張家口市場調(diào)查報告

張家口市場調(diào)查報告張家口市房地產(chǎn)市場分析序言

本次研究主要目的是希望通過對張家口市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究、張家口城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展規(guī)律的研究，分析張家口市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、商品房市場供求情況，整體預(yù)測其房產(chǎn)市場的變動趨勢，同時結(jié)合供求狀況尋找項(xiàng)目的市場機(jī)會點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃對項(xiàng)目進(jìn)行整體定位，確定項(xiàng)目總體發(fā)展規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度，并對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，為以后項(xiàng)目的營銷策劃等提供客觀依據(jù)。本房地產(chǎn)市場研究之一手資料主要是通過我公司對當(dāng)?shù)毓?yīng)市場實(shí)地調(diào)查及對消費(fèi)者需求的問卷調(diào)查取得，二手資料主要來源于當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局、國土局等相關(guān)政府部門。張家口市房地產(chǎn)市場分析資料來源張家口市房地產(chǎn)市場分析通過對項(xiàng)目方案的投資成本預(yù)算、售價分析，建立資金流量模型，整體預(yù)測其綜合投資回報水平。研究方法基于張家口市房地產(chǎn)市場供應(yīng)與潛在客戶需求的深入調(diào)查分析，通過對供應(yīng)和需求兩方面變化趨勢的研究，為本項(xiàng)目的功能布局、物業(yè)配比等提供客觀依據(jù)。通過對本項(xiàng)目地塊特征、市政規(guī)劃等的分析，確定未來客戶群、用地布局、建筑類型、開發(fā)進(jìn)度等計劃。張家口市房地產(chǎn)市場分析研究框架張家口市房地產(chǎn)市場分析第三步，項(xiàng)目市場分析。在項(xiàng)目市場的層次上，根據(jù)以前對市場潛力的估計，進(jìn)行競爭對手的分析，估計本項(xiàng)目的市場占有率；同時進(jìn)行消費(fèi)者的研究，以確定本項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)。研究框架第一步，地區(qū)市場分析。將專業(yè)市場（房產(chǎn)市場）在張家口市整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察其地位和狀況，找出影響這個市場變化的主要因素。并通過直接或間接資料分析，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測，從而發(fā)現(xiàn)它對專業(yè)物業(yè)市場的影響，例如通過人口、收入等資料，推算對專業(yè)物業(yè)的需求增量。第二步，專業(yè)市場分析。在專業(yè)市場的層次上，進(jìn)行市場細(xì)分，然后對各子市場的物業(yè)的供給量和需求量進(jìn)行對比預(yù)測，從而發(fā)現(xiàn)各子市場的需求潛力及分布情況。在本研究中主要分析住宅子市場。張家口市房地產(chǎn)市場分析研究模式研究目的確定目標(biāo)客戶群面積戶型配比房產(chǎn)價格定位GDP變化及其預(yù)測物業(yè)供需狀況物業(yè)需求量預(yù)測土地供應(yīng)量經(jīng)濟(jì)增長刺激需求人口及其發(fā)展規(guī)劃人均居住面積變化價格預(yù)測消費(fèi)者需求調(diào)查物業(yè)供應(yīng)市場調(diào)查SWOT分析項(xiàng)目定位供需對比分析項(xiàng)目測算項(xiàng)目銷售節(jié)奏銷售進(jìn)度預(yù)測人口增長新增的住宅需求求目錄張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市概況當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)分析土地情況分析項(xiàng)目位置及SWOT分析張家口市房地產(chǎn)市場分析當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境分析總結(jié)張家口市概況張家口市房地產(chǎn)市場分析區(qū)位張家口市地處河北省西北部，總面積36873平方公里。張家口有優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。張家口地處京、晉、蒙交界處，東臨首都北京僅有200公里，西連煤都大同180公里、北靠內(nèi)蒙古草原、南接華北腹地，面向沿海，背靠內(nèi)陸，是溝通中原與北疆、連接中西部資源產(chǎn)區(qū)與東部經(jīng)濟(jì)帶的重要紐帶。人口張家口市下轄7區(qū),13個縣,總面積36829平方公里，擁有人口449萬。市人民政府駐橋西區(qū)。張家口市房地產(chǎn)市場分析交通運(yùn)輸張家口的交通四通八達(dá)。京包鐵路通過市區(qū)、大秦鐵路從城市南部橫貫東西；公路四通八達(dá)，八達(dá)嶺高速公路、宣大高速公路、丹拉高速公路支線、110、112、207國道穿過市區(qū)。發(fā)達(dá)的路網(wǎng)框架，構(gòu)成了張家口市獨(dú)特的立體交通格局。張家口四季分明，氣候宜人。盛夏干濕適中，涼風(fēng)送爽；嚴(yán)冬冰封雪飄，粉雕玉琢。張家口市房地產(chǎn)市場分析自然氣候張家口市房地產(chǎn)市場分析人口規(guī)模

