深圳萬(wàn)融大廈物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作模式

學(xué)院2016屆本科畢業(yè)設(shè)計(jì)III深圳萬(wàn)融大廈物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作模式摘要隨著房地產(chǎn)業(yè)的篷勃發(fā)展與科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，人工智能的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，一個(gè)又一個(gè)智慧平臺(tái)管理社區(qū)物業(yè)不同的技術(shù)點(diǎn)，使得不同的技術(shù)能夠互聯(lián)互通。本文從深圳萬(wàn)融大廈物業(yè)企業(yè)出發(fā)，運(yùn)用了調(diào)查研究法、文獻(xiàn)綜述法，通過(guò)細(xì)究其管理信息系統(tǒng)，研究高端商業(yè)物業(yè)管理方案的精粹以及人工智能與物業(yè)管理相結(jié)合的管理模式，分析得出了當(dāng)今時(shí)代物業(yè)管理智能化的重要性，從而讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化與全面信息化，提高企業(yè)內(nèi)部辦公效率，健全企業(yè)管理服務(wù)體制，將以前傳統(tǒng)被動(dòng)的管理運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橄冗M(jìn)主動(dòng)的管理模式。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；項(xiàng)目管理；商業(yè)物業(yè)服務(wù)方案The

operation

mode

of

shenzhen

wanrong

building

property

project

With

the

rapid

development

of

the

real

estate

industry

and

the

continuous

progress

of

science

and

technology,

the

application

of

artificial

intelligence

has

become

more

and

more

widespread.

One

after

another

intelligent

platform

manages

different

technical

points

of

the

community

property,

enabling

different

technologies

to

be

interconnected.

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embarks

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the

shenzhen

than

melting

building

property

companies,using

the

method

of

research

method,literature

reviews,

by

scrutinize

its

management

information

system,

studies

the

essence

of

high-end

commercial

property

management

project

and

artificial

intelligence

(ai)

combined

with

property

management

management

pattern,

analyzed

the

importance

of

intelligent

property

management

in

today's

world,

so

that

enterprises

realize

the

specialization

of

commercial

property

management

and

comprehensive

information,

improve

the

efficiency

of

internal

office,

improve

the

enterprise

management

service

system,

will

be

before

the

traditional

passive

management

operation

mode

into

advanced

active

management

mode.Keywords:Property

management;

Enterprise

management;

Commercial

property

service

scheme

目錄TOC\o"1-3"\h\u230051項(xiàng)目及企業(yè)整體概況 10236131.1項(xiàng)目基本情況 10193431.2項(xiàng)目具體概況 1024192萬(wàn)融大廈物業(yè)管理運(yùn)作及服務(wù)模式 1178512.1管理目標(biāo) 11233092.1.1服務(wù)第一、專業(yè)至上 11142682.1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào) 1167482.1.3保持國(guó)際品質(zhì)ISO9000 11158422.1.4分項(xiàng)目標(biāo) 1143072.2管理原則 12164862.2.1服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則： 12219322.2.2專業(yè)與技術(shù)相結(jié)合，管理跟服務(wù)相融合的原則： 1246822.2.3服務(wù)為主、經(jīng)營(yíng)為輔的原則： 13281072.3總結(jié)其管理辦法 13212892.4分析得出其管理服務(wù)特點(diǎn) 1361613研究萬(wàn)融大廈內(nèi)部物業(yè)管理服務(wù)的組織實(shí)施方案 14110033.1物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 14318153.1.1公共服務(wù)項(xiàng)目 14300743.1.2其他有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目： 14248493.2接管驗(yàn)收管理方案 14321033.2.1管理內(nèi)容： 1574263.2.2管理的具體內(nèi)容措施： 15272753.3治安管理方案 1577623.3.1治安管理內(nèi)容： 1524373.3.2治安管理措施： 16249053.4消防管理方案 16181983.4.1消防管理的具體內(nèi)容： 16252963.4.2消防管理的具體措施： 16109923.5綠化保潔管理方案 17144873.5.1消防管理內(nèi)容： 17301373.5.2綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體措施： 178943.6房屋及公共設(shè)施設(shè)備的管理方案： 17256963.6.1管理內(nèi)容： 18220413.6.2綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體措施： 18273923.7財(cái)務(wù)管理管理方案： 18144743.7.1財(cái)務(wù)管理內(nèi)容： 1830343.7.2財(cái)務(wù)管理措施： 18213023.8檔案資料管理的管理方案： 19255713.8.1財(cái)檔案資料管理內(nèi)容： 1918283.8.2智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)： 19211144對(duì)萬(wàn)融大廈物業(yè)管理服務(wù)的人員配置、培訓(xùn)及管理辦法的探究 1984414.1梳理其管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及內(nèi)部人員的分配 19113884.2總結(jié)其物業(yè)管理架構(gòu) 21268495分析萬(wàn)融大廈物業(yè)服務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)運(yùn)行的流程及意義 2228375.1物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng) 224525.1.1功能劃分 2270495.1.2功能描述 22240745.2總結(jié)其收費(fèi)系統(tǒng)運(yùn)行的意義 2374316．總結(jié)與展望 2388506.1以人為本，萬(wàn)融不忘初心 23297886.2智能管理，助力“新物業(yè)”時(shí)代 246639參考文獻(xiàn) 2520950致謝 26作為一項(xiàng)第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，商業(yè)物業(yè)還有另一個(gè)別稱，那就是投資性物業(yè)，它是指通過(guò)合理經(jīng)營(yíng)，以此來(lái)獲得持續(xù)性增長(zhǎng)的回報(bào)以及可持續(xù)升值的物業(yè)，這種物業(yè)又能大致地分為商服物業(yè)以及辦公物業(yè)，這里我們主要研究以辦公為主的商業(yè)物業(yè)。智能科技app與技術(shù)科技和物業(yè)行業(yè)的緊密結(jié)合，使得傳統(tǒng)行業(yè)的格局經(jīng)營(yíng)方式以及物業(yè)服務(wù)的提供方式正在受著深刻的影響于是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展環(huán)境下如何開(kāi)展高效的商業(yè)物業(yè)管理，同時(shí)從管理上對(duì)其實(shí)施保障，以此適應(yīng)新時(shí)代對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，是目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)中一個(gè)較新的課題。1項(xiàng)目及企業(yè)整體概況項(xiàng)目基本情況深圳的“蛇口網(wǎng)谷”是一個(gè)高科技跟現(xiàn)代文化相互交織，再加上電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)潤(rùn)色的基地，眾多寫(xiě)字樓遍布其中，萬(wàn)融大廈就格外耀眼，2018、2019連續(xù)兩年，都獲得了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目”的稱號(hào)，萬(wàn)融大廈項(xiàng)目是南山區(qū)政府與招商局蛇口工業(yè)區(qū)聯(lián)手推出的，是??一個(gè)集高科技產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)于一身的互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的搖籃。

