虎門荔林華庭體驗式小區(qū)策劃方案樣本

虎門荔林華庭體驗式精品社區(qū)策劃案目錄

一、項目概況

二、虎門區(qū)域經(jīng)濟文化特點

三、片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析

四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

五、項目理念定位-打造虎門第一種運動健康型體驗山景花園社區(qū)

六、建筑規(guī)劃提示

七、特色運動健康泛會所策劃

八、中華人民共和國澳大利亞雙語幼兒園策劃

九、CIS全面導(dǎo)入裕隆花園方案要點

十、高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示

十一、裕隆花園營銷要點

十二、項目進度籌劃

十三、裕隆花園項目投入產(chǎn)出分析

十四、裕隆花園風(fēng)險分析與對策

十五、總結(jié)與道謝

裕隆花園項目調(diào)研與初步策劃摘要

本報告一方面分析了虎門區(qū)域經(jīng)濟狀況與地區(qū)文化特色，通過對虎門人住宅、汽車消費水平進一步理解以及競爭對手樓盤詳細分析，咱們初步把握了虎門地產(chǎn)發(fā)展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進行橫向比較。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計算），2、3、4層賣價3600元，5層以上售價4000元，頂層復(fù)式售價4600元；飛龍山莊最低價格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，均價為3280元/平方米；柏景豪庭高層起價為3000元，最高價格4127元，均價3500元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價格。因而，咱們策劃出發(fā)點和立足點是裕隆花園（本項目暫定名）如何達到均價3000元以上，成為虎門精品社區(qū)，樹立項目品牌主線要旨。

虎門住宅市場供應(yīng)總面積記錄

單位：萬平方米

樓盤名稱開發(fā)單位別墅面積小高層總面積小高層實際銷售面積

豐泰華園山莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司4郊區(qū)大盤5

龍澤居?xùn)|莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司32.6

飛龍山莊廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司19.22.088

富民花園東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司3．53

港口路片區(qū)

柏景豪庭廣東黃河實業(yè)集團有限公司9，1-4層為商場與停車場5

能源華莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司32.6899

龍泉都市華庭龍泉房地產(chǎn)公司6萬平方米，尚未開盤2

虎門廣場片區(qū)

海富華庭東莞市德盛建業(yè)實業(yè)有限公司總建筑面積7萬平方米，停車場面積較大。6

共計28．2

由于究竟尚有半年，因而房地產(chǎn)實際銷售量也許達到21-28萬平方米。從各家開發(fā)商實際銷售數(shù)據(jù)中，咱們發(fā)現(xiàn)每家每年實際銷售面積普通在2-3.5萬平方米之間,個別優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷，其售量在6萬平方米左右,這對于裕隆花園項目開發(fā)階段性劃分具備重要啟示。

通過專業(yè)訪談和初步分析，咱們設(shè)計了住宅調(diào)查問卷，通過對問卷詳細分析，咱們結(jié)合對裕隆花園環(huán)境分析，提出了重要賣點，依照重要賣點以及市場狀況，咱們規(guī)劃師依照策劃思路提出了不同概念規(guī)劃方案。

針對虎門樓盤三個明顯缺陷：1.物業(yè)管理總體水平低。2.營銷普遍沒有系統(tǒng)引入公司形象辨認系統(tǒng)，對體驗營銷不夠注重。3.會所設(shè)計較粗缺少精品特色。

咱們結(jié)合裕隆花園面臨競爭態(tài)勢，按照體驗營銷總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒服實用立場上，采用精品設(shè)計原則；并且提出了特色健康運動泛會所（減少人工服務(wù)項目，增長親近自然活動，會所外設(shè)立籃球場地、羽毛球場地）；知識型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)管理服務(wù)；并且在虎門樓盤銷售全面導(dǎo)入體驗營銷，系統(tǒng)設(shè)計項目形象辨認系統(tǒng)CIS等重要策劃思路。力求創(chuàng)造一種和諧鄰里關(guān)系，以溫馨居住文化作為經(jīng)營理念，采用各種有效辦法加強業(yè)主之間溝通、交流，不但打造精品樓盤，并且樹立發(fā)展商品牌形象。

咱們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實踐“攜手共建抱負家園”住宅開發(fā)營銷模式。待概念設(shè)計完畢后，讓潛在購房者參加和體驗住宅戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過程。讓購房者依照自己不同個性需要，進行產(chǎn)品再設(shè)計和建造。這與過去老式被動購房方式相比，這種方式具備一定創(chuàng)新特色，特別在如何進行優(yōu)化配備建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適當(dāng)人居構(gòu)造功能、營造人與自然和諧共生社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合伙，保證消費者個性發(fā)揮和宣揚一條特色體驗營銷之路。

營銷賣點權(quán)重表

重要賣點名稱權(quán)重附注

山景與園林30%荔枝林特色山景

特色運動健康泛會所15%依照虎門實際狀況，引入中華國際健康養(yǎng)生園某些成果

綠色裝修與健康直飲水10%綠色裝修認證，虎門已有健康直飲水系統(tǒng)

物業(yè)管理15%社區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理ISO9000認證預(yù)測環(huán)境質(zhì)量管理體系認證

發(fā)展商品牌10%含營銷CIS系統(tǒng)導(dǎo)入

建筑特色20%涉及戶型實用率、外立面、綠色裝修、車位

建議戶型比例

名稱建筑面積平方米比例備注

兩房一廳一(二)衛(wèi)90-10010%

小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺115-12015%

大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺125-14115%

四房兩廳三衛(wèi)二陽臺134-13730%

1485%

18610%

五房二廳三衛(wèi)二陽臺15315%（涉及復(fù)式）

177

200

共計100%

在大戶型市場日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門大戶型市場也供應(yīng)非常充分。錯開當(dāng)前市場普遍大戶型，朝精品小戶型發(fā)展，恰當(dāng)開發(fā)有特色大戶型，減輕置業(yè)者置業(yè)壓力。

依照對已經(jīng)推出各個樓盤詳細分析，咱們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書房規(guī)定，大三室兩廳構(gòu)造不盡合理，因而，應(yīng)當(dāng)重點增長130平方米左右小四室兩廳雙陽臺戶型比例，小四房比例為35%，大四房比例10%，超大戶型或復(fù)式15%。

戶型動態(tài)調(diào)節(jié)，在建筑方案完畢后，依照最后市場調(diào)查成果，對戶型在進行一次重要調(diào)節(jié)。

虎門銷售樓盤平均價格

樓盤名稱參照平均價格（元/平方米）建筑面積計算項目類型

豐泰華園4000小高層（湖景單位）

3600小高層（離湖面有一定距離）

飛龍山莊3280小高層

柏景豪庭低層普通戶型平均價3250元，高層平均價格為3500元高層

能源華莊3240高層

海富華庭3400高層

依照概念設(shè)計方案，建筑面積最大為4.9萬平方米左右。咱們采用比較保守數(shù)據(jù)，按照總建筑面積4.8萬平方米建筑造價估算分析，地價為3000萬元＋400萬元主入口，項目開發(fā)成本為12422萬元，依照周邊同類樓盤價格以及咱們項目策劃定位建議項目均價為3000元/平方米，總銷售額為1.56億元，項目利潤為3183萬元。

預(yù)測項目開發(fā)銷售周期為2年，項目利潤率為25.6%。

通過多次討論，咱們以為概念設(shè)計方案園林與總體布局合理，通過財務(wù)估算分析，從經(jīng)濟方面分析概念設(shè)計方案是可行，具備較好性能價格比，在虎門房地產(chǎn)市場中具備較強競爭力。

對此項目，咱們極具必勝信心！一、裕隆花園項目概況

1.項目名稱：花果山裕隆花園住宅社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)

2.開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實業(yè)發(fā)展有限公司

3.公司概況：東莞創(chuàng)裕實業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性公司，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營為主。

4.工程概況：項目位于虎門鎮(zhèn)人民北路花果山，山上有大片荔枝林帶，占地面積27000平方米，建筑面積4.8-4.9萬平方米，重要建設(shè)小高層住宅，項目客戶市場定位為白領(lǐng)與中小公司私營老板階層。圖1項目地塊—人民北路花果山一景

二、虎門區(qū)域經(jīng)濟文化與住宅市場總體狀況

1.東莞區(qū)域經(jīng)濟指標(biāo)特點

依照東莞記錄局初步記錄,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值672.27億元,按可比價格計算,比上年增長18.4%,增長幅度已持續(xù)6年保持在18%左右水平。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟增長。全年第一產(chǎn)業(yè)增長值32.51億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增長值371.17億元,增長21.1%;第三產(chǎn)業(yè)增長值268.59億元，增長16.5%。公司總體數(shù)量增長。

至底止，東莞市注冊登記工商公司和個體戶有21.56萬戶，比上年增長5.19萬戶。

末東莞市各項人民幣存款余額1790.18億元，比年初增長22.7%。其中，儲蓄存款余額1001.69億元，比年初增長25.3%；公司存款余額577.57億元，比年初增長17.5%。各項人民幣貸款余額933.41億元，比年初增長24.3%，其中，短期貸款余額573.20億元，比年初增長7.4%，中長期貸款231.29億元，比年初增長62.1%，闡明公司經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)，貸款有效需求增長。

2.虎門區(qū)域經(jīng)濟特點

（1）虎門公司狀況

據(jù)不完全記錄，這個只有10.8萬個戶籍人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近60萬。服裝公司三年間從600家增至1000家，1500家外資、合資公司中，服裝公司占1/3。

服裝業(yè)是虎門重要產(chǎn)業(yè)，每年中華人民共和國（虎門）國際服裝交易會成交額都在20億元以上，在國內(nèi)影響巨大。形成南有虎門服裝交易會，北有大連國際服裝交易會一南一北格局。