2006年末，張家口市人口總戶數(shù)為158.96萬戶，戶籍總?cè)丝?53.61萬人，農(nóng)業(yè)人口312.36萬人，占總?cè)丝诘?8.9%，非農(nóng)人口140.35萬人，占總?cè)丝诘?0.1%，人口自然增長率為5.83‰

資料來源:張家口市統(tǒng)計局張家口市房地產(chǎn)市場分析城區(qū)規(guī)劃張家口市以緯一路為分屆線，緯一路以北為舊城區(qū)，以南為高新開發(fā)區(qū)。（1）舊城區(qū)：以清水河為分屆線，清水河以東為橋東區(qū)；清水河以西為橋西區(qū)。橋西區(qū)是張家口市中心,是市政府的所在地.橋西區(qū)長青路為主,是張家口市經(jīng)濟(jì)、政治文化中心。（2）新城區(qū)：緯一路以南為張家口市高新開發(fā)區(qū)，建筑較新，發(fā)展速度較快。

張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口經(jīng)濟(jì)分析張家口市宏觀經(jīng)濟(jì)張家口市房地產(chǎn)市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)狀況是一個城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場的總體背景，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是影響一個項(xiàng)目定位和成敗的重要因素。因此，要真正把握一個城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場前景，不能脫離對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的正確認(rèn)識。張家口市國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)分析張家口市房地產(chǎn)市場分析國民生產(chǎn)總值

2006年，張家口市國民經(jīng)濟(jì)仍然保持了較快的發(fā)展，2006年張家口全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值484.17億元，比2005年增長16%。以下是歷年張家口市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況：484.17415.79400.1單位:億元資料來源:張家口市統(tǒng)計局張家口市國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)分析張家口市房地產(chǎn)市場分析國民生產(chǎn)總值預(yù)測本預(yù)測以年平均增長率9%進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)預(yù)測至2010年張家口國內(nèi)生產(chǎn)總值有望達(dá)到683.45億元。683.45415.79484.17575.25張家口市人均GDP張家口市房地產(chǎn)市場分析2006年，張家口市人均GDP達(dá)到11581元人民幣，根據(jù)張家口歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，張家口市社會財富正在迅速增加，居民的購買能力在逐步增強(qiáng)。8889994511581張家口市房地產(chǎn)市場分析三大產(chǎn)業(yè)增長情況及第三產(chǎn)業(yè)所占比重的變化

從上圖中我們可以發(fā)現(xiàn)自2004年以來最為明顯的特征是張家口市第一產(chǎn)業(yè)的比重始終處于主導(dǎo)地位，而第二產(chǎn)業(yè)\第三產(chǎn)業(yè)則處于一種比較平穩(wěn)的狀態(tài)中，而縱觀河北省其他一些城市在近幾年由于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展大大帶動了其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，反過來講，所以張家口市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢其中一個很重要的原因便是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對緩慢。另一個方面根據(jù)張家口城市總體規(guī)劃，不但要以第一產(chǎn)業(yè)為依托，更重要的是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)來加快城市進(jìn)程，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)無疑是加大第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絕好的機(jī)遇。張家口市房地產(chǎn)市場分析全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況

