駿城國際康泰佳苑商業(yè)部分項目策劃簡報樣本

【駿城國際】項目策劃簡報（康泰佳苑商業(yè)某些）發(fā)展商：馬鋼集團康泰置地發(fā)展有限公司行銷策劃：國中機構(gòu)目錄TOC\o"1-1"\u一、項目簡介 3二、馬鞍山概況 3三、區(qū)域規(guī)劃分析 5四、商業(yè)房地產(chǎn)市場簡析 7五、項目定位 8六、項目運作方向 13七、投資可行分析 14附件一、娛樂新視界圖紙 16聯(lián)系人：計偉鑫電話：郵箱：上海國中機構(gòu)售樓處：徐志遠電話：/駿城國際銷售部一、項目簡介本案是由馬鋼集團下康泰置地發(fā)展有限公司開發(fā)第一種市場化房地產(chǎn)項目，項目位于規(guī)劃中將來市級商業(yè)中心區(qū)域，西至湖西路，北至花園路，南至陰山路，比鄰市政廣場和商務(wù)區(qū)，雄踞將來馬鞍山CBD中心地段，整體規(guī)模大，潛在優(yōu)勢明顯。項目分為住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)兩個地塊，總規(guī)劃建筑面積26萬平方米，其中住宅區(qū)地塊緊靠湖西路，商業(yè)重要有沿街商業(yè)構(gòu)成，總建筑面積32400平米，西北角有3－4層7000平米集中商業(yè)體；商業(yè)區(qū)地塊與住宅區(qū)相隔一條七八十米都市綠化帶，比鄰市政廣場和商務(wù)區(qū)，總建筑面積7.3萬平方米，由商業(yè)街、酒店公寓和辦公構(gòu)成，其中商業(yè)街體量達4萬平米，商業(yè)街南北長320米左右。項目從去年開始運作，一期住宅已經(jīng)開始破土動工，隨著售樓處落成和一期開盤，項目品牌知名度和將來升值潛力正在顯山露水。本案當前區(qū)域尚處在開發(fā)階段，現(xiàn)實性說服力局限性，整體工程打算在兩年內(nèi)完畢，屆時居住氛圍開始形成，市級商業(yè)中心初顯端倪，對于一種大體量商業(yè)項目要完畢整體銷售，勢必須要有明確商業(yè)定位、市場強勢引導(dǎo)和品牌招商落地。二、馬鞍山概況馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具備臨江近海，緊靠經(jīng)濟發(fā)達長江三角洲優(yōu)越地理位置。馬鞍山是20世紀50年代后期崛起新興鋼鐵工業(yè)都市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。不但都市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，并且地理位置獨特，形成了"九山環(huán)一湖，翠螺出大江"獨特城中有園，園中有城都市風光。其都市建設(shè)和環(huán)保先后受到國家關(guān)于部委多次表揚，繼獲得"國家衛(wèi)生都市"、"國家園林都市"、"全國十佳綠化都市"、"全國創(chuàng)立文明都市工作先進都市"、"全國科教興市先進市"稱號后，又榮獲"中華人民共和國先進旅游都市"稱號。馬鞍山市已成為揚子江畔一顆璀璨明珠。南京一小時經(jīng)濟圈南京一小時經(jīng)濟圈新一輪都市總體規(guī)劃將都市性質(zhì)定位為長江中下游地區(qū)重要當代制造業(yè)基地和濱江山水園林旅游都市。都市規(guī)劃布局構(gòu)造呈帶狀組團式發(fā)展，形成“一主一副兩帶”空間構(gòu)造形態(tài)，其中“一主”——主城區(qū)，以現(xiàn)狀建成區(qū)為基本，東擴南進。主城區(qū)是以行政辦公、商業(yè)金融、科技文教、產(chǎn)業(yè)信息、交通居住等為主市級綜合性功能區(qū)；“一副”——副城區(qū)以當涂縣城為基本，結(jié)合都市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)建設(shè)形成都市副城區(qū)。