景園香擯之約物業(yè)標(biāo)書方案樣本

前言一方面，十分榮幸能參加“景園·香擯之約”項當(dāng)前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身專業(yè)管理實力，結(jié)合“景園·香擯之約”現(xiàn)狀，對“景園·香擯之約”物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支籌劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。咱們將以振邦物業(yè)嶄新物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方實際需要前提下，憑借振邦物業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)過程中積累豐富經(jīng)驗以及充分人才，為“景園·香擯之約”業(yè)主創(chuàng)造一種和諧而優(yōu)美居住、辦公及購物環(huán)境，提高“景園·香擯之約”物業(yè)價值，并使“景園·香擯之約”成為杭州市乃至浙江省又一種知名高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標(biāo)書是依照貴方提供“景園·香擯之約“前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定，結(jié)合我公司公司服務(wù)理念及原則，經(jīng)我公司考察研究之后，編制前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。我方批準(zhǔn)一旦中標(biāo)，投標(biāo)書中所有承諾。再次感謝杭州景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司予以咱們這次合伙機會。公司名稱：注冊（通訊）地址：聯(lián)系電話：傳真電話：郵政編碼：我公司接管景園·香擯之約項目優(yōu)勢擬派項目重要管理人員、工程技術(shù)人員狀況表前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案前期介入服務(wù)要使此后物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理前期介入將會起到至關(guān)重要作用，若我方中標(biāo)，將依照委托方物業(yè)施工進(jìn)度實際狀況，對“景園·香擯之約”項目制定科學(xué)、成熟、相應(yīng)物業(yè)管理前期介入工作籌劃，并按籌劃和階段開展各項工作，為將來物業(yè)管理工作順利開展打下堅實基本。竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參加工程例會，及時提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能驗收，對各種設(shè)備、管線都逐個檢查。參加委托方房屋、設(shè)備、設(shè)施竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)也許存在施工隱患，并列出漏掉工程；參加重大設(shè)備調(diào)試和驗收；制定物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷，就改良方案也許性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量購房者，同步也有助于貴方樹立公司品牌形象和知名度。因而，物業(yè)管理前期介入人員將依照實際狀況，協(xié)助貴方物業(yè)銷售和宣傳推廣。制定合理物業(yè)管理收費原則，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；售樓處及樣板房保安、保潔指引，規(guī)范服務(wù)，建立良好物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對社區(qū)物業(yè)管理方面疑問；對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基本培訓(xùn)工作；提供關(guān)于售樓宣傳所需要物業(yè)管理資料。項目接管驗收1）物業(yè)接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收再驗收。2）根據(jù)國家建設(shè)部頒布《房屋接管驗收原則》對已物業(yè)進(jìn)行以主體構(gòu)造安全和滿足使用功能為重要內(nèi)容再檢查，它是直接關(guān)系到此后物業(yè)管理工作能否正常開展一種重要環(huán)節(jié)。3）物業(yè)接管驗收不但涉及主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，并且還涉及道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別注重對綜合功能驗收。a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程技術(shù)人員參加驗收工作；b．既應(yīng)從此后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗收，以維護(hù)業(yè)戶合法權(quán)益；c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，商定期限督促開發(fā)主體對存在問題加以解決，直到完全合格；d．貫徹物業(yè)保修事宜。依照建筑工程保修關(guān)于規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；4）接管驗收作用a．明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系b．保證物業(yè)具備正常使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶利益c．為后來物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)定，減少尋常管理過程中維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面依照接管關(guān)于物業(yè)文獻(xiàn)資料，可以摸清掌握物業(yè)性能與特點，防止管理中也許浮現(xiàn)問題，有助于籌劃安排好各項管理，為后來物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。對本項目物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃一流物業(yè)需要一流管理，一流管理出一流質(zhì)量。通過咱們服務(wù)，為“景園·香擯之約項目”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一種“安全、舒服、溫馨、親情”生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。服務(wù)承諾1、總體指標(biāo)1、滿意度指數(shù)95以上；2、管理服務(wù)范疇內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，管理服務(wù)范疇內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理服務(wù)范疇內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；2、分類指標(biāo)1、管理處設(shè)專線16小時受理報修，2、業(yè)戶接待時間：365天8:30-20:30；各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；4、檔案歸檔率達(dá)到100%，檔案完整率達(dá)到100；5、維修及時率達(dá)到100%；6、維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；7、實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%；8、有效投訴解決率100％，投訴人簽字滿意率95％以上；9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；10、房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；11、綠化存活率達(dá)到98%以上；12、清潔管理無盲點，管理服務(wù)范疇保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；13、道路、停車場完好率達(dá)到98%以上；14、管理服務(wù)范疇內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)擬采用工作籌劃和物資裝備狀況一、擬采用工作籌劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)接管驗收工作基本上，擬定進(jìn)一步工作籌劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間溝通，以保證物業(yè)品質(zhì)不斷得到提高，同步為開發(fā)商提供一種后續(xù)優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”目。擬建立組織機構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)、管理擬建立組織機構(gòu)及人員配備1、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)立杭州景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭州景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司或業(yè)主委員會浙江振邦物業(yè)管理有限公司景園·香檳之約管理處工程部綜合部保潔綠化部設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)清潔、綠化接待、投訴、采購檔案、商務(wù)、內(nèi)務(wù)保安部業(yè)主報修、倉儲治安、消防裝修管理、經(jīng)營車輛管理2、管理處運作方式及各部門職責(zé)1、管理處運作方式管理處實行管理處主任負(fù)責(zé)制直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)工程部、綜合部、保安部、保潔綠化部四個部門，實行管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一物業(yè)管理。管理處主任集指揮與職能于一身，全面掌握尋常工作及人員狀況，減少失控。各項工作安排及暫時任務(wù)下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、部門職責(zé)綜合部重要負(fù)責(zé)尋常與業(yè)戶之間聯(lián)系，解決涉及入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。保安部負(fù)責(zé)社區(qū)治安,交通與消防管理工作，涉及門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。工程部負(fù)責(zé)整個項目設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，涉及電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施維保服務(wù)。保潔綠化部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及社區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。