匯華物業(yè)管理有限公司部門管理制度匯編樣本

匯華物業(yè)管理有限公司部門管理制度匯編公關(guān)服務(wù)部規(guī)章制度匯華物業(yè)管理有限責任公司二OO八年十一月二十六日公關(guān)服務(wù)部職責范疇公關(guān)服務(wù)部負責溝通內(nèi)外公眾聯(lián)系重要部門，從屬物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導。通過協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，在公眾中樹立良好公司形象。其詳細職責范疇是：1.牢固樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)思想，凡是業(yè)主合理需求，都要盡量滿足。2.建立健全本部門各項規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范，負責員工教誨培訓工作，建立一支高素質(zhì)員工隊伍。3.建立業(yè)主信息庫，及時理解業(yè)主需求，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)、更全面服務(wù)。4.負責收集公司內(nèi)外部各種信息，解決好公司內(nèi)外部各種公共關(guān)系，樹立和提高公司對外公眾形象。5.負責業(yè)主各種投訴及關(guān)于征詢，對合理規(guī)定及建議及時協(xié)調(diào)解決，并做好回訪記錄。6.負責業(yè)主各類計量儀表抄取工作。7.負責建立和保管業(yè)主檔案。8.全面做好新建物業(yè)接管驗收工作，涉及接管驗收準備工作，以及接管驗收過程中各種資料、數(shù)據(jù)保存工作。9.完畢領(lǐng)導交給其她工作。公關(guān)服務(wù)部經(jīng)理崗位規(guī)范在物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導下，全面負責公關(guān)服務(wù)部工作。1.純熟掌握和運用《物業(yè)管理條例》、《中華人民共和國民法通則》、《物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，各部門職責和工作流程，全面做好本職工作。2.建立健全本部門各項規(guī)章制度，做好員工培訓、考核等工作。3.制定本部門各項工作方案及工作籌劃，并組織實行。4.將所收集到外部信息，如國家、省市關(guān)于政策變化，市場動態(tài)等及時報主管經(jīng)理。5.收集整頓業(yè)主信息、投訴、回訪記錄等，并對此做出周密分析，將成果報主管經(jīng)理。6.須及時徹底地解決各種刁難投訴及疑難糾紛。7.做好新建物業(yè)接管驗收工作。8.協(xié)調(diào)好與各部門工作。9.參加公司經(jīng)營發(fā)展，提出合理化建議和意見。10.完畢領(lǐng)導交給其他工作。公關(guān)服務(wù)部管理員崗位規(guī)范1.遵守公司及其社區(qū)各項管理規(guī)定。牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”服務(wù)意識，語言規(guī)范、積極熱情。2.上班期間，必要身著工裝，佩戴工牌，服裝整潔，發(fā)式、容貌清潔得體；不得擅自離崗，或在工作期間干與工作無關(guān)事情。3.熟悉掌握公司概況，各項規(guī)章制度、各項收費項目及根據(jù)，各部門職責范疇以及物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)，全力解決好業(yè)主各種投訴、糾紛。4.熟悉掌握本人管理范疇內(nèi)業(yè)主基本信息。涉及：入住戶數(shù)，各業(yè)主家庭成員、業(yè)主姓名、職業(yè)、工作單位及聯(lián)系方式等，全面提高服務(wù)質(zhì)量。5.檢查社區(qū)內(nèi)有無違章行為（有無亂搭、亂建、亂涂、亂畫、張貼廣告等）。6.協(xié)助業(yè)主解決困難，以增進業(yè)主與公司感情，便于各項工作順利開展。7.熱情接待業(yè)主來訪，認真回答業(yè)主所提出問題，積極上門為孤寡老幼、困難戶提供服務(wù)，為其解決實際生活困難，與業(yè)主建立良朋情誼關(guān)系。8.認真詳細地記錄業(yè)主投訴、報修內(nèi)容，并填寫報修單，及時送交有關(guān)部門，協(xié)助解決，并做好回訪工作和記錄。9.建立和完善業(yè)主檔案，填寫新建物業(yè)接管驗收時各種表格、入住時收集所有資料并及時整頓歸檔。對業(yè)主所有資料要保密，不得擅自外泄。10.做好接管驗收方案擬定，保存驗收時開發(fā)單位所提交各種資料。11.認真填寫工作日記，詳細記錄每天工作。對于業(yè)主投訴和發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。12.完畢部門經(jīng)理安排其他工作。業(yè)主報修服務(wù)流程業(yè)主報修業(yè)主報修口頭電話公關(guān)服務(wù)部物業(yè)管理員公關(guān)服務(wù)部物業(yè)管理員開報修單電話工程技術(shù)部維修員工程技術(shù)部維修員至業(yè)主家中維修，請業(yè)主在保修單上簽字確認費用及維修質(zhì)量報修單至業(yè)主家中維修，請業(yè)主在保修單上簽字確認費用及維修質(zhì)量業(yè)主提供配件財務(wù)部登記所收獲得費用，并在月底收取物業(yè)有關(guān)服務(wù)費時，一并結(jié)清因維修發(fā)生費用報修單返至公關(guān)服務(wù)部、財務(wù)部、工程技術(shù)部各執(zhí)一份維修員須鑒定配件質(zhì)量后方可開始維修，并請業(yè)主在維修單上簽字確認及維修質(zhì)量財務(wù)部登記所收獲得費用，并在月底收取物業(yè)有關(guān)服務(wù)費時，一并結(jié)清因維修發(fā)生費用報修單返至公關(guān)服務(wù)部、財務(wù)部、工程技術(shù)部各執(zhí)一份維修員須鑒定配件質(zhì)量后方可開始維修，并請業(yè)主在維修單上簽字確認及維修質(zhì)量公關(guān)服務(wù)部物業(yè)管理員回訪業(yè)主公關(guān)服務(wù)部物業(yè)管理員回訪業(yè)主業(yè)主裝飾裝修服務(wù)流程向物業(yè)公司提出書面申請在物業(yè)公司辦理有關(guān)手續(xù),并繳納有關(guān)性費用開始施工并接受物業(yè)公司監(jiān)督檢查服務(wù)施工完畢,向物業(yè)公司書面申請驗收,物業(yè)公司按照關(guān)于規(guī)定對裝飾裝修過房屋進行驗收合格不合格裝飾裝修完畢,憑押金票及裝飾裝修驗收合格表三個月后至收費室領(lǐng)回押金合格由物業(yè)公司提出整治意見,繼續(xù)施工至驗收合格房屋交接物業(yè)所應(yīng)辦理事項程序圖送發(fā)有關(guān)資料（致業(yè)主一封信、入住程序聯(lián)系單）送發(fā)有關(guān)資料（致業(yè)主一封信、入住程序聯(lián)系單）整改完成整改完成房屋驗收房屋驗收整改通知書驗收整改通知書領(lǐng)取鑰匙訂立《業(yè)主入住合約》、《裝修責任書》、《物業(yè)管理公約》等并對業(yè)主狀況進行登記造冊等繳納有關(guān)費用（物業(yè)管理服務(wù)費、房屋維修基金、裝修押金等）簽署房屋驗收單驗收未通過合格領(lǐng)取鑰匙訂立《業(yè)主入住合約》、《裝修責任書》、《物業(yè)管理公約》等并對業(yè)主狀況進行登記造冊等繳納有關(guān)費用（物業(yè)管理服務(wù)費、房屋維修基金、裝修押金等）簽署房屋驗收單印章使用規(guī)定第一條目規(guī)范印章刻制，用印、借用、保管與廢止工作。第二條合用范疇合用于我司及各服務(wù)中心印章管理。第三條內(nèi)容1、印章保管（1）各服務(wù)中心專人保管，不得隨意交她人保管。（2）辦理用章事宜應(yīng)在辦公時間內(nèi)進行。（3）印章禁止帶出服務(wù)中心，如確須外帶公章使用，必要報請物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理批準。（4）印章如遇丟失，損壞或被盜時，應(yīng)迅速向項目經(jīng)理報告及時修改或廢止。2、印章使用（1）印章使用必要履行登記手續(xù)。對內(nèi)使用必要經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準，對外使用必要經(jīng)總公司批準。（2）印章使用必要登記印章時間、內(nèi)容、件數(shù)、經(jīng)辦人。（3）未經(jīng)批準任何人不得擅自用章，不準蓋出空白信諫。（4）對不符合用章規(guī)定、弄虛作假印章保管人有權(quán)回絕蓋章。（5）對違背用章規(guī)定而給公司導致重大后果或經(jīng)濟損失將追究當事人責任。