研究的主要內(nèi)容：從工程前期的市場調(diào)研、工程立項到后期的土地使用權的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設、營銷等方面，對房地產(chǎn)工程進行全過程的系統(tǒng)描述。對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納〔支付〕的相關稅費的依據(jù)〔以濟南為例〕進行研究分析。本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗的總結，主要用于指導房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學術方面的問題，本程序研究側重根底概念、根本方法、根本辦事程序的介紹。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學、社會學的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對于國家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。第一章

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房〔寫字樓〕等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等。房地產(chǎn)業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、效勞的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、根底性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介效勞和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介效勞又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務側重的不同可分為兩類：第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行根底設施、房屋建設；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。房地產(chǎn)開發(fā)按工程的運作方式的不同可分為三類：第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。第三類，其他方式。如購置房屋后出租；購置房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購置房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行根底設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟開展的一個根本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的開展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是開展國民經(jīng)濟和改善人民生活物質(zhì)條件的根底產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：1.可以為國民經(jīng)濟的開展提供重要的物質(zhì)條件；2.可以改善人民的居住和生活條件；3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；4.通過綜合開發(fā)，防止分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；6.可以帶動相關產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的開展；7.有利于產(chǎn)業(yè)結構的合理調(diào)整；8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結構；9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設；10.可以擴大就業(yè)面。隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步開展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1949年新中國成立后，廣闊農(nóng)村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。十年動亂期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機構幾起幾落，產(chǎn)權管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開?！彪S著經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃開展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比方盲目建設、無證建設而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。房地產(chǎn)業(yè)在我國是個新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成局部，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經(jīng)濟開展起到巨大的推動作用。第四節(jié)房地產(chǎn)工程開發(fā)程序概述房地產(chǎn)工程開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行根底設施、房屋建設，并進行出售的行為。房地產(chǎn)工程開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。房地產(chǎn)工程開發(fā)一般應遵循以下程序：工程開發(fā)前期調(diào)研程序、工程立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、工程規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產(chǎn)工程經(jīng)營程序。

