商業(yè)地產(chǎn)項目策劃鴻基大廈項目策劃書樣本

鴻基大廈項目策劃書—項目概況項目概述東營市鴻基置業(yè)有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理于一體房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司擁有雄厚實力和豐富開發(fā)、管理經(jīng)驗，同步擁有良好信譽。鴻基大廈是東營市鴻基置業(yè)有限公司開發(fā)重點項目。大廈位于東西城對接中樞地帶，南臨黃河路，與即將開工600萬平方米耿井社區(qū)(勝利油田經(jīng)濟合用房區(qū))隔路相望，東臨東區(qū)六路，與已開工建設(shè)東營新區(qū)連成一片，西臨太行山路，與西城勝利油田駐地緊緊相靠，是107、101、103、121、111、111（A）、132等多路公交車?？空军c，優(yōu)越地理位置使其極具升值潛力。本項目總投資6800萬元，建筑面積44000平方米，綠化率達42%，已于4月1日全面開工，大廈一至三層為沿黃河路連體商鋪，共120戶，面積150-400平方米，框架構(gòu)造，現(xiàn)澆樓板；商鋪中央為大型五金建材專業(yè)商場，商場上空為透明采光頂；四、五層為精品寫字間，面積30-200平方米，設(shè)有四部直達電梯。大廈建成后將成為東營市規(guī)模最大，配套服務(wù)最完善五金建材專業(yè)市場，它將代替老商河路商業(yè)街功能，成為東營市又一最具投資潛力新商業(yè)區(qū)。鴻基大廈項目策劃書—項目SWOT分析項目SWOT分析優(yōu)勢分析:功能設(shè)計：（以服務(wù)帶動經(jīng)營）以人為本，注重規(guī)模效應(yīng)是鴻基大廈功能設(shè)計理念。區(qū)內(nèi)四通八達道路，形成鴻基大廈四周沿路獨立商鋪，同步圍合構(gòu)成中間大型商場，共同構(gòu)成一種集中商業(yè)中心，以規(guī)?；?jīng)營形式創(chuàng)造了良好商業(yè)氛圍，成為當(dāng)前東營最大五金建材物流中心。四、五層為高檔數(shù)碼智能化寫字樓，辦公戶型齊全，可選取性較大，電梯直達，寬帶、閉路、通信接入，在辦公室就能與世界各地商家洽談業(yè)務(wù)，實現(xiàn)足不出戶，博覽全球夢想，是各大公司、事務(wù)所、中介機構(gòu)、服務(wù)行業(yè)、金融保險業(yè)最抱負辦公場合。

規(guī)模：東營最大五金專業(yè)市場，比較容易形成規(guī)模效應(yīng)。本項目所在東營經(jīng)濟園區(qū)五金建材專業(yè)市場無論在占地面積、建筑面積、入住業(yè)主、產(chǎn)品品種還是在價格、經(jīng)營管理方面，都是其她專業(yè)市場無法比擬，本項目在整個經(jīng)濟園區(qū)前沿地帶，建筑面積44000多平方米，依托園區(qū)這個超大五金建材專業(yè)市場，容易形成大規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢，形成規(guī)?；?yīng)是本項目重要優(yōu)勢。

位置：鴻基大廈寫字樓位于東西城對接中樞地帶，南臨東西城之間最重要干線黃河路，與即將開工勝利油田經(jīng)濟合用房項目600萬平米耿井社區(qū)隔路相望，北靠青島路，東臨東區(qū)六路，和將來政治、經(jīng)濟、文化中心東營新區(qū)連成一片，西臨太行山路，與西城勝利油田駐地緊緊相靠。建成后向東相臨東營新區(qū)，并可從通過黃河路與青島路直通東營市政府和八分場，向西直通東營市最繁華勝利油田駐地——東營西城。在五金建材經(jīng)營方面，絕佳地理位置是其她項目無法比擬。

政府政策：本項目無論在占地、建筑面積還是在投資等等方面，都是東營地區(qū)規(guī)模較大房地產(chǎn)項目，并且是東營市最大一次國有土地使用權(quán)拍賣地，東營市、區(qū)兩級政府在各方面都予以了很大政策支持（詳見政府優(yōu)惠政策），對于本項目，這也是很重要一種賣點。

戶型：本項目商鋪一層注重產(chǎn)品展示，擺放，交易等商業(yè)功能，二層

注重帳務(wù)、辦公功能，三層注重居住、辦公功能，比原有商業(yè)街五金建材商鋪在功能配備方面有較大限度提高，同既有類似產(chǎn)品相比也有較大優(yōu)勢。此外，商鋪整體面積大，分割容易，在使用及居住舒服性方面也是其她同類產(chǎn)品難以比擬。本項目4-5層為商務(wù)寫字樓，戶型構(gòu)造大小結(jié)合，既能單獨使用，也能隨意分割，適應(yīng)不同辦公需要，衛(wèi)生間設(shè)立采用公用和私家兩種方式，滿足不同規(guī)定業(yè)主需要。項目一層中間為大型專業(yè)商場，四周都設(shè)有寬敞進出口，滿足專業(yè)商場各種需求。總之，本項目在戶型、功能設(shè)計方面，都體現(xiàn)了以人為本設(shè)計理念。

交通：本項目位置交通便利，四周與黃河路、青島路、東區(qū)六路、太行山路相臨，附近有濟南路、泰安路等重要交通干線。在公交方面，本項目有命名公交站點，101、103、111等公交車路過本項目站點。東營長途東站與本項目僅2公里。因此，本項目交通位置特別優(yōu)越。

7．綠化和環(huán)境：沿海河路邊60米寬，總面積約18000平方米綠化帶使項目環(huán)境無比優(yōu)越，與樓前寬闊廣場與雕塑形成優(yōu)美景觀，其她五金專業(yè)建材市場無法相比。

8．配套：市場內(nèi)道路寬闊，環(huán)繞本項目道路寬*****米，240個車位超大停車區(qū)，水電設(shè)施完善，四部寫字樓專用電梯，解除業(yè)主后顧之憂。

9．物業(yè)：完善物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，內(nèi)容重要涉及：采用鴻基統(tǒng)一VI形象系統(tǒng)進行配備，創(chuàng)立統(tǒng)一大廈標(biāo)記系統(tǒng)；24小時治安巡視；對外來人員（訪客、裝修人員等）進行有效控制和管理，消除治安隱患；各種保安崗位相結(jié)合（門崗、巡邏崗、交通崗）；車輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護；保潔服務(wù);代客洗衣業(yè)務(wù)；免費代訂機票服務(wù)；禮賓車出租服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；工程有償維修服務(wù)（合用于租房客戶）；代繳話費服務(wù)；尋常應(yīng)急藥物提供服務(wù)；接飛機、火（汽）車服務(wù)；

10．各種線路配套：免費電話接入、寬帶上網(wǎng)接入、空調(diào)插座與閉路電視接口預(yù)留，免除業(yè)主入住后自行裝備煩惱。

11．裝修：商鋪毛坯房，減少成本，并且使顧客自行裝修以便，寫字樓充分考慮業(yè)主需求，所有精裝修，高檔外墻涂料、優(yōu)質(zhì)防盜門、大理

石走廊地面、全裝修辦公環(huán)境、精裝衛(wèi)生間（可選），使業(yè)主可以直接入住，以便辦公。12．升值空間：將來東營都市中心位置，五金建材專業(yè)市場龍頭地段，升值空間巨大。劣勢分析：商鋪單位成本價格較高，面積大，導(dǎo)致總體價格較高，對業(yè)主首付導(dǎo)致很大困難。

規(guī)避劣勢建議：雖然有銀行按揭支持，但首付數(shù)額對于消費者尚有較大困難，可以使用某些技巧，減少首付金額（例如加價返裝修費），此外，在對外宣傳和解說時，讓消費者充分結(jié)識本項目升值潛力，并使用類似項目對比辦法消除消費者顧慮。

戶型改進沒有較大突破，比較陳舊。

規(guī)避劣勢建議：在宣傳解說時所使用類似“老式”這樣詞匯，讓消費者結(jié)識到某些沒有通過很長時間檢查戶型風(fēng)險性高，并讓業(yè)主注重本項目在其她方面優(yōu)勢。

商鋪共三層，其中三層價位與一、二層價位相似，消費者有心理壓力。

規(guī)避劣勢建議：一方面在項目功能方面向消費者解釋透徹，此外，讓消費者理解項目用地、成本等狀況，博得消費者理解和同情。

市場啟動有難度，影響業(yè)主信心。

規(guī)避劣勢建議：一方面充分運用政府優(yōu)惠條件和硬性文獻，建立消費者對市場啟動信心，并承諾開發(fā)商會竭力協(xié)助關(guān)于單位啟動市場。

以人為本設(shè)計理念沒有得到充分體現(xiàn)。

規(guī)避劣勢建議：盡量避免與業(yè)主談?wù)摯祟悊栴}，揚長避短，用項目優(yōu)勢來掩蓋項目劣勢。

現(xiàn)階段非都市繁華區(qū)，沒有形成商務(wù)氣候，是寫字樓最大弱點。

規(guī)避劣勢建議：向業(yè)主簡介將來發(fā)展前景，例如將來東營新區(qū)和耿井社區(qū)會使本項目所在地理位置發(fā)生巨大變化，將來這里將是東營市新政治、經(jīng)濟、文化中心。

整個辦公氛圍較差，走廊過長，如果燈光解決不好會很陰暗。

規(guī)避劣勢建議：走廊過長可以用虛門構(gòu)造予以掩蓋，走廊燈光設(shè)計比較重要，咱們應(yīng)當(dāng)予以注重。

周邊沒有休閑、娛樂等有關(guān)配套。

規(guī)避劣勢建議：建議通過兩種方式解決這個問題，第一，采用開發(fā)商建立并經(jīng)營有關(guān)配套設(shè)施。第二，可以采用租售此類有關(guān)配套方