虎門服裝業(yè)將憑借雄厚產(chǎn)業(yè)基本、先進科學(xué)技術(shù)和發(fā)達物流、市場體系，逐漸實現(xiàn)“民牌———國內(nèi)名牌———國際知名品牌”三級跳。最后讓虎門與世界時裝之都巴黎、米蘭齊名———“到虎門能采購到天下最佳服裝”！

更多從業(yè)人員活躍在多達20萬平方米龐大服裝及有關(guān)市場上，工業(yè)總產(chǎn)值68億元虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守記錄竟高達100億元。

鎮(zhèn)屬公司以富民市場為代表，在全國影響大、口碑佳、效益好。

虎門鎮(zhèn)比較注重民營經(jīng)濟發(fā)展，民營公司發(fā)展發(fā)展迅猛，有民營公司1135家，個體工商戶8500家，民營公司工業(yè)總產(chǎn)值15億元，納稅1億元，虎門彩色印刷廠利稅是3000萬元，虎門民營經(jīng)濟在華南民營經(jīng)濟發(fā)展進程中占有重要位置。

虎門鎮(zhèn)在服裝及其他民營經(jīng)濟行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月第一種星期開協(xié)調(diào)會，實行聯(lián)合辦公，為民企實行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出良好勢頭?；㈤T鎮(zhèn)23項工程中有90％是民營公司參加。

虎門鎮(zhèn)委鐘淦泉書記針對虎門民營經(jīng)濟強調(diào)了三點：“一方面是不能坐井觀天，要放眼全國，放眼世界；另一方面是咱們公司要有強烈競爭意識；再次是咱們老板要提高自身素質(zhì)，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄準(zhǔn)全國和世界最先進東西去學(xué)習(xí)去適應(yīng)?！?/p>

（2）虎門近兩年重要經(jīng)濟指標(biāo)：

全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值83.81億元；工業(yè)總產(chǎn)值80.9億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.93億元；財政收入22.074億元，比增長27％。

虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，完畢稅收總額19.746億元，國稅14.92億元，地稅4.826億元?；㈤T運用外資獲得突破，全年運用外資18億港元，比上年增長9億元，增幅108%。

虎門GDP已經(jīng)達到44.26億元，工業(yè)總產(chǎn)值91.06億元，同比增長17.25億元。出口創(chuàng)匯10.6億美元，同比增長16.6%。

虎門都市居民儲蓄達到170億元，程控電話超過10萬門。

3.虎門地區(qū)文化特性

嶺南文化是海洋文化一某些，虎門作為珠江入?？?，突出體現(xiàn)出海洋文化中重商、開放以及文化多元性特性。海洋文化內(nèi)核只能是商業(yè)文明，與中原農(nóng)耕文明相比，嶺南人更具備冒險精神，這是一種吃蛇民族，粵人比其他地區(qū)中華人民共和國人一方面走向世界，懂得外面世界精彩，“棄士從商”與“棄官從商”人比較多，面對遼闊大海努力進取，通過海上貿(mào)易大膽冒險“冒萬險而一擲之”，追逐財富，拼命享有；粵人務(wù)實，“敏于行訥于言”是粵人行為特點，粵人經(jīng)濟頭腦是一流，粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。

虎門作為重要入?？冢c海外貿(mào)易較早，很早就是商品集散地，英帝國主義分子通過虎門等向中華人民共和國大量輸入鴉片等毒品，1839年林則徐在虎門禁煙震驚世界，世界開始懂得虎門戰(zhàn)略價值。

虎門自古是名商埠，虎門人素有務(wù)工經(jīng)商老式。改革開放后來，虎門個體私營經(jīng)濟逐漸繁華，虎門人憑借毗鄰香港地理優(yōu)勢和人緣關(guān)系，經(jīng)常來回香港和沙頭角，購買某些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個體私營經(jīng)濟雛形，徐徐地，虎門發(fā)展成為珠三角一種頗具規(guī)模服裝和日用品市場。

1978年后來，虎門在全國商品經(jīng)濟意識覺悟最早，虎門發(fā)展商品經(jīng)濟具備良好土壤，虎門人體現(xiàn)出敢為天下先虎門精神，走出全省乃至全國第一批吃螃蟹虎門商人。

由于虎門與香港交通便捷，經(jīng)濟文化交流往來密切，虎門文化受到香港文化影響，香港文化突出特點是重商文化，成功公司家備受社會尊重，與老式中華人民共和國小農(nóng)文化產(chǎn)生激烈沖撞，虎門具備濃郁商業(yè)氛圍，講究效率，虎門服裝市場聞名全國。

虎門本地人受中原文化影響，具備敬老尊賢共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。

由于本地人口只有十萬，外來人口50萬人以上，外來商人和高檔經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進管理理念和先進技術(shù)，不斷沖擊虎門人觀念，因而，虎門具備移民文化特性，虎門地區(qū)文化多樣性突出等特點。

服裝文化是虎門區(qū)域文化突出特性，正如服裝對于人們生活來說，從單純御寒功能到加入民族文化元素到成為生活藝術(shù)，成為人類財富象征。這里面，就需要有服飾文化突破。第七屆中華人民共和國（虎門）國際服裝交易會，就在糅合服飾文化基本上謀求品位上突破，將服裝實用思維，提高到弘揚服飾文化新高度。

4.虎門都市規(guī)劃與都市形象

虎門都市化進程迅猛，本來規(guī)劃已經(jīng)不能滿足都市發(fā)展需要，虎門開始組織編制-總體規(guī)劃，委托中華人民共和國規(guī)劃設(shè)計院編制-總體遠景規(guī)劃，1月16日對依照以上規(guī)劃綱要進行評審，虎門開始注重都市發(fā)展遠景規(guī)劃。

虎門鎮(zhèn)政府籌劃在投資11億元打造新虎門，詳細涉及投資一億元改造太沙路、金龍路、人民路、金捷路4路和對太沙路建筑立面改造。新建大劇院、體育館、金寧路、擴建改造虎門橋等27項工程，投資達到11億元。

4月20啟動23項工程，詳細涉及白沙汽車城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門物流園（A、B區(qū)）、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學(xué)校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場風(fēng)味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標(biāo)志都市化進程全面提速。

圖2虎門廣場

從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司開始，虎門通過短短時間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模工業(yè)、商貿(mào)都市，由于當(dāng)時只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來50多萬外來人口，原有市政設(shè)施不堪重負，本地農(nóng)民瞄準(zhǔn)外來人口租房巨大需求，不顧都市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無章農(nóng)民房，獲取暴利且嚴重影響都市形象。

由于工業(yè)飛速發(fā)展，人口迅猛增長，上游都市以及虎門本地污水排放量急劇增長，不但虎門市區(qū)內(nèi)河流污染嚴重，并且珠江入?？谖廴緡乐?，市區(qū)污染如果不治理，虎門市區(qū)將成為不適合人類居住都市。

虎門市與廣州、深圳、香港交通極為以便，高速公路網(wǎng)與水運網(wǎng)絡(luò)比較方面，市區(qū)交通管理混亂，摩托車數(shù)量過多，行人缺少安全感。

虎門市區(qū)低矮建筑過多，綠化少，重要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境惡化,建議走可持續(xù)發(fā)呈當(dāng)代化都市發(fā)展道路，虎門是地級都市經(jīng)濟總量，虎門文化與都市形象仍舊是小縣城鄉(xiāng)形象。

本地人諸多依托物業(yè)收租，成為食利階層，相稱一某些人小富即安，不思進取，缺少優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，本地普通居民綜合素質(zhì)與當(dāng)代化都市規(guī)定有很大距離。

虎門外來人口眾多，80%是文化層次不高普通打工者，虎門哺育中間層道路還很漫長，社會構(gòu)造不穩(wěn)定，虎門都市形象建設(shè)尚有很漫長路程要走。

5.虎門人口構(gòu)造與特點

虎門常住人口11萬，流動人口60多萬。外來人口狀態(tài)處在動態(tài)變化中。

全鎮(zhèn)70多萬人中，服裝從業(yè)人員達40多萬人；客戶集群：每天8－10萬客商來虎門形成了巨大人流。

虎門公司高檔管理人員與重要服裝設(shè)計與生產(chǎn)管理人才近萬人，其中服裝生產(chǎn)主管數(shù)量較大。咱們將此作為白領(lǐng)階層。而她們住房消費習(xí)慣對虎門住宅市場具備很大影響。外地來虎門從事工商業(yè)人士較多，鋪位業(yè)主就超過2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)百萬富翁就超千人。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展重要支撐力量。

投資20億，從去年就開始籌建富民國際商貿(mào)城，當(dāng)前終于可以浮出水面。這項超大型建設(shè)，占地30萬平方米，建筑面積50余萬平方米。由一座23層主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落5層附樓、一座大型展館構(gòu)成。商鋪總量近萬個，相稱于虎門當(dāng)前商鋪街商鋪量總和，加上寫字樓，可容納上萬家商家。近萬名新業(yè)主或高層管理人員加入虎門市場運作，她們對崇高住宅將產(chǎn)生新需求。

6.虎門房地產(chǎn)市場

虎門當(dāng)代化寫字樓較少，老式辦公樓是主流，重要因素是外地客商來虎門重要是進貨，作為流通中轉(zhuǎn)站，真正在虎門辦公大公司人數(shù)較少。

虎門酒店比較發(fā)達，僅五星級酒店就有豪門與龍泉大酒店，其他星級酒店更多，普通酒店項目已有“爛尾樓”現(xiàn)象浮現(xiàn)，例如當(dāng)代豪庭項目東面100米就有“爛尾”酒店項目。

虎門商鋪建筑面積總量已經(jīng)達到25萬平方米，構(gòu)造不合理，普通住宅加上商鋪和簡樸商場項目空置較多；而某些知名百貨公司進來選址又難以選到適當(dāng)商業(yè)面積，例如設(shè)計先進，面積3萬平方米以上百貨等。

