某區(qū)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

13三月2024某區(qū)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第一部分、關(guān)于市場(chǎng)一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境投資分析二、規(guī)劃市場(chǎng)分析三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析四、區(qū)域住宅市場(chǎng)分析五、項(xiàng)目分析

一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境投資分析/一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境投資分析——宏觀經(jīng)濟(jì)整體趨勢(shì)向好宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)：近年來(lái)長(zhǎng)沙市宏觀經(jīng)濟(jì)保持著15%左右的高速增長(zhǎng)，特別是在2008年金融危機(jī)席卷全球的情況下，長(zhǎng)沙GDP突破3000億大關(guān)，勢(shì)頭強(qiáng)勁。人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持著12%以上的增長(zhǎng)速度，2009年人均可支配收入有望突破2萬(wàn)元大關(guān)。城市建設(shè)大刀闊斧：“拓南興北，東進(jìn)西融?！苯陙?lái)長(zhǎng)沙城市建設(shè)取得長(zhǎng)足發(fā)展，社會(huì)固定資產(chǎn)保持在30%左右的增長(zhǎng)速度，為拉動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供重要支撐。宏觀市場(chǎng)環(huán)境投資分析——雖然09年市場(chǎng)創(chuàng)新的歷史銷售高峰,但是近幾年來(lái)長(zhǎng)沙市商品房市場(chǎng)發(fā)展不穩(wěn)定,波動(dòng)較大，明年市場(chǎng)存在一定的變數(shù)市場(chǎng)供應(yīng)連續(xù)居于高位：自2007年以來(lái)，長(zhǎng)沙市商品房市場(chǎng)基本保持在1000萬(wàn)平方米以上的市場(chǎng)供應(yīng)，雖然09年因?yàn)?8年市場(chǎng)低迷,多個(gè)項(xiàng)目推遲上市,導(dǎo)致新房上市量有較大幅度下滑,但是加上08年市場(chǎng)存量(590萬(wàn)方),總體供應(yīng)量仍達(dá)到1200萬(wàn)方以上.隨著大量項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè),預(yù)計(jì)2010將再次出現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)的高峰,供應(yīng)量預(yù)計(jì)仍將達(dá)到1200萬(wàn)方以上.高居不下的市場(chǎng)供應(yīng),加上明年趨嚴(yán)的政策環(huán)境,明年的市場(chǎng)存在一定的變數(shù).市場(chǎng)需求震蕩不定：近年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)處于震蕩不定當(dāng)中，首先需求冰火兩重天，07年的瘋狂（需求907萬(wàn)平方米）到08年的整體低迷（需求680萬(wàn)平方米）再到09年的重登顛峰（預(yù)計(jì)突破1200萬(wàn)平方米）；其次是價(jià)格波動(dòng)比較大，從07年的一路狂飆達(dá)到顛峰（最高均價(jià)水平達(dá)4400元/平方米以上）到08年的一路狂跌（整體均價(jià)3750元/平方米左右），而09年則再次成功超越歷史最高水平（目前均價(jià)達(dá)到4600元/平方米左右)。隨著國(guó)家宏觀政策調(diào)整力度的加大，明年長(zhǎng)沙市場(chǎng)乃至全國(guó)市場(chǎng)都將存在較大變數(shù)，市場(chǎng)需求及房?jī)r(jià)格都將可能呈現(xiàn)一定的下滑趨勢(shì)。政策環(huán)境不穩(wěn)定：07年以打壓為主（提高貸款利率及二套房貸款利率和首付、提高土地增值稅、加大土地閑置處理力度以及二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由2年延長(zhǎng)到5年等，導(dǎo)致08年的市場(chǎng)整體低迷）；08年以扶持為主（貨幣補(bǔ)貼、降低利率和優(yōu)惠力度、降低契稅和所得稅，中央撥4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、各類優(yōu)惠券的發(fā)行、降低二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限等等，是09年市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈的推動(dòng)力）；09年政策由松變嚴(yán)（上半年主要以刺激需求為主，下半年政策趨嚴(yán)比較明顯：二套房貸收緊、二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限恢復(fù)到5年、提高土地出讓金首付款等，這些都為明年市場(chǎng)的不確定性埋下伏筆）；2010的政策趨勢(shì)預(yù)計(jì)將是以“刺激剛需，打擊投機(jī)”為主：即對(duì)剛性需求客戶將繼續(xù)以寬松政策為主；而對(duì)投資和投機(jī)客戶則以打擊為主。政府對(duì)投資客戶的打壓將對(duì)明年市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。