式。

9、物業(yè)管理、收費及電梯費用問題仍是業(yè)主關(guān)懷至關(guān)緊要問題，低質(zhì)物業(yè)與物業(yè)費用高昂會減少某些消費需求，本項目到當(dāng)前為止物業(yè)方案未出臺是本項目一很大劣勢。規(guī)避劣勢建議：注重物業(yè)管理并配套完整物業(yè)管理辦法，提出最佳解決方案，給業(yè)主以信心。鴻基大廈項目策劃書—媒體推廣策劃媒體推廣策劃東營媒體概述：東營市是適應(yīng)黃河三角洲和勝利油田開發(fā)建設(shè)需要，于1983年10月成立山東省轄地級市，轄東營、河口、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)三區(qū)和廣饒、墾利、利津三縣，人口180萬，總面積8053平方公里，是中華人民共和國東部沿海土地資源最為豐富地區(qū)，兼具沿海開放都市和西部內(nèi)陸地區(qū)優(yōu)勢。勝利油田、石油大學(xué)（華東）和濟南軍區(qū)黃河三角洲生產(chǎn)基地座落在這里。東營市內(nèi)重要大眾媒體有：報紙類：《東營日報》、《勝利日報》、《齊魯晚報》、《魯中晨報》、《東營電視報》、《勝利電視報》。電視臺：東營電視臺、勝利電視臺、東營有線電視臺、東營區(qū)電視臺。廣播電臺：東營市廣播電臺、東營區(qū)廣播電臺。網(wǎng)絡(luò)類：東營信息港。公共交通類：東營公交公司車體廣告和站牌廣告、油田公交公司車體廣告。戶外媒體類：大型戶外媒體、道路媒體。印刷品類：涉及各種樓書、宣傳單頁等。隨著隨著更深一步招商引資，東營市經(jīng)濟發(fā)展迅速，持續(xù)幾年市民人均收入和支出水平在全省名列前茅，有很大消費潛力。東營媒體市場分析由于全國第二大油田勝利油田駐地在東營，油田自身建有自己公司媒體，并且在本地區(qū)，特別是油田內(nèi)部有很大影響力，因此東營地區(qū)媒體市場有著不同于其她地市特殊性。報紙類有《東營日報》和《勝利日報》。《東營日報》重要顧客為各級黨政機關(guān)，東營企事業(yè)單位和私營公司等，閱讀人群以東營市民及各種公司經(jīng)營層為主?！秳倮請蟆分匾櫩蜑橛吞锔骷墕挝?，經(jīng)濟實體，重要閱讀人群以油田職工為主。電視臺在東營有三家，東營電視臺（涉及東營有線臺）、勝利電視臺（涉及勝利有線臺）和東營區(qū)電視臺，東營電視臺駐地東城，涉及有線臺共3個頻道，同步負責(zé)東營市衛(wèi)星閉路電視轉(zhuǎn)接工作，無線臺覆蓋東營大某些地區(qū)和濱州、濰坊等臨近地市，有線臺覆蓋東城、三縣兩區(qū)及某些西城閉路電視顧客。勝利電視臺駐地在西城。涉及有線臺共有3套節(jié)目，也肩負著油田衛(wèi)星閉路電視轉(zhuǎn)接工作，無線臺覆蓋與東營無線臺基本一致，有線臺覆蓋油田各級單位和西城某些顧客。東營區(qū)臺有一套節(jié)目，顧客重要在西城。此外，電視報在東營地區(qū)同樣是兩份，兩者互相競爭，發(fā)行量基本相似，內(nèi)容方面東營電視報略占上風(fēng)，有相稱一某些本地內(nèi)容，勝利電視報則重要以娛樂內(nèi)容為主。東營媒體市場特殊性重要體當(dāng)前：相似媒體并存，互相獨立：本地區(qū)重要報紙、電視臺、公交車體廣告都存在油田和地方兩個互相獨立媒體，同步在東營市場占有一席之地，互相獨立。媒體各自為政，互相競爭：油地媒體互相競爭，形成特有競爭模式，并且互相之間互不合伙，競爭比較有針對性。各有不同顧客，給客戶宣傳導(dǎo)致不便：由于地各自媒體各有自己顧客群，很少可以互相擁有顧客，因此給咱們宣傳帶來極大不便。下面內(nèi)容中有媒體推廣簡易策劃書,詳細策劃書須簽定合同后一月內(nèi)完畢.東營媒體調(diào)查：《東營日報》《東營日報》是中共東營市委機關(guān)報，于1987年10月22日開始發(fā)行，為對開四版日報，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周一、二、四、五增長出版帶有晚報風(fēng)格彩印《黃河口晚刊》。發(fā)行量為5萬份。報社地址：山東省東營市東城府前大街252號?！稏|營日報》廣告價格表：單位（元/次）日報日報（報價/代理價）晚刊（報價/代理價）第一版整版1/2版1/4版1/8版第二版整版40000/24000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版0/1（紅、黑）24000/14000（彩色）1/4版10000/6000（紅、黑）1/7000（彩色）1/8版5000/3000（紅、黑）6000/3500（彩色）第三版整版40000/24000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版0/1（紅、黑）24000/14000（彩色）1/4版10000/6000（紅、黑）1/7000（彩色）1/8版5000/3000（紅、黑）6000/3500（彩色）第四版整版40000/24000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版0/1（紅、黑）24000/14000（彩色）1/4版10000/6000（紅、黑）1/7000（彩色）1/8版5000/3000（紅、黑）6000/3500（彩色）《勝利日報》《勝利日報》是勝利石油管理局黨委機關(guān)報，為對開四版日報，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周二、四、六增長出版文化娛樂內(nèi)容彩印《新生活》。發(fā)行量為3.8萬份。報社地址：濟南路勝利廣場對面?！秳倮請蟆窂V告價格表：單位（元/次）日報日報（報價/代理價）新生活（報價/代理價）第一版整版85000/30000（彩色）1/2版42500/15000（彩色）1/4版2/7500（彩色）1/8版11000/4000（彩色）第二版整版5/18000（紅、黑）5/18000（紅、黑）1/2版26000/9000（紅、黑）26000/9000（紅、黑）1/4版13000/4500（紅、黑）13000/4500（紅、黑）1/8版7000/2250（紅、黑）7000/2250（紅、黑）第三版整版5/18000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版26000/9000（紅、黑）24000/14000（彩色）1/4版13000/4500（紅、黑）1/7000（彩色）1/8版7000/2250（紅、黑）6000/3500（彩色）第四版整版68000/24000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版34000/1（紅、黑）24000/14000（彩色）1/4版17000/6000（紅、黑）1/7000（彩色）1/8版8500/3000（紅、黑）6000/3500（彩色）《齊魯晚報》齊魯晚報創(chuàng)刊于1988年1月1日，是山東省首家進入市場生活類報紙，彩色印刷，日出4開32版、周五48版，日均發(fā)行量逾72萬份，是全省發(fā)行量最大省級晚報?！洱R魯晚報》.東營D版廣告價目表規(guī)格（寬×高）厘米價格（黑白版）其他整版（23×34）2.00信息廣場：每個中文4元、字母、數(shù)字、標(biāo)點符號兩個算一種中文。套紅加收30%，彩版加收50%1/2版（23×16）11000.001/3版（23×11）7300.001/4版（23×8）5500.00豎1/4（11.5×16）6000.00廣告業(yè)務(wù)電話：83273771/8版（11.5×8）2750.00中縫800.00《魯中晨報黃河三角洲特刊》《魯中晨報》由大眾日報淄博分社與《生活日報》聯(lián)合承辦，創(chuàng)刊于１９９９年７月１日，是一份面向都市居民省級地區(qū)性生活類晨報，４開２０版，周末２４版。該報立足淄博、東營，面向全國，日發(fā)行量突破１3萬份，《魯中晨報》以新聞當(dāng)家，折射生活百態(tài)，集實用性、服務(wù)性、可讀性于一體，辟有《魯中新聞》、《生活焦點》、《大眾視點》、《淄博新聞》、《文化新聞》、《體育新聞》、《國內(nèi)新聞》、《國際新聞》等新聞版面，并設(shè)立了《教誨導(dǎo)刊》、《健康周刊》、《大眾收藏》、《過日子周刊》、《家周刊》、《球周刊》等?？邆漉r明特色。《魯中晨報黃河三角洲特刊》創(chuàng)刊，共4版重要內(nèi)容為東營社會新聞，在東營地區(qū)有一定影響力，東營發(fā)行量3萬份?！遏斨谐繄簏S河三角洲》新聞導(dǎo)刊廣告價目表版面規(guī)格B1版彩色B2黑白B3黑白B4彩色整版（23×33.5）0元0元2元1/2版(23×16)10000元10000元11000元1/3版(23×11)8160元6800元6800元7480元1/4版(23×8)6000元5000元5000元5500元1/8版(11.5×8)3000元2500元2500元2750元1/16版(5.7×8)1500元1250元1250元1375元1/32版(23×1)750元625元625元688元代理商價格在此基本上7折優(yōu)惠?！稏|營廣播電視報》《東營廣播電視報》創(chuàng)刊于1992年5月27日，是黃河三角洲地區(qū)發(fā)行量最大、覆蓋面最廣報紙之一，是一份有較高閱讀價值文化生活服務(wù)類報紙，4開36版，封面彩色銅版印刷，內(nèi)頁彩色印刷，發(fā)行量為4萬份。《東營廣播電視報》廣告價目表版面規(guī)格普通版彩色版節(jié)目版銅版封3銅版封2一欄(3.25×8)15001600二欄(6.5×8)30003200三欄(10×8)45004800四欄(13.5×8)60006400五欄(17×8)750080001/8版(11.5×8)500055006000650070001/4版(23×8)1000011000113000140001/3版(23×12)1400015000160008000190001/2版(23×16)02240002600028000整版（23×33）400004400048000556000掛牌(3×2)0元/年30000元/年代理商價格在此基本上7折東營電視臺東營電視臺于1989年1月1日開播，開辦三套電視節(jié)目，分別為新聞頻道，經(jīng)濟生活頻道和點播頻道。電視信號覆蓋東營市及鄰近地區(qū)，可收視人口達300多萬人。東營電視臺廣告價目表時間欄目播出時間5’15’30’每段尺度特A東營新聞聯(lián)播前19:3030090018005分鐘特B東營天氣預(yù)報前19:4730090018002分鐘特C第一集電視劇前20:1030090018006分鐘特D第一集電視劇中斷插播20:30400120024001分鐘A綜藝廣告18:30---18:3020050010005分鐘B中央新聞聯(lián)播前18:5520050010005分鐘C自辦欄當(dāng)前19:5525070014004分鐘D第一集電視劇后21:1025070014004分鐘E第二集電視劇中斷插播21:4025070014001分鐘F第二集電視劇后22:2525050010002分鐘游動字幕(70字內(nèi))第一集電視劇中450元/次第二集電視劇中300元/次第三集電視劇中150元/次注：節(jié)目贊助按黃金段廣告收費，各段廣告，指定第一條和最后一條加收20%，指定第二條和倒數(shù)第二條加收15%。東營電視臺第二頻道廣告價目表段位播出時間廣告時間5’15’30’每段黃金時段特A：典型電影城后19:4018054010803分鐘特B：自辦欄當(dāng)前19:5218054010803分鐘特C：天氣預(yù)報前20:1818054010802分鐘特D：第一電視劇前20:2518054010804分鐘特E：第一集劇后21:151203607203分鐘特F：第一集電視劇中插播20:3520060012001分鐘特G：電影中插播19:0020060012001分鐘普通時段A：典型影城前18:08902705403分鐘B：第二集電視劇后22:07902705403分鐘C：第二集電視劇后22:50601803602分鐘游動字幕十六路20:00—24:001000元/次(70字以內(nèi))經(jīng)濟生活頻道第一集劇中300元/次(70字以內(nèi))經(jīng)濟生活頻道二/三集劇中200元/次(70字以內(nèi))廣告專項經(jīng)濟生活頻道黃金時間900元/分鐘普通時間700元/分鐘角標(biāo)廣告經(jīng)濟生活頻道電影、一集電視劇6000元/月第二集電視劇5000元/月備注凡在我頻道播出廣告不得少于5次，各廣告段指定第一條和最后一條加收20%，指定第二條和倒數(shù)第二條加收15%。