連云港錦江之星旅館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

連云港錦江之星旅館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告錦江之星旅館連云港項(xiàng)目旅館連云港-----錦江之星旅館連云港項(xiàng)目-----江蘇金海置業(yè)有限公司JIANGSUJINHAIREALESTATECO.,LTD2008.08.08江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一）項(xiàng)目概述：項(xiàng)目概述：1、項(xiàng)目名稱(chēng)：連云港錦江之星項(xiàng)目2、地址：連云港市新浦區(qū)鹽河北路（石油公司對(duì)面）3、項(xiàng)目形式：按“錦江之星旅館”的市場(chǎng)定位建設(shè)“錦江之星旅館項(xiàng)目”,品牌形象全國(guó)一致,定名為“錦江之星旅館”連云港店。4、項(xiàng)目規(guī)模：125間客房5、項(xiàng)目定位：健康、安全、專(zhuān)業(yè)、舒適6、平均房?jī)r(jià)定位：168元（79間為雙標(biāo)房、38間大床房門(mén)市定價(jià)168元，7間商務(wù)套房、1間3床套房門(mén)市定價(jià)198元，因商務(wù)套房間數(shù)太少，平均價(jià)仍按雙標(biāo)間及大床房168元/間計(jì)算）7、客房平均出租率預(yù)估：85%8、基建投資匡算：2900萬(wàn)元人民幣9、總面積：6900平方米10、加盟費(fèi)：首期20萬(wàn)元/年固定費(fèi)用，35萬(wàn)元/年的按客房計(jì)算的浮動(dòng)費(fèi)用；持續(xù)加盟費(fèi)按照營(yíng)業(yè)收入的4.5%按月支付。11、加盟期限：八年，即從2008年6月15日起至2016年6月14日止。二、管理方（錦江之星旅館有限公司）介紹：管理方（錦江之星旅館有限公司）介紹：錦江之星旅館有限公司系中國(guó)規(guī)模最大的綜合性旅游企業(yè)集團(tuán)——錦江國(guó)際集團(tuán)旗下一家經(jīng)營(yíng)管理國(guó)內(nèi)首創(chuàng)、中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店“錦江之星”的專(zhuān)業(yè)公司，是國(guó)內(nèi)最大酒店集團(tuán)——上海錦江國(guó)際酒店（集團(tuán)）股份有限公司的子公司。公司創(chuàng)立于1996年，注冊(cè)資本人民幣17971.22萬(wàn)元。從1997年第一家錦江之星開(kāi)業(yè)至今，公司始終圍繞市場(chǎng)、圍繞客人需求，堅(jiān)持以國(guó)際視野塑造錦江之星品牌，以先進(jìn)理念打造管理系統(tǒng)，以質(zhì)量為先加快規(guī)模發(fā)展；堅(jiān)持信譽(yù)至上、以人為本的企業(yè)服務(wù)理念；堅(jiān)持共商發(fā)展、共創(chuàng)雙贏、回饋社會(huì)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)宗旨；堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展、鑄造細(xì)節(jié)、追求卓越的企業(yè)精神，不斷提升錦江之星品牌形象，創(chuàng)造了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)界的多個(gè)第一——“錦江之星”持續(xù)被評(píng)為“上海市著名商標(biāo)”“上海市最具成長(zhǎng)力的服務(wù)商標(biāo)”“上海名牌產(chǎn)品”；；；2006江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569922江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告至2007年度連續(xù)榮獲“中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店十強(qiáng)榜首和品牌影響力第一名”；“中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌先鋒”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。以“營(yíng)養(yǎng)、實(shí)惠、時(shí)尚”為特色的“錦江大廚”餐飲品牌榮獲了“上海著名餐飲品牌企業(yè)”。錦江之星旅館有限公司成立以來(lái)，為努力成就業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)典范，實(shí)現(xiàn)錦江之星成為出行者對(duì)專(zhuān)業(yè)、超值、簡(jiǎn)約、安全、舒適的經(jīng)濟(jì)型酒店的首選，堅(jiān)持以專(zhuān)業(yè)的水平、務(wù)實(shí)的精神、真誠(chéng)的服務(wù)，精心塑造錦江之星品牌，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，追求簡(jiǎn)約又時(shí)尚、不求奢華但講究品位的風(fēng)格，在服務(wù)中始終關(guān)注客人的體驗(yàn)，將產(chǎn)品的服務(wù)內(nèi)涵與客人的基本需求完美的結(jié)合，其特點(diǎn)為健康、安全、舒適的酒店產(chǎn)品，專(zhuān)業(yè)、真誠(chéng)的酒店服務(wù)和清新、淡雅的酒店形象。