宏觀市場(chǎng)環(huán)境投資分析——近年來(lái)中小戶型持續(xù)旺銷,已經(jīng)成為消費(fèi)者置業(yè)首選近年來(lái),隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化以及消費(fèi)者消費(fèi)觀念的改變，中小戶型已經(jīng)成為大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房的首選。即使在市場(chǎng)低迷的08年，中小戶型依然受到消費(fèi)者的熱烈追捧，而09年，中小戶型更是出現(xiàn)了一房難求的局面。中小戶型無(wú)形中已經(jīng)成為市場(chǎng)上最受歡迎和抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的產(chǎn)品。宏觀市場(chǎng)環(huán)境投資分析——近年來(lái)政策環(huán)境對(duì)市場(chǎng)的走勢(shì)影響較大從07年一系列打壓政策的出臺(tái)導(dǎo)致08年的市場(chǎng)低迷，到08年一系列救市政策的執(zhí)行導(dǎo)致09年市場(chǎng)的再創(chuàng)輝煌。近年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)空政策對(duì)市場(chǎng)的走勢(shì)影響越來(lái)越大。而最近出臺(tái)的一系列打擊投資、投機(jī)政策的出臺(tái)使明年市場(chǎng)充滿變數(shù)。結(jié)論1、近年來(lái)長(zhǎng)沙市商品房市場(chǎng)供應(yīng)較大，市場(chǎng)需求、政策環(huán)境均存在不穩(wěn)定性，特別是市場(chǎng)受政策影響較大，隨著政策環(huán)境的趨嚴(yán)及明年高達(dá)1200萬(wàn)方以上的供應(yīng)量，市場(chǎng)存在較大變數(shù)。2、中小戶型成為市場(chǎng)最受歡迎和抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的產(chǎn)品，建議本案以中小戶型產(chǎn)品為主，以順應(yīng)市場(chǎng)需求趨勢(shì)及增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。/二、規(guī)劃市場(chǎng)2007年12月14日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)著力規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、生態(tài)功能區(qū)、文化功能區(qū)、城鎮(zhèn)功能區(qū)四大組團(tuán)，規(guī)劃面積達(dá)1200平方公里。大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)將使河西商業(yè)迎來(lái)巨大的歷史機(jī)遇，目前的商業(yè)格局即將被全面顛覆，新的商業(yè)格局即將產(chǎn)生，商業(yè)即將全面升級(jí)。1200平方公里先導(dǎo)區(qū)，騰飛大河西先導(dǎo)區(qū)核心規(guī)劃之一：濱江新城岳麓濱江新城項(xiàng)目規(guī)劃范圍南起橘子洲大橋，北至二環(huán)線，東臨湘江，西到銀杉路、溁銀路，規(guī)劃區(qū)域面積7.2平方公里，總投資500億元，定位為長(zhǎng)沙的城市核心區(qū)，即初步定位為集觀光休閑、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)樓宇、金融證券、酒店餐飲、高檔住宅等六項(xiàng)功能為一體的多功能城市核心區(qū)。濱江新城總體規(guī)劃效果圖先導(dǎo)區(qū)核心規(guī)劃之二：梅溪湖新城梅溪湖規(guī)劃區(qū)總面積為23平方公里,范圍西起岳麓山區(qū)界與望城縣相接、東至二環(huán)線，北起龍王港路，南至岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)桃花嶺景區(qū)界線，依山傍水，位于城市西岸發(fā)展主軸，兼具二環(huán)線與三環(huán)線兩條城市西南對(duì)外聯(lián)絡(luò)通道的門(mén)戶位置，是長(zhǎng)沙先導(dǎo)區(qū)承東啟西的關(guān)鍵性區(qū)域,預(yù)計(jì)投資為200億元以上。建成后,將成為放大智力資源的園區(qū)、對(duì)外開(kāi)放的平臺(tái)、國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心、金融后援基地。梅溪湖新城規(guī)劃效果圖9月20號(hào)，總投資達(dá)18.7億元的營(yíng)盤(pán)路過(guò)江隧道動(dòng)工，預(yù)計(jì)2012年1月建成通車。與此同時(shí)，萬(wàn)眾矚目的地鐵建設(shè)終于于10月14日開(kāi)始啟動(dòng)，望城坡站、西湖公園站、錦泰廣場(chǎng)站以及杜花路站率先動(dòng)工，長(zhǎng)沙開(kāi)始進(jìn)入地鐵時(shí)代。過(guò)江隧道及地鐵2號(hào)線建成后將使困擾河西交多年的通瓶頸將被徹底打破。也為大河西商業(yè)的升級(jí)打開(kāi)交通通道。地鐵及營(yíng)盤(pán)路過(guò)江隧道打開(kāi)大河西商業(yè)升級(jí)通道/結(jié)論：1、大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)、地鐵建設(shè)及過(guò)江隧道建成后將徹底打破困擾河西多年的交通瓶頸問(wèn)題，河西房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將再次成為全市的焦點(diǎn)。河西房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值也將再次升級(jí)。2、梅溪湖新城規(guī)劃及望城坡商業(yè)中心的規(guī)劃將使西站片區(qū)形象得到質(zhì)的提升，物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值也將大大提高，對(duì)提升本案的商業(yè)價(jià)值和住宅價(jià)值將起到巨大的推動(dòng)力。本案住宅和商業(yè)具有較大的升值潛力。三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀—商業(yè)分布格局西站商圈商學(xué)院周邊觀沙嶺商圈目前區(qū)域商業(yè)主要集中在西站周邊、商學(xué)院周邊以及銀盆嶺—觀沙嶺沿線，商業(yè)集中度不高，商業(yè)形象和檔次都比較低，大型品牌商業(yè)進(jìn)駐鳳毛麟角，目前進(jìn)駐的大型商業(yè)僅華銀旺和、新一佳、湘浙匯小商品批發(fā)市場(chǎng)，廣大環(huán)球家居市場(chǎng)、安居樂(lè)建材市場(chǎng)以及郁金香建材市場(chǎng)等。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀—區(qū)域消費(fèi)力分析輻射范圍：市府、麓谷板塊區(qū)域及寧鄉(xiāng)、望城部分區(qū)域輻射人群：市府、麓谷板塊區(qū)域原住民、麓谷工業(yè)園職工、政府機(jī)關(guān)、私營(yíng)企業(yè)及事業(yè)單位員工、個(gè)體戶、學(xué)生、望城、寧鄉(xiāng)及常德、益陽(yáng)等外來(lái)流動(dòng)性人群。輻射人口：約20萬(wàn)左右區(qū)域人均年收入及消費(fèi)支出：目前區(qū)域內(nèi)人均年可支配收入大約18500元左右，人均年消費(fèi)性支出在13500元左右，消費(fèi)力較為強(qiáng)勁由以上分析可以看出，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)輻射范圍廣泛、消費(fèi)人群龐大、整體消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)，區(qū)域目前的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)難以滿足目前以及將來(lái)區(qū)域內(nèi)各類消費(fèi)人群的正常需求，也難以吸引其他區(qū)域的消費(fèi)群體過(guò)來(lái)消費(fèi)，目前的商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)嚴(yán)重的限制了區(qū)域商業(yè)未來(lái)的發(fā)展，區(qū)域商業(yè)的重新規(guī)劃和升級(jí)勢(shì)在必行。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀—區(qū)域商業(yè)租金水平及價(jià)格水平分析西站商圈租金水平：主流租金70—150元/平方米/月商學(xué)院周邊租金水平：70-100元/平方米/月銀盆嶺—觀沙嶺租金水平：40-60元/平方米/月區(qū)域商業(yè)價(jià)格水平：一樓：主流均價(jià)1-2萬(wàn)元/平方米本案周邊目前租金水平：40-50元/平方米/月由以上數(shù)據(jù)可以看出，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)的租金和價(jià)格水平整體上處于較低水平階段，未來(lái)存在較大的升值空間。