1．工程開發(fā)前期調(diào)研程序工程的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資時機的過程。2.工程立項程序工程立項程序，就是上報工程建議書或工程可研報告，取得政府批復〔工程立項〕，使工程取得合法的開發(fā)建設資格。3．土地使用權取得的程序土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在工程立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，并取得建設用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。4.工程規(guī)劃程序工程規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。根據(jù)國家和濟南市有關城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設的工程,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理工程規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設。工程規(guī)劃申報的根本程序如下：〔1〕在可行性研究報告〔工程建議書〕報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對工程的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成工程建設選址的初審意見，作為方案部門進行批復時的參考依據(jù)?！?〕在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報工程定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對工程用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見?！?〕根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件,委托有資質(zhì)的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得四圖一書〔總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書〕。開發(fā)商在完成方案設計后,應向規(guī)劃部門提出審查申請。〔4〕經(jīng)審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據(jù),也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件?！?〕開發(fā)商依據(jù)設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。〔6〕申領建設工程規(guī)劃許可證,是在工程列入年度正式方案后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。5.征地拆遷程序征地是指工程選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。拆遷是指工程選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為到達施工要求的場地條件,撤除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。征地、拆遷都是工程開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請工程開工的必備條件之一。6.工程建設程序工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)工程從列入年度施工方案起，到工程施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,到達業(yè)主使用條件的過程。在工程完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關部門〔自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局〕洽談簽訂協(xié)議,支付有關費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設；工程竣工后，由主管部門〔市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦〕進行綜合驗收，交付使用。7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機構。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之前方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。第二章房地產(chǎn)工程開發(fā)程序第一節(jié)工程立項一、概述開發(fā)工程立項，是房地產(chǎn)工程開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門〔省市方案開展委員會〕對工程的批準文件。對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送工程建議書,取得批準工程建議書的批復;依據(jù)工程建議書批復,編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產(chǎn)投資方案。〔國家計委已取消了房地產(chǎn)工程立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。〕二、實施程序1.工程建設工程立項審批〔1〕承辦部門：濟南市方案開展委員會投資處〔2〕申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部門對工程建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標工程的招標總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.〔3〕申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報工程立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，工程立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的工程，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級開展方案部門審批權限內(nèi)的工程，由市計委負責轉(zhuǎn)報。〔4〕辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告?！?〕收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。2.建設工程年度投資方案審批〔1〕承辦部門：濟南市方案開展委員會投資處〔2〕申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復工程可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設工程規(guī)劃許可意見；④跨年度建設工程，需提供市計委上年度下達的年度投資方案。〔3〕申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復?！?〕辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告?！踩彻こ塘㈨棇徟绦驁D〔見程序圖一〕第二節(jié)五證兩書的取得第一小節(jié)土地使用權證的取得一、概述開發(fā)商在工程立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權的手續(xù)。在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得〔即通過土地一級市場取得〕；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得〔即通過土地二級市場取得〕；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式〔即通過土地三級市場取得〕。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證;通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書。國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指工程選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。拆遷是指工程選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為到達施工要求的場地條件,撤除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲藏中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。假設因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原那么上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是工程開工前的重要工作。二、實施程序〔一〕國有土地使用權劃撥手續(xù)的辦理1.承辦部門：濟南市國土資源局2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資方案；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程工程總平面圖。3.申辦程序：審核有關申報資料〔2個工作日〕；現(xiàn)場勘測定界〔10個工作日〕；制定一書三方案〔建設用地工程呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案〕〔15個工作日〕；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費〔2個工作日〕；依照規(guī)定辦理土地登記，領取土地使用證書。4.收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發(fā)費用一覽表。5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市根底設施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等工程用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房工程建設用地?！捕硣型恋厥褂脵喑鲎屖掷m(xù)的辦理國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地〔含房地產(chǎn)開發(fā)建設〕，均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟南市土地收購儲藏中心?，F(xiàn)分述如下：國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有方案地進行的。濟南市國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟開展方案、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度方案、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓方案，報經(jīng)濟南市政府批準后，向社會公開發(fā)布。濟南市土地收購儲藏中心根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。濟南市土地收購儲藏中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的根本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。招標拍賣掛牌公告包括以下內(nèi)容：①出讓人的名稱和地址；②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求；③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的方法；④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；⑥確定中標人、競得人的標準和方法；⑦投標、競買保證金；濟南市土地收購儲藏中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。1.投標、開標依照以下程序進行：①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承當責任。②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。③評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。④招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。2.拍賣會依照以下程序進行：①主持人點算競買人；②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；③主持人宣布起叫價和增價規(guī)那么及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；④主持人報出起叫價；⑤競買人舉牌應價或者報價；⑥主持人確認該應價后繼續(xù)競價；⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；⑧主持人宣布最高應價者為競得人。競買人缺乏三人，或者競買人的最高應價未到達底價時，主持人應當終止拍賣。3.掛牌依照以下程序進行：①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)那么及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；②符合條件的競買人填寫報價單報價；③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；④出讓人繼續(xù)接受新的報價；⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。掛牌時間不少于10個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。掛牌期限屆滿，按照以下規(guī)定確定是否成交：①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；③在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。4.成交確認書以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承當責任。