奉化房地產(chǎn)投資潛力研究報告樣本

目錄TOC\o"1-4"\u1．都市概況 41.1都市沿革與發(fā)展 41.2都市經(jīng)濟(jì)分析 51.2.1各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 51.2.2固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資 111.2.3產(chǎn)業(yè)構(gòu)造布局及發(fā)展 141.2.4本地50強(qiáng)公司 171.3都市規(guī)劃 181.3.1都市發(fā)展規(guī)劃 181.3.2都市基本設(shè)施建設(shè)規(guī)劃 191.3.3近期都市重點(diǎn)建設(shè)項目 211.3.4都市規(guī)劃對住宅需求影響 222．人口構(gòu)造與住房需求 242.1人口總量變動特點(diǎn) 242.1.1常住人口 242.1.2戶籍人口 252.1.3流動人口 262.2人口構(gòu)造特點(diǎn) 27戶籍人口構(gòu)造 272.3家庭狀況與居住構(gòu)造 282.3.1家庭規(guī)模 282.3.2家庭戶住房構(gòu)造 292.4婚育與住房需求 312.4.1婚姻對住房需求 312.4.2生育對住房需求 322.5人口遷移分析 342.5.1戶籍人口遷移分析 342.5.2流動人口遷移分析 342.6社會階層特性與住房需求 352.7人口老齡化和養(yǎng)老模式 352.7.1老齡化限度 352.7.2老齡人口養(yǎng)老模式 363．整體市場體現(xiàn) 373.1政策環(huán)境 373.1.1奉化限購令 373.1.2商品房預(yù)售條件 373.1.3浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法要點(diǎn)（11月1日實行） 383.2土地市場 383.2.1土地供應(yīng) 383.2.2土地成交 403.2.3供求對比 413.2.4土地價格 423.2.5土地成交方式 443.3市場狀況 443.3.1整體概況 443.3.2市場供應(yīng)及成交構(gòu)造分析（本此研究范疇只涉及都市重要區(qū)塊） 473.3.3精裝樓盤市場體現(xiàn) 493.4保障房 493.4.1供應(yīng)量 493.4.2申請條件 494．區(qū)域板塊分析 534.1中心城區(qū) 534.1.1市場特性 534.1.2整體量價 544.1.3典型樓盤 544.1.4潛在供應(yīng)（以來出讓住宅用地） 614.2溪口鎮(zhèn) 624.2.1市場特性 624.2.2整體量價 624.2.3典型樓盤 624.2.4潛在供應(yīng)（以來出讓住宅用地） 654.3莼湖鎮(zhèn) 654.3.1市場特性 654.3.2整體量價 654.3.3典型樓盤 654.3.4潛在供應(yīng)（以來出讓住宅用地） 684.4裘村鎮(zhèn) 684.4.1市場特性 684.4.2整體量價 684.4.3典型樓盤 694.4.4潛在供應(yīng)（以來出讓住宅用地） 705．競爭對手及代表性樓盤 705.1概況 705.2市場領(lǐng)先開發(fā)商 715.3各產(chǎn)品線代表樓盤 726．重要客戶特性 757．總結(jié)與建議 768．附錄（數(shù)據(jù)） 778.1余姚市各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（-） 778.2寧波各縣市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比（） 778.3余姚人口數(shù)據(jù)（-） 788.4余姚土地市場數(shù)據(jù)（-） 788.5余姚商品房市場數(shù)據(jù)（-） 79

1．都市概況1.1都市沿革與發(fā)展奉化區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，是寧波市副中心都市。奉化位于寧波南郊、象山港畔，距寧波市區(qū)28公里，離寧波櫟社國際機(jī)場15公里，距國際深水良港北侖港45公里，動車至寧波市區(qū)只需13分鐘。滬杭甬高速公路建成和杭州灣跨海大橋建設(shè)，把上海、杭州、寧波、奉化緊緊聯(lián)在一起。沿海大通道同三高速公路和甬金高速公路、甬臺溫鐵路橫貫奉化境內(nèi)，五條高級別公路建設(shè)全面實行，奉化交通及區(qū)位優(yōu)勢不斷突顯。圖表SEQ圖表\*ARABIC1奉化地理位置奉化風(fēng)景優(yōu)美，人文氛圍濃厚，是浙江省最適當(dāng)居住生態(tài)旅游都市之一。奉化是名人故里，歷史名人蔣介石、蔣經(jīng)國故鄉(xiāng)。同步也是彌勒圣地，彌勒佛化身——布袋和尚出家、得道、圓寂、歸葬之地，現(xiàn)留存大量布袋彌勒傳說與遺跡。此外奉化還擁有兩處國家AAAA級風(fēng)景區(qū)：溪口雪竇山國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)；滕頭村全球生態(tài)500佳”、“世界十佳和諧鄉(xiāng)村”。1.2都市經(jīng)濟(jì)分析1.2.1各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP-，奉化GDP穩(wěn)步增長，實現(xiàn)225億元，但位居寧波各縣（含縣級市）末位。圖表SEQ圖表\*ARABIC2-奉化GDP及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院近年來奉化經(jīng)濟(jì)實力穩(wěn)步增長，因受全球金融危機(jī)影響，GDP增長放緩。從-奉化市GDP增長狀況來看，奉化GDP增長率為6.2%，較減少了5.6個百分點(diǎn)。，奉化GDP達(dá)到225億元，初次突破200億大關(guān)，同比增長11.5%。奉化GDP總量初次突破200億，但居于寧波各縣（含縣級市）末位圖表SEQ圖表\*ARABIC3-奉化GDP及增長率數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從寧波周邊各縣（含縣級市）GDP對比來看，奉化位居寧波各縣市末位，與寧海、象山兩縣市差距明顯；從GDP增長率來看，低于余姚、臺州等地，但高于舟山、象山，處在中下水平。人均GDP奉化人均GDP水平逐年增長，實現(xiàn)46600元，增長15.8%。圖表SEQ圖表\*ARABIC4-奉化人均GDP及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從-奉化人均GDP增長狀況來看，整體趨勢與GDP相似，實現(xiàn)人均GDP46600元，同比上年增長15.8%。奉化人均GDP僅領(lǐng)先于寧海、臺州，在對比縣市中屬于中下水平圖表SEQ圖表\*ARABIC5-奉化人均GDP及增長率數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從寧波各縣市人均GDP對比來看，奉化人均GDP僅領(lǐng)先于寧海、臺州，明顯落后于慈溪、余姚、舟山和象山。人均可支配收入奉化城鄉(xiāng)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，達(dá)到28759元。圖表SEQ圖表\*ARABIC6-奉化城鄉(xiāng)居民人均可支配收入及增長狀況數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院-奉化城鄉(xiāng)居民人居可支配收入穩(wěn)步增長，、增長速度有所放緩，增長速度重新回到10%以上，并實現(xiàn)鎮(zhèn)居民人均可支配收入28759元，同比增長11.1%。人均消費(fèi)性支出城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出增長平緩，創(chuàng)新高圖表SEQ圖表\*ARABIC7-奉化城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)支出及增長狀況數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從-城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出及增長狀況來看，人均消費(fèi)性支出增長水平略低于人均可支配收入，同比增速最慢，僅2.3%，為歷史最低，增速達(dá)到水平，城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到17858元，同比增長10.9%。從城鄉(xiāng)人均消費(fèi)性指出占人均可支配收入比例來看，奉化城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平屬于中檔，高于寧海、象山和余姚。圖表SEQ圖表\*ARABIC8寧波各縣市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入與消費(fèi)支出對比收支對比舟山臺州慈溪余姚寧海奉化象山人均可支配收入（元）26242272123089629670289402875929587增長率（%）9.0%11.4%9.1%10.4%11.5%11.1%11.9%人均消費(fèi)性支出（元）16717179331930417163177631785817860增長率（%）9.7%9.4%8.9%2.3%15.5%10.9%11.6%支出/收入（%）63.765.962.557.861.462.160.4數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院圖表SEQ圖表\*ARABIC9寧波各縣市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入與消費(fèi)支出對比數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從寧波各縣市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入和消費(fèi)支出對比來看，奉化人均可支配收入與寧海較為接近，高于臺州、舟山，在對比各縣市中位居第5；人均消費(fèi)性指出位居第4，略高于寧海；消費(fèi)性支出占可支配收入比例為62.1%，位居第4，略低于慈溪。奉化作為一種距離寧波僅20分鐘車程縣級市，其商業(yè)氛圍并不夠繁華，缺少高品位購物消費(fèi)環(huán)境，居民更樂意去寧波市區(qū)購物。社會消費(fèi)品零售總額近年來，奉化社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長。達(dá)到79.82億元圖表SEQ圖表\*ARABIC10-社會消費(fèi)品零售總額及增長狀況數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院-奉化社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長，年平均增長率12.5%，全社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到79.82億元，相比增長16.1%。社會消費(fèi)品零售總額位居別的各縣末位，同比增長16.1%圖表SEQ圖表\*ARABIC11寧波各縣市社會消費(fèi)品零售總額及增長狀況數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從寧波各縣市社會消費(fèi)品零售總額對比來看，奉化最低，遠(yuǎn)落后于位居第一臺州，僅為其8%。從增長率來看，奉化僅16.1%依然位居各縣市末位，將來商業(yè)具備很大發(fā)展?jié)摿Α?.2.2固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資以來，奉化市全社會固定資產(chǎn)投資增速保持較快增長速度，特別是，奉化市社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到95.21億元，位居各縣市末位，但同比增長速度為35.8%，領(lǐng)先于各縣市。圖表SEQ圖表\*ARABIC12-奉化全社會固定資產(chǎn)投資及增長狀況數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院，奉化固定資產(chǎn)投資達(dá)到95.21億元，創(chuàng)歷史新高，且同比增長35.8%，為近5年來最高值。限額以上投資中，完畢第三產(chǎn)業(yè)投資53.44億元，同比上年增長48.8%。奉化固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，限額以上施工投資項目個數(shù)較上年明顯增長。奉化固定資產(chǎn)投資額位居各縣市末位，但同比增速最快。圖表SEQ圖表\*ARABIC13寧波各縣市固定資產(chǎn)投資及增長狀況數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從寧波各縣市固定資產(chǎn)投資狀況對比來看，奉化固定資產(chǎn)投資額位居各縣市末位，是唯一一種未超過百億縣市，但增長率來看，以35.8%同比增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于各縣市，較位居第二余姚高出9個百分點(diǎn)?？梢钥闯?，奉化固定資產(chǎn)投資額較上年有明顯增長。房地產(chǎn)投資奉化房地產(chǎn)投資增長明顯。圖表SEQ圖表\*ARABIC14-奉化房地產(chǎn)資產(chǎn)投資及增長狀況數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院-，奉化房地產(chǎn)開發(fā)速度明顯加快，除外，別的各年同比增速均在40%以上，奉化房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)歷史新高達(dá)到21.75億元，同比增長61.4%。受國家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控影響，奉化房地產(chǎn)開發(fā)投資浮現(xiàn)負(fù)增長，當(dāng)年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額8.04億元，僅為上年48.3%，同比下跌51.7%；，奉化房地產(chǎn)開發(fā)投資額為13.48億元，同比增長67.5%。相比其他縣市，奉化房地產(chǎn)發(fā)展受宏觀環(huán)境影響比較明顯。奉化房地產(chǎn)開發(fā)投資額位居各縣市末位。圖表SEQ圖表\*ARABIC15寧波各縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長狀況數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從寧波各縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資對比狀況來看，奉化位居各縣市末位，僅21.75億元，僅為臺州11%。從增長率來看，奉化以28個百分點(diǎn)落后于寧海位居第二，以位居第三慈溪僅相差0.1%。可以看出，奉化房地產(chǎn)市場還是具備投資空間。房地產(chǎn)開發(fā)投資占比相對較高。圖表SEQ圖表\*ARABIC16寧波各縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比狀況數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從寧波各縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比狀況來看，奉化房地產(chǎn)開發(fā)投資占比相對較高，位居各縣市第二。1.2.3產(chǎn)業(yè)構(gòu)造布局及發(fā)展產(chǎn)業(yè)構(gòu)造奉化以第二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，當(dāng)代化生態(tài)都市和海內(nèi)外知名旅游都市。