始終保持產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比處于同行最高，為客人提供一個(gè)“品味自然健康、享受簡(jiǎn)約舒適”的經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品。錦江之星旅館有限公司在發(fā)展中堅(jiān)持國(guó)際化的經(jīng)營(yíng)管理方向，不斷將國(guó)外著名經(jīng)濟(jì)型酒店集團(tuán)有益經(jīng)驗(yàn)與錦江之星的實(shí)際進(jìn)行有效的結(jié)合與發(fā)揮，建立了錦江之星“質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)、管理服務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)支持保障系統(tǒng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)支持系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)、人力資源支持系統(tǒng)”，對(duì)各連鎖店進(jìn)行支持與服務(wù)，以保障連鎖運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，維護(hù)提升品牌形象。錦江之星旅館有限公司通過(guò)錦江之星品牌經(jīng)營(yíng)的方式管理酒店、出售特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，并為加盟店提供品牌、銷(xiāo)售、管理、培訓(xùn)、技術(shù)等全面的支持及服務(wù)。為促進(jìn)錦江之星品牌特許經(jīng)營(yíng)健康有序發(fā)展，公司經(jīng)營(yíng)管理的錦江之星連鎖酒店按照經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目統(tǒng)一、服務(wù)標(biāo)識(shí)一致、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、營(yíng)銷(xiāo)策略超前、操作系統(tǒng)便捷和連鎖聯(lián)網(wǎng)、資源共享的模式為客人提供標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)。錦江之星旅館有限公司設(shè)有以專(zhuān)門(mén)培養(yǎng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店各類(lèi)管理人才的錦江之星旅館管理學(xué)院。公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為1000家。公司將繼續(xù)以高起點(diǎn)、高目標(biāo)、高水準(zhǔn)、高速度和更加專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作積極推進(jìn)錦江之星事業(yè)發(fā)展，為打造錦江之星成為一個(gè)消費(fèi)者信賴(lài)和忠誠(chéng)的經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖國(guó)際品牌而不懈奮斗錦江之星企業(yè)服務(wù)理念是，以全心全意為客人、讓客人完全滿意，簡(jiǎn)約精致、品味高尚、凸顯家居特征。江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569923江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告三、經(jīng)濟(jì)型旅館的發(fā)展：經(jīng)濟(jì)型旅館的發(fā)展：（一）經(jīng)濟(jì)型旅店的產(chǎn)生與發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店，是現(xiàn)代酒店業(yè)適應(yīng)需求變化的產(chǎn)物，是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店而存在的一種新的提供有限服務(wù)的酒店業(yè)態(tài)。經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn)是性?xún)r(jià)比高，而不是簡(jiǎn)單意義上的“便宜”。20世紀(jì)30年代末期到50年代末期，是經(jīng)濟(jì)型酒店的萌動(dòng)發(fā)展期。在20世紀(jì)30年代，隨著美國(guó)大眾消費(fèi)的興起以及公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，汽車(chē)旅館開(kāi)始出現(xiàn)。二戰(zhàn)后的大眾旅游，引發(fā)了對(duì)中低檔住宿設(shè)施的大量需求；而城際高速公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展則促進(jìn)了汽車(chē)旅館的風(fēng)行。濟(jì)型酒店的優(yōu)勢(shì)不大，甚至認(rèn)為沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，投資風(fēng)險(xiǎn)太大，不值得投資。