保利成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)

房地產(chǎn)本錢控制管理

保利集團(tuán)總經(jīng)理培訓(xùn)2021年3月精選ppt講義提綱一、房地產(chǎn)本錢管理的重要性二、房地產(chǎn)本錢管理的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)本錢管理要樹立的觀念四、房地產(chǎn)本錢管理體系的建立五、房地產(chǎn)本錢管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累精選ppt一、房地產(chǎn)本錢管理的重要性1、形勢回憶——我們怎么樣一路走來關(guān)鍵詞：溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房嚴(yán)冬的到來：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤、利潤下降精選ppt2、房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了利潤=收入-本錢結(jié)論：工程利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！未來一段時(shí)間，價(jià)格競爭將成為市場最重要的因素，從而低本錢的公司將成為未來的勝者！本錢管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！

精選ppt二、房地產(chǎn)本錢管理的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期來看2、從銷售形態(tài)來看3、從產(chǎn)品形態(tài)來看4、從地域來看5、從財(cái)務(wù)角度來看6、從價(jià)值鏈來看精選ppt三、做好房地產(chǎn)本錢管理要樹立的觀念1、全員全程本錢控制觀念本錢是可控制的。本錢控制不光是本錢控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約本錢和深入挖掘降低本錢的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的本錢意識(shí)，才能使降低本錢的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視方案管理的觀念公司方案一旦確定，竣工日期就必須保證。如果方案性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，本錢違約金難以估計(jì)。精選ppt3、要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合工程的實(shí)際情況。4、賺錢的工程才是好工程的觀念。站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的工程才是好工程。精選ppt四、房地產(chǎn)本錢管理體系的建立1、房地產(chǎn)本錢管理體系本錢管理體系，即按照本錢管理職能，建立科學(xué)的本錢目標(biāo)體系、本錢核算體系、本錢決策體系、本錢控制體系和本錢考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原那么，建立本錢責(zé)任制度，保證目標(biāo)本錢的順利實(shí)現(xiàn)。精選ppt2、房地產(chǎn)本錢管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容：本錢管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最根底的管理工作；每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化本錢結(jié)構(gòu)。精選ppt關(guān)于本錢管理的流程與制度體系包括：〔分別從事前、事中、事后反響，以及責(zé)任與鼓勵(lì)機(jī)制方面管理〕目標(biāo)本錢管理體系動(dòng)態(tài)本錢管理體系責(zé)任本錢管理體系本錢后評(píng)估精選ppt關(guān)于本錢控制要點(diǎn)和本錢數(shù)據(jù)的積累那么是建立在一定流程的標(biāo)準(zhǔn)之上的對開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的本錢控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承。如：對規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價(jià)格的審定、本錢利潤的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的本錢優(yōu)化那么往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購等等。精選ppt3、如何建立本錢管理體系〔1〕目前公司的本錢管理現(xiàn)狀：本錢目標(biāo)管理較粗放；責(zé)任體系不完善；本錢績效考核力度不夠；動(dòng)態(tài)本錢監(jiān)控分析、反響、指導(dǎo)力度不夠。精選ppt〔2〕房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的四步法：制定目標(biāo)→明確崗位職責(zé)→跟蹤執(zhí)行→業(yè)績評(píng)估精選ppt第一步：如何建立目標(biāo)本錢體系〔制定目標(biāo)〕1、目標(biāo)本錢的定義目標(biāo)本錢是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的本錢目標(biāo)，是本錢的控制線，是本錢管理的根底。精選ppt目標(biāo)本錢的形成1、投資決策?工程投資可行性報(bào)告?目標(biāo)本錢測算1〔立項(xiàng)本錢〕2、工程籌劃工程定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)本錢測算2〔定位本錢〕3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)本錢測算34、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)本錢測算44、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)本錢投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約?立項(xiàng)本錢審批表??定位本錢審批表??價(jià)格材料本錢合理性評(píng)估??目標(biāo)本錢指導(dǎo)書??部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表?精選ppt