位于電子城虎門商業(yè)步行街開發(fā)很有特點，選址精確，開發(fā)模式比較先進，規(guī)模較大，在商業(yè)布局與娛樂創(chuàng)新方面要下功夫，精雕細琢。

外來人口安家置業(yè)是虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展重要動力，虎門舉辦服裝交易博覽會、電子信息產(chǎn)品博覽會成交額巨大，中華人民共和國（虎門）國際服裝交易會實現(xiàn)20.2億元交易額，這些會展為虎門吸引大量人流，虎門已經(jīng)成為名副其實華南物流重鎮(zhèn)。

物流業(yè)發(fā)展帶動了其他產(chǎn)業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，虎門以海納百川氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產(chǎn)興旺已成為必然趨勢。

三、片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析

A.項目周邊環(huán)境

“花果山”項目東面山下是門市房，其中博頭衛(wèi)生站是社區(qū)重要入口，寬12米，社區(qū)東面是虎門重要道路之一——人民北路。圖3社區(qū)重要入口（現(xiàn)為博頭衛(wèi)生站）

項目南面與西面是成片農(nóng)民房，重要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向咱們社區(qū)。

“花果山”項目北面是由近10個具備一定規(guī)模服裝生產(chǎn)公司與幾十個以家庭為單位小型生產(chǎn)線所構(gòu)成，平時有馬達噪音，在社區(qū)靠北住房應(yīng)當(dāng)考慮有防噪音辦法。圖4項目周邊地農(nóng)民房與工廠

鎮(zhèn)政府投資1000萬元改造整飾人民路，詳細涉及執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于8月動工，10月竣工,這對于提高本項目片區(qū)形象將是一件利好消息。

項目附近學(xué)校有虎門第四中學(xué)、虎門一中、較遠中學(xué)有國家級威遠中學(xué)，虎門政府籌劃在實現(xiàn)教誨強鎮(zhèn)目的。

附近有東方小學(xué)以及虎門中心小學(xué)，博愛幼兒園，項目附近缺少高檔幼兒園，發(fā)展商營銷部門在銷售過程中最佳與有關(guān)教誨機構(gòu)協(xié)調(diào)，保證購房業(yè)主子女可以有較好學(xué)校就近上學(xué)，通過專業(yè)訪談咱們發(fā)現(xiàn)教誨因素已經(jīng)成為虎門業(yè)主選取住房重要因素。圖5博愛幼兒園與虎門第四中學(xué)

周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家具店鋪較多，附近不久開設(shè)2萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務(wù)公司。主入口100左右有建設(shè)銀行儲蓄所，金融服務(wù)比較以便。圖6建設(shè)銀行儲蓄所與博頭村菜市場

需要在規(guī)劃中留出恰當(dāng)位置設(shè)立綠色果菜超市，但必要通過社區(qū)商業(yè)配套高水平解決菜市場問題。

醫(yī)院：虎門中醫(yī)院、虎門太平人民醫(yī)院等。

B.競爭對手分析

下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個重點樓盤。

（一）豐泰華園山莊調(diào)研報告

1、地理位置

豐泰華園山莊地處東莞市厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)結(jié)合部——屬于赤崗管理轄區(qū)。該項目地塊緊鄰虎門林場且環(huán)繞白坑水庫（白馬水庫），可遙望大嶺山；因而，該項目自然景觀優(yōu)勢非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門范疇內(nèi)具備唯一性和較強排它性，綜合形成了該項目豪宅指標(biāo)地段獨特魅力。

2、項目規(guī)模

豐泰華園山莊設(shè)計規(guī)模由14棟小高層商住樓、17棟高層、304棟別墅以及山莊公園等構(gòu)成。設(shè)計總用地為500畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體綜合房地產(chǎn)項目。

3、建筑外立面圖7豐泰華園建筑外立面

該項目建筑外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀色彩搭配上缺少個性和創(chuàng)新，建筑自身當(dāng)代感不強，與自然景觀及項目主題聯(lián)系不緊密，建筑外立面構(gòu)造設(shè)計普通，綜合形成該項目無特色整體外觀形象；此外，該項目外墻涂料品質(zhì)較差，對項目后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)公司品牌會產(chǎn)生相稱影響。

4、社區(qū)建筑與景觀規(guī)劃特點

（1）建筑規(guī)劃思想：湖光山色，自在自我------重要思想是融合英國泰晤士河畔河光月色，招攬地方名流雅士，創(chuàng)造地區(qū)一流建筑品牌，云集世界商家；

突出表達人性健康特點建筑風(fēng)格，發(fā)揮白馬湖景與郊野公園山景獨特優(yōu)勢。

但在社區(qū)整體規(guī)劃中并未充分運用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導(dǎo)致較大產(chǎn)品自然景觀差別化，對后續(xù)銷售產(chǎn)生不利影響。圖8豐泰華莊大面積湖景與山景是重要賣點

（2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富自然資源------8000畝水庫和200畝郊野環(huán)保公園，景觀設(shè)計上突出親水創(chuàng)意。遼闊湖面和清新空氣為居民提供了良好居住和生活條件，先進森林植被和豐富綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限遐想。

景觀綠化上融會多國情調(diào)，形成8個人文景區(qū)（華園區(qū)、景湖區(qū)、中心景區(qū)、豐泰區(qū)、情人島、湖畔廣場、中心廣場、人造沙灘）；通過山莊公園規(guī)劃建設(shè)，形成郊野公園特色景區(qū)(如燒烤區(qū)、戀愛角、觀景臺、半山亭、荔枝園)。社區(qū)內(nèi)設(shè)立有24個休閑娛樂景觀小品，分別為：金棕櫚大道、澳洲風(fēng)土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場、情人島、銀棕櫚海灘、千花白果園、翠浪聆風(fēng)、日光曬臺、釣魚臺、親子種植園、親水步行道、發(fā)現(xiàn)之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、(澳洲疊石)、綠野仙蹤。

（3）建筑布局：依照地塊特性及自然景觀狀況，該項目規(guī)劃有8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項目配套同步更有助于回避外圍環(huán)境對項目影響。從整體看，項目產(chǎn)品布局基本是合理。

（4）配套設(shè)施規(guī)劃：社區(qū)修建有體育中心：大型室外羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場。社區(qū)文化設(shè)施：雕塑廣場、藝術(shù)中心、中英文幼兒園、進修學(xué)校等。

5、豐泰華園山莊戶型比例分析

表1豐泰華園山莊小高層戶型記錄比例

單位建筑面積（平方米）每套售價（萬元）套數(shù)所占比例

大兩房兩廳96-10121-302415%

小兩房兩廳6519-252415%

小三房兩廳117-12229-414931%

大三房兩廳14031-42138%

小四房兩廳131-14033-472616%

大四房兩廳179-18055-692415%

共計160100%

注：記錄數(shù)據(jù)取自當(dāng)前售第11、12、13座戶型面積

6、會所設(shè)計特點

會所內(nèi)項目設(shè)立比較全，上層設(shè)有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項目，會所外面設(shè)有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚、游艇觀光等服務(wù)；會所缺少主題和亮點，個性不鮮明，各種配備布局不合理，不易于營造會所休閑及活動、健身氛圍。

筆者對國內(nèi)知名會所進行了進一步分析和研究，引進了萬科四季花城會所葉李等一批會所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會所管理經(jīng)驗，豐泰華園會所完善可以采用如下改進辦法：?

1．將會所建成社區(qū)文化活動中心，開展系列健身運動主題活動，提高會所運用率。

2．重點調(diào)節(jié)會所商場，側(cè)重居民便利服務(wù)，綠色蔬菜、食品等日用消費品品種齊全。

3．將酒店管理引入到會所管理，引入高層次培訓(xùn)，側(cè)重中高層次培訓(xùn)，帶動基層培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理水準(zhǔn)，重點開展知識型社區(qū)服務(wù)。

7、物業(yè)管理

物業(yè)管理小高層收費：物業(yè)管理基金每戶元，物業(yè)管理費1.5元/月.平方米。

物業(yè)管理：具備四星級環(huán)境，三星級建筑設(shè)計和施工，一星級物業(yè)管理隊伍。結(jié)論：一星級物業(yè)管理水平。

以人為本設(shè)計：在設(shè)計上，采用相對較多智能型設(shè)立和設(shè)備。如：紅外感應(yīng)式水龍頭和沖水器。但缺少溫馨提示與告示（社區(qū)內(nèi)交通與景點方位沒有明確批示圖）。開通客戶專車：當(dāng)前，虎門鎮(zhèn)在豐泰華園山莊周邊沒有公交線路。

總體看，物業(yè)管理對于定位高檔房地產(chǎn)項目影響非常大，該項目物業(yè)水平直接影響到項目后續(xù)知名度和客戶口碑。此外，業(yè)主不也許每人均有車，基本交通配備和日慣用品購買需求是應(yīng)當(dāng)?shù)玫綕M足，配套設(shè)施滯后性將影響到項目銷售和后續(xù)發(fā)展，并且值得一提是客戶專車廣告應(yīng)當(dāng)成為本項目重要宣傳渠道之一。

8．銷售狀況

價格定位：小高層均價在3600元/平方米左右，其中西向街景單位平米價格較低,為3000元/平米左右，湖景單位每平方米價格較高為4000元/平米左右；別墅定價6000元/平方米左右，接近湖邊單位價格明顯較高。

一期小高層住宅已所有銷售完畢（總數(shù)400多套），二期銷售過大半（總數(shù)400多套），三期開發(fā)在售，別墅持續(xù)在售，除緊貼郊野公園接近湖邊別墅比較受歡迎外，別的別墅某些銷售不抱負。

