【社區(qū)物業(yè)服務多元化發(fā)展理論探究8900字（論文）】

社區(qū)物業(yè)服務多元化發(fā)展理論研究摘要隨著市場經(jīng)濟體制改革以及房地產(chǎn)業(yè)改革，社區(qū)物業(yè)服務已經(jīng)成為當前社會管理的一部分，與人民群眾的生活息息相關。物業(yè)服務自80年代初引入我國以來，至今發(fā)展已有30多年，但是目前社區(qū)服務涉及的利益主體日益多元化，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司、政府和居民委員會等多方面利益交織在一起，增加了社區(qū)服務的難度。在我國社區(qū)服務由政府推動型轉(zhuǎn)向市場推動型的過程中，背后的變化是“小政府、大社區(qū)”的變革和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展以及產(chǎn)權多元化等時代背景。要兼顧多元利益，就要創(chuàng)新服務模式。社區(qū)物業(yè)服務的范圍不僅僅是對于實物形態(tài)的物業(yè)的服務，而是已經(jīng)延伸到社區(qū)服務的方方面面。為了管好“物”所以必須介入“人”的管理，而且逐步將社會服務的職能納入，這就導致了各種服務方法和服務內(nèi)容的相互交融、相互共生。當社區(qū)服務通過物業(yè)服務越來越多的承擔起社會服務的職責，并且將服務的觸角延伸到社區(qū)文明建設、文化發(fā)展等方方面面。由此本文對社區(qū)物業(yè)服務多元化的發(fā)展進行了研究。關鍵詞：社區(qū)；多元化；物業(yè)服務

目錄TOC\o"1-3"\h\u16776摘要 128132一緒論 321003（一）研究背景 3917（二）研究意義 318406（三）研究內(nèi)容 422356二物業(yè)行業(yè)及其行業(yè)多元化的基本概述 47769（一）物業(yè)及物業(yè)服務的定義 425681物業(yè) 4252642物業(yè)服務 511215（二）物業(yè)服務多元化 59379（三）物業(yè)服務的特性 55439三物業(yè)服務企業(yè)實行多元化經(jīng)營的必要性及其價值 527408（一）業(yè)主需求的多樣化 62019（二）多元化經(jīng)營的現(xiàn)實效益 622281（三）物業(yè)管理的本質(zhì) 614182（四）價值體現(xiàn) 712494四我國社區(qū)物業(yè)服務多元化發(fā)展所存在的問題 810569（一）成本上漲，企業(yè)經(jīng)營壓力大 813619（二）人才短缺，制約企業(yè)發(fā)展 81814（三）多元化經(jīng)營的模式不清，易陷入發(fā)展誤區(qū) 928533（四）服務界定模糊，業(yè)主容易誤解 98052五物業(yè)服務企業(yè)存在多元化經(jīng)營困境的主要原因 92709（一）社會經(jīng)濟的發(fā)展和業(yè)主需求的多元化促使成本上漲 929828（二）專業(yè)人才的培養(yǎng)和供給滯后行業(yè)的發(fā)展 97857（三）企業(yè)對多元化經(jīng)營的認識不足，戰(zhàn)略定位錯誤 1027242（四）物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏有效的溝通方式 1025073六解決物業(yè)服務企業(yè)多元化問題的對策 1032505（一）實施精細化管理，控制企業(yè)成本 108700（二）加強人才培養(yǎng)力度，優(yōu)化人才結構 1131699（三）樹立市場營銷理念，系統(tǒng)規(guī)劃各種資源 1121021（四）搭建社區(qū)網(wǎng)絡服務平臺，支持溝通和運營 1124194七結論 117033參考文獻 13

