登記辦法共有房屋解釋

第十三條共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請?！疽肌抗灿蟹课莸怯浀纳暾垺踞屃x】本條是關(guān)于共有房屋申請登記的規(guī)定。（一）關(guān)于共有的概念我國《民法通則》及《物權(quán)法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。所謂共有，是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)，換言之，是指多個(gè)權(quán)利主體對一物共同享有所有權(quán)。例如，兩個(gè)人共同所有一棟房屋。共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨(dú)所有是相對而言的。共有的主體稱為共有人，客體稱為共有財(cái)產(chǎn)或共有物。共有包括按份共有和共同共有兩種形式。《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”按份共有，又稱分別共有，是與共同共有相對應(yīng)的一項(xiàng)制度，指數(shù)人按應(yīng)有份額（部分）對共有物共同享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。例如，甲、乙共同出資購買一棟房屋，甲出資20萬元，乙出資10萬元，甲、乙各按出資的份額對該房屋享有權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。《物權(quán)法》第九十四條規(guī)定“按份共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)”。在按份共有中，各共有人的份額（又稱應(yīng)有份）必須是明確的，其具體數(shù)額一般是由共有人約定明確的。如果按份共有人對共有物享有的份額沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共同共有的特征是：第一，共同共有根據(jù)共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提，例如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系；第二，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，共有財(cái)產(chǎn)不分份額。這是共同共有與按份共有的主要區(qū)別；第三，在共同共有中，各共有人平等地對共有物享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。關(guān)于共同共有的形式，我國學(xué)界普遍認(rèn)為主要包括以下三種：第一，夫妻共有。夫妻共有是共同共有最典型的形式。我國婚姻法第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：一是工資、獎(jiǎng)金；二是生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；三是知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；四是繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)除外；五是其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。例如，夫妻雙方出賣、贈(zèng)與屬于夫妻共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)取得一致的意見。夫妻一方明知另一處分財(cái)產(chǎn)而未作否定表示的，視為同意；第二，家庭共有。家庭共有財(cái)產(chǎn)是指家庭成員在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間，共同創(chuàng)造、共同所得的財(cái)產(chǎn)。例如，家庭成員交給家庭的財(cái)產(chǎn)，家庭成員共同受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，以及在此基礎(chǔ)上購置和積累其來的財(cái)產(chǎn)等。概言之，家庭共有財(cái)產(chǎn)是家庭成員的共同勞動(dòng)收人和所得。家庭共有財(cái)產(chǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)的概念是不同的。家庭財(cái)產(chǎn)是指家庭成員共同所有和各自所有的財(cái)產(chǎn)的總和，包括家庭成員共同所有的財(cái)產(chǎn)、夫妻共有財(cái)產(chǎn)和夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)、成年子女個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)、其他家庭成員各自所有的財(cái)產(chǎn)等。家庭共有財(cái)產(chǎn)則不包括家庭成員各自所有的財(cái)產(chǎn)；第三，遺產(chǎn)分割前的共有。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第一千一百五十一條規(guī)定：“繼承人有數(shù)人時(shí)，在分割遺產(chǎn)前，各繼承人對于遺產(chǎn)全部為公同共有?！彼^“公同共有”即我們所說的“共同共有”。我國《繼承法》第二十四條規(guī)定：“存有遺產(chǎn)的人，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺產(chǎn)，任何人不得侵吞或者爭搶?！保ǘ╆P(guān)于共有物處分的法律規(guī)定首先介紹法律關(guān)于共有人對共有物應(yīng)有部分的規(guī)定。應(yīng)有部分實(shí)際上是指共有人對共有物所有權(quán)所享有的比例，或者說是各個(gè)共有人行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的范圍。應(yīng)有部分的特點(diǎn)表現(xiàn)在：第一，應(yīng)有部分是抽象的而非具體的范圍。應(yīng)有部分只是行使權(quán)利的范圍，在共有中不能根據(jù)應(yīng)有部分而對共有物進(jìn)行實(shí)際的量的分割。例如，甲乙雙方共有一套兩間房屋，各享有50％的產(chǎn)權(quán)，如果將房屋按面積各分一半為兩人分別享有，就實(shí)際是做出了一種量上的分割。如果采用這種劃分方式，則共有權(quán)將不復(fù)存在。共有房屋的應(yīng)有份額只是表示行使權(quán)利應(yīng)當(dāng)按照一定的比例進(jìn)行，但在共有關(guān)系存續(xù)期間，不能根據(jù)應(yīng)有部分的比例實(shí)際分割房屋。第二，應(yīng)有部分不是局限在共有物的某一個(gè)特定部分之上，而是抽象的存在于共有物的任何一部分之上，也就是說共有人根據(jù)其應(yīng)有份額可以對共有物的任何一個(gè)部分行使權(quán)利。關(guān)于共有物的處分，《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)做重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！币虼?，我國物權(quán)法在按份共有物的處分間題上是實(shí)行“多數(shù)決”原則，即由占份額三分之二以上的按份共有人同意，即可處分共有物。例如，7個(gè)人共同出資購買一套房屋，各占17份額，如果要將這套房屋出售或者出租，只需7個(gè)共有人中的s個(gè)人同意即可。在共同共有物的處分問題上，《物權(quán)法》則采取全體共有人“一致決”的原則。例如，甲乙二人為夫妻關(guān)系，甲乙二人共同共有一套房屋，在這套房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須以甲乙二人的一致同意為前提。另外，如果共有人另有約定，就不適用上述規(guī)則，共有人之間關(guān)于共有物處分的有關(guān)約定可以優(yōu)先于法律規(guī)定適用。但是，以上所述都是法律關(guān)于共有人之間民事法律關(guān)系的規(guī)定，具體從登記的角度來說，則需要所有的共有人共同申請登記。這是因?yàn)?，登記機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)登記的公信力效力，必須按照登記依申請啟動(dòng)的原則，通過共有人共同提出申請，如實(shí)反映相關(guān)事項(xiàng)，提供詳盡的申請登記資料，以此來保證登記內(nèi)容的完整性和準(zhǔn)確性。申請共有房屋登記的情形，包括共有房屋所有權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、消滅、共有房屋的分割和轉(zhuǎn)讓、共有房屋的抵押、設(shè)立地役權(quán)等。（三）關(guān)于共有房屋登記申請人的規(guī)定本條第一款規(guī)定，共有房屋應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請辦理登記。一方面是基于登記依申請啟動(dòng)的原則，另一方面是為了保證登記內(nèi)容的完整性和真實(shí)性。本條第二款規(guī)定，部分共有人可以申請共有房屋的所有權(quán)變更登記。這里的房屋所有權(quán)變更，主要是指本辦法第三十六條中的第（一）、（二）、（三）、（五）種情形，即房屋的自然狀況變更或權(quán)利人名稱、姓名的變更。對本辦法第三十六條中的第（一）種，即部分共有權(quán)人的姓名或者名稱變更的情形，允許由相關(guān)的共有人直接申請變更登記，不難理解；但對于第（二）、（三）種，即共有房屋自然屬性發(fā)生變更時(shí)，部分共有人也可以申請變更登記問題，可能很多登記人員難以理解。這里介紹一下房屋登記代位申請的概念。代位申請是指當(dāng)事人怠于申請登記時(shí)，利害關(guān)系人為了保全自己或者權(quán)利人的利益，以自己名義代位登記權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)申請登記。代位申請主要分為兩類：第一，對申請事項(xiàng)不直接享有權(quán)利，但該事項(xiàng)是否登記將與其產(chǎn)生法律上的利害關(guān)系。其典型例子