紫元陽(yáng)光水榭市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定

紫元·陽(yáng)光水榭市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位漢嘉土木咨詢2021.10.21研究路徑區(qū)域?qū)傩院诵膯?wèn)題界定產(chǎn)品建議市場(chǎng)時(shí)機(jī)挖掘細(xì)分市場(chǎng)需求研究細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)本工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)需求時(shí)機(jī)區(qū)域客群特征典型樣本及客群來(lái)源核心問(wèn)題界定六期、七期將面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境如何，選擇怎樣的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入？如何在產(chǎn)品上提升，實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)，解決前期投入高的問(wèn)題？六、七期產(chǎn)品作為本工程收官之作，本次市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位解決以下兩個(gè)問(wèn)題：工程情況7期7期6期分塊,小面積,臨街,處于小區(qū)主干道和主入口處，與四期商業(yè)相連。面積較大,完整性強(qiáng)，臨河且小區(qū)內(nèi)水資源可引入6期:容積率1.62,占地面積56001.677期:容積率1.56,占地面積9412.14研究路徑區(qū)域?qū)傩院诵膯?wèn)題界定產(chǎn)品建議市場(chǎng)時(shí)機(jī)挖掘細(xì)分市場(chǎng)需求研究細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)本工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)需求時(shí)機(jī)區(qū)域客群特征典型樣本及客群來(lái)源蘇州板塊格局園區(qū)吳中區(qū)市區(qū)相城新區(qū)園區(qū)園區(qū)依托強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)、國(guó)際化的居住環(huán)境及住宅開發(fā)水平，價(jià)格領(lǐng)跑蘇州。目前湖西開發(fā)用地匱乏，整體市場(chǎng)東向開展明顯，未來(lái)還有大量?jī)?chǔ)藏用地面世。市區(qū)吳中區(qū)借助西山、東山的自然景觀，別墅供給量較大，普通住宅目前主要集中在越溪板塊和吳中開發(fā)區(qū)板塊，加上世貿(mào)、招商等地產(chǎn)商的入駐，區(qū)域逐漸被炒熱。近期價(jià)格提升加速。稀缺土地資源、成熟配套，支撐其市場(chǎng)價(jià)格，目前環(huán)線以內(nèi)新房源供給較少，新房源集中在滄浪新城和平江新城。園區(qū)領(lǐng)跑蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)，市區(qū)土地資源稀缺，吳中區(qū)借助自然景觀提升板塊價(jià)值，新區(qū)北向趨勢(shì)明顯，相城區(qū)受益于交通改造優(yōu)勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)揮空間大。蘇州板塊格局相城區(qū)高新區(qū)蘇州房地產(chǎn)的價(jià)格盆地，其中心區(qū)域與鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊形成了較為明顯的價(jià)格梯度。目前合景、恒基等香港開發(fā)商進(jìn)駐，交通日益興旺，人民路北延板塊供給集中，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)揮空間大。開發(fā)時(shí)間較早，但目前可供開發(fā)用地少，北向開展趨勢(shì)明顯，滸關(guān)片區(qū)的開展?jié)摿υ谡?guī)劃下逐漸被挖掘。區(qū)域?qū)傩员竟こ趟趨^(qū)域作為一個(gè)居住板塊，居住氣氛較好。周邊配套齊全，還有吳中商城、吳中汽車南站等配套。開發(fā)區(qū)的制造業(yè)聚集，人群密度較高，潛在住房需求大。吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：吳中區(qū)的制造業(yè)基地本工程屬于“建成區(qū)〞：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)本工程屬于城南核心居住區(qū)，居住氣氛較好，周邊配套齊全；產(chǎn)業(yè)人群密集，屬于內(nèi)源型市場(chǎng)。隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的壯大，將帶動(dòng)吳中區(qū)城市規(guī)模不斷外擴(kuò)，城南居住區(qū)、越溪城市副中心的開發(fā)建設(shè)前景看好。研究路徑工程屬性核心問(wèn)題界定產(chǎn)品建議市場(chǎng)時(shí)機(jī)挖掘細(xì)分市場(chǎng)需求研究細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)本工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)需求時(shí)機(jī)競(jìng)爭(zhēng)工程客群特征潛在客群演變趨勢(shì)細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)吳中城區(qū)板塊長(zhǎng)橋板塊開發(fā)區(qū)板塊越溪板塊滄浪新城本工程所在板塊——長(zhǎng)橋板塊本項(xiàng)目吳中城區(qū)板塊本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)：吳中核心區(qū)，緊靠市區(qū)，區(qū)域開展比較成熟。供給：目前區(qū)域可供開發(fā)的住宅土地有限，工程比較小而零散。代表工程：鼎欣城、鼎新世家吳中城區(qū)板塊吳中城區(qū)板塊樓盤名稱產(chǎn)品類型總建面積均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)（萬(wàn)）鼎欣城多層、高層16萬(wàn)方900088-100115-13090－120板塊特征分析產(chǎn)品方面：目前在售產(chǎn)品以小高層、高層為主。主力面積：區(qū)域內(nèi)以兩房面積在90-100平米，三房面積約115-130平米。價(jià)格方面：均價(jià)較高，到達(dá)9000元/平米左右。去化情況：區(qū)域良好的地段，主要吸引了市區(qū)外溢客戶、吳中城區(qū)客戶，去化良好。滄浪新城本項(xiàng)目規(guī)劃為創(chuàng)業(yè)、居住、商務(wù)和高科技研發(fā)為主要功能的城市副中心。定位優(yōu)勢(shì)：新開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，規(guī)劃起點(diǎn)比較高，功能完善；地段優(yōu)勢(shì)：滄浪新城緊鄰市區(qū)、吳中城區(qū)，隨著這兩個(gè)區(qū)的城市開展空間越來(lái)越少，滄浪新城成為城市外溢主力區(qū)域之一。滄浪新城板塊板塊特征分析產(chǎn)品方面：產(chǎn)品以小高層、高層為主。主力面積：區(qū)域內(nèi)以三房為主，面積約120-140平米居多。價(jià)格方面：均價(jià)較高，到達(dá)9000－10000元/平米以上。去化情況：區(qū)域良好的地段，主要吸引了市區(qū)外溢客戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，去化良好。樓盤名稱產(chǎn)品類型總建筑面積均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）福星新城高層、小高層35萬(wàn)方7200132、138天辰花園小高層、高層21萬(wàn)方9500150—290滄浪新城越溪板塊本項(xiàng)目樓盤名稱產(chǎn)品類型總建面積（m2）均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）石湖華城高層46萬(wàn)方6000－7500187越溪板塊開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域：吳中城區(qū)根本開發(fā)完畢，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn)，目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)處于一個(gè)集中開發(fā)階段。