從客戶構(gòu)成來看，別墅某些客戶數(shù)量較少，為都市收入金字塔尖上人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人、香港人、澳門人、內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。

小高層物業(yè)某些客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同步也有某些臺港澳內(nèi)地求親置業(yè)者,其中各個市場工商戶購買就有50多戶，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相稱比例，年青人考慮到豐泰優(yōu)美景觀，購買住房送給父母居住也占有一定比例，購買別墅人群諸多是度假居住。

9、綜合評價

該項目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未可以充分運用優(yōu)勢條件，對潛在客戶置業(yè)需求特性把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中浮現(xiàn)視覺遮擋方面協(xié)調(diào)。戶型設(shè)計方面，小高層物業(yè)戶型設(shè)計與市場需求對接狀況較好。

該項目宣傳推廣缺少整體性，會所建設(shè)主題不鮮明，物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶需求尚存在一定差距，對項目推廣銷售產(chǎn)生一定不利影響。

從整體上看該項目運作比較成功，從發(fā)展趨勢看，某些別墅滯銷、配套設(shè)施滯后、物業(yè)管理較低水平都將不可避免地對后續(xù)高層、小高層住宅產(chǎn)品銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期不久開發(fā)，公共交通與教誨商業(yè)配套逐漸完畢，豐泰華園仍舊會在虎門獨領(lǐng)風(fēng)騷。對它小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，裕隆花園在地段上具備一定優(yōu)勢。因而，長遠看，該項目別墅對裕隆花園影響不大，但是小高層對咱們具備較大競爭壓力。

10.豐泰華園山莊二期

豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地35萬平方米，將規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，與一期相連，預(yù)測總共可入住6,000戶，人口達20,000人，并設(shè)商業(yè)、教誨、餐飲、體育等配套設(shè)施，為居民提供安全、舒服、便利、健康生活環(huán)境。

自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)施出眾豐泰華園山莊一、二期將會成為虎門最大住宅社區(qū)，為您營造自由、自在、自我美好生活空間。

圖9豐泰今日名苑效果圖

(二)豐泰裕田花園

豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一種占地約25萬平方米大型崇高住宅社區(qū)。

社區(qū)規(guī)劃有30幢別墅，高層住宅約2,000戶，有關(guān)有豐泰花園酒店、商業(yè)街、幼兒園、大型會所、泳池、網(wǎng)球場等配套設(shè)施。

豐泰裕田花園依山傍水，開敞大廳、大房、大面積窗及百葉巧妙運用，運用自然通風(fēng)采光達到人與自然和諧統(tǒng)一。住宅建筑立面將老式坡屋頂加以變化，風(fēng)格回歸自然，屋頂變化錯落形成和諧統(tǒng)一，使整個社區(qū)猶如一座富有熱帶風(fēng)情小城。園林綠化與建筑相結(jié)合，營造美好生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香布滿無限熱帶風(fēng)情。

豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念——給你一種寧靜而樸實港灣

圖10豐泰裕田花園與豐泰花園酒店

豐泰花園酒店坐落于虎門樹田325省道旁，交通便利，坐擁橫圳水庫，天然環(huán)境優(yōu)越，是東莞市唯一一家以東南亞風(fēng)情為特色，集商務(wù)會議、休閑度假于一體綜合型酒店。占地約65,000平方米，建筑面積給60,000平方米，功能分區(qū)涉及商務(wù)會議區(qū)、客戶居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身運動區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等，能為客人提供完善、舒服、溫馨服務(wù)。酒店項目與住宅項目開發(fā)同步，滿足了住宅社區(qū)某些配套規(guī)定，這是該項目一大長處。

（三）飛龍山莊調(diào)研報告

1、地理位置

飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處，項目地塊接近繁華都市中心區(qū),且位居半山,是鬧中取靜絕佳處所,深得某些本地喜歡山景與鬧市居民寵愛。

2、整體規(guī)模

飛龍山莊占地面積是75043平方米；總建筑面積為19萬平方米；綠化面積20705平方米；道路面積22566平方米；建筑密度42%；容積率為2.67。

社區(qū)按照山勢設(shè)計為三棟小高層和100棟別墅構(gòu)成；社區(qū)重要戶型有三種，由100—283平方米構(gòu)成不等；小高層由三棟16層（每棟由A、B座構(gòu)成）建筑物組合而成。雖然總體規(guī)模大，由于建設(shè)規(guī)劃及順序較亂，缺少協(xié)調(diào)性。

3、外立面

飛龍山莊不同步期開發(fā)項目外觀反差較大,樓齡各不相似，因而社區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。

當(dāng)前正在發(fā)售怡和園，首層架空作為車庫，怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面藍色，力求與周邊環(huán)境山景與天空色調(diào)協(xié)調(diào)。圖11飛龍山莊立面圖

4、規(guī)劃設(shè)計特點

飛龍山莊是典型山景住宅，重要建筑有小高層、多層住宅以及獨立別墅:

(1)設(shè)計理念：“龍騰天下”；用千百年前盤踞于擔(dān)桿山上飛龍化作山脈，作為當(dāng)前飛龍山莊怡和園美麗傳說，用廣東地區(qū)居民宗教信奉等區(qū)域文化特點，體現(xiàn)一種祥和吉利住宅，能給購房者八方聚財，金玉滿堂隱喻。社區(qū)內(nèi)山、石都是通過認真挑選，精心策劃。

(2)飛龍山莊由于開發(fā)較早，社區(qū)園林設(shè)計理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒有保存，新開發(fā)怡和園北后山地勢很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計比較粗糙，重要作了防滑坡解決，景觀與上山步道沒有精細規(guī)劃。

怡和園南面是道路，道路南面設(shè)立條狀綠化景觀，重要涉及水景、小橋、涼亭，該景觀設(shè)計是社區(qū)最佳景觀小品。

(3)社區(qū)配套較好，社區(qū)設(shè)立大型三層停車場合，充分考慮了有車一族需求，室內(nèi)外游泳池各一種。

(4)飛龍山莊嚴要依托600畝擔(dān)桿山景資源進行建筑設(shè)計；有良好開闊視覺效果，可以給顧客以“居高臨下”感受。有良好山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，山景是本項目最重要賣點。

(5)飛龍山莊一期小高層復(fù)式建筑配有花園與車庫，建筑實用率81%。普通住宅實用率為82%。二期怡和園建筑實用率從77%到80%。

5、戶型比例

飛龍山莊當(dāng)前發(fā)售怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點：六房三庭，套內(nèi)面積283平方米，視覺景觀較好。

表2戶型比例分析A座為例（按建筑面積計算）

名稱面積(平方米)每套售價（萬元）套數(shù)比例

大三房兩廳16747-552030．5%

中三房兩廳130-13833-402030．5%

四房兩廳19748-5346%

五房兩廳19747-5123%

六房兩廳232-24154-681421%

頂層復(fù)式

五房三廳244-26075-8423%

六房三廳362.4133-13823%

七室二廳375-485117-12523%

共計66套

當(dāng)前A、B兩座相似，均為66套，戶型相似，價格略有不同。

6、物業(yè)管理

(1)物業(yè)管理費用為每平方米1.8元，繳費面積涉及套內(nèi)面積與公共分攤面積，車位每月50元，摩托車每月10元。

當(dāng)前，管理飛龍山莊是瀚森物業(yè)集團（廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司二級公司——海軍部隊與地方合伙公司）；從管理角度上來看，物業(yè)管理是緊緊地配合了地產(chǎn)銷售工作。由于居住地乃是施工場合等條件因素影響，物業(yè)管理效果不能滿意

(2)社區(qū)景觀區(qū)域和植物簡介局限性，讓人無法感受到溫馨提示與服務(wù)內(nèi)容。同步在山莊主出入口處，宣傳導(dǎo)示不鮮明。

7、銷售狀況

銷售價格：小高層房屋均價為3800元/平米左右(套內(nèi)面積)。按照建筑面積計算最低價格為3280元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為4801元/平米。按照建筑面積計算最低價格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價在6萬元左右，每平方米相差165元左右。

飛龍山莊銷售狀況：

怡和園一期房屋某些復(fù)式房還沒有銷售完畢，但是有某些別墅已經(jīng)出售（當(dāng)前有十來棟別墅已經(jīng)建設(shè)好），其中某些別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè)，別墅綠化率控制為40%，銷售進度分三期進行（每期一棟）：一期開發(fā)小高層已經(jīng)銷售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售，二期小高層當(dāng)前已銷售八成。三期一棟正在施工建設(shè)之中；

客戶及置業(yè)需求特性：101-108米三室小戶型購買對象重要為外地人，其中有諸多是富民以及黃河時裝城等工商戶，外地人購房比例為50%以上。108米以上大戶型重要購買對象是本地人，也有少量在虎門長期安家外地人。本地人有相稱比例是全家三代同堂，因而在住宅設(shè)計方面應(yīng)當(dāng)充分考慮老人小朋友以及青年人對大戶型個性化需求。

總體看,飛龍山莊整體規(guī)劃及布局較差,山景資源具備突出優(yōu)勢，配套較好，地段優(yōu)越，價格適中，因而銷售狀況較好。

8、綜合評價

(1)項目開發(fā)銷售做法是典型分期開發(fā)漸進式銷售方式，銷售價格是低開高走；營銷隊伍比較成熟，營銷人員得到比較良好訓(xùn)練。

(2)營銷最大賣點是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因而恰當(dāng)價格發(fā)售，營銷狀況較好。園林規(guī)劃設(shè)計水準(zhǔn)普通，沒有體現(xiàn)出山地社區(qū)整體美感，減少了社區(qū)檔次，對于山景資源是粗放式開發(fā)。與豐泰華園（虎門一流水平），本項目開發(fā)水平只能是三流層次。

(3)文化品位不高，人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠，如果在山上修建一種龍廳或者主題雕塑體現(xiàn)飛龍，讓人有一點仙居感覺。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實人們?nèi)ジ惺?，去實現(xiàn)心理上自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻滿足感，營銷效果也許會更好。

(4)虎門呼喚開發(fā)水準(zhǔn)更高山景豪宅與人文高品味住宅，不但環(huán)境與建筑一流，并且物業(yè)管理一流。

(5)項目購買客戶重要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié)本地高收入者,另一方面是外地來虎門創(chuàng)業(yè)成功者,境外及港澳臺人士較少.

