怡豐鄭州項目220畝開發(fā)物業(yè)形態(tài)模擬

2024/3/12怡豐鄭州項目220畝開發(fā)物業(yè)形態(tài)模擬本次深化將集中研究多層和小高層的盈利能力為怡豐項目的決策提供依據(jù)90平米以上大戶型指標(biāo)以低密度產(chǎn)品為主流，多層產(chǎn)品不占有大戶型指標(biāo)；在規(guī)劃優(yōu)先的原則下部分采取圍合來提升容積率，以產(chǎn)品發(fā)力來提升產(chǎn)品價值。關(guān)于物業(yè)類型配比，在項目終稿匯報中世聯(lián)和怡豐在以下方面達成共識：本次測算深化的內(nèi)容將集中研判多層和小高層盈利能力：則在本次深化中，將低密度產(chǎn)品（約占總用地面積的50%）的用地和容積率固定，單獨考慮在220畝土地上，建設(shè)6層多層、11+1小高層和17+1小高層的盈利能力對項目利潤的影響；由于政府針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策相對靈活和企業(yè)報稅的方式靈活，本次模擬中不考慮土地增值稅、企業(yè)所得稅等非營銷稅金對項目利潤的影響，更聚焦于物業(yè)形態(tài)變化對項目盈利能力的影響；不考慮配套成本，僅僅關(guān)注住宅本身的盈利能力本身本輪深化的基本成本假設(shè)——產(chǎn)品檔次一致前提下的成本相對控制內(nèi)容計費標(biāo)準(zhǔn)單價（元/平米）總額（萬元）土地費用

64313,200前期工程費勘探、設(shè)計、三通一平、臨時水電1503,080市征代收費用

105.02,156建安成本多層含土建、水電、安裝85017,45311+1小高層含土建、水電、安裝1050017+1小高層含土建、水電、安裝12500地下室含土建、水電、安裝15000小計

850.017,453室外工程及環(huán)境

室外道路、照明、社區(qū)園林1102,249管理費用含工程管理費按建安費用的3%計算26524不可預(yù)見費

按照以上2-6項的4%計算581,194財務(wù)費用銀行貸款利息利率按照8%計算581,200開發(fā)成本

2,00041,056營銷費用推廣費用銷售額的3%計入104.32,141營銷稅金營業(yè)稅、印花等1953,996總成本費用

2,29847,192以多層產(chǎn)品為例的成本體系為例：土地成本方面，以60萬/畝計算，將220畝地價成本攤?cè)肟射N售面積；市政代收費用方面，多層每平米交納40元/平米人防異地建設(shè)費用，小高層自建人防地下室（成本攤?cè)肟射N售面積），市政代收費用約為65元/平米；建安成本方面，在產(chǎn)品檔次相對一致的前提下，提出三種產(chǎn)品的成本基本標(biāo)準(zhǔn)；園林成本安綠化面積每平米200元計算，攤?cè)肟射N售面積；考慮總成本增加（成本彈性）對各物業(yè)形態(tài)的影響。本輪深化的基本售價假設(shè)——假設(shè)多層和小高層產(chǎn)品在同一價格層級在本輪深化中，假設(shè)多層和小高層均價平齊：由于本項目所在的區(qū)位不存在價格參考，項目的價值依靠自身來定義；在產(chǎn)品發(fā)力的前提下多層和小高層實現(xiàn)高均價是可以期待的；本項目所在的區(qū)域擁有外部強勢景觀，小高層實現(xiàn)更高價格，和多層產(chǎn)品的價格平齊也存在一定可能；將討論小高層和多層存在價格彈性的情況下項目的盈利水平。基本銷售價格預(yù)期（三個階段的用地比例為3.5：3.5：3）：

第一階段第二階段第三階段多層30003500400011+1小高層30003500400017+1小高層300035004000基本成本和售價的預(yù)期下的盈利能力研判多層11+1小高層17+1小高層容積率1.41.82.4總建筑面積（平米）205331263997351996住宅建筑面積（平米）205331263997351996單方成本（元/平米）229824312440總投資（萬元）471926419085884銷售收入（萬元）7135391739122319稅前利潤（萬元）241602754936434成本利潤率59%49%48%財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）183662089428051各種物業(yè)形態(tài)的盈利能力研究：在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，適當(dāng)搶容積率，可以做到產(chǎn)品品質(zhì)感基本一致的容積率分別為1.4、1.8和2.4；地下室按照總基地下做一層來計算（多層產(chǎn)品無地下室）；地下室面積攤?cè)肟射N售面積的總成本使多層到小高層的帶來成本的飛躍，每平米成本提升約150元；而從11+1小高層和18+1小高層的轉(zhuǎn)換中，成本的提升并不明顯（由于樓層增高帶來地下室面積和可銷售面積的比例縮?。?。通過測算我們可以看到，如果限高突破到40米，將多層產(chǎn)品換成11+1小高層，總面積增加5.8萬平米，但由于成本提升比較大，總利潤僅僅多實現(xiàn)約3400萬元，還必須承擔(dān)政策成本（突破限高帶來的成本）和高于多層產(chǎn)品的風(fēng)險；如果限高突破到60米，將多層產(chǎn)品全部換成17+1的小高層，在多消化15萬平米和承擔(dān)更大的市場風(fēng)險的前提下，可以多實現(xiàn)利潤1.2億。考慮總成本彈性后的盈利能力研判——多層產(chǎn)品針對成本增加最不敏感多層11+1小高層17+1小高層容積率1.41.82.4總建筑面積（平米）205331263997351996住宅建筑面積（平米）205331263997351996總成本（元/平米）251326542646總投資（萬元）515916984693426銷售收入（萬元）7135391739122319稅前利潤（萬元）197612189328893成本利潤率43%35%35%財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）144161581621281增加建安成本后的盈利能力研究：考慮成本體系上升的情況對物業(yè)盈利水平的影響：如果各物業(yè)形態(tài)單平米建安成本上升200元/平米，同時帶來部分其他成本的少量增加（管理費用和預(yù)備費等）；容積率和銷售價格保持不變。11+1小高層和多層總利潤的差距從3400萬減少到1900萬，說明11+1小高層對成本更加敏感；17+1小高層的盈利能力仍然最強，但和多層的總利潤差距縮小到1億以內(nèi)?？紤]售價彈性后的盈利能力研判——小高層對價格敏感，抗風(fēng)險能力相對多層弱考慮價格彈性后的價格預(yù)期（三階段用地比例為3.5：3.5：3）：

第一階段第二階段第三階段多層28003300380011+1小高層28003300380017+1小高層280033003800多層11+1小高層17+1小高層容積率1.41.82.4總建筑面積（平米）205331263997351996住宅建筑面積（平米）205331263997351996總成本（元/平米）224023732382總投資（萬元）460006265783841銷售收入（萬元）574937391998559稅前利潤（萬元）114921126214718成本利潤率28%20%20%財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）771572009793在比較保守的價格體系下，研究售價彈性對項目盈利能力的判斷：假設(shè)每階段可以實現(xiàn)