勝利電視臺勝利臺綜合頻道播出時間節(jié)目名稱節(jié)目長度17:15預(yù)告節(jié)目5分鐘17:26潮流電視購物20分鐘17:46動畫片24分鐘18:10金曲金榜30分鐘18:40每日報道15分鐘18:55收視指南5分鐘19:00轉(zhuǎn)播中央新聞聯(lián)播30分鐘19:35廣告5分鐘19:40勝利油田新聞20分鐘20:00廣告、專項10分鐘20:10經(jīng)濟廣場(周一)10分鐘經(jīng)濟周刊(周二)10分鐘油田縱橫(周三)10分鐘勝利人(周四)15分鐘金色年華(周五)25分鐘熒屏工作室(周六)15分鐘周末視線(周日)10分鐘20:20生活導(dǎo)視15分鐘20:35兩集電視劇22:00重播油田新聞20分鐘勝利有線影視頻道播出時間節(jié)目名稱節(jié)目長度09:00預(yù)告節(jié)目1分鐘09:01勝利油田有線新聞聯(lián)播30分鐘10:00學(xué)英語10:34動畫片12:15譯制片18:30勝利油田有線新聞聯(lián)播19:00生日有約19:04動畫片19:25廣告、專項19:30電視劇20:15廣告、專項20:20電視劇23:18學(xué)英語勝利有線經(jīng)濟頻道播出時間節(jié)目名稱節(jié)目長度播出時間節(jié)目名稱節(jié)目長度7:29臺標(biāo)、預(yù)告節(jié)目120’18:00七星半海電視購物20’7:30圖文信息、音樂18:20至尚音樂10’9:30深市、滬市股市大盤(星期一---五)120’18:30潮流電視購物20’9:30精品欣賞(星期六—日)120’18:50至尚音樂10’11:30潮流電視購物20’19:00勝利電視臺圖文經(jīng)濟新聞60’11:50至尚音樂10’20:00經(jīng)濟廣場15’12:00重播經(jīng)濟廣場15’20:15勝利電視購物網(wǎng)45’12:15重播勝利電視購物網(wǎng)45’21:00股市大盤重播30’13:00深市、滬市股市大盤(星期一---五)120’21:30七星半海電視購物20’13:00精品欣賞(星期六—日)12’21:50至尚音樂10’15:00潮流電視購物20’22:00系列片：研究成功60’15:20圖文信息、音樂160’23:00精品欣賞(星期五)60’’2:00結(jié)束180’勝利電視臺廣告制作播出價格表價格時間制作費播出費圖象字幕5秒100020020010秒100020040015秒100040050030秒800100045秒30001200150060秒40002分鐘專項50003分鐘專項500030004分鐘專項500040005分鐘專項700050001分30信息6001500東營區(qū)電視臺東營區(qū)電視臺廣告價目表長度時段5秒10秒15秒30秒45秒60秒新聞前(A段)19：50—19：5521：30—21：3512：00—12：0550元/天每天3次100元/天每天3次300元/天每天3次500元/天每天3次600元/天每天3次700元/天每天3次新聞后(B段)20：10—20：1521：50—21：5512：20—12：5550元/天每天3次100元/天每天3次300元/天每天3次500元/天每天3次600元/天每天3次700元/天每天3次劇場廣告(D段)20：25—20：3021：15—21：2011：00—11：0550元/天每天3次100元/天每天3次300元/天每天3次500元/天每天3次600元/天每天3次700元/天每天3次東營電臺東營人民廣播電臺于1986年10月10日建成試播，1987年10月10日正式播音。開辦了新聞頻道、經(jīng)濟頻道和交通音樂頻道三套節(jié)目，全天播音48小時35分，中波發(fā)射總功率10千瓦，調(diào)頻發(fā)射總功率6千瓦，實現(xiàn)了中波、調(diào)頻混合覆蓋，可以覆蓋東營及周邊地區(qū)。主打欄目有新聞頻道《東營新聞》、《當(dāng)前說新聞》、《供求熱線》、《經(jīng)濟廣場》、《心情驛站》；經(jīng)濟頻道《熱線105》、《空中鵲橋》、《信息互聯(lián)網(wǎng)》、《經(jīng)濟時空》、《健康與生活》；交通音樂頻道《HAPPY949》、《青青世界》、《體壇快報》、《潮流風(fēng)情》。東營人民廣播電臺經(jīng)濟頻道節(jié)目時間表（FM105.3兆赫）6：20廣告A12：20熱線10519：00轉(zhuǎn)播央視新聞6：30轉(zhuǎn)播中央臺《新聞和報紙摘要》13：20廣告B19：30廣告E7：00轉(zhuǎn)播中央臺《新聞縱橫》13：25廣播書場19：35廣播書場7：20廣告B13：55廣告D20：00廣告D7：25經(jīng)濟時空14：00文化娛樂報道20：05經(jīng)濟時空7：55廣告C14：55廣告I20：30廣告B8：00時光時段15：00信息快報20：35微笑調(diào)頻8：55廣告D15：55廣告II21：30廣告A9：00信息互聯(lián)網(wǎng)16：00體壇縱橫21：35一琳工作室9：55廣告E16：55廣告III22：30廣告G10：00健康與生活17：00音樂風(fēng)22：35全天播音結(jié)束10：55廣告A17：55廣告F11：00金融百頁窗11：55廣告E廣告價目表中央臺《新聞和報紙摘要》與《新聞縱橫》之間100元/秒。《經(jīng)濟時空》、《熱線105》、《一琳工作室》節(jié)目內(nèi)廣告60元/分、30元/30秒。《時光時段》、《信息互聯(lián)網(wǎng)》、《健康與生活》、《金融百頁窗》節(jié)目內(nèi)廣告40元/分?！段幕瘖蕵穲蟮馈贰ⅰ缎畔⒖靾蟆?、《體壇縱橫》、《音樂風(fēng)》、《微笑調(diào)頻》、《時代空間》節(jié)目內(nèi)廣告30元/分。節(jié)目贊助播出40元/秒，20元/15秒。東營人民廣播電臺交通音樂頻道節(jié)目時間表（FM94.9兆赫）6：00開始曲預(yù)告節(jié)目10：25廣告F17：25廣告A6：05黃河口晨光10：30知心中北情17：30廣播書場6：25廣告A11：30廣告A17：55廣告B6：30轉(zhuǎn)播中央人民廣播電臺《新聞和報紙摘要》11：35視聽界金歌排行18：00東營新聞7：00廣告B11：55廣告B18：15交通新聞7：05交通新聞12：00體壇快報18：30廣告D7：20每周推薦金曲12：25廣告F18：35千里共嬋娟7：25廣告C12：30HAPPY94919：55廣告E7：30949立交橋13：55廣告C20：00篇篇情8：55廣告D14：00潮流先鋒20：55廣告C9：00機動車交易廣場14：55廣告D21：00949直播間9：30廣告E15：00世紀(jì)電腦城21：55廣告F9：35車迷沙龍15：55廣告E22：00體壇快報16：00轉(zhuǎn)播中央臺文藝節(jié)目(周二14：00—18：00停機檢修)22：30全天播音結(jié)束廣告價目表一、《949立交橋》、《HAPPY949》、《千里共嬋娟》節(jié)目內(nèi)插播廣告60元/秒。二、《車迷沙龍》、《949直播間》節(jié)目內(nèi)插播廣告40元/60秒。三、其她節(jié)目內(nèi)插播廣告30元/60秒。四、節(jié)目贊助播出40元/30秒。五、節(jié)目外套播廣告A、B、C、D、E、F等時間段30元/60秒。醫(yī)療、藥物講座專項，公司宣傳專項30元/60秒，醫(yī)療藥物講座必要做三次套播廣告。東營人民廣播電臺新聞頻道節(jié)目廣告時間表05:50開始曲預(yù)告節(jié)目09:00供求熱線09:15廣告E(5分鐘，固定播出)09:35廣告P(5分鐘，固定播出)09:55廣告A(5分鐘，固定播出)15:00法制經(jīng)緯15:30廣告B(5分鐘，固定播出)15:55廣告(5分鐘)05:55看世界06:05廣告A(5分鐘，固定播出)10:00當(dāng)前說新聞10:20廣告B(5分鐘，固定播出)10:55廣告D(5分鐘，固定播出)16:00每天點播16:30廣告D(5分鐘，固定播出)16:55廣告(5分鐘)06:10東營新聞06:25廣告B(5分鐘，固定播出)11:00溫馨祝愿11:30廣告E(5分鐘，固定播出)11:55廣告(5分鐘)17:00九洲戲苑17:30廣告E(5分鐘，固定播出)17:55廣告(5分鐘)06:30轉(zhuǎn)中央臺《新聞和報紙摘要》06:58廣告(2分鐘)12:00東營新聞12:15廣告C(5分鐘，固定播出)18:00茶余飯后18:30廣告F(5分鐘，固定播出)18:55廣告(5分鐘)07:00轉(zhuǎn)山東臺新聞12:20新聞播報12:55廣告(5分鐘)19:00評書聯(lián)播19:55廣告A(5分鐘，固定播出)07:30行風(fēng)熱線(二、三、四、五)13:00但愿田野13:25廣告F(5分鐘，固定播出)20:00轉(zhuǎn)中央臺《全國新聞聯(lián)播》20:55廣告(5分鐘)07:30東營新聞(一、六、日)07:55廣告C(5分鐘，固定播出)13:30評書聯(lián)播21:00心情驛站21:35廣告C(5分鐘，固定播出)08:00重播央視《中華人民共和國報道》08:30廣告D(5分鐘，固定播出)14:00學(xué)習(xí)園地14:15廣告(5分鐘)21:40專項22:10廣告(5分鐘)08:35文藝08:55廣告(5分鐘)14:20生活百事通14:55廣告(5分鐘)22:35全天播音結(jié)束廣告價格A、B、C、D、E、F套播廣告類，每天固定播出3次。150元/60秒80元/30秒自由廣告段5:55----12:0050元/60秒12:00---22:3540元/60秒6:58---7:00《中央聯(lián)播》與《山東新聞》間限時20秒0元/年A6:059:5519:55B6:2510:2015:30C7:5512:1521:30D8:3010:5516:30E9:1511:3017:30F9:3513:2518:30東營區(qū)人民廣播電臺東營區(qū)人民廣播電臺節(jié)目時間表FM92.0欄目時間節(jié)目油城晨光6:00開始預(yù)告節(jié)目6:05晨光序曲6:10東營區(qū)新聞、勝利油田新聞傳真6:30轉(zhuǎn)中央臺新聞7:00東營區(qū)新聞、勝利油田新聞傳真7:20鹿精培無專項之聲7:40八面來風(fēng)8:00專項講座8:20汽車新時代8:50美麗之約七彩地帶9:10輕松節(jié)拍9:30廣告文藝A9:35廣播書場10:00健康征詢臺10:20廣告文藝A10:30空中商橋相會在午間11:00美麗之約11:20泌尿靈講座11:30廣告文藝B11:40東營區(qū)新聞、勝利油田新聞傳真12:00高爾寶增高樂園12:20廣告文藝B12:30黑桃A基因生發(fā)專項12:50幸運100分13:50腸胃健康講座幸福快車14:00百慧靈科普之聲14:20廣告文藝A14:30信息廣場15:00全鹿丸15:20陽光茶園16:00廣告文藝B16:10滔滔不絕16:50廣告文藝B17:00增高之聲17:20廣告文藝B共度好時光17:30油城晚報17:45東營區(qū)新聞、勝利油田新聞傳真18:05廣告文藝A18:15評書聯(lián)播18:40黑桃A基因生發(fā)專項19:20廣告文藝B19:30高爾寶增高樂園東營晚風(fēng)20:00920情誼熱線21:00近視樂專項21:15廣告文藝A21:30油城夜話22:30廣告文藝B22:35健康夜話23:00廣告文藝B23:10健康夜話23:30全天播音結(jié)束廣告價目表A類時間段每次30秒，收費10元B類時間段每次30秒，收費8元《汽車新時代》、《空中商橋》、《幸運100分》、《920情誼熱線》、《信息廣場》等節(jié)目中插播廣告每10秒收費15元。普通時段專項講座每分鐘8元；《油城夜話》、《920情誼熱線》、《幸運100分》先后專項講座每分鐘10元。特別提示：先交費后播出。鴻基五金建材市場媒體推廣概述：針對東營地區(qū)媒體現(xiàn)狀，結(jié)合項目自身特點及推廣活動，咱們應(yīng)當(dāng)調(diào)節(jié)常規(guī)宣傳思路，作出適合東營市場宣傳推廣策劃。咱們以為，一方面，本項目媒體宣傳依照宣傳內(nèi)容可分為推廣活動專項宣傳和項目常規(guī)推廣宣傳，此外，依照推廣接受人群可將咱們宣傳推廣分為大眾覆蓋式宣傳和針對準(zhǔn)業(yè)主目的宣傳。項目推廣活動宣傳重要針對咱們項目推廣活動所作一系列宣傳活動，這樣宣傳，咱們以為要達到轟動效應(yīng)效果，推廣到所有咱們目的客戶，并通過活動推廣在大眾和目的客戶心目中樹立項目良好形象，提高項目檔次。這些宣傳重要在活動前期進行轟炸式宣傳，活動現(xiàn)場進行媒體軟性廣告報道，擴大活動后持續(xù)影響力，增長活動效果。項目常規(guī)宣傳推廣在本項目中咱們建議不作重點，防止過度宣傳在大眾心中導(dǎo)致項目不好賣印象，同步也能節(jié)約費用，增長其她宣傳方式效果。咱們建議選取重要媒體，以滲入宣傳和軟性廣告為主，內(nèi)容上著重簡介項目自身特點和優(yōu)勢。在針對準(zhǔn)業(yè)主目的宣傳中廣泛運用售樓員直接走訪客戶形式，運用畫冊、宣傳單頁、解說和市場調(diào)查形式，直接面對準(zhǔn)業(yè)主，讓業(yè)主理解和承認本項目。咱們將綜合以上原則，針對本項目做合理策劃，不盲目宣傳，不做無效廣告，才干真正發(fā)揮媒體作用，達到目的效果。鴻基五金建材市場媒體宣傳策劃關(guān)于東營鴻基五金建材市場媒體宣傳，咱們建議分階段、有籌劃進行，依照推廣活動，按照工程進度及銷售期進展來進行，重要分為：奠基開工期推廣、宣傳推廣期，銷售推動期，其中宣傳推廣期為宣傳重點。此外整個工程期內(nèi)尚有一定整體形象宣傳。一、奠基開工期：這一時期重要以軟性廣告（新聞炒作）為主，附帶形象化媒體宣