圖表SEQ圖表\*ARABIC17-奉化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造變化狀況數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從-奉化市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造變化狀況可以看出，奉化第二產(chǎn)業(yè)比重逐漸由52%下降至48%左右，第三產(chǎn)業(yè)比重由38%增長至42%左右。近年來，奉化逐漸形成了以區(qū)域經(jīng)濟(jì)中強(qiáng)勢公司為龍頭電子通信、服裝服飾、氣動液壓、新型材料、生物醫(yī)藥和綠色食品等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。“羅蒙”、“波導(dǎo)”均是出自奉化全國知名品牌。產(chǎn)業(yè)布局（1）北部江口片。涉及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、滕頭工業(yè)區(qū)及江口民營工業(yè)園區(qū)，空間上已聯(lián)成一體，位于仁湖公園以北，面積11.22平方公里，為都市近期建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。奉化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：南山路以東，四明路兩側(cè)區(qū)域，規(guī)劃面積738平方公里，園區(qū)建設(shè)基本設(shè)施條件完善，近期可依托四明路、東環(huán)、東二環(huán)數(shù)條道路與都市其他功能區(qū)獲得聯(lián)系，本區(qū)為都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，包括市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、外商臺商投資區(qū)。其她工業(yè)園區(qū)：規(guī)劃面積3.84平方公里（含下述居住區(qū)域），重要在南山路二側(cè)，涉及江口民營工業(yè)園區(qū)、羅蒙工業(yè)城、滕頭工業(yè)區(qū)，均為一、二類工業(yè)用地。（2）大橋片。涉及東郊工業(yè)區(qū)、波導(dǎo)科技園區(qū)、舊城區(qū)與中心區(qū)等功能，位于仁湖公園以南，規(guī)劃面積12.22平方公里，應(yīng)在規(guī)劃指引下適度發(fā)展。工業(yè)園區(qū)：位于城東，規(guī)劃面積6.04平方公里，涉及東郊工業(yè)園區(qū)和波導(dǎo)科技園區(qū)，本區(qū)域當(dāng)前內(nèi)外道路等基本設(shè)施條件已非常完各，現(xiàn)狀也已有較大工業(yè)基本，同步與都市中心緊密相連，近期應(yīng)重要在建設(shè)完善城東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二期基本上，加快波導(dǎo)科技園區(qū)建設(shè)與同西塢工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)。其他舊城工業(yè)用地逐漸置換?？傮w布局原則：近期工業(yè)用地為積極發(fā)展江口片經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，同步有控制發(fā)展近鄰江口民營工業(yè)區(qū)、滕頭工業(yè)社區(qū)，其南山路二側(cè)區(qū)域應(yīng)提高控制規(guī)定與建設(shè)原則，盡量在二次開發(fā)中進(jìn)行用地置換。大橋片則重要在相對集中布局原則下恰當(dāng)擴(kuò)展，其中，舊城區(qū)應(yīng)通過舊城改造置換城內(nèi)零星工業(yè)用地為商業(yè)居住、綠化用地，大力建設(shè)行政中心等沿江二側(cè)公建用地，城東適度發(fā)展東郊工業(yè)區(qū)，積極發(fā)展波導(dǎo)科技園區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)近年來，奉化逐漸形成了以區(qū)域經(jīng)濟(jì)中強(qiáng)勢公司為龍頭電子通信、服裝服飾、氣動液壓、新型材料、生物醫(yī)藥和綠色食品等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。大公司在產(chǎn)業(yè)帶動上逐漸發(fā)揮重要作用，這些公司是優(yōu)勢產(chǎn)品重要產(chǎn)銷者，是技術(shù)創(chuàng)新主體，已經(jīng)成為有關(guān)產(chǎn)業(yè)中支柱公司。按照大項目－產(chǎn)業(yè)鏈－產(chǎn)業(yè)群－產(chǎn)業(yè)基地方向，隨著具備核心競爭力公司集團(tuán)成長，奉化逐漸形成了以大項目為抓手、大公司為龍頭、大中小公司分工有序產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，并使產(chǎn)業(yè)內(nèi)部聯(lián)系不斷強(qiáng)化，社會分工不斷細(xì)化，加工水平不斷提高，形成了產(chǎn)業(yè)集聚。圖表18奉化支柱產(chǎn)業(yè)和知名品牌六大支柱產(chǎn)業(yè)知名品牌電子通信波導(dǎo)服裝服飾羅蒙西服、愛伊美氣動液壓亞德客新型材料華陽鋁業(yè)生物醫(yī)藥綠之健、南海藥化綠色食品雷筍基地數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院1.2.4本地50強(qiáng)公司圖表19奉化50強(qiáng)公司名單列表排名公司名稱1寧波羅蒙制衣有限公司2奉化市供電局3寧波市煙草公司奉化分公司4薩基姆移動電話（寧波）有限公司5奉化市農(nóng)村信用合伙聯(lián)社6寧波亞德客自動化工業(yè)有限公司7寧波愛伊美制衣有限公司8寧波京橋恒業(yè)工貿(mào)有限公司9寧波溪口抽水蓄能電站有限公司10寧波遠(yuǎn)大成立科技股份有限公司11奉化市飛舟船舶工程有限公司12奉化市天風(fēng)汽車空壓機(jī)有限公司13奉化市鴻宇塑料有限公司14寧波南海化學(xué)有限公司15寧波艾盛服飾有限公司16寧波奉化市加貝購物廣場有限公司17寧波亞茂照明電器有限公司18寧波大盛時裝有限公司19奉化市金燕鋼球有限公司20奉化市東欣儀表有限公司21寧波精益微型軸有限公司22寧波普萊特電子有限公司23寧波奉金電力金具備限公司24華爾推剪（寧波）有限公司25奉化市五州服裝有限公司26奉化市惠達(dá)制衣有限公司27寧波安佳衛(wèi)廚電器有限公司28寧波協(xié)誠電動工具備限公司29寧波新升閥門有限公司30寧波祥嘉精密軸業(yè)有限公司31奉化新波電子有限公司32寧波銳泰機(jī)械制造有限公司33奉化市順達(dá)針織制衣有限公司34奉化市恒晨電力物資有限公司35奉化奧萊爾液壓有限公司36寧波惠政特鋼有限公司37寧波世家潔具備限公司38寧波市萊克調(diào)味品有限公司39寧波市奉化通達(dá)精密鍛造有限公司40寧波夏達(dá)工具制造有限公司41寧波先豪塑膠精密模具備限公司42寧波松科磁材有限公司43寧波榮申精密鍛造有限公司44寧波綠之健藥業(yè)有限公司45寧波市隆興氣體有限公司46奉化市盛源鍛造有限公司47寧波歐翔精細(xì)陶瓷技術(shù)有限公司48寧波市萬茂電器有限公司49寧波南海生物化工有限公司50奉化市自來水總公司數(shù)據(jù)來源：奉化國稅局，中華人民共和國指數(shù)研究院備注：公司50強(qiáng)來自于奉化繳納稅費(fèi)百強(qiáng)。1.3都市規(guī)劃1.3.1都市發(fā)展規(guī)劃都市定位長江三角洲南翼創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地，國內(nèi)知名風(fēng)景旅游區(qū)，以休閑人居為特色寧波大都市區(qū)綜合性功能組團(tuán)。空間構(gòu)造規(guī)劃成為“一心一帶三江三組團(tuán)”，形成多中心、開放式、生態(tài)型山水都市。一心：即由大橋和江口構(gòu)成核心都市。一帶：即大橋、江口之間由山體構(gòu)成貫穿城區(qū)東西“一”字形生態(tài)帶，成為都市綠色走廊和開放空間。三江：即貫穿都市三條江，剡江、縣江和東江。三組團(tuán)：即核心都市外圍三個組團(tuán)，有方橋組團(tuán)、西塢組團(tuán)和蕭王廟組團(tuán)。區(qū)域功能大橋片和江口片是奉化政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心；方橋組團(tuán)以高新技術(shù)和服裝工業(yè)為主綜合性組團(tuán)；西塢組團(tuán)：依托甬臺溫鐵路發(fā)展倉儲、物流為中心綜合性組團(tuán)；蕭王廟組團(tuán)：以農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游服務(wù)和生態(tài)居住為主生態(tài)型功能組團(tuán)。核心都市：是都市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，重要分大橋片和江口片。大橋片重要承擔(dān)商貿(mào)、金融、旅游服務(wù)、文化教誨、生活居住等功能。整合及適度發(fā)展工業(yè)職能。貫徹“控制、疏散、重構(gòu)”方針，保護(hù)好舊城核心區(qū)老式風(fēng)貌景觀。疏解行政辦公、居住、工業(yè)等職能，減少舊城人口密度，增長都市公共綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量，調(diào)節(jié)用地構(gòu)造，增長以旅游、商貿(mào)為主導(dǎo)綜合服務(wù)類用地和就業(yè)崗位，建設(shè)老式商業(yè)步行街區(qū)，提高舊城品質(zhì)、增強(qiáng)舊城活力。