2、目標(biāo)本錢的管理

偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA精選ppt3、目標(biāo)本錢建立的難點(diǎn)目標(biāo)本錢編不準(zhǔn)怎么辦？相關(guān)部門參加了嗎？——全本錢！目標(biāo)本錢規(guī)劃深度夠嗎？各項(xiàng)本錢有依據(jù)嗎？——標(biāo)準(zhǔn)、市場、測算能力數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？精選ppt目標(biāo)本錢夠深度嗎？專業(yè)端口本錢清單〔政府收費(fèi)/營銷費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用。。?！辰ㄔ毂惧X清單及依據(jù)——合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)——部品清單：標(biāo)準(zhǔn)/〔材料表〕設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度〔任務(wù)書〕設(shè)計(jì)能做什么？合同分判的籌劃精選ppt第二步：明確崗位職責(zé)1、建立責(zé)任體系?！叉溄颖＠禺a(chǎn)本錢控制指導(dǎo)書〕責(zé)任本錢體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的本錢管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反響，考核評(píng)價(jià)各職能履行情況?！柏?zé)任本錢〞答復(fù)的是在本錢管理相關(guān)業(yè)務(wù)中誰來做？做什么的問題。我們有哪些崗位與本錢控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些本錢控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任本錢體系包含四大要素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任本錢體系的根本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)本錢的準(zhǔn)確執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰〞有據(jù)可依。精選ppt責(zé)任本錢的分解思路各部門各司其職1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口本錢----土地本錢----投資管理中心----政府收費(fèi)----開發(fā)部----設(shè)計(jì)費(fèi)----技術(shù)部----營銷費(fèi)----營銷中心----財(cái)務(wù)費(fèi)用----財(cái)務(wù)部----建造本錢----技術(shù)部+采購部+工程部本錢數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量精選ppt2、作業(yè)過程管理——我們需要什么樣的制度流程？明確了“責(zé)任本錢體系〞，按部門/崗位對其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門/崗位的本錢、目標(biāo)集合。但如何保證部門/崗位的本錢目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過程指導(dǎo)書〞來對部門/崗位的行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)，也就是說必須從“制度流程〞的層面保證對目標(biāo)本錢的執(zhí)行，保證對本錢的控制，這就是“作業(yè)過程管理〞。房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的本錢管理分為假設(shè)干個(gè)相對獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過程中與本錢控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對本錢過程控制，真正將本錢控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。保利地產(chǎn)本錢管理制度文件〔鏈接〕精選ppt制度流程體系-----專業(yè)集成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測算3、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書---成本控制要求2、設(shè)計(jì)評(píng)審—成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)精選ppt第三步：跟蹤執(zhí)行——即動(dòng)態(tài)本錢體系經(jīng)過前兩個(gè)步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰〞之后，我們便進(jìn)入：目標(biāo)本錢執(zhí)行過程跟蹤——?jiǎng)討B(tài)本錢。動(dòng)態(tài)本錢是工程實(shí)施過程中的預(yù)期本錢，通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)本錢與動(dòng)態(tài)本錢的差異，幫助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對本錢的控制。動(dòng)態(tài)本錢的核心是“實(shí)時(shí)性〞，動(dòng)態(tài)指的是在整個(gè)過程中每一點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握工程最新本錢狀態(tài)。我們強(qiáng)調(diào)在工程執(zhí)行過程中，能對工程的全本錢進(jìn)行實(shí)時(shí)測算，只有這樣才能控制本錢，幫助決策。如果只能在工程結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有根本的本錢核算功能，對本錢控制都沒有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了。精選ppt如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)本錢監(jiān)控？概括為：“一個(gè)中心，三條線〞。一個(gè)中心——以合同為中心三條線——?jiǎng)討B(tài)本錢實(shí)際發(fā)生本錢實(shí)付本錢精選ppt動(dòng)態(tài)本錢=合同本錢+非合同性本錢+待發(fā)生本錢合同性本錢是動(dòng)態(tài)本錢中變動(dòng)性最大的局部。其“高變性〞決定了它是本錢控制的重中之重。而非合同性本錢，如政府收費(fèi)等那么容易控制。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞〞、“款項(xiàng)超付〞等本錢失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。必須要以合同為中心。把目標(biāo)本錢分解到合同中去，形成合同目標(biāo)本錢。精選ppt