未來(lái)上市體量較大：越湖名邸、招商小石城都是幾十萬(wàn)方的大工程，這些工程的上市銷售將改變吳中區(qū)的目前板塊格局。生活配套相對(duì)缺乏：目前開發(fā)區(qū)板塊板塊還處于初步開發(fā)階段，生活設(shè)施不完善，配套不全，成為板塊主要利空因素。本項(xiàng)目樓盤名稱產(chǎn)品類型總建面積（m2）均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）現(xiàn)代園墅獨(dú)棟、聯(lián)排、疊排210000669—839元/套170、303、331、496招商·小石城多層，小高層，別墅7200210000－1300088.5、244－334越湖名邸多層、小高層、別墅560000650090－140、480－670開發(fā)區(qū)板塊長(zhǎng)橋板塊長(zhǎng)橋以南、吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以北區(qū)域內(nèi)，作為吳中區(qū)的南部居住中心。代表樓盤：本工程、陽(yáng)光水榭、S半島、藍(lán)調(diào)都匯等。配套優(yōu)勢(shì)：經(jīng)過(guò)多年開展，區(qū)域形成良好的居住氣氛，生活配套比較完善；地段優(yōu)勢(shì)：板塊內(nèi)緊靠吳中核心區(qū)，距離市區(qū)也比較近，交通比較便利。本項(xiàng)目長(zhǎng)橋板塊市場(chǎng)供給總結(jié)吳中城區(qū)板塊滄浪新城越溪板塊長(zhǎng)橋板塊開發(fā)區(qū)板塊產(chǎn)品類型多層、小高層高層多層為主多層、小高層多層中等密度高密度低密度中等密度低密度均價(jià)元/平米90008000公寓6000－7000別墅12000公寓7000－8000公寓7000－8000別墅10000－13000主力面積100-130110-12080-11595-120120－130客戶來(lái)源新蘇州人、本地年輕人、市區(qū)外溢客戶；吳中區(qū)改善客戶、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶。市場(chǎng)細(xì)分時(shí)機(jī)市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)品面積均價(jià)代表項(xiàng)目進(jìn)入機(jī)會(huì)低層資源占有型別墅350－600600—850萬(wàn)/套現(xiàn)代園墅、中?！ゑ憬Y源占有型排屋300－350現(xiàn)代園墅等入門級(jí)排屋250－3009000—1300招商·小石城等、多層疊排200－25011000招商·小石城等居家型花園洋房120—1408500招商·小石城等可進(jìn)入舒適型花園洋房140—16010000招商·小石城等可進(jìn)入高層、小高層平層大宅200以上6500越湖·名邸、中海胥江府、世茂運(yùn)河城奢享型三房、四房160-1807500石湖華城、越湖·名邸舒適型三房、四房125-1446800新城金郡、石湖華城、中?！ゑ憬⑹烂\(yùn)河城、湖山新意可進(jìn)入居家型三房90－1256700新城金郡、世茂運(yùn)河城、越湖·名邸、湖山新意、可進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型二房、三房90以下6000新城金郡、石湖華城、中海胥江府、世茂運(yùn)河城、湖山新意可進(jìn)入研究路徑工程屬性核心問(wèn)題界定產(chǎn)品建議市場(chǎng)時(shí)機(jī)挖掘細(xì)分市場(chǎng)需求研究細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)本工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)需求時(shí)機(jī)區(qū)域客群特征典型樣本及客群來(lái)源細(xì)分市場(chǎng)需求研究區(qū)域客群特征需求時(shí)機(jī)典型樣本及客群來(lái)源吳中區(qū)客群主要特征吳中區(qū)在老蘇州人認(rèn)知中，不屬于蘇州，老蘇州人對(duì)其認(rèn)知度不高；據(jù)售樓部6月-9月來(lái)訪分析可知，389組客戶中，來(lái)自吳中區(qū)有235組〔不含未登記區(qū)域的39組〕，占比高達(dá)60%以上，內(nèi)源市場(chǎng)份額比重大；其中，改善客群為186組，占比高達(dá)79%；另一局部客群承接蘇州主城區(qū)低總價(jià)外溢客群，首置客群為主。大局部為吳中區(qū)內(nèi)向型客戶，吳中區(qū)客戶中改善客群比例高；非吳中區(qū)客戶以首次置業(yè)為主，比較經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)。吳中區(qū)買房者印象蘇州人覺得吳中區(qū)離市區(qū)太遠(yuǎn)，屬于鄉(xiāng)村，沒(méi)有什么高端物業(yè)，總價(jià)低，多為外來(lái)打工者選購(gòu)，相對(duì)較高檔的物業(yè)主要集中在太湖渡假村一帶?！鲎廛囁緳C(jī)我自己買房子不太會(huì)買在吳中區(qū)，我在工業(yè)園上班的，我這里的公積金不能到別的區(qū)域貸款買房的，那沒(méi)有方法，盡管吳中區(qū)廉價(jià)，但是還是買在園區(qū)了。——張捷蘇中工業(yè)園區(qū)工作者目前吳中區(qū)的房?jī)r(jià)不高，有好的都愿意換，換房看中氣氛，換房中間還是以吳中區(qū)原住民為主?！跣〗阏猩绦∈卿N售人員吳中區(qū)為內(nèi)源改善為主，低總價(jià)新蘇州人首置為輔的客群結(jié)構(gòu)。自住需求為主吳中區(qū)市場(chǎng)主流客戶為改善型自住換房需求客戶，其需求面積在120-140平米，舒適三房。近兩年二手房交易也上來(lái)了，以換房需求為主，五年以上老房子換新的占6成?！獙O莉湖山新意銷售部銷售人員吳中區(qū)本地該買房的都已經(jīng)買了房了，口碑相傳的作用很大，朋友之間買了，會(huì)相互影響一起買。如果看了這邊房子好，都愿意換過(guò)來(lái)。——招商小石城銷售人員目前吳中區(qū)的房?jī)r(jià)不高，有好的都愿意換，換房看中氣氛。——新城金郡銷售人員蘇州人區(qū)域情節(jié)較高，購(gòu)房客戶以本地為主，目前都有房子，置業(yè)需求是為了提高生活品質(zhì)的自住換房需求以及結(jié)婚用房等剛性需求。吳中區(qū)客群樣本寫真1吳中區(qū)客群樣本寫真2沈先生：外地來(lái)蘇州改善客群金華人，私營(yíng)企業(yè)中層管理者，年收入15萬(wàn)。年齡：70年代物業(yè)：越湖·名邸140㎡三房。購(gòu)房特征：目前在蘇州從事外貿(mào)行業(yè)，已經(jīng)在四年前購(gòu)置蘇州城區(qū)二手房一套，目前改善為140㎡的三房大戶型，工作地點(diǎn)接近吳中區(qū)，認(rèn)同吳中區(qū)性價(jià)比。周先生：吳中周邊改善客群吳中區(qū)原居民，做汽車美容行業(yè)。三代同堂。自建房用于出租。現(xiàn)在需要改善居住環(huán)境。物業(yè)：越湖·名邸城，90㎡兩房。購(gòu)房特征：改善居住環(huán)境，村民變市民。主流客戶為改善型自住換房需求客戶首次置業(yè)者——次主流客戶需求面積：首次置業(yè)客戶需求面積在80-100平米左右兩室兩廳置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、生活配套、交通創(chuàng)新偏好：受購(gòu)置力影響，無(wú)明顯創(chuàng)新偏好標(biāo)簽客戶——實(shí)力雄厚追求高品質(zhì)的企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員主流客戶——自住換房需求客戶期望居住環(huán)境獲得改善需求面積：120—140平米三房為主置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住舒適度、性價(jià)比創(chuàng)新偏好：受原有居住習(xí)慣和市場(chǎng)現(xiàn)有水平影響，缺乏想象力，但對(duì)新事物接受度高。普通客戶

