2.2-《運(yùn)營目標(biāo)計(jì)劃書》模板

凱旋地產(chǎn)XX工程運(yùn)營目標(biāo)書10/10?運(yùn)營目標(biāo)方案書?模板工程名稱：d編制人：d編制單位：d編制時(shí)間：d目錄一、工程概況3二、工程市場分析及定位3三、規(guī)劃設(shè)計(jì)3四、進(jìn)度方案4五、營銷方案5六、經(jīng)營方案6七、本錢收益測(cè)算7八、工程管理體系方案9九、風(fēng)險(xiǎn)分析9方案編制說明〔含假設(shè)條件〕1、2、3、一、工程概況1、工程位置描述工程所在區(qū)域并附地理位置圖2、周邊環(huán)境及交通描述工程周邊配套及交通狀況并附交通配套平面圖3、土地狀況描述土地性質(zhì)及場地概況〔土地性質(zhì)、四至、周邊住宅及商業(yè)、場地現(xiàn)狀〕二、工程市場分析及定位1、住宅局部1.1所在區(qū)域市場供需、成交價(jià)格及數(shù)量分析1.2區(qū)域內(nèi)主要供應(yīng)工程1.3工程SWOT分析1.4工程定位2、商業(yè)局部2.1所在城市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境現(xiàn)狀2.2區(qū)域內(nèi)市場分析2.3工程SWOT分析2.4工程定位三、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)單位數(shù)量備注總用地面積M2其中：建設(shè)用地面積代征地面積總建筑面積M2地上建筑面積M2其中住宅M2共建及商業(yè)M2其中商業(yè)及小區(qū)配套幼兒園…地下建筑面積M2容積率建筑密度%綠化率%停車位個(gè)其中地上個(gè)地下個(gè)停車位其中住宅停車位個(gè)公建停車位個(gè)2、設(shè)計(jì)進(jìn)展情況及成果四、進(jìn)度方案1、工程分期方案1.1分期依據(jù)：1.2分期指標(biāo)序號(hào) 第一期第二期第三期……備注1工程名稱2物業(yè)類型結(jié)構(gòu)類型3層數(shù)〔地下/地上〕4建筑面積〔m2〕合計(jì)地上地下2、一級(jí)節(jié)點(diǎn)方案一級(jí)節(jié)點(diǎn)第一期第二期第三期……備注1取得?國土使用權(quán)證?2交地3工程立項(xiàng)4工程定位完成5概念設(shè)計(jì)完成6取得?規(guī)劃用地許可證?7規(guī)劃設(shè)計(jì)完成8取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?9施工圖設(shè)計(jì)完成10總包單位確定11取得?建筑工程施工許可證?12工程開工13確定經(jīng)營合作單位14主體結(jié)構(gòu)封頂15售樓處、樣板區(qū)開放16取得?預(yù)售許可證?17開盤18工程銷售50%19工程銷售95%20室外配套、園林景觀工程完工21取得竣工備案證22集中交付入住五、營銷方案1、銷售指標(biāo)指標(biāo)名稱合計(jì)一期二期備注可銷售面積〔平米〕其中：住宅商業(yè)車位〔個(gè)〕2、市場分析周邊同類工程成交量價(jià)分析結(jié)論：價(jià)格及銷售進(jìn)度安排3、銷售目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱20242024……合計(jì)Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4……1銷售均價(jià)〔萬元/1平米〕1.1其中：住宅1.2商業(yè)1.3車位2銷售面積〔平米〕2.1住宅2.2商業(yè)2.3車位2.4銷售率3銷售額〔萬元〕3.1住宅3.2商業(yè)3.3車位4銷售回款〔萬元〕4.1住宅4.2商業(yè)4.3車位4、銷售費(fèi)用：工程總銷售費(fèi)為〔〕萬元〔含銷售代理傭金、樣板間、售樓處裝修、售樓處家具、裝飾、日常維護(hù)及客戶關(guān)系維護(hù)費(fèi)及營銷推廣費(fèi)用等〕費(fèi)用類別一期二期三期….合計(jì)銷售費(fèi)用銷售額費(fèi)用比率5、銷售策略六、經(jīng)營方案1、經(jīng)營指標(biāo)指標(biāo)名稱合計(jì)一期二期備注寫字樓可租賃面積〔平米〕酒店經(jīng)營面積〔平米〕2、市場分析周邊同類工程租賃、經(jīng)營狀況結(jié)論：租金、租賃策略及經(jīng)營方式3、經(jīng)營目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱20242024……合計(jì)Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4……1平均租金〔元/平米/1日〕2出租面積〔平米〕3出租率〔〕4租金收入〔萬元〕5酒店經(jīng)營收入〔萬元〕6平均房價(jià)〔元/套/日〕7入住率〔〕七、本錢收益測(cè)算1、目標(biāo)本錢測(cè)算：序號(hào)本錢〔費(fèi)用〕名稱造價(jià)〔萬元〕單方造價(jià)〔元/平米〕按建筑面積按可售面積1開發(fā)本錢1.1土地獲得價(jià)款1.2前期工程費(fèi)1.3建筑安裝工程費(fèi)1.4根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.5公共配套設(shè)施費(fèi)1.6不可預(yù)見費(fèi)1.7物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)1.8開發(fā)間接費(fèi)1.9資本化借款費(fèi)用2銷售費(fèi)用3管理費(fèi)用4財(cái)務(wù)費(fèi)用5稅金工程總投資測(cè)算依據(jù)及說明：2、資金籌措方案：序號(hào)工程合計(jì)2024年2024年Q3Q4Q1Q2Q3Q4一現(xiàn)金流入1資本金2股東借款3銀行貸款4銷售回款5租賃回款6酒店收入流入合計(jì)二現(xiàn)金流出1開發(fā)本錢付現(xiàn)1.1土地獲得價(jià)款1.2前期工程費(fèi)1.3建