萬(wàn)融大廈坐落于中國(guó)，深圳市，南山區(qū)，蛇口自貿(mào)區(qū)，南海大道跟工業(yè)五路交匯口，是由ABC三座獨(dú)立建筑一塊組合成的高端寫(xiě)字樓，大廈前萬(wàn)頃碧綠，枝繁葉茂，與TCL科技大廈相鄰，位置極佳，是一座既具綜合性又具智能性的高端商務(wù)大廈；這個(gè)寫(xiě)字樓內(nèi)有不少科技公司，還有一些民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。樓外有一些服務(wù)于大樓內(nèi)辦公職員的餐廳與咖啡廳，例如椰子雞，酸菜魚(yú)，拉面之類的。正午十二點(diǎn)過(guò)后，樓堂內(nèi)的白領(lǐng)三五成群的結(jié)伴而行，走向自己中意的餐廳就餐。同時(shí)蛇口網(wǎng)谷是由10棟低密度樓宇組成，招商發(fā)展中心公交站近在咫尺，出行方便，四通八達(dá)，由深圳祥祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，由招商局物業(yè)管理公司投入管轄的高端多層商業(yè)住宅?？?，標(biāo)準(zhǔn)層面積約2150㎡，綠化率36%，使用率：58%，大堂高度8.5米，大堂面積460㎡，層高4米，凈高2.8米。1.2項(xiàng)目具體概況機(jī)房工程系統(tǒng)、樓宇控制系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、線路系統(tǒng)、智能樓宇系統(tǒng)、布線系統(tǒng)、安全防護(hù)系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、公告系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、景觀照明系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)。具體情況如下：電梯：日立電梯；5高速電梯；網(wǎng)絡(luò)：光纖入戶；空調(diào)：VRV中央空調(diào)；停車(chē)位：1109個(gè)停車(chē)位；車(chē)位費(fèi)：月卡300元/月；出租面積段：?jiǎn)螌用娣e為2129平，可分割，精裝修；出租價(jià)格：170--290元

/月/㎡；物業(yè)費(fèi)：15元

/月/㎡；空調(diào)費(fèi)：按照24小時(shí)來(lái)計(jì)算流量；水電費(fèi)：水費(fèi)：6.5元/m

電費(fèi)：1.39元/度。入駐該大廈的公司主要有：中國(guó)水利水電第八工程有限公司、深圳市敢為軟件有限公司、試金石服務(wù)有限公司、中國(guó)平安保險(xiǎn)、深圳市泰古創(chuàng)業(yè)投資有限公司、平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)深圳公司、網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、光谷景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司、深圳市光息谷科技發(fā)展有限公司、深圳市香港衛(wèi)視前海運(yùn)營(yíng)總部有限公司、藍(lán)旭科教服務(wù)有限公司、深圳市源天成實(shí)業(yè)有限公司、深圳新視線服飾有限公司、深圳信壹網(wǎng)絡(luò)有限公司、讀衣創(chuàng)意有限公司、深圳至高通信有限公司、深圳醫(yī)咨詢服務(wù)有限公司、深圳市來(lái)過(guò)網(wǎng)絡(luò)有限公司、開(kāi)味餐飲有限公司、深圳市物聯(lián)科技有限公司、深圳市微視在線網(wǎng)絡(luò)股份有限公司、深圳卓正瑞祥管理咨詢有限公司、眾創(chuàng)美力公司。2研究萬(wàn)融大廈物業(yè)管理運(yùn)作及服務(wù)模式2.1管理目標(biāo)2.1.1服務(wù)第一、專業(yè)至上 作為高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)房地產(chǎn)管理，不僅企業(yè)具備良好的硬件設(shè)備，更重要的是為客戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。萬(wàn)融大廈商業(yè)物業(yè)吸取國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)員工們進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，強(qiáng)化其服務(wù)理念，堅(jiān)定“服務(wù)第一、專業(yè)至上”的管理目標(biāo)。2.1.2穩(wěn)當(dāng)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目萬(wàn)融大廈商業(yè)物業(yè)據(jù)其多年來(lái)的管理模式，根據(jù)大廈的實(shí)際應(yīng)用情況，做出切實(shí)可行的計(jì)劃，為企業(yè)榮獲深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。2.1.3保持國(guó)際品質(zhì)ISO9000目前，萬(wàn)融商業(yè)物業(yè)管理已獲得ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，并根據(jù)測(cè)試、測(cè)試、調(diào)整元件、ISO9000體系，長(zhǎng)期穩(wěn)定在深圳市穩(wěn)定的高端商業(yè)行業(yè)，完善物資管理，使物資管理標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化和系統(tǒng)化。2.1.4分項(xiàng)目標(biāo)（一）設(shè)備完好率：房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時(shí)間不超過(guò)48小時(shí)）；運(yùn)行設(shè)備完好率達(dá)99％（故障排除時(shí)間不得超過(guò)4小時(shí)）；公共設(shè)施完好率達(dá)96％（故障排除時(shí)間不得超過(guò)24小時(shí)）；設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實(shí)物及臺(tái)帳）。（二）維護(hù)保養(yǎng)率保證100％：自修裝置100%的維修費(fèi)率（按照計(jì)劃、預(yù)算和會(huì)計(jì)核對(duì)記錄）；外包設(shè)備的維修費(fèi)率為100%（根據(jù)維修合同核查驗(yàn)收和檢查記錄）；故障建筑物的維修率為100%（檢查記錄、維修記錄審查）；雇主申請(qǐng)的維修費(fèi)率100%（按報(bào)修記錄，業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查）。(三)管理費(fèi)收繳率達(dá)到98％以上：第一年每月回收率超過(guò)98%（《月度統(tǒng)計(jì)》，財(cái)務(wù)執(zhí)行情況審查）；結(jié)清95%以上的拖欠行政費(fèi)（“月度統(tǒng)計(jì)”）。（四）業(yè)主滿意率達(dá)96％以上：接待服務(wù)滿意率超過(guò)98%（根據(jù)發(fā)給70%以上業(yè)主的季度調(diào)查表）；維修服務(wù)滿意率超過(guò)95%（根據(jù)發(fā)給業(yè)主70%以上的季度調(diào)查表）；超過(guò)95%的清理滿意率（《房主季度調(diào)查問(wèn)卷》的70%以上）；安全部門(mén)的滿意率超過(guò)95%（根據(jù)發(fā)給業(yè)主的季度調(diào)查表，70%以上）；環(huán)境滿意率超過(guò)90%（每季度調(diào)查表超過(guò)70%）；消防安全滿意率超過(guò)95%（根據(jù)發(fā)給業(yè)主70%以上的季度問(wèn)卷）。（五）工作人員培訓(xùn)的保證合格率為100%：崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率100％（一年考核一次，平時(shí)抽查）；消防安全培訓(xùn)100%的成功率（“年度抽樣審查”）。（六）保證無(wú)重大事故隱患：不存在嚴(yán)重事故風(fēng)險(xiǎn)（事故檢查和記錄、登記和檢查）；無(wú)消防安全事故的隱患（巡檢并且記錄，事故記錄且檢查）。（七）管理費(fèi)收支平衡：當(dāng)月收費(fèi)入帳率100％（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）；維持費(fèi)項(xiàng)下沒(méi)有超支（根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表）；清理費(fèi)用不超過(guò)撥款（根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表）；保安費(fèi)支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）。2.2管理原則萬(wàn)融大廈本著深圳招商物業(yè)管理有限公司“環(huán)境至善，成果之重，進(jìn)步之遠(yuǎn)，業(yè)主至上”的企業(yè)文化，對(duì)萬(wàn)融大廈實(shí)行科學(xué)有效的管理，提供良好的服務(wù)。在已經(jīng)存在的物業(yè)資源跟長(zhǎng)久的經(jīng)驗(yàn)之上，繼續(xù)變更創(chuàng)新，創(chuàng)造的更獨(dú)特的管理模式。所以，想要達(dá)成預(yù)定的管理目標(biāo)，創(chuàng)造最高的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，萬(wàn)融大廈商業(yè)物業(yè)在管理的過(guò)程，一直都遵守著下列原則：