與本案相關(guān)分析：從短期看，本案周邊商業(yè)價(jià)值大幅度提升的可能性較小，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著望城坡商圈的發(fā)展成熟，本案商業(yè)價(jià)值升值空間較大，建議本案先持有出租，等區(qū)域發(fā)展成熟再出售，以達(dá)到商業(yè)價(jià)值最大化的目的。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀—區(qū)域商業(yè)整體狀況分析區(qū)域商業(yè)整體形象：分布較散亂、形象較差，難以聚集人氣。區(qū)域商業(yè)整體業(yè)態(tài)：以中低檔精品、服飾、鞋、雜貨店、小型超市、休閑娛樂(lè)、餐飲以及建材為主，中高端品牌超市、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、酒店、餐飲、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、特色商業(yè)街、專賣店比較稀缺。區(qū)域商業(yè)整體規(guī)劃：區(qū)域商業(yè)目前規(guī)劃比較混亂，缺乏科學(xué)性和前瞻性，阻礙了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。區(qū)域商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)—商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局望城坡商圈市府商圈觀沙嶺商圈隨著大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，地鐵的建設(shè)、營(yíng)盤(pán)路過(guò)江隧道的動(dòng)工以及區(qū)域內(nèi)大批高尚住宅項(xiàng)目的建設(shè)，未來(lái)區(qū)域商業(yè)將迎來(lái)巨大的發(fā)展契機(jī)，目前區(qū)域的商業(yè)形象也將得到質(zhì)的提升，區(qū)域商業(yè)影響力將得到極大增強(qiáng)，商業(yè)格局也將發(fā)生巨大改變，未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)將形成望城坡商圈、市府商圈以及觀沙嶺商圈三足鼎立的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，商圈間的競(jìng)爭(zhēng)也將變得更加激烈。本案位于市府商圈與望城坡商圈的結(jié)合部，也是麓谷工業(yè)園區(qū)的東大門(mén)戶。地理位置較為優(yōu)越。本案區(qū)域商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)—未來(lái)三大商圈簡(jiǎn)介市府商圈：以桐梓坡路與金星大道為核心向東南西北四個(gè)方向延伸2-3公里，未來(lái)將發(fā)展成為河西僅次于滎灣鎮(zhèn)商圈的次級(jí)商業(yè)中心。商圈輻射范圍；整個(gè)市府、麓谷板塊以及望城、寧鄉(xiāng)和河?xùn)|部分區(qū)域商圈輻射人口：40萬(wàn)左右（包括市府、麓谷板塊內(nèi)的公務(wù)員、教師、醫(yī)生、個(gè)體戶、學(xué)生、區(qū)域內(nèi)公司企業(yè)員工、工業(yè)園員工以及望城、寧鄉(xiāng)和河?xùn)|部分流動(dòng)人群）消費(fèi)力十分強(qiáng)勁。商圈未來(lái)發(fā)展方向：商圈未來(lái)將成為以大型商場(chǎng)超市、餐飲、酒店、寫(xiě)字樓、休閑娛樂(lè)等高端商業(yè)為核心的商業(yè)中心。目前已經(jīng)進(jìn)駐的品牌商家有三全元康年大酒店、時(shí)代帝景大酒店、茉莉花開(kāi)大酒店、瑪依拉大酒店、上島咖啡、湘西部落、鈺樽樓等，以及即將進(jìn)駐的豪生大酒店（已經(jīng)簽約格林星城）和已經(jīng)簽約“湘騰城市廣場(chǎng)的某大型品牌超市（沃爾瑪或家樂(lè)福），市府商圈初具雛形。隨著湘騰城市廣場(chǎng)及西京的建設(shè)以及區(qū)域內(nèi)眾多高端住宅業(yè)主的入住，加上無(wú)比優(yōu)越的地理位置、四通八達(dá)的交通便捷度等都使市府商圈發(fā)展成為河西最繁華的商圈之一變得指日可待。區(qū)域商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)—未來(lái)三大商圈簡(jiǎn)介望城坡商圈：以西站為核心，向周邊1-2公里擴(kuò)散，是未來(lái)岳麓區(qū)商業(yè)次中心之一。商圈輻射范圍；西站周邊區(qū)域，麓谷部分區(qū)域以及望城、寧鄉(xiāng)和常德部分區(qū)域。商圈輻射人口：15-20萬(wàn)（以西站周邊居民、個(gè)體戶、企業(yè)單位員工、麓谷部分工廠員工以及望城、寧鄉(xiāng)和常德流動(dòng)人群為主要消費(fèi)群體）商圈未來(lái)發(fā)展方向：以旅游經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)以及餐飲、酒店、休閑娛樂(lè)為核心。目前已經(jīng)進(jìn)駐商家有湘浙匯小商品批發(fā)市場(chǎng)、廣大環(huán)球、郁金香建材廣場(chǎng)、肯德基等。西站的改建、梅溪湖的規(guī)劃以及地鐵的建設(shè)等都為該商圈的崛起提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力。本案作為未來(lái)望城坡商圈的核心區(qū)之一，商業(yè)價(jià)值的升值潛力較大。區(qū)域商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)—未來(lái)三大商圈簡(jiǎn)介觀沙嶺商圈：以觀沙嶺為核心，向東南西北四個(gè)方向延伸1-2公里，是未來(lái)濱江新城的核心商業(yè)中心，也是岳麓區(qū)次級(jí)商業(yè)中心之一。商圈輻射范圍；濱江新城區(qū)域、市府板塊部分區(qū)域以及河?xùn)|部分區(qū)域商圈輻射人口：20萬(wàn)左右商圈未來(lái)發(fā)展方向：主要以觀光休閑、商業(yè)貿(mào)易、酒店餐飲、商務(wù)樓宇、金融證券為主。目前新一佳、安居樂(lè)已經(jīng)進(jìn)駐，濱江商業(yè)步行街項(xiàng)目也已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)品規(guī)劃階段，由于濱江新城的規(guī)劃，該商圈未來(lái)的發(fā)展前景不容小視。1、目前區(qū)域商業(yè)整體規(guī)劃較為散亂、主要以中低端商業(yè)為主，整體形象較差。2、區(qū)域內(nèi)缺乏中高端商場(chǎng)、超市、服飾、餐飲、休閑娛樂(lè)、專賣店、特色商業(yè)街等，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。3、目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金價(jià)格水平較低，具有較大的升值空間。4、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)潛力未被充分挖掘，客戶流失比較嚴(yán)重，未來(lái)的消費(fèi)潛力較大。5、隨著濱江新城、梅溪湖新城、西站改建、營(yíng)盤(pán)路隧道的建設(shè)以及區(qū)域內(nèi)三大商圈的崛起，未來(lái)區(qū)域商業(yè)的形象、檔次以及知名度都將大大提升，區(qū)域商業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力也將大大增強(qiáng)，本案迎來(lái)巨大的市場(chǎng)機(jī)遇的同時(shí)也將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。小結(jié)四、區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)—競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域市場(chǎng)由于受規(guī)劃、交通及地理位置的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一直處于不冷不熱的狀態(tài)，不管是從市場(chǎng)供應(yīng)、產(chǎn)品規(guī)模、價(jià)格、還是從區(qū)域影響力來(lái)看，都與其他區(qū)域存在一定的差距，隨著萬(wàn)科、保利等大鄂的進(jìn)駐將對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用。目前區(qū)域房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在楓林路沿線和桐梓坡沿線.麓谷林語(yǔ)湘麓國(guó)際未來(lái)城金谷大廈譽(yù)峰中房F聯(lián)邦本案區(qū)域住宅市場(chǎng)—銷售情況