副城區(qū)是以商貿(mào)、工業(yè)、交通及居住為主區(qū)級綜合性功能區(qū)；“兩帶”——產(chǎn)業(yè)帶和生活帶。全市生產(chǎn)總值達265.09億元，按可比價格計算，比上年增長19.5%，增幅居全省第一。都市實際居住人口62萬人，其中：主城區(qū)55萬，當涂城關(guān)鎮(zhèn)7萬人。都市居民人均可支配收入達10189元。雨山路雨山路印山路九華路路本案本案在先前幾年都市發(fā)展中，私營經(jīng)濟早已登臺唱戲，如今開始顯現(xiàn)實力，其某些私營業(yè)主必將成為本案投資、經(jīng)營或消費主力客群。居民可支配收入迅速提高及恩格爾系數(shù)減少，預(yù)示著該市居民生活方式在不斷變化和升級，依照國中機構(gòu)分析，馬鞍山市商業(yè)開始步入體驗消費商業(yè)模式，對于本案定位對前瞻性和創(chuàng)新性提出了更高規(guī)定。據(jù)不完全記錄，每年從馬鞍山流入南京消費額高達10億人民幣，這現(xiàn)象已表白現(xiàn)今馬鞍山商業(yè)已不能完全滿足本地人購買需求，從而高檔次商業(yè)物業(yè)也必然奇貨可居，成為投資者或經(jīng)營者關(guān)注對象。從該建設(shè)規(guī)劃方案看，近幾年都市南擴發(fā)展籌劃已不再是紙上談兵，開始進入實質(zhì)性建設(shè)階段。都市主干道所具備人流量及通達性是大型商業(yè)開發(fā)必要條件，因而，都市建設(shè)重心南移給本案帶來了絕佳商業(yè)發(fā)展機遇和空間。三、區(qū)域規(guī)劃分析在最新都市規(guī)劃中，本案區(qū)域?qū)⑿纬梢环N市級商業(yè)中心。市級中心由湖南路、湖西路、九華路及湖東路圍合而成，以行政、金融、商貿(mào)服務(wù)、文化娛樂為主，總用地約360公頃。主城區(qū)重要向南發(fā)展，恰當向東發(fā)展，當涂縣城重要向北發(fā)展，恰當向東、向西發(fā)展。規(guī)劃還對行政、商業(yè)金融、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教誨科研等公共設(shè)施用地布局進行了規(guī)劃。主城區(qū)行政辦公用地在雨山路與花園路之間相對集中布置，形成以市政府為核心行政中心；主城區(qū)在花園路與九華路之間布置市級商業(yè)金融中心。將來都市政治行政文化中樞所在地市政廣場，由行政辦公會議中心、大劇院、展覽館、圖書館、廣場等構(gòu)成。當前，一期工程即涉及市委、市政府、市人大、市政協(xié)辦公建筑在內(nèi)多項工程已全面完畢勘探和土地征遷，進入施工期。到，除一期工程外，二期工程中圖書館、博物館和大劇院等三大文化建筑也將陸續(xù)竣工。本案處在將來都市中心區(qū)，與副城當涂連接線上，商業(yè)先天擁有輻射南北優(yōu)勢，商業(yè)區(qū)從屬規(guī)劃中市級商業(yè)金融中心，北承雨山商圈，南接金融辦公中心，東考市政廣場、文化廣場，將來商業(yè)地位不可預(yù)計。在商業(yè)定位上北面可以考慮和雨山商圈局部差別和優(yōu)勢競爭辦法，南面創(chuàng)造適合金融辦公群體商業(yè)形態(tài)，吸引東面廣場人流，打造休閑娛樂類商業(yè)業(yè)態(tài)，充分運用交通便利行和都市聚焦功能，以適當業(yè)態(tài)截留過往客群。在商業(yè)某些推廣上，應(yīng)契合市政工程進度，運用政府力量，提高本案在馬鞍山市民心中地位。四、商業(yè)房地產(chǎn)市場簡析馬鞍山商業(yè)地產(chǎn)從前年開始，通過舊城改造，危房拆遷，招商引資，商業(yè)項目成倍數(shù)成長。