檔案管理制度第一條目規(guī)范檔案編號、分類、整頓、保管及借閱工作。第二條合用范疇合用于我司及服務(wù)中心各類檔案管理。第三條內(nèi)容1、檔案資料設(shè)專人負責管理。2、檔案資料歸檔。（1）收集必要有專用柜架，按照內(nèi)部文獻（各種規(guī)章制度、告知、通報、任免、獎懲等）和外部文獻（業(yè)主資料、設(shè)施設(shè)備保修資料、使用闡明書、以及本物業(yè)各類圖紙資料等）順序排列，以便于管理與查找。（2）每月進行一次庫存檔案清理、核對和保管檢查工作，對破損或變質(zhì)檔案，要及時修補和復制。3、檔案借閱查閱（1）公司員工查閱/借閱必要填寫“資料查/借閱登記表”，外單位人員查/借閱必要經(jīng)服務(wù)中心主管批準后，填寫“資料查/借閱登記表”，方可查/借閱。必要時報告公司辦公室及副總。（2）調(diào)離服務(wù)中心人員必要先辦理移送、歸還借閱檔案及該檔案資料，方可辦理調(diào)離手續(xù)。（3）檔案如有丟失、損壞或機密泄密，必要及時上報公司辦公室。（4）借閱期限不得超過1個星期，到期必要歸還，如需再借應(yīng)重新辦理借閱手續(xù)。（5）借閱檔案到期限未歸還者，檔案管理人員有權(quán)催其及時歸還。（6）借閱檔案交還時，必要當面查驗清晰，如發(fā)現(xiàn)遺失或損壞，應(yīng)及時上報服務(wù)中心。4、檔案銷毀（1）檔案資料至少必要保存三年，對三年后資料才可進行銷毀。（2）由服務(wù)中心經(jīng)理列出需要銷毀檔案清單，上報綜合管理部審批后，銷毀清單存檔。（3）檔案銷毀時，服務(wù)中心必要有兩人以上監(jiān)銷，并在銷毀清單上簽字。報告制度1、各服務(wù)中心浮現(xiàn)治安案件、火災、突發(fā)工程事故等重大事件30分鐘內(nèi)要上報相應(yīng)主管部門，普通事故2小時內(nèi)上報公司。2、各服務(wù)中心事件發(fā)現(xiàn)人要及時報告班長、管理員、經(jīng)理，上級領(lǐng)導、辦公室，逐級報告。3、需要各級領(lǐng)導親臨現(xiàn)場解決，2小時內(nèi)要達現(xiàn)場進行解決解決，查證做好記錄。4、普通需要報告事件，當天內(nèi)報告主管部門，并做好相應(yīng)事件記錄，以備核證。5、未及時報告，導致?lián)p失后果人員承擔相應(yīng)責任及法律責任。保密制度1、公司所有員工有責任保護公司發(fā)展、策劃拓展等商業(yè)秘密。2、任何人不得將公司文本性東西借非公司人員及非工作需要人員使用。3、服務(wù)中心資料需要有關(guān)部門借用，必要經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準，并做好登記，外部人員需報公司辦公室。4、公司辦公室資料等無關(guān)人員不得借用，需要借用時必要經(jīng)公司辦公室批準并做好有關(guān)記錄。5、各服務(wù)中心在商談公司策劃拓展等籌劃時，無關(guān)人員應(yīng)盡量回避，商談人員不得與無關(guān)人員談?wù)?，盡量不要到公眾場合談?wù)摗?、不得將公司發(fā)展籌劃、拓展籌劃等泄露她人或在公共場合談?wù)摗?、不得將業(yè)主住址、電話、家庭成員等信息泄露給她人或在公共場合談?wù)摗?、泄露公司秘密人員承擔相應(yīng)法律責任。值班制度一、值班人員：各服務(wù)中心經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員、收款員二、值班時間：法定假期節(jié)假日及每天需要值班時間。三、值班即為正常上班，凡在值班崗位工作人員，必要堅守崗位，禁止擅離職守。四、值班過程中發(fā)現(xiàn)問題，要及時解決，遇有困難可請示協(xié)助；重大事件發(fā)生時，要及時報告領(lǐng)導，不得擅自作主，不得隱瞞不報。五、值班人員在電話鈴聲響二遍內(nèi)接聽電話。六、對值班狀況要逐項認真記錄，記錄應(yīng)表述清晰事情過程、解決成果及善后移送問題，并交于下輪值班人員，普通狀況下應(yīng)在本班解決問題。七、有事不能值班，應(yīng)事先將狀況闡明并告之服務(wù)中心經(jīng)理，未經(jīng)批準任何人員不得擅自委托她人值班、換班，違者嚴處，導致不良后果追究其責任八、值班時間已到，但解決問題尚未明了不能移送下班，不得離崗。服務(wù)中心回訪工作管理規(guī)定第一條回訪形式1、上門回訪2、電話回訪3、信函回訪（公開信）第二條服務(wù)部應(yīng)對下列三類工作進行回訪。1、業(yè)主意見征詢回訪：按《業(yè)主意見征詢控制程序》規(guī)定進行發(fā)放、回收和回訪工作。2、對投訴回訪：尋常工作中接待投訴，上級單位轉(zhuǎn)呈投訴等。3、對意見、建議回訪：管理員在日巡視中收集住戶意見和建議；服務(wù)部接待過業(yè)主（住戶）意見和建議等。4、向業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)回訪：維修質(zhì)量回訪，執(zhí)行《維修工作手冊》“維修過程檢查”中規(guī)定每月抽查派工單20%，由維修主管和管理員進行電話回訪，將回訪狀況記錄在《回訪登記表》中。第三條回訪工作規(guī)定1、負責人：公關(guān)服務(wù)部經(jīng)理、工程班長和管理員。2、上門回訪必要有業(yè)主（住戶）簽名，電話回訪不做此項規(guī)定，但應(yīng)在《回訪登記表》中寫明“電話回訪”。3、公關(guān)服務(wù)部經(jīng)理對管理員回訪工作進行檢查并訂立意見。4、對回訪中，業(yè)主（住戶）又重新提出意見、建議或投訴等，不能當即解釋清晰或暫時無法做出明確答復，應(yīng)告知預約時間回答；對需要進行第二次回訪必要進行第二次、第三次甚至更多次回訪，在第二次后來不屬于第三類投訴回訪可采用電話回訪形式。5、當需要對同一問題進行回訪時，可以用公開信形式答復住戶，公開信應(yīng)存入回訪檔案。6、對業(yè)主（住戶）反映問題做到“件件有著落，事事有回音”，回訪解決率達100%。7、對同一問題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴），應(yīng)做一次記錄。8、對投訴人沒留下姓名或上級部門只規(guī)定復函狀況附在投訴表后。第四條回訪頻率1、“業(yè)主意見征詢”和投訴回訪解決率達到100%，有業(yè)主（住戶）簽名上門回訪記錄不少于15%。2、意見、建議回訪率，服務(wù)中心可依照需要進行調(diào)查。3、電話回訪率和信函回訪率不超過年回訪總數(shù)10%。投訴解決程序第一條目以便業(yè)主（住戶）監(jiān)督我司提供管理服務(wù)質(zhì)量，及時糾正不合格管理服務(wù)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。第二條基本原則1、登記投訴：不缺項，詳細認真，轉(zhuǎn)呈及時。2、解釋投訴：耐心細致，用語禮貌、用詞精確、不含糊其辭。3、解決投訴：及時、不刁難、不推諉，做到“事事有著落，件件有回音”。第三條詳細規(guī)定1、以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”為宗旨，對業(yè)主投訴熱情接待，禮貌用語，不容許對住戶產(chǎn)生冷淡和不禮貌行為。2、管理人員要耐心詢問業(yè)主投訴，詳細認真登記。3、將投訴內(nèi)容登記完后應(yīng)及時轉(zhuǎn)呈，分類解決。4、未經(jīng)服務(wù)部直接向服務(wù)中心領(lǐng)導投訴解決。（1）在征得業(yè)主（住戶）批準前提下，可以指引投訴人與服務(wù)部獲得聯(lián)系，本人可以直接向服務(wù)部反映投訴。（2）對于無效投訴，管理人員應(yīng)在兩天內(nèi)與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作；對于有效投訴，管理人員應(yīng)在三天內(nèi)進一步分析其因素和責任，并填寫《不合格報告》，由投訴涉及關(guān)于部門負責人制定糾正辦法，與服務(wù)部經(jīng)理承認后實行，同步應(yīng)與投訴人聯(lián)系，答復其投訴解決成果。（3）依照糾正辦法完畢所需要時間，管理人員應(yīng)對投訴不合格服務(wù)進行跟蹤檢查。6、投訴問題嚴重，管理人員應(yīng)及時報告項目經(jīng)理并聯(lián)系關(guān)于部門負責人，由項目經(jīng)理組織人員一起隨業(yè)主到現(xiàn)場查看，記錄實際狀況，并填寫《糾正辦法報告》。7、如有些投訴涉及其她單位，無法及時將問題解決，則在三天內(nèi)與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作，同步盡快與關(guān)于部門獲得聯(lián)系將問題解決，并及時將成果告訴投訴人。