房地產(chǎn)評估市場對比法相關(guān)修正系數(shù)

房地產(chǎn)評估市場對比法相關(guān)修正系數(shù)

比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)區(qū)位、權(quán)益、實體狀況修正系數(shù)（2）交易情況修正

進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。估價對象與3個可比實例均為正在正常銷售的項目，交易情況均正常，交易情況修正系數(shù)均為100。

（3）交易日期修正

進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。由于可比實例與估價對象的交易日期相近，市場沒有變化，故交易日期修正系數(shù)均為100。

（4）區(qū)位狀況修正

A、繁華程度修正

繁華程度分為繁華、較繁華、繁華程度一般、較不繁華、不繁華五個級別。以估價對象繁華程度系數(shù)為100，將比較實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，系數(shù)增加或減少3，則可比實例A、B、C繁華程度修正系數(shù)為97、100、100。

B、交通狀況修正

辦公房地產(chǎn)主要考慮市內(nèi)交通。將市內(nèi)交通便捷度的狀況分為便捷、較便捷、一般、較不便捷、不便捷五個等級，以估價對象交通便捷度系數(shù)為100，將比較實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則系數(shù)數(shù)增加或減小2。則可比實例A、B、C交通修正系數(shù)為100、100、100。

C、基礎(chǔ)和公用配套設(shè)施修正

包括教育設(shè)施、購物場所、醫(yī)療設(shè)施、郵局電訊設(shè)施。將配套設(shè)施狀況分為完善、較完善、一般、較不完善、不完善五個等級。以估價對象配套設(shè)施完備度系數(shù)為100，將比較實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則修正系數(shù)增加或減小3。則可比實例A、B、C繁華程度修正系數(shù)為100、100、100。

D、環(huán)境和景觀修正

環(huán)境和景觀狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象自然環(huán)境狀況系數(shù)為100，將比較實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則系數(shù)增加或減小2。則可比實例A、B、C繁華程度修正系數(shù)均為100。

E、樓層修正

一般來說，高層建筑樓價隨樓層增高而增高。根據(jù)對武漢市辦公房地產(chǎn)市場價格的調(diào)查，一般層高每增加一層，修正系數(shù)調(diào)增0.2。以估價對象（27層）樓層修正系數(shù)為100，則可比實例A、B、C樓層修正系數(shù)分別為98、98、99。

F、朝向修正

將朝向分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，其中東南向為優(yōu)，南、西南向為較優(yōu)，東向為一般，東北、西北向為較差，北、西向為差，以估價對象朝向系數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則系數(shù)增加或減小1。則可比實例A、B、C朝向修正系數(shù)分別為98、100、100。

（5）權(quán)益狀況修正

A、土地剩余使用年期修正

可比實例與估價對象的土地使用權(quán)性質(zhì)均為出讓，且土地剩余使用年限相差極小，該差別對房地產(chǎn)的價格幾乎沒有影響，故無需修正，則估價對象和可比實例A、B、C土地取得方式修正系數(shù)均為100。

B、他項權(quán)利狀況修正

可比實例與估價對象的均無他項權(quán)利，故無需修正，則估價對象和可比實例A、B、C他項權(quán)利狀況修正系數(shù)均為100。

（6）實物狀況修正

A、建筑結(jié)構(gòu)修正

可比實例與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)均為鋼混高層，故無需修正，則估價對象和可比實例A、B、C建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)均為100。

B、建筑面積修正

根據(jù)對武漢市辦公房地產(chǎn)市場的了解，辦公用房自易至難成交的建筑面積分別為200-400平方米，小于200平方米，400-700平方米，700-1200平方米，1200-1500平方米，大于1500平方米六個級別。將比較實例與估價對象相比，以估價對象為100，每上升或下降一個級別，則系數(shù)增加或減小2。則可比實例A、B、C建筑面積修正系數(shù)為102、106、104。

C、通風(fēng)采光修正

將通風(fēng)采光分為好、較好、一般、較差、差五個等級。以估價對象通風(fēng)采光系數(shù)為100，將比較實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則系數(shù)增加或減小1。則可比實例A、B、C通風(fēng)采光修正系數(shù)分別為100、99、100。

D、平面布局修正

將平面布局狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象平面布局系數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則系數(shù)增加或減小1。則可比實例A、B、C平面布局修正系數(shù)均為100。

E、層高修正

可比實例與估價對象的房屋室內(nèi)層高均為普通層高，故無需修正，則可比實例A、B、C層高修正系數(shù)均為100。

F、裝飾裝修修正

將裝飾裝修狀況分為未裝、簡單裝修、中檔裝修、高檔裝修四個等級，以估價對象裝飾裝修狀況系數(shù)為100，將比較實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則系數(shù)增加或減小5。估價對象與可比實例均為一般辦公裝修，則估價對象與可比實例A、B、C裝飾裝修修正系數(shù)均為100。

G、設(shè)備設(shè)施狀況修正

辦公用房設(shè)施設(shè)備一般包括中央空調(diào)系統(tǒng)、雙回路供電系統(tǒng)、智能辦公系統(tǒng)、煙感自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)等，將設(shè)備設(shè)施狀況分為完善、較完善、，將可比實例與估價對象相比，每一般三個級別，以估價對象設(shè)備系數(shù)為100上升或下降一個級別，則系數(shù)增加或減小2。則可比實