此外采購、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由振邦物業(yè)公司負(fù)責(zé)3、人員配備1、管理處各崗位員工任職規(guī)定[管理處主任]大專以上學(xué)歷具備行業(yè)崗位資格證書全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書熟悉物業(yè)管理有關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定理解和管理能力具備豐富高檔住宅社區(qū)管理經(jīng)驗外表端莊，思路敏捷有良好團(tuán)隊精神和溝通技巧有良好指揮能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力[綜合管理員]大專以上學(xué)歷純熟操作辦公自動化軟件熟悉高檔住宅社區(qū)運作內(nèi)容普通話原則流利有良好協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力通過物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)[保安員]具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書年齡20－35歲之間，男性身高不低于1.75米五官端正，具備較強敬業(yè)精神作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷能吃苦耐勞承受工作壓力通過物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)[維修養(yǎng)護(hù)]具備有關(guān)操作證及上崗證具備智能化高檔住宅社區(qū)物業(yè)工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗具備較強敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神[保潔保綠]通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)熟悉高檔住宅公寓保潔保綠工作形象健康細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力2、管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范疇管理處主任在公司領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運營與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急解決及特約服務(wù)等工作。組織擬制、審核和貫徹社區(qū)管理服務(wù)工作籌劃和作業(yè)文獻(xiàn)。負(fù)責(zé)社區(qū)管理服務(wù)質(zhì)量控制和費用控制。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方關(guān)于管理部門及關(guān)于專業(yè)公司之間關(guān)系。負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批社區(qū)管理服務(wù)公開文獻(xiàn)和管理處作業(yè)文獻(xiàn)發(fā)放。負(fù)責(zé)組織社區(qū)公益性活動。完畢公司交辦其她任務(wù)。管理處綜合管理員在管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)接待工作。擬制社區(qū)業(yè)戶服務(wù)籌劃、費用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)質(zhì)量控制。負(fù)責(zé)編制每日《工作日報》，并向公司上報。負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決業(yè)戶投訴、報修事宜。負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料，對業(yè)戶檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)戶服務(wù)征詢單，及時張貼和收回，對反饋業(yè)戶見議和意見進(jìn)行分析、貫徹和安排解決，保持與業(yè)戶溝通。負(fù)責(zé)管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作詳細(xì)組織社區(qū)公益性活動。完畢經(jīng)理交辦其她工作。工程部在管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施正常運營與維保服務(wù)，涉及房屋設(shè)備設(shè)施運營應(yīng)急解決工作。負(fù)責(zé)對設(shè)備部尋常管理，檢查每日運營日記，理解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。負(fù)責(zé)社區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運營與維保質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中費用預(yù)算、作業(yè)文獻(xiàn)，并負(fù)責(zé)實行。負(fù)責(zé)籌劃和購買維保材料及工器具。負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。編制（設(shè)備）突發(fā)事故應(yīng)急解決預(yù)案，并適時組織預(yù)演。負(fù)責(zé)對房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作籌劃實行和記錄備案，對某些隱蔽工程中更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文獻(xiàn)長期保存。完畢經(jīng)理交辦其她工作。保安部在管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄區(qū)內(nèi)治安、消防負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。負(fù)責(zé)對突發(fā)事故應(yīng)急解決現(xiàn)場協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)對消防設(shè)施及保安器材、公用物品檢查和管理。負(fù)責(zé)員工消防培訓(xùn)及社區(qū)消防安全知識宣傳。負(fù)責(zé)對隊員考勤和請假審批及工作考核。負(fù)責(zé)對裝修施工隊簡介社區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進(jìn)行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。協(xié)助完畢管理處布置業(yè)主特約服務(wù)。保潔綠化部服從管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，對社區(qū)清潔綠化負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對當(dāng)班保潔工操作檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。負(fù)責(zé)對綠化區(qū)規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作督導(dǎo)、監(jiān)管。負(fù)責(zé)安排人員完畢業(yè)主提出特約服務(wù)。負(fù)責(zé)對員工考勤和請假審批及工作考核。負(fù)責(zé)籌劃和購買保潔材料及工器具。負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)聯(lián)系。完畢管理處經(jīng)理交給其她工作任務(wù)。業(yè)戶接待員（出納、投訴、檔案）詳細(xì)開展業(yè)戶服務(wù)方面工作，涉及業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴解決及接待工作；負(fù)責(zé)管理費、能耗費及其他服務(wù)費用催繳工作；負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊；保持與業(yè)戶聯(lián)系和互相溝通，涉及詳細(xì)組織社區(qū)公益性活動；完畢交辦其他工作。負(fù)責(zé)管理處文書檔案管理工作，涉及文秘、電腦、檔案、權(quán)籍、出納等工作；負(fù)責(zé)管理費收繳工作；負(fù)責(zé)管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)管理處管理、技術(shù)、業(yè)戶檔案與資料管理工作；負(fù)責(zé)與業(yè)戶權(quán)籍資料管理工作；完畢經(jīng)理交辦其他工作。門崗保安對主管負(fù)責(zé)，服從上級命令；在指定位置，指定面向立崗，禁止脫崗；驗證《物品出門證》，施工人員《暫時出入證》后放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級報告；負(fù)責(zé)外來人員登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)解決。巡崗保安對保安主管負(fù)責(zé)，服從上級命令；巡邏中遇業(yè)重規(guī)定應(yīng)及時提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗證；檢查機動車輛、非機動車輛停放狀況。保潔工對保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項管理制度；認(rèn)真做好承包區(qū)域環(huán)境保潔；在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完畢本職工作和其她交辦任務(wù)。設(shè)備工（值班水電工）對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)運營管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備維修保養(yǎng)及故障檢修；負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動力電源正常供應(yīng)；認(rèn)真鉆研技術(shù)，純熟掌握電氣設(shè)備原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷精確，解決迅速及時；準(zhǔn)時按質(zhì)保量完畢設(shè)備檢修工作；定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運營狀況，對的抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運營、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設(shè)備（設(shè)施）運營操作和維修保養(yǎng)工作；發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障；負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域機房設(shè)備保潔工作。設(shè)備工（維修工）對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施使用管理和維修保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施定期巡邏、尋常維修及查搶險工作；努力鉆研技術(shù)，純熟掌握房屋建筑、設(shè)施原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷精確，解決迅速及時；發(fā)生事故時，應(yīng)保證頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障。培訓(xùn)及管理培訓(xùn)承諾各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；各類專業(yè)人員持證上崗；培訓(xùn)籌劃源源不斷人員培訓(xùn)是振邦物業(yè)管理水平不斷提高主線保證。為此，公司依照自身發(fā)展需要，建立了自己“培訓(xùn)中心”。到當(dāng)前為止，已有多名人員通過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，并且已得到了人們一致好評。[新進(jìn)員工培訓(xùn)方案]培訓(xùn)目：使新員工理解公司概況、公司文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速適應(yīng)公司運作模式，工作規(guī)定；提高工作效率。培訓(xùn)內(nèi)容：公司基本狀況、組織機構(gòu)、重要領(lǐng)導(dǎo)簡介公司管理理念和服務(wù)理念教誨公司文化、價值觀傳遞《員工手冊》、職業(yè)道德及關(guān)于制度教誨培訓(xùn)時間：4學(xué)時管理規(guī)章制度業(yè)戶投訴解決管理辦法1基本規(guī)定接待業(yè)戶投訴應(yīng)用語規(guī)范、禮貌得體，態(tài)度溫和，耐心傾聽，細(xì)致解釋，件件貫徹，記錄清晰，反饋及時。