2.2.1職業(yè)和技術(shù)一體化，管理和整合設(shè)施的原則：作為日常商業(yè)財(cái)產(chǎn)管理的一部分，必須充分利用兩個(gè)重要的積極因素，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)，另一個(gè)是商戶、所有者。萬(wàn)融不動(dòng)產(chǎn)管理公司充分尊重商人的要求，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)和有效的管理，同時(shí)爭(zhēng)取商人的認(rèn)可合作，這樣一來(lái)，便達(dá)到事半功倍的效果，業(yè)主自覺(jué)地正確使用及維護(hù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備，與物業(yè)企業(yè)攜手打造優(yōu)良的辦公生活環(huán)境。2.2.2服務(wù)優(yōu)先于管理的原則：“服務(wù)優(yōu)先于管理”是萬(wàn)融商業(yè)物業(yè)企業(yè)所有權(quán)管理的宗旨，在企業(yè)日常管理中始終堅(jiān)持以人為本，為了滿足商戶的實(shí)際需要，強(qiáng)化服務(wù)能力，“嚴(yán)格的管理”是服務(wù)的基本，具體要求房地產(chǎn)設(shè)施的設(shè)備維護(hù)管理。創(chuàng)設(shè)周密?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)墓茌犞贫?，?yán)格按照規(guī)章制度實(shí)行科學(xué)有效的管理，從而確保大廈的物業(yè)管理服務(wù)有條不紊地進(jìn)行。2.2.3服務(wù)為主、經(jīng)營(yíng)為輔的原則：萬(wàn)融大廈商業(yè)物業(yè)從其實(shí)際出發(fā)，在維持好日常管理，提供好常規(guī)服務(wù)的基礎(chǔ)上，增加一系列相應(yīng)的有需求空間的服務(wù)性經(jīng)營(yíng)，這個(gè)做法不僅能滿足廣大用戶業(yè)主的不同需求，還提升了公司自身的盈利空間，從而也能更好地為業(yè)主用戶服務(wù)。2.3總結(jié)其管理辦法（一）實(shí)行徹頭徹尾且全面物業(yè)服務(wù)，萬(wàn)融大廈不動(dòng)產(chǎn)管理公司充分尊重商人的要求，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)和有效的管理，同時(shí)爭(zhēng)取商人的支持與合作創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)的硬件環(huán)境。（二）創(chuàng)辦一個(gè)擁有專門(mén)管理不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的管理人員的不動(dòng)產(chǎn)管理處。并為其配備具有專業(yè)物業(yè)素養(yǎng)的管理人員，對(duì)物業(yè)各項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化管理。（三）根據(jù)現(xiàn)有的建筑管理資源，充分利用業(yè)界的管理經(jīng)驗(yàn)，積極發(fā)展高素質(zhì)的管理人員，并在萬(wàn)融大樓設(shè)立一個(gè)商業(yè)財(cái)產(chǎn)管理小組。（四）結(jié)合物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的具體實(shí)際情況，制定和執(zhí)行符合有關(guān)條例和標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)行為守則，同時(shí)考慮到每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，并規(guī)范日常管理和服務(wù)。。（五）在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的基礎(chǔ)之上，額外制定出具體細(xì)致科學(xué)有效的管理方案；（六）創(chuàng)建出富有人性味的服務(wù)模式，提升與用戶的交流程度。（七）整體企業(yè)形象規(guī)劃，以創(chuàng)造獨(dú)特和多樣化的形象，從而提高企業(yè)的品牌效應(yīng)。（八）依照規(guī)?；?、組織化的經(jīng)營(yíng)方式，使業(yè)務(wù)多樣化。2.4管理特點(diǎn)通過(guò)分析，確定了管理服務(wù)的特點(diǎn)，首先是大樓中有大量客戶，由企業(yè)進(jìn)出口，而且不受管制，很容易易發(fā)生意外，例如有些商品屬于易燃易爆品，而且商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢，因此消防安全問(wèn)題不得有半點(diǎn)松懈，所以安全管理顯得尤為重要，物業(yè)企業(yè)應(yīng)特別慎重。其次，房地產(chǎn)管理服務(wù)面向商人和使用者，他們必須對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，而且符合他們的利益。在促進(jìn)商業(yè)貨物的價(jià)值和增值方面，必須盡一切努力為用戶和客戶創(chuàng)造安全、文明的工作環(huán)境，這是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)應(yīng)遵守的基本原則。再有，安全和安保人員的天然需求比一般房地產(chǎn)管轄區(qū)大得多。管理點(diǎn)的權(quán)力下放和管理困難已成成為了商業(yè)房地產(chǎn)管理的最重要特征。此外，營(yíng)業(yè)時(shí)間也很長(zhǎng)，而白領(lǐng)們一般是周內(nèi)在大廈辦公，所以不同樓層不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)的物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)時(shí)間也都有所不同。無(wú)序經(jīng)營(yíng)的感覺(jué)和無(wú)序經(jīng)營(yíng)的印象也會(huì)讓給客戶對(duì)大廈留下不好的印象。最后，必然是車(chē)輛管理難度大的問(wèn)題了，來(lái)大廈的人員及客戶，有司機(jī)，還有乘坐各種交通工具的，加大了萬(wàn)融大廈周邊交通管理和停車(chē)場(chǎng)管理的壓力，車(chē)輛管理不善，直接影響到萬(wàn)融大廈商業(yè)物業(yè)管理的外部方面。根據(jù)以上特點(diǎn)，萬(wàn)融大廈商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)模式在管理過(guò)程中，將重點(diǎn)放在不同類型上，進(jìn)行不同的管理、服務(wù)，要求整體管理要求和服務(wù)素質(zhì)統(tǒng)一；同時(shí)，房地產(chǎn)的使用者為了滿足房地產(chǎn)的功能、服務(wù)的便利特殊要求，努力提供最大限度便利、舒適的工作環(huán)境；同時(shí)防止各業(yè)務(wù)的相互影響。為能實(shí)現(xiàn)這些承諾，萬(wàn)融大廈特別制定了專業(yè)客戶經(jīng)理的服務(wù)模式，本著快捷、誠(chéng)信、和諧的原則?？旖莘绞剑和ㄟ^(guò)一名全職客戶經(jīng)理，充分利用各服務(wù)平臺(tái)下的在線房地產(chǎn)企業(yè)；尊貴：即以人為本，竭誠(chéng)為企業(yè)和客戶提供合適的服務(wù)，使企業(yè)和客戶為在萬(wàn)榮大樓購(gòu)買(mǎi)和工作而感到自豪；為客戶和企業(yè)提供高效、快捷的維修服務(wù)，提供平靜、和諧的工作場(chǎng)所；致力于與置業(yè)人（使用人）建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系。3萬(wàn)融大廈內(nèi)部物業(yè)管理服務(wù)的組織實(shí)施方案3.1物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目3.1.1公共服務(wù)項(xiàng)目（一）協(xié)助公安部門(mén)維持旺榮大樓的公共秩序，并確保全時(shí)安全；（二）對(duì)公共場(chǎng)所可見(jiàn)的區(qū)域進(jìn)行徹底地保潔，以及各類日常垃圾的收集和清運(yùn)；（三）對(duì)大廈的共用部位進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；