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)，經(jīng)濟(jì)型酒店他有著非常強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)——網(wǎng)絡(luò)訂房，還有著很高的性?xún)r(jià)比，它對(duì)消費(fèi)者有著特殊的吸引力，與普通酒店是不可同日而語(yǔ)的。5、經(jīng)濟(jì)型旅店總體經(jīng)營(yíng)狀況江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569927江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2006年中國(guó)共有星級(jí)酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級(jí)越低、價(jià)格越低的星級(jí)飯店，反倒出租率越低(其中三星級(jí)出租率為61.21%；二星級(jí)出租率為57.11%；一星級(jí)出租率為49.60%)。其經(jīng)濟(jì)效益也不甚理想，其中占星級(jí)酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全面虧損，有25個(gè)省市的星級(jí)飯店的平均利潤(rùn)均為負(fù)數(shù)。相形之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店卻是一片光明。正式資料顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP（毛利潤(rùn)率）竟然高達(dá)44.47%?！板\江之星旅館”四、錦江之星旅館”連云港店項(xiàng)目提出背景（一）連云港市旅游資源連云港市位于中國(guó)萬(wàn)里海疆中部，江蘇省東北端，古稱(chēng)朐縣，海州，是舉世矚目的新亞歐大陸橋東橋頭堡、新絲綢之路東端起點(diǎn)、中國(guó)水晶之都、《西游記》文化發(fā)源地和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市?，F(xiàn)轄贛榆、東海、灌云、灌南四個(gè)縣和新浦、連云、海州三個(gè)區(qū)，以及一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和一個(gè)云臺(tái)山國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。連云港依山傍海，山海相擁，港城一體，橫亙綿延200平方公里的國(guó)家級(jí)云臺(tái)山風(fēng)景名勝區(qū)貫穿市區(qū)，形成了獨(dú)具特色的旅游景觀和城市園林風(fēng)光，是全國(guó)49個(gè)重點(diǎn)旅游城市和江蘇３大旅游區(qū)之一。連云港市擁有"五頂桂冠，一身名牌"之美譽(yù)。"五項(xiàng)桂冠"即中國(guó)首批沿海開(kāi)放城市、新亞歐大陸橋東橋頭堡、《西游記》文化發(fā)源地、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)水晶之都；"一身名牌"即名山（花果山）、名海（海濱浴場(chǎng)）、名竹（金鑲玉竹）、名水（東海溫泉）、名石（水晶）、名著（《西游記》《鏡花緣》、名井（亞洲第一井）、）、名"氣"（連云港空氣質(zhì)量全國(guó)最好）。"五頂桂冠，一身名牌"構(gòu)成獨(dú)特的城市風(fēng)貌和旅游景觀，造就了山、海、島、港相得益彰，水秀山清渾然一體的宜人風(fēng)光。云臺(tái)山主峰玉女峰海拔625.3米，是江蘇最高峰；東西連島面積7.57平方公里，是江蘇最大島嶼，島上擁有江蘇面積最大、沙質(zhì)最好的浴場(chǎng)；連接海島與陸地的攔海大堤全長(zhǎng)6700米，是全國(guó)最長(zhǎng)的海上長(zhǎng)堤，被譽(yù)為“神州第一堤”；東海溫泉出口水溫82攝氏度，富含多種微量元素，被譽(yù)為“華東第一泉”。江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569928江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告連云港市是“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，境內(nèi)擁有國(guó)家4A級(jí)景區(qū)5個(gè)，包括孕育古典名著《西游記》的花果山、浪漫神奇的連島海濱浴場(chǎng)、因孔子登山而得名的孔望山、噴珠滴翠的漁灣以及紅色旅游勝地抗日山。國(guó)家級(jí)景區(qū)數(shù)量、接待游客量在江蘇省省轄市中名列前茅，成為國(guó)內(nèi)外游客特別是周邊城市和大陸橋沿線城市市民觀光休閑的旅游勝地。（二）連云港市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)，市委市政府多次出臺(tái)文件推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展，全市旅游業(yè)步入了快速發(fā)展軌道，旅游業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位不斷增強(qiáng)，在全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位日益重要?！笆濉逼陂g，共投入了近7億元資金用于旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中吸引社會(huì)資金4億多元用于開(kāi)發(fā)連云港旅游。