傳，重要目在于樹立鴻基置業(yè)和鴻基五金建材市場良好形象和產(chǎn)品優(yōu)良品質(zhì)。時間大約持續(xù)1個半月，其中開工前半個月媒體宣傳，開工期5天比較大量宣傳炒作，開工后半個月宣傳和炒作。重要應(yīng)用大眾媒體：重要以東營日報、勝利日報、東營電視臺、勝利電視臺奠基、開工公示和形象廣告為主。二、宣傳推廣期：這一時期重要進行大批量宣傳炒作為主，在各種媒體全方位進行轟炸式宣傳，重要目營造熱烈氛圍，擴大項目社會影響力，突出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品特點為主，時間大概持續(xù)2個月。運用強勢媒體和眾多大眾媒體，覆蓋所有媒體接受層，報紙內(nèi)容為項

目整體形象廣告，制造優(yōu)質(zhì)項目和先進開發(fā)商形象，吸引大眾和目的客戶強烈關(guān)注，在社會上引起巨大影響。電視臺不做套裝廣告，只對項目形象和購買方式進行宣傳，投放量大，給大眾留下深刻印象。聯(lián)系電視臺等媒體軟廣告宣傳。還可以通過派送印刷資料和給目的客戶等活動推廣項目。三、銷售推動期形象宣傳：在工程整個施工和銷售期，對項目形象和品質(zhì)進行長期宣傳，重要手段是公交車體廣告和與電臺或電視臺合伙欄目為主，輔助以印刷品投放和業(yè)務(wù)員派送資料等形式。鴻基五金建材市場常規(guī)媒體推廣策劃依照本項目詳細狀況以及優(yōu)劣勢分析，咱們對鴻基五金建材市場常規(guī)媒體推廣做出如下策劃：電視廣告：媒體選?。簴|營電視臺、勝利電視臺時間籌劃：建議播出4周。時段選取：東營電視臺：特B東營天氣預(yù)報前，15秒鐘，時間是17：47分左右。勝利電視臺：勝利新聞后重要內(nèi)容：展示項目整體形象，位置優(yōu)勢，功能設(shè)計，聯(lián)系方式等，主打廣告詞：投資鴻基，成就偉業(yè)。市場費用預(yù)算：東營電視臺：播出費900元/次*30天=27000元制作費：視制作復(fù)雜限度免費或收費勝利電視臺：播出費1000元/次*30天=30000元報紙廣告：媒體選取：東營日報、勝利日報、魯中晨報

時間籌劃：東營日報和勝利日報各做一次，魯中晨報做一周位置選?。簴|營日報和勝利日報選取2版1/4版。魯中晨報選取黃河三角洲特刊2版1/4版重要內(nèi)容：圖片選取項目區(qū)位圖，項目效果圖。文字內(nèi)容以項目整體簡介，項目優(yōu)勢，聯(lián)系方式為主，主打廣告詞：投資鴻基，成就偉業(yè)。市場費用預(yù)算：東營日報：8000元勝利日報：6000元魯中晨報：5000*7=35000元戶外廣告：媒體選取：黃河路項目位置附近時間籌劃：一年