一緒論研究背景中國城市社區(qū)物業(yè)服務是于上世紀80年代中期興起、由中央政府倡導和推動、以社區(qū)為行動場域開展的社會發(fā)展運動。眾所周知，“社區(qū)”的崛起與當代中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和社會轉(zhuǎn)型有著密不可分的關系，與國際上人本主義的濫觴和向社區(qū)的回歸也有著時代上的一致性。1984年，以城市為主體的經(jīng)濟體制改革使企業(yè)有了更大的自主權，企業(yè)福利隨之發(fā)展，范圍也從企業(yè)擴展到了行政事業(yè)單位。但由于職業(yè)性的福利受到業(yè)緣壁壘的限制，隨著社會的進一步發(fā)展，它已成為各單位尤其是企業(yè)進一步發(fā)展的沉重包袱。因此，要求社會提供相應的服務以減輕單位包袱的呼聲開始日漸高漲。同時，人口結構的老齡化、家庭結構的小型化、居民需要的多樣化和人口流動的頻繁化，都成為社區(qū)服務興起的社會歷史背景。二十多年來，我國城市社區(qū)物業(yè)服務不管是在服務的對象、內(nèi)容與領域，還是在政府的各項法規(guī)、制度支持上，都取得了長足的發(fā)展，經(jīng)歷了從基本的便民利民服務到社區(qū)服務設施的不斷豐富、領域的不斷拓展；從納入政府規(guī)劃、實施法制性管理，到政府出臺各類保護性和支持性政策這樣一個不斷完善的過程?，F(xiàn)在的社區(qū)物業(yè)服務已經(jīng)形成了一個多內(nèi)容、多層次的網(wǎng)絡系統(tǒng)，涵蓋了社區(qū)居民生活的大部分層面，為解決城市居民的生活困難和改善社區(qū)成員的生活質(zhì)量做出了極大的貢獻。然而社區(qū)作為社會整體的一個子系統(tǒng)，其發(fā)展狀況對于社會良性運行和協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要影響。中國社會結構轉(zhuǎn)型和政府行政體制改革的齊頭并進呼喚著多元化的新型社區(qū)管理和服務機制，社區(qū)服務問題日益凸現(xiàn)出來。研究意義企業(yè)多元化戰(zhàn)略不僅是響應國家號召，改變經(jīng)濟增長方式，與國家相關產(chǎn)業(yè)政策保持一致，也是企業(yè)自身生存和發(fā)展的客觀要求，目前隨著全球經(jīng)濟環(huán)境的變化和市場競爭壓力的增大，各個行業(yè)均面臨著經(jīng)濟下行壓力帶來的風險，如何能夠調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，順應發(fā)展趨勢，是企業(yè)健康發(fā)展的保障。為了應對市場風險，諸多傳統(tǒng)行業(yè)均向多元方向發(fā)展，學者對于傳統(tǒng)行業(yè)多元化戰(zhàn)略研究也較為充分，基本形成了成熟的理論基礎和實踐經(jīng)驗。物業(yè)服務行業(yè)由于存在發(fā)展歷程較短，在整體經(jīng)濟結構中占比較小、利潤空間狹小等問題，始終未能成為市場關注的焦點，同樣學者關于物業(yè)服務的多元化戰(zhàn)略理論研究也較為稀少，但面對經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務行業(yè)同樣面臨多元化發(fā)展的需求。研究內(nèi)容本文通過四個部分對社區(qū)物業(yè)服務多元化發(fā)展進行了研究。第一部分為緒論部分，對本文的研究背景和研究意義進行了說明。第二部分對物業(yè)行業(yè)及其行業(yè)多元化進行了闡述，并對我國社區(qū)物業(yè)服務的多元化發(fā)展進行了研究。第三部分分析了我國社區(qū)物業(yè)服務多元化發(fā)展所存在的問題，并提出了對應措施。第四部分對全文進行了總結。二物業(yè)行業(yè)及其行業(yè)多元化的基本概述（一）物業(yè)及物業(yè)服務的定義1物業(yè)物業(yè)（Property）是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地；物業(yè)可大可小，像成套的單元住宅、整幢的大廈、同一建筑物內(nèi)按權屬的不同分割成的多個獨立的部分都可以稱之為物業(yè)。從形式上可將物業(yè)劃分為以下四種類型。居住物業(yè)：是指供人們?nèi)粘Ｉ詈途幼∈褂玫慕ㄖ?