筑安裝工程費(fèi)1.4根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.5公共配套設(shè)施費(fèi)1.6不可預(yù)見費(fèi)1.7物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)1.8開發(fā)間接費(fèi)1.9資本化借款費(fèi)用開發(fā)本錢付現(xiàn)小計(jì)2三項(xiàng)費(fèi)用2.1管理費(fèi)用2.2銷售費(fèi)用2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用小計(jì)3繳納稅費(fèi)3.1營業(yè)稅金及附加3.2土地增值稅3.3土地使用稅3.4房產(chǎn)稅3.5所得稅稅費(fèi)小計(jì)4借款歸還小計(jì)4.1貸款歸還4.2股東借款歸還還款小計(jì)流出合計(jì)三凈現(xiàn)金流量四累計(jì)現(xiàn)金流量3、收益測(cè)算：序號(hào)指標(biāo)名稱工程整體1營業(yè)收入〔萬元〕2利潤總額〔萬元〕3凈利潤〔萬元〕4毛利率〔〕5稅后利潤率6現(xiàn)金流峰值〔萬元〕7自有資金IRR8全投資IRR9投入資本回報(bào)率ROIC八、工程管理體系方案1、工程組織架構(gòu)2、工程人員配備及分工3、體系建設(shè)〔管控措施〕九、風(fēng)險(xiǎn)分析從市場、政策及資金等角度分析潛在風(fēng)險(xiǎn)附：一級(jí)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)釋義序號(hào)工程開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)類別節(jié)點(diǎn)釋義1取得?國土使用權(quán)證?報(bào)批報(bào)建取得?國土使用權(quán)證?2交地報(bào)批報(bào)建完成地上建筑和障礙物撤除及相關(guān)手續(xù)辦理,工程團(tuán)隊(duì)進(jìn)場3工程立項(xiàng)報(bào)批報(bào)建工程經(jīng)政府審核后正式批準(zhǔn)立項(xiàng)4工程定位完成營銷工程定位報(bào)告〔含經(jīng)營性物業(yè)定位〕完成并通過內(nèi)部評(píng)審，到達(dá)設(shè)計(jì)輸入條件5概念設(shè)計(jì)完成設(shè)計(jì)指由工程公司組織編制的規(guī)劃及建筑概念設(shè)計(jì)通過總部評(píng)審的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。6規(guī)劃設(shè)計(jì)完成設(shè)計(jì)指由工程公司組織編制的規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)通過總部評(píng)審的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。7取得?規(guī)劃用地許可證?設(shè)計(jì)指工程公司取得由當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門簽發(fā)的?規(guī)劃用地許可證?的時(shí)間。8取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?報(bào)批報(bào)建指工程公司完成各專項(xiàng)報(bào)建后，獲得當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門簽發(fā)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。9施工圖設(shè)計(jì)完成設(shè)計(jì)指工程公司完成工程全套施工圖內(nèi)審，及施工圖設(shè)計(jì)交底。10總包單位確定工程簽訂總包合同時(shí)間11取得?建筑工程施工許可證?報(bào)批報(bào)建指在工程公司確定工程總承包單位以及監(jiān)理單位后，獲得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門簽發(fā)?建筑工程施工許可證?的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。12工程開工工程指工程第一棟單體工程開工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)?！哺鶕?jù)具體情況的不同，工程開工時(shí)間的種類可分為土方開挖時(shí)間、天然根底開挖時(shí)間或樁根底開挖時(shí)間?！?3確定經(jīng)營合作單位營銷確定酒店、商業(yè)經(jīng)營管理合作伙伴，以及物業(yè)管理公司14主體結(jié)構(gòu)封頂工程指工程單體主體封頂?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)。15售樓處、樣板區(qū)開放營銷指銷售示范區(qū)園林、售樓處、樣板房、銷售通道等區(qū)域完工，對(duì)外開放的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。16取得?預(yù)售許可證?報(bào)批報(bào)建指工程進(jìn)度到達(dá)預(yù)售條件，且工程公司獲得當(dāng)?shù)胤课莨芾砭趾灠l(fā)?預(yù)售許可證?的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。17開盤營銷指在工程公司獲得?預(yù)售許可證?之后，工程正式開盤對(duì)外出售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。18工程銷售50%營銷各期累計(jì)簽約面積到達(dá)總可售面積50的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。19工程銷售95%營銷指工程公司