房地產(chǎn)投資預(yù)備知識

11三月2024房地產(chǎn)投資預(yù)備知識課程內(nèi)容及安排2序號章節(jié)課時1房地產(chǎn)投資預(yù)備知識1次2房地產(chǎn)投資基本問題3住房投資2次4商業(yè)房地產(chǎn)投資5寫字樓及其他房地產(chǎn)投資6房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資7房地產(chǎn)投資環(huán)境3次8房地產(chǎn)投資可行性分析9房地產(chǎn)投資風險10房地產(chǎn)投資資金融通3主要參考資料中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005年李偉.房地產(chǎn)投資分析與綜合開發(fā).北京：機械工業(yè)出版社，2003.6呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京：中國人民大學(xué)出版社，2002年尹伯成等.房地產(chǎn)投資學(xué).上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2002年苗晉平.現(xiàn)代房地產(chǎn)投資管理.北京：中國經(jīng)濟出版社，2005年安德·麥克里林.房地產(chǎn)投資.廣西：廣西師范大學(xué)出版社，2002年劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2007年蓋倫·E·格里爾，尤勝平等譯.房地產(chǎn)投資決策分析.上海：上海人民出版社，2005年中華人民共和國建設(shè)部.房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法.北京：中國計劃出版社，2000年建設(shè)部標準定額研究所.房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例.北京：中國計劃出版社，2002年威廉姆·B.布魯格曼、杰夫瑞·D.費雪.房地產(chǎn)金融與投資.大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2000年4《中國房地產(chǎn)》雜志（月刊）《房地產(chǎn)世界》雜志（月刊）《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》雜志（月刊）《住宅與房地產(chǎn)》雜志（月刊）《北京房地產(chǎn)》雜志（月刊）《南方房地產(chǎn)》雜志（月刊）《城市開發(fā)》雜志（月刊）《中國房地產(chǎn)研究》雜志（季刊）《中國房地產(chǎn)報》報紙（國家建設(shè)部）《房地產(chǎn)報》報紙（上海）《中國建設(shè)報》報紙（國家建設(shè)部）5中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)/MainF/MainFram.htm中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)//中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會—中國房地產(chǎn)資訊網(wǎng)/搜房網(wǎng)—中國房地產(chǎn)學(xué)院派論壇/application/03xyplt/bbs-zlt.htm新加坡《聯(lián)合早報》房地產(chǎn)//property.html住宅與房地產(chǎn)電子雜志//index.asp中國地產(chǎn)商/6認識一下房地產(chǎn)——投資對象7房地產(chǎn)投資預(yù)備知識

——房地產(chǎn)及其經(jīng)濟運行、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格8一、房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)的概念有時也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機整體，即土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)利之總和。9地表向上延伸向下延伸土地是立體的定著物依附于土地服務(wù)于建筑房地產(chǎn)概念：有機結(jié)合體及其權(quán)利10比較：不動產(chǎn)、物業(yè)、地產(chǎn)不動產(chǎn)地產(chǎn)養(yǎng)力用地及其財產(chǎn)權(quán)利富源地及其財產(chǎn)權(quán)利承載用地及其財產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)房產(chǎn)住宅建筑及其財產(chǎn)權(quán)利非住宅建筑及其財產(chǎn)權(quán)利與建筑有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑及其財產(chǎn)權(quán)利非房屋建筑及其財產(chǎn)權(quán)利與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木種子等價值昂貴的車輛、船舶、飛機等財產(chǎn)112.地產(chǎn)——能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。

居住用地指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地非居住用地商業(yè)用地，旅游用地，娛樂用地，工業(yè)與倉儲用地，教科文體衛(wèi)用地，綜合或其他用地12土地權(quán)益：土地所有權(quán)土地所有制關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，是土地所有人依法對土地實行占有、使用、收益和依照國家法律規(guī)定處分的權(quán)利土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)法律、法規(guī)、文件、合同的規(guī)定，對國家所有或農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用、收益及對使用權(quán)享有的一定的處分權(quán)13土地使用權(quán)出讓年限：依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》用地類型法定最高年限居住70年工業(yè)50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年商業(yè)、旅游、娛樂40年綜合或其他50年143.房產(chǎn)——在法律上明確了產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)。