尺寸：國標(biāo)18*6重要內(nèi)容：圖片選取項目效果圖。文字內(nèi)容以項目優(yōu)勢，聯(lián)系方式為主，主打廣告詞：投資鴻基，成就偉業(yè)。市場費用預(yù)算：噴繪費用元，媒體費用12萬元。印刷廣告：樓書+單頁，詳細策劃已完畢。備注：以上廣告是常規(guī)廣告，普通來說，廣告隨著項目進展、銷售狀況適時而定。鴻基五金建材市場活動推廣策劃本策劃象征性提出了幾種推廣策劃案，為簡易版本，僅供參照。1、樓盤開工典禮和樓盤開盤典禮通過開工典禮，聘請關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)或社會知名人士參加，擴大項目知名度，增長公眾對項目信賴感2、樓盤西城目的客戶推介會在西城繁華地段開展目的客戶推介會，使更多數(shù)人結(jié)識和理解本項目，互相傳達達到間接宣傳目，讓更多投資者結(jié)識到項目可投資性。3、項目闡明會或項目新聞發(fā)布會通過項目闡明會和項目新聞發(fā)布會，聘請媒體記者參加，進行項目詳細闡明和項目新聞發(fā)布，讓公眾對項目有更進一步理解，消除某些對項目疑慮和懷疑，達到增長項目知名度、信賴感和新聞吵作目。4、項目雕塑揭幕典禮運用標(biāo)志形象在恰當(dāng)位置建立項目的志雕塑，作為項目的志性建筑，然后舉辦雕塑

揭幕典禮，既能讓項目整體檔次提高，增長項目附加值，同步又是一種宣傳機會（同樣可邀請記者和關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)）5、已預(yù)定客戶答謝酒會（暨項目間接推介會）運用酒會答謝客戶，并通過已有客戶，向更多人推薦項目，并能讓客戶感到開發(fā)商對客戶親和力，是客戶對開發(fā)商信譽以及此后物業(yè)管理有更高信賴感。附已預(yù)定業(yè)主答謝酒會策劃書活動因素六月下旬,項目開工已經(jīng)進行一種月左右,項目銷售進入核心時期，由于此項目重要客戶群為五金建材銷售商,具備很強專業(yè)性,而已預(yù)購業(yè)主周邊存在著大量熟識同行業(yè)顧客,具備極大再挖掘潛力.故本次活動對于進一步挖掘預(yù)定業(yè)主身邊潛在客戶資源具備積極有效增進作用?；顒幽繑U大鴻基五金建材市場社會影響，樹立鴻基五金建材市場品牌形象，堅定投資業(yè)主置業(yè)信心,從而發(fā)掘其隱含客戶資源，還能給業(yè)主以親切感，進一步增強我司在業(yè)主心中信譽?；顒觾?nèi)容時間：初步擬定于4月上旬雙休日。上午11：00--14：00地點：西城賓館宴客廳或同檔次酒店宴客廳，。參加人員：1、特邀東營經(jīng)濟園區(qū)管委會主任等有關(guān)人士，已預(yù)訂業(yè)主。2、新聞媒體記者3、聘請專業(yè)主持人或者由鴻基置業(yè)公司副老總主持宴會?；顒又匾獌?nèi)容如下：1．有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言1人2．開發(fā)區(qū)管委會主任發(fā)言1人

3．鴻基置業(yè)公司負責(zé)人致答謝詞2人4．業(yè)主代表發(fā)言5．宴會開始，總經(jīng)理與市領(lǐng)導(dǎo)及管委會領(lǐng)導(dǎo)進行交流6.給業(yè)主發(fā)有關(guān)表格，調(diào)查購買因素、項目優(yōu)缺陷、對咱們但愿等內(nèi)容

7．公司大亨面對面（項目負責(zé)人進行禮節(jié)性敬酒交流活動）組織工作內(nèi)容1．運用媒體作宣傳報道積極與各大報紙、網(wǎng)站、電臺聯(lián)系，搞公關(guān)活動，在活動期間作關(guān)于專項報道。如需要，也可組織人手撰寫有關(guān)宣傳稿件。2．訂購活動記念品，價值為百元左右，答謝業(yè)主，用統(tǒng)一公司形象包裝袋包裝,增強公司品牌效應(yīng)。3．請柬制定與分發(fā):請柬設(shè)計與制定應(yīng)于答謝宴會十五日前所有制作完畢，規(guī)定有統(tǒng)一公司形象標(biāo)記（按公司VI形象策劃書作）。4．簽處處設(shè)立安排與簽到冊準(zhǔn)備

收集業(yè)務(wù)人員及客戶檔案管理部門手中所有已預(yù)購業(yè)主資料,于三月中旬以電話方式聯(lián)系業(yè)主，然后由業(yè)務(wù)人員將請柬送至業(yè)主手中，并做好相應(yīng)記錄。此項工作應(yīng)在酒會召開十天前完畢。費用預(yù)算1．餐費（預(yù)測人數(shù)50人左右）：2500元左右2．廣告媒體及請柬制作費用：2500元左右3．紀(jì)念品費用：5000元4．宣傳費用：10000元5．其她費用1000元共計：21000元鴻基大廈項目策劃書—項目概況項目包裝策劃鴻基大廈項目策劃書—項目概況價格策劃本定價策劃只提供定價方略和辦法，詳細定價開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依照項目詳細狀況制定。地產(chǎn)市場已進入為買方市場，市場競爭已越來越激烈，市場不擬定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場環(huán)境中，開發(fā)商如何制定消費者可接受、對自己最有利價格？這始終是一種關(guān)系樓盤命運問題。因而價格策劃在地產(chǎn)市場營銷中將占據(jù)越來越重要位置。所謂價格策劃，就是地產(chǎn)商為了實現(xiàn)一定營銷目的而協(xié)調(diào)解決價格關(guān)系活動。價格策劃使整個地產(chǎn)營銷活動極重要一環(huán)，它不不但涉及價格制定、定價技巧運用，同步涉及在一定營銷狀況下，為了實現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期營銷目的而協(xié)調(diào)配合營銷組合其她關(guān)于方面，并在實行過程中不斷修正價格方略全過程。1．樓盤價格定位樓盤價格定位在價格策劃注重種種之中。價格一點小偏差會導(dǎo)致總銷售額負增長，但也引起消費者對樓盤價格抵抗心理，是銷售進度受挫。而價格定位較低，會是發(fā)展上利潤受到影響。因而，對的價格定位可以充分發(fā)揮價格策劃效力，進而體現(xiàn)出整個樓盤營銷策劃成果。2．樓鑒定價方略（1）滲入定價方略。這時將房屋價格定地區(qū)預(yù)期價格，并隨著大規(guī)模促銷活動，迅速打開銷路，就想到如泥土水同樣，從縫隙不久滲入究竟。例如在有一種社區(qū)，同樣住宅價格以5000元/平方米價格賣不出去，那模仿價格就應(yīng)當(dāng)?shù)陀?000元/平方米，規(guī)定價格具備競爭力。該方略前提：市場容量大、規(guī)定彈性大、潛在競爭威脅大。采用這種方略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競爭者進入，迅速打開市場，獲得最大市場占有率，普通稱為“別進來”方略。在市場已被它方強選占領(lǐng)狀況下，也是擠入市場較好辦法，待銷路打開后，也可恰當(dāng)提高價格。（2）差別定價方略。這是競爭者最激烈同類樓盤以不同價格出售方略，目在于刺

激需求，增長銷量。重要體當(dāng)前：同一房屋，銷售給顧客價格不同。如可以給率先購買消費者給與一定優(yōu)惠。同一房屋，因銷售時間、地點和交易形式不同可分期推出，各期均可制定不同價格，是詳細狀況在進行提價或降價。（3）折扣定價方略。樓盤價格折扣是價格策劃中機動兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時間之后，有些價格也許不太適當(dāng)樓市反映。而價格調(diào)節(jié)牽一發(fā)而動全身。因而比較靈活方式是進行價格折扣調(diào)節(jié)。隨時事不同，折扣或低或高。折扣定價方略是給與購買這某些價格優(yōu)惠以吸引顧客增長購買。如打折、贈送家具和家用電器及免收1~3年物業(yè)管理費等。其目在于爭取快銷。常用折扣有如下幾種：時間折扣。寄但愿購買者迅速還清房款，如一次性付款折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有助于地產(chǎn)商加速資金周轉(zhuǎn)。數(shù)量折扣。是依照顧客購買房屋數(shù)量多少。給與大小不等折扣，數(shù)量越多，折扣越大，目在于勉勵大量購買。功能折扣。這是依照各類代理商在營銷中所肩負功能不同予以折扣。如因代理商提供促銷、獎金融通等功能給與一定折扣。功能越多折扣越多。其目在于協(xié)調(diào)代理商積極性。（4）心理定價方略。這是地產(chǎn)商依照不同類型消費者購買心理來制定價格。地產(chǎn)商慣專心理定價方略重要是整數(shù)定價方略。不動產(chǎn)屬于書高檔高加耐用消費品，地產(chǎn)商在定價是要以整數(shù)結(jié)尾，不要零頭，消費者處在“一分錢，一分貨”得購買心理，以為價格越高，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價往往會提高樓盤“身價”，利于銷售。3．付款方式付款方式往往是與價格折扣相配合。由于地產(chǎn)是高價產(chǎn)品。大多數(shù)人無法一次性支付住宅總價。因而為使消費者能輕松支付，必要擬定可行付款方式。但付款方式?jīng)Q定著發(fā)展商資金回籠速度，對地產(chǎn)商短期內(nèi)財務(wù)狀況起著重大影響。因而在制定付款方式是須與公司財務(wù)目的達到一致。4．價格策劃目的。在制定價格方略，進行價格定位之前，首選必要擬定價格方略目的。這是地產(chǎn)商選取定價辦法根據(jù)。普通，樓盤價格方略目的不外乎如下幾點。（1）最大利潤目的。獲取最大利潤使發(fā)展商重要目的，但追其最大利潤并非追求最高價格，而是追求公司長期目的最大總利潤。(2)銷售目的。這一目的不但涉及產(chǎn)品能所有銷售，并且涉及產(chǎn)品能在最短時間內(nèi)銷售額達到最大。

