評估房產(chǎn)投資價值計算公式及定價方法和策略

評估房產(chǎn)投資價值計算三大公式考察一處是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值。◆公式一：租金乘數(shù)＜12租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式：租金乘數(shù)＝房產(chǎn)價值÷每年潛在租金收入，應小于12。上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，將會帶來負現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。◆公式二：8～10年收回投資投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）÷[（月租金-按揭月供款）×12]般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8～10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。◆公式三：15年收益是否物有所值房產(chǎn)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價另外，也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。如果該房產(chǎn)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，該物業(yè)物有所值；如果該房產(chǎn)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，該房產(chǎn)尚具升值空間；如果該房產(chǎn)的年收益×15年〈房產(chǎn)購買價，該物業(yè)價值已高估〉。仍以上文提到的小戶型為例，2001年時，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度透支了。以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。采用市場比較法進行評估，首先要收集較多的交易實例，并從中挑選出可供進行價格比較的類似房地產(chǎn)的實例，同時，還要對影響交易價格的諸因素進行修正，最后才能確定出最終接近于合理的價格。市場比較法可用下列公式來表示：房地產(chǎn)評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格×人為因素修正×時間因素修正×地域因素修正×品質(zhì)因素修正×其他因素修正一、房地產(chǎn)定價方法價格是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實務，一切的經(jīng)營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。（一）成本加成定價法將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產(chǎn)價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10％，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品，即得到單位面積平均售價，再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向、室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價。成本是開發(fā)項目的全部成本，包括開發(fā)成本以及經(jīng)營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。利潤率應當考慮房地產(chǎn)投資的風險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據(jù)充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。（二）競爭價格定價法競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產(chǎn)商品這樣高價格的產(chǎn)品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由于房地產(chǎn)商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競爭狀況而確定經(jīng)營房地產(chǎn)的價格。在競爭激烈時，若條件相當?shù)膬勺诜康禺a(chǎn)，定價較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產(chǎn)，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優(yōu)勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發(fā)經(jīng)營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發(fā)經(jīng)營成本。（三）顧客感受定價法這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產(chǎn)商品的成本、造價等問題。他在選購房地產(chǎn)時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產(chǎn)是不是值得。當購房者對某開發(fā)公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產(chǎn)商品的開發(fā)公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質(zhì)而不予信任。為什么在同一個城市里，物質(zhì)條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當?shù)囊恍┬^(qū)，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社會信譽有關，也與該項房地產(chǎn)從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據(jù)并進行定量計算，所以，盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿，但房地產(chǎn)的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。（四）加權(quán)點數(shù)定價法預售房屋的定價，通常采用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經(jīng)營房地產(chǎn)每平方米單價的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據(jù)以對不同房屋進行定價，稱為加權(quán)點數(shù)定價法。樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經(jīng)濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統(tǒng)一的標準，因此運用該方法時，應當根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規(guī)律：朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價：一般情況下，辦公經(jīng)營面積集中且達到一定規(guī)?；蚴亲≌瑔卧娣e較大時價格可適當提高。設計差價：屋內(nèi)布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產(chǎn)項目內(nèi)某些特別差的單元，可能需要降價銷售。