住宅建筑物普通住宅、高級公寓、花園別墅等生產(chǎn)用房社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋，如廠房、倉庫、實驗室等辦公用房各部門、團體和企業(yè)等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟活動、提供服務(wù)的房屋其它樓宇如外國駐華機構(gòu)用房、宗教用房等等15房產(chǎn)的權(quán)益：占有權(quán)對房屋的實際持有和控制，是使用財產(chǎn)的前提條件

使用權(quán)

按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要

收益權(quán)

憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益處分權(quán)

決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，該權(quán)益由所有權(quán)人擁有16房地關(guān)系：土地具有相對獨立性；二者互不可分（自然狀態(tài)、用途、權(quán)屬）174.房地產(chǎn)的特點（1）自然特點：固定性、二元性、耐用性、多功能性（2）經(jīng)濟特點：生產(chǎn)上，開發(fā)地點的流動性、單件性、周期長和資金量大；流通上的觀念（權(quán)益）性、租售的多樣性、復(fù)雜性；消費上的與流通并行、過程較長、群體性；價值上量大、保值增值性和財富性、外部性（3）社會特點：開發(fā)上的社會規(guī)劃性、法律關(guān)系上的復(fù)雜性、與生產(chǎn)生活密切相關(guān)、體現(xiàn)人文景觀185.房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分的類型（1）土地：又可分為未開發(fā)土地和已開發(fā)土地（熟地和毛地）。（2）在建工程：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的一種中間狀態(tài)，在土地上已經(jīng)展開工程建設(shè)但又尚未竣工驗收投入使用的房地產(chǎn)。（3）物業(yè)：已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。（空置和已入?。换虬捶慨a(chǎn)進行分類）19生產(chǎn)流通分配消費二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行房地產(chǎn)商品的再生產(chǎn)過程，即生產(chǎn)、流通、分配和消費四個環(huán)節(jié)連續(xù)不斷、周而復(fù)始的循環(huán)過程。20地產(chǎn)開發(fā)房屋建造房地產(chǎn)營銷房地產(chǎn)使用維修服務(wù)房地產(chǎn)退廢房地產(chǎn)經(jīng)濟單個周期運行再開發(fā)21生地毛地熟地土地取得出讓：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地改造初次改造再改造地產(chǎn)開發(fā)：按照一定的規(guī)定和要求，投資于特定土地，將其改造加工成能夠滿足房屋建設(shè)和有關(guān)項目使用需要的“熟地”的活動過程。22房屋建造勘察規(guī)劃設(shè)計及方案的報批竣工驗收施工及其監(jiān)理23房地產(chǎn)營銷選擇營銷方式設(shè)計營銷方案實施營銷：售租、互換等方式市場宣傳推廣24房地產(chǎn)使用使用過程的三階段初始使用期：適應(yīng)功能和環(huán)境退化使用期：功能喪失、使用欲望減退正常使用期：充分發(fā)揮功能25房地產(chǎn)維修和服務(wù)維修服務(wù)四內(nèi)容養(yǎng)護：輕微破損的修理修繕：嚴重損壞時的恢復(fù)性修理裝飾和改進：改變使用性質(zhì)、增進使用功能配套服務(wù)：安全、衛(wèi)生等必要的服務(wù)26房地產(chǎn)退廢房地產(chǎn)退廢土地進入下一個循環(huán)功能全部喪失土地使用權(quán)到期且不再續(xù)用被征用且需拆除房屋退廢房地產(chǎn)再開發(fā)27取得土地改造土地交工驗收委托施工及監(jiān)理委托勘察設(shè)計制定銷售方案廣告宣傳實施銷售中間商消費者尾期使用正常使用初期使用更換使用者養(yǎng)護維修裝修改造服務(wù)被征用房屋正常退廢房屋非正常退廢土地使用到期土地使用未到期政府收回辦理續(xù)用轉(zhuǎn)讓續(xù)用提示：總體上，房地產(chǎn)商品呈現(xiàn)周期運行的態(tài)勢，具有階段性和連續(xù)性（瞻前顧后的銜接性和不可中斷性）。281.