憑借全市市場(chǎng)持續(xù)火暴的東風(fēng),區(qū)域銷售市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼.每個(gè)項(xiàng)目均取得了良好的銷售業(yè)績(jī).項(xiàng)目名稱占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)開(kāi)盤(pán)時(shí)間目前推貨量(套)銷售率金榮譽(yù)峰1.46.609.1117690%未來(lái)城3.39.909.088495%金谷大廈0.41.609.0320390%中房F聯(lián)邦184309.873780%麓谷林語(yǔ)5611509.06287390%區(qū)域住宅市場(chǎng)—產(chǎn)品規(guī)模

大盤(pán)引領(lǐng)市場(chǎng),中小規(guī)模產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主流項(xiàng)目名稱占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)金榮譽(yù)峰1.46.6未來(lái)城3.39.9金谷大廈0.41.6中房F聯(lián)邦1843麓谷林語(yǔ)56115區(qū)域住宅市場(chǎng)—產(chǎn)品戶型

兩房和三房占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主流,從銷售情況看，兩房和小三房供不應(yīng)求,而大三房及四房以上產(chǎn)品去化情況相對(duì)較慢.區(qū)域住宅市場(chǎng)—產(chǎn)品戶型面積

一房主力面積主要集中在40-60平方米;二房主流面積主要集中在80-90平方米;三房主流面積110-140平方米.從銷售情況來(lái)看,40-55平方米一房80-90平方米的兩房以及110-120平方米的三房最受市場(chǎng)歡迎.大面積產(chǎn)品消化速度相對(duì)較慢.項(xiàng)目名稱一房(㎡)兩房(㎡)三房(㎡)四房(㎡)五房(㎡)金榮譽(yù)峰45-55未來(lái)城40-60149.67金谷大廈40-7179-93130-140中房F聯(lián)邦67-8981-89115146-157168麓谷林語(yǔ)80-90110-120建議本案戶型規(guī)劃以80-90平方米的舒適型兩房和90-120平方米的緊湊型三房為主,以順應(yīng)市場(chǎng)需求,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).區(qū)域住宅市場(chǎng)—產(chǎn)品園林

區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目的園林風(fēng)格主要以中式園林為主.項(xiàng)目名稱園林風(fēng)格金榮譽(yù)峰中式未來(lái)城現(xiàn)代金谷大廈無(wú)中房F聯(lián)邦中式麓谷林語(yǔ)中式區(qū)域住宅市場(chǎng)—客戶

高新區(qū)企業(yè)員工、拆遷戶、教師以及原住民成為區(qū)域市場(chǎng)的核心客戶構(gòu)成。項(xiàng)目名稱客戶構(gòu)成金榮譽(yù)峰以投資客為主

未來(lái)城周邊原住民、河西自主經(jīng)營(yíng)者、教師、高新區(qū)企業(yè)員工、年齡層次25-40之間

金谷大廈周邊投資客戶為主中房F聯(lián)邦高新區(qū)企業(yè)員工、教師、部分望城客戶及周邊居民麓谷林語(yǔ)高新區(qū)企業(yè)員工、拆遷戶、、教師、市內(nèi)年輕置業(yè)者，部分寧鄉(xiāng)、望城客戶綜合本案地理位置、產(chǎn)品特征等方面的因素分析，本案的目標(biāo)客戶群應(yīng)該是：高新區(qū)企業(yè)員工、西站周邊原住民、西站周邊單位員工、個(gè)體戶、涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院、長(zhǎng)沙市第一師范等學(xué)校教師以及部分投資客。區(qū)域住宅市場(chǎng)—價(jià)格

中低端產(chǎn)品主流均價(jià)3500—3800元/平方米；中高端產(chǎn)品主流均價(jià)4100-4500元/平方米。與年初相比，雖然價(jià)格具有較大幅度的提升，但是與其他區(qū)域相比，區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)仍處于較低水平，未來(lái)的市場(chǎng)空間較大。項(xiàng)目名稱成交均價(jià)（元/平方米）金榮譽(yù)峰6200

（精裝，復(fù)式，買一層送一層）未來(lái)城4500麓山潤(rùn)城3500湘麓國(guó)際4400遠(yuǎn)大麓園4500（精裝修）金谷大廈3800中房F聯(lián)邦3500麓谷林語(yǔ)4100綜合本案所處地理區(qū)位及未來(lái)的發(fā)展前景來(lái)看，本案未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)將達(dá)到4500-4800元/平方米。區(qū)域住宅市場(chǎng)—未來(lái)走勢(shì)