房屋鑰匙管理規(guī)定第一條鑰匙分類1、業(yè)主（住戶）鑰匙2、公共門窗鑰匙3、設(shè)備房鑰匙第二條鑰匙保管1、原則服務(wù)中心接管樓宇鑰匙后，安排管理員專職管理鑰匙。無工作需要，任何人不得以私人名義借出，借出時須嚴格辦理登記手續(xù)。2、標記（1）鑰匙分類：先將鑰匙按每套房、公共門窗按樓層、設(shè)備房按設(shè)備分門別類，然后將分好類鑰匙分別栓在一起。（2）將分類鑰匙貼好標簽，在標簽紙上寫明樓號、單元、房號或設(shè)施設(shè)備房名稱。（3）業(yè)主（住戶）鑰匙普通分為防盜門鑰匙、室內(nèi)鑰匙、電子對講門鑰匙和信箱鑰匙四類，均應(yīng)用標簽標記。3、制作業(yè)主（住戶）鑰匙掛放牌。（1）普通采用5厘米以上夾板制作鑰匙掛放牌。（2）在夾板上畫出若干相等方格，在方格內(nèi)表白單元（大廈按樓層）和房號，棟號用醒目顏色筆直接在每棟棟首，并將棟與棟之間用不同方格顏色區(qū)別開。（3）每一方格代表一戶，在每方格內(nèi)打一鐵釘，將該戶鑰匙掛在此方格內(nèi)。（4）掛放鑰匙按棟號、單元（大廈按樓層）、樓層房號順序，規(guī)定一目了然。4、制作公共門窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙牌。（1）采用斷面為三角形或L形鋁合金材。（2）將同類鑰匙掛在同一鋁牌上。（3）制作鑰匙掛放箱，將公共門窗、設(shè)備房鑰匙分類掛放，在鑰匙箱上貼上相應(yīng)標記。第三條鑰匙發(fā)放1、業(yè)主（住戶）鑰匙發(fā)放（在物品移送清單上注明，并簽字）。2、公共門窗、設(shè)備房鑰匙發(fā)放。（1）設(shè)施設(shè)備房鑰匙由維修部和服務(wù)中心各保存一套。（2）公共門窗、設(shè)備房鑰匙未經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理或工程班長批準，任何人不得私配鑰匙。（3）因工作需要時，應(yīng)在《鑰匙借還登記表》上登記，并在備注欄注明“管理人員或崗位”第四條有關(guān)記錄《物品移送清單》、《鑰匙借還登記表》裝修巡邏規(guī)定第一條管理員對指定分管責任范疇內(nèi)裝修戶每日進行1至2次巡邏。第二條巡邏內(nèi)容1、核算申報范疇，對超過申報范疇，及時規(guī)定補辦手續(xù)。2、督促裝修人員按章操作，不損壞業(yè)主（住戶）利益，不違背《裝修管理規(guī)定》。3、發(fā)現(xiàn)違章裝修，應(yīng)及時制止，并按《違章解決規(guī)定》進行解決。第三條巡邏規(guī)定1、對巡邏中發(fā)現(xiàn)無明確規(guī)定新狀況，應(yīng)詳細記錄在“房管日記”中，并及時向服務(wù)中心經(jīng)理或工程主管報告，征求解決辦法。2、業(yè)主（住戶）超過申報范疇，管理員應(yīng)督促業(yè)主（住戶）辦理申請手續(xù)。3、當裝修超過申報范疇但不屬違章，業(yè)主（住戶）要增報裝修報修項目，填寫《裝修申請表》一式二份，以保證驗收時申請范疇與事實相符，若業(yè)主（住戶）因故不能前來時，可委托裝修負責人代辦申請手續(xù)。4、發(fā)現(xiàn)違章裝修，按《違章解決程序》規(guī)定執(zhí)行懲罰。項目技術(shù)部規(guī)章制度匯華物業(yè)管理有限責任公司二OO八年十一月二十六日工程技術(shù)部職責范疇工程技術(shù)部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理基本工作，通過對社區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護，保證物業(yè)正常使用。其詳細職責范疇是：1.全面負責社區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備維修和保養(yǎng)，保證物業(yè)正常使用。2.樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)思想，建立健全本部門各項規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范，負責員工教誨培訓工作。3.依照社區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備實際狀況，制定物業(yè)管理總體方案，編制養(yǎng)護維修籌劃，報總經(jīng)理審批后組織實行。4.定期檢查社區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況，分析存在問題，及時地提出技術(shù)改造方案、報廢更新籌劃，報總經(jīng)理審批后組織實行。5.做好供暖設(shè)備檢查和維修工作，提前制定冬季供暖設(shè)備檢修方案，安排好人力和物力，保證工作需要。6.房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件，工程技術(shù)部必要全力以赴地投入搶修工作，直至恢復正常使用。7.協(xié)助綜合管理部做好業(yè)主房屋裝修監(jiān)督檢查工作。8.協(xié)助完畢新建物業(yè)接管驗收工作及后期遺留問題解決。9.配合其他部門完畢其他物業(yè)管理工作。10.認真完畢領(lǐng)導交辦其他工作。工程技術(shù)部經(jīng)理崗位規(guī)范在物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導下，全面負責工程技術(shù)部實務(wù)性管理工作。1.依照公司管理目的和籌劃，制定社區(qū)物業(yè)養(yǎng)護和維修籌劃及實行方案，組織人員認真貫徹執(zhí)行。2.熟知社區(qū)內(nèi)房屋分布、構(gòu)造類型、公用設(shè)施設(shè)備分布及各種管道走向等狀況。3.建立健全本部門各項規(guī)章制度、工作服務(wù)流程和原則，做好員工培訓、考核等工作。4.整頓、分析各類設(shè)施設(shè)備記錄信息，制定技術(shù)改造、報廢、更新方案。5.依照公司拓展新業(yè)務(wù)需要，負責配備安裝相應(yīng)設(shè)施設(shè)備。6.每日巡視檢查員工工作狀況及重點設(shè)備運轉(zhuǎn)狀況，及時發(fā)現(xiàn)問題并予以解決。7.協(xié)調(diào)解決接管驗收工作及對外委托維修工作。8.組織人員解決設(shè)備突發(fā)事故搶修工作。9.配合其他部門做好物業(yè)正常運營其她工作。10.認真完畢物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理交辦其她工作。工程技術(shù)部維修工崗位規(guī)范1.嚴格遵守公司和本部門各項規(guī)章制度，嚴格遵守職業(yè)道德，組織紀律，履行服務(wù)公約。2.熟悉掌握社區(qū)內(nèi)各類房屋分布，房屋內(nèi)外構(gòu)造，附屬設(shè)施，水、電、氣、消防系統(tǒng)管線走向、分布以及管線總閥位置等狀況。3.嚴格遵守維修工操作規(guī)程。維修前，仔細閱讀報修單，理解報修基本狀況，準備好維修工具；維修時，全面理解維修設(shè)施設(shè)備狀況，徹底進行排查，擬定故障現(xiàn)象和部位，保證維修質(zhì)量；維修后，恢復設(shè)施設(shè)備原有狀況，保證外觀整潔，并將維修工具整頓齊全。4.維修時須規(guī)范操作，保證人身財產(chǎn)安全，貫徹防火、防盜、防水、防觸電等辦法。5.加強學習業(yè)務(wù)知識，掌握水、電、土建等方面基本知識和規(guī)范操作，爭取做到一人多能，適應(yīng)物業(yè)維修工作需要。6.每日準時巡檢，掌握公用設(shè)施設(shè)備完好和運營狀況，并做好有關(guān)記錄。如發(fā)既有損壞、安全隱患或其她不正常狀況，應(yīng)及時組織維修，以保證公用設(shè)施設(shè)備完好和正常運營。7.排污管道每半年疏通一次；雨、污水井每季度檢查一次，并視檢查狀況及時清掏；化糞池每季度檢查一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏，每年定期清掏一次。8.愛護工具。在每次使用之后，必要對領(lǐng)出工具性能、機具配件等進行核查。若有損壞，必要查清因素，劃清責任后，報部門主管解決。禁止將工具擅自外借，更不得在本部門干私活，如有特殊狀況，須經(jīng)本部門經(jīng)理批準，并按規(guī)定收取工本費。9.向業(yè)主提供有償服務(wù)時，須及時、優(yōu)質(zhì)、高效完畢。10.認真完畢領(lǐng)導交辦其她工作。工程技術(shù)部人員尋常管理制度工程技術(shù)部為了保證各類設(shè)施設(shè)備運營與保養(yǎng)，維修工作順利進行，為了給業(yè)主提供及時、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，依照本部門實際工作，特制定本管理制度。1.