房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)交換或流通全過程的總和，包括從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰钻P(guān)系，將房地產(chǎn)行業(yè)中的投資、開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)移與消費等各個環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起。三、房地產(chǎn)市場29房地產(chǎn)市場的參與者土地所有者和當前的使用者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求者建筑商物業(yè)管理企業(yè)中介服務(wù)者金融機構(gòu)政府及其相關(guān)行政管理部門30房地產(chǎn)市場的分類房產(chǎn)市場（售賣、租賃和互換）+地產(chǎn)市場（一級市場或城市土地使用權(quán)出讓市場、二級市場或轉(zhuǎn)讓市場；集體土地征收市場）房地產(chǎn)金融市場；房地產(chǎn)勞務(wù)市場；房地產(chǎn)信息市場一級市場：城市土地使用權(quán)出讓、國家租賃和作價出資市場；二級市場：城市土地轉(zhuǎn)讓市場和新建商品房交易市場；三級市場：存量房地產(chǎn)交易市場房地產(chǎn)空間市場或消費市場；房地產(chǎn)資產(chǎn)市場或投資市場31房地產(chǎn)市場的特點：區(qū)域性；壟斷性；稀缺性；價格的個體性和向上波動性；交易的復(fù)雜性和嚴密性。322.房地產(chǎn)市場供求房地產(chǎn)市場需求D：房地產(chǎn)市場的需求量；I：需求者的財力，如資產(chǎn)、收益或收入等；P：房地產(chǎn)價格；P0：相關(guān)商品或服務(wù)的價格；T：房地產(chǎn)需求者的偏好；R：利率水平；Ed：房地產(chǎn)需求者對未來的預(yù)期；N：房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量。33需求的類型：投資型——將房地產(chǎn)作為投資對象，通過出售或出租來獲取利潤。生產(chǎn)型——將房地產(chǎn)作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。消費型——將房地產(chǎn)作為消費使用，如居住和辦公等。34房地產(chǎn)市場供給S：房地產(chǎn)市場的供給量；P：房地產(chǎn)價格；C：房地產(chǎn)的開發(fā)成本；K：房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平；ES：房地產(chǎn)供給者對未來的預(yù)期。35R1RD1E2房地產(chǎn)空間市場（消費市場）和資產(chǎn)市場（投資市場）R，PQ1Q2SD0SS0P0E1R0E0RD0RS0空間市場資產(chǎn)市場P136房地產(chǎn)市場的市場結(jié)構(gòu)：壟斷性競爭市場，生產(chǎn)者對價格具有控制能力異質(zhì)產(chǎn)品；信息不健全；生產(chǎn)者數(shù)目多。37四、房地產(chǎn)價格1.房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)。市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)價格實質(zhì)是一種替代價格，不是房地產(chǎn)內(nèi)在的價值，而是由房地產(chǎn)的稀缺性、有用性和有效需求相互作用產(chǎn)生的經(jīng)濟價值。在數(shù)量上，房地價格＝土地價格＋建筑物價格，即房地價格是土地產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟實現(xiàn)形式的貨幣表現(xiàn)與勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)之和。382.房地產(chǎn)價格的特點二元性：表現(xiàn)在價格實體結(jié)構(gòu)上、價格形成的原因上、價格形式上；個體性：土地價格、房屋價格的個體性；趨升性：土地稀缺性與經(jīng)濟發(fā)展的推動。393.房地產(chǎn)價格體系土地價格批租價、零租價、作價出資或入股價格居住用地價、工業(yè)用地價、商業(yè)用地價等生地價、毛地價、熟地價格集體土地征收價格、土地使用權(quán)出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格基準地價、標定地價、市場交易價格總價格、單位