區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)3-5年市場(chǎng)供應(yīng)量在240萬(wàn)平方米左右，（籌建項(xiàng)目140萬(wàn)平方米左右；在售項(xiàng)目后繼開(kāi)發(fā)量100萬(wàn)平方米左右），未來(lái)3-5年每年的市場(chǎng)供應(yīng)在50-80萬(wàn)平方米之間；明年多個(gè)項(xiàng)目集中上市，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。產(chǎn)品類型主要以15萬(wàn)平方米以下的中小規(guī)模普通住宅為主。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積(M2)總建筑面積(M2)容積率預(yù)計(jì)上市時(shí)間翡翠華庭住宅16084.11006064.432010年上半年可可小城住宅32344100000--2010年上半年萬(wàn)科城市花園住宅39244.21550003.49992010年金麓大廈住宅3229.56932.01.82010年麓陽(yáng)和景住宅32763.412310132010年麓谷中央住宅6573.840000--2010年涉外花園普通住宅623571650002.52010中環(huán)大廈商住樓7713521066預(yù)計(jì)2011年廣盛華城商住樓30741757052010年麓谷假日普通住宅95024200000-待定長(zhǎng)房.時(shí)代城住宅140770.4425127.03.22010合計(jì)43917713854421、區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在桐梓坡路沿線及楓林路沿線，產(chǎn)品規(guī)模以中小規(guī)模為主。2、借市場(chǎng)持續(xù)旺銷的東風(fēng)，區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)品均取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。兩房和小三房產(chǎn)品出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，而大面積戶型產(chǎn)品銷售速度相對(duì)較慢。3、兩房和三房產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)的絕對(duì)主流地位。4、區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)具有較大幅度的提升，但是與其他區(qū)域相比，仍處于較低水平，未來(lái)具有較大的上升空間。5、麓谷工業(yè)園企業(yè)員工、拆遷戶、教師、原住民以及區(qū)域內(nèi)其他企業(yè)職工、個(gè)體戶成為區(qū)域核心客戶構(gòu)成。隨著桐梓坡商圈及梅溪湖新城的規(guī)劃建設(shè)，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)外來(lái)客戶的吸引力將越來(lái)越大。6、未來(lái)3-5年區(qū)域市場(chǎng)每年的供應(yīng)量在50-80萬(wàn)平方米之間，而明年區(qū)域市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目集中上市，市場(chǎng)供應(yīng)陡然劇增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。7、萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)的進(jìn)駐以及桐梓坡商圈和梅溪湖新城的規(guī)劃建設(shè)將對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展起到較大的推動(dòng)作用。小結(jié)五、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值挖掘1、地段2、周邊配套本案位于楓林路與麓楓路交匯處西北角，與西站商圈核心區(qū)僅1分鐘車程，周邊相關(guān)配套相對(duì)較為完善，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目相比，具有較大的地段優(yōu)勢(shì)。學(xué)校：長(zhǎng)沙市第一師范、涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院、雙語(yǔ)幼兒園；醫(yī)療：航天醫(yī)院、長(zhǎng)沙生殖醫(yī)學(xué)醫(yī)院、唯楚醫(yī)藥；酒店、餐館：廚佬星酒樓、麓山名源咖啡、航天大酒店、鹽味本餐館、上膳房酒店；商場(chǎng)、超市：汽車西站商圈、湘浙小商品市場(chǎng)、廣大環(huán)球建材市場(chǎng)；政府單位：高新區(qū)居委會(huì)、中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所；休閑會(huì)所：康鼎休閑會(huì)所；公園：麓谷公園；銀行：長(zhǎng)沙農(nóng)村合作銀行。通訊：中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)交通：902、906、913本案周邊相關(guān)配套相對(duì)成熟，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目相比，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但是部分配套如：學(xué)校、商場(chǎng)、超市、銀行、交通以及休閑娛樂(lè)等均有待進(jìn)以步完善。而交通方面沒(méi)有直達(dá)市區(qū)的公交路線，將是影響消費(fèi)者購(gòu)房以及項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的重要因素。本案開(kāi)發(fā)價(jià)值挖掘3、商業(yè)價(jià)值4、客戶資源優(yōu)勢(shì)5、未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大本案兩面臨街（東臨麓楓路，南臨楓臨路）商業(yè)價(jià)值較大。也是本案的核心利潤(rùn)來(lái)源。本案周邊企業(yè)單位、原住民以及個(gè)體戶較多，客戶資源豐富，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目相比具有較大的客戶資源優(yōu)勢(shì)。望城坡商業(yè)中心規(guī)劃、西站改建以及梅溪新城的規(guī)劃建設(shè)都將推動(dòng)區(qū)域價(jià)值的迅速升級(jí)，區(qū)域未來(lái)的升值空間較大。