，具備居住功能；一般的住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、等均屬于居住物業(yè)；與該物業(yè)配套的共用設施、設備和公共場地也屬于居住物業(yè)的一部分。商業(yè)物業(yè)：一般也被稱為投資性物業(yè)，是指通過長期持有或持續(xù)經(jīng)營能夠獲得收益的物業(yè)項目。商業(yè)物業(yè)又可以細分為辦公物業(yè)和純商業(yè)物業(yè)。辦公物業(yè)是指提供給各類企事業(yè)單位進行辦公的場所，主要服務對象為企業(yè)。根據(jù)辦公物業(yè)的建筑檔次、智能化程度不同可以區(qū)分為甲級、乙級、丙級三個檔次。純商業(yè)物業(yè)指提供給各類商業(yè)、休閑服務業(yè)使用的場所，包括大型的購物中心、商業(yè)綜合體、酒店、精品超市等。工業(yè)物業(yè)：是指為各類的生產(chǎn)活動提供使用空間的建筑物，屬于生產(chǎn)資料的范疇，包括各類工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及與之有關的研究用房及倉儲用房等。其他用途物業(yè)：除了居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以外的其他類型所有物業(yè)，或稱為特殊物業(yè)。一般包括公共交通樞紐、體育運功場所、城市隧道橋梁、高速公路、汽車加油站等物業(yè)。2物業(yè)服務物業(yè)服務包括三種服務類型：（1）公共設備設施及公共區(qū)域的日常管理服務，即物業(yè)服務合同明確約定的各項服務內(nèi)容，業(yè)主支付的物業(yè)服務費中基本包含了此類服務，物業(yè)服務企業(yè)會依照合同要求提供相關服務；（2）經(jīng)營性服務，即物業(yè)服務企業(yè)通過物業(yè)服務平臺開展的各類盈利性創(chuàng)收服務，物業(yè)服務合同中并未明確約定此類服務的內(nèi)容，但此類服務的開展既可以提高物業(yè)服務企業(yè)的盈利能力，也可以提升物業(yè)項目的服務品質(zhì)，客戶滿意度也會相應提升；（3）特約服務，即根據(jù)業(yè)主的不同需求物業(yè)服務企業(yè)通過整合內(nèi)外部資源，為業(yè)主提供物業(yè)服務平臺及物業(yè)服務合同之外的服務內(nèi)容。（二）物業(yè)服務多元化所謂物業(yè)服務多元化,就是在為業(yè)主提供基礎服務的前提下,為了豐富和方便業(yè)主的日常生活,盡量在法律允許范圍內(nèi)給業(yè)主提供更多、更好的方便性服務。如為業(yè)主提供房屋租售中介代理服務、健身場所及器械的使用服務、社區(qū)醫(yī)療和保健服務、美容美體服務、教育服務、通信服務、娛樂服務以及零售商業(yè)服務等,既方便了業(yè)主,也實現(xiàn)了物業(yè)服務多樣化,為物業(yè)服務找到了新的增值點。采取物業(yè)服務多元化策略,既提高了服務滿意度,又激活了物業(yè)服務企業(yè),為之找到了新的利潤源泉,為物業(yè)服務企業(yè)帶來了更高的收益。（三）物業(yè)服務的特性物業(yè)服務作為服務行業(yè)的一種,有其區(qū)別于制造業(yè)特有的屬性:（1）無形性,物業(yè)服務作為一種產(chǎn)品是看不見摸不著的,顧客(業(yè)主)只會產(chǎn)生情緒上的滿意和不滿意;（2）易滅性,物業(yè)服務作為一種產(chǎn)品,無法預先產(chǎn)出,也無法存儲,不使用將會永遠消失;（3）同時性,即物業(yè)服務的生產(chǎn)和消費過程的同時性,為消費者提供服務的同時,消費者消費了生產(chǎn)者提供的服務;（4）顧客(業(yè)主)參與服務過程;5)物業(yè)服務的品質(zhì)不易把握。三物業(yè)服務企業(yè)實行多元化經(jīng)營的必要性及其價值物業(yè)服務企業(yè)的多元化經(jīng)營，是指物業(yè)服務企業(yè)在向業(yè)主提供基礎服務的前提下，為了豐富、方便業(yè)主的日常生活和增加企業(yè)的收益，在法律和業(yè)主同意的情況下，利用多種資源圍繞業(yè)主需求為業(yè)主提供的個性化、多樣化的方便性的服務。