值班制度（1）值班人員必要堅守崗位，不得擅自離崗。如因工作需要暫時離崗，須掛牌明示，并記錄離崗時間和去向。（2）依照操作規(guī)程及崗位責任制規(guī)定，密切注視各類設(shè)施設(shè)備運營狀況，按規(guī)定做好關(guān)于記錄，準時巡檢，及時發(fā)現(xiàn)、排除事故隱患。（3）如發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備浮現(xiàn)故障，而值班人員不能解決，應(yīng)及時報告有關(guān)人員，并采用有效辦法，避免事態(tài)擴大。（4）接到報修告知時，應(yīng)及時告知安排維修工前去維修。（5）值班人員如需調(diào)班，必要提前征得部門經(jīng)理批準。（6）就餐時，實行輪換制度，不得空崗。2.交接班制度（1）值班人員須按統(tǒng)一安排班次值班，不得遲到、早退、無端缺勤、不能擅自調(diào)班、頂班。（2）交接班雙方人員必要做好交接班準備工作，正點進行交接工作。交接班準備工作涉及：查看運營記錄、簡介運營狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等狀況，清點儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交班時，交接雙方在交接記錄上簽字。（3）在下列狀況下不得交接班：①重大設(shè)備啟動及停機時；②事故未解決完畢或浮現(xiàn)需緊急解決事故時；③交接班準備工作未完畢時；④接班人員有醉酒現(xiàn)象而未找到頂班人員時。3.報告制度浮現(xiàn)下列狀況必要報告部門經(jīng)理：重要設(shè)備啟停、調(diào)節(jié)、發(fā)生故障或停機檢修；（1）重要設(shè)備啟停、調(diào)節(jié)、發(fā)生故障或停機檢修；（2）采用新運營方式；（3）因施工而影響設(shè)備正常運營；（4）重要設(shè)備重要零部件保養(yǎng)、修理、更換；（5）對外委托維修；（6）系統(tǒng)和重要設(shè)備技術(shù)改造與增改工程；（7）需要有關(guān)部門協(xié)助完畢工作。4.工具領(lǐng)用保管制度（1）工具分為個人工具和公用工具兩種。（2）個人工具依照工作實際狀況，由維修工提出申請，經(jīng)部門經(jīng)理批準后領(lǐng)取，由個人負責使用保管。（3）共用工具由經(jīng)理申請，報總經(jīng)理批準后領(lǐng)取，由部門負責保管，每班進行交接。（4）工具購買、入庫、領(lǐng)用須進行登記。工具配備表一式兩份，一份由辦公室存底，一份由部門經(jīng)理保存。（5）工具發(fā)生丟失、人為損毀，由負責人照價補償，由保管者寫明因素，并向部門經(jīng)理報告。（6）工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或損壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準后，可以辦理報廢，保管者重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。（7）工具不得擅自外借。工程技術(shù)部尋常維修制度1.維修工在接到報修單或關(guān)于人員口頭報修時，須及時按報修信息準備工具、配件，務(wù)必在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。2.為業(yè)主提供自用部位有償服務(wù)時，規(guī)定如下：（1）進門前須佩戴工牌、套好鞋套，本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一，節(jié)約用料，迅速完畢”原則，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)。（2）急修但是夜，小修小補應(yīng)及時完畢。（3）不得以任何借口向業(yè)主索要小費，一經(jīng)查實，公司將予以辭退。（4）不得亂動業(yè)主家中東西，更不得有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，及時移送公安機關(guān)解決，公司將予以開除。3.對機電設(shè)備維修前，要做好各項準備工作，若會導致大面積停水、停電等對業(yè)主生活導致不便，要提前告知有關(guān)部門及人員做好各項準備工作。4.維修過程中不得以次充好，更換配件。5.對業(yè)主自用部位維修完畢后，要認真填寫報修單，并請業(yè)主簽字確認后，報修單由公關(guān)服務(wù)部、收費室、工程技術(shù)部各保存一份；對于機電設(shè)備維修完畢后，要填好設(shè)備記錄單，并歸檔保存。6.維修完畢后，須恢復原貌并仔細檢查工具，若有損壞，須及時報告。7.維修完畢后，迅速回到值班室。設(shè)施設(shè)備尋常巡檢制度1.值班人員依照系統(tǒng)運轉(zhuǎn)狀況，巡檢內(nèi)容、巡檢規(guī)定及巡檢路線進行尋常巡檢工作。（1）巡檢內(nèi)容①對配電設(shè)備尋常巡檢檢查配電室內(nèi)溫度、衛(wèi)生、照明與否正常，配電設(shè)備儀表與否正常，變壓器溫度與否在規(guī)定范疇內(nèi)，刀閘、線頭有否異常，與否有焦味，設(shè)備工作電壓、電流等與否在正常范疇內(nèi)等。②對給排水設(shè)施設(shè)備尋常巡檢檢查泵房內(nèi)與否有異味，水泵運營與否有異常聲音、與否發(fā)燙，相連接管道與否有滴漏水現(xiàn)象，水泵及管道螺絲與否有松動，刀閘及線頭與否有異常，儀表顯示數(shù)值與否在正常范疇內(nèi)，室外管道與否有破裂、堵塞現(xiàn)象，防腐蝕漆與否脫落等。③對電梯運營尋常巡檢查機房、外呼、樓層批示燈、電梯搭乘舒服感、廳門、轎廂門、轎廂照明、電扇、整流器、控制屏、主機、轎廂頂、導軌、井道、限速器、曳引機、井底及電梯運營與否有異常聲音等。④對景觀區(qū)尋常巡檢檢查景觀區(qū)噴頭與否短缺或損壞，長椅、垃圾筒與否完好、木質(zhì)圍欄上與否有亂刻亂畫現(xiàn)象，景觀燈、庭院燈、地燈、花盆、道路與否完好，龍頭與否有污染、停車場通風口與否完好等。⑤對地下停車場尋常巡檢檢查地下停車場衛(wèi)生狀況、照明設(shè)施與否正常、配電室及設(shè)備，排污設(shè)施、消防設(shè)施、集水坑等與否完好。⑥對其她設(shè)施設(shè)備尋常巡檢檢查社區(qū)公共道路、公共照明、公共門窗、樓道燈、事故批示燈與否被破壞、便民批示牌、社區(qū)圍墻、樓體外墻面與否干凈等。（2）巡檢規(guī)定①巡檢時禁止走過場，必要認真細心，不放過任何可疑地方，特別是重點設(shè)備，要重點巡檢。②對于尋常巡檢登記表中所列內(nèi)容必要認真如實填寫，巡檢完后，統(tǒng)一歸檔。③每個班次值班人員至少巡檢一次，遇到惡劣天氣或其她特殊狀況，應(yīng)增長巡檢次數(shù)。④對新更換及剛維修過設(shè)備要重點巡檢，恰當增長巡檢次數(shù)。⑤對于巡檢中發(fā)現(xiàn)問題，能修復要及時告知維修人員進行修復，對于也許會導致嚴重后果問題要及時上報給主管領(lǐng)導，并采用辦法防止事態(tài)擴大。2.巡檢過程中須有高度責任心，本著“辛苦一人，溫暖全社區(qū)業(yè)主”原則，認真巡檢。3.通過巡檢保證設(shè)施設(shè)備正常運營，創(chuàng)造一種舒服、安寧社區(qū)環(huán)境。設(shè)備事故解決制度1.設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到業(yè)主正常生活時，必要立即啟用備用應(yīng)急設(shè)備，采用應(yīng)急辦法挽回損失和影響，并保護現(xiàn)場，及時上報。2.關(guān)于領(lǐng)導及關(guān)于人員要及時趕赴現(xiàn)場檢查、分析、記錄，及時做出解決。3.事故發(fā)生后，關(guān)于人員要迅速將設(shè)備事故報告單遞交關(guān)于領(lǐng)導批示后，由工程技術(shù)部和關(guān)于部門領(lǐng)導協(xié)調(diào)解決。4.對于事故責任者，公司要查明因素，依照規(guī)定，視情節(jié)輕重予以必要經(jīng)濟懲罰和行政處分，如果已觸犯法律，則按國家法律程序解決。5.事故解決要做到“四不放過”：（1）事故因素不查清不放過。（2）缺少切實有效防范辦法不放過。（3）缺少常備不懈應(yīng)急彌補辦法不放過。（4）事故負責人和員工未受到教誨不放過。配電室管理規(guī)定配電室是社區(qū)供配電中心，為了加強對配電室管理，保證社區(qū)供配電正常，特制定如下管理規(guī)定。1.值班人員要樹立高度責任心，純熟掌握供電方式、線路走向及所管轄設(shè)備原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程。2.