高端客戶普通客戶中端客戶大多不止一套住房，對(duì)住房品質(zhì)最看重需求面積：140平米以上，三房、四房為主，洋房、排屋類產(chǎn)品置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住環(huán)境、舒適度、品質(zhì)感創(chuàng)新偏好：表達(dá)檔次和品味的設(shè)計(jì)追求。客群來(lái)源區(qū)域說(shuō)明本案的價(jià)格、產(chǎn)品成為吸引他們的主要原因。根底性客源：他們生活、工作就在區(qū)域內(nèi)，生活習(xí)慣時(shí)機(jī)客源：吳中區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)、其他區(qū)域長(zhǎng)橋以南居住區(qū)本地人、新蘇州人重點(diǎn)客源本案客群來(lái)源分析本工程客戶定位吳中區(qū)域改善、新蘇州人首次置業(yè)者將成為本案主要客戶群吳中原居民身份：住在吳中，圈子在吳中，有吳中情節(jié)的人年齡特征：約35-45歲之間購(gòu)房目的：以改善為主房型需求：為120-140㎡的舒適三房為主，140平米以上的洋房消費(fèi)特征：總價(jià)承受能力較強(qiáng)；他們可能是吳中集團(tuán)品牌的追捧者；注重樓盤的整體品質(zhì)感；注重圈層效應(yīng)，會(huì)扎堆購(gòu)置。新蘇州人身份：在吳中區(qū)及周邊工作的新蘇州人年齡特征：約25—35歲之間購(gòu)房目的：以自住為主，結(jié)婚之用、定居蘇州房型需求：主力為90㎡以下，70-80㎡的緊湊兩房受追捧消費(fèi)特征：總價(jià)承受能力不強(qiáng)；崇尚有特色的新樓盤；注重房型的功能實(shí)用性；注重社區(qū)的生活配套。研究路徑工程屬性核心問(wèn)題界定產(chǎn)品建議市場(chǎng)時(shí)機(jī)挖掘細(xì)分市場(chǎng)需求研究細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)本工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)需求時(shí)機(jī)區(qū)域客群特征典型樣本及客群來(lái)源產(chǎn)品時(shí)機(jī)：主力進(jìn)入120－140平米的中端改善型市場(chǎng)；90平米以下的首次置業(yè)市場(chǎng)；140－150平米的再次改善市場(chǎng)。。客群時(shí)機(jī)：主要吸引長(zhǎng)橋以南居民、工作者中的改善客戶；市區(qū)、吳中老城區(qū)的首次置業(yè)客戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善客群為輔。本工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)研究路徑工程屬性核心問(wèn)題界定產(chǎn)品建議市場(chǎng)時(shí)機(jī)挖掘細(xì)分市場(chǎng)需求研究細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)本工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)需求時(shí)機(jī)區(qū)域客群特征典型樣本及客群來(lái)源產(chǎn)品建議—土地位置7期7期6期分塊,小面積,臨街,處于小區(qū)主干道和主入口處，與四期商業(yè)相連。面積較大,完整性強(qiáng)，臨河且小區(qū)內(nèi)水資源可引入6期:容積率1.62,占地面積56001.677期:容積率1.56,占地面積9412.14產(chǎn)品建議—七期七期可開發(fā)利用