固定資產(chǎn)投資額的加大，形成了一個穩(wěn)定增長的內(nèi)需，產(chǎn)生了一大批新增的生產(chǎn)能力。2006年,張家口市限額以上固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，完成投資223.85億元，比2005年同期增長33%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成35.06億元，同比增長64%；從固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資的比例來看:雖然與上年相比都有了很高的增長點(diǎn),尤其是房地產(chǎn)開發(fā)的投資,比上年相比,有了很大的增長,足以證明張家口的房地產(chǎn)市場正處于一個急速上升的態(tài)勢.但房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資所占比重始終不高。2005年,房地產(chǎn)投資比例為固定資產(chǎn)的13%,到2006年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的16%,所以說張家口的房地產(chǎn)開發(fā)市場存在著一定的潛力和優(yōu)勢.張家口市房地產(chǎn)市場分析社會消費(fèi)品零售總額

近年來張家口市社會消費(fèi)品零售總額處于逐年遞增的趨勢，2005年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到146.14億元,而2006年則達(dá)到了165.22億元,其平均增長率達(dá)到了13%。當(dāng)然這不能排除全國物價上漲因素的影響,但其增漲的主要原因還在于張家口市經(jīng)濟(jì)水平的逐步提高.張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市居民收入和消費(fèi)比例分析城市居民可支配收入情況

由于張家口市近年來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，2004年以來GDP年增長率基本保持在14%以上，所以城市居民的可支配收入也呈現(xiàn)出大幅增長的態(tài)勢。2006年城市居民人均可支配收入達(dá)8940元，比上年增長16％，比2005年增加1226元。按照這一增漲幅度計算,估計2008年城市居民人均可支配收入可達(dá)到11618元，而到2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到15099元，收入的增加同時也刺激著消費(fèi)的增加,人民生活水平將進(jìn)一步提高,從長期來看有利于刺激當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)市場。張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市居民收入和消費(fèi)比例分析居民消費(fèi)支出與可支配收入比例分析2006年2005年以前張家口市城市居民的實(shí)際消費(fèi)支出占到可支配收入的比例較高，實(shí)際比例數(shù)都在77%左右，而自2006年開始其比例略微有所下降，約為73%,另一方面我們從其可支配收入來看，這兩年也正是其可支配收入增幅較大的兩年，從這里也可反映出當(dāng)?shù)鼐用裨谙M(fèi)觀念上日趨理性化，已經(jīng)逐步從盲目型消費(fèi)向理性投資轉(zhuǎn)變。張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市居民收入和消費(fèi)比例分析張家口市居民人均消費(fèi)支出構(gòu)成情況

居住

2007年1-5月份,張家口城市居民人均可支配收入2657.54元，比去年同期增長12.9%。城市居民人均消費(fèi)支出2145.37元，比去年同期增長16.2%。

居民消費(fèi)支出增長強(qiáng)勁受收入增長的拉動，1-5月人均消費(fèi)支出保持了16.2%的強(qiáng)勁增長勢頭。從八大類消費(fèi)看：增長的占七類。食品人均支出868.36元，同比增長12.2%;衣著支出307.97元，同比增長34.6%；醫(yī)療保健支出204.05元，同比增長17.0%；交通和通訊支出166.52元，同比增長5.2%；教育文化娛樂支出202.92元，同比增長3.8%。居住支出219.34元，同比增長40.9%;雜項(xiàng)商品和服務(wù)人均支出73.23元，同比增長41.4%。