中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在10個工作日內(nèi)將招標拍賣掛牌出讓結果予以公布。出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。5.收費標準：濟南市城區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表?！踩惩恋卮_權登記手續(xù)的辦理1.承辦部門：濟南市國土資源局2.申報資料：〔1〕土地登記需要的資料①方案立項批文；②建設用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表〔含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖〕；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡?！?〕土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料①國有土地使用權轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權證書；③土地使用權評估報告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請3.申辦程序：①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并給予答復。②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。③市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權屬狀況進行全面審核。④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權利人領取證書。4.辦結時限：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設。假設因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，那么需要按以下程序辦理?！惨弧辰ㄔO拆遷臨時用地許可證的取得1.承辦部門：濟南市國土資源局2.申報資料：①用地申請；②建設用地規(guī)劃許可證；③建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設用地規(guī)劃意見。3.申辦程序：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。4.收費標準：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝?！捕巢疬w手續(xù)的辦理1.承辦部門：濟南市拆遷辦2.申報資料：①拆遷申請書；②工程立項批文；③《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置資金證明；⑦拆遷方案和拆遷方案；⑧產(chǎn)權調(diào)換和安置用房證明。3.申辦程序：審查申請，并于收到申請后2日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應自批準立項之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。4.拆遷程序圖〔見程序圖二〕5.收費標準：拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。第二小節(jié)規(guī)劃許可證的取得〔一〕概述為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建工程實施建設工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應持當年的建設方案、土地使用證件、建設工程用地規(guī)劃許可證、建設工程擬建位置的地形圖、建設工程總平面圖、符合審定設計方案的施工圖及消防、設計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復意見、建設工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設申請，經(jīng)審查批準后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證?！捕硨嵤┏绦?.建設用地規(guī)劃許可證的取得(1)承辦部門：濟南市規(guī)劃局(2)申報資料：①書面申請〔含建設要求和內(nèi)容〕；②計委年度方案投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。(3)申辦程序：①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復；③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設用地方案批準手續(xù)；④需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設計要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設計單位作總平面規(guī)劃設計；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設計方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地規(guī)劃意見》。2.建設工程設計招投標程序〔1〕承辦部門：開發(fā)商或其代理機構〔2〕申報資料：①建設工程方案批文；②建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標投標工作方案及方案；④設計任務書；⑤招標人或代理機構工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同?！?〕申辦程序：①招標人或其代理機構按規(guī)定提交申報材料〔包括：方案批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等〕；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核工程情況及招標條件，登記備案；④對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發(fā)《工程設計招標投標意見書》?！?〕辦結時限：2個工作日?！?〕應注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設計招標，行政監(jiān)督部門為市建委設計處。3.施工圖設計消防審批〔1〕承辦部門：濟南市公安消防分局建審科〔2〕申報資料：①計委立項批文；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③《有關部門審核意見表》〔加蓋開發(fā)商公章〕；④施工圖1套〔含建施、結施、設施、電施〕；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設計圖紙1套；⑤設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤?！?〕申辦程序：開發(fā)商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內(nèi)部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續(xù)。〔4〕辦結時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內(nèi)；國家、省重點工程20個工作日內(nèi)審核完畢?！?〕收費標準：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設施設備費2元/平方米。4.施工圖設計質(zhì)量審查〔1〕承辦部門：濟南市建設工程勘察設計質(zhì)量監(jiān)督站〔2〕申報資料：①施工圖設計文件2套〔含建施、結施、設施、電施〕；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設計合同〔原件〕；⑤地質(zhì)勘察報告2份〔原件〕；⑥設計招標的相關證明；⑦結構計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告〔僅限于加層、改造工程〕?！?〕申辦程序：開發(fā)商領取、填報《開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質(zhì)量監(jiān)督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術性審查報告；核發(fā)《施工圖設計文件審查批準書》?！?〕辦結時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質(zhì)量審查費用之日起，15個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見?！?〕收費標準：執(zhí)行國家計委、建設部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發(fā)[2002]45號文件的有關規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)工程、倉庫等9類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。〔6〕應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是15個工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應的修改。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。5.地下人防工程設計與審查〔1〕承辦部門：濟南市人民防空辦公室〔2〕申報資料：①施工圖設計文件2套〔地下人防局部〕；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結建手續(xù)證明。〔3〕申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質(zhì)的設計單位來承當，如由濟南市人防設計院或省人防設計院來設計，到達人防保護等級，并辦理了人防結建手續(xù)證明，那么無須再繳納人防易地建設費。如為人防系統(tǒng)以外的設計院設計，那么須經(jīng)過市人防辦設計處的審查前方可通過?！?〕辦結時限：如辦理了人防結建手續(xù)證明，那么無須辦理人防設計審查手續(xù)；如未辦理人防結建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10個工作日以內(nèi)?！?〕收費標準：根據(jù)魯價費發(fā)〔2001〕181號《關于調(diào)整人防建設收費的通知》和濟價費字〔2001〕259號《市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、財政廳、人防辦<關于調(diào)整人防建設收費的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。6.規(guī)劃許可證的辦理〔1〕承辦部門：濟南市規(guī)劃局〔2〕申報資料：申請階段：①書面申請〔含建設要求和內(nèi)容〕；②1：500地形圖；③已批準的詳細規(guī)劃；取證階段：①《建設工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖〔加蓋工程設計單位證書專用章〕一份；③建筑和結構施工圖的主要局部、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當年年度投資方案；⑤有關部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見?！?〕申辦程序：申請階段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》。取證階段：開發(fā)商領取、填報《建設工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濟南市城市建設基金管理辦公室收費聯(lián)絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術咨詢效勞費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領取建設工程規(guī)劃許可證?！?〕辦結時限：①批準辦證申請，15個工作日內(nèi)；②辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》，7個工作日內(nèi)；③辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》，7個工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個工作日內(nèi)?！卜桨富蚴┕D修改時間不計入辦結時限內(nèi)〕〔5〕收費標準：根據(jù)濟價非字〔1996〕154號文的規(guī)定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用工程，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)工程，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術咨詢效勞費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用?！苍斠姳砣?；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點?！?〕規(guī)劃許可證辦理程序圖〔見程序圖三〕〔7〕應注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資方案批復部門辦理年度結轉(zhuǎn)方案。第三小節(jié)施工許可證的取得一、概述申領建設工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。在市建委辦理報建證后,開發(fā)商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標、質(zhì)量監(jiān)督、平安監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準，核發(fā)施工許可證。二、實施程序〔一〕工程報建1.承辦部門：濟南市建設委員會2.申報資料：①計委批準的當年投資方案；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設工程報建申請表。3.申辦程序：①到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據(jù)投資方案填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資方案及申請表報市建設行政主管部門，取得《工程建設工程報建證》。4.辦結時限：1個工作日。5.收費標準：《報建證》工本費：10元?！捕碀鲜薪ㄖ袌鲂柁k理的手續(xù)1.建設工程施工、監(jiān)理招投標〔1〕