2005年全市共接待國(guó)內(nèi)游客705.7萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)15.1%，五年年均遞增18.0%；實(shí)現(xiàn)旅游收入64.7億元，增長(zhǎng)23.4%，年均遞增21.7%；接待海外旅游者5.4萬(wàn)人次，增長(zhǎng)33.4%，年均遞增36.1%；實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入4601萬(wàn)美元，增長(zhǎng)30.7%，年均遞增42.2%。近年來(lái)，圍繞加快建設(shè)國(guó)際性海濱城市、現(xiàn)代化港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市的發(fā)展目標(biāo)，我市旅游事業(yè)得到了快速發(fā)展，已成為國(guó)內(nèi)外影響力較強(qiáng)的知名優(yōu)秀旅游城市，相繼被評(píng)為全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展最快的三個(gè)地級(jí)市之一，全國(guó)20個(gè)優(yōu)秀旅游目的地之一。轄區(qū)內(nèi)的花果山風(fēng)景區(qū)被納入全國(guó)“黃金周”假日旅游直報(bào)景點(diǎn)，并被評(píng)為“中國(guó)最值得外國(guó)人去的50個(gè)地方之一”，旅游節(jié)慶西游記國(guó)際旅游文化節(jié)獲得了“中國(guó)節(jié)慶50強(qiáng)”稱(chēng)號(hào)，旅游宣傳策劃“懸賞百萬(wàn)破譯東方天書(shū)”被中國(guó)旅游營(yíng)銷(xiāo)組委會(huì)評(píng)為中國(guó)唯一旅游宣傳經(jīng)典案例。2007年全市共接待海內(nèi)外游客918萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入97億元。今年全市上下圍繞建設(shè)山海相擁的知名旅游城市發(fā)展目標(biāo)，今年全市上下圍繞建設(shè)山海相擁的知名旅游城市發(fā)展目標(biāo)，打好旅游特色牌，拉長(zhǎng)旅游產(chǎn)業(yè)鏈。月份，旅游特色牌，拉長(zhǎng)旅游產(chǎn)業(yè)鏈。1-5月份，實(shí)現(xiàn)旅游總?cè)藬?shù)439.1萬(wàn)人次，旅游人員的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其中住宿業(yè)和餐飲旅游人員的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，62.1%和30.7%。預(yù)計(jì)上半年，萬(wàn)人次，業(yè)分別增長(zhǎng)62.1%和30.7%。預(yù)計(jì)上半年，全市接待游客530.4萬(wàn)人次，17.1%，億元，18.2%。同比增長(zhǎng)17.1%，實(shí)現(xiàn)旅游收入45.2億元，增長(zhǎng)18.2%。（三）旅游業(yè)的發(fā)展前景江蘇連云港市“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃近期通過(guò)市人大、政協(xié)、發(fā)改委、規(guī)劃局及淮海工學(xué)院的聯(lián)合評(píng)審，并通過(guò)江蘇省旅游局的批準(zhǔn)，江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569929江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告將付諸實(shí)施。未來(lái)五年，連云港市將通過(guò)“構(gòu)建一圈、打造一帶、整合七大旅游區(qū)”，投入約50億元提升旅游硬件水平，開(kāi)發(fā)一批精品線路，實(shí)現(xiàn)由大眾旅游向高端旅游、觀光旅游向休閑度假旅游、旅游資源大市向旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變。到2010年實(shí)現(xiàn)游客接待量1500萬(wàn)人次、旅游收入150億元，建成我國(guó)沿海中部著名的休閑度假旅游之都、山海相擁的知名旅游城市。（四）旅店業(yè)現(xiàn)狀從旅店業(yè)情況來(lái)看，2007年第三季度，全市旅店業(yè)法人企業(yè)共有55家，從業(yè)人員3689人，資產(chǎn)總計(jì)8.65億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2.26億元，全市利潤(rùn)總額182萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為41.6%，資產(chǎn)負(fù)債率為53.6%。其中：二星級(jí)賓館27家、三星級(jí)賓館17家、四星級(jí)賓館6家、其它5家。每至旅游旺季，所有旅店爆滿，客房?jī)r(jià)格上漲。