商業(yè)市場發(fā)展迅速，天潤發(fā)、農(nóng)工商、上海華聯(lián)、南京蘇果等一批名牌商貿(mào)公司入駐，一批連鎖超市、購物中心、便利店、倉儲式商場等新型零售業(yè)態(tài)競相發(fā)展，居民消費構(gòu)造不斷升級，當前商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了迅速增長期。商業(yè)用房價格不斷上漲，從商業(yè)房銷售均價普遍在4000—6000元/平方米左右，商圈中心已有達萬元以上鋪面，至當前商業(yè)房銷售均價普遍在7000元/平方米左右，商圈中心則高達1.8萬元左右。隨著蘇商、浙商、臺商、滬商匯聚馬鞍山，使建市以來就以工業(yè)聞名馬鞍山商業(yè)一時風生水起，商業(yè)形態(tài)日益齊全。外來勢力進入正在打造馬鞍山商業(yè)新格局。商業(yè)市場迅速發(fā)展和普通住宅房價上漲，直接刺激了商業(yè)用房售價較快上漲。當前在建在售商業(yè)項目有近十個，商業(yè)規(guī)模達到30萬方，市場競爭漸趨激烈同步，商業(yè)形態(tài)也正趨豐滿和成熟。當前商業(yè)重心區(qū)：解放路商業(yè)中心輻射了整個馬鞍山都市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群；正崛起商業(yè)重心：城南雨山區(qū)，商業(yè)規(guī)模已趨成熟，隨著中央花園、大華國際、加華廣場等運作，取代解放路商業(yè)老大地位指日可待。最具投資潛力區(qū)：將來市級商業(yè)中心，商圈中心不斷南移，政府規(guī)劃和大力投資，投資潛力不可限量。馬鞍山商圈現(xiàn)狀輻射圖解放雨山本案輻射力商圈標志強輻射區(qū)域解放雨山本案輻射力商圈標志強輻射區(qū)域弱輻射區(qū)域區(qū)域分界線通過對整個商業(yè)地產(chǎn)市場分析，當前馬鞍山商業(yè)重要集結(jié)在解放路和團結(jié)廣場，解放路商業(yè)通過改造，不斷煥發(fā)生命活力，都市南移形成了當前雨山路商業(yè)區(qū)，該區(qū)正處在啟動狀態(tài)，24萬平米商業(yè)體量，必將解放路商業(yè)中心地位轉(zhuǎn)移過來，對于本案商業(yè)格局而言，借勢優(yōu)勢明顯，商業(yè)整體定位上應(yīng)以服飾、餐飲、娛樂、休閑為主；在建材、布藝等裝飾商業(yè)方面，具備市場進入機會，前景看好，可以適時切入；家電市場當前競爭激烈，但市場前景仍舊看好，可以作為業(yè)態(tài)備選；數(shù)碼電器市場正在馬鞍山興起，可以作為本案一種補充業(yè)態(tài)。競爭類比項目重要是打造精品服飾專賣、高檔百貨和大型餐飲為主，本案在服飾方面應(yīng)從即符合大眾需求，又具備特色中高檔服飾入手，如女性主題或品牌折扣店等；餐飲方面，既要切合商務(wù)需求功能休閑餐飲，又有規(guī)模效應(yīng)特色美食街區(qū)；娛樂、休閑類則考慮需求群體特殊性，其中ktv、洗浴、棋牌等方面作為商業(yè)區(qū)功能補充。五、項目定位集購物、娛樂、休閑、健身、餐飲、文化、辦公、生活等多功能于一體體驗式綜合性商街釋義：人氣即商機：用最具能帶動人流服飾專業(yè)市場、娛樂及餐飲來匯集整個項目商業(yè)人氣。時間即金錢：運用各類業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差，互相映襯，共筑24小時不夜城，因而也就提高了投資者對商鋪高價位心理認同感。體驗消費：體驗消費樂趣——“發(fā)現(xiàn)和摸索”消費目的，滿足“三心二意”消費習慣。