三條線：“動(dòng)態(tài)本錢〞反映任意時(shí)段工程的綜合本錢及結(jié)構(gòu)分布?！皩?shí)際發(fā)生本錢〞指的是工程當(dāng)前已審定的工程量與動(dòng)態(tài)本錢比照，可反映出工程整體進(jìn)度?！皩?shí)付本錢〞指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生本錢比照，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。做到動(dòng)態(tài)本錢一月一清，設(shè)計(jì)變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)本錢月報(bào)表，形成動(dòng)態(tài)管理的好習(xí)慣。精選ppt用工具管人：本錢管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。并且通過多個(gè)工程積累，形成企業(yè)本錢管理知識(shí)庫沉淀下來，不因人員的流動(dòng)而流失。精選ppt

本錢數(shù)據(jù)庫建立方法與意義

合同執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用本錢數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。本錢數(shù)據(jù)積累，是還擊串標(biāo)的有力武器，是各部門本錢控制溝通的平臺(tái)，是對手研究的執(zhí)行沉淀。本錢數(shù)據(jù)庫是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。精選ppt第四步：本錢業(yè)績評(píng)估〔績效考核〕制定了目標(biāo)本錢，明確了責(zé)任體系，同時(shí)對作業(yè)過程進(jìn)行了實(shí)際的跟蹤控制，在完成了前面三個(gè)步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評(píng)估和考核。精選ppt

本錢管理體系的梳理圖1作業(yè)過程本錢控制〔日常工作的本錢管理〕本錢管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過程籌劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立本錢管理之根底本錢管理之實(shí)現(xiàn)精選ppt本錢管理體系的梳理圖2本錢管理之目標(biāo)本錢優(yōu)勢產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績效考核管控體系流程績效崗位績效業(yè)務(wù)績效盈利實(shí)現(xiàn)精選ppt五、房地產(chǎn)本錢管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)本錢控制最終到達(dá)利潤最大化交付階段效勞立項(xiàng)階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)階段采購階段施工階段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)營銷費(fèi)精選ppt〔一〕誰是對房地產(chǎn)投資影響最大的階段？

——結(jié)論：工程立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！1009575603525101/4影響投資的程度〔%〕工程進(jìn)展時(shí)間工程決策初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)要求改變〔設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等〕精選ppt工程立項(xiàng)決策階段需要注意的問題：1、定位是關(guān)鍵。不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的工程；重點(diǎn)對市場現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。2、技術(shù)可行性分析是前提。對產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的根底之上。3、土地獲取本錢優(yōu)勢是工程成功之本。土地價(jià)格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。精選ppt

〔二〕關(guān)于設(shè)計(jì)階段的本錢控制

科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略：1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。3、加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。4、深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。5、采用合同措施，有效控制造價(jià)。精選ppt這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。本錢型城市〔如武漢、長沙、南昌等〕要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對設(shè)計(jì)本錢優(yōu)化要放在第一位。產(chǎn)品型城市〔如北京、上海、廣州、深圳等〕在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊〔如珠江新城〕和本錢型地塊〔如西子灣〕的差異。精選ppt正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì)所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證到達(dá)使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。〔國際廣場案例〕限額設(shè)計(jì)的對象：它可將上階段的設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位工程和分局部項(xiàng)工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對投資限額的控制管理。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。精選ppt正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段本錢優(yōu)化傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的本錢！中國大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。

精選ppt設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制和知識(shí)積累1、合理確定地下室面積比例：天津工程：原設(shè)計(jì)地下室建筑面積約15萬平米。經(jīng)優(yōu)化后地下室局部減少建筑面積約2.5萬平米，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。2、方案選擇和優(yōu)化：國際廣場鋼結(jié)構(gòu)：SOM設(shè)計(jì)方案約1.4萬噸，經(jīng)過優(yōu)化設(shè)計(jì)，總用鋼量減少為7000噸。主要優(yōu)化工作為：對從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過復(fù)核SOM提供的計(jì)算，在國家標(biāo)準(zhǔn)許可的范圍內(nèi)降低局部平安系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計(jì)約7000噸，按每噸約1萬元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬元。精選ppt3、結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。中環(huán)廣場鋁合金門窗定位及材料選擇：鋁合金門窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中鋁型材外表處理有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價(jià)格差異不大，氟碳噴涂增加約6000元/噸，按門窗面積每平米6kg計(jì)算，增加造價(jià)約36元/平米。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理：例如中環(huán)廣場的市政排水管，圖紙標(biāo)識(shí)為塑鋼纏繞管，經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管，價(jià)格相差約4倍，公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用，工程部在圖紙審查時(shí)將設(shè)計(jì)變更修改為雙壁波紋管。精選ppt再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異：因干掛對石材剛度的要求，濕貼對石材重量的限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價(jià)不同以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差異〔可達(dá)200-300元/平米〕等。通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)比照進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，通過材料設(shè)備價(jià)格比較進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的根底。人防工程：人防面積，因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在標(biāo)準(zhǔn)允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。精選ppt