對業(yè)戶投訴普通性服務(wù)質(zhì)量問題，規(guī)定各管理處在職權(quán)范疇內(nèi)限時解決、反饋信息、及時報告。建立投訴接待登記匯總月報制。2投訴受理解決辦法對業(yè)戶口頭（電話）或書面投訴，除做好耐心解釋外，應(yīng)及時貫徹到景園·香擯之約項目管理處，并在《業(yè)戶投訴解決單》上作好書面記錄。依照業(yè)戶投訴時間、內(nèi)容，按投訴解決基本規(guī)定轉(zhuǎn)至有關(guān)管理處，并督促限時整治。被投訴管理處接到品質(zhì)部轉(zhuǎn)告業(yè)戶投訴后，應(yīng)及時與業(yè)戶獲得聯(lián)系。一方面，向業(yè)戶致歉；另一方面，對其投訴問題作耐心細(xì)致解釋，以獲得業(yè)戶諒解、理解；再次，對在管理處職權(quán)范疇內(nèi)能解決投訴問題，應(yīng)及時采用改進(jìn)、補救辦法和善后工作，并認(rèn)真做好回訪工作。對管理處無法解決服務(wù)質(zhì)量投訴問題，由品質(zhì)保證部或會同物業(yè)管理部協(xié)調(diào)解決。若投訴內(nèi)容涉及到公司總體利益，或與管理處經(jīng)濟(jì)考核目的有沖突時，應(yīng)及時上報公司總經(jīng)理室，待總經(jīng)理室批示后，再行解決。被投訴管理處應(yīng)將品質(zhì)保證部轉(zhuǎn)告業(yè)戶投訴解決成果、回訪狀況以書面或E-mail形式上報品質(zhì)保證部。3、住宅裝修監(jiān)督與管理設(shè)想【設(shè)立裝修管理領(lǐng)導(dǎo)小組】以管理處經(jīng)理為總負(fù)責(zé)人，管理處經(jīng)理助理、保安主管、保潔主管和設(shè)備主管為成員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)裝修過程中關(guān)于事項?！狙b修巡檢】每日至少巡邏1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀（安裝涼衣架、衛(wèi)星天線、太陽能熱水器、封陽臺）、危機房屋構(gòu)造安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象或違背業(yè)主暫時公約規(guī)定，及時勸阻、制止并報告開發(fā)商和關(guān)于主管部門對違背規(guī)劃私搭亂建和擅自變化房屋用途、違章裝修、在住宅底層開設(shè)小賣部、建材店行為及時勸阻、制止，并報告開發(fā)商和關(guān)于主管部門。設(shè)立專用、封閉建筑垃圾堆放點并及時清運?！狙b修施工前】——業(yè)戶應(yīng)明確只能對自己名下住宅自用部位進(jìn)行必要裝修（戶門之內(nèi)四壁、地面、頂面）,不能對室外公用部位進(jìn)行任何改、移、加、拆類施工?！b修禁止行為：拆改原房屋承重墻；變化房屋及配套設(shè)施使用功能；隨意封閉陽臺；廁所要裝空調(diào)必要經(jīng)得開發(fā)商和管理處批準(zhǔn)（統(tǒng)一裝外機架或安裝一拖二機型）；在預(yù)留或指定以外位置安裝空調(diào)機、衣架與排放冷凝水；在外墻、門外塔建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等；大量使用易燃裝修材料；隨意變化或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施?！顚憽堆b修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司管理處驗審批準(zhǔn)。簽定裝修合同書及辦理其他關(guān)于管理手續(xù)。【裝修施工中】——電梯轎廂在裝修其間有防護(hù)辦法，有持證人員駕駛和管理——隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核算與否嚴(yán)格按裝修圖紙規(guī)定施工，檢查施工人員與否辦理了暫時滯留證手續(xù)。——業(yè)主應(yīng)自行隨時督查施工人員在裝修時，與否將裝修材料以次充好，工藝簡樸粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。——裝修施工應(yīng)于每天8:00時-20:00時之間進(jìn)行，并保證晚間20:00-清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響她人休息噪聲——施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得處處游逛。——施工活動僅限于裝修戶室內(nèi)進(jìn)行，不得在公用部位拌漿、堆物?！坏檬褂贸?、超重、高分貝、強震動施工機械設(shè)備。——不得隨意搭電拉線，不得超線載負(fù)荷使用大功率施工電器具?！缥廴竟玫孛?、墻面要及時清除。裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，由管理處集中后統(tǒng)一清運。——不得在室內(nèi)存儲過量易燃、易爆、揮發(fā)性強材料物品。——不準(zhǔn)將垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞?！闊煈?yīng)遠(yuǎn)離易燃物品。明火作業(yè)須遵守消防管理關(guān)于規(guī)定，做好防范辦法。——發(fā)生事故（傷、亡、火災(zāi)）要積極自救，并及時報告關(guān)于部門和管理處?！惭b空調(diào)室外機必要按開發(fā)商預(yù)留位置或指定位置安裝。——污、廢水立管檢查口不要封死，以便蔬疏通?！ú倪M(jìn)單元門有裝修巡邏員監(jiān)管，建材搬運工要服從指揮。【裝修完畢】——業(yè)主應(yīng)與施工隊訂立《質(zhì)量保證書》擬定回訪保修辦法?！刚垖I(yè)人員對裝修進(jìn)行驗收：與否符合圖紙規(guī)定；與否質(zhì)量問題；設(shè)備、設(shè)施安裝與否良好；功能與否齊全、可靠。——裝修單位收齊暫時施工人員出入證，到物業(yè)管理處辦理退保證金手續(xù)，如有遺失，保證金不退。4、物業(yè)帳務(wù)管理辦法[管理費預(yù)、決算管理]做好年度管理費預(yù)決算，是做好費用管理首要工作。因而，每年年終或年初，要按照國家政策法規(guī)和“量出為入、合理節(jié)約”原則，并按照單項預(yù)算編制辦法來制定下年度社區(qū)管理費用預(yù)算，以保證所管物業(yè)正常運營之費用需要。每年末要做好當(dāng)年度管理費用決算，并提出決算報告，報業(yè)委會審批，并接受審計。[各類收支尋常管理]建立并保持管理費、房屋設(shè)備運營費及物業(yè)經(jīng)營收入臺帳。物業(yè)經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后歸入社區(qū)物業(yè)維修資金。收費項目合理、合法、公開。每項收費都應(yīng)開具正規(guī)發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)筆跡清晰、數(shù)據(jù)精確。每月15日將“付款祈求書”送交業(yè)戶，請業(yè)戶于當(dāng)月20日前付費，逾期由業(yè)戶服務(wù)員上門收款。收費項目：物業(yè)管理費、房屋設(shè)備運營費（有償服務(wù)在提供服務(wù)后，請業(yè)戶確認(rèn)簽字，每月結(jié)算一次）。精確、及時做好實收賬冊，記錄應(yīng)收費用、實收費用以及欠收費用，做好收費報表。管理服務(wù)費收支賬目每半年發(fā)布一次，接受業(yè)戶監(jiān)督和查詢。年度預(yù)算擬定后來，在加強費用管理同步，更要加強收費管理。按每戶業(yè)主分別設(shè)立收費臺帳，以保證各項費用應(yīng)收、實收、預(yù)收或欠費每筆記錄清晰、精確、完整，便于查詢。在預(yù)算范疇內(nèi)合理安排好每月開支，做到平衡支出。各類費用支出要符合國家關(guān)于法規(guī)和財經(jīng)紀(jì)律，做到不亂花業(yè)主一分錢，年終保證收支平衡。[物業(yè)維修、更新帳務(wù)管理辦法]依照杭州市商品住宅維修資金管理關(guān)于規(guī)定。維修資金籌集，按規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主在辦理產(chǎn)證時繳入政府主管部門指定賬戶或業(yè)委會開立維修資金專戶。按規(guī)定維修資金利息及停車管理凈收益應(yīng)歸入維修基金專戶。維修資金局限性時，可由管理處編制籌集方案報業(yè)委會，由業(yè)委會征集。維修資金應(yīng)嚴(yán)格按照關(guān)于法規(guī)規(guī)定范疇使用，不準(zhǔn)挪作她用。尋常維修費使用應(yīng)按規(guī)定報業(yè)委會批準(zhǔn)后并報公司審批，經(jīng)總經(jīng)理或授權(quán)代理人批準(zhǔn)方可使用。對于電梯、污水解決、空調(diào)系統(tǒng)等比較大維保項目，應(yīng)訂立合同，并報公司審批批準(zhǔn)后實行。中、大修或更新項目在年度籌劃中立項，應(yīng)編制項目預(yù)算書，選定施工單位，訂立工程施工合同，報公司審批，同步報業(yè)主委員會審批。經(jīng)公司、業(yè)委會批準(zhǔn)批準(zhǔn)后，由業(yè)委會與施工單位訂立工程合同。若由物業(yè)公司與施工單位訂立工程合同，應(yīng)由業(yè)委會出具委托書，并寫明工程支付商定，按合同規(guī)定經(jīng)業(yè)委會正、副主任簽字和公司總經(jīng)理簽字承認(rèn)后從維修資金中支付。按規(guī)定維修資金應(yīng)按幢、按門牌號立賬，按單元立分戶賬。管理處應(yīng)將每年維修資金籌集、使用及分?jǐn)偁顩r年終結(jié)算后歸檔。維修資金使用項目：——物業(yè)尋常維修；——物業(yè)專項維修、更新；——物業(yè)中、大修；——業(yè)委會活動經(jīng)費（由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定）。物業(yè)發(fā)生維修、更新費用及時做好清單提交開戶銀行。每月與開戶銀行核對維修資金帳目。每半年向全體業(yè)戶發(fā)布一次維修資金使用和管理狀況。[管理費收入、房屋設(shè)備運營費及物業(yè)經(jīng)營收入等帳務(wù)管理辦法]加強鈔票庫存限額（除額定備用金外）管理，超過限額鈔票應(yīng)當(dāng)及時存入公司籌劃財務(wù)部指定銀行帳戶，為安全起見超過1萬元，必要有人陪伴。鈔票收入應(yīng)當(dāng)及時存入指定銀行帳戶，不得用于直接支付單位自身支出，因特殊狀況需坐支鈔票，應(yīng)事先報籌劃財務(wù)部批準(zhǔn)，禁止擅自挪用，借出貨幣資金。管理處獲得貨幣資金收入必要及時入帳，不得私設(shè)“小金庫”，不得帳外設(shè)帳，不得“白條”抵庫，禁止收款不入帳。對于庫存鈔票收支和保管，應(yīng)由專職出納人員負(fù)責(zé)辦理。5、社區(qū)消防安全宣傳和防范設(shè)想1、管理處堅持以防火安全責(zé)任制為抓手，認(rèn)真貫徹政府倡導(dǎo)“政府領(lǐng)導(dǎo)、法人管理、社區(qū)自治”原則，加強防火安全宣傳機制建設(shè)；2、進(jìn)一步加大防火安全工作基本，全面提高景園·香擯之約項目防火工作管理水平。3、工作目的：通過各部門、各級防火組織和全體員工共同努力，不斷摸索管理處消防管理機制，完善防火工作機制，提高依法治火能力和水平；4、通過整治防火安全薄弱環(huán)節(jié)加大社區(qū)消防安全宣傳力度，有效防止和控制普通火災(zāi)事故；有效實行社區(qū)防火安全監(jiān)管，為景園·香擯之約項目提供良好防火安全保障。[消防安全宣傳和防范]通過在景園·香擯之約項目設(shè)立公示欄，向社區(qū)住戶宣傳消防安全，進(jìn)一步貫徹《消法》，加強消防宣教，傳播居家防火知識，提高全民消防防范意識。通過社區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布防火安全基本常識，開設(shè)家庭防火知識專欄，向業(yè)主（顧客）普及居家防火常識，協(xié)助業(yè)主（顧客）消除家庭火險隱患通過開設(shè)座談會形式，向社區(qū)業(yè)主普及消防安全法律法規(guī)等行業(yè)規(guī)定通過研討會形式討論新近消防問題熱點組織業(yè)主參觀景園·香擯之約項目消防設(shè)施系統(tǒng)，現(xiàn)場解說社區(qū)消防系統(tǒng)管理和運營狀況。物業(yè)檔案管理詳細(xì)辦法業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙后來逐漸建立起來，其內(nèi)容涉及業(yè)戶姓名、家庭狀況、工作單位、聯(lián)系辦法、管理費收繳狀況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨用某些使用及保養(yǎng)維修狀況等。