（3）市場競爭目的。許多發(fā)展商對競爭者價格很敏感，但并不但愿進行價格競爭，都會故意識通過價格來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中敗北。（4）品牌目的。市場競爭已轉(zhuǎn)化為品牌競爭，如何在市場競爭中確立自己品牌優(yōu)勢，塑造、鞏固、發(fā)展自己品牌形象，為日后發(fā)展打下基本也是價格策劃一種重要目的。價格制定某些技巧1．投石問路一種有潛質(zhì)樓盤在發(fā)售之前，總會有某些買家和炒家聞風(fēng)而動，搶選一部與發(fā)展上獲得聯(lián)系，進行一項登記或留下小某些定金，以使?fàn)幦〉阶詈弦鈫卧?，此種規(guī)律已是樓盤內(nèi)部認購重要驅(qū)動力。投石問路方式，就此產(chǎn)生，并進一步演化。發(fā)展商對即將推出樓盤進行大量廣告宣傳，吸引買家前去現(xiàn)場理解，但卻不向購樓人士提供詳細而詳盡樓價表，而只是通過某些宣傳資料及現(xiàn)場氛圍感染購樓人士，只要客戶們對樓盤有興趣，對銷售人員所暗示價格有興趣即可留下某些意向訂金。并向客戶們隱蔽推出價格以求清晰理解市場反映，一方面創(chuàng)造市場效應(yīng)，帶起炒風(fēng)，從而提高樓盤知名度加速銷售。通過比較分析，上述幾種采用“投石問路”方略樓盤均有共同特點：前期某些有較詳細現(xiàn)樓可供參觀比較；示范單位及樣板房設(shè)計效果做得較好；社區(qū)內(nèi)為環(huán)境極具特色；交通便利、配套齊全；將正個樓盤實景顯當(dāng)前買家眼前，展示發(fā)展上實力。樓盤銷售人員運用以上長處吸引大量置業(yè)人士來看樓，依照定金數(shù)量，推斷出樓盤在市場上定位與客戶對樓盤歡迎限度，使發(fā)展商可以在開盤前更加理解市場反映，既是對銷售價格作出適度調(diào)節(jié)。有效避免銷售價格定位不準(zhǔn)而令準(zhǔn)買家望而卻步所也許導(dǎo)致?lián)p失。發(fā)展商、代理商是在樓盤前景不明朗環(huán)境下“摸著石頭過河”.。這一方略雖然會減少因盲目定價而帶來市場風(fēng)險，但并非人人合用。沒有自身優(yōu)厚有利條件來吸引客戶來看樓，那么投石問路，就猶如虛設(shè)，即探查不了樓盤在市場上定位和反映，有也許使廣告和活動費用付之東流。2．低價開盤開盤定價是價格策劃與地產(chǎn)市場接洽點，是日后進行價格修正基本。因而在整個價格策劃中，開盤定價是第一步，也是最核心一步。事實證明，好開端往往意味著成功一半。

由于個人購房將成為消費市場主流，消費者自己掏錢，首選考慮是價格問題。價格是地產(chǎn)市場運營海信，使社會各方面利益結(jié)合點。要使消費者可以承受，地產(chǎn)商投資又能得到較好報告，合理、有效擬定和控制銷售價，是地產(chǎn)銷售面臨難點。低開高走方略并不立足于簡樸低價競爭，而是科學(xué)、合理建立房屋品質(zhì)和價格變動體系，從控制價格來適應(yīng)市場共給，隨著物業(yè)進度加快逐漸提高市場售價，既有價格升值概念，又有市場購買力，擴大了有效共給，使地產(chǎn)商和消費者之間有效供應(yīng)結(jié)合起來。特別是不少地產(chǎn)商以稍差“死角房”地價開盤，形成轟動效應(yīng)，將好房留在最后推高價位，為將來樓盤形成高價定勢。長處是每次調(diào)價能導(dǎo)致增值現(xiàn)象，給前期購房者以信心，從而進一步形成人氣，刺激有購房動機購買，促使其產(chǎn)生沖動購房。遵循三大原則低開高走價格方略目的，就是在獲取最大收益條件下賣出樓盤，此前，無論是消費者還是廠家早已形成一種觀念，商品價格或多或少應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定。商家普通以為自己產(chǎn)品擬定好價格后，保持其相對穩(wěn)定。通過各種促銷手段增長銷售量。在這里價格被以為是管理者決定變量，而銷售量則是市場決定變量。供需原則。地產(chǎn)價格取決于周邊市場樓盤供需狀況。供應(yīng)變化與地產(chǎn)價格形成反比。在執(zhí)行營銷籌劃時，供需狀況發(fā)生變化，價格必然需作調(diào)節(jié)，供需原則是動態(tài)價格營銷中最重要原則。漸進原則。地產(chǎn)作為不動產(chǎn)商品不但具備普通商品屬性，并且有其特性；市場供需雙方渠道比較暢通；交易金額巨大，買賣雙方人數(shù)較少，供需彈性較小；市場供需包括投機因素在內(nèi)，工程費時較長，其供應(yīng)浮現(xiàn)“時間落后”現(xiàn)象等等。這些因素需要講過逐漸調(diào)節(jié)，才干達到均衡。效益最大化原則。在推出營銷方案之前，盡量收集同行間臨近競爭半夜價目表與實際成交價格及銷售率，并對即將推出價格方案進行市場調(diào)查，一座自己定價參照。當(dāng)條件相稱樓盤在激烈競爭時，價格較低方案普通處在領(lǐng)選，并且有最佳市場占有率，當(dāng)市場對消費者供不應(yīng)求時，就需要提高價格保證獲得最大利潤。價格穩(wěn)定原則。在低開高走營銷全過程中，可以發(fā)生價格階段性變化，但對每個階段每顧客成交價格是基于統(tǒng)一原則制定。例如折扣、優(yōu)惠贈品，對每一消費者皆一視同仁，這就是“穩(wěn)定原則”。（2）采用三種辦法。折扣價法。重要有先進折扣和數(shù)量折扣，消費者若能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，銷售予以折扣，這種方式可增長賣方變現(xiàn)能力，避免發(fā)生呆賬。當(dāng)消費者大量購買時，則予以價格上優(yōu)惠，房價總量金額巨大，并且每人所需有限。在普通狀況下為只要一次購買兩戶即給與數(shù)量折扣?！耙环恳粌r”法。一種樓盤每套房子各有不同狀況，故產(chǎn)生不同價格和使用價格。同樣戶型，由于在層次、朝向等方面因素，她們差價是客觀存在。分析每平方米單價合理行情，要依照面積、朝向、視野等狀況，采用加權(quán)點數(shù)法而擬定不同定價。朝向差價：普通

東南坐向較貴，西南坐向較便宜。樓層差價：（高層）一、二、三層較便宜四至七層幾頂層可恰當(dāng)提價，而八層以上較貴些。視野差價：視野較佳、景觀較佳為貴，面臨街或采光較暗便宜。存在層高、朝向、布局及視野等缺陷產(chǎn)品，即所謂特價方可以便宜姿態(tài)浮現(xiàn)來引導(dǎo)消費者購買。心理價法。心理價法亦成奇數(shù)法。依照心理學(xué)家對消費者購買心理研究調(diào)查，某廣場每平方米房價1888元要比每平方米元對消費者有更多吸引力，相差雖僅112元，但消費者有’1000”與”“之差別。（3）一步一種腳印，按部就班。開盤成本起價。在充分考慮市場行情及競爭激烈基本上，以成本起價作為來盤價有如下幾點好處：第一，地產(chǎn)商雖無利卻不虧本特別是在市場不景氣，競爭激烈狀況下，生存比利潤更重要。第二，成本價普通都低于市場價，有較大市場占有率。第三，有良好開端。中后期微利提價。通過一段時期銷售，消費者對樓盤有了充分結(jié)識，加上工程物業(yè)進展越來越顯示優(yōu)勢，這時進行恰當(dāng)提價，但這種提價必要慎之又慎，必要是漸進、平穩(wěn)上市。要小幅遞增，普通每次漲幅不超過3%。時機選取。當(dāng)某個樓盤浮現(xiàn)搶購，價格走高是大勢所趨，不可避免時，雖然提價能獲得更好收益。提價要精心策劃、高度保密，才干獲得出奇制勝效果。但在提價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主宣傳，讓其知曉所購物也已經(jīng)升值，她們會向親戚朋友宣傳，起到口頭傳播作用。提價幅度適中。低開高走方略若提價速度過快或幅度過大，會使購房者停滯望觀，后期預(yù)留提價空間較早失去，從而讓競爭者搶走顧客。消費者對價格細微變化都是敏感，如某樓盤外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷，以1050元重新推盤后，引起市場轟動，購房踴躍，但但小幅提高到1250元時，立即浮現(xiàn)為其二周得停滯期，此后才慢慢接受這價格。普通來說每次提價應(yīng)不超過總價3%，房價比周邊樓盤高出30%以上時，必要闡明大幅度提價理由，否則顧客會有所顧忌，反而不敢購買。（4）低價開盤兩種模式。隨著個人購房者漸成主流，不少發(fā)展上迅速做出了以應(yīng)底價開盤。據(jù)關(guān)于人士簡介，底價開盤可分為兩種模式：=1\*GB3①開盤起價低，均價也低。隨著項目工程進度推動，項目起價、均價微調(diào)。應(yīng)當(dāng)說，這種定價方略是多數(shù)項目所采用。開盤時總體售價低，一是處在宣傳目，想讓更多人懂得這個項目，讓市場傳播速度加快。這種讓利行為事實上相稱于地產(chǎn)商為自己做了一種廣告；二是在尚未開工時購房客戶，比工程進度已達到后期客戶承擔(dān)風(fēng)險大些，由于她買純粹是期房，工地也許連一根鋼筋都沒有，因而它理應(yīng)享有更多優(yōu)惠。=2\*GB3②開盤起價低，均價高。僅有幾套房子走低價，隨著樓層遞增，售價迅速竄升。這種定價方略，帶有過強宣傳目，但并沒有真正讓利給購買者，