土地基本情況七期可利用開發(fā)土地資源面積較小，且完整性較差——臨街、位于小區(qū)主干道，小區(qū)主入口處，且與四期商業(yè)相連建議開發(fā)以兩幢塔樓為依托，輔助三層商業(yè)裙房產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品面積段控制在75—90平米產(chǎn)品建議—戶型配比建議分布面積段（㎡）建筑面積戶型6期花園洋房80－90、140－150（自由組合）360002房、4房小高層121-140326003房100-11020000小3房7期小高層75－90146002房戶型配比6期產(chǎn)品配比分布用地面積比例容積率建筑面積比例層數(shù)花園洋房3000053％1.23600040％5＋1小高層2600047％2.05360060％12總計(jì)56000100％1.689600100％平面戶型提高性價(jià)比，注重實(shí)用性典型案例挑高陽(yáng)臺(tái)〔5.8米〕89㎡兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)，最終可做“五房〞飄窗飄窗飄窗89㎡做“四房〞89㎡做“四房〞贈(zèng)送面積可轉(zhuǎn)化成功能房，提高實(shí)際使用價(jià)值；本案啟示：實(shí)用型戶型可適當(dāng)應(yīng)用。中?！ゅX塘山水〔杭州〕打造附加值，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)典型案例外形線條不拘一格，三面全景花園，唯一單墻，讓完整美景無(wú)阻隔侵入視覺180度的環(huán)型花園布局，戶戶獨(dú)園，做到真正的空中別院。園林穿插于內(nèi)，別離客飯廳與起居空間，自然分隔動(dòng)靜區(qū)域，保持空間獨(dú)立、互不干擾。入戶花園/高廳〔5米以上〕/高房〔29-31層〕/大露臺(tái)/贈(zèng)送面積達(dá)100%蝴蝶谷〔深圳〕大觀景露臺(tái)、入戶花園增加居住舒適性，同時(shí)有力的支撐產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高額溢價(jià)。本案啟示：舒適型產(chǎn)品可適度借鑒案例借鑒：白鷺郡南·多層洋房“自由組合戶型〞底層：贈(zèng)送地下室及下沉庭院；二、三層：可分售，也可做躍層組合銷售；頂層：附送閣樓和空中花園；亮點(diǎn)：

上下兩/三層、左右兩層可靈巧組合；下沉庭院、入戶花園、空中花園、寬景露臺(tái)等親自然的洋房屬性。單層：80余方兩室一廳一衛(wèi)戶型緊湊適宜首次置業(yè)青年及養(yǎng)老人群

上下組合后：140余方三室兩廳三衛(wèi)一書房動(dòng)靜別離、尺度舒適適宜改善型居住人群

上下兩層組合方式左右兩層組合方式單層：

80余方兩室一廳一衛(wèi)戶型緊湊適宜首次置業(yè)青年及養(yǎng)老人群左右組合后：

140余方三室兩廳兩衛(wèi)一書房尺度舒適適宜改善型居住人群5＋1寬景洋房：多層創(chuàng)新產(chǎn)品，高附加值。1－2層贈(zèng)送地下室；獨(dú)特的露臺(tái)、室內(nèi)花園；豐富創(chuàng)新的空間；豪華的頂層套房一層贈(zèng)送地下室，前后花園、室內(nèi)花園；二層贈(zèng)送地下室、露臺(tái)、地下室、露臺(tái)、轉(zhuǎn)角凸窗；三層3.95米挑高客廳、夾層、雙露臺(tái)；四層3.95米挑高客廳、三錯(cuò)層、雙露臺(tái)；五六層為復(fù)式，6米挑高客廳、6米室內(nèi)花園、復(fù)式、露臺(tái)。5＋1寬景洋房：金域中央建面230－290m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進(jìn)深13.5露臺(tái)－地下室2.8M層高60～95㎡前花園地下室60－95㎡，2.8M層高開間4.95M室內(nèi)花園后花園品牌電梯二層露臺(tái)蓋二層地下室樓梯前后花園、地下室、室內(nèi)花園金域中央5＋1寬景洋房：金域中央建面235－275m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進(jìn)深13.6露臺(tái)約6㎡地下室2.8M層高61～82㎡開間4.95M露臺(tái)約6㎡室內(nèi)花園地下室2.8M層高轉(zhuǎn)角凸窗品牌電梯主臥露臺(tái)地下室、露臺(tái)、轉(zhuǎn)角凸窗金域中央5＋1寬景洋房：金域中央建面146－164m2房型3/2/2層數(shù)1＋夾層開間11.85進(jìn)深13.5夾層50～58㎡露臺(tái)約10㎡地下室－挑高3.95M客廳陽(yáng)臺(tái)＋露臺(tái)落地凸窗露臺(tái)2.19M夾層高落地凸窗品牌電梯3.95米挑高客廳、夾層、雙露臺(tái)金域中央5＋1寬景洋房：金域中央建面131－151m2房型3/2/3層數(shù)1＋三錯(cuò)層開間11.85進(jìn)深13.5夾層33～35㎡露臺(tái)約10㎡地下室－露臺(tái)3.95米挑高客廳、三錯(cuò)層、雙露臺(tái)主臥露臺(tái)客廳3.95M三錯(cuò)層轉(zhuǎn)角露臺(tái)品牌電梯金域中央

陽(yáng)光房

下沉式庭院一層：下沉式私家院落/半地下層/陽(yáng)光房首層庭院、二三層超大露臺(tái)，與自然更親近

入戶花園/前后花園二層：陽(yáng)光地下室戶型設(shè)計(jì)：舒適空間，家人各得其所

奢華客廳獨(dú)享書房私密主臥兒女房戶型設(shè)計(jì)：高度創(chuàng)新，給客戶更多附加值露臺(tái)錯(cuò)層；3.95米挑高夾層2.18米凸窗

地下室產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)——首層入戶方式首層入戶方式首層要單獨(dú)入戶，制造別墅的感覺首層送地下室時(shí)可結(jié)合地下室開門直接入戶2-5層入戶方式一層門廳挑空二層平臺(tái)外置產(chǎn)品細(xì)節(jié)——2-5層入戶方式建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)——庭院下沉庭院與一層庭院復(fù)式洋房設(shè)置南北院，其中南院下沉使地下室可采光，并設(shè)置樓梯可上下連通在用地允許的情況下，另一面可設(shè)置入戶花園產(chǎn)品細(xì)節(jié)-車庫(kù)車庫(kù)地下車庫(kù)連接底層住戶直接入戶樓上住戶可通過(guò)公共樓梯間入戶地下車庫(kù)可適當(dāng)考慮設(shè)置采光產(chǎn)品細(xì)節(jié)——私家庭院圍墻私家庭院圍墻圍墻做空間區(qū)隔，增加私密性植物造景與硬質(zhì)圍墻相結(jié)合產(chǎn)品細(xì)節(jié)——道路道路組團(tuán)道路尺度與景觀相融合道路成為組團(tuán)景觀的一局部園林景觀建議景觀軸