綜合來看,該項目與荔林豪庭項目區(qū)位特性比較接近,潛在客戶群較為相近,因此該項目是裕隆花園項目直接競爭對手.由于其開發(fā)時間超前性,帶走荔林豪庭許多潛在客戶。

（四）柏景豪庭調(diào)研報告

柏景豪庭是廣東黃河實業(yè)集團有限公司開發(fā)重點房地產(chǎn)項目,項目定位為大胸懷高視界，強調(diào)其作為虎門住宅第一高層地位。

1、地理位置

柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處，項目地塊兩面臨路,交通以便，展示面較好；項目周邊無舊工廠及居民區(qū)，項目背面為虎門公園，商住兩相宜。

2、整體規(guī)模

建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅構(gòu)成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。

3、外立面

柏景豪庭由于缺少大規(guī)模景觀配套，因而，在建筑設(shè)計自身進行了精心設(shè)計，外立面挺拔，屋頂進行專門框架式設(shè)計，外立面色調(diào)豐富，住宅立面中部與下面墻體色調(diào)為棕色與黃色搭配，上部為白色。

圖12柏景豪庭立面效果圖

4、規(guī)劃設(shè)計特點

(1).裙樓設(shè)計為大型商場，華潤超市入住。裙樓之上與住宅之間過渡設(shè)立空中花園，設(shè)立有四季疊翠主題景觀及休閑會所，休閑會所設(shè)立有游泳池、淋浴廣場、綠島、小朋友樂園，假山等作為居民活動場合，此外會所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項目。

(2).立面與屋頂設(shè)計風(fēng)格比較挺拔，與虎門公園山頂互相呼應(yīng)，整個建筑很有氣勢。

(3).戶型比例上分析：大戶型186平方米以上占25.4%。

(4).建筑實用率86.7%.

5、戶型比例

表3柏景豪庭戶型比例分析（按建筑面積計算）

名稱面積平方米每套售價（萬元）套數(shù)比例

兩房兩廳一(二)衛(wèi)109.87-123.4938—434612.5%

小三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺125.91-126.7839-464612.5%

大三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺138.26-141.4443---504612.5%

四房兩廳二衛(wèi)一廚二陽臺134.35-137.4448---546918.7%

148.6246-53236.2%

四房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺186.7561-704612.5%

五房二廳三衛(wèi)一廚二陽臺153.248-56236.2%

177.863-73236.2%

204.1673-844612.5%

共計368套6、銷售狀況

五月一日開盤剛剛發(fā)售，柏景豪庭是虎門高層住宅風(fēng)向標(biāo)。

銷售價格：本項目按照建筑面積計算起價為3000元，最高價格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價格，均價3400元。

普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元

7、物業(yè)管理

該項目物業(yè)管理費用按照高層收費，每平方米為2元，大戶型每月200平方米住宅為400元物業(yè)管理費用，物業(yè)管理基金收取每戶元，這在虎門都是最高收費。本項目物業(yè)管理由黃河物業(yè)管理公司負責(zé)。

8、綜合評價

本項目在虎門地產(chǎn)占有重要位置，發(fā)展商由黃河時裝城等知名項目作為依托，該項目是咱們開發(fā)當(dāng)代豪庭重要對手，同步與花果山裕隆花園項目也存在競爭關(guān)系。

（五）能源華莊

能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商品房，涉及62套別墅和高層住宅，最高為23層。套內(nèi)面積起價3400,最高3980元，平均價格3650元左右。按照建筑面積計算平均價格為3240元左右。

能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門大酒店對面，是虎門中心片區(qū)重要高層項目。

表4能源華莊戶型比例

單位建筑面積（平方米）每套售價（萬元）套數(shù)所占比例

兩房兩廳81.627.7---32.4萬6023.4%

小三房兩廳117.1---123.936.2---44萬15058.6%

大三房兩廳142.744.1---51萬3012%

復(fù)式房201.5---258.280-102.7萬166%

共計256100%

（六）中聯(lián)大廈

中聯(lián)大廈由三幢26層群樓組合而成，傲立在虎門超值黃金地段，樓前是寬闊亮麗虎門大道，交通異常便捷，右側(cè)是繁華章業(yè)萬貨商場，與背面虎門公園四季園只有一小河之隔。臨窗眺望，環(huán)擁四周山川秀色，可盡攬八方新區(qū)繁華，令您心曠神怡。圖13中聯(lián)大廈效果圖

大廈由名師設(shè)計，建筑風(fēng)格典雅獨特，是當(dāng)代豪宅建筑典范。樓前是4,600平方米多功能活動廣場；大廈內(nèi)部布局完美，配套完善，不但建有大型停車場，架空層還建有游泳池，設(shè)有2,870平方米供娛樂和健身會所，以及大型平臺花園，綠化面積達3,700平方米。園林景物將給您一種帶公園家，使您身心與大自然融為一體，讓您其樂無究。

大廈實行24小時封閉式智能化管理，并提供全方位家居生活服務(wù)，讓您盡情享有人生。

發(fā)展商：東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司]

（七）海港城大廈

海港城大廈是大型商住樓項目，用地面積6,598平方米，總建筑面積為60,951平方米，樓高共23層，由停車場、商場和餐飲店、架空花園、辦公大樓及住宅樓層構(gòu)成。整幢大廈按歐陸風(fēng)格設(shè)計，顯得潮流高雅，別具一格。圖14海港城大廈效果圖

海港城大廈地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，集天時、地利、人和于一身。大廈位于虎門城區(qū)標(biāo)志性雙向八車道虎門大道旁，與黃河商業(yè)城隔路相望，與中豪大廈、蘭苑大廈、富民商業(yè)大廈、鞋城、電子城和中巴大巴客運站緊緊相鄰，雄踞城區(qū)人流、物流、車流密集地段，交通便捷，宜商宜居，是投資轉(zhuǎn)業(yè)抱負之選。發(fā)展商：東莞市海港城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

(八)豐泰官山碧水莊園

發(fā)展商：虎門建設(shè)發(fā)展有限公司東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司

理念定位：豐泰官山碧水莊園——綠樹藍天山水豪情

豐泰官山碧水莊園占地60萬平方米，三面環(huán)水，座落于橫崗水庫旁，將會建成一種低密度別墅社區(qū)。社區(qū)以體育運動為主題，配備20個原則網(wǎng)球場及各種康樂設(shè)施，發(fā)展成為東莞旅游度假中心。圖15豐泰官山碧水莊園

豐泰官山碧水莊園處處洋溢山水豪情。這里生態(tài)天然，山水緊緊依傍，四季林木常青，舒泰柔軟而春意盎然。放眼觀覽碧湖銜山，草色無際，自是高瞻遠矚，氣勢非凡；親臨湖畔，在楊柳依依之間，又可領(lǐng)略悠悠風(fēng)光。

（九）蟠龍山莊

蟠龍山莊位于虎門鎮(zhèn)太沙路東風(fēng)村，與虎門廣場距離位于1公里，位于市區(qū)邊沿交叉地帶。項目總占地面積26萬平方米，首期規(guī)劃面積73000平方米，其中大某些為別墅，同步有四棟小高層建筑和3棟多層住宅項目。圖16蟠龍山莊效果圖

該項目列入虎門23項開工建設(shè)項目。蟠龍山莊是典型山景別墅樓盤，重要賣點如下：

山頂公園面積3萬平方米山頂公園，設(shè)立健身步道，點綴亭、廊、臺

主題景點8個主題景點，大型噴泉廣場

會所設(shè)立豪華會所

水文化三個主團設(shè)立水景有景觀式大型游泳池

推廣定位真龍山水觀海豪苑

蟠龍山莊是典型山景樓盤，在景觀方面投資較大，山景比花果山優(yōu)越，其小高層項目對于咱們具備直接威脅，對于咱們此后營銷推廣有直接壓力，因而，建議發(fā)展商關(guān)注該項目小高層推出時間，最佳提前推出，以錯開其銷售時間。

（十）富民花園

富民花園是東莞市太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司、東莞市建業(yè)實業(yè)有限公司、虎門鎮(zhèn)南山管理區(qū)合伙開發(fā)大型房地產(chǎn)項目，該項目已經(jīng)開發(fā)六期，初期開發(fā)別墅售價僅元/平方米，該項目具備較好山景與大型會所配套，是虎門郊區(qū)大盤。

富民花園正在發(fā)售小高層平均售價3000元/平方米，82平方米兩室一廳小戶型較多，不但在虎門發(fā)售，并且由于該項目距離虎門太平港澳客運碼頭較近，在香港設(shè)有銷售處。該項目配有客戶專車，每15分鐘一趟，吸引諸多中低收入白領(lǐng)前來置業(yè)，同步充分考慮在香港經(jīng)商香港人士對小戶型需求特點。圖17富民花園

（十一）海富華庭

海富華庭是一種非常重要樓盤，該樓盤位于虎門廣場旁，正對虎門肉菜市場對面。該項目總建筑面積7萬平方米，當(dāng)前銷售已經(jīng)達到80%以上，預(yù)測9月入伙。

樓盤銷售價格：按建筑面積計算，起價2880元，平均價格3400元，最高價格3780元。

該樓盤物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理基金元，物業(yè)管理費，1.5元/平方米。