這樣真正到實地尋價購房者，會有一種很強失落感，覺得這個項目定價沒有遵循誠心原則。從另一種角度看，低開高走帶有過強試探性，表白地產(chǎn)商對項目信心及走勢判斷沒有系統(tǒng)掌握能力。底價開盤時至第一次面對消費者時，以低于市場行情價格公開銷售。若一種樓盤面對一下一種或各種狀況時，低價面市將是一種比較明智選取。產(chǎn)品均好性不強，有無什么特色。產(chǎn)品開價雖然有許多外部因素，但自身條件仍是最主線。一定價格在絕大某些狀況下總是相應(yīng)著一定產(chǎn)品品質(zhì)。如果一種樓盤地點、規(guī)劃、戶型、服務(wù)等綜合性能和其她產(chǎn)品比較，不但沒有優(yōu)勢，并且尚有或多或少劣勢，價格定位不與之匹配，則其定位基本就不穩(wěn)固，降價趨勢是理所固然。樓盤開發(fā)量相對過大。地產(chǎn)是一種區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限，并且是喜新厭舊。吸納量相對過少，導(dǎo)致銷售時間拉長。若不通過精心策劃，各種危機便會孕育而生。譬如，深圳后海大道某項目，總建筑面積6萬多平方米（按每單元100平方米計算、約630套）.房屋價格至少在5800元/平方米以上，主力總價則在62萬左右。以類似樓盤銷售狀況分析，月銷售量可以達到25~30套已是不錯行情。雖然這樣，整個項目完畢也要兩、三年時間，銷售周期將自然會拉得很長。據(jù)此判斷，這個項目開發(fā)量已通過大，若是一位高價定價，雖然某個階段會風(fēng)光，但銷售最后，則必死無疑。樓盤單價過高，超過本地主流購房價格。深圳特區(qū)內(nèi)當(dāng)前地產(chǎn)市場主流價格基本上是在6000~7500元，如果一種產(chǎn)品單價超過7500元，便偏離主流市場，客戶需求相對有限，在有效需求局限性，產(chǎn)品沒有特色時候，開盤面世，特別應(yīng)當(dāng)謹慎。市場競爭激烈，類似產(chǎn)品過多。在1~2公里內(nèi)，如果面對是類似價格類似產(chǎn)品有超過4個遇上市場環(huán)境，產(chǎn)品定價則應(yīng)當(dāng)以增強產(chǎn)品競爭力為主。否則大量廣告只是替她人做嫁衣裳。雖然吸引了不少客戶，但客戶在決定購買之前，必然會與周邊樓盤做一比較，如果你產(chǎn)品沒有什么特色，價格也不吸引人，客戶就會流失。上述狀況下低盤開價是一種好方略但不是絕對保證。正如任何決定均有利有弊同樣，低價開盤也不例外。（5）底價開盤有利點。=1\*GB3①便與迅速成交，增進良性循環(huán)。價廉物美是每個消費者愿望，以低于航行價格開盤，必定能吸引相稱一某些客戶注意。但客戶在對產(chǎn)品進行理解，確認事實后，便很容易成交，不但意味著公司創(chuàng)立開始，并且還能增進士氣，以良好精神狀態(tài)開展日后工作。此外大量客戶上門，雖然沒有成交，也會營造浮現(xiàn)場熱烈氛圍，創(chuàng)造樓盤良好形象。=2\*GB3②便于后來價格控制。低盤開價，價格積極權(quán)在發(fā)展商手里。當(dāng)市場反映熱烈時，可以逐漸提高銷售價格，形成熱銷良好局面；當(dāng)

市場反映平平時，則可維持低價優(yōu)勢，在保持一定成交量狀況下，靜觀市場反映。=3\*GB3③便于內(nèi)務(wù)周轉(zhuǎn)，資金回籠。有成交便有資金流入，公司運轉(zhuǎn)才干形成良性循環(huán)。特別是在市場不景氣時，與其守著價位讓銀行吞噬，不如自己堅決斷臂謀求生機。（6）底價開盤不利點：=1\*GB3①首期利潤不高，抵抗市場行情首家往往首期利潤不高，有甚至沒有利潤。但發(fā)展商如果因而將重要利潤獲取寄但愿與后續(xù)調(diào)價上時，也應(yīng)謹慎從事，由于低價開盤后，如果價格調(diào)控不利，譬如蛋價升幅國大，或者升幅節(jié)奏過快，都也許對后續(xù)到來客戶導(dǎo)致一種阻擋，從而導(dǎo)致銷售呆滯局面，不但讓愿選設(shè)定利潤盼望落空，并且會抵消已經(jīng)獲得銷售佳績。=2\*GB3②樓盤形象難以提高。高價位不一定代表高品質(zhì)，高品質(zhì)是需要高價位來支撐。低價開盤，作為局部促銷活動影響不大，但若作為公司一項長期方略，側(cè)必然會影響樓盤檔次定位和實際運作。低開高走有如下四種成果：由于開始定價比綜合均價低，有相差1000元左右，這就有也許影響物業(yè)檔次，給人一種“便宜沒好貨”感覺。由于發(fā)布價格比消費者心理價格低，給消費者以實惠感這樣容易匯集人氣。由于價格低，消費者或投資者已經(jīng)懂得了發(fā)展上“先高后低”方略，其中包括著市場機會和升值空間，容易成交。先高后低實現(xiàn)了前期購樓者升值承諾。發(fā)展商容易形成口碑。3．高盤開價高盤開價是指樓盤第一次面對消費者時，以高于市場行情價格公開銷售。若一種樓盤面臨是如下幾種或各種狀況，不采用高價方略多半是基于某些非銷售因素考慮。高價開盤樓盤特點。=1\*GB3①具備別樓盤所沒有明顯特點。樓盤特點是樓盤賣點之一，譬如有最先進、合理、經(jīng)濟戶型設(shè)計；有其她樓盤所沒有付款方式、產(chǎn)品配套等。這樣樓盤突出了市場思維格局，代表了地產(chǎn)發(fā)展方向，容易給客戶以最新購買享有，雖然定價較高，也會受到客戶歡迎。=2\*GB3②產(chǎn)品綜合性能上佳。高單價大多相應(yīng)高品質(zhì)，當(dāng)樓盤沒有什么特別長處時，只要地點、規(guī)劃、戶型、服務(wù)等產(chǎn)品綜合性能為客戶所接受，她所提供產(chǎn)品品質(zhì)與客戶所能接受心理價位相符，甚至略高，也便于高價開盤，。=3\*GB3③開發(fā)量適合、發(fā)展上信譽好。如果一種樓盤價格在本地主流價格范疇內(nèi)，產(chǎn)品開發(fā)量適合，基本上在一年內(nèi)能銷售一空。并且公司品牌響亮，市場需求大，高價開盤完全有市場基本（2）高價開盤利弊。與低價開盤相相應(yīng)，高價開盤利弊正好相反，其重要成果體當(dāng)前：=1\*GB3①便于獲取最大利潤，但若價位偏離本地主流價位，則資金周轉(zhuǎn)相對緩慢。=2\*GB3②便于樹立樓盤品牌。創(chuàng)造公司無形資產(chǎn)=3\*GB3③日后價格直接調(diào)控余地少?？傊瑹o論低價開盤還是高價開盤，她們均有各自實行條件和利弊點。但相對市場行情價格開盤方略，她們均有積極進取意味。高價開盤四大成果。高開低走同樣有四種成果。=1\*GB3①樓盤品質(zhì)和口碑得到了展示，先聲奪人，符合“樓越好，看人越多”規(guī)律=2\*GB3②但由于價格較貴，難以匯集人氣，難以形成搶購風(fēng)，樓盤營銷有一定風(fēng)險。=3\*GB3③由于高開低走，價格先高后低，或者定價高折頭大，消費者也會感到一定實惠。=4\*GB3④先高后低雖然迎合了后期消費者，但無論如何，對發(fā)展上品牌和物業(yè)品牌上有一定影響。上述兩種狀況可烈表達如下：價格走勢低開高走高開低走物業(yè)品牌影響物業(yè)檔次展示物業(yè)形象賣場人氣暢旺普通升值空間先大后小先小后大發(fā)展商品牌較易建立較難建立銷售速度快慢事實上無論高開低走，還是低開高走，都不是絕對，銷售過程中價格變化是較為微妙，深圳乃至內(nèi)地樓盤價格走勢，1999~始終存在一種奇怪現(xiàn)象，那就是樓花比現(xiàn)樓貴，現(xiàn)樓比二手樓貴，那么普通發(fā)展上都采用“低——高——低”價格變化節(jié)奏。作為發(fā)展上，核心問題是要在樓盤定價前期，考慮消費者得機會點，這樣才干真正集聚人氣。否怎不考慮樓盤銷售成交量以及時間成本，將會受到嚴(yán)峻市場考驗。風(fēng)險亦在其中。同步發(fā)展上再考慮樓價高低差方面，也要依照市場變化恰當(dāng)把握。否則太低也許影響利潤，太低也許影響銷售進度。發(fā)展商應(yīng)在市場營銷中不斷進行及各曲線維護，這樣才干達到整合營銷效果。低價開盤和高價開盤得利于弊投資獲利是每一種發(fā)展上最為關(guān)懷問題。價格策劃便是重中之重。由于地產(chǎn)市場瞬息變化，整體書面價格籌劃或是得不到全面地貫徹，或是完全流于形式，而開盤定價籌劃于市場最佳接洽點，使日后進行價格修正實踐基準(zhǔn)，她擬定總是會得到比較徹底執(zhí)行。因而，在整個價格策劃中，開盤定價水第一步，也是最為核心一步。事實證明，好開端往往也意味著成功了一半。鴻基大廈項目策劃書—項目概況銷售方略銷售準(zhǔn)備樓花銷售還是現(xiàn)房售樓1、賣樓花四大好處（1）緩和資金壓力。由于任何發(fā)展商都會有一定資金壓力，同步資金周轉(zhuǎn)速度是衡量公司管理能力重要標(biāo)志，因此發(fā)展商自然會在政策容許狀況下，雖然開盤，迅速回籠資金。特別是某些分期開發(fā)大項目，例如深圳南山蔚藍海岸，一種50萬平方米項目，絕對不也許現(xiàn)場售樓，要縮短戰(zhàn)線，必要盡快提早銷售。樓盤銷售盡快拿到預(yù)售允許證深圳那爭得條件是30%工程款投入，內(nèi)地狀況各不相似。有松某些，有緊某些。（2）樓盤銷售是樓盤節(jié)奏有張有弛。樓盤均有一種銷售周期，賣樓花無疑是使銷售周期相對延長，這樣銷售過程就會顯得較為充裕，與市場切合面也會向?qū)Ψ酱螅娱L了對消費者“循循善誘”時間。深圳金地海景花園在銷售中，曾做過一種廣告宣傳籌劃，其原則是廣告量必要控制接待消費者數(shù)量來客，不能太多，也不能太少，這樣銷售才干在有節(jié)制有秩序狀況下，“細雨潤無聲”進行。其道理就是要放寬銷售時間，放寬與消費者接觸面。（3）樓花銷售可以及時進行信息反饋。地產(chǎn)銷售是一種行動哲學(xué)，必要在銷售過程中進行價格發(fā)現(xiàn)，功能發(fā)現(xiàn)，客戶發(fā)現(xiàn)。只有提邁進行市場調(diào)查，才干做好市場反饋，以及時進行價格調(diào)節(jié)和戶型調(diào)節(jié)。2、現(xiàn)場銷售四大好處（1）蒙著蓋頭有神秘感。一種項目建筑周期普通為1—2年左右，這段時間，人們只看到工地和建筑，卻不懂得她戶型、構(gòu)造、功能、環(huán)境和外觀，樓盤成了一種蒙在蓋頭里“新娘”，樓盤外裝修一搞掂，活脫脫呈現(xiàn)風(fēng)采，給人一種耳目一新感覺，固然會很誘人。（2）現(xiàn)樓銷售能出奇制勝。本地發(fā)展商中新手較多，以東營為例，新開樓盤發(fā)展商40%都是新面孔，“大姑娘坐轎——頭一回”，沒有公司品牌。因而，常規(guī)樓花銷售也許難以立即形成忠誠度和滿意度，也許“出師不利”。而樓盤銷售第一炮能否打向匯集人氣是非常核心?，F(xiàn)樓銷售也許一開始就達到火爆效果。（3）現(xiàn)樓銷售可以樹立發(fā)展商形象。發(fā)展商實在，有實力，貨真價實，值得信任。發(fā)展商品牌也許由于“突如其來”樓盤，而突如其來建立。