小區(qū)內(nèi)部園林

序列感

統(tǒng)一性

層次過(guò)渡小品節(jié)點(diǎn)細(xì)部

小區(qū)內(nèi)部園林

公共景觀強(qiáng)調(diào)街區(qū)感

私人景觀舒適親人，強(qiáng)調(diào)私密性

核心問(wèn)題界定六期、七期將面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境如何，選擇怎樣的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入？如何在產(chǎn)品上提升，實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)，解決前期投入高的問(wèn)題？六、七期產(chǎn)品作為本工程收官之作，本次市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位解決以下兩個(gè)問(wèn)題：附件目錄宏觀解析城市規(guī)劃市場(chǎng)供需競(jìng)品分析宏觀解析—經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯甚至倒退5-10%穩(wěn)定發(fā)展10~15%高速發(fā)展大于15%飛速發(fā)展宏觀解析—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二、第三產(chǎn)業(yè)開展保證旺盛消費(fèi)能力從目前蘇州從事“三次產(chǎn)業(yè)〞人群數(shù)量比例結(jié)構(gòu)圖分析：強(qiáng)大的第二產(chǎn)業(yè)輔以高比例第三產(chǎn)業(yè)占有率的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成模式，是良好購(gòu)置力的有力保證。人口抽樣調(diào)查產(chǎn)業(yè)比例圖宏觀解析—房產(chǎn)市場(chǎng)年份住宅銷售均價(jià)（元/平米）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）城市人均住宅建筑面積（平米）房?jī)r(jià)收入比200335601236126.867.74200444501445127.248.39200551311627628.769.07200652251853229.688.37200767812126030.99.86200862962386732.28.492003—2021年蘇州房?jī)r(jià)收入態(tài)勢(shì)※03—08年，蘇州市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入比一直處于警戒線〔3—6〕之上，尤其是05年與07年，分別到達(dá)9.07和9.86，該數(shù)據(jù)說(shuō)明近年來(lái)蘇州人民買房變的越來(lái)越難，市場(chǎng)泡沫越吹越大，這點(diǎn)值得關(guān)注。宏觀解析—總結(jié)宏觀解析—小結(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，強(qiáng)大的第二產(chǎn)業(yè)為城市開展支柱，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)的高占有率一定程度上保證了城市良好的購(gòu)置能力房產(chǎn)市場(chǎng)03—08年，房?jī)r(jià)收入比均高于警戒線，購(gòu)房難度越來(lái)越大，本市地產(chǎn)泡沫越吹越大927新政國(guó)六條1022新政目錄宏觀解析城市規(guī)劃市場(chǎng)供需競(jìng)品分析城市規(guī)劃吳中區(qū)園區(qū)中心城區(qū)新區(qū)相城區(qū)城市規(guī)劃開展方向“中核、東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控〞中核：保護(hù)古城區(qū)，緩解古城區(qū)居住壓力，結(jié)合高新區(qū)，打造全新主城，形成商業(yè)、文化、旅游、效勞中心東進(jìn)：蘇州中心城區(qū)首要開展方向，規(guī)劃建設(shè)東部新城，成為蘇州新的城市中心北拓：蘇州中心城區(qū)重點(diǎn)開展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城南優(yōu)：包括吳中區(qū)大局部區(qū)域和吳江松嶺鎮(zhèn)大局部區(qū)域，主要優(yōu)化環(huán)境，建造成城市宜居區(qū)域西控：主要為太湖區(qū)域，保護(hù)太湖環(huán)境，建設(shè)成高端旅游區(qū)域城市規(guī)劃城市規(guī)劃——人口導(dǎo)入口城市規(guī)劃城市規(guī)劃——交通規(guī)劃※在區(qū)域交通方面，建立以上海國(guó)際航運(yùn)中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長(zhǎng)三角城市融入“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞。※軌道交通的開工建設(shè)將有效提升蘇州城市地位、形象，將全市各工業(yè)組團(tuán)、居住新區(qū)、商業(yè)中心緊密地聯(lián)系起來(lái)。※區(qū)間交通的規(guī)劃所形成的〞一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞，既推動(dòng)蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，承接上海大都市的產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)，同時(shí)，也在整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)客源的分化。※同時(shí)城市輕軌的規(guī)劃建設(shè)加強(qiáng)了房地產(chǎn)板塊之間的聯(lián)系，減弱了“心理距離〞，擴(kuò)大了購(gòu)房者的選擇范圍，加強(qiáng)客源流動(dòng)性。城市規(guī)劃城區(qū)板塊濱湖板塊越溪板塊以相互交叉的東吳南、北路和京杭大運(yùn)河為中心，建立起一文化休閑和商業(yè)經(jīng)濟(jì)為主題的區(qū)域板塊東太湖岸為軸，建成親水型、和諧型生態(tài)新城區(qū)打造成集行政、商貿(mào)、居住、教育等城市綜合功能于一體的板塊城市規(guī)劃—總結(jié)蘇州城區(qū)快速擴(kuò)張，市域范圍擴(kuò)大，通過(guò)城市軌道交通將蘇州與上海經(jīng)濟(jì)、交通相接駁，承接上海產(chǎn)業(yè)溢出，城市綜合實(shí)力得以進(jìn)一步提升長(zhǎng)三角“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞的形成城市輕軌和快速公交系統(tǒng)的建設(shè)，將蘇州各區(qū)之間的交通時(shí)間縮短，為各區(qū)域的開展奠定了強(qiáng)有力的根底城市規(guī)劃—小結(jié)※城市根底建設(shè)投入巨大，高架、環(huán)線、輕軌、高速公路、城際鐵路等市政建設(shè)陸續(xù)開工，以期提升城市交通便利性與成熟度，城市空間距離感將進(jìn)一步縮短※根底設(shè)施的改善極大提高了商品房?jī)r(jià)值，同時(shí)政府對(duì)各個(gè)區(qū)域明晰的市政規(guī)劃，從一定程度上穩(wěn)定了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)※本工程地處吳中區(qū)越溪板塊，該板塊商業(yè)等配套較完善，居住環(huán)境相對(duì)成熟，再者規(guī)劃中地鐵2號(hào)線為本板塊日后開展主要依托目錄宏觀解析城市規(guī)劃市場(chǎng)供需競(jìng)品分析市場(chǎng)供需—土地市場(chǎng)08年蘇州市各季度土地供給總量比例情況07—08年房地產(chǎn)開發(fā)用地供給情況2021年房地產(chǎn)開發(fā)用地供給1400.99萬(wàn)平方米，較2007年減少6.3%，主要受整體環(huán)境影響，房地產(chǎn)供給量有所減少，但各個(gè)季度供給量結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定2021年工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地仍是供地主要方向，其次為普通商品住宅用地09年第四季度可能會(huì)有較大量土地入市市場(chǎng)供需—土地市場(chǎng)08年各區(qū)成交土地單位：萬(wàn)方8.0292.40142.102.2918.190.