目前本市主要旅店基本情況如下：連云港市旅游飯店一覽表序號(hào)1234567891011121314151617飯店名稱(chēng)云臺(tái)賓館(新浦)神州賓館(連云)香榭爾國(guó)際大酒店(連云)九龍國(guó)際大酒店(新浦)尉藍(lán)海岸國(guó)際大酒店(連云)贛榆賓館(贛榆)贛榆杭州灣大酒店(贛榆)新世紀(jì)溫泉度假村(東海)東海溫泉健身會(huì)館(東海)清和園賓館(灌云)東方大酒店(新浦)瑞泰酒店(連云)遠(yuǎn)洋賓館(連云)香海錦泰大飯店(連云)登泰酒店(新浦)杰瑞賓館(新浦)嘉悅大酒店(新浦)星級(jí)五四1四2四3四4三1三2三3三4三5三6三7三8三9三10三11三12總經(jīng)理陸連星王小曉鄒德懷劉建南吳曹軍峰電話8568999982310088822358888568688885429999862142438626830287846888878486008883988885466666854238888231028582309669855129998582311185018888傳真轉(zhuǎn)-336682311535822359998568699985429666862128198623733887846999878487878882510185462552854238008542236682309668854083438582371985017770320元（豪華單間）320元（豪華單間）220元（普通標(biāo)間）340元（商務(wù)標(biāo)間）520元（標(biāo)準(zhǔn)間A）325元（標(biāo)準(zhǔn)間）160元（標(biāo)準(zhǔn)間）280元（標(biāo)準(zhǔn)間）580元（標(biāo)準(zhǔn)間）平均房?jī)r(jià)568（打折后標(biāo)準(zhǔn)間）760元（單人間）880元（普通標(biāo)間）798元（高級(jí)單間）798元（豪華單間）俞建榮劉加營(yíng)尉東敏相生華尹洪斌馬士鴻?quán)嵪杼K正標(biāo)朱禮乾柯益榮陸春江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—8585699210江蘇金海置業(yè)有限公司序號(hào)18192021222324252627282930313233飯店名稱(chēng)千府大酒店(新浦)開(kāi)源大酒店(新浦)天晴大酒店(新浦)桃園賓館(新浦)魚(yú)水情賓館(新浦)凱悅花園酒店(新浦)北崮山莊(連云)天然居賓館(新浦)溫泉太平洋賓館(東海)水晶宮大酒店(東海)天泉賓館(東海)陽(yáng)光大酒店(東海)清泉賓館(灌云)伊山賓館(灌云)灌南賓館(灌南)新時(shí)代酒店(贛榆)星級(jí)三13三14三15三16三17三19三18三20二1二2二3二4二5二6二7二8總經(jīng)理張志亮王言林趙燕連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告電話85486888852923008580400285420888855289998501777882320088854116888784240087219988878422468722667788855200888558888322920086267788傳真85424099852506438580436685423688855732888501777182320880854118518784223287225588878456888529825688855222888125848322121686263800平均房?jī)r(jià)220元（豪華單間）368元（豪華標(biāo)間）248元（雙標(biāo)間）218元（B類(lèi)標(biāo)間）280元（標(biāo)準(zhǔn)間）260元（普通套間）改制360元（豪華標(biāo)間）仲淑紅吳綿成尹洪斌張永加楊維林史秀生許杰許太貴尹書(shū)常高趙軍海丁乃燦孫富強(qiáng)通過(guò)咨詢(xún)了解，我市尚無(wú)一家經(jīng)濟(jì)型旅店，“錦江之星旅館”連云港店利用連鎖經(jīng)營(yíng)以及較高的性?xún)r(jià)比的巨大優(yōu)勢(shì)，必將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。五、錦江之星連鎖經(jīng)營(yíng)與集團(tuán)優(yōu)勢(shì)錦江之星連鎖經(jīng)營(yíng)與集團(tuán)優(yōu)勢(shì)與集團(tuán)（一）與攜程國(guó)際集團(tuán)等大型旅游電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)公司聯(lián)手，提升公司品牌形象。攜程國(guó)際集團(tuán)是中國(guó)最大的旅游電子商務(wù)網(wǎng)站及領(lǐng)先的商務(wù)旅行服務(wù)中介企業(yè)，創(chuàng)立于1999年初，公司吸收著名國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)融資公司softbank（軟銀）IDG，（國(guó)際數(shù)據(jù)集團(tuán)）orchid，（蘭花基金）2000。年10月，攜程并購(gòu)了北京運(yùn)通商務(wù)旅行服務(wù)公司，攜程總公司在上海，全國(guó)有北京、廣州、深圳、香港四個(gè)分公司，全國(guó)各省會(huì)城市均設(shè)有辦事處，直銷(xiāo)隊(duì)伍也遍及全國(guó)，攜程的賓館訂房量呈直線上升方式，每月上升比例10％。攜程提供便利的訂房手段800－820－6666免費(fèi)電話和網(wǎng)上訂房，目前網(wǎng)上、線上的比例為3：7，攜程有豐富的客源資源，注冊(cè)會(huì)員數(shù)百萬(wàn)人，越來(lái)越多的客人需要房?jī)r(jià)250元以下的品質(zhì)優(yōu)秀、質(zhì)量保證的品牌酒店。