物業(yè)管理屬于勞動密集型的微利行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)如果單純的只是依靠物業(yè)服務費獲得收益，忽視多元化發(fā)展和服務創(chuàng)新，其發(fā)展必然會受到限制。這就要求物業(yè)服務企業(yè)在傳統(tǒng)盈利模式的基礎上進行變革，以業(yè)主潛在的和未來的需求為導向，整合資源、豐富服務的內(nèi)涵、延伸服務的范圍，實行多元化經(jīng)營，為企業(yè)創(chuàng)造新的經(jīng)營模式。（一）業(yè)主需求的多樣化隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，居民生活水平的提高，居住消費理念出現(xiàn)了較大的改變，人們對物業(yè)服務也有著深內(nèi)涵、多外延的需求。在綠城物業(yè)對業(yè)主進行物業(yè)服務滿意度和服務需求的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對物業(yè)服務中的保安保潔等基礎服務內(nèi)容比較滿意，而更多的業(yè)主則對家政服務、健康服務、文化服務、生活服務等專業(yè)性服務提出了更多的訴求。業(yè)主對服務訴求的多元化要求物業(yè)服務企業(yè)提供更為豐富的產(chǎn)品和服務來滿足業(yè)主的需求。多元化經(jīng)營在帶來業(yè)主滿意度提升的同時，也能為企業(yè)提供更高的利潤空間。（二）多元化經(jīng)營的現(xiàn)實效益面對不斷增加的經(jīng)營壓力，以萬科、綠城為代表的優(yōu)秀企業(yè)率先通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，向業(yè)主提供基本服務的同時，積極開展多種經(jīng)營，實現(xiàn)了企業(yè)凈利潤的持續(xù)增長。據(jù)統(tǒng)計，2014年中國物業(yè)服務百強企業(yè)營業(yè)收入均值25734.8萬元，營業(yè)收入凈利潤均值2141.7萬元，多種經(jīng)營收入均值7899.4萬元。衍生業(yè)務發(fā)展迅速，連續(xù)三年均保持高增長，2014年百強企業(yè)衍生業(yè)務凈利潤均值達到1247.1萬元，同時增長28.5%，占企業(yè)凈利潤總額的58.2%。由此可見，多元化經(jīng)營在現(xiàn)實中展現(xiàn)了很強的效益活力，多種經(jīng)營業(yè)務已成為百強物業(yè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的主要動力。（三）物業(yè)管理的本質(zhì)物業(yè)管理的本質(zhì)是一種集管理、經(jīng)營、服務于一體的有償勞動，其勞動是一種服務性行為，其所實行的是社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營管理模式。作為企業(yè)，經(jīng)營應是其基本的行為，只有進行經(jīng)營，實現(xiàn)新的利潤增長點，才能為企業(yè)的發(fā)展提供源源不斷的動力。而作為物業(yè)管理企業(yè)主要收入來源的物業(yè)管理費至今實行的仍是政府指導定價，收費標準一旦確定，將很難在短時間內(nèi)有所變化。另外，實行多元化經(jīng)營，有利于服務的創(chuàng)新性和管理內(nèi)涵的豐富，可以更好地滿足市場需求和客戶需要，體現(xiàn)“業(yè)主至上，服務為本”的經(jīng)營理念。比如在臺灣、深圳等地的物管企業(yè)已提出了物業(yè)管理“零收費”“零利潤”的口號，旨在通過物業(yè)管理實現(xiàn)收支平衡的基本目標，依托物業(yè)的平臺進行多元化的經(jīng)營實現(xiàn)利潤。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟效益得到充分的發(fā)揮。