江口片由江口和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)構(gòu)成，其中，江口依托剡江向南發(fā)展，重要承擔(dān)片區(qū)級公共中心，涉及娛樂中心、會展中心、體育中心等，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在現(xiàn)基本上向北發(fā)展，控制南山路以西工業(yè)用地，遠(yuǎn)期創(chuàng)造條件逐漸更新。方橋組團(tuán)：以高新技術(shù)和服裝工業(yè)為主綜合性組團(tuán)。東部為工業(yè)區(qū)、西部為生活居住區(qū)。西塢組團(tuán)：依托甬臺溫鐵路發(fā)展倉儲、物流為中心綜合性組團(tuán)。西北部為工業(yè)區(qū)、中部為舊城保護(hù)區(qū)、東部為生活居住區(qū)、南部為物流倉儲區(qū)。蕭王廟組團(tuán)：以農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游服務(wù)和生態(tài)居住為主生態(tài)型功能組團(tuán)。東部為生活居住區(qū)，西部為生態(tài)旅游區(qū)。1.3.2都市基本設(shè)施建設(shè)規(guī)劃公共設(shè)施發(fā)展構(gòu)造形成“一主一副多點(diǎn)，主城（大橋片）兩橫三縱”公共設(shè)施發(fā)展構(gòu)造。一主一副多點(diǎn)：規(guī)劃按市級中心（及副中心）——居住區(qū)級中心兩級配套。主城（大橋片）兩橫三縱：兩橫：中山路作為大橋片最長和最重要都市商業(yè)街自錦屏向岳林延伸，大成路規(guī)劃作為以行政辦公為特色街道，將集中大某些市屬行政機(jī)關(guān)。三縱：南北向商業(yè)街重要為南山路、廣平路、縣江兩岸。其中，縣江兩岸以服飾、飲食、休閑為重要特色。居住用地規(guī)劃規(guī)劃改造形成“一種老城區(qū)、一種改造區(qū)和五個拓展區(qū)”一種老城區(qū)：重要是錦屏街道南部，原奉化古城范疇。規(guī)劃規(guī)定對老城區(qū)三類住宅進(jìn)行改造。用地通過向西向南拓展后，將來改造后能容納約6-7萬人。一種改造區(qū)：指岳林街道新民村、新橋村、斗門村、湖橋頭村，以及東郊工業(yè)區(qū)周邊舒家村、吳墩村等。五個拓展區(qū)：重要指錦屏街道北部、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西側(cè)城北新城、方橋、蕭王廟、西塢。新建居住區(qū)人均居住用地控制在28—32平方米，撤村建居住宅區(qū)推廣建設(shè)多層公寓式住宅，按人均居住用地38平方米控制。舊城改造依照改造實際狀況進(jìn)行控制。規(guī)劃居住用地總面積1570公頃，居住人口45萬人，人均34.9平方米交通規(guī)劃把握甬金高速、甬臺溫鐵路和甬金鐵路相繼建成給奉化帶來重要機(jī)遇，緊扣把奉化市建設(shè)成寧波都市區(qū)南部交通物流中心戰(zhàn)略目的，構(gòu)造與“長江三角洲三小時都市圈”相適應(yīng)當(dāng)代化、立體化綜合交通運(yùn)送體系。公路運(yùn)送：全市公路交通實現(xiàn)“20、30、50”交通圈，即奉化市區(qū)20分鐘內(nèi)可到達(dá)其所轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，30分鐘可到達(dá)寧波市區(qū)，50分鐘內(nèi)可到達(dá)臨近各縣市。鐵路運(yùn)送：鐵路交通基本實現(xiàn)“30、200”時間圈構(gòu)想，即奉化市到達(dá)寧波市鐵路交通時間不超過30分鐘，到達(dá)金華、溫州鐵路交通時間不超過200分鐘。規(guī)劃線路重要為甬溫鐵路奉化段、甬金鐵路奉化段，重要站點(diǎn)有鐵路奉化站，為縣級客、貨運(yùn)站。最后，鐵路建成將使奉化市成為寧波都市區(qū)南部物流中心。都市道路：中心城區(qū)形成方格網(wǎng)狀道路網(wǎng)，保證各個片區(qū)之間至少有兩條以上通道，逐漸形成“五縱五橫”城區(qū)主干道網(wǎng)。都市公共交通：建立以公交(含軌道交通)為基本、出租車為輔助各種客運(yùn)交通方式相結(jié)合公共交通體系。積極完善常規(guī)公交，合理有序發(fā)展小汽車。結(jié)合鐵路站場、對外交通場站以及大型客流集散點(diǎn)設(shè)立公互換乘樞紐，提高公共交通服務(wù)水平。軌道交通規(guī)劃：布設(shè)兩條輕軌線。兩條輕軌線都接寧波市軌道3號線，其中一條為主線，到大橋；另一條為支線，到溪口。主線全長約23公里，支線全長約14公里。依照軌道交通技術(shù)原則，軌道交通控制紅線用地寬度為60米。1.3.3近期都市重點(diǎn)建設(shè)項目在聯(lián)系各片重要交通干道建設(shè)完畢基本上，加快經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、明州工業(yè)園區(qū)方橋分區(qū)等二個主體工業(yè)園區(qū)建設(shè)，適度發(fā)展大橋片中城東工業(yè)區(qū)域；大力發(fā)展大橋片東北、西北、西南居住用地，適度發(fā)展江口片居住用地，保證規(guī)劃人口生活居住空間；結(jié)合新豐社區(qū)舊區(qū)改造、沿河兩岸改造等，建設(shè)一批有影響公共設(shè)施和必要基本設(shè)施，加速都市要素集聚；依托自然環(huán)境，加強(qiáng)仁湖公園等都市綠化建設(shè)力度，提高都市品位。合理引導(dǎo)，在建設(shè)集中型工業(yè)區(qū)同步，實行土地置換，調(diào)節(jié)建設(shè)用地構(gòu)造，結(jié)合公司發(fā)展、改制規(guī)定，使位于都市中心區(qū)工業(yè)公司，集中搬遷，使工業(yè)公司相對集中，同步，運(yùn)用置換出寶貴土地，加快都市文化、娛樂、服務(wù)設(shè)施建設(shè)，完善中心都市服務(wù)功能。積極發(fā)展江口片經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，同步有控制發(fā)展近鄰江口民營工業(yè)區(qū)、滕頭工業(yè)社區(qū)，其南山路二側(cè)區(qū)域應(yīng)提高控制規(guī)定與建設(shè)原則，盡量在二次開發(fā)中進(jìn)行用地置換。大橋片則重要在相對集中布局原則下恰當(dāng)擴(kuò)展，其中，舊城區(qū)應(yīng)通過舊城改造置換城內(nèi)零星工業(yè)用地為商業(yè)居住、綠化用地，大力建設(shè)行政中心等沿江二側(cè)公建用地，城東適度發(fā)展東郊工業(yè)區(qū)，積極發(fā)展波導(dǎo)科技園區(qū)。居住用地建設(shè)采用以新區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，和老區(qū)改造相結(jié)合，其重點(diǎn)均為大橋片，新建4個完整居住社區(qū)，同步運(yùn)用地價規(guī)律改造舊城，可建設(shè)某些商住樓或小高層住宅。北部江口片須適度發(fā)展居住用地，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套，同步安頓一定規(guī)模農(nóng)居。加強(qiáng)市政交通設(shè)施建設(shè)，拉大都市框架，建設(shè)道路、給水、污水、供電、通訊等基本設(shè)施：加快生活居住用地開發(fā)，控制都市房地產(chǎn)價格，減少集聚人口來奉化創(chuàng)業(yè)、生活成本；整治河道，提高綠化水平，改進(jìn)都市環(huán)境。建設(shè)一批有影響、有品味公共設(shè)施。建設(shè)行政中心、娛樂城、圖書館、文體健身服務(wù)部健身中心、人民醫(yī)院（綜合樓）、婦幼保健院、二院（急診樓）、中醫(yī)院（病房樓）、奉化市體育中心、酒店、福利院等。恰當(dāng)提高公共綠地用地指標(biāo)。建設(shè)仁湖公園和恰當(dāng)擴(kuò)建岳林公園、春暉公園，沿河兩側(cè)綠帶，以及市域迅速干道兩側(cè)綠帶，并改建中山公園大門，變化都市綠地建設(shè)水平過低狀況，改進(jìn)都市居住環(huán)境，形成都市和自然充分融合生態(tài)化環(huán)境。1.3.4都市規(guī)劃對住宅需求影響在分析都市規(guī)劃對住宅需求影響之前，咱們先簡樸回顧一下都市規(guī)劃：都市定位：奉化定位為長江三角洲南翼創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地，國內(nèi)知名風(fēng)景旅游區(qū)，以休閑人居為特色寧波大都市區(qū)綜合性功能組團(tuán)?？臻g構(gòu)造及區(qū)域功能：大橋和江口構(gòu)成核心都市。核心都市外圍三個組團(tuán)，有方橋組團(tuán)、西塢組團(tuán)和蕭王廟組團(tuán)。居住用地規(guī)劃：錦屏街道南部舊城改造；岳林街道工業(yè)區(qū)改造；城北新城、方橋（方橋西部規(guī)劃為生活居住區(qū)）、蕭王廟（以農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游服務(wù)和生態(tài)居住為主生態(tài)型功能組團(tuán)）、西塢（西塢東部規(guī)劃為生活居住區(qū)）等區(qū)塊是將來都市新型居住區(qū)域拓展區(qū)。交通規(guī)劃：甬金高速、甬臺溫鐵路和甬金鐵路開通拉近了與寧波、杭州、上海距離，使其能充分融入“長江三角洲三小時都市圈”，為外力人群置業(yè)居住提供了條件。商圈分布：奉化缺少高品位商業(yè)，將來商業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?。綜上，奉化商品住宅還是具備發(fā)展空間，置業(yè)需求集中在錦屏街道和岳林街道構(gòu)成老城區(qū)，政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展工業(yè)園區(qū)周邊新型居住組團(tuán)。同步奉化整體商業(yè)市場還不成熟，將來具備發(fā)展空間。