保持各種開關(guān)狀態(tài)和模仿盤相一致，不經(jīng)領(lǐng)導批準，不得隨意更改設(shè)備和結(jié)線運營方式及各種開關(guān)整定值。3.配電室所有機電設(shè)備由工程技術(shù)部人員負責管理和維護。供、停電由值班人員負責完畢，無關(guān)人員禁止進入。參觀配電室或在配電室執(zhí)行檢修安裝工作，須得到本部門經(jīng)理批準，并進行登記。4.建立運營記錄，每班巡邏至少一次，每月細查一次，半年大檢修一次，備用發(fā)電設(shè)備每半年進行試運營檢查。查出問題及時解決，并做好有關(guān)記錄，不能解決問題要及時上報部門經(jīng)理。每班巡視內(nèi)容：電壓、電流、溫度、電參數(shù)；檢查屏上批示燈、電器運營聲音與否正常；室內(nèi)與否有異味及衛(wèi)生狀況。5.配電室要符合“四防一通風”規(guī)定（防火、防盜、防水、防漏電，通風良好），室內(nèi)照明良好，室內(nèi)溫度控制在40℃如下。室內(nèi)禁止堆放雜物，6.供電回路操作開關(guān)標志要明顯，禁止非工作人員操作。7.嚴格遵守交接班制度和安全、消防、衛(wèi)生制度；嚴格執(zhí)行崗位責任制，遵守電業(yè)系統(tǒng)關(guān)于變配電各項規(guī)程；嚴格執(zhí)行各種設(shè)備安全操作規(guī)程。8.在惡劣氣候環(huán)境下，要加強對設(shè)備巡視，當發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時排除故障，并做好有關(guān)記錄。9.操作及檢修時，必要按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等，避免意外事故發(fā)生。10.如遇突發(fā)事故或其他因素需要停機檢修時，必要及時告知部門經(jīng)理和有關(guān)部門采用應(yīng)急辦法，以避免事態(tài)擴大。水泵房管理規(guī)定水泵房是社區(qū)給排水核心部位。為管理好水泵房，保證社區(qū)給排水正常，特制定如下管理規(guī)定。1.值班人員要樹立高度責任心，熟知設(shè)備運營方式、狀態(tài)、管道走向及其原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程。2.工程技術(shù)部人員負責管理水泵房內(nèi)設(shè)備，無關(guān)人員禁止進入水泵房。如有參觀水泵房或在水泵房內(nèi)進行檢查安裝工作，須得到工程技術(shù)部經(jīng)理批準，并進行登記。3.值班人員須時時監(jiān)控水泵房內(nèi)各種設(shè)備運營狀況和技術(shù)參數(shù)，并做好記錄，及時發(fā)現(xiàn)、排除故障及安全隱患，解決不了問題須報告部門經(jīng)理。4.各種設(shè)備選取開關(guān)、自動位置及操作標志都應(yīng)簡樸明了，禁止非工作人員操作。5.每月對水泵進行一次清潔養(yǎng)護，每季度對管道進行一次疏通，消防泵半年進行一次試運轉(zhuǎn)（10—15分鐘），并做好關(guān)于記錄，所有設(shè)備每年進行一次大檢修。6.水泵房內(nèi)保持衛(wèi)生清潔，通風良好，無雜物堆放現(xiàn)象。嚴格執(zhí)行安全、消防、衛(wèi)生等制度。7.值班人員在進行操作或檢修工作時，必要嚴格遵守設(shè)備安全操作規(guī)程，以避免發(fā)生意外事故。8.如遇突發(fā)事故或其他因素需要停機檢修時，必要及時告知部門經(jīng)理和有關(guān)部門采用應(yīng)急辦法，以避免事態(tài)擴大。工程技術(shù)部維修人員尋常工作程序經(jīng)理提前10分鐘到崗整頓儀容儀表領(lǐng)取、檢修個人工具匯趕報赴現(xiàn)場交接班工作地點 交接雙方交班人員急需解決未完畢工處理處完理尋常維修畢接班人員處理完尋常巡視完畢畢填寫工作記錄，整頓各類記錄數(shù)據(jù)，清掃工作區(qū)域衛(wèi)生交班人員交班人員下班維保服務(wù)規(guī)程房屋、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)(簡稱維保)服務(wù)管理是物業(yè)管理公司最經(jīng)常、最持久、最基本工作內(nèi)容之一，是物業(yè)管理中最核心構(gòu)成某些之一。物業(yè)管理公司通過經(jīng)常、及時地開展對房屋、設(shè)備、設(shè)施維保工作，延長其使用壽命，保持物業(yè)使用價值、經(jīng)濟價值，達以物業(yè)保值、增值目。一．顧客室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程1．接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交相應(yīng)班組進行維修工作；2．物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收；3．依照維修內(nèi)容準備必要工具和材料，按相應(yīng)維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)場；4．到達顧客處后應(yīng)經(jīng)顧客處允許后方能進入室內(nèi)；5．當鑒定維修項目屬有償維修時，依照物管部維修收費原則向顧客報維修價格；6．顧客批準維修，則將收費金額填在維修單相應(yīng)位置上，顧客不批準該價格，維修人員在維修單上注明因素，交顧客簽名；7．因材料局限性暫不能維修，應(yīng)向顧客解釋清晰，預約下次維修時間，并將關(guān)于狀況記錄在維修單上；8．因顧客自購設(shè)備故障無法維修，應(yīng)詳細向顧客闡明因素，由顧客聯(lián)系其設(shè)備供應(yīng)商維修，同步將狀況記錄在維修單上交顧客簽名；9．依照故障狀況采用相應(yīng)維修辦法，注意做好現(xiàn)場周邊物品防護和遮蓋；10．故障修復后，顧客驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修成果，請顧客簽名確認。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開；11．維修人員在完畢維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復核簽名，于當天交給物管部文員，維修單一聯(lián)留顧客，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部，物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期

歸入維修檔案；12．每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完畢維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)顧客不滿意應(yīng)追查，的確屬人為因素應(yīng)追究維修工責任。二．設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運營，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必要對所轄設(shè)備進行尋常巡檢。1．巡視值班人員必要按本系統(tǒng)規(guī)定期間和項目巡視檢查管轄下設(shè)備：2．巡視值班人員外出巡檢，必要隨時與部門保持聯(lián)系；3．巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)巡邏記錄上依順序做好巡邏狀況和成果記錄；4．巡視值班人員應(yīng)依照當班設(shè)備詳細運營狀況，對"手動"運營設(shè)備和有異常苗頭、運營不穩(wěn)定設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控；5．發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運營狀態(tài)批示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時告知維修人員調(diào)節(jié)或更換，保證設(shè)備監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運營；6．發(fā)既有不正常噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除，必要及時報告維修人員，并采用恰當防護辦法，防止事故發(fā)生或擴大；7．有關(guān)專業(yè)管理員每周一次對巡邏狀況和成果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查因素，如屬人為應(yīng)追究當事人責任。三．設(shè)備管理規(guī)定1．