承辦部門：招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦〔監(jiān)督職責〕〔2〕申報資料：①計委方案批文；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③建設用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應當具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《平安資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟咨詢業(yè)務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件?！?〕申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發(fā)布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優(yōu)選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發(fā)放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發(fā)布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規(guī)費；按照《招投標法》的有關規(guī)定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書?！?〕辦結時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內(nèi)完成；②評標、定標，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。〔5〕收費標準：招標完成后，應繳納以下費用：工程招標管理費,中標價的0.55‰；招標公證費，2000元/中標單位?！?〕應注意的事項：如開發(fā)商自行招標，需提前向招標辦申請，經(jīng)該辦同意前方可實施。2.造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結時限，1個工作日。其標準分別為：〔1〕質(zhì)量監(jiān)督費1.4‰〔2〕造價管理費0.9‰〔3〕交易信息費0.6‰以上費用的計算基數(shù)是：建筑面積*收費基數(shù)〔收費基數(shù)的標準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五〕〔5〕勞保統(tǒng)籌費

該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。〔三〕施工許可證的辦理1.承辦部門：濟南市建設委員會2.申報資料：①報建證；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位平安報監(jiān)書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責任卡；⑧施工許可申請表。3.申辦程序：①開發(fā)商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。4.辦結時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內(nèi)，核發(fā)《建設工程施工許可證》5.收費標準：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；散裝水泥保證金元/噸。6.應注意的事項：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。7.施工許可證辦理程序圖〔見程序圖四〕第四小節(jié)房屋預售許可證的取得一、概述我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。二、實施程序1.承辦部門：濟南市拆遷管理辦公室2.申報資料：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金到達工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。2.初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預售許可。4.辦結時限：收到申報表和申報資料后，7日內(nèi)辦理完畢。第五小節(jié)房屋權屬證書的取得一、概述我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續(xù)。二、實施程序1.承辦部門：濟南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局2.申報資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權證；③建設用地規(guī)劃許可證；④建設工程規(guī)劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程〔質(zhì)量〕竣工驗收證明；⑦房屋平面圖〔房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖〕。3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份〔原件一份，復印件一份〕，圖紙一式三份〔有共有權人的按共有人數(shù)增加圖紙〕報市房屋產(chǎn)權登記中心審批簽發(fā)房屋權屬證書。房屋產(chǎn)權登記中心委托區(qū)房管局將權屬證書發(fā)給開發(fā)商。4.辦結時限：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權登記中心等職能部門，應在5個工作日內(nèi)完成所承當環(huán)節(jié)的工作事項。對符合規(guī)定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內(nèi)辦理完畢。5.收費標準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，那么不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，那么須按成交價的0.5%計取交易手續(xù)費。第六小節(jié)兩書制度房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應當向購置人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應承當?shù)谋Ｐ挢熑?，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的考前須知?！蹲≌|(zhì)量保證書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門核驗的質(zhì)量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復和處理的時限。《住宅使用說明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2.結構類型；3.裝修、裝飾考前須知；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝考前須知的說明；6.門、窗類型，使用考前須知；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位考前須知說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設施、設備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。應注意的事項：1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；3.兩書制度執(zhí)行1998年建設部公布的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。第三節(jié)與市政設施的接駁一、概述房地產(chǎn)開發(fā)工程在工程立項，列入固定資產(chǎn)年度投資方案后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。二、實施程序1.