本案開(kāi)發(fā)價(jià)值挖掘優(yōu)勢(shì)1、地段優(yōu)勢(shì)2、周邊配套優(yōu)勢(shì)3、商業(yè)價(jià)值較高4、客戶資源豐富5、未來(lái)升值潛力較大劣勢(shì)1、交通便利較差2、周邊環(huán)境景觀環(huán)境及自然環(huán)境相對(duì)區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目處于劣勢(shì)3、本案規(guī)模較小，影響力方面略遜對(duì)手機(jī)會(huì)1、區(qū)域面臨重新改建和規(guī)劃，市場(chǎng)機(jī)遇較大2、中小戶型產(chǎn)品具有較好的市場(chǎng)前景風(fēng)險(xiǎn)1、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)近年發(fā)展不平穩(wěn)，未來(lái)市場(chǎng)充滿變數(shù)2、宏觀政策充滿不確定性3、區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)2年年多個(gè)項(xiàng)目集中上市，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目SWOT分析第二部分、物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目宗地面積17051平方米，規(guī)劃用地面積17051平方米，規(guī)劃容積率≤4.5，綠地率≥38%，建筑密度≤32%，限高100米，用地類別為二類商住綜合用地。用地面積：17051㎡，合25.58畝。從用地面積數(shù)據(jù)來(lái)看，本項(xiàng)目地塊不大。容積率：≤4.5直觀上是一個(gè)純高層概念，雖然高層在長(zhǎng)沙中心區(qū)是主流產(chǎn)品，但本項(xiàng)目地塊周邊已建成物業(yè)多以多層、小高層物業(yè)為主。同時(shí)建筑高度限高：100米的用地要求，又決定了項(xiàng)目建筑層高最多達(dá)到33層，加上建筑密度：≤32%的限制。由此，我們需要用經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)判斷我們是否需要做滿項(xiàng)目用地指標(biāo)中4.5的容積率，因?yàn)橹懈邔?、小高層的建安成本要低，銷售價(jià)格可以適當(dāng)比高層略高。以下，是我們做了2.5（小高層）、3.5（中高層）、4.5（高層）各種不同規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算指標(biāo)的對(duì)比。一、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)解讀——容積率的確定測(cè)算結(jié)論一：項(xiàng)目容積率在4.5時(shí),凈利潤(rùn)率最高。注：1、在此考察不同容積率下各物業(yè)的貢獻(xiàn)，考慮了不同容積率下同類物業(yè)的價(jià)差。2、土地成本按照市場(chǎng)價(jià)格（280萬(wàn)/畝）計(jì)算。容積率2.53.54.5凈利潤(rùn)率23.94%28.19%29.38%測(cè)算結(jié)論二：隨著容積率增加,相應(yīng)的投資額也增加.但容積率在4.5時(shí),凈利潤(rùn)率和回報(bào)率最高。容積率2.53.54.5投資總額（萬(wàn)元）18563.6722854.8727157.41容積率2.53.54.5凈利潤(rùn)率23.94%28.19%29.38%回報(bào)率46.85%55.50%57.80%測(cè)算結(jié)論三：隨著容積率增加，相應(yīng)的凈利潤(rùn)額、投資總額也在增加。在容積率在4.5時(shí)，投資額和凈利潤(rùn)額最高。容積率2.53.54.5凈利潤(rùn)額（萬(wàn)元）4443.686443.837978.08投資總額（萬(wàn)元）18563.6722854.8727157.41容積率2.52.54.5投資總額（萬(wàn)元）18563.6722854.8727157.41凈利潤(rùn)率23.94%28.19%29.38%通過(guò)容積與利潤(rùn)關(guān)系分析綜合得出:容積率為4.5時(shí),項(xiàng)目投資利潤(rùn)率最大；為29.38%。容積率為4.5時(shí),項(xiàng)目投資回報(bào)額與凈利潤(rùn)額也最大，分別為12683.67萬(wàn)元、7978.08萬(wàn)元。小結(jié)經(jīng)過(guò)測(cè)算，在4.5容積率前提下，通過(guò)增加某一物業(yè)的占地比例來(lái)尋找各物業(yè)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)時(shí)，我們得出不同物業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率大小如下：高層（32層）﹥中高層（18層）﹥小高層（11層）物業(yè)組合方案探討根據(jù)地塊形狀及容積率指標(biāo)測(cè)算，本項(xiàng)目可快速暢銷物業(yè)類型的配比方案：高層點(diǎn)式住宅＋臨街社區(qū)商業(yè)序號(hào)建筑形式容積率用地比例用地面積（㎡）建筑面積（㎡）建筑面積比1高層4.570.00%11935.7053710.6570.00%2商業(yè)4.530.00%5115.3023018.8530.00%序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位1總占地面積17051.00㎡2凈用地面積17051.00㎡3總建筑面積86628.86㎡其中地上建筑面積（計(jì)容積率）77229.50㎡其中高層住宅53710.65㎡商鋪6000.00㎡商住樓17018.85㎡公建及配套500.00㎡地下室面積（不計(jì)容積率）9399.36㎡4容積率4.53/5建筑密度30.00%6綠化率40.00%7停車位537個(gè)其中地上停車位161個(gè)地下停車位376個(gè)【最佳方案主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】二、項(xiàng)目功能布局規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃示意圖一N小區(qū)主入口小區(qū)車行出口小區(qū)車行入口小區(qū)中心園林景觀30層30層30層30層商鋪30層商鋪商鋪30層麓楓路楓林三路2層2層2層高層低密度大面積留給景觀項(xiàng)目規(guī)劃示意圖一效果參考項(xiàng)目規(guī)劃示意圖二麓楓路楓林三路商鋪小區(qū)中心園林景觀30層30層30層30層30層商鋪商鋪2層商鋪小區(qū)車行出口小區(qū)車行入口小區(qū)主入口高層低密度大面積留給景觀項(xiàng)目規(guī)劃示意圖二效果參考三、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議戶型配比建議通過(guò)前述市場(chǎng)分析及我司多年來(lái)專業(yè)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，建議戶型配比如下：戶型戶型面積區(qū)間計(jì)算面積套數(shù)分項(xiàng)套數(shù)比面積分項(xiàng)面積配比二房小二房80㎡±5㎡8030031.91%2400033.80%大二房90㎡±5㎡9015015.96%1350019.01%小計(jì)45047.87%3750052.82%三房小三房110㎡±5㎡11015015.96%1650023.24%小計(jì)15015.96%1650023.24%公寓單房45㎡±5㎡4517018.09%765010.77%一房55㎡±5㎡5517018.09%935013.17%小計(jì)34036.17%1700023.94%合計(jì)