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00相城區(qū)新區(qū)園區(qū)吳中區(qū)中心城區(qū)各類型土地成交情況單位：萬(wàn)方105.4755.03102.500.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00商業(yè)住宅混合※08年全年，蘇州全年共推出土地62幅，其中由市區(qū)土地儲(chǔ)藏中心推出了37幅土地，園區(qū)土地中心推出25幅用地。08年實(shí)際成交土地54幅，其中8幅土地流拍。08年共成交土地263萬(wàn)方，總成交建筑面積約為399.32萬(wàn)方市場(chǎng)供需—土地市場(chǎng)09年土地放量1)、5月22日,本年度迄今為止最大的土地掛牌在蘇州市地產(chǎn)大廈4樓拍賣大廳舉行,本次參與掛牌的土地共18宗,其中純住宅用地3宗,總占地面積42.2萬(wàn)方2)、6月17日,建屋集團(tuán)拍得金雞湖絕版地塊3)、6月22日,園區(qū)第5號(hào)地塊公開掛牌出讓4)、6月23日,第3號(hào)地塊掛牌出讓,參與掛牌出讓的土地共3宗,總占地面積16萬(wàn)方5)、8月4日,第5號(hào)地塊拍賣,參與本次掛牌出讓土地共5宗,總占地面積為11.5萬(wàn)方6)、8月5日,推出23宗地,總占地面積105.69萬(wàn)方,成交總價(jià)達(dá)547086萬(wàn)元7)、9月22日,工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓,共推地2宗,總占地面積36.95萬(wàn)平方米,起拍總價(jià)18.36億,成交總價(jià)61億市場(chǎng)供需—土地市場(chǎng)綠城天價(jià)拿地，創(chuàng)造蘇州新地王園區(qū)6號(hào)地塊，為城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)效勞用地，其中城鎮(zhèn)住宅用地產(chǎn)權(quán)70年、商業(yè)效勞用地產(chǎn)權(quán)為40年，總面積為213852.7平方米，成交價(jià)格36億，溢價(jià)250%，樓面價(jià)28057元/平米園區(qū)7號(hào)地塊，城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)效勞綜合用地，其中城鎮(zhèn)住宅用地產(chǎn)權(quán)70年、商業(yè)效勞用地產(chǎn)權(quán)40年，總面積為155664.1平方米，成交價(jià)格25億，樓面價(jià)為20075元/平米※將大幅度拉動(dòng)該地區(qū)及周邊接壤地區(qū)房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)該地塊銷售均價(jià)將接近50000元/平米，這也勢(shì)必將拉高整個(gè)蘇州市場(chǎng)房?jī)r(jià)。市場(chǎng)供需—土地市場(chǎng)歷年樓面價(jià)走勢(shì)市場(chǎng)供需—商品房市場(chǎng)09.1—09.9蘇州市及蘇州吳中區(qū)商品房成交情況購(gòu)房需求逐步釋放，09年1月看到樓市回暖苗頭，緊接著“新春購(gòu)房節(jié)〞將2月成交拉向新高度，樓市回暖態(tài)勢(shì)逐漸明朗，進(jìn)入5月后，延續(xù)蘇城樓市4月“小陽(yáng)春〞無(wú)論是成交套數(shù)還是成交面積均到達(dá)至今為止最高點(diǎn)，之后，除8月在樓市傳統(tǒng)淡季與一些外界利空因素影響下成交有所下滑外其余各月成交走勢(shì)根本保持平穩(wěn)市場(chǎng)供需—商品房市場(chǎng)09年1月—09年9月蘇州市及吳中區(qū)成交均價(jià)走勢(shì)※整個(gè)蘇州地區(qū)來(lái)看以6月為分水嶺，蘇州市商品房整體銷售均價(jià)爬上7000元/平米，并在接下來(lái)兩個(gè)月內(nèi)迅速攀升至近7600元/平米，直到進(jìn)入9月，蘇州市場(chǎng)價(jià)格略微下滑※吳中區(qū)在4月份銷售均價(jià)突破6000大關(guān)，并在5月份唯一一次出現(xiàn)銷售均價(jià)高于整個(gè)蘇州市場(chǎng)現(xiàn)象，主要原因是5月該地區(qū)諸如招商小石城、越湖名邸等中高端樓盤集中開盤，拉高了成交均價(jià)，進(jìn)入6月后，成交均價(jià)下降，但仍然維持在6000元/平米以上，且呈持續(xù)上漲勢(shì)態(tài)，9月銷售均價(jià)已經(jīng)接近7000元/平米。市場(chǎng)供需—商品房市場(chǎng)09年蘇州住宅供求比照情況進(jìn)入09年后，蘇州商品房市場(chǎng)只有1月與4月出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。↓剛性需求大力反彈↓蘇州商品房市場(chǎng)積壓存量根本去化↓蘇州市場(chǎng)需求仍然旺盛※剛需反彈，積壓存量根本去化?！掳肽觐A(yù)計(jì)近60個(gè)盤對(duì)外推量，后期供給量可觀※吳中區(qū)的中房瀾泊灣、楓華紫園、姑蘇世家等即將面世市場(chǎng)供需—總結(jié)市場(chǎng)供需—小結(jié)土地市場(chǎng)09年土地市場(chǎng)放量可觀，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地為主要供給方向，房地產(chǎn)用地緊隨其后，與全國(guó)土地市場(chǎng)形勢(shì)相似，蘇州土地市場(chǎng)成交價(jià)格走高，拿地風(fēng)險(xiǎn)增加近期，綠城以總價(jià)61億的價(jià)格拿下園去兩塊住宅商服綜合用地，樓面價(jià)分別到達(dá)28057元/平米和20075元/平米。商品房市場(chǎng)從09年1月—9月整體來(lái)看，商品房市場(chǎng)成交量各月間有小波動(dòng)，但價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)勢(shì)頭，特別是吳中區(qū)，成交均價(jià)越來(lái)越接近整個(gè)蘇州市成交均價(jià)積壓存量根本去化，后期供給預(yù)計(jì)樂(lè)觀※目前為止，蘇州市場(chǎng)需求仍然旺盛※下半年無(wú)論是土地市場(chǎng)還是商品房市場(chǎng)預(yù)計(jì)供給量均較可觀※價(jià)格仍然為吳中區(qū)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力目錄宏觀解析城市規(guī)劃市場(chǎng)供需競(jìng)品案例競(jìng)品個(gè)案區(qū)域吳中區(qū)滄浪區(qū)樓盤招商·