（四）價值體現(xiàn)物業(yè)管理多元化服務的價值范疇可從建筑物與環(huán)境維護、生活與商業(yè)服務及資產(chǎn)營運與管理等類別來加以分析。一是建筑物與環(huán)境維護。多元化服務可提供建筑物與環(huán)境管理維護、清潔、保全、消防及附屬設施等服務，該類屬于“物”的服務，利用物業(yè)管理電腦輔助工具整合物業(yè)管理相關空間規(guī)劃、資源分配及外包服務者等工作，控制存貨、通報維修及回報作業(yè)執(zhí)行成果。二是生活與商業(yè)服務。多元化服務可提供物業(yè)代辦、咨詢、事務、生活及商業(yè)支援等服務，該類屬于“人”生活服務，必須不斷改善物業(yè)收費管理，使業(yè)主可網(wǎng)絡查詢收費紀錄，電子商務的財務結算，房地產(chǎn)、設備、出入口、停車場、收費等智能化管理，整合成為網(wǎng)絡平臺及辦公自動化等網(wǎng)絡管理系統(tǒng)，這方面還有很大發(fā)展的空間。三是資產(chǎn)營運與管理。多元化服務可提供房產(chǎn)交易咨詢、租賃與投資咨詢等方面的管理咨詢服務，該類屬于“業(yè)”的服務，隨著經(jīng)濟活動的頻繁，土地價值提升，物業(yè)管理專業(yè)的“KnowHow”，要求其在建筑物規(guī)劃設計階段的主動積極的參與，并提供良好的空間利用方式、減少崗哨人力配置、多功能且能支持先進科技應用的服務。四是物業(yè)管理與都市更新。多元化服務在重建方面可帶動經(jīng)濟建設，在整修方面分為公共安全、環(huán)境景觀及其他；在維護方面如外墻整修及設備更新，并合理利用太陽能、廢水再利用、降低電能消耗、將停車場的死角變?yōu)閮Σ厥?、將固定窗戶變?yōu)闃I(yè)主隨手可以擦拭清潔的活動窗戶等改善能源的利用，更進一步的像法國里昂舊社區(qū)墻壁注入生命的藝術化，活化建筑物的價值。四我國社區(qū)物業(yè)服務多元化發(fā)展所存在的問題我國物業(yè)服務企業(yè)開展多元化經(jīng)營業(yè)務經(jīng)歷了從被動應對業(yè)主需求，到逐步主動挖掘業(yè)主需求并為業(yè)主提供豐富物業(yè)服務的過程?，F(xiàn)階段正在向業(yè)務探索階段走向業(yè)務發(fā)展階段過渡，在探索階段，業(yè)主需求不一，多種經(jīng)營業(yè)務具有零散性、隨機性等特點，無法取得規(guī)模經(jīng)濟，而且服務質(zhì)量難以保證；而在發(fā)展階段，業(yè)主對多種增值服務的接受程度將會增強，多種經(jīng)營業(yè)務將會成為物業(yè)服務企業(yè)利潤的主要來源。而面臨著如此好的發(fā)展機會和前景，物業(yè)服務企業(yè)在開展多元化經(jīng)營時存在如下困境：（一）成本上漲，企業(yè)經(jīng)營壓力大人力成本、物料成本、能耗成本和管理成本是物業(yè)服務企業(yè)運營主要的剛性成本，而其中人力成本所占比例最大，大約在60%左右。隨著新的《勞動合同法》的實施和社會保障體系的逐漸完善，各地最低工資標準紛紛上調(diào)，廉價勞動力成本不再是物業(yè)服務企業(yè)生存和發(fā)展的重要法寶；另一方面，物業(yè)服務企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，隨著接管物業(yè)項目的拓展，企業(yè)員工數(shù)量不斷增加，開展多元化經(jīng)營更加需要大量的人力資源的支持，而且物業(yè)從業(yè)人員的弱勢地位、企業(yè)“用工荒”和人員頻繁流動也增加企業(yè)的用工成本。除了人力成本，物料成本和能耗成本的上漲也使得物業(yè)企業(yè)的成本急劇上升。與其他行業(yè)不同的是，物業(yè)企業(yè)無法將各項成本的上漲快速的轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，因此，服務成本的上漲和收費無法上漲的矛盾使很多物業(yè)企業(yè)望而卻步，根本不敢分散資源開展多元化經(jīng)營。（二）人才短缺，制約企業(yè)發(fā)展目前，物業(yè)管理行業(yè)普遍存在“招工難、留人難、用人難”的人才短缺現(xiàn)象。