2．人口構(gòu)造與住房需求2.1人口總量變動特點(diǎn)奉化流動人口相對其她都市比例較小，常住人口、戶籍人口增長率保持平穩(wěn)緩慢上漲趨勢，一定限度上會對其房地產(chǎn)市場開發(fā)有所限制。注：由于奉化市不記錄常住人口和流動人口，故常住人口和流動人口為推算所得。流動人口采用記錄年鑒3個月以上暫住人口指標(biāo)計算；常住人口推算公式：常住人口=戶籍人口+流動人口-戶籍非常住人口；戶籍非常住人口數(shù)據(jù)來源于人口普查和訪談估算。2.1.1常住人口常住人口達(dá)到49萬，相比增長1.7%。圖表20-奉化常住人口及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院不考慮金融危機(jī)影響（大量外來打工者返鄉(xiāng)），-奉化常住人口保持緩慢增長，年均增長率為1.18%%。奉化市常住人口達(dá)到49萬人，相比增長1.7%。2.1.2戶籍人口戶籍人口增長緩慢，且增長率波動較小，當(dāng)前戶籍人口48.3萬。

圖表21-奉化戶籍人口及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院-奉化戶籍人口始終保持緩慢增長，年均增長0.16%左右，明顯低于常住人口增長速度，戶籍人口增長速度較上年增長0.2個百分點(diǎn)。奉化戶籍人口總量48.2萬，占常住人口九成左右。2.1.3流動人口流動人口比例較低、但增長快且受宏觀環(huán)境影響明顯。圖表22-奉化流動人口及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院奉化流動人口達(dá)到4.9萬人，占到常住人口9.9%，流動人口比例偏低。除金融危機(jī)影響，奉化流動人口增長率只有6.7%，其她年份人口增長率始終保持兩位數(shù)迅速增長。2.2人口構(gòu)造特點(diǎn)奉化戶籍人口構(gòu)造中30-60歲人口占比較多，其中40-60歲人口比重較大，而30-34歲人口比例較少。奉化老齡化現(xiàn)象比較明顯，老齡化人群所需某些功能性建筑會有所需求，如醫(yī)院、養(yǎng)老院、老年公寓等等設(shè)施。注：人口年齡構(gòu)造來源于人口普查和-記錄年鑒出生死亡人口。戶籍人口年齡構(gòu)造采用人口普查數(shù)據(jù)和-出生死亡人口推算；常住人口年齡構(gòu)造增長了流動人口年齡構(gòu)造考慮，流動人口年鑒構(gòu)造經(jīng)訪談多為年輕人，報告采用20-24歲（15%）、25-29歲（60%）、30-34歲（20%）、35-39歲（5%）計算；死亡人口未考慮意外死亡人口帶來影響，假定死亡人口均為70歲以上自然死亡推算。戶籍人口構(gòu)造40-60歲中老年人口比重最大，占比近40%圖表23奉化戶籍人口構(gòu)造年齡段占比（%）0-19歲0歲1.3%24.0%1-4歲5.1%5-9歲7.3%10-14歲4.8%15-19歲5.4%20-29歲20-24歲7.0%12.3%25-29歲5.3%30-60歲30-34歲5.0%49.0%35-39歲7.0%40-44歲10.1%45-49歲9.1%50-54歲8.3%55-59歲9.5%60歲以上60-64歲7.3%26.3%65-69歲4.0%70-74歲3.6%75-79歲4.4%80-84歲3.3%85-89歲2.2%90-94歲1.0%95-99歲0.4%100歲及100歲以上0.1%數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從奉化戶籍人口構(gòu)造來看，20歲如下人口占比24%；20-29歲年輕人占比12.3%；30-60歲中年人占比49%，其中30-34歲人口較少，占比僅為5%，而40-60歲中老年人數(shù)量巨大，占比37.1%；60歲以上老年人口也達(dá)到26.3%，老齡化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。2.3家庭狀況與居住構(gòu)造隨著人口持續(xù)增長和家庭不斷裂變，奉化家庭戶數(shù)正在穩(wěn)步增長，每戶戶均人口正在逐漸下降，這樣必然帶來住房需求。2.3.1家庭規(guī)模戶籍總戶數(shù)穩(wěn)步增長，戶均人口逐漸下降。圖表25-奉化家庭規(guī)模變化狀況數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院-奉化戶籍戶數(shù)穩(wěn)步增長，6年間戶籍戶數(shù)由47.88萬增長到48.35萬，僅增長了0.47萬。與此同步，戶均人口也呈穩(wěn)步下降趨勢，奉化戶均人口減少到2.64，與持平。2.3.2家庭戶住房構(gòu)造奉化城鄉(xiāng)居民人均房屋使用面積屬于，本地普通市民改進(jìn)性需求和外來人口置業(yè)需求尚有待開發(fā)。圖表29-奉化城鄉(xiāng)居民人均房屋使用面積數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院-奉化城鄉(xiāng)居民人居房屋使用面積總體呈上漲趨勢，年均增長率5%。，奉化人均房屋使用面積較上年漲幅11.18平方米，但開始，該指標(biāo)回落至40.43平米。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，預(yù)測人均房屋使用面積仍將保持穩(wěn)步上漲趨勢。

圖表30寧波各縣市城鄉(xiāng)居民人均房屋使用面積對比數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從寧波各縣市城鄉(xiāng)居民人均房屋使用面積對比成果來看，奉化整體水平位居前三為40.43平米，僅次于寧海和臺州。從調(diào)研中理解到，奉化由于房地產(chǎn)起步較晚，諸多經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)本地人在寧波市區(qū)均有置業(yè)，再加上本地高品質(zhì)樓盤較少以及宏觀政策壓制，她們就不急于在本地購房置業(yè)，但是她們對于升值潛力較高商業(yè)地產(chǎn)很有興趣。2.4婚育與住房需求當(dāng)前奉化每年結(jié)婚人數(shù)大概在3400對左右，每年出生嬰兒也大概在3400個左右，從既有年齡構(gòu)造來看，將來幾年每年結(jié)婚人數(shù)會穩(wěn)步增長，婚房需求會隨之緩慢增長。2.4.1婚姻對住房需求近年來年均結(jié)婚3400對左右，將來達(dá)到結(jié)婚年齡人口應(yīng)當(dāng)會穩(wěn)步增長，也隨之帶來了對婚房剛性需求。

圖表31-奉化結(jié)婚登記人口數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從-結(jié)婚登記人口量來看，奉化年均結(jié)婚在3400對左右。圖表32奉化分年齡段人口記錄數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從15-35歲分年齡段記錄分析成果來看，15-19歲和20-24歲人口分別為14627和18659人，將來幾年這些人大某些進(jìn)入婚姻年齡，這一數(shù)據(jù)比25-34歲年齡段人口多20%，將來婚房需求會有明顯增長。2.4.2生育對住房需求近年來年均出生小孩約3400個，將來幾年達(dá)到生育年齡人口穩(wěn)步上漲，改進(jìn)性需求不會驟增。圖表SEQ圖表\*ARABIC18-奉化出生小孩數(shù)量數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院-奉化小孩出生量基本穩(wěn)定，年均出生小孩3400個。圖表34奉化分年齡段人口記錄數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從20-39歲分年齡段記錄分析成果來看，20-24歲和25-29歲人口分別為18659和14233人，將來幾年這些人大某些進(jìn)入生育年齡，這一數(shù)據(jù)僅比30-40歲年齡段人口多2.2%，預(yù)測將來會產(chǎn)生某些改進(jìn)性需求。2.5人口遷移分析遷入奉化人群在達(dá)到高峰后，回落明顯，遷出奉化戶籍人口也呈現(xiàn)逐年減少趨勢，導(dǎo)致奉化戶籍人口凈流入速度明顯下降。當(dāng)前，省內(nèi)戶籍遷入人口占較大比例，外省戶籍遷入重要是外來打工人群。2.5.1戶籍人口遷移分析奉化戶籍人口遷移速度逐年減緩，遷入奉化戶籍人口重要以省內(nèi)為主。圖表35-奉化戶籍人口遷移狀況戶籍人口遷移遷入人口55095543539649864174省內(nèi)遷入44014205415936552896遷出人口78606275514044083606省內(nèi)遷出67725481448636562986遷入-遷出-12636291013301188數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從-奉化戶籍人口遷移狀況來看，遷入奉化人口逐年減少，僅為75.8%，但人口遷入速度快于遷出速度。而從遷移區(qū)域來看，奉化戶籍人口遷移重要以省內(nèi)為主，基本占到遷移總量75-84%以上。2.5.2流動人口遷移分析流動人口增長速度保持兩位數(shù)增長，將來流動人口增長將保持平穩(wěn)增長圖表36-奉化流動人口變化狀況奉化市流動人口（萬）2.43.33.94.14.9增長率（%）33.5%18.7%6.7%17.8%數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院