（四）園藝和維護(hù)公共場(chǎng)所；（五）場(chǎng)內(nèi)公共場(chǎng)所的綠化和保護(hù)配置；（六）管理大樓的各種數(shù)據(jù)；（七）對(duì)訪客的留言及轉(zhuǎn)告；

（八）重要節(jié)假日的大廈環(huán)境布置；

（九）在重要時(shí)刻的提醒服務(wù)；

（十）員工及客戶的報(bào)刊、信件收發(fā)工作；（十一）對(duì)安全用電等日常安全知識(shí)的宣傳。3.1.2其他有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目：（一）大廈內(nèi)各種辦公及其他物品的搬運(yùn)；；（二）臨時(shí)代辦中心服務(wù)處；（三）辦事處環(huán)境保護(hù)；（四）區(qū)域辦事處的設(shè)備修理和安裝等。3.2接管驗(yàn)收管理方案繼承驗(yàn)收管理方案，確保萬(wàn)隆大廈的環(huán)境，要求建設(shè)和設(shè)備符合規(guī)章和計(jì)劃，維護(hù)商人和客戶的合法權(quán)益，進(jìn)行今后的財(cái)產(chǎn)管理。還必須有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，以正式啟動(dòng)今后的不動(dòng)產(chǎn)管理工作，并在商人接管財(cái)產(chǎn)之前嚴(yán)格接收設(shè)施設(shè)備。3.2.1管理內(nèi)容：（一）首先必須充分了解所有權(quán)的基本特征，確定好各項(xiàng)接管驗(yàn)收的具體時(shí)間；

（二）編撰制定一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)管理和檢查計(jì)劃，確定接收和檢查的日期；

（三）與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，對(duì)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，并記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》里；

（四）隨著開(kāi)發(fā)，建造單位，物資再利用；

（五）與開(kāi)發(fā)、施工公司聯(lián)合進(jìn)行各不動(dòng)產(chǎn)的交接。（1）核實(shí)、處理和存檔所有類型的計(jì)劃和信息；（2）確認(rèn)、轉(zhuǎn)接各種設(shè)備；（3）各項(xiàng)標(biāo)志的確認(rèn)、交接。3.2.2管理的具體內(nèi)容措施：（一）組織組織組織組織建設(shè)的驗(yàn)收檢查小隊(duì)，具體掌握房地產(chǎn)驗(yàn)收的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和流程；

（二）掌握物具體細(xì)節(jié)跟流程；

（三）根據(jù)適用的程序，制定接收和檢查的規(guī)則。3.3治安管理方案安全管理方案適當(dāng)利用所有建筑管理領(lǐng)域現(xiàn)有的科學(xué)、技術(shù)和管理專門(mén)知識(shí)，同時(shí)利用先進(jìn)設(shè)備確保商人的設(shè)施和個(gè)人財(cái)產(chǎn)的安全。這是一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)管理工作，最為大廈的商戶們所關(guān)注。因此，萬(wàn)融大廈制定了一項(xiàng)24小時(shí)安全管理方案，將常規(guī)和技術(shù)預(yù)防結(jié)合起來(lái)。3.3.1治安管理內(nèi)容：（一）常規(guī)安全防范：常規(guī)安全防范措施：其目的是維持大樓的公共秩序，將警衛(wèi)行動(dòng)與安全巡邏相結(jié)合，同時(shí)加強(qiáng)公共安全部門(mén)的作用；為了及時(shí)防止和制止可能危及或危及商人財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)的行為。具體內(nèi)容如下：