樂趣產(chǎn)生消費無限也許，刺激循環(huán)增進消費無數(shù)。商街：街是最具生命力和自然生長性商業(yè)物業(yè)，整體物業(yè)均已街商業(yè)形態(tài)設(shè)計，局部賦予較大體量綜合商業(yè)體。功能分布：社區(qū)商業(yè)——住宅區(qū)塊各個社區(qū)入口某些，以及沿街主干道上。具備購物服務(wù)功能，能滿足社區(qū)居民購買主、副食品、日用品等尋常生活必須品需要。具備修理服務(wù)功能，能滿足社區(qū)居民日慣用品修理方面需要。具備綜合服務(wù)功能，能滿足社區(qū)居民理發(fā)、洗衣燙衣、服裝加工、彩擴等方面需要。具備再生資源回收服務(wù)功能，能滿足社區(qū)居民廢舊物品交售、再生資源回收等方面需要。具備家政服務(wù)功能，能滿足社區(qū)居民雇傭小時工、請保姆、家教等服務(wù)需要。比較注重到達項目便利性。娛樂新視界——7000平米集中商業(yè)區(qū)，打造馬鞍山市級商業(yè)中心娛樂前沿堡壘。大型餐飲、娛樂賣場，成功人士豪華享有居所；一層以服飾、裝飾專賣店等鋪面為主，獨留豪華大堂入口；一二層中西餐飲，三四層ktv、健身館、茶樓等大型業(yè)態(tài)；延續(xù)湖西路餐飲食街氛圍，呼應(yīng)東部商業(yè)街人流，形成特色商業(yè)循環(huán)；美食風情街——商業(yè)區(qū)塊沿綠化帶側(cè)，打?qū)е埋R鞍山首條美食街。民以食為天，而馬鞍山人更是以食為先！。在諸多新興項目當中，餐飲業(yè)普通憑借其高利潤率都可以成為進駐商戶領(lǐng)頭羊。并且，以其較高租金承受力，深受開發(fā)商愛慕。將湖西路餐飲氛圍通過花園路引入，同步也吸引太白大道車流，同步服務(wù)于東側(cè)商業(yè)街休閑購物人流。西側(cè)綠化帶既是一種休閑場合，又是用餐時一條風景線，但是綠化帶如果過于密集和高大同步也影響美食街燈紅酒綠熱鬧氛圍。美食街必要提供足夠車位，將美食街輻射力擴散到當涂和南京。服飾品牌折扣店——商業(yè)區(qū)塊北側(cè)，成為吸引北部商圈橋頭堡。重要銷售某些過季、缺碼、下架名牌，具備大眾性，如：奧特萊斯本質(zhì)上是一種折扣店，當前在東南亞比較風行，國內(nèi)剛開始盛行。以服飾為主品牌折扣店自身具備主題性，并且與雨山路在建中央花園、加華步行街等專賣精品店形成差別互補，避免同質(zhì)競爭。品牌服飾折扣店，對都市潮流一族具備很強吸引力，又與本案整體定位相吻合。折扣店與酒店、餐飲、娛樂等又可以形成一種綜合性商業(yè)建筑體。【CEPA街區(qū)】：——商業(yè)街區(qū)中間，臨近南面廣場，以港產(chǎn)中高檔服飾為主?！癈EPA”即香港貨品進入內(nèi)地市場零關(guān)稅原則。通過對CEPA引入，將成為項目一大特色定位，也極大提高了項目整體檔次，將項目整個檔次提高到一種新高度，更大限度上激活項目各項功能，并且可以順應(yīng)內(nèi)地都市對港產(chǎn)商品購買偏好。充分運用公共廣場空間，形成一種銷售與展示共用平臺。該方案與品牌折扣店形成一定沖突，但作為市級商業(yè)中心定位，可以形成商業(yè)扎堆效應(yīng)，形成共贏局面，也可以擴大某一種規(guī)模而選其一。專業(yè)商業(yè)——商業(yè)區(qū)塊中部，綜合品牌街區(qū)。街區(qū)商業(yè)補充，以服飾、美容、電器、數(shù)碼、SPA、書海書屋、個性商店等為主。這是為高收入人群準備潮流商品饕餮盛宴，這某些消費者有識有才，對文化感受有自我見識，對人與人之間情感、文化交流非常注重。她們是站在時代浪尖品味潮流魅力強勁消費者。動感地帶——商業(yè)區(qū)塊東北側(cè)，成為南部商務(wù)區(qū)白領(lǐng)人士娛樂天堂。以休閑餐飲和娛樂為主，酒吧、咖啡館、ktv等業(yè)態(tài)構(gòu)成。