2.6社會階層特性與住房需求奉化社會階層呈現(xiàn)“沙漏型”構(gòu)造，頂級財富人群擁有大量房產(chǎn)。奉化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)造就一批收入較高私營公司老板，早年在外地做生意本地老板也是高品位置業(yè)重要構(gòu)成人群，隨著奉化旅游業(yè)發(fā)達(dá)，再加上道路交通日趨以便，奉化以其優(yōu)美環(huán)境和濃郁文化、佛教信奉氛圍吸引了以寧波市區(qū)為主周邊縣市人群到這里來置業(yè)，這些人重要傾向于購買本地高品位物業(yè)，特別近郊地區(qū)別墅、低密度住宅產(chǎn)品。這某些人群數(shù)量與普通市民構(gòu)成了沙漏型置業(yè)人群頂端和末端。處在中間公務(wù)員、教師等事業(yè)單位以及周邊郊縣富裕農(nóng)民等中間階層力量相對薄弱。中間階層人群在當(dāng)前房價背景下，可以勉強(qiáng)購買房產(chǎn)，而處在底層普通市民、外來人員只能望房興嘆。2.7人口老齡化和養(yǎng)老模式總體來看，奉化人口老齡化限度很明顯，老年產(chǎn)品市場將是將來重點(diǎn)，但是當(dāng)前來說奉化老年人還是以居家養(yǎng)老為主，將來老年公寓也許是一種方向。2.7.1老齡化限度奉化老齡化限度嚴(yán)重，60歲以上人口占比超過25%。

圖表40奉化老齡化限度分析老齡化限度奉化老齡化通用原則60歲以上人口占比26.3%超過10%65歲以上人口占比18.9%超過7%數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院通過奉化老年人占比與國際老齡化通用原則對比，奉化老齡化比較嚴(yán)重，無論從60歲以上人口比例，還是65歲以上人口比例均大幅超過國際通用原則。特別是奉化60歲以上人口占比已經(jīng)達(dá)到國際通用原則2.5倍以上。2.7.2老齡人口養(yǎng)老模式奉化大多選取居家養(yǎng)老，老年公寓等先進(jìn)養(yǎng)老模式尚未浮現(xiàn)。當(dāng)前主流養(yǎng)老模式有如下幾種：養(yǎng)老院護(hù)理所托老所居家養(yǎng)老分時度假公寓當(dāng)代老年化公寓奉化人養(yǎng)老模式基本上為居家養(yǎng)老。諸如專門為老年人打造老年公寓等新模式還沒有在奉化市場上浮現(xiàn)。

3．整體市場體現(xiàn)3.1政策環(huán)境3.1.1奉化限購令奉化限購令與2月20日出臺寧波房產(chǎn)新政相似，如下：暫停購買第三套房《告知》規(guī)定：即日起，在我市已有1套住房我市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算前2年內(nèi)在我市合計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明在我市無房非我市戶籍居民家庭，暫定限購1套住房。對在我市已有2套及以上住房我市戶籍居民家庭、已有1套及以上住房非我市戶籍居民家庭、不能提供自購房之日起算前2年內(nèi)在我市合計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明非我市戶籍居民家庭，暫停在我市向其售房。違背規(guī)定購房，不予辦理房地產(chǎn)登記。新購住房是指在我市行政區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房或二手住房（存量住房）。第二套房商業(yè)房貸、首付比例提高至60%個人將購買局限性5年住房轉(zhuǎn)手交易，全額征收營業(yè)稅。居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。在此基本上，還可恰當(dāng)提高第二套住房貸款首付比例和利率。對為改進(jìn)居住條件購買第二套商品住房，住房公積金個人貸款首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于同期首套房住房公積金貸款利率1.1倍。3.1.2商品房預(yù)售條件申請商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）申請商品房預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)具備公司法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書；（2）已交付所有土地使用權(quán)出讓金，獲得國有土地使用證；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃允許證和施工允許證；（4）按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％（以基本工程所有完畢為準(zhǔn)）以上，并已擬定施工進(jìn)度和竣工交付日期。3.1.3浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法要點(diǎn)（11月1日實行）（1）范疇：商品房項目(含經(jīng)濟(jì)合用住房、限價商品房等)（2）預(yù)售資金：指房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)建設(shè)中商品房建設(shè)項目在竣工驗收備案前預(yù)先出售給購房人，由購房人按合同商定支付預(yù)購房款(涉及首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等)。（3）批準(zhǔn)預(yù)售商品房建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)所有納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范疇。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以依照實際狀況，按照商品房預(yù)售允許規(guī)?；蛘呓ㄔO(shè)項目所有作為獨(dú)立預(yù)售資金監(jiān)管對象(下稱“監(jiān)管項目”)，在本地銀行機(jī)構(gòu)申請開立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶(下稱“資金賬戶”)。一種監(jiān)管項目只能開立一種資金賬戶，該賬戶不得支取鈔票。（4）預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)直接存入資金賬戶，并實行封閉式管理。3.2土地市場3.2.1土地供應(yīng)-奉化土地供應(yīng)逐年增長圖表41-奉化土地供應(yīng)狀況數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中華人民共和國指數(shù)研究院-奉化土地供應(yīng)量（僅包括住宅用地和商辦用地，下同）逐年增長。奉化供應(yīng)10宗土地，建設(shè)用地面積達(dá)到44萬平方米，規(guī)劃建筑面積54萬平方米，同比上年分別增長25%、57%和1.1%。1-4月供應(yīng)土地3宗，建設(shè)用地面積4萬平方米，規(guī)劃建筑面積6萬平方米。以來供應(yīng)住宅用地160萬平（規(guī)劃建筑面積），商辦用地24萬平米，住宅和商辦比例為1:0.15圖表42-奉化土地供應(yīng)狀況土地類型年份土地宗數(shù)(塊)建設(shè)用地面積(萬平)規(guī)劃建筑面積(萬平)住宅用地617238224751738941491-4月111小計2997160商辦用地100200311151341-4月235小計91724數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中華人民共和國指數(shù)研究院3.2.2土地成交成交土地規(guī)劃建筑面積54萬平米。圖表43-奉化土地成交狀況數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中華人民共和國指數(shù)研究院從到土地成交狀況來看，奉化土地交易熱度緩慢升溫，奉化成交10宗土地，建設(shè)用地面積44萬方，規(guī)劃建筑面積54萬方，沒有浮現(xiàn)流拍狀況。1-4月奉化土地市場有12宗工業(yè)用地成交，沒有住宅用地和商辦用地成交。以來成交住宅用地122萬平（規(guī)劃建筑面積），商辦用地10萬平米，住宅和商辦比例為1:0.09，低于同期供應(yīng)構(gòu)造（1:0.15）圖表44-奉化土地成交狀況土地類型年份土地宗數(shù)(塊)建設(shè)用地面積(萬平)規(guī)劃建筑面積(萬平)住宅用地457271841638941491-4月000小計1969112商辦用地10.10.220.20.02551341-4月000小計6910數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中華人民共和國指數(shù)研究院3.2.3供求對比從土地市場推出狀況和成交狀況來看，1-4月由于受國家宏觀調(diào)控影響，整個房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢不明朗，開發(fā)商拿地愿望減少，奉化無住宅用地和商辦用地成交狀況，政府推出1宗住址用地、2宗商辦用地均未成交。圖表45-奉化土地供求對比（成交率）數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中華人民共和國指數(shù)研究院從到土地成交率對比來看，奉化住宅用地成交率始終保持在100%，商辦用地成交率為36%，這一定限度上闡明了奉化土地市場較受歡迎土地類型依然是住宅用地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在奉化房地產(chǎn)市場還沒開始火爆起來。而1-4月，由于國家宏觀政策影響，奉化土地市場成交率為0，政府推出3宗用地沒有成交。圖表46-奉化土地供求對比（成交率）土地類型年份推出土地規(guī)劃建筑面積(萬平)成交土地規(guī)劃建筑面積(萬平)成交率（%）住宅用地38.138100%49.449100%1-4月1.400%商辦用地14.9536%4.24100%1-4月4.900%數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中華人民共和國指數(shù)研究院3.2.4土地價格經(jīng)歷了大幅增長后，住宅用地價格大幅回落。圖表47-奉化住宅用地成交價格數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中華人民共和國指數(shù)研究院奉化住宅用地價格較上年有明顯降幅，成交土地均價由5671元/平降至1426元/平，樓面均價由2380元/平降至1179元/平。商辦用地價格同比上年有較大漲幅，但同期住宅用地價格較大跌幅。圖表48-奉化商辦用地成交價格數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中華人民共和國指數(shù)研究院從-奉化商辦用地成交價格變化來看，其波動幅度較大。奉化商辦用地成交樓面均價一度達(dá)到11594元/平，但跌至500元/平，增至762元/平，與同期住宅成交樓面均價相比，商辦用地樓面均價僅為其64.6%。圖表49-奉化成交地塊總價排行榜（TOP10）排名宗地名稱規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積（平米）成交總價(萬元)樓面地價(元)競得方1東郊工業(yè)園地塊商住109947196301785浙江力邦控股集團(tuán)有限公司2陽光海灣五號地塊住宅14107813967990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司3陽光海灣七號地塊住宅480284755990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司4陽光海灣四號地塊住宅432044278990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司5錦屏街道黃家塘農(nóng)場，原東...住宅3269742071286奉化市錦溪房地產(chǎn)綜合服務(wù)中心6陽光海灣二號地塊住宅390463866990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司7陽光海灣六號地塊商業(yè)417223178762寧波陽光海灣發(fā)展有限公司8陽光海灣三號地塊住宅306173032990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司9陽光海灣一號地塊住宅255112526990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司10原羅蒙工業(yè)城三號地塊商服（汽車...1999923341167寧波金昌寶順汽車銷售服務(wù)...數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中華人民共和國指數(shù)研究院3.2.5土地成交方式掛牌出讓是當(dāng)前最重要成交方式，占比9成圖表50-奉化住宅及商辦用地交易方式從-土地成交方式來看，掛牌是奉化當(dāng)前土地市場成交主流方式，拍賣土地出讓方式較為少見，1月20日有1宗中低價位、中小套型普通商品住房用地是拍賣土地出讓方式，但以流拍告終。3.3市場狀況3.3.1整體概況供應(yīng)（新開工/施工/竣工面積）商品房施工面積逐年增長，竣工面積創(chuàng)歷史新高，新開工面積增長明顯。從近幾年數(shù)據(jù)來看，每年商品房新開工面積大概在32.7萬平米左右，竣工面積約26.3萬平米左右。