〔三〕工程投標(biāo)階段的本錢控制

1、工程建設(shè)階段控制的六大渠道：通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。對大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購。嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。精選ppt2、如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià)①形成有效競爭。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單工程投標(biāo)單位至少3家以上。年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低本錢。對于價(jià)格受市場變化影響不大的工程，進(jìn)行年度招標(biāo)。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測和基坑監(jiān)測、沉降觀測、工程樁檢測等檢測工程。對于對外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，假設(shè)受市場變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時(shí)間確實(shí)定并關(guān)注市場變化。精選ppt②管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表〔公司ISO文件〕。同時(shí)認(rèn)真組織考察評(píng)審，以工程管理組織認(rèn)定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。③標(biāo)底是對擬招標(biāo)工程造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對設(shè)計(jì)和現(xiàn)場條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)缺乏，防止施工單位串標(biāo)。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。例如,根本同期招標(biāo)的天利廣場和科貿(mào)園均為按定額計(jì)價(jià)，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認(rèn)為其合理。需要重新編制標(biāo)底的情況。例如，西子灣外電工程招標(biāo)時(shí)，各家報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)工程由原來投標(biāo)約2300萬減少至1718.5萬元簽訂合同，保證了公司的利益不受損害。精選ppt④根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和工程的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和本錢控制之間的矛盾和平衡。按定額〔定標(biāo)最快、不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點(diǎn)是實(shí)際施工時(shí)需定價(jià)材料較多，結(jié)算最復(fù)雜，造價(jià)受政府政策文件影響〕、總價(jià)包干〔定標(biāo)最慢，但造價(jià)明確，施工期長時(shí)雙方風(fēng)險(xiǎn)大，特別是施工方〕、綜合單價(jià)包干〔有施工圖，但工程量無法準(zhǔn)確計(jì)算或變更較大時(shí)可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價(jià)包干的工程采用綜合單價(jià)報(bào)價(jià)，設(shè)計(jì)變更時(shí)采用報(bào)價(jià)單價(jià)，此時(shí)需防止不平衡報(bào)價(jià)，損害公司利益，結(jié)算較簡單，無施工圖且清單工程多時(shí)不易評(píng)標(biāo)〕精選ppt條件具備時(shí)盡量總價(jià)包干。例如保利中心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求較高的工程采用按定額計(jì)價(jià)，而西子灣東區(qū)或石樓工程采用總價(jià)包干?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價(jià)?？們r(jià)包干但留個(gè)別活口。例如鉆孔樁中的鋼筋價(jià)格漲跌超過10％后，超出〔或低于〕10％局部由甲方承擔(dān)〔或退還甲方〕。按定額報(bào)下浮率。對于沒有圖紙或預(yù)計(jì)圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會(huì)公認(rèn)的計(jì)算方法，例如按定額，投標(biāo)時(shí)報(bào)下浮比例。每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。