（1）警衛(wèi)任務(wù)：禮賓事務(wù)；在大樓的所有出入口維持交通秩序；對(duì)檢查來(lái)自國(guó)外的車(chē)輛和人員的身份，登記他們的姓名，更改身份證；阻止身份不明者、身體失常者和雜事者進(jìn)入萬(wàn)融大樓；禁止攜帶危險(xiǎn)貨物進(jìn)入萬(wàn)融大廈；外來(lái)人員攜帶大件物品出樓時(shí)，應(yīng)與業(yè)主核對(duì)并登記。

（2）偵察崗的任務(wù)：按規(guī)章制度巡查，不留死角；

監(jiān)測(cè)車(chē)輛的停車(chē)情況，確保道路交通、車(chē)輛安全和安全；

商業(yè)建筑物和建筑物的安全，火災(zāi)檢查；防范且及時(shí)制止各類出現(xiàn)的違反大廈管理制度的不良行為。（3）一樓中心大廳保安：保證大廳的安全、秩序、整潔、文明，以及處理突發(fā)事件。（4）車(chē)倆管理員：要沉穩(wěn)指揮各類車(chē)輛的進(jìn)入、停放,要做到:車(chē)輛進(jìn)入要迎車(chē)、車(chē)輛停放要導(dǎo)引、停好車(chē)輛要查驗(yàn)、車(chē)輛有序要到位、

提醒司機(jī)關(guān)好車(chē)窗、門(mén)及帶好貴重物品;保持控制系統(tǒng)，以防止車(chē)輛被盜、碰撞；協(xié)助各崗位安管人員做治安防范工作。（二）技術(shù)防范：技術(shù)防范措施：合理和有效地利用監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，確保建筑物各個(gè)角落的24小時(shí)安全。具體內(nèi)容如下：

（1）對(duì)可疑或可疑跡象進(jìn)行有針對(duì)性的監(jiān)視和錄像，并首先向值班警衛(wèi)通報(bào)現(xiàn)場(chǎng)治療措施。（2）在接到警衛(wèi)通知后，他/她應(yīng)盡快前往第一個(gè)地點(diǎn)，酌情照料有關(guān)人員，并迅速通知控制中心。3.3.2治安管理措施：（一）加強(qiáng)安保人員的問(wèn)責(zé)制，對(duì)其人員實(shí)行半軍事化管制，建立和嚴(yán)格執(zhí)行適當(dāng)?shù)陌脖９芾砗酮?jiǎng)勵(lì)制度；（二）加強(qiáng)安保人員的內(nèi)部事務(wù)管理，提供系統(tǒng)的軍事培訓(xùn)，提高安保人員的業(yè)務(wù)技能，對(duì)安保人員進(jìn)行有關(guān)行為標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，使服裝標(biāo)準(zhǔn)化，使其投入運(yùn)作，語(yǔ)言文明和適當(dāng)行為；（三）對(duì)安保人員進(jìn)行有關(guān)行為標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，使服裝標(biāo)準(zhǔn)化，使其投入運(yùn)作，語(yǔ)言文明和適當(dāng)行為；（四）更嚴(yán)格的管制和服務(wù)記錄，并充分保存安全官員的檔案；（五）定期審查和維護(hù)監(jiān)測(cè)中心，以確保監(jiān)測(cè)設(shè)備的完整性；3.4火災(zāi)管理方案火災(zāi)管理是各類行業(yè)安全管理的重中之重，包括確保商人和客戶個(gè)人財(cái)產(chǎn)的安全，并確保在個(gè)案基礎(chǔ)上采取火災(zāi)安全措施。3.4.1火災(zāi)管理的具體要素：（一）消防安全監(jiān)控中心的管轄；（二）對(duì)消防設(shè)施設(shè)施的管轄；（三）隨時(shí)保證消防安全逃生通道暢通；（四）禁止大家攜帶或者存藏易燃易爆的物品；（五）預(yù)防電器的短路或其他有可能引發(fā)火災(zāi)的因素。3.4.2消防管理的具體措施：（一）有效的消防安全管理制度和問(wèn)責(zé)制，改進(jìn)責(zé)任執(zhí)行制度，設(shè)備等；（二）制定消防安全事故管理計(jì)劃，以預(yù)防事故；（三）組織義務(wù)消防安全隊(duì)，每各月安排一次消防安全的學(xué)習(xí)講座，每季度舉行一次消防安全的演習(xí)；（四）對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查，并在發(fā)生危險(xiǎn)時(shí)及時(shí)予以處置；（五）確保消防設(shè)備和設(shè)施的定期維修和保持完整；（六）要及時(shí)阻止一切違反消防安全的事情；（七）大力開(kāi)展對(duì)防火安全知識(shí)的普及與宣傳；（八）如若不幸發(fā)生火災(zāi)，相關(guān)部門(mén)要及時(shí)做出措施，進(jìn)行撲滅并且及時(shí)向消防員報(bào)警。3.5綠色清潔管理方案綠色清潔管理方案外部形象以及工作和學(xué)習(xí)環(huán)境直接相關(guān)。3.5.1管理內(nèi)容：(一)綠化養(yǎng)護(hù)：境保護(hù)：環(huán)境清理人員簡(jiǎn)化管理和科學(xué)化養(yǎng)護(hù)。具體內(nèi)容如下：（1）根據(jù)氣候條件，適當(dāng)澆灌花木；