（五）舊房定價方法舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經(jīng)過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價格，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調(diào)低價格，舊房交易前，通常需要經(jīng)過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當提高價格。二、房地產(chǎn)定價策略（一）價格折扣與折讓策略1、現(xiàn)金折扣。購買者如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，公司則給予現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)銷售中，一次性付款可以給予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn)。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發(fā)生呆賬的風險。2、數(shù)量折扣。顧客大量購買時，則予以價格上的優(yōu)待。這是公司薄利多銷原則的體現(xiàn)，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經(jīng)營成本，及早收回投資。但房屋價格高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵大量購買然后給予折扣的形式來銷售，因此，這里的“數(shù)量”則需要慎重確定。更多數(shù)量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現(xiàn)機構(gòu)購買的情況），但一旦如此，通?？梢酝ㄟ^談判獲得更高的折扣。（二）單一價格與變動價格策略單一價格即不二價，無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優(yōu)惠、贈品，則對每一顧客皆一視同仁。變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價，或者買方與賣方的特殊關系造成。房屋價格能達到不二價的公司很少，一般幾乎都是“變動價格”，盡管有時這種變動從單位價格來看可能并不高，但從總價來看，情況就不一樣了。（三）“特價品”定價策略使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價的姿態(tài)出現(xiàn)，來吸引消費者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶，即所謂“廣告戶”，如廣告中常見的所謂“起價”××元。（四）心理定價策略傳統(tǒng)的心理定價策略亦稱奇數(shù)定價。根據(jù)心理學家對消費者購買心理之研究調(diào)查，同一件產(chǎn)品當標價49元時，不但銷量遠大于標價50元的產(chǎn)品，甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產(chǎn)定價。現(xiàn)代心理定價還有其他一些新的表現(xiàn)，如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米1998元這類定價。（五）非價格競爭策略價格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產(chǎn)營銷中，也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略，如在相鄰同檔次的項目中，一方不通過價格調(diào)整，而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費等來吸引顧客。三、房地產(chǎn)價格調(diào)整（一）房地產(chǎn)價格調(diào)整類型在房地產(chǎn)營銷過程中，基于市場情況的變化以及企業(yè)自身目標的調(diào)整，需要對房地產(chǎn)價格進行調(diào)整，其類型無非是降低價格或提高價格。1、降低價格。當賣方面I臨銷售停滯不前、同業(yè)競爭極為激烈時，經(jīng)常需要做降價的考慮。降價終將引起同業(yè)間的摩擦與價格戰(zhàn)，但卻是不得已而為之的。降低價格的另一個原因是生產(chǎn)能力過剩，產(chǎn)量過多，資金占用嚴重，而增加銷售力量、改進產(chǎn)品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)無法進一步擴大業(yè)務。于是一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄“追隨領導者的定價”的做法，而采用“攻擊性定價”的方法，以便提高銷售量。有時企業(yè)為了獲取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產(chǎn)成本又會因銷售量的增長而下降。2、提高價格。提價會引起消費者及中間商的不滿，但有時在外部環(huán)境劇烈變化時，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存也不得不提價。例如由于通貨膨脹，成本高漲，但生產(chǎn)率無法提高，許多企業(yè)不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。（二）房地產(chǎn)價格調(diào)整的方法1、直接的價格調(diào)整。直接的價格調(diào)整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來說，價格上調(diào)，是說明物有所值，買氣旺盛。對于這樣的正面消息，發(fā)展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進行大張旗鼓的宣傳，并由此暗示今后價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，價格下調(diào)，則說明產(chǎn)品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經(jīng)濟低迷，整個市場不景氣。應該說，除非萬不得已，房地產(chǎn)發(fā)展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調(diào)的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優(yōu)惠，以維護其正面形象。直接的價格調(diào)整有以下兩種方式。（1）調(diào)整基價。基價的調(diào)整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調(diào)或下降，因為基價是制定所有單元價格的計算基礎，所以，基價的調(diào)整便意味著所有單元的價格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應對。（2）差價系數(shù)的調(diào)整。房地產(chǎn)實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系數(shù)來確定不同套、單元的價格，各套、單元價格則是由房屋基價加權(quán)所制定的差價系數(shù)而計算的。但每套、單元因為產(chǎn)品的差異性而為市場所接納的程度并不會和我們原先的預估相一致。在實際銷售中，有的原先預估不錯的實際上并不好賣，有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。差價系數(shù)的調(diào)整就是根據(jù)實際銷售的具體情況，對原先所設定的差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)高一點，不好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應市場對不同產(chǎn)品需求的強弱反應。2、調(diào)整付款方式。付款方式本來就是房價在