圖表51-奉化施工/新開工/竣工面積數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院-奉化商品房施工面積逐漸上漲，達(dá)到199.83萬平米，相稱于2.03倍、1.49倍。商品房竣工面積創(chuàng)歷史新低，該指標(biāo)創(chuàng)歷史新高達(dá)到40.2萬平方米。-奉化商品房新開工面積保持年均10.9%增長率，依照推測為26.3萬平方米。需求（銷售面積）市場規(guī)模有縮小趨勢，商品房銷售面積20萬平米不到，僅為53.9%。此外從對專業(yè)人士訪談和實地調(diào)研成果來看，新政出臺后對奉化房地產(chǎn)市場影響還是比較大，再加上當(dāng)前奉化在售項目較少，奉化房地產(chǎn)銷售狀況不太好。但是如銀泰城這種大型綜合體項目在奉化仍有較大吸引力，其商鋪去化率當(dāng)前達(dá)到6成以上，這與其銷售產(chǎn)品類型以及消費(fèi)者對于銀泰品牌看好有很大關(guān)系。

圖表52-奉化銷售面積及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院自后來，奉化商品銷售面積呈現(xiàn)減少趨勢，僅實現(xiàn)18.9萬平方米，同比上年減少32.9%。供求對比奉化當(dāng)前市場體現(xiàn)供過于求，受-土地推出面積和商品房新開工面積增長影響，將來潛在供應(yīng)量將有增長趨勢。圖表53-奉化商品房供求對比數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院從-開工率來看，奉化開工率在達(dá)到頂峰，回落至0.17，市場呈現(xiàn)出供過于求特性，且將來潛在供應(yīng)量有減少趨勢。銷售價格商品房銷售價格以年均17.72%以上增長速度保持迅速增長，商品房銷售價格為8525.9元/平。圖表54-奉化商品房銷售價格及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化記錄局，中華人民共和國指數(shù)研究院3.3.2市場供應(yīng)及成交構(gòu)造分析（本此研究范疇只涉及都市重要區(qū)塊）從奉化當(dāng)前供應(yīng)構(gòu)造來看，90-120戶型產(chǎn)品是最受歡迎，中心城區(qū)供應(yīng)戶型產(chǎn)品也重要是集中在這個區(qū)間段，而郊區(qū)等板塊供應(yīng)戶型以大戶型為主，這與奉化是旅游都市性質(zhì)也有一定關(guān)系。圖表55以來奉化商品住宅供應(yīng)構(gòu)造（面積段、套數(shù)比）數(shù)據(jù)來源：奉化房管局，中華人民共和國指數(shù)研究院從以來奉化商品住宅供應(yīng)構(gòu)造來看，90-120平米剛性需求占據(jù)市場主導(dǎo)地位，此外70-90、160-200平米產(chǎn)品也具備一定比例，分別占比11.2%和11.7%。90-120平米產(chǎn)品市場需求大、去化率高。圖表56以來奉化商品住宅成交構(gòu)造及去化狀況（面積段）數(shù)據(jù)來源：奉化房管局，中華人民共和國指數(shù)研究院從以來奉化供應(yīng)構(gòu)造和成交構(gòu)造對比來看，90-120平米去化率均達(dá)到76%。此外160-200平米產(chǎn)品去化率也達(dá)到75.7%，可以恰當(dāng)增長某些供應(yīng)。而140-160平米產(chǎn)品去化率僅38.9%。可以看出，奉化人對于中檔戶型需求還是比較明顯，另一方面是對于160-200平米戶型也比較偏愛。3.3.3精裝樓盤市場體現(xiàn)奉化房地產(chǎn)市場上當(dāng)前暫無精裝修樓盤。從對專業(yè)人士訪談得知，本地人當(dāng)前比較傾向于自己裝修。此外精裝修項目工藝復(fù)雜、管理難度較大，本地開發(fā)公司也不肯涉足精裝，因而當(dāng)前市場上還沒有精裝項目。預(yù)測將來隨著奉化房地產(chǎn)市場成熟和大型房地產(chǎn)公司逐漸進(jìn)入，精裝修項目將會浮現(xiàn)歷史性發(fā)展。3.4保障房3.4.1供應(yīng)量截至12月21日，奉化經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)規(guī)模已達(dá)3.8萬平方米，超額完畢了寧波市考核任務(wù)數(shù)190%，提前2年完畢《奉化市-住房保障工作規(guī)劃》任務(wù)。奉化市經(jīng)濟(jì)合用房分派、銷售任務(wù)是340套。當(dāng)前奉化列入保障性住房建設(shè)籌劃區(qū)域重要是錦屏黃家塘、岳林明化用地以及南浦、江口、方橋、東謝農(nóng)居社區(qū)及尚橋頭等。圖表57奉化保障房建設(shè)籌劃表項目經(jīng)濟(jì)合用房廉租住房限價房共計年度套數(shù)建面（萬平）套數(shù)建面（萬平）套數(shù)建面（萬平）套數(shù)建面（萬平）3001600.425436144.4數(shù)據(jù)來源：奉化房管局，中華人民共和國指數(shù)研究院3.4.2申請條件經(jīng)濟(jì)合用房/廉租房具備我市中心城區(qū)范疇內(nèi)非農(nóng)常住戶口，同步符合下列條件對象可申購經(jīng)濟(jì)合用住房：（1）已婚家庭或離異2年以上單親單身家庭，或者年齡在35周歲以上單身居民；（2）家庭成員中至少有1人獲得我市中心城區(qū)范疇內(nèi)非農(nóng)常住戶口滿3年；（3）人均年收入在市記錄部門發(fā)布上年度我市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入60%如下家庭（由市民政局審核并確認(rèn)）；（4）在我市各街道及建制鎮(zhèn)規(guī)劃范疇內(nèi)無房或者所擁有自有住房、承租公有住房（含軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)住房）建筑面積低于戶36平方米，或者按家庭實際人數(shù)計算人均建筑面積低于18平方米家庭（自有住房在內(nèi)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)計算在內(nèi)，即已轉(zhuǎn)讓自有住房局限性，等同于家庭既有住房計算）。自有住房是指產(chǎn)權(quán)人為申請人、配偶以及未單獨(dú)立戶子女房改購房、祖?zhèn)魉椒俊⑸唐贩浚ê亲≌梅亢陀喠⒑贤⒌怯泜浒钙诜浚?、拆遷安頓房（含貨幣安頓被拆房屋面積）、自建房及有限產(chǎn)權(quán)集資建房和經(jīng)濟(jì)合用住房等。承租公有住房是指承租人為申請人、配偶以及未單獨(dú)立戶子女承租公有住房。本人或配偶未享有地方或部隊房改房、經(jīng)濟(jì)合用住房等政策性住房實物分派軍隊轉(zhuǎn)業(yè)、復(fù)退軍人申購經(jīng)濟(jì)合用住房，可不受戶籍年限限制。（5）未參加或享有過房改購房、經(jīng)濟(jì)合用住房、集資建房或貨幣形式住房補(bǔ)貼家庭。限價房限價房房源籌集形式可以涉及新建限價房、將符合限價房套型面積規(guī)定公有住房轉(zhuǎn)為限價房、將拆遷安頓房等房源中余房轉(zhuǎn)為限價房以及向市場購買住房作為限價房等。新建限價房可以單獨(dú)選址建設(shè)，也可以在商品住宅開發(fā)項目中配建。新建限價房和以其她形式籌集限價房套型面積應(yīng)以60－80平方米為主。限價房銷售價格在房屋銷售前，由市房地產(chǎn)管理中心會同價格行政主管部門，比照周邊（或同類地段）普通商品住房價格低20-30%比例擬定，并報市政府批準(zhǔn)。限價房銷售價格實行明碼標(biāo)價，并向社會發(fā)布。家庭成員之間具備法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系并且共同生活、符合下列條件家庭，可以申請購買限價房：（一）城鄉(xiāng)中低收入家庭（涉及在農(nóng)村工作教師、醫(yī)護(hù)人員、農(nóng)技人員）。應(yīng)同步符合下列條件：（1）家庭成員中至少有一人獲得我市范疇內(nèi)非農(nóng)業(yè)常住戶口滿3年；（2）申請前12個月（或上年度，下同）家庭人均收入在市記錄部門發(fā)布上年度本地城鄉(xiāng)居民人均可支配收入80%如下。（3）在我市市區(qū)及各建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范疇內(nèi)無住房或所擁有自有住房、承租公有住房（含軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)住房）建筑面積低于戶36平方米或人均18平方米（自有住房在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)計算在內(nèi)）。我市市區(qū)及各建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范疇內(nèi)住房應(yīng)合并計算。（二）大學(xué)本科及以上畢業(yè)生和具備技師職業(yè)資格或中級及以上專業(yè)技術(shù)資格人員。應(yīng)同步符合下列條件：（1）具備國民教誨序列大學(xué)本科及以上學(xué)歷或勞動部門頒發(fā)技師職業(yè)資格證書或人事部門頒發(fā)中級及以上專業(yè)技術(shù)資格證書；（2）近5年在我市繳存住房公積金或養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、社會保險合計滿36個月；（3）申請前12個月家庭人均收入在市記錄部門發(fā)布上年度本地城鄉(xiāng)居民人均可支配收入80%如下。（三）外來務(wù)工人員。應(yīng)是獲得國家、省、寧波、奉化市級黨委、政府授予榮譽(yù)稱號先進(jìn)外來務(wù)工人員，或者依照《寧波市先進(jìn)外來務(wù)工人員戶籍登記管理辦法》（甬政辦發(fā)〔〕192號）規(guī)定原屬于先進(jìn)外來務(wù)工人員、現(xiàn)已獲得我市常住戶口人員。本辦法所稱外來務(wù)工人員是指與我市用人單位建立勞動關(guān)系但不具備我市常住戶口人員。（四）引進(jìn)人才。應(yīng)符合下列條件之一：（1）引進(jìn)落戶具備博士學(xué)位或高檔專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格人才。（2）引進(jìn)落戶具備研究生研究生學(xué)歷學(xué)位、在我市工作滿3年（非機(jī)關(guān)、事業(yè)單位），且已落戶或辦理人事代理非農(nóng)戶口人才。（3）具備國家高檔技師職業(yè)資格證書外來務(wù)工人員。（五）市政府?dāng)M定其她家庭。（六）符合前款規(guī)定條件單身人士，可以單獨(dú)申請購買限價房，但屬于第（一）、（二）類對象，年齡需在28周歲以上。