940100.00%71000100.00%戶型構(gòu)成：兩梯四戶107+113（四房）+125+135參考戶型建議一戶型構(gòu)成：兩梯四戶90+80+80+120參考戶型建議二戶型構(gòu)成：兩梯六戶90+80+80+80+80+90參考戶型建議三戶型構(gòu)成：兩梯三戶130+90+120參考戶型建議四商住樓（公寓）：主力戶型35-58平米參考戶型建議五形成集約式聯(lián)體布局，既解決了傳統(tǒng)高密度住宅弊端，又合理有效地解決了樓梯、電梯間的通風(fēng)采光問(wèn)題，更保證了庭院面積，并提高空間使用率。一房一廳兩陽(yáng)臺(tái)45-47平方米功能齊全，動(dòng)靜分區(qū)合理，一房一廳戶型帶兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，為獨(dú)創(chuàng)“百變2DK”戶型，空間自由組合，生活陽(yáng)臺(tái)商住樓經(jīng)典戶型建議一房一廳二陽(yáng)臺(tái)戶型50-58平方米陽(yáng)臺(tái)改書(shū)房樣板房商住樓經(jīng)典戶型建議高層產(chǎn)品需要向高空發(fā)展突破容積率

并通過(guò)偷面積、戶型創(chuàng)新，提升溢價(jià)能力高層產(chǎn)品面臨的問(wèn)題如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)、價(jià)值提升——層高3.0米限制，沒(méi)有稀缺資源，使得常規(guī)高層豪宅、高層高增加附加值的思路被限制創(chuàng)新高層戶型偷面積、高附加值戶型定位提升客戶層級(jí)戶型細(xì)節(jié)建議為搶容積率，項(xiàng)目必然面臨著不同層級(jí)的物業(yè)類型配合

——戶型面積與梯戶比的協(xié)調(diào)增大梯戶比作用：提升容積率作用大，但降低舒適度；限制：1、高梯戶比產(chǎn)品應(yīng)盡量以創(chuàng)新產(chǎn)品、偷面積取勝；2、走市場(chǎng)主流，提升消化速度。公寓作用：1、單層戶數(shù)增多，對(duì)容積率貢獻(xiàn)最大；2、總價(jià)優(yōu)勢(shì)，消化速度快；搶容積率的手段一：搶容積率的手段二：創(chuàng)新戶型；技術(shù)創(chuàng)新提升舒適度，偷面積。市場(chǎng)主流二三房?jī)r(jià)值提升——酒店式公寓提升客戶層級(jí)功能提升蝴蝶谷——產(chǎn)品創(chuàng)新成就項(xiàng)目溢價(jià)產(chǎn)品細(xì)節(jié)解析空間尺度廳高5米，中庭7.2米立面設(shè)計(jì)外形線條不拘一格，三面全景花園，唯一單墻，讓完整美景無(wú)阻隔侵入視覺(jué)戶型設(shè)計(jì)180度的環(huán)型花園布局，戶戶獨(dú)園，做到真正的空中別院。園林穿插于內(nèi)，分離客飯廳與起居空間，自然分隔動(dòng)靜區(qū)域，保持空間獨(dú)立、互不干擾。戶型座北朝南，戶戶南北通透，單戶各擁自有園林。窗窗有景，270°園博園空中觀景大型露臺(tái)以及花園步道替代了室內(nèi)走廊，戶外自然光隨意流泄在每一個(gè)角落，空間與自然步調(diào)完美合諧。入戶花園/高廳/高房/大露臺(tái)/夾層，贈(zèng)送面積達(dá)100%創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn)：房屋實(shí)用率達(dá)200%，立面唯一單墻三面景觀，環(huán)型花園，戶戶獨(dú)園層高、景觀面要求極高！絕對(duì)城市頂級(jí)豪宅提出思路分享，不適合本項(xiàng)目，可向同樣思路的空中院館轉(zhuǎn)換空中院館是一種自然生態(tài)的需求演化，設(shè)計(jì)靈感來(lái)源于過(guò)去中式住宅的四合院、天井，通過(guò)提煉成為現(xiàn)在的空中院館；空中院館是位于客廳、餐廳和臥室之間的一個(gè)“內(nèi)陽(yáng)臺(tái)”；空中院館是一個(gè)四面開(kāi)放的景觀小區(qū)，與室內(nèi)的所有功能區(qū)實(shí)現(xiàn)共享；空中院館的形式分為：前后錯(cuò)落左右錯(cuò)落內(nèi)院館戶型設(shè)計(jì)的演變歷程第一代:傳統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)第二代:入戶花園第三代:大露臺(tái)第四代:空中院館注：院館部分贈(zèng)送一半面積！空中院館的運(yùn)用將會(huì)是本項(xiàng)目產(chǎn)品的一大亮點(diǎn)，也是對(duì)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品精細(xì)化程度的全面超越與提升。創(chuàng)新、尊貴創(chuàng)新、舒適度挖掘6米高院館空間的設(shè)計(jì)概念空中院館對(duì)戶內(nèi)空間的滲透空中院館有效把戶內(nèi)戶外的景觀結(jié)合,增加了戶型內(nèi)部的舒適尊貴感;空中院館有效豐富外立面的線條變化,使立面更加多樣化。“空中院館”的設(shè)計(jì)有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對(duì)于大戶型房間走廊過(guò)長(zhǎng)的修正，并且增加整體的通透性和采光；戶型的本質(zhì)是體現(xiàn)院落文化，院落是家庭的中心，是將各功能房間連接的紐帶。以院館為核心——引用傳統(tǒng)的院落概念，享受室內(nèi)外空間的通透交融，院館綠化環(huán)境成為項(xiàng)目景觀環(huán)境的一部分，增加了景觀面創(chuàng)新、尊貴空中院館戶型設(shè)計(jì)建議見(jiàn)附件三空中院館的元素可以運(yùn)用在110m2以上的戶型，130m2以上的3、4房戶型可以把其做得更到位、更舒適、更純粹；盡量在項(xiàng)目的大戶型區(qū)域考慮空中院館的設(shè)計(jì);空中院館的形式可以部分做3米層高，部分做6米層高；必須通過(guò)技術(shù)手段規(guī)避對(duì)視、隱私等功能缺陷；本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)中對(duì)空中院館的運(yùn)用必須充分考慮最大化利用項(xiàng)目景觀資源。本項(xiàng)目對(duì)空中院館創(chuàng)新元素運(yùn)用要點(diǎn)提示：注：在本報(bào)告提出的偷面積方法，并非所有的都要采用，而是提供給客戶可以有更多選擇。局部面積贈(zèng)送，增添實(shí)惠偷容積率、創(chuàng)新的目的都是為了增加附加值。提單價(jià)！普通客戶最關(guān)注產(chǎn)品帶來(lái)的利益，非豪宅客戶在意住所賦予的身份、地位；客戶總價(jià)相對(duì)較為敏感，戶型的實(shí)惠性能夠?qū)蛻粲休^大吸引力。實(shí)惠性表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面，贈(zèng)送面積；另一方面：比以前居所更舒適的性能設(shè)計(jì)原則增加舒適度創(chuàng)新戶型——小戶型立體空間價(jià)值提升為舒適三房設(shè)270度景觀陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、步入式衣櫥、彈性空間開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)：賞景同時(shí)作晾衣服用服務(wù)陽(yáng)臺(tái)：與廚房相連，處理家務(wù)功能尊貴轉(zhuǎn)角觀景陽(yáng)臺(tái)入戶花園舒適度挖掘舒適度挖掘：為兩房、緊湊三房設(shè)置陽(yáng)光花房、凸窗等，極大增加主臥舒適度重視采光保暖；提供功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性；倡導(dǎo)健康舒適的家庭生活。舒適度挖掘規(guī)范依據(jù)相應(yīng)條款適用范圍評(píng)價(jià)國(guó)家規(guī)定《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》3.2.3不計(jì)算建筑面積的范圍a）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。目前各地各類物業(yè)常用的贈(zèng)送面積方法都是在該條款上做文章，做法集中在窗、陽(yáng)臺(tái)，及室內(nèi)空間的水平分層窗陽(yáng)臺(tái)室內(nèi)空間