與自來水設施的接駁〔1〕承辦部門：濟南市自來水公司〔2〕申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖?！?〕申辦程序：①用水申請報告，到生產(chǎn)技術科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復后，到規(guī)劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工?！?〕辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關規(guī)定。〔5〕收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標準收取增容費，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標準為取接水工程造價的4.5%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。〔6〕應注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內(nèi)的管道及設施歸用戶或產(chǎn)權單位負責維護管理；⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。2.與天然氣〔管道煤氣〕系統(tǒng)的接駁〔1〕承辦部門：濟南市管道煤氣公司〔2〕申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點〔市測繪院測定的坐標高程點〕?！?〕申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣〔管道煤氣〕工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火?！?〕辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關條款?！?〕收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協(xié)商可減免。3.與供電系統(tǒng)的接駁〔1〕承辦部門：濟南市供電局〔2〕申報資料：①工程的立項批文；②有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質(zhì)、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請?！?〕申辦程序：到市供電局效勞大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同〔協(xié)議〕簽約、繳納相關費用。〔4〕辦結時限：供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在以下期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。假設不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。〔5〕收費標準：新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。2002年初，國家計委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供〔配〕電工程貼費〔參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編〕，濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶〔雙電源、臨時用電〕須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。〔6〕應注意的事項：①新建受電工程工程在立項階段，開發(fā)商應與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定工程；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。4.與供熱系統(tǒng)的接駁〔1〕承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構〔2〕申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標?！?〕申辦程序：①提出申請報告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。〔4〕辦結時限：視協(xié)議談判情況而定?！?〕收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。5.與市政排污系統(tǒng)的接駁〔1〕承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處〔2〕申報資料：給排水施工圖〔3〕申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。審批結束后，由城管局組織施工。〔4〕辦結時限：視具體情況而定?！?〕收費標準：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定?！?〕應注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。6.道路占用審批手續(xù)〔1〕承辦部門：濟南市城管局市容處〔2〕申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份?！?〕申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。〔4〕辦結時限：7個工作日〔5〕收費標準：視具體情況而定。7.道路挖掘?qū)徟掷m(xù)〔1〕承辦部門：濟南市城管局市容處〔2〕申報資料：①建設工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關文件?！?〕申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。〔4〕辦結時限：7個工作日〔5〕收費標準：視具體情況而定。第三章房地產(chǎn)開發(fā)工程的籌劃分析在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭開展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進行工程可行性研究、確定工程開發(fā)方向重要的根底性工作。只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。第一節(jié)