江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—8585699211江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告另外，還與e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會(huì)館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)等網(wǎng)上訂房網(wǎng)絡(luò)公司合作，方便旅客異地訂房。（二）依托錦江國(guó)際集團(tuán)強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)展。錦江國(guó)際集團(tuán)是中國(guó)規(guī)模最大的綜合性旅游企業(yè)集團(tuán)之一，以酒店、餐飲服務(wù)、旅游客運(yùn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，并設(shè)有酒店、旅游、客運(yùn)、地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、食品、教育八個(gè)事業(yè)部。注冊(cè)資本20億元，總資產(chǎn)172億元?！板\江”商標(biāo)為中國(guó)馳名商標(biāo)，列“中國(guó)500最具價(jià)值品牌排行榜”第40位、上海地區(qū)第4位。錦江國(guó)際集團(tuán)投資和管理190家酒店、4萬(wàn)余間（套）客房，在全球酒店集團(tuán)300強(qiáng)中排名第29位，列亞洲第一位；擁有“上海國(guó)旅”、“錦江旅游”、“華亭海外”等5家國(guó)際旅行社和“錦江汽車(chē)”8000輛中高檔客車(chē)；合資經(jīng)營(yíng)“麥德龍”、“肯德基”、“新亞大家樂(lè)”、“吉野家”等著名品牌；控股“錦江酒店”、“錦江旅游”、“錦江投資”3家上市公司；合資組建錦江國(guó)際BTI商務(wù)旅行有限公司、錦江國(guó)際理諾士酒店管理學(xué)院、錦江國(guó)際JTB會(huì)展有限公司、錦江德?tīng)柣?dòng)有限公司等。錦江國(guó)際的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是：通過(guò)3―5年努力，成為全國(guó)“酒店業(yè)第一、餐飲服務(wù)業(yè)第一、旅游客運(yùn)業(yè)第一”，建成世界有影響力的綜合性旅游集團(tuán)。錦江酒店是集團(tuán)核心產(chǎn)業(yè)之一。以“上海錦江國(guó)際酒店發(fā)展股份有限公司”為主體，擁有錦江國(guó)際酒店管理公司及華東、北方、華中、南方、西北、西南六大區(qū)域性公司。專(zhuān)業(yè)從事星級(jí)酒店和“錦江之星”連鎖經(jīng)濟(jì)型旅館，以及餐飲業(yè)的投資與經(jīng)營(yíng)管理。錦江酒店在全國(guó)20個(gè)省、市經(jīng)營(yíng)管理全資、控股等酒店190家（含經(jīng)濟(jì)型旅館），客房數(shù)4萬(wàn)余間/套,名列全球酒店集團(tuán)300強(qiáng)第29位。餐飲業(yè)擁有合資經(jīng)營(yíng)的“肯德基”、“大家樂(lè)”、“吉野家”等著名品牌，中、西快餐列上海第一。錦江國(guó)際集團(tuán)還擁有錦江投資、錦江旅游、錦江地產(chǎn)、錦江食品、錦江商貿(mào)、錦江金融、錦江教育等許多優(yōu)勢(shì)資源。江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—8585699212江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（三）錦江之星的品牌優(yōu)勢(shì)。中國(guó)酒店業(yè)經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，初步形成了一些象錦江之星、如家快捷、莫泰168等酒店管理品牌，錦江之星對(duì)于品牌的“軟要素”——品牌客源網(wǎng)絡(luò)、品牌化的市場(chǎng)規(guī)劃、集團(tuán)內(nèi)培訓(xùn)等非常重視，形成了完全意義上統(tǒng)一的品牌形象，錦江之星以品牌為核心，同時(shí)融合了攜程、錦江國(guó)際集團(tuán)在客源網(wǎng)絡(luò)、集團(tuán)培訓(xùn)上的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)一系列的品牌運(yùn)作，在客源層中也會(huì)形成鮮明的品牌形象。（四）錦江之星連鎖的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)錦江之星連鎖依托攜程旅行服務(wù)公司、e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會(huì)館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)等強(qiáng)大銷(xiāo)售平臺(tái)，訂房量穩(wěn)居中國(guó)賓館行業(yè)的首位，并且以10%的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)。目前網(wǎng)上訂房量占國(guó)內(nèi)酒店可預(yù)定房間數(shù)還不到5%，發(fā)展空間相當(dāng)大。