（2）由花卉和松樹(shù)的長(zhǎng)度對(duì)樹(shù)木進(jìn)行適當(dāng)施肥；

（3）制定防治寄生蟲(chóng)和疾病的預(yù)防措施；

（4）及時(shí)剪掉樹(shù)枝等，并每周砍伐樹(shù)木；

（5）規(guī)劃景觀和保護(hù)公共建筑中的植物；

（6）大廈周?chē)木G色和花卉植被得到保護(hù)。

（二）環(huán)境衛(wèi)生：通過(guò)定期維修和清潔公共設(shè)施維護(hù)公共建筑環(huán)境。具體內(nèi)容如下：

（1）根最佳的保養(yǎng)方法和定期拋光；

（2）公共廁所在閉路環(huán)境中清洗；

（3）對(duì)外墻進(jìn)行每月的清洗；

（4）各類公共照明、消防等，每月一次；

（5）下水道每月也打掃一次；

（6）顯示面板、顯示面板等，每天清洗一次；

（7）電梯的轎廂每天可以清掃兩次，電梯門(mén)的槽請(qǐng)每月清潔；

（8）春季和種植昆蟲(chóng)的地區(qū)，每周一次（冬季，每月一次，昆蟲(chóng)被迅速消滅）；

（9）及時(shí)防止和教育違反環(huán)境管理?xiàng)l例的行為。3.5.2環(huán)境養(yǎng)護(hù)管理的具體措施：（一）建立環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)，并每月根據(jù)業(yè)務(wù)程序制定養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；

（二）向工作人員提供的職業(yè)培訓(xùn)和提高其專業(yè)技能的數(shù)量；

（三）加強(qiáng)日常監(jiān)測(cè)和每月審查，以確保95%的環(huán)境服務(wù)滿意率和95%的維修服務(wù)滿意率；

（四）加強(qiáng)對(duì)行為標(biāo)準(zhǔn)的管理，統(tǒng)一服裝，全面標(biāo)記。3.6建筑和公用事業(yè)管理方案：商業(yè)建筑的管理，特別是公用事業(yè)的管理，直接影響到建筑的外部形象，雖然貨物和設(shè)施的使用壽命和安全使用與維護(hù)商人和商人的安全設(shè)施直接相關(guān)客戶，所以是大廈安全管理的重點(diǎn)。3.6.1管理內(nèi)容：（一）住房公共場(chǎng)所管理：根據(jù)建筑物和設(shè)施的現(xiàn)狀，對(duì)房屋和設(shè)施（包括墻壁、管道、窗戶、電力線、水表和電表）進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)或迅速解決問(wèn)題，或迅速通知萬(wàn)融大廈的業(yè)主；確保公共建筑物、房舍等的維修。（二）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

（1）定期巡邏，并在發(fā)生損壞時(shí)及時(shí)進(jìn)行修理；

（2）對(duì)公共的衛(wèi)生設(shè)施，要保證每周都能檢查一到兩次；

（3）電梯的機(jī)房，保證每周檢查保養(yǎng)一次；

（4）煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效。3.6.2措施：（一）對(duì)對(duì)公共衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的所有商品管理人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)執(zhí)業(yè)人員在關(guān)鍵崗位上的培訓(xùn)，并確保所有有關(guān)人員都熟悉該系統(tǒng)的運(yùn)作情況；（二）建立系統(tǒng)各部件和附件的詳細(xì)技術(shù)文件，以便盡快獲得所有設(shè)備參數(shù)；；（三）建立所有設(shè)備和附件的詳細(xì)文件，確保盡快獲得所需零件，并監(jiān)控產(chǎn)品更新；（四）每日訪問(wèn)與定期維修相結(jié)合，以確保建筑物和輔助設(shè)施達(dá)到99%以上的費(fèi)率。3.7財(cái)務(wù)管理方案：通過(guò)的財(cái)務(wù)管理，在盡量提升財(cái)務(wù)水平狀況的前提下，放大財(cái)務(wù)成果，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。3.7.1內(nèi)容：（一）改善現(xiàn)金收入和支出的管理；（二）做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作；（三）及時(shí)更新計(jì)算物業(yè)維修費(fèi)用的使用情況；（四）做好公司年度預(yù)算和結(jié)算；（五）仔細(xì)審查償還費(fèi)用的證據(jù)，并嚴(yán)格控制償還費(fèi)用；（六）管理收入和支出，分析財(cái)務(wù)，為決策提供一個(gè)實(shí)際基礎(chǔ)。3.7.2財(cái)務(wù)管理措施：（一）根據(jù)財(cái)務(wù)條例和政策制定大廈自己的財(cái)務(wù)條例和細(xì)則；（二）金融人員有權(quán)開(kāi)始工作并使交易正規(guī)化；（三）提高財(cái)務(wù)人員的教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)；（四）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)成本的控制；3.8檔案管理管理方案：改進(jìn)檔案管理，協(xié)助保存大樓歷史資料，保持管理的連續(xù)性和標(biāo)準(zhǔn)化，便利大樓和設(shè)施的翻修和維修，并便利所有人之間的溝通和溝通。3.8.1財(cái)務(wù)報(bào)告管理：（一）工程檔案：所有工程技術(shù)和各種設(shè)備從接管之時(shí)起的檔案；（二）文件檔案：即不動(dòng)產(chǎn)管理的規(guī)章和管理政策，企業(yè)文件等；（三）管理資料：每日巡邏記錄（“安全、安保、環(huán)境保護(hù)等”）、各科服務(wù)記錄、車(chē)輛管理記錄、監(jiān)視文件、榮譽(yù)數(shù)據(jù)等。3.8.2智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)：（一）組建一個(gè)設(shè)備操作和維護(hù)專家組：將組建一個(gè)設(shè)備操作和維護(hù)專家技術(shù)組；請(qǐng)熟悉設(shè)備性能和隱藏電路的方向，并請(qǐng)相關(guān)單位（例如系統(tǒng)配置和安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行密集培訓(xùn)，以確保每個(gè)人都熟悉該系統(tǒng)的操作過(guò)程。（二）對(duì)各級(jí)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)：對(duì)所有管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，使他們清楚地了解隱藏線路的確切位置，并確保線路不受損害。（三）為所有設(shè)備建立技術(shù)檔案：為系統(tǒng)的所有部件和附件建立詳細(xì)的技術(shù)檔案，具體說(shuō)明系統(tǒng)的類型、技術(shù)參數(shù)、設(shè)備大小等?！睘榱吮M快獲得硬件參數(shù)并確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行。（四）讓操作者熟悉該系統(tǒng)的正常運(yùn)作；請(qǐng)盡快聯(lián)系，獲得所需的零件，使操作者能夠熟悉火災(zāi)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的正常操作，并對(duì)火災(zāi)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的警報(bào)信息進(jìn)行適當(dāng)分析和存檔。（五）建立設(shè)備操作和操作檔案：建立火災(zāi)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)實(shí)時(shí)操作檔案，使操作者熟悉該系統(tǒng)的正常運(yùn)作；盡快聯(lián)系，以確保盡快獲得所需的部件。（六）日常檢查和定期維修：對(duì)建筑物的日常視察和視察往往是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的最有效手段，而定期維修則是查明和處理危險(xiǎn)的最佳手段。與此相對(duì)，萬(wàn)融大廈采用日常巡回和定期維護(hù)相融合的方法確保了設(shè)備的安全運(yùn)行4對(duì)萬(wàn)融大廈物業(yè)管理服務(wù)的人員配置、培訓(xùn)及管理辦法的探究4.1梳理其管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及內(nèi)部人員的分配房地產(chǎn)管理局的結(jié)構(gòu)和人員編制如下圖4-1所示：深圳祥祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司深圳祥祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司招商局物業(yè)管理公司深圳萬(wàn)融大廈物業(yè)管理處保安部（隊(duì)長(zhǎng)1人）部、、、、、、、、9綠化保潔部主管1人工程部主管1人客戶服務(wù)部主管1人工程維修2人配電間值班電工4人綠化1人保潔8人隊(duì)員10人監(jiān)控管理員4人事務(wù)1人物資管理1人會(huì)計(jì)1人管理處負(fù)責(zé)人（1人）保安班長(zhǎng)3人4.2總結(jié)其物業(yè)管理架構(gòu)一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)科學(xué)的人員組織架構(gòu)的安排，會(huì)使得公司的人力、物力、財(cái)力充分配合，以此降低物業(yè)管理成本，同時(shí)提供上等的服務(wù)。萬(wàn)融大廈物業(yè)管理處按照"直線制”來(lái)設(shè)置管理架構(gòu)，管理處是萬(wàn)融大廈項(xiàng)目管理中的一切重大事務(wù)的籌劃組織者和指揮控制者。公司的架構(gòu)設(shè)置得十分的明朗，在管理處下設(shè)有好幾個(gè)部門(mén)：客戶服務(wù)部、保潔部、保安部、工程部所有部門(mén)都配備了符合房地產(chǎn)服務(wù)功能特點(diǎn)的專業(yè)管理人員，他們?cè)诳蛻舴?wù)、環(huán)境管理、設(shè)備管理等領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這樣設(shè)置的優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，責(zé)權(quán)十分分明，命令統(tǒng)一，指揮及時(shí)，不僅可以滿足萬(wàn)融大廈對(duì)物業(yè)管理的要求，還可以為將來(lái)大廈各種業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