房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測。市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學方法收集消費者購置和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購置力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結構的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購置力的情況。廣義的市場調(diào)查那么是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購置者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最正確市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的根底上進行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋假設能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能到達企業(yè)預先制定的效益目標。二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查〔1〕政治法律環(huán)境調(diào)查①

國家、省、市有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

②

有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。③

有關國民經(jīng)濟社會開展方案、開展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市開展戰(zhàn)略等?！?〕經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查①

國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟開展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

②

工程所在地區(qū)的經(jīng)濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、根底設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供應情況。

③

一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

④

國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構和主導產(chǎn)業(yè)。

⑤

居民收入水平、消費結構和消費水平。

⑥

工程所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的開展情況。

⑦

與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調(diào)查。

⑧

財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結合具體工程情況展開有針對性的調(diào)查。〔3〕社區(qū)環(huán)境調(diào)查社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氣氛、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、平安保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面?！?〕房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查

①

消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求開展趨勢。

②

房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關于國民經(jīng)濟結構和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購置能力與投向。

③

需求動機調(diào)查。如消費者的購置意向，影響消費者購置動機的因素，消費者購置動機的類型等。

④

購置行為調(diào)查。如不同消費者的不同購置行為，消費者的購置模式，影響消費者購置行為的社會因素及心理因素等?！?〕房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。

①

房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結構、性能、市場生命周期。

②

現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后效勞的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

③

新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用的情況。④

本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。⑤

建筑設計及施工企業(yè)的有關情況。〔6〕房地產(chǎn)價風格查。

①

影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。

②

房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

③

房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供應彈性的大小。

④

開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤

國際、國內(nèi)相關房地產(chǎn)市場的價格。

⑥

開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。

⑦

價格變動后消費者和開發(fā)商的反響。

〔7〕房地產(chǎn)促銷調(diào)查。

①

房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。

②

房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

③

房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查。

④

人員促銷的配備狀況。

⑤

各種公關活動對租售績效的影響。⑥

各種營業(yè)推廣活動的租售績效?！?〕房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。

①

房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

②

房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、開展趨勢及其原因。

③

租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

④

房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價?！?〕房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。

市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反響，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

①

競爭者及潛在競爭者〔以下統(tǒng)稱競爭者〕的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。

②

對競爭者的商品房設計、室內(nèi)布置、建材及附屬設備選擇、效勞優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。

③

對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。

④

對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。

⑤

對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

⑥

對未來競爭情況的分析與估計等。

⑦

整個城市，尤其是同〔類〕街區(qū)同類型產(chǎn)品的供應量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

⑨

競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其開展動向。第二節(jié)

調(diào)查方法與條件一、調(diào)查方法

市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。1.按調(diào)查對象劃分〔1〕全面普查。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。〔2〕重點調(diào)查。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。當然由于所選對象并非全部，調(diào)查結果難免會有一定誤差。

〔3〕隨機抽樣。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的時機，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結果來推斷母體的情況。