業(yè)戶檔案收集振邦物業(yè)設(shè)立檔案室，建立相應(yīng)規(guī)章制度，對業(yè)戶檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料收集堅持內(nèi)容豐富原則。在實際工作中從需要出發(fā)，擴大資料來源，從時間上講是在業(yè)主入伙時開始收集歸檔，實行業(yè)戶一戶一檔。業(yè)戶權(quán)籍資料管理從業(yè)戶入伙開始，應(yīng)著手權(quán)籍資料收集工作，權(quán)籍資料收集、整頓、歸檔，應(yīng)做到條理清晰、完整潔全，便于查閱。管理和使用好權(quán)籍資料，動態(tài)反映業(yè)戶權(quán)籍狀況，為業(yè)戶需求提供服務(wù)。業(yè)戶檔案整頓各個業(yè)務(wù)范疇上收集到信息資料，統(tǒng)一交檔案員集中整頓，整頓重點依照資料內(nèi)容、來源進(jìn)行分類，做到條理清晰、便于查閱。業(yè)戶檔案歸檔景園·香擯之約項目管理處業(yè)務(wù)接待將收集到業(yè)戶資料每月五日前提交檔案中心。振邦物業(yè)檔案中心員按照物業(yè)管理自身內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系，將資料分類有序地保存，并輸入計算機存檔，運用計算機先進(jìn)手段進(jìn)行檔案資料管理。檔案運用為業(yè)戶服務(wù)工作及時提供檔案資料，直接或間接地為業(yè)戶管理服務(wù)，從而有效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。業(yè)戶檔案管理業(yè)戶檔案使用應(yīng)有嚴(yán)格規(guī)定，借閱必要由具備規(guī)定條件人員經(jīng)登記后方可借出，歸還時須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，及時修復(fù)，嚴(yán)重時追究關(guān)于人員責(zé)任。業(yè)戶檔案存儲時要做好防火、防潮、防蛀工作，計算機使用時應(yīng)防止電腦病毒侵入。針對該項目特點結(jié)合實際狀況制定服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)一、管理處服務(wù)人員服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)[業(yè)戶接待]實行周一至周日08:30-20:30業(yè)戶服務(wù)制度業(yè)戶服務(wù)人員五官端正女性身高1.60米以上，男性1.70米以上舉止得體，微笑服務(wù)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊在服務(wù)過程中熱情、周到，文明用語，積極詢問并及時為業(yè)戶提供服務(wù)服務(wù)內(nèi)容：入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)藉管理、投訴解決、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修解決、業(yè)戶滿意度測評、社區(qū)文化、便民（特約）服務(wù)等。[保安服務(wù)]管理區(qū)域門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)男性，身高1.75米以上保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)事值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“規(guī)定”類用語及禁忌語業(yè)戶需要協(xié)助時（如開關(guān)車門、提拿重物、揚招及預(yù)約出租車、扶老攜幼等），應(yīng)積極及時提供服務(wù)，對業(yè)戶及訪客詢問應(yīng)熱情接待服務(wù)內(nèi)容：門崗服務(wù)、巡視崗服務(wù)、車輛管理崗服務(wù)、停車庫（場）管理服務(wù)、監(jiān)控崗服務(wù)、治安管理。[設(shè)備維護(hù)]設(shè)備人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌微笑服務(wù)，舉止文明得體在服務(wù)過程中保持良好精神狀態(tài)服務(wù)內(nèi)容：公共設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)、維修等[保潔服務(wù)]保潔服務(wù)人員形象健康保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊在服務(wù)過程中保持良好精神狀態(tài)服務(wù)內(nèi)容：公共區(qū)域保潔等。二、急修項目服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)急修項目24小時內(nèi)修復(fù)維修及時率達(dá)到100%；維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%；（詳細(xì)承諾見維修服務(wù)回訪）對普通急修項目，應(yīng)在當(dāng)天維修完畢，因故不能修復(fù)（如：特殊工藝規(guī)定、特殊材料采購等因素），應(yīng)書面告知報修人，祈求再次預(yù)約上門維修；對較大預(yù)約維修項目，牽涉到公共部位、設(shè)施及也許影響其她業(yè)戶生活、休息維修項目，應(yīng)在預(yù)約作業(yè)日期前一日告知業(yè)戶，保證預(yù)約維修不誤時；維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時業(yè)戶不在家，應(yīng)留《祈求再次預(yù)約上門維修（服務(wù)）告知單》，示意業(yè)戶另約上門維修（服務(wù)）日期、時間，并及時向“管理處”回答“非正常注銷任務(wù)”信息；對供水、供電、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備維修項目，應(yīng)盡量縮短維修時間，努力減少對業(yè)戶生活及安全影響。對影響較多業(yè)戶生活、休息維修項目，應(yīng)事先發(fā)布維修告示（緊急搶修項目可在事后闡明），闡明維修作業(yè)也許對業(yè)戶導(dǎo)致影響，請業(yè)戶有所準(zhǔn)備，獲得業(yè)戶諒解和支持，并向業(yè)戶表達(dá)歉意。三、普通維修服務(wù)內(nèi)容與承諾報修項目10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場普通維修項目48小時內(nèi)修復(fù)對普通預(yù)約維修項目，維修人員應(yīng)約時不誤，準(zhǔn)時到達(dá)業(yè)戶報修現(xiàn)場，二天內(nèi)維修完畢，逢節(jié)、假日不順延維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時業(yè)戶不在家，應(yīng)留《祈求再次預(yù)約上門維修（服務(wù)）告知單》，示意業(yè)戶另約上門維修（服務(wù)）日期、時間，并及時向“管理處”回答“非正常注銷任務(wù)”信息；【維修服務(wù)收費】以服務(wù)公司維修服務(wù)項目價目表為準(zhǔn)，或依照市場價格與業(yè)戶合同擬定。在有償維修服務(wù)竣工后，由維修人員開具發(fā)票，在發(fā)票上注明材料費用及人工費用，并請業(yè)戶在《維修（服務(wù)）任務(wù)單》上簽字確認(rèn)、付費。因維修質(zhì)量問題導(dǎo)致重復(fù)修理，不得另行收費；因維修操作不當(dāng)導(dǎo)致業(yè)戶損失，應(yīng)按實補償。四、服務(wù)受理、報修接待服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)全年365天24小時接受業(yè)戶規(guī)定維修服務(wù)信息，接待人員應(yīng)以規(guī)范、禮貌、文明語言，親切、熱情語調(diào)接聽業(yè)戶報修電話。對急修項目，接待人員應(yīng)對業(yè)戶報修內(nèi)容詳細(xì)詢問、精確分類、認(rèn)真記錄，按規(guī)定程序?qū)⑿畔⒔o有關(guān)維修人員，并及時進(jìn)行維修。對預(yù)約維修項目，依照與業(yè)戶預(yù)約時間，維修人員準(zhǔn)時上門維修服務(wù)。五、投訴解決服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)公司服務(wù)質(zhì)量投訴電話，24小時開通，24小時內(nèi)予以回答。有效投訴解決率100％。投訴人簽字滿意率95％以上。業(yè)戶對維修服務(wù)有檢查監(jiān)督權(quán)及維修質(zhì)量驗收權(quán)，發(fā)現(xiàn)維修服務(wù)存在問題有權(quán)及時指出，如業(yè)戶與維修人員無法達(dá)到共識，可向管理處電話投訴。管理處電話接待人員應(yīng)認(rèn)真、熱情地接聽業(yè)戶投訴，及時登記投訴要點，通過調(diào)查、解決，盡快給業(yè)戶一種滿意答復(fù)。投訴接待人員應(yīng)對投訴接聽、解決全過程作詳細(xì)記錄，對重大投訴應(yīng)及時向關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)報告。六、電梯、水泵等設(shè)備運營服務(wù)服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)【電梯】景園·香擯之約項目載人電梯24小時正常運營，其她設(shè)備按需求正常運營。保證24小時有維修人員在社區(qū)內(nèi)值班，遇電梯困人事件保證10分鐘內(nèi)救出被困人員。執(zhí)行定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度，并有記錄，把有序維保落到實處，杜絕無序搶修現(xiàn)象。所有電梯都獲得勞動局頒發(fā)安全使用證和合格檢查報告后方可運營?！舅谩克?4小時正常運營對水泵實行日巡邏，每年維保一次水泵各類控制，傳感器每月控制保養(yǎng)，有記錄排水系統(tǒng)a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；b.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；c.各檢查口標(biāo)記清晰，操作以便；d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。污水解決系統(tǒng)a.各專用鼓風(fēng)機運營平穩(wěn)，無異常聲；b.初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象；c.壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好；d.各輸送、提高日流水泵運營平穩(wěn)，重要技術(shù)參數(shù)符合出廠規(guī)定；e.各專用污泥泵運營平穩(wěn)，無堵塞；f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；g.氣浮除渣設(shè)備完好；h.各電機絕緣性能符合規(guī)定；i.電氣控制箱中各元器件齊全，運營正常可靠；j.消毒裝置完好、有效；k.電氣接地保護(hù)可靠、安全；l.經(jīng)系統(tǒng)解決后，排放符合環(huán)保規(guī)定。七、房屋及其設(shè)備設(shè)施完好限度服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)公共設(shè)備、設(shè)施涉及：路燈、樓道燈等完好率達(dá)到98％以上；房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；道路、停車場完好率達(dá)到98%以上；設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象（服務(wù)原則詳見房屋共用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)籌劃及實行方案）