設(shè)備維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由有關(guān)專業(yè)管理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標參數(shù)制定保養(yǎng)籌劃，交各班組實行；2．各班組每次完畢常規(guī)保養(yǎng)后，負責人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔；3．設(shè)備維修分小修、中修、大修3種，由有關(guān)專業(yè)管理員依照設(shè)備性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行；4．如檢修保養(yǎng)中發(fā)既有也許導致嚴重故障缺陷事項，必要及時填入維修保養(yǎng)登記表，上報設(shè)施設(shè)備組組長整治；5．每次檢修保養(yǎng)后必要填寫相應(yīng)表格，設(shè)施設(shè)備組組長負責監(jiān)督執(zhí)行。四．機房管理規(guī)定設(shè)備機房有：開閉所、變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等。1．機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼"機房重地，謝絕來訪"或"生產(chǎn)重地，請勿進入"告示牌；2．凡易燃易爆設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場合，在外圍入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范警示牌；3．各系統(tǒng)設(shè)備必要在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格標記；4．各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表白用途和狀態(tài)告示牌；5．機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙；6．未經(jīng)部門領(lǐng)導批準，外來人員(涉及參觀學習和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準進入機房外來人員必要遵守機房關(guān)于規(guī)定，服從機房：工作人員安排指引；7．供電局突然到場檢查或抽查相應(yīng)機房如開閉所、變配電房等，當值人員在查驗證件核算身份后，應(yīng)熱情接待，積極配合，并應(yīng)及時告知電氣管理員或部門領(lǐng)導；8．保持機房安靜、嚴肅、整潔，禁止在機房內(nèi)約會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力行為；9．禁止攜帶火種進入易燃易爆設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，禁止在機房內(nèi)吸煙，未經(jīng)書面批準并貫徹安全辦法，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)；10．機房內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，禁止打私人電話或長時間占用電話；11．各機房工作員工必要按規(guī)定如實認真填寫各種表格，重要設(shè)備參數(shù)記錄必要齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。五．供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1．嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)籌劃進行轄區(qū)設(shè)備保養(yǎng)；2．主管人員每年12月制定下一年度設(shè)備保養(yǎng)籌劃，報物管部經(jīng)理審批；3．督促承包商對外委高壓某些設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄；4．工作過程應(yīng)嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程；5．依照系統(tǒng)設(shè)備特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作；6．各系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊狀況，須報告物管部經(jīng)理，及時告知受影響顧客；7．維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將關(guān)于工作狀況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當值日記上；8．高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4m以內(nèi)，在室外不得接近故障點8m以內(nèi)，進入上述范疇必要穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。六．供電突發(fā)性事故應(yīng)急辦法(一)外線故障1．大樓設(shè)計規(guī)定：主供停電，備供自動投入，當外線故障導致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)批示牌與否分閘，再檢查電壓和批示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛上"有人工作，禁止合閘"批示牌；2．備用電源處在非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜電表和批示燈，真空開關(guān)應(yīng)處在準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)；3．檢查變壓器出線柜與否正常；4．檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)；5．向供電局調(diào)度室報告并理解外線故障狀況。(二)內(nèi)部故障當高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器浮現(xiàn)故障時(短路或接地)，非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源受電柜停電，此時值班人員應(yīng)遵守下列程序：1．將故障柜真空開關(guān)退出(若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警)；2．將故障柜低壓總開關(guān)退出，掛"有人工作，禁止合閘"批示牌；3．將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電；4．向物管部主管和維修班報告故障通過和解決狀況；5.物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及關(guān)于方面參加，分析事故發(fā)生因素和解決辦法，并書面總結(jié)報告關(guān)于部門。(三)市電全停1．當兩路市電全停，啟動發(fā)電機；2．退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運營狀況，如燃油量、水溫等；3．監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復正常，及時退出發(fā)電機電源，恢復市電；4．及時書面向上級領(lǐng)導報告；5．市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。(四)告知顧客供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預測修復時間，并按轉(zhuǎn)、停電告知顧客規(guī)程，告知受影響顧客。七．給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1．給排水系統(tǒng)尋常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運營維修班負責；2．主管管理員每年12月份負責制定和監(jiān)督實行下年度系統(tǒng)保養(yǎng)籌劃；3．維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域告知物管部，由物管部告知受影響顧客；4．