張家口市居民的居住性消費(fèi)漲幅居各項(xiàng)漲幅的首位,居消費(fèi)觀念正逐步加強(qiáng),由此可見可見張家口的住宅市場正處于一個迅速上升的良好狀態(tài)下,具有很好的發(fā)展空間和升值潛力.當(dāng)?shù)鼐幼顩r分析張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市城區(qū)現(xiàn)狀以緯一路為屆,以北為舊城區(qū)舊城區(qū)以清水河為屆,為橋西區(qū)和橋東區(qū),舊城區(qū)的建設(shè)以上世紀(jì)80年代的建筑為主,相對陳舊,整個城區(qū)給人以落后、破舊的感覺.目前市政府把城區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)放在了緯一路以南的高新區(qū),市政府也即將從原來的長青路搬至高新區(qū).清水河是08年張家口市政府重點(diǎn)改造工程,清水河沿岸的兩旁建筑已被列入拆遷范圍,勝利路的改造已經(jīng)在建設(shè)過程中。鉆石路，也就是工業(yè)路，因張家口卷煙廠的鉆石香煙而命名，是一條以工業(yè)為主的街區(qū)，鉆石路兩邊多為規(guī)模較大的企業(yè)。目前，多數(shù)企業(yè)經(jīng)營不景氣，面臨轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)產(chǎn)。從以上的分析可以總結(jié)出，張家口市的住宅市場正處于改舊換新,迅速發(fā)展的階段，當(dāng)?shù)鼐用駥π^(qū)定位高檔,物業(yè)配套齊全,物業(yè)管理水平高檔的新的居住社區(qū)有強(qiáng)烈的愿望。舊城區(qū)的住宅多為90年以前的建筑,風(fēng)格較陳舊,內(nèi)部設(shè)施老化,社區(qū)配套不齊全,物業(yè)管理水平較差,正處于舊城改造的規(guī)劃中.新城區(qū)住宅建筑規(guī)模雖然在逐步加大,但開發(fā)商水平都還停留在初級水平.結(jié)論：張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口土地價格張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市2007年最新土地價格情況平均價格：在70~80萬左右最高價：在180萬，在新城區(qū)拍得注：根據(jù)地段不同，土地價格不同，新城區(qū)價格較高，一般在100萬以上；舊城區(qū)價格在70萬左右，需拆遷的生地，政府給15%左右的費(fèi)用。2007年，緯二路，商業(yè)用地在126萬/畝，商住兩用在114萬/畝左右；張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市2007年最新土地價格情況我們的競拍目標(biāo)土地位置位于鉆石路與緯一路交叉口，屬于新舊城區(qū)結(jié)合位置，其價格應(yīng)在150萬以上；第五毛紡廠根據(jù)當(dāng)?shù)氐男陆?xiàng)目情況,多數(shù)為10層到13層之間的板式高層,以容積率2.5計算,本地塊的建筑面積大概為16.68萬平方米,那該地塊的土地成本為800~900元/平米.該地塊的位置位于鉆石路,屬于比較穩(wěn)定的商業(yè)街區(qū),市場較為成熟,所以開發(fā)部份的沿街商鋪,利潤會更大.土地情況SWOT分析張家口市房地產(chǎn)市場分析weakness劣勢opportunity機(jī)會threat威脅優(yōu)勢stength位于張家口主要工業(yè)街區(qū)上，地理位置具有一定優(yōu)勢，有助于品牌推廣；項(xiàng)目所在位置處于老的商街商圈之內(nèi)，擁有先天的客戶資源；地處張家口市新舊城區(qū)結(jié)合位置，鄰近清水河，開發(fā)潛力大。屬于倒閉工廠改造，易于拆遷建設(shè)；優(yōu)勢：張家口市房地產(chǎn)市場分析張家口市房地產(chǎn)市場分析劣勢：鉆石路屬于工廠較密集的地段，環(huán)境較差；周邊建設(shè)陳舊落后，需要投入較大的配套設(shè)施；土地價格較高，成本大，投入大；張家口市房地產(chǎn)市場分析機(jī)會：新城區(qū)的建設(shè)；發(fā)展已成趨勢；對面大型商場正在建設(shè)中，開發(fā)潛質(zhì)巨大?？赏瑫r進(jìn)行住宅和商街的建設(shè)，回報豐厚；張家口市房地產(chǎn)市場分析威脅：距鐵路距離不足300米,將是對項(xiàng)目運(yùn)作的最大影響;清河灣\新東亞時代廣場對本項(xiàng)目造成直接威脅。張家口市房地產(chǎn)市場分析競爭樓盤分析張家口市房地產(chǎn)市場分析住宅類位置建筑類型住宅價格商業(yè)價格銷售率奧林星城緯一路牛奶廠址處由部份多層及小高組成,多層均價2600元，小高均價3200元未定價多層基本售完,小高層剛剛起售新東亞時代廣場緯一路以南，經(jīng)三路與經(jīng)四路之間總建面23.8萬平米,小高層加商場加沿街商鋪及商街均價3200元未定價多層基本售完,小高層已售60%.清河灣高新區(qū)清水河南路11層、10層小高，加沿街商業(yè)均價3350元/未定價一期基本售完,二期正在熱銷中.岸尚·