八、社區(qū)消防安全、公共秩序維護(hù)服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)消防設(shè)施、管道完好率100％【消防系統(tǒng)維護(hù)質(zhì)量原則】消火栓泵a.消火泵(流量、揚程等重要參數(shù))符合出廠規(guī)定；b.管道上閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；c.消火泵運營平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；d.電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好；e.水泵、電機等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損；f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。增壓泵a.增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運營參數(shù)符合出廠原則。消火栓及配套設(shè)施a.各層消火栓箱及附件齊全完好；b.啟動報警按鈕完好、性能可靠；c.各層消火栓出水壓力符合規(guī)定；d.消防接合器齊全、有效，無泄漏；e.戶外立式消火栓齊全有效，啟動靈活；f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。噴淋泵a.噴淋泵(流量、揚程等重要參數(shù))符合出廠規(guī)定；b.管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；c.噴淋泵運營平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d.電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好；e.泵、電機等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損；f.管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。噴淋頭及管道a.不同規(guī)格噴頭不得互相代用；b.噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；c.噴頭、管道無滲漏、銹蝕；d.管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、對的。消防送風(fēng)排煙設(shè)備a.各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；b.各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰；c.送、排風(fēng)機(風(fēng)量、動壓等參數(shù))符合出廠規(guī)定；d.送、排風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好；e.各風(fēng)機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；f.風(fēng)機設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。消防報警a.消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；b.噴淋泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；c.報警裝置應(yīng)可靠、正常，堵絕誤報。煙、溫感監(jiān)視屏a.各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)對的；b.探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印對的可靠；c.備用電源完好，切換迅速有效；其她消防設(shè)施a.機房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；車庫、倉庫應(yīng)配備滅火器材到位?！竟仓刃蚓S護(hù)】管理區(qū)域門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)。保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)事。值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“規(guī)定”類用語及禁忌語。為保障業(yè)戶、訪客人身、財產(chǎn)及景園·香擯之約項目安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實行正常社區(qū)公共部位安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人注意義務(wù)。對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反映，堅決作出恰當(dāng)處置，即時報告上級，并做好記錄。門崗保安人員應(yīng)熟悉景園·香擯之約項目常住人員及私家車輛狀況，并嚴(yán)格實行訪客出入登記制度，不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員及其她閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。雨天為業(yè)戶提供以便傘等便民服務(wù)。對裝修民工出入社區(qū)嚴(yán)格驗證，對裝修民工攜帶工具出社區(qū)，應(yīng)查驗由管理處簽發(fā)出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應(yīng)查驗由業(yè)戶簽證、由管理處簽發(fā)出門證，并做好相應(yīng)記錄。管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務(wù)，對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡邏1次。為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域公共秩序，按不同方案巡視路線，保證每小時巡遍所有公共區(qū)域。嚴(yán)密巡邏公共區(qū)域保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)記、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生狀況及社區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常狀況及時向關(guān)于部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點）簽到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護(hù)意識。并對路燈損壞狀況做好記錄，及時報修。加強裝修管理，制止違規(guī)裝修，制止占用公共場合任意施工行為，保證夜間（18:00-次日08:00）及國定節(jié)假日不發(fā)出影響她人休息裝修、施工噪聲。對進(jìn)出社區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實行暫時出入證管理。為應(yīng)對突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運營，并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過社區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)及時定點監(jiān)控錄像，并對可疑狀況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對監(jiān)控私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理允許，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。監(jiān)控錄像保存一種月，循環(huán)使用。做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進(jìn)入，關(guān)于人員進(jìn)入都應(yīng)做好詳細(xì)記錄。九、社區(qū)交通以及停車管理服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)【道路交通管理服務(wù)】對進(jìn)出景園·香擯之約項目車輛實行證、卡管理，保證車輛進(jìn)出井然有序；保證道路車輛行駛暢通、安全。景園·香擯之約項目出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志，指明行車方向。保證管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象。道路路面保持整潔、無損、暢通。標(biāo)記清晰、醒目、完整。對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。社區(qū)行車道油漆黑白相間減速條標(biāo)志，警示車輛減速緩行。制止四噸及以上大型車輛進(jìn)入管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）?！就＼嚬芾矸?wù)】在停車庫（場）地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號。在停車庫進(jìn)出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費標(biāo)志。停車庫通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。為辦妥長期停車證業(yè)戶提供相對固定車位。地下車庫只為業(yè)戶提供長期停車服務(wù)（特殊狀況需暫時停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車）。輔助、引導(dǎo)車主安全停車。對進(jìn)出管理區(qū)域機動車輛實行發(fā)放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費制度（收費原則按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。為出入社區(qū)車輛提供引導(dǎo)服務(wù)，保持車輛出入暢通、停放有序。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品車輛進(jìn)入管理區(qū)域。為暫時停車人員，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并保證已辦證車輛停車。為進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放服務(wù)不準(zhǔn)許社區(qū)內(nèi)非機動車亂停、亂放。對收費非機動車庫實行出入調(diào)牌制度（收費原則按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。十、控制突發(fā)事件服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)管理服務(wù)范疇內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；管理服務(wù)范疇內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；管理服務(wù)范疇內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；遇到報警5分鐘內(nèi)必要趕到現(xiàn)場并做好記錄；保證應(yīng)急通道暢通，應(yīng)急照明100％完好；給類電子感應(yīng)設(shè)備每月進(jìn)行一次檢測，保持完好率達(dá)99％以上；保證管理服務(wù)用計算機不受病毒侵害。十一、物業(yè)及住戶檔案管理服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)檔案歸檔率達(dá)到100%，檔案完整率達(dá)到98%以上；建立一戶一檔業(yè)戶檔案。業(yè)戶檔案內(nèi)容：——《住宅使用公約》——《裝修管理辦法》——《裝修管理合同》——《入伙手續(xù)書》——《代辦服務(wù)委托書》——《保管鑰匙委托書》——《保管鑰匙承諾書》（復(fù)印件）——《房屋驗收表》——《鑰匙簽收表》——《業(yè)主信息表》——《入伙資料簽收表》——《施工人員登記表》——《安全責(zé)任書》——裝修施工單位資質(zhì)證書（復(fù)印件）——身份證明[身份證、暫住證、護(hù)照、暫時戶口等]（復(fù)印件）——《治安允許證》——《租賃允許證》——權(quán)籍資料（購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付房款證明）——各類付費資料（有償服務(wù)、代收代付等）——投訴、回訪記錄——各類服務(wù)記錄——業(yè)主大事記業(yè)戶檔案管理按公司檔案管理規(guī)范執(zhí)行。