〔4〕非隨機抽樣法。非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的時機并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。2．按照調(diào)查方法劃分?！?〕訪問法。這是最常用的市場調(diào)查方法?？茖W設計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。①設計調(diào)查表。調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設計好調(diào)查表。設計調(diào)查表應注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術語，比方容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。②訪問法的形式調(diào)查表設計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。1〕答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。2〕談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面對面談話，如召開座談會等。3〕調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助來了解消費者的意見的一種方法?！?〕觀察法。這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。

觀察法有三種形式。①直接觀察法。派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費者對本公司的信賴程度。②實際痕跡測量法。調(diào)查人員不是親自觀察購置者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比擬在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。③行為記錄法。在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。

〔3〕實驗法。實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比擬小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結果，然后再推斷出總體可能的結果。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一定消費者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改良廣告詞語、聲像等。二、調(diào)查規(guī)模與技術條件作為一項了解消費者期望和購置行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。1．樣本的數(shù)量。一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可防止地要大量增加調(diào)查本錢，而且在調(diào)查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。2．樣本涵蓋面的廣度。樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，假設樣本數(shù)不是隨著增大，那么屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。3．問題涵蓋面的廣度。如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一局部調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調(diào)查結果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。4．調(diào)查的深度。一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。第三節(jié)市場調(diào)查的程序通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應按一定程序來進行。通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。一、確定調(diào)查目的這是進行市場調(diào)查時應首先明確的問題。目確實定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)查人員應明確為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關調(diào)查結果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。1．探測性調(diào)查。當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調(diào)查哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。2．描述性調(diào)查。描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關因素，并不答復因果關系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調(diào)查比擬，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的方案，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。3．因果性調(diào)查。這種調(diào)查是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務范圍來說，銷售、本錢、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量〔例如對本錢〕的關系。

二、收集信息資料市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運用”的表達。三、初步調(diào)查初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關領導進行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。四、調(diào)查設計根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結果，可以提出調(diào)查的命題及實施的方案。在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或答復各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、標準化。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應設計以下四種調(diào)查表格?！惨弧钞?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、開展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等工程。〔二〕房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設備狀況〔暖氣、煤氣、、家用電器、廚衛(wèi)設備〕、環(huán)境條件〔影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等工程〕?！踩撤康禺a(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結構類型、成交期、成交條件〔預付款、貸款額和利率、歸還約束、其他附加條款等〕、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等工程?！菜摹撤康禺a(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等工程。

五、現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查方案通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。六、調(diào)查資料的整理分析這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比擬分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結論。七、撰寫和提交調(diào)查報告撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。撰寫調(diào)查報告應做到：〔1〕客觀、真實、準確地反映調(diào)查成果；

〔2〕報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出；

〔3〕文字精練，用語中肯；

〔4〕結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；

〔5〕報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；

〔6〕報告完整，印刷清楚美觀。在作出結論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出假設干建議方案，寫出書面報告，提供應決策者。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結論，并以此提出一些合理化建議。以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只是一般性的描述。在實際工作中，可視具體情況，科學合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。第四節(jié)調(diào)查隊伍的組建組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊伍。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的根本素質(zhì)要求如下：〔一〕必須具備創(chuàng)新能力。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。因此要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費和效勞諸環(huán)節(jié)有深刻認識，具有較強的職業(yè)責任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L險的膽略。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場調(diào)查工作走上健康開展的新路?！捕骋辛己玫闹R結構。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗，基中至少要精通房地產(chǎn)有關的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結構才能勝任市場調(diào)查工作?！踩骋邆涫袌鲂畔⒎治瞿芰ΑＪ袌稣{(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。市場調(diào)查人員所作的適當評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關現(xiàn)象分析利弊和長遠趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平上下是與調(diào)查者的分析能力、語言表達能力分不開的?！菜摹骋邆漭^強的社交能力。調(diào)查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反響工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。第五節(jié)資料收集與運用資料是作任何決策的根底，如果缺乏有效資料的支持，那么所有決策都是主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。一、資料獲取途徑房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種：〔一〕交易雙方當事人。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等