這里具體介紹一下管理處的職責(zé)：負(fù)責(zé)人力資源管理、招聘合格的企業(yè)工作人員、管理新來(lái)港定居人士和為各部門(mén)建立工作人員儲(chǔ)備。負(fù)責(zé)收整和留存物業(yè)管理公司的各項(xiàng)資料及人事檔案的資料。確保企業(yè)工作人員活動(dòng)的綜合協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)外部服務(wù)、接待、不動(dòng)產(chǎn)管理、營(yíng)銷和招標(biāo)。

這種人員管理體系的全面整合，與當(dāng)代物業(yè)管理社會(huì)環(huán)境的俱進(jìn)，客戶的需求多種多樣，如果繼續(xù)用舊有的管理辦法，肯定是沒(méi)法滿足日益增長(zhǎng)的客戶服務(wù)需求。要使管理系統(tǒng)完全現(xiàn)代化，其實(shí)施的實(shí)質(zhì)在于不斷地不斷地重新設(shè)計(jì)內(nèi)部過(guò)程，使之適應(yīng)具體的操作過(guò)程，如思維方式、服務(wù)概念等，為客戶提供真正適用他們的服務(wù)產(chǎn)品，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而使得物業(yè)管理水平的得以持續(xù)提升。在我看來(lái)，成功或失敗的資產(chǎn)管理的關(guān)鍵在于能否有效地將資產(chǎn)管理的好處與資產(chǎn)管理的要求結(jié)合起來(lái)。萬(wàn)融大廈就充分運(yùn)用了先進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式，從而有助于確定工作重點(diǎn)，了解不同客戶的需要。向他們提供全面的定制服務(wù)和高質(zhì)量的服務(wù)，并防止?jié)撛诘膯?wèn)題，從而使管理當(dāng)局能夠建立更適合他們需要的貨物管理服務(wù)以及客戶家庭需要。管理局日常業(yè)務(wù)的一個(gè)優(yōu)先事項(xiàng)是確保房地產(chǎn)公司建立有效的機(jī)制，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)、消除貧窮等制度，確保工作人員的素質(zhì)。各級(jí)的問(wèn)責(zé)制等等。他們這么做有自己的道理，一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍要實(shí)現(xiàn)管理計(jì)劃中的任務(wù)和承諾，最重要的是項(xiàng)目中的員工的整體素質(zhì)，服務(wù)的中心是人，人的要素決定所有。同時(shí)，鑒于服務(wù)提供者之間的人格差異，這種全面的工作人員培訓(xùn)機(jī)制也不能簡(jiǎn)單地建立“提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)”，而應(yīng)該依服務(wù)的需求的變化而不斷地變化，在適當(dāng)調(diào)整工作的層次、內(nèi)容和方向的情況下，對(duì)服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向等做出適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新，最重要的問(wèn)題之一是工作人員的繼續(xù)培訓(xùn)。在萬(wàn)融大廈房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際操作中，建立了一個(gè)全面的培訓(xùn)制度，各級(jí)雇員都有自己的培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，使每個(gè)班級(jí)都能保持良好的知識(shí)和服務(wù)能力。5萬(wàn)融大廈物業(yè)服務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)運(yùn)行流程及意義5.1物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)萬(wàn)融大廈物業(yè)內(nèi)部除了設(shè)計(jì)和實(shí)施一個(gè)以B/S建筑為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)收費(fèi)管理系統(tǒng)外，該系統(tǒng)不僅使他們能夠系統(tǒng)地收回各種財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用，此外，該系統(tǒng)還可以進(jìn)行諸如統(tǒng)計(jì)和印刷專利使用費(fèi)報(bào)告之類的操作，從而為更新提供了更大的可能性。該系統(tǒng)廣泛用于企業(yè)內(nèi)部的日常費(fèi)用、結(jié)算和帳目，涵蓋企業(yè)內(nèi)部的大部分費(fèi)用交易。其中，本系統(tǒng)的主要功能是收取物業(yè)費(fèi)。由于大廈管理的各個(gè)辦公面積的不同，每個(gè)地區(qū)也有不同類型的房地產(chǎn)使用（“辦公場(chǎng)所”、“商店”、“等”），不同的表面，不同房東入口和翻修時(shí)間不同年金可以精確分類房地產(chǎn)稅的各個(gè)組成部分，并確保整個(gè)房地產(chǎn)公司收取信息和技術(shù)管理費(fèi)用。除了所有權(quán)費(fèi)用外，萬(wàn)隆大樓的不動(dòng)產(chǎn)公司通常還承擔(dān)其他費(fèi)用，如水電費(fèi)、天然氣修復(fù)費(fèi)等。代收的好處是雇主不必親自支付企業(yè)或服務(wù)的費(fèi)用，并實(shí)現(xiàn)繳款的統(tǒng)一，從而大大便利雇主的工作，但同時(shí)也給萬(wàn)融大廈物業(yè)公司的財(cái)物管理，帶來(lái)了不必要的困難。因此，該系統(tǒng)的應(yīng)用可以在不同類別之間分配成本，大大提高發(fā)票的效率，并幫助收款公司合并成本和印刷報(bào)表。此外，為了使萬(wàn)融建筑物能夠在宏觀一級(jí)控制其財(cái)政，該系統(tǒng)還具有財(cái)政功能。公司管理人員每年提前記錄預(yù)算，然后隨著系統(tǒng)的運(yùn)行實(shí)時(shí)累積開(kāi)支。這使公司管理人員能夠隨時(shí)了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，并為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展作出適當(dāng)?shù)臎Q定。5.1.1功能劃分萬(wàn)融大廈物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)由五個(gè)單元組成：費(fèi)用管理、預(yù)算管理、基本信息管理、合同管理和系統(tǒng)管理。。（一）收費(fèi)管理:即即記賬和開(kāi)具發(fā)票。（二）預(yù)算管理:即物業(yè)公司內(nèi)部的支出管理和預(yù)算分析。（三）基本信息管理:即管理大廈的基本信息、房產(chǎn)相關(guān)信息，以及各大商戶信息等。（四）合同管理:商人入口、翻修、停車(chē)場(chǎng)和租賃合同的管理（五）系統(tǒng)管理:進(jìn)入系統(tǒng)的各種收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)等5.1.2功能描述