十二、住宅裝修管理服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)裝修施工應(yīng)于每天8:00時-20:00時之間進(jìn)行，并保證晚間20:00-清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響她人休息噪聲。業(yè)主室內(nèi)裝修資料整頓、歸檔工作由管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)。施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得處處游逛。施工活動僅限于裝修戶室內(nèi)進(jìn)行，不得在公用部位拌漿、堆物。不得使用超大、超重、高分貝、強震動施工機械設(shè)備。加強對社區(qū)巡視，及時制止隨意搭電拉線，超線載負(fù)荷使用大功率施工電器具。如污染公用地面、墻面要及時清除。裝修垃圾用袋裝好，由管理處集中后統(tǒng)一清運。及時制止裝修施工人員在室內(nèi)存儲過量易燃、易爆、揮發(fā)性強材料物品。物業(yè)服務(wù)費用范疇物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用管理、維修和更新依照房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位使用狀況需要維修，屬于小修范疇，及時組織修復(fù)屬于開發(fā)商保修范疇，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修編織合理維修養(yǎng)護(hù)籌劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備運營、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全合理使用，不任意拆動原房屋構(gòu)造，不任意變化原建筑用途各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺帳清晰及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施完好因房制宜，有籌劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)完善建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度完善管理、檢查、考核制度給類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項原則搞好維修保養(yǎng)籌劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定【房屋、建筑設(shè)施】維修工按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修籌劃表》內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)；每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與規(guī)定》對社區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡邏；將周期巡邏、養(yǎng)護(hù)成果記錄于《共用部位巡邏、養(yǎng)護(hù)登記表》內(nèi)；房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修登記表》內(nèi)；房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。設(shè)備主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施技術(shù)資料、檔案收集，負(fù)責(zé)零星材料采購籌劃編制，委托維修聯(lián)系工作；每年12月按房屋完好狀況制定下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修籌劃表》；組織實行房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指引及檢查監(jiān)督；對每次周期巡邏養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，依照尋常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好限度評估辦法》，填寫《房屋完好限度鑒定表》、《房屋完好狀況分類登記表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；【供配電設(shè)備】電工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視登記表》；配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運營”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將成果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)登記表》內(nèi)；供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修登記表》內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障登記表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料、檔案收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購籌劃編制，外委托修理聯(lián)系工作；每年12月制定下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運營狀況制定《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修籌劃表》；組織實行供配電設(shè)備運營管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指引，檢查；每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備運營狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按尋常巡視記錄及定期檢查記錄，依照《設(shè)備完好率原則》填寫《設(shè)備完好率月度登記表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障狀況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)解決應(yīng)急事件?！鞠涝O(shè)備】尋常巡視a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機房設(shè)備，記錄《水泵房巡視登記表》和《風(fēng)機設(shè)備巡視登記表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障登記表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；定期檢查a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動登記表》；b.由設(shè)備主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參加操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試登記表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試登記表》。維修保養(yǎng)a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施維修保養(yǎng)工作；b.設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運營”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將成果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)登記表》內(nèi)；d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修登記表》內(nèi)。設(shè)備主管a.負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料，檔案收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件，材料采購籌劃編制，委托修理聯(lián)系工作；b.每年12月制定下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運營狀況制定《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修籌劃表》；c.組織實行消防設(shè)備運營管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指引，檢查；d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備運營狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按尋常巡視記錄及定期檢查記錄，依照《設(shè)備完好率原則》填寫《設(shè)備完好率月度登記表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門【給排水設(shè)備】管道工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視登記表》；水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運營”與“備用”每二周交替更換一次；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將成果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)登記表》內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修登記表》內(nèi)；設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料，檔案收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件，材料采購籌劃編制，委托修理聯(lián)系工作；每年12月制定下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運營狀況制定《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修籌劃表》；組織實行給排水設(shè)備運營管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指引，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備運營狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按尋常巡視記錄及定期檢查記錄，依照《設(shè)備完好率原則》填寫《設(shè)備完好率月度登記表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障狀況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實行水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒登記表》；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)解決應(yīng)急事件。