依照設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作；5．供水泵發(fā)生故障時立即停止故障泵，啟動備用泵，以保證供水；6．污水泵發(fā)生故障時應(yīng)立即采用辦法，減少集水井水位；7．所有系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)登記表；8．給排水設(shè)備故障應(yīng)于24小時內(nèi)修復，無法解決應(yīng)立即規(guī)定告知受影響顧客，并報告上級領(lǐng)導，限期修復八．空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1．冷水機組維修保養(yǎng)和水解決由專業(yè)公司負責；2．空調(diào)班組負責空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機和風機）維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)籌劃做好設(shè)備保養(yǎng)；3．主管管理員每年12月制定下年度空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)籌劃，并負責組織實行；4．當值人員巡邏發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)及時進行維修，并報告主管管理員；5．設(shè)備維修過程所要更換零件，必要做詳細記錄；6．依照系統(tǒng)設(shè)備特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作；7．操作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等排放必要加以限制；8．注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定；9．系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報告以便及時告知受影響顧客；10．系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)登記表。九．電梯設(shè)備維修管理制度l．委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修；2．物管部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)，特殊狀況時其她部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時告知物管部；3．將維修保養(yǎng)狀況記錄于電梯設(shè)備維修登記表、電梯設(shè)備保養(yǎng)登記表，零部件更換及大修同步記錄于電梯設(shè)備臺賬；4．每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)；5．強電管理員對電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督；6．當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。十．電梯故障應(yīng)急解決方案(一)電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下辦法解決：1．把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必要保存轎廂照明。2．擬定電梯轎廂位置。3．當電梯停在距某平層位置約±60cm范疇時，維修人員可以在該平層廳門外使用專用廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。4．當電梯未停在上述位置時，則必要用機械辦法移動轎廂后救人，環(huán)節(jié)如下：(1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門己被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上，運用電梯內(nèi)對講電話，告知乘客轎廂將會移動，規(guī)定乘客靜待轎廂內(nèi)不要亂動；(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置；(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械辦法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，此外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向?qū)Φ姆较蛞苿樱?4)按對的方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±15cm位置上；(5)使抱閘恢復正常，然后在廳門相應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。5．當按上述辦法和環(huán)節(jié)操作發(fā)現(xiàn)異常狀況時，應(yīng)及時停止救援并及時告知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出解決。6．事后書面報告物管部經(jīng)理。(二)水浸事故1．電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運營時應(yīng)步刻告知物管部，當值保安員通過轎廂對講機告知客人從近來樓層離開受影響電梯；2．電梯維修員將受影響電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯；3．攔住水浸樓層電梯口，以防水浸入電梯井；4．即刻將狀況報告主管管理員和電梯承包商。(三)巡邏中發(fā)現(xiàn)電梯異常1．電梯維修員巡邏中發(fā)現(xiàn)電梯運營異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運營現(xiàn)象發(fā)牛，應(yīng)立即告知監(jiān)控中心；2．監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機告知客人從近來樓層離開故障電梯；3．電梯維修員將故障電梯關(guān)閉；4．即刻將狀況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。綜合管理部規(guī)章制度匯華物業(yè)管理有限責任公司二OO八年十一月二十六日綜合管理部職責范疇綜合管理部工作是貫徹物業(yè)管理公司關(guān)于物業(yè)管理關(guān)于決定、決策，對所管物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、景觀綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等工作進行管理，為業(yè)主提供一種安全、舒服、清潔、寧靜居住環(huán)境。其職責范疇是：1.建立和完善本部門各項管理規(guī)章制度，全面負責社區(qū)安全保衛(wèi)、消防及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等工作。2.負責制定社區(qū)安全保衛(wèi)、消防、及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化保潔等工作籌劃及實行方案。3.負責秩序維護通信設(shè)備、警械、綠化、保潔工具等用品保管與保養(yǎng)工作。4.負責房屋裝修申報程序擬定、申報手續(xù)辦理、裝修圖紙審定及其裝修方案實行過程中監(jiān)督檢查等工作。5.負責外來人員管理，保證社區(qū)安寧。6.配合公安、環(huán)保、消防等部門，組織解決社區(qū)內(nèi)發(fā)生重大治安、污染及消防事故。7.積極開展以“防火、防盜、防破壞、防自然災害”為中心安全教誨、法制教誨；組織開展以“愛護環(huán)境”為主題保潔教誨，使業(yè)主樹立良好安全、環(huán)保意識。8.協(xié)助完畢新建物業(yè)接管驗收工作及后期遺留問題解決。9.認真完畢物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理交給其他任務(wù)。綜合管理部經(jīng)理崗位規(guī)范在物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導下，全面負責本部門尋常管理工作。1.