是吸引商務(wù)區(qū)人流至本項目中心商業(yè)區(qū)重要“磁場”，能讓人陶醉和忘我那種動感風情。在這里，錢永遠不會是第一。六、項目運作方向項目已經(jīng)進入施工階段，5.1開始進行一期住宅試銷售，7000平米集中商業(yè)體進入基本施工階段，今年年終商業(yè)區(qū)也將進入施工階段。在商業(yè)項目啟動之前，依照市場定位方向，應(yīng)優(yōu)先解決項目招商意向。本案招商運作分為兩某些，一方面針對住宅區(qū)塊7000平米集中商業(yè)體進行操作，然后再運作4萬平米商業(yè)街。環(huán)節(jié)一項目：湖西路7000平米集中商業(yè)體商業(yè)定位：家居新世界合伙方向：尋找適當商家整體出租或出售；尋找品牌商業(yè)公司，擬定招商代理和整體經(jīng)營管理；環(huán)節(jié)二項目：商業(yè)區(qū)4萬平米商業(yè)定位：綜合性購物、娛樂、休閑、餐飲于一體體驗式商街合伙方向：尋找招商公司，擬定品牌折扣店、ECPA、餐飲等招商代理和經(jīng)營管理七、投資可行分析當前馬鞍山經(jīng)濟正處在迅速成長期，新興當代都市商業(yè)正在代替檔次低下舊商業(yè)，商業(yè)格局已經(jīng)開始翻天覆地變化，針對本案集中大型商業(yè)體來講，或購買經(jīng)營，或租賃經(jīng)營，都將獲得高額回報?？v觀馬鞍山這幾年宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展水平，從下面數(shù)據(jù)中咱們就可以看到馬鞍山強勁發(fā)展動力。指標單位國內(nèi)生產(chǎn)總值億元126.17138.15154.59189.17265．09非農(nóng)業(yè)人口萬人50.851.854.256.4458.17城鄉(xiāng)居民可支配收入元/人690472437720879410189社會消費品零售總額億元35.5438.2641.4246.8652．6實際運用外資萬美元190518004272809811000全社會固定資產(chǎn)投資億元30.5934.7561.68106.79145.46GDP逐年漲幅在都在10％以上，特別漲幅更是達到40％，如果按可比價格計算，比上年增長19.5%，增幅居全省第一。都市實際居住人口62萬人，其中：主城區(qū)55萬，當涂城關(guān)鎮(zhèn)7萬人。由趨勢外推法預(yù)測，至馬鞍山市都市實際居住人口規(guī)?？刂颇康臑?0萬人,年增人口6萬，由此將帶來大量住宅需求和商業(yè)需求。城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)為36.7％（都市經(jīng)濟重要預(yù)期目的表白，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)將下降至30％）。全年合計實現(xiàn)社會消費品零售總額52.65億元，比上年增長12.4%，繼續(xù)保持兩位數(shù)較快增速。按行業(yè)分：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額46.03億元，比上年增長11.4%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額5.77億元，比上年增長17.5%。市記錄局記錄資料顯示，春節(jié)先后，呈現(xiàn)出大賣場唱主角、家電銷售增幅最高、超市銷售份額最大特點。天潤發(fā)、蘇寧、鴻泰、華聯(lián)等16家大型零售商業(yè)、餐飲業(yè)監(jiān)測記錄，共實現(xiàn)銷售12803萬元，同比