小石城現(xiàn)代園墅越湖·名邸新城金郡石湖華城中?！?/p>

胥江府湖山新意世茂運(yùn)河城主要競(jìng)爭(zhēng)面品牌、規(guī)模景觀、交通規(guī)模、商業(yè)戶型、價(jià)格品牌、景觀品質(zhì)、區(qū)位戶型、區(qū)位品牌、區(qū)位競(jìng)品樓盤匯總競(jìng)品個(gè)案招商·小石城根本信息項(xiàng)目地址越溪副中心蘇震桃路東側(cè)，小石路南側(cè)所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州招商南山地產(chǎn)有限公司占地面積66.37萬(wàn)平方米建筑面積約120萬(wàn)平方米容積率1.4綠化率37%規(guī)劃體量總共約7700戶物業(yè)類型聯(lián)排、疊加、花園洋房、小高層、高層戶型面積88.5平米、244—334平米、建筑風(fēng)格新古典主義競(jìng)品個(gè)案產(chǎn)品供給招商·小石城—產(chǎn)品供給及銷售情況日首次開盤，推出約293套聯(lián)排、疊加別墅，戶型面積在244—334平米不等，目前在售均價(jià)約13000元/平米后期即將推出高層住宅約574套，戶型面積約為88.5平米，目前正在打地基小區(qū)總規(guī)劃戶數(shù)約為7700戶銷售動(dòng)態(tài)首期共推出293套排屋、別墅〔其中疊排約100套〕，總共剩余房源11套，疊排已全部售罄5月開盤均價(jià)疊排約為7000—8000元/平米，聯(lián)排約為9000—10000元/平米，目前均已漲至13000元/平米后期還將推出高層住宅約574套，戶型面積約為88.5平米競(jìng)品個(gè)案客群分析招商·小石城—客群分析及工程點(diǎn)評(píng)主要客群來(lái)源：吳中本地區(qū)主要客群職業(yè)構(gòu)成：政府官員居多主要客群勾房目的：自住主要客群置業(yè)類型：首次改善型居多客群特征：年收入40—50萬(wàn)元間，多為政府機(jī)關(guān)人員，該局部客群品牌意識(shí)尤其強(qiáng)烈，對(duì)招商地產(chǎn)的品牌認(rèn)可度高。工程點(diǎn)評(píng)工程優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商口碑好，建筑品質(zhì)高，規(guī)模巨大，生活配套齊全，小區(qū)內(nèi)高科技材料、智能化元素運(yùn)用眾多。工程劣勢(shì)：銷售價(jià)格較周邊高營(yíng)銷手段：首期開盤前組織產(chǎn)品鑒定會(huì)，參會(huì)即可獲贈(zèng)2000元購(gòu)房抵用券；VIP認(rèn)購(gòu)，可享受優(yōu)惠5000元；各種人文情懷親民活動(dòng)關(guān)鍵詞：大盤、品質(zhì)、配套競(jìng)品個(gè)案項(xiàng)目地址小石湖路555號(hào)，小石湖路和吳中大道交叉口

所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州上投置業(yè)有限公司占地面積28萬(wàn)平方米建筑面積約21萬(wàn)平方米容積率0.76綠化率37.1%規(guī)劃體量總共約921戶物業(yè)類型大獨(dú)棟、小獨(dú)棟、聯(lián)排、疊排等戶型面積170平米、303平米、331平米、496平米建筑風(fēng)格新亞洲主義現(xiàn)代園墅城根本信息競(jìng)品個(gè)案產(chǎn)品供給現(xiàn)代園墅—產(chǎn)品供給及銷售情況蘇州首席純別墅盤、獨(dú)棟、聯(lián)排類型物業(yè)07年12月8日，首批共推出180套別墅，其中獨(dú)棟占70套。，推出疊排47套，6月，加推局部疊排目前在售小區(qū)南區(qū)，共計(jì)約389套房源銷售動(dòng)態(tài)日，自推出獨(dú)棟，聯(lián)排后首次推出疊排產(chǎn)品47套，銷售當(dāng)天搶購(gòu)一空2021.6月加推疊排產(chǎn)品，也迅速去化截止目前，小區(qū)南區(qū)共陸續(xù)推出房源389套，根本售罄，僅剩余獨(dú)棟別墅假設(shè)干競(jìng)品個(gè)案客群分析現(xiàn)代園墅—客群分析及工程點(diǎn)評(píng)主要客群來(lái)源：吳中本地區(qū)主要客群職業(yè)構(gòu)成：公務(wù)員、政府官員、企業(yè)主、高管主要客群勾房目的：自住主要客群置業(yè)類型：首次改善型居多客群特征：客群從事職業(yè)類型集中于政府機(jī)關(guān)和企業(yè)主、高管，該局部客群較追求生活舒適度，對(duì)周邊生態(tài)資源要求較高工程點(diǎn)評(píng)關(guān)鍵詞：景觀、交通競(jìng)品個(gè)案項(xiàng)目地址越湖路1083號(hào)國(guó)際教育園對(duì)面所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州興力達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積約35萬(wàn)平方米建筑面積約56萬(wàn)平方米容積率1.29綠化率38%規(guī)劃體量總共約3336戶物業(yè)類型多層、小高層、別墅戶型面積90—140平米、480—670平米建筑風(fēng)格中式越湖·名邸城根本信息一期競(jìng)品個(gè)案產(chǎn)品供給越湖·名邸—產(chǎn)品供給及銷售情況目前在售為工程一期，總共約1400套房源2007年首次開盤，當(dāng)年去化約600套房源加推園林雅居景觀房房源，開盤當(dāng)天銷售近7成銷售動(dòng)態(tài)一期總計(jì)約1400套房源，07年去化約600套房源，08年去化約200套房源09年根本售罄，目前還剩余房源僅有40余套160平米左右西邊套同樣是兩房，90平米戶型銷售難度易于110平米戶型200平米及以上房源總計(jì)6套，開盤至今僅售出2套開盤均價(jià)5800元/平米起，現(xiàn)銷售均價(jià)6500元/平米競(jìng)品個(gè)案客群分析越湖·名邸—客群分析及工程點(diǎn)評(píng)主要客群來(lái)源：吳中本地區(qū)主要客群職業(yè)構(gòu)成：政府官員、企業(yè)主、高管主要客群勾房目的：自住主要客群置業(yè)類型：首次改善型居多客群特征：比較看重小區(qū)內(nèi)濃厚的商業(yè)氣氛工程點(diǎn)評(píng)工程優(yōu)勢(shì)：景觀設(shè)計(jì)巧妙，小區(qū)頗具規(guī)模，小區(qū)內(nèi)特設(shè)江南特色風(fēng)情街工程劣勢(shì)：交通存不便營(yíng)銷手段：推出至今優(yōu)惠活動(dòng)不多，僅在09年1月房展會(huì)期間推出特惠房源10套，三八節(jié)前后開通“購(gòu)房直通車〞關(guān)鍵詞：規(guī)模、商業(yè)競(jìng)品個(gè)案項(xiàng)目地址越湖路南邵昂路東