（4）現(xiàn)樓銷售真實動人。由于你看到實實在在房子，雖不浪漫，但很親切，廣告宣傳費用也相對減少，一切都用事實說話，固然會讓客戶迅速落定。3、上市時機二元論咱們從兩個方面分析了樓盤上市時機。咱們這樣分析問題是有些機械靜止和孤立。事實上，上市時機問題遠不止樓花銷售和現(xiàn)房銷售，而是一種如何入市問題，即在什么季節(jié)，什么樣工程形象和什么樣市場條件下開盤問題。但本文既然選取了兩個樓花和現(xiàn)樓兩個對立問題，那么咱們也就在這種思路下希圖找一種規(guī)律。關(guān)于專家以為，對于資金壓力太大樓盤，只能被動進行樓花銷售，以便回籠資金；對于新入行發(fā)展商或者樓盤市場定位是外銷，應(yīng)當(dāng)盡量籌措資金，爭取現(xiàn)房售樓；對于定位特別有新創(chuàng)意樓盤，需要進行樓花銷售。早上市有創(chuàng)意優(yōu)先權(quán)，相稱于為創(chuàng)意注冊，又讓樓盤給社會一種結(jié)識過程，地產(chǎn)有時候像煲湯同樣，需要慢火細煲。上市時機，什么樓盤說什么話；什么發(fā)展商說什么話；什么市場說什么話。是不能一概而論。但有一點是可以定論：要掌握市場走勢，要與市場精確“約會”。如何控制好上市節(jié)奏樓盤上市為什么要進行節(jié)奏控制？這是咱們市場競爭環(huán)境所決定。眾多樓盤特別是同一片區(qū)同類型同規(guī)模項目一起上市，難免會浮現(xiàn)碰撞，甚至連廣告版面也發(fā)生哄搶。進行上市節(jié)奏控制，其目在于樓盤之間能有某種默鍥，人們互相“忍讓”，有效回避也許導(dǎo)致下面沖突上市時間、廣告投資和價格方略，以求能把也許競爭所導(dǎo)致利益、客戶、形式、市場信心損失減到最低。因而咱們項目何時上市？以什么形式上市？具備什么條件才正式上市為最佳或最適當(dāng)？這正是上市節(jié)奏控制必要解決三個總是進行上市節(jié)奏控制，基本上涉及兩某些工作：研究競爭對手和市場空白點探聽到競爭對手上市方略。理解競爭對手基本方略，涉及價格（起價、均價、層差價、朝向差價、內(nèi)部認購價和正式發(fā)售價及各個時期付款方式和其她優(yōu)惠辦法；一種月后來價格作何調(diào)節(jié)方式，監(jiān)控方式等）上市時間（含廣告發(fā)布詳細時間），宣傳方略（廣告公司、媒體策劃、廣告語、廣告量、公關(guān)活動、新聞炒作、賣場包裝等）此外咱們項目周邊正在規(guī)劃項目狀況，以及周邊市政配套、道路交通改造項目等也是需要咱們提前或及時跟蹤重要狀況。咱們可以定期派出公司挑眼人員或銷售人員以同行或探子形式來完畢，也可委托專業(yè)市場調(diào)查公司和策劃公司來完畢這些內(nèi)容調(diào)研。2、完善準(zhǔn)備工作咱們有無完畢各項準(zhǔn)備工作，咱們主張不打無準(zhǔn)備仗。時刻準(zhǔn)備

著，為樓盤成功上市創(chuàng)造必要條件。什么時候咱們以為該準(zhǔn)備都準(zhǔn)備好了，才正式上市，普通涉及以上五個方面：（1）工程進度。工程進度是增強銷售信心和客戶落單購買信心現(xiàn)場第一因素，要開盤成功，前期工程一定要保證，這不但是搶時機需要，更是銷售時客戶信心需要。（2）賣場包裝：賣場重要是由售樓處、工地和樓梯廣告和周邊環(huán)境改造四某些構(gòu)成。賣場是吸引人地方，是一種樓盤區(qū)別于另一種樓盤標(biāo)志，是制造售賣人氣一種辦法，是留客場合，更重要它是成交最重要場合。競爭越激烈，賣場作用更明顯。（3）銷售隊伍組織、培訓(xùn)和模仿接待服務(wù)等。銷售接待是成交必然過程，能否成交全來客戶接待。因而銷售隊伍能否組織銷售高手？培訓(xùn)能否有效并持之以恒！自產(chǎn)自銷或委托代理積極性能否調(diào)動？關(guān)系到客戶接待質(zhì)量。（4）宣傳方略有效性。由注意力經(jīng)濟時代，能否把樓盤個性或獨特賣點成功展示給潛在客戶，關(guān)系到樓盤為客戶結(jié)識、先知、購買成本（時間、精神），關(guān)系到銷售人氣和銷售速度。軟新聞廣告、平面廣告、電視廣告、雜志廣告、視聽（音像品）廣告、公關(guān)活動等能否有效、多快好省，是宣傳方略目的。（5）人氣匯集。宣傳目是吸引人到售樓現(xiàn)場，售樓處作用就是留客和成交。初次開盤與否成功取決于人氣。大多時候，咱們均有一種緊張時候，那就是開時候，既怕沒人來，又怕來了人沒有成交。若這樣，就必定慌了手腳，亂了方寸，有些著急發(fā)展上立即就把本來辛辛苦苦策劃出來執(zhí)行方案全給槍斃。的確，不論怎么說，沒人來或人來了但一種都不賣，就證明廣告策劃或樓盤設(shè)計、價格、賣場、銷售服務(wù)方面有各種各樣問題和破綻！解決或聚人氣辦法由：=1\*GB3①創(chuàng)造最優(yōu)惠條件（以價格和折扣方面為主），吸引某些炒家入場，一定期間和銷售一定套數(shù)后再調(diào)升價格，并從內(nèi)部操作方面，盡量為炒家創(chuàng)造炒樓以便。=2\*GB3②找“托”。找朋友或公司后勤部門適合本項目目的定位假客戶，在售樓處在銷售主管指揮下，第一種下定金，做第一種買咱們樓盤“客戶”，做一回“托”，“托”完后再把公司收回去“假定金”退回來。消費者往往都是跟風(fēng)下單，故意人必定會增強信心。也可安排各種“便衣”探子穿行人群中，適時跟售樓人員、客戶進行項目分析、溝通、或裝模裝樣叫嚷著要買，以調(diào)動別人注意力；也可請老客戶現(xiàn)身說法，給人真實感；也可安排名人現(xiàn)場促銷公關(guān)活動等。萬事開頭難，無論是賣樓，還是買樓者都會因信心不夠而躊躇不決。但只要方略到位，被溫柔宰了一刀，客戶也許還是滿面春風(fēng)，滿面幸福感。3、靚女先嫁由于受“美麗姑娘不愁嫁”思想影響，如今，有些新開樓盤在售樓時，把好層面、好戶型房子扣住不賣，而把某些樓層較差、戶型差房子先賣。這種不按市場規(guī)律辦事，不誠實銷售做法，以讓有些地產(chǎn)上吃足了苦頭。因而，售樓應(yīng)倡導(dǎo)“靚女先架“。

其實，美麗姑娘不愁嫁，只闡明能嫁得出去，不等于留在家里不嫁。若長期扣住不嫁，變老了也會嫁不出去。售樓也是同樣，新開樓盤有些房子有些方面在當(dāng)時市場上也許是先進，但你若扣住不賣，別新樓盤不斷涌現(xiàn)，那么你房子長處就不成為長處了，本應(yīng)是你占去市場份額就也許被別樓盤所代替。成果，你本以為得“靚女”就會因推動市場機遇而變成“丑婦”了。若是“靚女先嫁”，即好層面、好戶型房子先賣，定會容易賣得出去，可以匯集人氣。由于買你房子人多了，勢必給購房者印象是：你房子不錯，否則，怎么有這樣多人去買呢？老客戶多了，再帶動一批新客戶，那你樓盤銷售就會熱起來。這對資金回籠十分有利。再說從職業(yè)操守上來看，也應(yīng)當(dāng)誠實銷售。先來客戶，付出同樣價錢，應(yīng)當(dāng)買到最佳層面和最佳戶型房子。相反，若日后買好，先來買差，一旦購房者理解真情，不但心態(tài)不會平衡，也一定會影響尼公司信譽。固然，發(fā)展商因此把“靚女”扣住不嫁，也有它思考，重要是怕好房子賣光了差買不掉。其實，按市場規(guī)