4．區(qū)域板塊分析依照奉化房地產(chǎn)市場發(fā)展特性將奉化房地產(chǎn)分為4個區(qū)域：中心城區(qū)、溪口鎮(zhèn)、莼湖鎮(zhèn)、裘村鎮(zhèn)。圖表58奉化地產(chǎn)板塊分布圖數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院4.1中心城區(qū)4.1.1市場特性在售項目不多，以住宅項目為主。當(dāng)前市區(qū)在售樓盤以水景苑、東郡尚都等住宅項目，項目價格重要是在1元/平，綜合性項目僅銀泰城1個，商業(yè)某些銷售狀況較好，住宅產(chǎn)品尚未開盤。產(chǎn)品檔次中上，戶型面積重要是在100平米以上。如東郡尚都熱銷戶型重要是108方戶型，而水景苑重要是120-200方戶型。銀泰城本次即將開盤住宅產(chǎn)品最小面積也是89方。購房客戶多以私營業(yè)主、公務(wù)員等本地經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)人群。4.1.2整體量價市場供應(yīng)量小，可售房源較少。在售項目少，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)較受歡迎。奉化中心城區(qū)當(dāng)前在售樓盤較少，多是尾盤階段。當(dāng)前在售樓盤僅東郡尚都體量較大，銀泰城住宅某些尚未開盤。但由于奉化市房地產(chǎn)開發(fā)較晚，諸多本地經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)人多選取在寧波置業(yè)，再加之限購限貸，奉化房地產(chǎn)市場住宅產(chǎn)品銷售狀況并不火熱。從銀泰城商鋪銷售狀況來看，商業(yè)地產(chǎn)在奉化還是比較火爆。銷售價格重要是1元/平左右，銀泰城住宅產(chǎn)品也許會超過該價格。圖表59中心城區(qū)在售/待售項目列表項目名稱建筑面積（萬方）建筑形態(tài)開盤時間主力戶型（方）銷售狀況水景苑0.9高層11月120-2001元/平東郡尚都1期16.7小高層、高層5月84-30011000-1元/平東郡尚都2期3.8小高層、高層1月84-30011000-1元/平香山美邸12.5高層、別墅4月10414元/平龍津尚都16.7高層8月80-1409069元/平陽光茗都0.7多層、小高層、高層4月200-36013262元/平麗江名庭3.4小高層、高層7月8300元/平銀泰城35高層、商業(yè)1月住宅90-300商鋪28269元/平，住宅待定共計89.7數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院4.1.3典型樓盤水景苑基本狀況圖表60水景苑項目基本信息項目水景苑所在區(qū)域中心城區(qū)詳細(xì)位置奉化市錦屏街道南山路19號占地面積3448方建筑面積9072方建筑形態(tài)1棟15層板式高層，4-15層為住宅開盤時間11月裝修狀況毛坯主力戶型120-200方開發(fā)商寧波市洲瀧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售均價12479元/平銷售狀況已售21套，去化率為35%數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院規(guī)劃狀況：1棟板式高層，共15層，1-3層規(guī)劃為商鋪，4-15層為住宅，共60套住宅數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院戶型面積：120-200方，120方戶型重要集中在中間套、200方戶型重要為東西邊套230平4室1廳3衛(wèi)1廚145平3室1廳2衛(wèi)1廚125平3室1廳2衛(wèi)1廚118平3室1廳2衛(wèi)1廚數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院東郡尚都基本狀況

圖表61東郡尚都項目基本信息項目東郡尚都所在區(qū)域中心城區(qū)詳細(xì)位置西臨斗門路，東靠金鐘路，南面為長汀東路占地面積6.7萬方建筑面積22.6萬方建筑形態(tài)小高層：10-11層，高層：17-18層戶數(shù)1253多戶開盤時間一期于5月15日開盤二期于1月5日開盤裝修狀況毛坯主力戶型83-171方開發(fā)商寧波中房置業(yè)股份有限公司銷售均價一期均價11015元/平，二期11782元/平銷售狀況一期已售718套，去化率79.4%二期已售161套，去化率52.4%

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院規(guī)劃狀況：9棟小高層、8棟高層數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院戶型面積：2期熱銷戶型重要是108平2室2廳1衛(wèi)1廚。左圖：01戶型3室2廳1衛(wèi)1廚，建筑面積約108方；02戶型3室2廳2衛(wèi)1廚，建筑面積約129方。右圖：兩者均為2室2廳1衛(wèi)1廚，01戶型建筑面積約82方，02戶型建筑面積約100方。數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院項目點(diǎn)評：東郡尚都位于奉化市東北，項目西臨斗門路，東靠金鐘路，南面為長汀東路，北面為規(guī)劃中居住用地。項目西側(cè)為金鐘社區(qū)與在建中麗江名庭社區(qū)，東側(cè)為綠都社區(qū)。建筑規(guī)模20余萬方，由9棟小高層以及8棟高層構(gòu)成。當(dāng)前該項目已結(jié)頂，社區(qū)重要景觀已完畢。6月，該項目7a、7b棟高層房源領(lǐng)取預(yù)售證，待售套數(shù)是145套，暫無成交，均價在1元/方左右。銀泰城基本狀況圖表62東郡尚都項目基本信息項目銀泰城所在區(qū)域中心城區(qū)詳細(xì)位置錦屏街道岳林路15號占地面積6.1萬方建筑面積35萬方建筑形態(tài)1棟單身公寓，28層，7棟住宅，11-31層戶數(shù)1138戶開盤時間商業(yè)某些已于1月8日開盤住宅預(yù)測6、7月開盤裝修狀況毛坯主力戶型單身公寓40-69平米，住宅90-300平米開發(fā)商奉化銀泰置業(yè)有限公司銷售均價28269元/平銷售狀況商業(yè)已售170套，去化率64.2%數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院規(guī)劃狀況：銀泰城項目規(guī)劃構(gòu)造及功能總體呈矩型，其中西側(cè)地塊重要為商業(yè)功能。主體建筑奉化銀泰廣場為地上6層，地下2層。主體建筑北側(cè)上部為呈階梯設(shè)計板式住宅，最高為26層；主體建筑南側(cè)有一28層塔式住宅。東側(cè)地塊重要為住宅功能，由5棟板式高層住宅及2棟點(diǎn)式住宅構(gòu)成。

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院戶型面積：6-7月份開盤住宅戶型，重要是89.8方、106.2方2室2廳1衛(wèi)戶型，116.7方3室2廳1衛(wèi)戶型，131.4方、140.55方3室2廳2衛(wèi)戶型，148.81平4室2廳2衛(wèi)戶型。左圖：E戶型3室2廳2衛(wèi)1廚140.55方右圖：B1戶型3室2廳2衛(wèi)1廚131.40方數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院項目點(diǎn)評：銀泰城位于奉化市中心區(qū)南山路東側(cè)、岳林路北側(cè)、廣平路西側(cè)、中山路南側(cè)，是本地迄今為止最大商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項目。銀泰城規(guī)劃用地面積約6萬平方米，總建筑面積約35萬平方米。銀泰將在這里建設(shè)中心店、商鋪、地下超市、國際影院等，集商業(yè)零售、購物廣場、休閑娛樂于一體。1月銀泰城商業(yè)某些開盤，銷售均價達(dá)28000元/方以上；住宅某些預(yù)測6、7月推出。4.1.4潛在供應(yīng)（以來出讓住宅用地）以來中心城區(qū)共出讓8塊土地，共計33萬方，折合建筑面積68萬方。圖表63以來市中心板塊出讓土地列表宗地名稱建設(shè)用地面積（方）規(guī)劃建筑面積（方）出讓時間東郊工業(yè)園地塊49750109947-9-8錦屏街道黃家塘農(nóng)場，原東方外國語學(xué)校南側(cè)1923432697-8-23奉化市西塢街道力邦村東側(cè)地塊1197723954-5-4東郊開發(fā)區(qū)5985395764-8-17南臨中興東路1677225158-8-3臺外商服務(wù)中心地塊8000011-5-13汽車東站南側(cè)-1號地塊3833345999-4-20原奉港中學(xué)地塊5526623-4-16數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院4.2溪口鎮(zhèn)4.2.1市場特性住宅項目居多，建筑類型重要是聯(lián)排、別墅等低密度住宅。從溪口鎮(zhèn)當(dāng)前已經(jīng)售罄商品住宅來看，如美齡山莊、武嶺盛世、盛世桃源、紫汀花園等樓盤均是聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品，重要因素是溪口鎮(zhèn)是國家4A級旅游區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，適合度假投資、養(yǎng)老?？驮粗匾窍阪?zhèn)人、寧波周邊人，購房目重要是度假、投資。4.2.2整體量價當(dāng)前幾乎無在售新居，僅春秋名都1個項目處在待售狀態(tài)，預(yù)測下半年開盤。銷售價格在5000-9000元/平左右，高品位項目價格可達(dá)到16000元/平。圖表64溪口鎮(zhèn)在售/待售項目列表項目名稱建筑面積（萬方）建筑形態(tài)開盤時間主力戶型銷售狀況春秋名都2.8多層住宅預(yù)測下半年90方待售共計2.8數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院4.2.3典型樓盤春秋名都基本狀況圖表65春秋名都花園項目基本信息項目春秋名都所在區(qū)域溪口鎮(zhèn)詳細(xì)位置溪口車站對面，黃婆橋西北側(cè)占地面積1.7萬方建筑面積2.8萬方建筑形態(tài)4棟多層住宅和1棟多功能商業(yè)中心開盤時間預(yù)測下半年開盤裝修狀況毛坯主力戶型住宅主力戶型90方左右開發(fā)商寧波誠泰置業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院規(guī)劃狀況：4棟5+1多層住宅、1棟4層綜合商業(yè)中心數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院戶型面積：住宅4棟，為5層+閣樓，主力面積90方左右。商業(yè)一棟，4層，一二層為約5000方大型超市和名品專賣，三四層為公寓，面積50方左右。美齡山莊基本狀況圖表66美齡山莊項目基本信息項目美齡山莊所在區(qū)域溪口鎮(zhèn)詳細(xì)位置奉化蔣氏故居對面，武嶺西路占地面積5萬方建筑面積1.6萬方建筑形態(tài)58套獨(dú)棟別墅開盤時間裝修狀況毛坯主力戶型260-320方開發(fā)商凱利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀況已售罄數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院規(guī)劃狀況：58套別墅，以每棟占地1-2畝，將花園綠地同作為產(chǎn)權(quán)，戶戶超大私家庭院，最大可達(dá)800方院落數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院戶型面積：260-300方，最大面積可達(dá)800方4.2.4潛在供應(yīng)（以來出讓住宅用地）以來溪口鎮(zhèn)出讓土地3萬平米，無土地推出圖表67以來溪口鎮(zhèn)出讓土地列表宗地名稱建設(shè)用地面積（方）規(guī)劃建筑面積（方）出讓時間溪口鎮(zhèn)公園北路西南側(cè)146127452-6-15溪口工業(yè)園區(qū)服務(wù)區(qū)3-7號樓7866--2-27溪口工業(yè)園區(qū)服務(wù)區(qū)某些地塊786511798-2-27數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院4.3莼湖鎮(zhèn)4.3.1市場特性在售項目少，價格相對便宜實惠。產(chǎn)品重要是臨海別墅、聯(lián)排等低密度住宅。購房客戶以本地人、寧波人為主，購房目重要是度假休閑。4.3.2整體量價市場供應(yīng)量較小，在售/待售項目總供應(yīng)量僅5.9萬方。銷售價格低，明顯低于中心城區(qū)和溪口鎮(zhèn)等區(qū)域，與裘村鎮(zhèn)房價持平。圖表68莼湖鎮(zhèn)在售/待售項目列表項目名稱建筑面積（萬方）建筑形態(tài)開盤時間主力戶型銷售狀況半山御海5.9聯(lián)排、花園洋房1月80-110方；200方住宅：6500元/平；別墅：8000-9000元/平共計5.9數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院4.3.3典型樓盤半山御?；緺顩r圖表69半山御海項目基本信息項目半山御海所在區(qū)域莼湖鎮(zhèn)詳細(xì)位置莼桐公路東面（原化工廠）占地面積4.8萬方建筑面積5.9萬方建筑形態(tài)35棟2-5層住宅開盤時間1月裝修狀況毛坯主力戶型住宅：80-110平米；別墅：200平米開發(fā)商奉化市和源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀況住宅：6500元/平；別墅：8000-9000元/平數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院規(guī)劃狀況：35棟2-5層住宅，其中5層住宅11棟、4層住宅3棟、3層住宅12棟、2層住宅9棟數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院戶型面積：B戶型3室2廳3衛(wèi)1廚，C戶型5室3廳3衛(wèi)1廚