所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州新城萬(wàn)博置業(yè)有限公司占地面積約30萬(wàn)平方米建筑面積約46萬(wàn)平方米容積率1.5綠化率37%規(guī)劃體量總共約4500戶物業(yè)類型多層、小高層、高層戶型面積78—89平米、97——117平米建筑風(fēng)格英倫新城金郡根本信息競(jìng)品個(gè)案產(chǎn)品供給新城金郡—產(chǎn)品供給及銷售情況日推出首批房源約300余套目前在售為二期房源，開發(fā)體量約為1500戶，包括未開盤僅剩余約400戶，包括2棟高層、1棟小高層〔小戶型〕、4棟多層銷售動(dòng)態(tài)推出首批房源300余套，銷售當(dāng)天幾乎售罄4月加推130#高層房源，5月又推出124#，125#樓約100余套房源，6月再次全面開盤，推出親地多層房源，7月、8月分別加推一定量多層、高層房源。目前共開發(fā)約1500戶，包括未開，剩余房源約400套，2棟高層，1棟小高層，4棟多層在售房源均價(jià)為小高層6800元/平米，高層6000元/平米，多層6800元/平米競(jìng)品個(gè)案客群分析新城金郡—客群分析及工程點(diǎn)評(píng)工程點(diǎn)評(píng)工程優(yōu)勢(shì)：低總價(jià)，臨近蘇福高架，交通便利工程劣勢(shì)：工程位置較偏遠(yuǎn)營(yíng)銷手段：主要以短信和派單形式進(jìn)行宣傳，目前尚有98折優(yōu)惠。關(guān)鍵詞：小戶型、低總價(jià)競(jìng)品個(gè)案項(xiàng)目地址越湖路1083號(hào)國(guó)際教育園對(duì)面所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司占地面積約27萬(wàn)平方米建筑面積約46萬(wàn)平方米容積率1.7綠化率39%規(guī)劃體量物業(yè)類型別墅、花園洋房、多層、小高層、高層戶型面積186平米、188平米、278平米建筑風(fēng)格現(xiàn)代、英倫石湖華城根本信息競(jìng)品個(gè)案產(chǎn)品供給石湖華城—產(chǎn)品供給及銷售情況06年12月推出首期產(chǎn)品3.9萬(wàn)平米多層，多層均價(jià)4500元/平米07年7月推出6.8萬(wàn)平米多層，高層產(chǎn)品，多層均價(jià)6500元/平米，高層5500元/平米07年12月推出1.0萬(wàn)平米別墅產(chǎn)品，均價(jià)12000元/平米目前在售186、188平米四房房源后期尚有4幢居家型戶型為主的高層產(chǎn)品，目前尚未開工銷售動(dòng)態(tài)小區(qū)內(nèi)排屋、別墅、多層產(chǎn)品均已推完，且局部已經(jīng)交房在售2#、5#、6#、7#樓僅剩余4套房源1#、3#樓預(yù)計(jì)年底開盤140平米左右三房去化較快競(jìng)品個(gè)案客群分析石湖華城—客群分析及工程點(diǎn)評(píng)主要客群來(lái)源：吳中地區(qū)主要客群職業(yè)構(gòu)成：企業(yè)高管、政府官員主要客群勾房目的：自住居多主要客群置業(yè)類型：首次改善型客群客群特征：石湖自然水景資源頗受客群歡送，此外許多客戶已擁有小區(qū)住宅，就近原那么又為家人購(gòu)置，該局部客戶較青睞90平米兩房戶型工程點(diǎn)評(píng)工程優(yōu)勢(shì)：越溪城市副中心最核心地帶，石湖自然景觀資源得天獨(dú)厚，開發(fā)商為吳中地區(qū)龍頭，品牌效應(yīng)明顯工程劣勢(shì)：目前交通不便,雖然將來(lái)有2號(hào)線規(guī)劃,但具體開通時(shí)間尚未確定關(guān)鍵詞：小戶型、低總價(jià)競(jìng)品個(gè)案項(xiàng)目地址胥江南岸桐涇南路西

所在區(qū)域滄浪區(qū)

開發(fā)商中海地產(chǎn)（蘇州）有限公司占地面積約4.8萬(wàn)平方米建筑面積約16.8萬(wàn)平方米容積率3.5綠化率37%規(guī)劃體量1100物業(yè)類型高層、別墅戶型面積86—89平米、170—246平米建筑風(fēng)格中式中?！ゑ憬拘畔⒏?jìng)品個(gè)案產(chǎn)品供給中?！ゑ憬a(chǎn)品供給及銷售情況目前在售190平米房源〔共計(jì)189套〕、246平米房源〔共計(jì)66套〕