項目特點：地理位置優(yōu)越，配套齊全，兩棟塔樓建筑富有時代感，新型綠化停車場，戶型方面，不但大戶型主人套房有特點，并且設(shè)立50平方米超大客廳。

海富華庭注意健康理念應(yīng)用，引入健康直飲水系統(tǒng)。

項目推廣理念：都市精英新生活圖18海富華庭效果圖

該項目推廣過程中注意打造公司品牌，對德盛建業(yè)公司實力與業(yè)績進行充分展示，該公司開發(fā)了海珠大廈、太平新城—富民花園、南天商業(yè)中心。

海珠大廈在虎門地區(qū)首創(chuàng)讓業(yè)主參加建筑布局討論，闡明已經(jīng)開始注意客戶營銷理論導(dǎo)入。德盛建業(yè)公司是一家規(guī)模較大房地產(chǎn)公司，不但具備開發(fā)能力，并且有自己施工隊伍，綜合實力較強。

四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)研與記錄分析

虎門住宅市場特點

虎門人均居住面積為40-50平方米，且房屋檔次除了別墅就是樓房，也有相稱數(shù)量本地人居住在市區(qū)普通成套住宅，住房成套率達到95%，相稱某些家庭已經(jīng)達到小康水平，因而，本地人購買高檔住宅大某些是二次置業(yè)，置業(yè)目是追求安全舒服高品味生活，提高生活質(zhì)量。

虎門居民當(dāng)前擁有轎車6000部，20%家庭擁有轎車，教誨與旅游成為虎門消費亮點，虎門本地居民小孩讀書每年正常開支為6000元。

虎門住宅市場過去以多層為主，近年來小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊均有小高層，尚有某些面積較小小高層項目?；㈤T別墅市場已經(jīng)供應(yīng)量不不大于實際需求，如豐泰華園有一定積壓量，蟠龍山莊又要在兩年內(nèi)供應(yīng)20多萬平方米別墅。從長遠眼光來看，由于國家五年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅項目，別墅市場總體看好，市場消化需要一定期間。

鎮(zhèn)內(nèi)高層項目沿著進入虎門港口路景觀大道分布，以柏景豪庭為代表，分布著能源華莊、龍泉都市華庭等高層商住項目。

虎門市區(qū)景觀資源比較缺少，突出體當(dāng)前虎門市區(qū)山景資源與湖景資源較少，由于盲目粗放式開發(fā)，可供開發(fā)山景資源已經(jīng)稀缺。表4虎門重要住宅項目記錄分析

樓盤名稱開發(fā)單位開發(fā)規(guī)模與特點定位

豐泰華園山莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司500畝開發(fā)規(guī)模,住宅以別墅為主,小高層為輔.虎門湖畔風(fēng)景豪宅

設(shè)計單位湖南建筑設(shè)計院

戶型大戶型：50面積：131…180平方米

中戶型：62面積：117…140平方米

小戶型：48面積：65…101平方米

購買客戶分析均價湖景單位4000元，非戶景單位3200元。湖景別墅售價6500元。370套商鋪業(yè)主購買50戶

龍澤居?xùn)|莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司建筑面積在3萬平方米左右,是依托前面海濱為重要題材崇高住宅。

戶型兩房兩廳：142面積：75---86

三房兩廳：260面積：84---126

四房兩廳：122面積：124---145

五房兩廳：32面積：178---186

柏景豪庭廣東黃河實業(yè)集團有限公司建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅構(gòu)成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅

售價起價為3000元，最高價格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價格。普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元

戶型大戶型:62套面積:136---181平方米

中戶型:207套面積:112---166平方米

小戶型:46套面積:95---108平方米

飛龍山莊廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司建筑面積19萬多平方米,飛龍山莊由3棟高層和100座別墅構(gòu)成,屬于鎮(zhèn)內(nèi)山景住宅。

售價按照建筑面積計算最低價格為3000元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，均價3200元。

戶型大戶型:6套面積:244---485平方米

中戶型:20套面積:197---241平方米

小戶型:40套面積:130---167平方米

能源華莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司建筑面積3萬多平方米，5棟高層和50座別墅構(gòu)成，它屬于中心區(qū)內(nèi)崇高住宅。（成品房），均價為3240元左右。

戶型大戶型：16面積：201.5---258.2平方米中戶型：180面積：117.1---142.7平方米小戶型：60面積：81.6平方米

龍泉都市華庭龍泉房地產(chǎn)公司是以虎門公園為重要賣點市內(nèi)大戶型豪宅。

戶型大戶型為180平方米

蟠龍山莊虎門蟠龍山莊物業(yè)建造有限公司總占地面積為26萬平方米，建造工作分為三期進行，一期建筑面積為7.3萬平方米，所有為別墅單位。是以遼闊視野山景資源為重要賣點。

售價均價5080元花園某些3600元

整體構(gòu)造以別墅群為主，一期建筑面積為7.3萬平方米。在400平方米以上

表5虎門住宅市場供應(yīng)總面積記錄

單位：萬平方米

樓盤名稱開發(fā)單位別墅面積小高層總面積小高層實際銷售面積

豐泰華園山莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司4郊區(qū)大盤5

龍澤居?xùn)|莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司32.6

飛龍山莊廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司19.22.088

富民花園東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司3．53

港口路片區(qū)

柏景豪庭廣東黃河實業(yè)集團有限公司9，1-4層為商場與停車場5

能源華莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司32.6899

龍泉都市華庭龍泉房地產(chǎn)公司6(尚未開盤)2

虎門廣場片區(qū)

海富華庭東莞市德盛建業(yè)實業(yè)有限公司總建筑面積7萬平方米，停車場面積較大。6

共計28．2

由于究竟尚有半年，因而實際銷售量21-28萬平方米均屬于正常數(shù)據(jù)，從各家開發(fā)商實際銷售數(shù)據(jù)中，咱們發(fā)現(xiàn)每家每年實際銷售面積普通在2-3.5萬平方米之間,這對于裕隆花園項目開發(fā)階段性劃分具備啟示。

附錄闡明，記錄計算過程：

豐泰華園華園區(qū)南向湖景小高層實際建筑面積：

11×（268.48+270.65+269.55+269.55）=11860平方米

11×(269.63+267.47+268.58+268.58)=11816平方米

11×(267.5+268.5)=5896平方米

小計11860+11816+5896=2.9572萬平方米

已經(jīng)銷售出2%，待銷售面積為28981

豐泰華園豐泰區(qū)小高層待銷售面積

第一座108.7平方米

第二座90.69＋95.89＝186.58平方米

第三座157.8＋176.82＋90.39＋95.34＝520.35平方米

第五座92.96＋98.32=191.28平方米

第六座112.31＋113.64=225.95平方米

第七座113.64平方米

第八座118.51＋116.54×2＋142.15＋3×118.62＋116.72×9＝1900.8平方米

第九座2×（120.41＋118.32）＋154.81＋2×139.44＋9×102.61＋11×97.2=2903.84平方米

第十座2×（120.41＋118.32）＋154.81＋2×139.44＋11×102.61＋11×97.2=3109.06平方米

第十一座3×（179.06＋131.97）＋12×（121.48＋100.97＋96.4）＝4759.2平方米

第十二座3×180.38＋12×（122.42＋140.06）＋11×141.67＝5249.27平方米

第十三座6×65＋10×118.02＋3×117.25=1921.95平方米

小計：21190平方米

因而豐泰小高層供應(yīng)量為5萬平方米。

龍澤居B區(qū)供應(yīng)實際面積21×（115.2＋116.2＋75.3＋164.2＋289.6＋77.6＋77.8＋76＋126.3＋119.5）=25991平方米

飛龍山莊怡和園1號樓A座實際銷售面積：

4×（167.55＋167.55＋138.46＋130.25＋241.33＋232.15）

＋6×（167.55＋167.55＋138.46＋130.25＋241.33＋197.67）

+362.4+362.4+260.46+244.08+485.79+375.32=

4171.24+6256.86+2090.45=10428.1

B座實際銷售面積與之基本相似，因而當(dāng)前實際銷售面積為2.088萬平方米。

能源華莊實際在銷售面積：

一號樓18×（136.7＋136.7＋128.2＋115.3＋115.3＋152.6）＝12051平方米

二號樓16×（142.7＋117.1*2＋123.9*3＋89.7＊2）＝14848平方米

共計26899平方米。表6虎門住宅供應(yīng)面積預(yù)測

單位：萬平方米

樓盤名稱開發(fā)單位別墅面積小高層面積入伙時間

豐泰華園山莊二期及某些一期高層?xùn)|莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司2512月前

豐泰裕田花園東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司3

豐泰官山碧水莊園東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司2

龍澤居?xùn)|莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司1底

蟠龍山莊蟠龍山莊公司7112月

柏景豪庭廣東黃河實業(yè)集團有限公司28月入伙

飛龍山莊廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司13底某些入伙

龍泉都市華庭龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司總面積6萬平方米3預(yù)測10月開盤

中聯(lián)大廈東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司4預(yù)測開盤

富民花園東莞太平房地產(chǎn)開發(fā)公司3

共計12萬平方米25萬平方米

由于虎門鎮(zhèn)缺少房地產(chǎn)記錄資料，東莞記錄資料又沒有專門記錄虎門鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場資料，因而，咱們預(yù)測以實際調(diào)查和專業(yè)訪談分析為主，預(yù)測成果不可避免存在微小誤差。

預(yù)測推出多層與小高層住宅面積供應(yīng)量18-25萬平方米，其中小戶型供應(yīng)量60%，供應(yīng)面積10.8萬平方米，大戶型供應(yīng)面積7.2萬平方米，別墅供應(yīng)量在10萬平方米左右，別墅供應(yīng)基本為大戶型。