一是專業(yè)技術人才短缺，現(xiàn)代物業(yè)涉及較多的設施、設備的維護工作和現(xiàn)代信息、網(wǎng)絡技術的廣泛運用，管理內(nèi)容繁雜，需要各種專業(yè)技術人才相互配合；二是復合型管理人才短缺，企業(yè)開展多元化經(jīng)營對人才的要求提出了更高的要求，需要懂經(jīng)濟、會經(jīng)營、善管理、知曉法律、具備多種業(yè)務能力和創(chuàng)新精神的復合型人才，管理人才的缺乏，嚴重阻礙了物業(yè)服務企業(yè)從勞動密集型企業(yè)向知識密集型轉(zhuǎn)變；三是物業(yè)管理專業(yè)化人才短缺，物業(yè)管理從業(yè)人員中，很多都是轉(zhuǎn)業(yè)人員，專業(yè)化程度低，具備物業(yè)管理師資格的人才更是稀少。優(yōu)秀人才的短缺，使得物業(yè)企業(yè)在開展多元化經(jīng)營的道路上更是顯得后勁不足。（三）多元化經(jīng)營的模式不清，易陷入發(fā)展誤區(qū)在選擇物業(yè)服務企業(yè)的多元化經(jīng)營模式時，既要考慮區(qū)域經(jīng)濟、文化、政治等因素，也要考慮企業(yè)自身的經(jīng)營管理實力和資源。目前，我國物業(yè)服務企業(yè)實行多元化經(jīng)營存在兩種發(fā)展誤區(qū)：一是盲目擴張規(guī)模，陷入重量輕質(zhì)的發(fā)展誤區(qū)，沒有培養(yǎng)優(yōu)勢產(chǎn)品，將大部分資源集中在“多”的經(jīng)營上，反而忽視了物業(yè)的基礎服務，讓業(yè)主不滿；二是過分依賴業(yè)主，經(jīng)營規(guī)模小，服務內(nèi)容單一，主要是提供代收和家政服務，多種經(jīng)營業(yè)務的盈利能力未能充分發(fā)揮，經(jīng)營效益不高。（四）服務界定模糊，業(yè)主容易誤解關于基礎服務和多種經(jīng)營服務的范圍的界定，無償服務和收費服務的界定，物業(yè)管理的便民服務、專項服務、特約服務和特色服務等的區(qū)別及各類服務的標準等，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在認識上存在一定的差距，進而在一些收費項目上產(chǎn)生了收費與否、收費標準是多少等分歧和矛盾。例如，有些業(yè)主往往誤認為物業(yè)管理費就包括了物業(yè)企業(yè)提供的所有服務，不需要再交任何的費用。業(yè)主對服務認識的模糊，致使業(yè)主對多種經(jīng)營業(yè)務存在抵觸情緒，激化雙方的矛盾。五物業(yè)服務企業(yè)存在多元化經(jīng)營困境的主要原因（一）社會經(jīng)濟的發(fā)展和業(yè)主需求的多元化促使成本上漲客觀地講，物業(yè)服務成本的上漲是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然現(xiàn)象，主要原因如下：1、隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，物業(yè)服務成本也會隨之水漲船高；2、物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)性人才和復合性人才嚴重短缺，企業(yè)必然要付出高額的成本才能聘請到合適的人才；3、我國對勞動者權益的保護日益增強，改善民生的政策不斷出臺，以及社會保障體系的日益完善，都使得物業(yè)管理行業(yè)的人力成本不斷上漲。此外，由于業(yè)主的需求越來越個性化和多元化，使得物業(yè)企業(yè)的多元化經(jīng)營業(yè)務不能高度集中，經(jīng)營的種類繁多且分散，不僅增加了管理成本，還會增大經(jīng)營風險。（二）專業(yè)人才的培養(yǎng)和供給滯后行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)正處于從勞動密集型向知識密集型、多元化模式轉(zhuǎn)變的關鍵時期，人力資源是推動企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要動力，企業(yè)對專業(yè)的技術人才和復合型的管理人才需求激增。