【弱電設(shè)備】分承包方維保人員按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將成果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)登記表》內(nèi)；弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修登記表》；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障登記表》，及時排除異常和故障。電工每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接受機房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視登記表》；信號接受機房每周打掃一次，信號接受設(shè)備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時告知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備尋常運營操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視登記表》；發(fā)現(xiàn)異常狀況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料、檔案收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制定下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運營狀況制定《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修籌劃表》；組織實行弱電設(shè)備運營管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗證；每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備運營狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按尋常巡視記錄及定期檢查記錄，依照《設(shè)備完好率原則》填寫《設(shè)備完好率月度登記表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障狀況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)解決應(yīng)急事件；【電梯設(shè)備】分承包方電梯維保人員每周按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行定期保養(yǎng)，同步負(fù)責(zé)清潔電梯機房環(huán)境，并將成果登記表內(nèi)；電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修登記表》；設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障登記表》上,并及時解決。電工每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時告知分承包方電梯維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)電源某些維修保養(yǎng)及運營操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動表》。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料、檔案收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制定下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運營狀況制定《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修籌劃表》；實行電梯設(shè)備運營管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方監(jiān)管。對電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗證；每周巡視電梯機房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備運營狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按尋常巡視記錄及定期檢查記錄，依照《設(shè)備完好率原則》填寫《設(shè)備完好率月度登記表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；【水泵設(shè)備】管道工a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視登記表》；b.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運營”與“備用”每二周交替更換一次；c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將成果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)登記表》內(nèi)；d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修登記表》內(nèi)；e.給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障登記表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備主管a.負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料，檔案收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件，材料采購籌劃編制，委托修理聯(lián)系工作；b.每年12月制定下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運營狀況制定《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修籌劃表》；c.組織實行給排水設(shè)備運營管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指引，檢查；d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備運營狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按尋常巡視記錄及定期檢查記錄，依照《設(shè)備完好率原則》填寫《設(shè)備完好率月度登記表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障狀況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；i.每年二次組織實行水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒登記表》；j.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)解決應(yīng)急事件。三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)籌劃及實行方案【樓底層大廳】對樓底層大廳玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進(jìn)行巡檢養(yǎng)護(hù)：每周一次落地門啟動靈活，自動定位對的，關(guān)閉速度在3s～15s范疇內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。對大樓門廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次【樓道】對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次對樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。每月一次對樓道、扶梯進(jìn)行巡邏：每月一次a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；b.樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c.樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。對樓面進(jìn)行巡邏：每季一次a.內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；b.各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)記清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象?！居晡鬯偣芗拔菝嫱鈮Α繉ξ菝嬗晁偣埽鬯偣苓M(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落 每季一次對污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次對屋面進(jìn)行巡邏，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。每年二次對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次【社區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次a.區(qū)內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合規(guī)定，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象；b.混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；c.路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。每年二次油漆鐵柵欄。 每年一次【雨污水窨井、下水道】對區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。 每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次疏通社區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同步檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 汛期前一種月【屋頂避雷帶】對屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測試，接地電阻符合有關(guān)規(guī)定，高層在12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測試，防雷測試單位應(yīng)具備專業(yè)資質(zhì)，完畢測試工作后，應(yīng)出具測試報告。每年一次對屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補油漆。每年二次【社區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】夜間應(yīng)對社區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次檢查照明供電線路絕緣狀況與否達(dá)標(biāo)。 每年一次檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能與否正常。 每周一次【雕塑景觀、噴水池】對雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。每季一次噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容：a.巡視噴水池，損壞部位及時修復(fù)；每周一次b.檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效；每月一次c.檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作與否正常；每月一次d.檢測潛水泵絕緣；每年一次檢查水底照明燈具，應(yīng)保持完好無損，供電線路控制保護(hù)系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達(dá)標(biāo)。