豐泰裕田花園高層住宅約2,000戶，開發(fā)面積預(yù)測為140平方米，28萬平方米，預(yù)計首期開發(fā)面積3-5萬平方米。

虎門住宅客戶群體特性分析

80-110平方米小戶型購買群體特性

1.普通白領(lǐng)為主，重要是一次性置業(yè)。

2.單身高檔白領(lǐng)，喜歡選取60平方米公寓型住宅，喜歡擁有完善社區(qū)服務(wù)。

3.某些為年輕人送給父母，例如一室一廳與兩室一廳最受歡迎。

購買110平方米—130平方米，40-60萬元住房群體特性：

市場回音之一：年輕白領(lǐng)

這一群體消費者具備如下特點：

（1）35歲如下，財富與精力處在上升時期，有較強超前消費意識。

（2）收入高，年薪普遍在8萬元以上或家庭年收入在10萬元以上。

（3）第一次置業(yè)，對面積需求不大，普通以100平方米左右二房或三房、小四房為主。

（4）都市感強，對物業(yè)地理位置比較注重，對處在市區(qū)中心位置、配套齊全項目情有獨衷；

（5）注重物業(yè)品質(zhì)，普通以項目品牌、公司品牌為指標(biāo)進行衡量。

市場回音之二：大齡購房者

這一群體消費者具備如下特點：

（1）40歲以上。

（2）在虎門奮斗近年，有一定積蓄，屬于有車一族；

（3）二次置業(yè)，對面積有增大需求，對四室兩庭感興趣；對于三代同堂本地人來說，喜歡復(fù)式住房，某些業(yè)主需要雙車位；

（4）對位置不很敏感，對項目整體素質(zhì)特別是環(huán)境、戶型比較注重。

市場回音之三：外銷客戶

依照專業(yè)調(diào)查成果，歷年來虎門外銷樓盤記錄數(shù)據(jù)表白，40－60萬元總價水平屬于在虎門置業(yè)香港、臺灣人最為中意區(qū)間，她們在虎門安家重要是工作后休息用途，不會購買太大戶型，也不肯揮霍過多時間用于裝修，購房心理需求是省錢又要環(huán)境優(yōu)雅，注重居住情調(diào)。她們傾向于：

（1）選取中小戶型，全裝修房以2房居多；

（2）注重交通及進出口岸便捷。

130-200平方米購買人群置業(yè)特性

1.高檔白領(lǐng)

2.中小老板，在虎門較多，與高檔白領(lǐng)同樣非常注重子女教誨。

3.某些復(fù)式大戶型，虎門本地人比較喜歡，她們年收入30萬元以上，對社區(qū)環(huán)境與品味比較注重。

裕隆花園問卷分析

為進一步理解虎門城鄉(xiāng)居民購房需求，獲取本項目關(guān)于第一手市場信息，咱們進行了實地問卷調(diào)查，現(xiàn)就調(diào)查所獲得有關(guān)信息資料分析闡明如下：

（一）、調(diào)核對象基本狀況闡明

1、被調(diào)核對象年齡段集中在20—40歲之間，其中20—25歲之間占50%，25—30歲之間占42.9%，30—40歲者占7.1%，選取這一年齡群體重要因素是在當(dāng)前或?qū)韼啄陜?nèi)購房也許性較大，20—30歲之間群體正處安家立業(yè)時期，是住房有強列需求，是一種最為龐大消費群，但往往會受到經(jīng)濟條件制約。

2、在從事職業(yè)方面，重要有私營老板（13.3%）、職業(yè)經(jīng)理人（20%）、醫(yī)生（13.3%）、工程師（6.7%）、個體工商戶（6.7%），從事這些職業(yè)人普通收入較高，對住房規(guī)定也相應(yīng)較高，其反映需求信息對本項目預(yù)定為崇高住宅定位較有參照價值。另有公司職工占26.7%，售貨員占13.3%。

3、在被調(diào)查者中，以二人以上家庭為主，占73.3%，其中二人及三人當(dāng)代型小家庭占53.3%，單身族占26.7%。

4、在本地調(diào)查人群方面，咱們比較注重女性意見，作為家庭主婦，她們有時間細心看樓，談?wù)摌潜P，她們在購樓方面占有半邊天重要地位。

5、因職業(yè)關(guān)系，所被調(diào)核對象月收入相對較高，1500—3000元收入者占40%，3000—6000元收入者占53.3%。（如下圖）----------------------------------------------

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第2樓（二）、購房需求狀況分析闡明

1、近來具備購房需求者為46.7%，近來不買,但將來打算購房者占53.3%。

2、在喜歡戶型選取上，小老板與高檔白領(lǐng)階層重要集中在四室兩廳兩衛(wèi)與大三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型上，其比例分別為33.3%、40%，外來人員在虎門安家重要選取小戶型，以小三房兩廳和二室兩廳為主。這也從中反映出一種追求寬敞舒服但不揮霍消費觀，在大面積住宅方面，普通都會選取復(fù)式構(gòu)造。3、在住房層高選取方面，普遍鐘愛小高層住宅，重要集中在7—16層之間，而1—4層幾乎無人問津。（如下圖）這重要是低樓層受外界環(huán)境映響較大，通風(fēng)、采光較差，沒有舒服感，特別是臨街建筑。但作為一種崇高園林式住宅區(qū)，這種選取差別性會縮小。

4、住宅朝向是每一種購房者都會考慮因素，大多數(shù)人都喜歡座北朝南住宅，在這次調(diào)查中，選取朝南方向占56%，另一方面是朝北，占28%，鑒于虎門日照特點，東南向是比較抱負朝向。

在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買住宅時人們一方面考慮是房地產(chǎn)公司品牌、水景園林、綠化率、基本配套設(shè)施和教誨設(shè)施等，然后是價格和房型，可見房地產(chǎn)公司品牌（綜合實力、誠信度、號召力）及居住環(huán)境對消費者作出購房決策時具備極其重要影響。

教誨問題受到高度注重，虎門人對子女教誨非常關(guān)注，無論在專業(yè)訪談，還是問卷調(diào)查中，望子成龍心態(tài)明顯。由于豐泰華園等大型景觀社區(qū)浮現(xiàn)，高檔白領(lǐng)等二次置業(yè)人群，對社區(qū)景觀環(huán)境。健康居住指標(biāo)開始關(guān)注，購買大戶型住房對環(huán)境景觀更是非常挑剔。5、在被調(diào)查者中，眾多虎門本地人以及在虎門安家外地工商戶對改進居住環(huán)境愿望比較強烈，她們收入較高，非常注重住宅舒服性，對于許多外來置業(yè)者，特別是中低收入者，她們更注重住宅實用性，被調(diào)查者普遍注重社區(qū)環(huán)境，美環(huán)境塑造美心靈，人們在物質(zhì)生活改進后來，對環(huán)境提出較高規(guī)定是非常自然愿望。被調(diào)查者普遍但愿居住以便，但愿發(fā)展商換位思考，可以以人為本，設(shè)身處地為業(yè)主著想。

表7虎門與深圳住宅全程營銷調(diào)核對比

開發(fā)模式虎門深圳

總體策劃有地產(chǎn)商依照經(jīng)驗策劃為主由地產(chǎn)經(jīng)理人與知名策劃人員合伙，理論與實踐互相結(jié)合，充分聽取策劃代理公司意見典型樓盤：深圳漾日灣畔

建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計某些大盤聘請有實力設(shè)計院設(shè)計，很少公開宣傳設(shè)計單位，在樓書上不寫設(shè)計單位。闡明兩點：1.虎門某些地產(chǎn)公司不樂意耗費較多設(shè)計費用。2.缺少全程營銷意識，住宅房地產(chǎn)在發(fā)育中、還不成熟。高度注重建筑規(guī)劃設(shè)計，大型住宅項目采用國際招標(biāo)或邀標(biāo)方式。例如深圳香榭里花園請RTKL公司做規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計。

營銷媒介模式東莞日報、虎門報，虎門電視臺等深圳特區(qū)報為主，商報、電視臺為輔助。

營銷導(dǎo)示系統(tǒng)不系統(tǒng)，整體形象不鮮明開始系統(tǒng)導(dǎo)入CIS系統(tǒng)，獲得良好效果，例如萬科四季花城與金域藍灣均導(dǎo)入CIS

發(fā)展商品牌比較注重項目品牌，不夠注重發(fā)展商品牌，缺少品牌運營系統(tǒng)規(guī)劃。以虎門最大房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，網(wǎng)站缺少系統(tǒng)規(guī)劃。也走過一條先注重項目品牌，后注重公司品牌道路。例如萬科是深圳第一種品牌公司，深圳天健世紀花園請策劃師提意見重點都是在發(fā)展商品牌與項目品牌聯(lián)動上，而不是常規(guī)銷售策劃。

中介代理與物業(yè)管理由于虎門住宅市場較好，發(fā)展商自己銷售為主，物業(yè)管理也是同樣深圳大某些委托代理公司銷售，物業(yè)管理委托知名公司管理。

市場調(diào)查結(jié)論，虎門房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，別墅與小高層供應(yīng)量較大，大戶型供應(yīng)非常充分，大型品牌公司基本壟斷房地產(chǎn)市場，中小房地產(chǎn)公司要想在不利競爭態(tài)勢中脫穎而出，需要在房地產(chǎn)市場調(diào)查、策劃、建筑設(shè)計上多下功夫，多聽取專業(yè)意見，多團結(jié)業(yè)內(nèi)人士，善于整合資源，不但在常規(guī)動作上精細雕刻，更重要是創(chuàng)新，在自選動作上得分，大膽想象小心求證，奧林匹克花園策劃就是番禺房地產(chǎn)公司與王志綱工作室緊密合伙成功范例，通過合伙，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，知識共享。