利用測(cè)量規(guī)范不計(jì)建面的部分贈(zèng)送實(shí)惠創(chuàng)新贈(zèng)送：露臺(tái)、入戶花園、內(nèi)庭院、凸窗、步入式陽(yáng)臺(tái)、步入式衣柜、陽(yáng)光房、夾層、局部復(fù)式偷面積小戶型立體戶型

——錯(cuò)復(fù)式小戶型/挑空客廳設(shè)計(jì)/實(shí)惠+空間感復(fù)躍式：小空間立體戶型高廳臥室臥室臥室臥室高廳前提：自然層高不能突破3米，但局部（如客廳）高度可突破空間緊湊、創(chuàng)新產(chǎn)品富于空間情趣、滿足經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但向往復(fù)式空間的小戶型需求者4.2米4.2米2.8米2.8米2.8米創(chuàng)新參考方案，提供更多種思路，增加層高不利于高層搶容積率，并非一定采用戶型創(chuàng)新基本面:必須保障主臥室?guī)б旅遍g、寬廳、廚房１、基本面：強(qiáng)調(diào)居住功能主臥舒適感空間布局的私密性２、創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)觀景陽(yáng)臺(tái)完整的主臥套，包含洗手間、衣帽間，且空間尺度比較奢侈，體現(xiàn)舒適度衛(wèi)生間設(shè)置兩處入口，既客人使用的方便性，又保證主臥的私密性洗手間干濕分離，功能細(xì)分體現(xiàn)人性化廚房為開(kāi)場(chǎng)式，功能弱化與餐廳相聯(lián)，突出空間寬敞客廳面寬較大，增加采光面針對(duì)高端商務(wù)客戶臨時(shí)性居住特點(diǎn)，本項(xiàng)目公寓推薦面積區(qū)間50-70平米/套，以一房為主，少量?jī)煞俊Ｊ孢m公寓戶型四、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議成本控制建議用簡(jiǎn)潔、明快的線條，不贊同用復(fù)雜造型建議大部分立面用涂料，不贊同用面磚；可見(jiàn)部分立面使用高檔大理石材料減少細(xì)節(jié)的復(fù)雜性，簡(jiǎn)化立面等高成本做法VS低成本做法成本控制以簡(jiǎn)約的偏現(xiàn)代風(fēng)格為主大氣現(xiàn)代風(fēng)格、穩(wěn)重高貴色調(diào)建筑風(fēng)格建議色調(diào)以灰、白色為主，簡(jiǎn)約明快、富有現(xiàn)代感，

體現(xiàn)高尚、自然的生活主張，反對(duì)夸張的色彩與構(gòu)造的運(yùn)用尊貴五、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)建議園林景觀體系打造關(guān)鍵點(diǎn)

——形成MORE社區(qū)開(kāi)放共享的園林景觀空間，大氣園林體系主景觀體系——主景觀水系的貫穿社區(qū)景觀道的穿插，成為主景觀體系下的開(kāi)放空間架空層——通過(guò)架空層的設(shè)置，開(kāi)闊社區(qū)景觀視野體系，提供一個(gè)相對(duì)私密的休憩空間建立區(qū)域邊界：DIS體系區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)DIS(districtidentificationssystem)園林敏感點(diǎn)強(qiáng)化幾種植被處理方式建議植被的運(yùn)用在很大程度上是為了考慮視覺(jué)空間的過(guò)渡，在這個(gè)思考點(diǎn)指導(dǎo)下，我們例舉了一些對(duì)植被布置的先進(jìn)手法，以作參考。我們對(duì)生活的理解永遠(yuǎn)在你想不到的地方園林敏感點(diǎn)強(qiáng)化六、項(xiàng)目商業(yè)建議商業(yè)發(fā)展的兩種思路：完全銷售項(xiàng)目商業(yè)出售時(shí)機(jī)住宅社區(qū)開(kāi)始成熟西站—梅溪湖片區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟后能夠快速保障發(fā)展商利潤(rùn)，但利潤(rùn)較低，后期經(jīng)營(yíng)難度較大社區(qū)成熟度商住樓入伙項(xiàng)目銷售期溢價(jià)高利潤(rùn)保障初期持有初期持有，待社區(qū)與周邊成熟后再行銷售，避免商業(yè)無(wú)序發(fā)展對(duì)項(xiàng)目形象損害過(guò)早銷售不利于商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，也不利于賺取更高溢價(jià)商業(yè)發(fā)展思路商業(yè)街鋪布局設(shè)計(jì)應(yīng)從后期的銷售入手，以我司經(jīng)驗(yàn)，臨街的獨(dú)立高層高的小街鋪?zhàn)顬橥N。建議首層獨(dú)立街鋪以40－50㎡的獨(dú)立鋪面為主。二層建議大面積的鋪面，首層留出通道。商業(yè)布局及規(guī)格建議商鋪規(guī)劃效果示意1F單鋪：開(kāi)間：4m進(jìn)深：10-12m層高：1F-5.4m，2F-5m主力建面：40-50㎡2F大鋪：200～500㎡主力街鋪規(guī)格設(shè)計(jì)