而目前，我國高等院校對物業(yè)管理專業(yè)的人才的培養(yǎng)，從教材的建設、教師的配備、人才培養(yǎng)方式和培養(yǎng)數(shù)量等方面都滯后于現(xiàn)實的需要，致使物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)人才嚴重不足。此外，由于物業(yè)管理企業(yè)缺乏完整的人才培養(yǎng)體系、行業(yè)薪酬不高、缺乏有效的激勵機制使得企業(yè)的人才流失嚴重。（三）企業(yè)對多元化經(jīng)營的認識不足，戰(zhàn)略定位錯誤受到多元化經(jīng)營巨大利潤空間的刺激和推動，很多物業(yè)企業(yè)開展多種經(jīng)營不是以優(yōu)勢資源而是以市場機會作為選擇依據(jù)，盲目進行擴張，對新的經(jīng)營項目未做深入的可行性分析就貿(mào)然的進入不相關領域，增加了經(jīng)營的風險。與盲目擴張的企業(yè)相反，有些物業(yè)服務企業(yè)完全缺乏經(jīng)營意識，長期依賴于固定收取的物業(yè)服務費和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補貼，他們看不到手中掌握的客戶資源的價值，不能整合社會資源開展多種經(jīng)營實現(xiàn)自我價值。他們認為開展多元化經(jīng)營需要耗費很多的人力、物力和財力同時還要承擔很大的風險，這種短視的行為使得很多企業(yè)根本不愿意開展多元化經(jīng)營。（四）物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏有效的溝通方式關于業(yè)主的真實需求、服務標準和價格等信息，很多物業(yè)公司仍舊采用在公共宣傳欄張貼信息的宣傳方式，只是向業(yè)主進行單向的傳達，根本就沒有業(yè)主的參與，這種方式宣傳的信息不充分，更新的速度慢，查看也不方便。因此，業(yè)主未能及時地、充分地了解物業(yè)服務的各項服務內(nèi)容和標準等信息，從而對物業(yè)服務缺乏信賴。六解決物業(yè)服務企業(yè)多元化問題的對策（一）實施精細化管理，控制企業(yè)成本物業(yè)成本的增加主要體現(xiàn)在人力成本的增加上，物業(yè)企業(yè)可以從以下幾個方面做到精細化管理，降低成本：1、科學用人，控制人力成本。企業(yè)的人才畢竟有限，復合型的人才更是稀少，不可能滿足每個項目的需求，企業(yè)可以根據(jù)各個管理人才的專長，進行統(tǒng)一調(diào)度和安排，在允許的情況下可以兼管多個項目，充分利用人力資源；2、更新技術，進行科學管理。隨著科技的進步，運用先進的技術和設施設備既可以提高勞動生產(chǎn)率降低成本，又可以降低員工的勞動強度和難度，提供員工滿意度；3、優(yōu)化流程，降低運營成本。物業(yè)服務企業(yè)可以通過科學的規(guī)劃運行體系，精簡服務環(huán)節(jié)，合理的調(diào)整工作時間，優(yōu)化服務流程，這樣既可以提高工作效率降低運營成本，又可以避免服務繁瑣費時，讓業(yè)主滿意。（二）加強人才培養(yǎng)力度，優(yōu)化人才結構物業(yè)行業(yè)人才的供給需要社會和政府的支持，短時間內(nèi)可能不會有太大的改變。面對這種現(xiàn)實，物業(yè)企業(yè)只能從內(nèi)部加強對人才的培養(yǎng)力度，一方面動員員工學習各項業(yè)務知識和相關的法律法規(guī)知識，并進行定期培訓，提高員工的業(yè)務能力和服務能力；另一方面應注重提高人力資源隊伍的整體質(zhì)量，既需要引進專業(yè)的技術人才和復合型的管理人才，增加人才儲備，又需要減少管理的層次，精簡服務人員，提高整個團隊的專業(yè)水準。（三）樹立市場營銷理念，系統(tǒng)規(guī)劃各種資源市場營銷觀念的核心就是滿足顧客的需求，這就要求物業(yè)企業(yè)開展多元化經(jīng)營的主旨必須是以“業(yè)主需求”為中心，堅持“基礎服務為主，多種經(jīng)營為輔”的原則，圍繞業(yè)主的