五、項目理念定位

房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新問題。謀求項目開發(fā)模式突破，要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境局限，跳出房地產(chǎn)狹小專業(yè)范疇，把握新世紀客戶精神追求，挖掘區(qū)域文化精華，達到將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是主線目的，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實行手段，客戶滿意才是成功檢查原則。

戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)公司競爭靈魂，只有理念突破才干避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項目，才干繁華建筑文化，避免國家巨大經(jīng)濟損失。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項目成功，就是成功將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接實例，它不但挖掘了宋代文化精華，并且在其他項目博采歐美文化之所長。

靈感曾經(jīng)是詩人和文學(xué)家專利，初唐知名詩人王勃曾經(jīng)在27歲此前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。隨著人們對思維科學(xué)進一步專研，人們對靈感思維結(jié)識發(fā)生了深刻變化，靈感思維不但存在于文學(xué)創(chuàng)造中，并且普遍存在科學(xué)實踐中，甚至以抽象思維為主數(shù)學(xué)家研究抽象數(shù)學(xué)也需要詩人想象力和靈感。

體驗經(jīng)濟是21世紀經(jīng)濟發(fā)展特色，哈利波特成功就是體驗經(jīng)濟成功案例。房地產(chǎn)營銷正在向體驗營銷方向發(fā)展，深圳萬科、中海等一流房地產(chǎn)公司開始廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷實踐，體驗營銷注重與客戶之間互動，注重情感體驗，注重客戶產(chǎn)生第一印象賣場體驗，因而咱們在本項目策劃中以客戶體驗作為策劃基本出發(fā)點，環(huán)繞客戶體驗對各個景觀要素與建筑要素，進行合理布局，客戶進行本社區(qū)到山上會所達到視覺體驗高潮。

裕隆花園體驗營銷若干特點：

第一，注重購樓客戶健康運動高興體驗，并使體驗成為客戶價值必要構(gòu)成成分。

第二，戲劇化和互動概念，成為裕隆花園營銷策劃核心概念和指引辦法。

第三，體驗經(jīng)濟中營銷策劃、設(shè)計和創(chuàng)作，需要將科學(xué)和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來，因而咱們注重虎門地區(qū)文化對本項目影響，采用虎門客戶容易接受方式體現(xiàn)咱們運動健康型山景花園社區(qū)特點，讓客戶從好奇觀看引導(dǎo)到最后決策購買。

裕隆花園位于荔枝林中，荔枝是嶺南特色，蘇東坡等文人墨客均有贊美荔枝詩篇，楊朔也有嶺南荔枝蜜散文名篇。

鑒于本項目地理位置以及虎門人文特點，本項目文化定位側(cè)重嶺南文化，在景觀園林設(shè)計方面，可以融會景觀生態(tài)學(xué)、嶺南園林藝術(shù)、荔枝文化于一體，提高整個項目文化品味。由于項目位于半山生態(tài)環(huán)境比平地脆弱，因而，在景觀設(shè)計時候，要充分考慮生態(tài)系統(tǒng)平衡，減少對原有環(huán)境破壞，重點運用虎門鄉(xiāng)土植物，種植健康養(yǎng)生花卉與荔枝林結(jié)合，建立更合理生態(tài)系統(tǒng)。

小高層建筑風(fēng)格要隱含嶺南建筑神韻，結(jié)合當(dāng)代主義建筑風(fēng)格大膽創(chuàng)新。

本項目景觀理念：不但注重水文化景觀，并且注重山景保護，在規(guī)劃中注意生態(tài)平衡。

本項目總體定位為虎門第一種運動健康體驗型崇高山景花園社區(qū)。

本項目通過泛會所、嶺南文化展示、綠色裝修環(huán)境、景觀式游泳池、健康花卉種植等全方位展示裕隆花園賣點，從主入口到山上會所售樓處建設(shè)重點體驗式途徑。

由于花果山具備大面積荔枝，因而，嶺南荔枝文化展示就非常貼切，建議在景觀小品石頭中刻錄荔枝詩歌名作。圖19蘇軾作荔枝詩流傳千古

蘇軾有詩云：羅浮山下四時春，盧橘楊梅次第新。

日啖荔枝三百顆，不辭長作嶺南人?！?/p>

杜牧《過華清宮》就是千古名詩，具備深刻歷史文化內(nèi)涵。

過華清宮

--杜牧

長安回望繡成堆，

山頂千門次第開。

一騎紅塵妃子笑，

無人知是荔枝來。

本項目會所理念：

專業(yè)會所與戶外泛會所運動區(qū)互相結(jié)合,健康服務(wù)與積極鍛煉相結(jié)合，充分考慮老年、小朋友特殊活動偏好。

會所某些文化展示內(nèi)容將注重嶺南民間文化收集與展示，豐富社區(qū)文化活動內(nèi)容。

裕隆花園教誨理念不但涵蓋先進小學(xué)教誨、進一步社區(qū)生活素質(zhì)教誨、隨著業(yè)主個人發(fā)展終身教誨、富于教誨功能會所、為課外素質(zhì)教誨提供活動空間等各種教誨元素所構(gòu)成。

項目發(fā)售名稱建議計定為：荔林春曉、裕隆花園。

重要客戶：白領(lǐng)中產(chǎn)階層以及中小老板階層。

山上會所前期是項目售樓處，作為重要賣場，咱們高度注重體驗環(huán)境建立與維護。好營銷賣場似乎有催眠魔力，讓人們不知不覺沉迷于其中，這種“魔力”原則是策劃營銷賣場重要借鑒。

體驗場效應(yīng)涉及如下內(nèi)容

1．空間場：通過體驗場，體驗價值從四周八方向客戶感官沖擊。

2．劇場：體驗營銷中“劇場模式”目是提供應(yīng)客戶難以忘懷體驗。

3．品牌場：體驗營銷從設(shè)計改造、貫徹項目形象辨認系統(tǒng)開始，通過廣告公司設(shè)計導(dǎo)示系統(tǒng)構(gòu)成，因而，建議裕隆花園項目全面導(dǎo)入CIS.

4．心理場：通過輕松高興氛圍、獎勵物與標(biāo)志物、體驗信息語言、強化刺激和氛圍，引導(dǎo)周邊人群開放和接受咱們賣場理念，最后形成搶購羊群效應(yīng)。

公司員工內(nèi)部體驗是體驗營銷至高點，實行推廣體驗營銷，要從公司內(nèi)部營銷入手，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、士氣高昂開發(fā)隊伍，通過營銷隊伍與客戶溝通互動，通過核心性營銷活動感動客戶，激發(fā)客戶對本樓盤美好體驗感受，讓客戶從滿意到忠誠。

六、建筑規(guī)劃提示

詳見規(guī)劃概念方案圖紙與闡明。

項目占地面積2.7萬平方米，容積率1.8-2.0。社區(qū)紅線外環(huán)山道路8米，發(fā)展商已經(jīng)支付費用，是社區(qū)機動車道路。某些路段例如北面要作擋土墻。

本項目涉及花果山,當(dāng)前種植地荔枝林生長茂盛,植被環(huán)境較好.圖20山頂荔枝樹與植被

依照概念設(shè)計方案，按照1.8容積率，總建筑面積48612平方米，其中會所面積1000平方米，山上會所面積1000平方米左右，其中商業(yè)面積1000平方米，配電房200平方米。

1．建筑布局

由于在半山之中，周邊農(nóng)民房和工廠眾多，因而，讓住戶充分看到山景、視線向山上匯集非常重要，建議小高層采用圍合，整個住戶充分享有山景。建筑外部采用樹墻遮擋外圍建筑，形成本社區(qū)良好景觀特性。

2．景觀設(shè)計

出發(fā)點：盡管本項目建筑面積不大，圍合空間不大，但本項目位于山中，荔枝林茂密，因而對景觀設(shè)計具備挑戰(zhàn)，建議營造最佳山景，景觀設(shè)計要從本項目及整個山體進行綜合考慮。

本社區(qū)概念設(shè)計不但注重社區(qū)景觀，例如入口考慮設(shè)立馬雕塑景觀，并且注重車庫景觀，采用花架式車庫模式。

社區(qū)入口山上會所初期重要用于售樓，完畢售樓任務(wù)后作為居民休閑活動場合。

社區(qū)花壇景觀

主花壇中間保存本來荔枝樹，采用四色花卉，圍合辦法。重點種植具備養(yǎng)生功能花卉，例如菊花、牡丹、蘆薈、山茶花、月季，其中專門引進荷蘭郁金香品種與先進種植技術(shù)。

建議依照景觀設(shè)計方案，在荔枝林不同坡度荔枝林間隙種植不同種類健康養(yǎng)生花卉。圖21雕像馬景觀設(shè)計提示圖22健康養(yǎng)生花卉景觀圖

依照體驗營銷思路，精心規(guī)劃小朋友游戲區(qū)，設(shè)立塑膠制小朋友游樂設(shè)備。園林中設(shè)立若干體育鍛煉設(shè)施，以便人們晨練等需要。

環(huán)繞人工瀑布主景觀設(shè)立上山鵝卵石步行道，曲折前行，享有攀登之樂。

1．立面、屋頂

詳見概念方案提示。

2．戶型

在大戶型市場日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門大戶型市場供應(yīng)也非常充分。

戶型構(gòu)思：

鑒于裕隆花園價格中低檔，因而，咱們在廣泛研究市場供應(yīng)狀況下，重點參照了競爭對手戶型比例，結(jié)合本項目實際定位。

錯開當(dāng)前市場普遍大戶型，朝精品小戶型發(fā)展，恰當(dāng)開發(fā)有特色小四房，減輕置業(yè)壓力。詳細戶型比例見摘要。

戶型動態(tài)調(diào)節(jié)，在建筑方案完