精選ppt⑤合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫。合同中對價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。例如基坑支護(hù)及土石方工程合同：乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場地質(zhì)條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、平安生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素。乙方為完本錢合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再另外計(jì)取。對于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護(hù)，反映在施工措施費(fèi)和搶險(xiǎn)費(fèi)中。精選ppt付款方式：為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度到達(dá)雙方約定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每月完成工作量的85%支付。對增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標(biāo)文件中直接寫明，防止施工和結(jié)算時(shí)扯皮。合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。精選ppt⑥招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié)招標(biāo)方式和范圍確實(shí)定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)那么。重視和珍惜游戲規(guī)那么的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定：科貿(mào)園總包，因工程量少，將地錨，市政工程等列入詢價(jià)范圍。石樓市政工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。香雪山園林綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差異較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評(píng)定。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重工程數(shù)量是否合理，材料價(jià)格是否合理等。中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。向擬定中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書，意味著在法律上認(rèn)可其為中標(biāo)單位，其余投標(biāo)單位未中標(biāo)，假設(shè)合同尚未簽訂，特別是招標(biāo)文件中未附合同的工程，在簽訂合同時(shí)擬定中標(biāo)單位往往會(huì)提出一些困難，增加合同簽訂的難度，影響工程付款和進(jìn)展。精選ppt⑦合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。普通工程應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。綜合評(píng)分法也有缺陷，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性和合理性無標(biāo)準(zhǔn)。定標(biāo)報(bào)告隱藏次低價(jià)，但投標(biāo)資料應(yīng)完整存放至資料室備查。例如石樓工程總包招標(biāo)時(shí)，最低價(jià)較次低價(jià)低約2000萬，致使合同簽訂時(shí)遭遇較大困難。對于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的工程，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量統(tǒng)一的根底上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。防止報(bào)價(jià)中不合理的地方，例如數(shù)量少報(bào)，價(jià)格偏高。分析工程情況〔包含現(xiàn)場環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等〕是否有特殊性，市場價(jià)格水平是否與經(jīng)驗(yàn)值相符〔包含市場人工、材料、機(jī)械等的價(jià)格水平〕，擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿度等。精選ppt〔四〕材料采購本錢控制1、加強(qiáng)工程采購方案管理。及時(shí)填報(bào)?工程材料設(shè)備一覽表?，招標(biāo)前明確采購標(biāo)準(zhǔn)。對技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解市場和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。2、供給商的選擇，選擇3-4家供給商，貨比三家、低價(jià)中標(biāo)，集中采購、批量供貨，降低價(jià)格和采購本錢。3、選擇供給商的四種方式：公開競爭性招標(biāo)采購有限競爭性招標(biāo)采購詢價(jià)采購直接簽訂合同采購精選ppt4、供給商的管理建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系。“利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)〞例：科勒、歐派對供給商行為進(jìn)行績效管理。評(píng)級(jí)、建立量化指標(biāo)?！脖＠禺a(chǎn)供方評(píng)估表鏈接〕5、供給方式探討哪些材料乙供？哪些材料甲限乙供〔甲方限價(jià)〕？哪些材料甲定乙供？哪些材料甲供？6、加強(qiáng)采購合同管理精選ppt〔五〕施工階段的本錢控制策略

施工階段由于設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行本錢控制。精選ppt加強(qiáng)現(xiàn)場管理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格催促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更?？蓪芾砣藛T實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)：在施工過程中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)場管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或提出優(yōu)化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎(jiǎng)。嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款：要主動(dòng)控制工程量核算。合理確定工程變更價(jià)款：變更后要主動(dòng)管理變更價(jià)款。合理躲避索賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時(shí)簽定補(bǔ)充合同，防止因時(shí)間長、人員變動(dòng)等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。精選ppt如何在工程實(shí)施階段減少不必要的費(fèi)用，到達(dá)雙贏。1、簽證中需要注意的地方，嚴(yán)格執(zhí)行公司?簽證管理規(guī)定?，考慮是否需要簽，如何簽。土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點(diǎn)核查。是否需要簽：責(zé)任界定，是否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計(jì)或施工單位責(zé)任。簽證時(shí)結(jié)合總包合同及其他合同，是否措施費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)中已含，是否包含在其他合同中，是否重復(fù)簽。2、細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。特別是四大配套工程進(jìn)場配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合理性等。精選ppt3、簽證和變更的審批和流程公司?簽證管理規(guī)定?：審批權(quán)限，5000元以下經(jīng)辦部門簽認(rèn)，5000-10000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。各公司不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)利。4、結(jié)算階段任何合同都會(huì)有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭議時(shí)占主動(dòng)。當(dāng)然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。國際廣場鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價(jià)差和栓接改焊接，該工程為綜合單價(jià)包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價(jià)施工單位向我司提出調(diào)價(jià)要求，為趕工期我司容許結(jié)算時(shí)再談，結(jié)算時(shí)我方提出施工時(shí)局部鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。精選ppt

〔六〕關(guān)于營銷費(fèi)用的本錢控制策略

要點(diǎn)一：合理有效的推廣方案營銷推廣方案的制