而錦江之星網(wǎng)站的建立除了能共享攜程旅行服務(wù)公司、e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會(huì)館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)的資源優(yōu)勢(shì)外，還能將攜程旅行服務(wù)公司、e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會(huì)館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)已形成的良好模式拓展到經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)，取得更多的市場(chǎng)份額。（五）錦江之星連鎖的客源優(yōu)勢(shì)錦江之星連鎖在共享攜程旅行服務(wù)公司、e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會(huì)館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)商務(wù)散客客源（800萬(wàn)會(huì)員）的基礎(chǔ)上，開(kāi)拓了自己的經(jīng)濟(jì)型客源市場(chǎng)，針對(duì)經(jīng)濟(jì)型旅店客人的特點(diǎn)，開(kāi)展了自己的網(wǎng)上訂房卡銷(xiāo)售，全面開(kāi)展品牌立體營(yíng)銷(xiāo)，一方面花費(fèi)巨額資金在電視廣播、旅游雜志、宣傳冊(cè)、海報(bào)、戶外廣告等傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)媒介上開(kāi)展品牌宣傳，另一方面運(yùn)用以互聯(lián)網(wǎng)為核心的高科技營(yíng)銷(xiāo)手段推廣酒店品牌，自主開(kāi)發(fā)的“錦江之星”網(wǎng)站就是集預(yù)訂、營(yíng)銷(xiāo)、客戶服務(wù)等功能于一身的網(wǎng)站。其次，策劃主題宣傳活動(dòng)進(jìn)行特色宣傳，例如公益活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、名人營(yíng)銷(xiāo)等。通過(guò)深入有效的市場(chǎng)推廣策劃，提高錦江之星客戶忠誠(chéng)度，可使客人忠誠(chéng)于錦江之星品牌和會(huì)員酒店，這種優(yōu)勢(shì)對(duì)會(huì)員酒店的支持是巨大的。（五）錦江之星連鎖的管理優(yōu)勢(shì)錦江國(guó)際集團(tuán)投資和管理190家酒店、4萬(wàn)余間（套）客房，在全球酒店集團(tuán)300強(qiáng)中排名第29位，列亞洲第一位；擁有“上海國(guó)旅”、“錦江旅游”、“華亭海外”等5家國(guó)際旅行社和“錦江汽車(chē)”8000輛江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—8585699213江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中高檔客車(chē)；合資經(jīng)營(yíng)“麥德龍”、“肯德基”、“新亞大家樂(lè)”、“吉野家”等著名品牌；控股“錦江酒店”、“錦江旅游”、“錦江投資”3家上市公司；合資組建錦江國(guó)際BTI商務(wù)旅行有限公司、錦江國(guó)際理諾士酒店管理學(xué)院、錦江國(guó)際JTB會(huì)展有限公司、錦江德?tīng)柣?dòng)有限公司等。錦江酒店管理公司是中國(guó)最大的酒店專(zhuān)業(yè)管理公司，致力于完善的酒店管理業(yè)務(wù)，專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，品牌有很高的知名度，公司擁有中、英、日、法四種語(yǔ)言的網(wǎng)站、新的酒店品牌識(shí)別系統(tǒng)和先進(jìn)的中央預(yù)定系統(tǒng)。2008年將推出酒店忠誠(chéng)度計(jì)劃。錦江酒店管理公司在全國(guó)各地簽約管理的星級(jí)酒店達(dá)到100家。（七）錦江之星連鎖的人才優(yōu)勢(shì)酒店品牌的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，錦江國(guó)際集團(tuán)得到迅速的發(fā)展，人才的集聚形成的優(yōu)勢(shì)是至關(guān)重要的。經(jīng)濟(jì)型酒店的管理人才目前在這個(gè)行業(yè)是非常稀缺的，傳統(tǒng)的酒店管理機(jī)構(gòu)培養(yǎng)的人才都是適應(yīng)星級(jí)飯店的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，很少能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)型酒店“一人多崗”、“一職多能”的特點(diǎn)。因此，人才短缺是限制經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的一大障礙。錦江之星已經(jīng)建立了自身的人事培訓(xùn)系統(tǒng)，除與無(wú)錫南洋職業(yè)技術(shù)學(xué)院等眾多學(xué)府聯(lián)合培養(yǎng)人才外，還外引內(nèi)聯(lián)，積極引進(jìn)公司發(fā)展需要的人才，基本形成一支忠誠(chéng)企業(yè)、善于創(chuàng)新、能力突出、業(yè)績(jī)明顯、結(jié)構(gòu)合理人才隊(duì)伍。六、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目狀況：項(xiàng)目為一幢10層樓的物業(yè),總建筑面積為8100