本系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)主要功能有:（一）基本信息管理：可以增減刪補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)公司現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)信息表格，以各種方式獲取不動(dòng)產(chǎn)信息，并為基于不動(dòng)產(chǎn)信息的其他操作提供一個(gè)搜索接口；修改、刪除與不動(dòng)產(chǎn)不同商人有關(guān)的信息，不僅使商人本身能夠進(jìn)行搜索，而且還可以進(jìn)行與商人有關(guān)的其他交易。（二）收費(fèi)管理：可以查詢繳款、拖欠、帳戶結(jié)余等情況；商人可以單獨(dú)或事先支付使用費(fèi)；可以對(duì)每一居民的欠款進(jìn)行諸如折扣或折扣之類的交易；（三）合同管理：管理已安裝商人的占用合同，增加雇主入境時(shí)的信息，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的狀況和價(jià)格自動(dòng)計(jì)算商人入境時(shí)的營(yíng)業(yè)費(fèi)；預(yù)定非經(jīng)常性費(fèi)用的管理：上一年的預(yù)算概要可每年編制。（四）預(yù)算管理：即每年度都可對(duì)上年度的預(yù)算進(jìn)行總結(jié)，同時(shí)添加新一年度的預(yù)算。如果將成本預(yù)算納入該系統(tǒng)，企業(yè)的收入和支出就自動(dòng)實(shí)時(shí)累計(jì)，并編制成本預(yù)算；企業(yè)內(nèi)部支出由工作人員自己增加到該系統(tǒng)中，固定資產(chǎn)費(fèi)用等支出收入將在上個(gè)月開(kāi)具月度發(fā)票時(shí)由該系統(tǒng)合并，然后再加上預(yù)算管理。應(yīng)當(dāng)指出，公司工作人員的額外費(fèi)用在列入預(yù)算之前必須得到企業(yè)管理人員的批準(zhǔn)。例如，采購(gòu)處需要更多的辦公空間，工作人員在系統(tǒng)中輸入了采購(gòu)金額。只有在企業(yè)負(fù)責(zé)人能夠獲得采購(gòu)信息的情況下，企業(yè)管理層才能根據(jù)預(yù)算結(jié)余決定不批準(zhǔn)采購(gòu)。（五）系統(tǒng)管理：即管理系統(tǒng)中每個(gè)用戶的管理和相應(yīng)的權(quán)利分配。對(duì)系統(tǒng)中的各財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，匯總系統(tǒng)中的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行輸出。5.2總結(jié)其收費(fèi)系統(tǒng)運(yùn)行的意義總結(jié)其收費(fèi)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的意義，使用萬(wàn)融大廈房地產(chǎn)管理系統(tǒng)為其房地產(chǎn)管理提供新的管理平臺(tái)和模式，推動(dòng)該商業(yè)界房地產(chǎn)管理的發(fā)展，提供了一個(gè)新的平臺(tái)和一個(gè)新的管理模式，提供安全舒適的居住環(huán)境，提高城市生活質(zhì)量，同時(shí)，由于引進(jìn)了先進(jìn)的系統(tǒng)管理技術(shù)，大樓的質(zhì)量和管理水平也得到了提高。本文闡述的萬(wàn)融大廈的物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)，與以前的房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)相比，它不僅解決了收費(fèi)項(xiàng)目的單一性問(wèn)題，而且解決了無(wú)法定制的費(fèi)用種類和擴(kuò)展性差異不足的問(wèn)題，還解決了所有種類的費(fèi)用收費(fèi)、收費(fèi)功能，實(shí)現(xiàn)了在單一系統(tǒng)中無(wú)法同時(shí)計(jì)算的功能，計(jì)費(fèi)高效，操作便捷。該系統(tǒng)大大有助于萬(wàn)融大廈財(cái)產(chǎn)管理和提高經(jīng)濟(jì)效率。6．總結(jié)與展望6.1以人為本，萬(wàn)融不