每年兩次【小朋友娛樂設(shè)施】對小朋友娛樂設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。 每月一次對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次【健身設(shè)施】檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。每月一次對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次【圍墻大門及電動大門】檢查圍墻大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實。 每年兩次大門除銹、油漆。 每年一次檢查保養(yǎng)電動大門,應(yīng)啟動靈活。 每月一次【地面停車位】檢查地面平整，無積水、進(jìn)出無阻礙，鎖具功能良好。 每季一次【地下車庫】檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應(yīng)保持功能正常；每月一次保養(yǎng)車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置；每年一次巡邏照明燈具及應(yīng)急照明裝置，保持功能良好；每季一次檢查消防設(shè)施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活；每季一次巡邏紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置應(yīng)功能可靠；每周一次保養(yǎng)紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置。每年兩次【樓道、室外消防栓】檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 每月一次油漆室外消防栓。 每年一次檢查消防帶完好無損。 每年二次檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每年二次檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次【清洗水箱（蓄水池）】水箱（蓄水池）清洗、消毒。 每季一次水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水樣送衛(wèi)生防疫部門進(jìn)行水質(zhì)化檢，化檢成果達(dá)不到國家生活用水原則應(yīng)重新清洗水箱，再次采集水樣化驗，直至化驗成果達(dá)標(biāo)。檢查水箱蓋板應(yīng)完整無損，蓋板與水箱結(jié)合面應(yīng)無縫隙，水箱內(nèi)表面清潔，無滲漏，工組扶梯無銹蝕、斷裂。每季一次【無障礙通道】照顧殘疾人進(jìn)入大樓無障礙通道應(yīng)定期檢查扶手與否牢固，路面與否平整，有無障礙。 每季一次其她物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)1、提綱：制定砌體、鋼筋混凝土、鋼構(gòu)造支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等構(gòu)造、工程以及公用設(shè)施詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)籌劃和實行細(xì)則。定期進(jìn)行房屋查勘，保證房屋和公用設(shè)施安全、正常使用。1.1建筑物構(gòu)造特色杭州市景園·香擯之約項目，位于杭州市拱墅區(qū)，社區(qū)總用地面積22569平方米，總建筑面積42578平方米，地下建筑面積11477平方米，由商鋪、寫字樓、公寓構(gòu)成，擁有地下汽車泊位196個、地上停車位16個，綠化率為20-30%。咱們對景園·香擯之約項目房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目的是：保證房屋使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋使用價值，實現(xiàn)物業(yè)保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。1.3對景園·香擯之約項目房屋及公共設(shè)施管理方略為做好景園·香擯之約項目房屋和公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，咱們采用如下三大管理方略：1.3.1防止性保養(yǎng)方略注重景園·香擯之約項目房屋本體和公共設(shè)施尋常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用籌劃性保養(yǎng)與尋常檢查監(jiān)督相結(jié)合防止性保養(yǎng)方略，依照設(shè)施設(shè)備實際狀況和老化周期，制定詳細(xì)檢查籌劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動為積極，保障房屋公共設(shè)施完好，延長其使用壽命。1.3.2重點服務(wù)方略依照建筑物管理中重點服務(wù)事項，進(jìn)行重點防護(hù)。1.3.3技術(shù)先行方略咱們將注重技術(shù)引進(jìn)和開發(fā)工作，防止因技術(shù)局限性影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)高質(zhì)量。1.4建筑物管理重點及對策1.4.1管理重點之一：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程維修養(yǎng)護(hù)對策：(1)采用防止為主籌劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合原則，定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程完好狀況和防水性能等進(jìn)行針對性檢查養(yǎng)護(hù)。針對性地制定養(yǎng)護(hù)辦法和籌劃，及時做好房屋和公用設(shè)施外墻、基本、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨襲擊。(2)針對某些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門辦法，進(jìn)行防護(hù)，如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。(3)加強建筑物使用和裝修安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強安全檢查，杜絕違章裝修。(4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時修補損壞飾面等。1.4.2重點管理之二：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件維護(hù)對策：(1)加大檢查力度，將建筑物巡邏、保養(yǎng)工作量化分解到人，實行質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，尋常維護(hù)、定期保養(yǎng)、尋常巡邏和定期巡邏相結(jié)合，防患于未然。(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料儲備工作，盡量選用與本來一致材料，保證外墻、金屬部件外表飾面零星修補與整體色澤和質(zhì)量保持一致。(3)做好外墻、金屬部件漆面清潔和防損工作，并采用防止性養(yǎng)護(hù)等辦法，減少大修次數(shù)，減少維護(hù)成本。(4)對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時糾正任何有也許損壞建筑構(gòu)造、危及配套設(shè)施安全行為。1.4.3重點管理之四：鋼筋混凝土構(gòu)造、砌體構(gòu)造修繕和養(yǎng)護(hù)對策：(1)定期對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并依照勘察、鑒定成果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實行。(2)加強員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。(3)做好材料特性研究和技術(shù)儲備工作，掌握其技術(shù)原則和參數(shù)，涉及材料配比喻案等。1.4.4重點管理之五：裝飾材料養(yǎng)護(hù)對策：(1)理解掌握景園·香擯之約項目各種裝飾材料使用和維護(hù)特性。(2)加強外墻等飾面尋常性維護(hù)和檢查工作，及時解決變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃解決，對進(jìn)口黑色大理石尋常重點檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注旨在清潔、維護(hù)中，要使用恰當(dāng)藥劑，禁止使用對這些大理石有破壞清潔、維護(hù)材料和工具。(4)加強對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻尋常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量驗收關(guān)，工程材料采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗收控制程序執(zhí)行。(6)及時做好走道、墻面等表面積水和污物清理，及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范疇房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范疇是：承重構(gòu)造部位（涉及柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機房維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)解決、上下水管道等設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)詳見《2.設(shè)備管理》）。公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范疇：規(guī)劃紅線內(nèi)道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)籌劃1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)籌劃：房屋本體維修養(yǎng)護(hù)籌劃表序號項目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1地基基本半年一檢查地基有無超過容許范疇不均勻沉降。檢查基本有無開裂、破損，勒腳有無破損。每季一1．適時安排白蟻防治和消殺工作，走訪顧客，理解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。每年一1．檢查房屋基本構(gòu)造性能與否完好以及地基沉降總量狀況。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)籌劃表（續(xù)）序號項目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容2承重構(gòu)造梁每季一1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。每年一1．檢查整體構(gòu)造性能與否完好。板每季一1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年一1．檢查整體構(gòu)造性能與否完好。柱每季一1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年一1．檢查整體構(gòu)造性能與否完好。承重墻每季一1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。每年一1．檢查整體構(gòu)造性能與否完好。備注：對于承重構(gòu)造各部件，若浮現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起嚴(yán)重?fù)p壞，咱們委托專家進(jìn)行分析、計算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實行解決。3非承重墻每月一1．檢查墻體與否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。每年一2．檢查墻體構(gòu)造性能與否完好。4樓地面每季一1．檢查