B戶型3室2廳3衛(wèi)1廚，約195.5方C戶型5室3廳3衛(wèi)1廚，約199.1方數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院4.3.4潛在供應(yīng)（以來出讓住宅用地）此區(qū)域無處地出讓信息。4.4裘村鎮(zhèn)4.4.1市場特性暫無在售項目。當(dāng)前該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展寧波單體投資最大休閑度假項目。由于臨海，因此該區(qū)域樓盤重要是海景住宅。購房客戶以本地人、寧波人為主，購房目重要是度假休閑。4.4.2整體量價市場供應(yīng)量較小，當(dāng)前無新居在售。銷售價格低，明顯低于中心城區(qū)和溪口鎮(zhèn)等區(qū)域，與莼湖鎮(zhèn)房價持平。圖表70裘村鎮(zhèn)塊在售/待售項目列表項目名稱建筑面積（萬方）建筑形態(tài)開盤時間主力戶型銷售狀況陽光海灣36.9旅游地產(chǎn)待定待定待定共計36.9數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院4.4.3典型樓盤陽光海灣基本狀況圖表71陽光海灣項目基本信息項目陽光海灣所在區(qū)域裘村鎮(zhèn)詳細(xì)位置奉化東起裘村鎮(zhèn)馬鞍山，西至莼湖鎮(zhèn)鴻峙村，北至建設(shè)中沿海中線占地面積40萬方建筑面積60萬方建筑形態(tài)旅游地產(chǎn)開盤時間待定裝修狀況毛坯主力戶型待定開發(fā)商寧波陽光海灣發(fā)展有限公司銷售狀況待定數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院規(guī)劃狀況：陽光海灣是當(dāng)前寧波單體投資最大休閑度假項目，整體功能布局為一心四片。“一心”即以鳳凰島為中心海上明珠，“四片”即崇高生態(tài)山嶺、活力公園小鎮(zhèn)、夢幻游艇港灣、名邸尊榮嶺嶼。整個項目籌劃于基本開發(fā)建設(shè)完畢。奠基啟動區(qū)塊，面積3.63平方公里，涉及五星級酒店、旅游房產(chǎn)、陽光體育公園等項目?；I劃到２０１８年基本開發(fā)建設(shè)完畢。數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院4.4.4潛在供應(yīng)（以來出讓住宅用地）以來裘村鎮(zhèn)共出讓土地36萬方，折合建筑面積37萬方。圖表72以來裘村鎮(zhèn)出讓土地列表宗地名稱建設(shè)用地面積（方）規(guī)劃建筑面積（方）出讓日期陽光海灣六號地塊3209441722-8-18陽光海灣七號地塊4802848028-8-18陽光海灣五號地塊141078141078-8-18陽光海灣二號地塊3904639046-8-18陽光海灣一號地塊2551125511-8-18陽光海灣四號地塊4320443204-8-18陽光海灣三號地塊3061730617-8-18數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院5．競爭對手及代表性樓盤5.1概況奉化商品房開發(fā)商以本地開發(fā)公司為主，全國性開發(fā)公司鮮有進(jìn)入，當(dāng)前規(guī)模實力較大開發(fā)商只有位于寧波中房置業(yè)股份有限公司、銀泰。圖表73奉化房地產(chǎn)開發(fā)商列表開發(fā)商成立時間本地/全國奉化市都市建設(shè)投資有限公司本地奉化市昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本地奉化市和源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本地奉化市剡江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本地奉化市天星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1998年本地奉化市盈江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本地奉化銀泰置業(yè)有限公司全國寧波啟明光大置業(yè)有限公司本地寧波市洲瀧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本地寧波中房置業(yè)股份有限公司1984年本地領(lǐng)先浙江誠泰房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司奉化分公司本地浙江興潤置業(yè)投資有限公司本地寧波陽光海灣發(fā)展有限公司本地數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院據(jù)當(dāng)前在售/待售項目開發(fā)商記錄成果來看，奉化商品房開發(fā)依然以本地開發(fā)商為主導(dǎo)，當(dāng)前寧波中房置業(yè)股份有限公司和銀泰在本地開發(fā)商中處在市場領(lǐng)先地位。5.2市場領(lǐng)先開發(fā)商寧波中房置業(yè)股份有限公司公司簡介寧波中房置業(yè)股份有限公司，其前身“中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)寧波公司”創(chuàng)立于1984年，于改制，是經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)國家一級房地產(chǎn)開發(fā)公司。獲得中華人民共和國房協(xié)組織中華人民共和國房地產(chǎn)成功經(jīng)營模式典范推介“知名品牌”稱號。在建/已建項目當(dāng)前寧波中房置業(yè)在奉化有3個項目，它在寧波合計開發(fā)面積達(dá)300余萬平米

圖表74寧波中房在建/已建項目列表項目名稱建筑面積（萬方）在建/已建開發(fā)時間區(qū)域麗園尚都9已建寧波紫汀花園6.7已建奉化龍津尚都22已建奉化東郡尚都20在建奉化紫悅馨園6.6在建象山數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國指數(shù)研究院5.3各產(chǎn)品線代表樓盤當(dāng)前奉化市場上重要有普通住宅、別墅和綜合體三種住宅產(chǎn)品。普通住宅：奉化房地產(chǎn)市場主力，代表樓盤為東郡尚都。東郡尚都位于奉化市西北部，項目西臨斗門路，東靠金鐘路，南面為長汀東路，北面為規(guī)劃中居住用地。項目周邊有各種新建社區(qū)，商業(yè)生活配套尚不成熟。東郡尚都項目占地100多畝，建筑面積約20萬方，規(guī)劃有17棟建筑，其中東區(qū)8棟，共554套房源；西區(qū)9棟，共699套房源。項目屬于奉化中心城區(qū)新興居住區(qū)域，面向中高品位人群，戶型面積區(qū)間大，可供選取余地大，再加之開發(fā)商實力在本地較強(qiáng)，項目影響力還是比較大。別墅：主打景觀資源，適合度假休閑和投資置業(yè)，重要面向?qū)幉ê褪?nèi)具備一定經(jīng)濟(jì)實力人群，代表樓盤美齡山莊。項目地處國家4A級風(fēng)景區(qū)，坐落于四明山蔣氏故里，屬于稀缺獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，每棟別墅占地約1-2畝土地，戶戶超大私家庭院，最大可達(dá)800方院落，讓居住者擁有自由空間。美齡山莊由蔣緯國上將親題案名，戶型面積為260-320方不等，共58套房源，已所有售罄。綜合體：奉化商業(yè)市場起步較晚，代表性樓盤銀泰城銀泰城位于奉化市中心區(qū)南山路東側(cè)、岳林路北側(cè)、廣平路西側(cè)、中山路南側(cè)，是奉化市迄今為止最大商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項目。銀泰城規(guī)劃用地面積約6萬方，總建筑面積約35萬方。銀泰將在這里建設(shè)中心店、商鋪、地下超市、國際影院等，集商業(yè)零售、購物廣場、休閑娛樂于一體。銀泰城項目規(guī)劃構(gòu)造及功能總體呈矩型，其中西側(cè)地塊重要為商業(yè)功能。主體建筑奉化銀泰廣場為地上6層，地下2層。主體建筑北側(cè)上部為呈階梯設(shè)計板式住宅，最高為26層;主體建筑南側(cè)有1棟28層塔式住宅。東側(cè)地塊重要為住宅功能，由5棟板式高層住宅及2棟點(diǎn)式住宅構(gòu)成。

6．重要客戶特性奉化購房客戶重要分為三類：私營業(yè)主為核心財富人群、公務(wù)員、白