貫徹執(zhí)行公司和服務(wù)中心經(jīng)理批示，做好服務(wù)中心經(jīng)理參謀和助手，全面貫徹各項工作。2.做好本部門人員招聘、培訓、考核工作。3.協(xié)助公安、環(huán)衛(wèi)、消防等部門組織調(diào)查社區(qū)內(nèi)重大案件等事宜。4.抓好內(nèi)勤工作，組織好部門檔案材料積累和科學管理。5.抓好員工思想教誨工作，組織員工學習理論知識，不斷提高工作能力。6.經(jīng)常檢查消防器材與否保持良好狀態(tài)，安全通道與否暢通，各種設(shè)施與否完好無任何隱患存在。7.收集業(yè)主對綠化、保潔、安全保衛(wèi)、消防、車輛管理等工作建設(shè)性建議。8.抓好新建物業(yè)接管驗收工作。9.做好房屋裝飾裝修申報工作，對施工現(xiàn)場及時監(jiān)督檢查。10.督促檢查本部門人員認真履行職責，圓滿完畢公司交給各項工作任務(wù)。秩序維護員崗位規(guī)范1.執(zhí)勤時，著裝整潔，器械佩戴齊全，按照規(guī)定立崗、巡視，時刻保持高度警惕。2.車輛進入社區(qū)時必要嚴查有關(guān)證件，指揮車輛動作規(guī)范，對外來車輛或未辦理社區(qū)通行證車輛按規(guī)定收取秩序維護費，收費時必要禮貌用語，發(fā)票足額交給車主。3.凡車輛、人員攜帶家電、家具等大件物品出門時，必要請業(yè)主到值班室登記簽字，經(jīng)驗證無誤后放行。4.外來人員進入社區(qū)時，必要查驗有關(guān)證件，獲得業(yè)主確認后，交待有關(guān)注意事項，認真登記后準許進入社區(qū)。5.對社區(qū)內(nèi)可疑人員必要詢問、查驗證件。對不能提供有效身份證明者，按照有關(guān)規(guī)定解決。6.值勤期間，禁止睡覺、喝酒、串崗、觀看與工作無關(guān)書報雜志；閑雜人員一律不得進入值班室。7.禁止乞討、收廢品、做小生意、推銷產(chǎn)品、散發(fā)廣告及宣傳單等人員進入社區(qū)。8.巡視中，注意防火、防盜、防搶、防爆炸等事故發(fā)生；對損壞公共設(shè)施設(shè)備、攀爬景觀小品、折花、占用公共場合等行為要及時制止。9.遇到業(yè)主求助和提問時，須積極熱情，有禮有節(jié)，有關(guān)人員要迅速解決。10.緊急狀況，按照應(yīng)急預案解決。保潔員崗位規(guī)范1.遵守公司及部門各項管理規(guī)定，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”服務(wù)意識，語言規(guī)范、積極熱情。2.堅守崗位，準時上下班，身著工裝，佩戴工牌。3.熟悉責任區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生工作，保證責任區(qū)內(nèi)無雜草、無垃圾、無污染，公用部位干凈清潔。嚴格按照《保潔員工作細則》做好保潔工作。4.積極參加業(yè)務(wù)培訓，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學習關(guān)于清潔知識和技能。5.堅持尋常巡視保潔工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決解決，不能解決問題及時向關(guān)于人員報告。6.保管好各種工具，禁止亂堆亂放。 7.愛護公共財物，培養(yǎng)良好節(jié)約意識。8.完畢部門經(jīng)理交給其他任務(wù)。保潔員工作細則依照保潔員職責范疇，制定本工作細則。清潔社區(qū)公共場合、綠地、主次干道（不少于如下頻次）⑴公共綠地：2次/天⑵硬化地面：2次/天⑶主次干道：2次/天⑷公共活動場合：2次/天⑸公共衛(wèi)生間：2次/天⑹景觀區(qū)域內(nèi)桌、椅等：2次/天⑺室外標記、宣傳欄、信報箱、雕塑小品：1次/月清潔樓內(nèi)公共部位（不少于如下頻次）⑴電梯廳：2次/天⑵消防通道：1次/月⑶樓道玻璃：1次/60天⑷扶手、開關(guān)面板：2次/周⑸消防栓、通道門、地角線：1次/月3.垃圾解決⑴合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。⑵垃圾日產(chǎn)日清，垃圾桶、果殼箱等無滿溢現(xiàn)象。⑶垃圾桶、果殼箱，每天清洗一次，保持干凈。⑷積水、積雪及時清掃。綠化養(yǎng)護一．喬灌木養(yǎng)護原則作業(yè)規(guī)程(一)喬木修剪1．修剪工具涉及高枝剪、高枝鋸、截枝剪、截鋸、枝剪、人字梯、手套、警示牌等；2．棕櫚科植物老化枝葉枯黃面積達2／3時即應(yīng)剪除，其葉殼在底部開裂達1／3以上時應(yīng)剝除，修剪時應(yīng)嚴格保護主干頂芽不受損傷；3．對由于受意外傷害折斷而枯黃枝葉應(yīng)及時清剪；4．每年12月～次年2月應(yīng)對喬木修剪，剪除徒長枝、樹身萌蘗枝、并生枝、下垂枝、病蟲枝、交叉枝、扭傷枝、枯枝、爛頭等，并對樹冠恰當整形保持形狀，對造型樹木應(yīng)每兩個月修剪一次外形，以保持形狀：5．修剪整形應(yīng)達到均衡樹勢、完整樹冠和增進生長規(guī)定；6．剪下枝葉應(yīng)及時清除，集中運到花木基地解決。(二)灌木修剪1．修剪工具、用品重要有綠籬機、綠籬剪、手套、警示牌等；2．所有灌木應(yīng)在冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及株型修剪工作；3．非觀花造型灌木生長季應(yīng)每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、樹型美觀；4．每天巡邏中應(yīng)及時清剪因折斷等而枯黃枝葉；5．對于散尾葵、棕竹等棕櫚科灌木應(yīng)及時將枯黃葉邊清修；6．觀花灌木應(yīng)在花期過后進行較重修剪，盡量避免在開花前修剪。(三)喬灌木施肥1．喬木應(yīng)每年施肥一次，采用穴施或環(huán)施法，有機肥或復合肥均可；2．觀賞用小灌木每年冬季應(yīng)施一次有機肥，每年5～6月應(yīng)追施一次復合肥，入冬前應(yīng)施一次鉀肥；3．社區(qū)內(nèi)喬灌木不應(yīng)施用尿素等高氮肥速效肥。(四)病蟲害防治1．社區(qū)內(nèi)灌木每月應(yīng)噴一次廣譜性殺蟲劑和殺菌劑；2．對突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時針對性地噴殺農(nóng)藥；3．對園藝三大蟲害應(yīng)交替使用幾種藥物噴殺，避免重復用同一種藥導致病蟲產(chǎn)生抗藥性；4．噴藥時應(yīng)注意噴植物葉背面及根莖部位；5．社區(qū)內(nèi)禁用高毒或強刺激性農(nóng)藥。(五)喬灌木養(yǎng)護應(yīng)達到質(zhì)量原則1．喬木生長健壯、形態(tài)整潔、無凌亂枝條和冗長枝葉，灌木株形整潔、造型植物輪廓清晰，修剪面平直整潔，棱角分明；2．沒有長20cm以上枯枝黃葉、折斷枝、修剪殘留枝；3．對的施肥、噴藥，無明顯病蟲害；4．喬木基部無30cm高以上萌蘗枝，無過長雜草、雜物；5．灌木腳部整潔清潔，無過長雜草雜物，無嚴重黃葉、積傘：6．喬木修剪截口與枝位平齊，直徑5cm以上截口要封蠟。(六)喬木養(yǎng)護注意事項1．不得擅自變化遠植株造型；2．不得擅自截剪直徑5cm以上枝條；3．喬木修剪應(yīng)兩個人以上配合，用人字梯及高枝剪、高枝鋸進行，不倡導爬樹修剪；4．喬灌木噴藥應(yīng)注意風向，注意保護員工及周邊人員安全；5．喬灌木修剪、施肥、噴藥等養(yǎng)護工作應(yīng)及時登記；6．山體斜坡上喬灌木養(yǎng)護操作應(yīng)注意安全，佩戴好關(guān)于安全設(shè)備；7．在社區(qū)內(nèi)進行喬灌木修剪時，工作區(qū)域應(yīng)擺放警示牌，防止無關(guān)人員走近發(fā)生危險；8．園林綠化主管應(yīng)每半個月對管轄范疇內(nèi)喬灌木養(yǎng)護進行一次檢查，并填寫《綠化工作質(zhì)量檢查表》存檔于綠化部一年，作為員工績效考核根據(jù)之一。二．時花養(yǎng)護原則作業(yè)規(guī)程(一)外觀保養(yǎng)1．當值綠化工規(guī)定每天上班后巡邏一遍室內(nèi)外時花，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)節(jié)好花盆；2．對于某些個別提前開敗時花要及時抽換，以保持整個花壇整體效果；3．對于高出時花竹簽、雜草應(yīng)及時清除；4．審外種地時花規(guī)定每周修一次邊，以防邊上草坪草侵入，并且每半個月松一次土及雜草；5．時花擺放后期，若每盆時花內(nèi)處在較佳觀賞狀態(tài)花朵不超過最佳觀賞期1／3時應(yīng)定為待換花。若某個花壇中待換花比例超過1／2時規(guī)定所有更換。(二)淋水1．室內(nèi)時花淋水應(yīng)依照盆泥濕度而定，放于光線強、空調(diào)出風口等位置花木普通需水量大，每次淋水應(yīng)以淋透l／2盆土為適中，放置在其她位置時花以淋透l／3盆土為適中，淋水時應(yīng)注意不能溢出盆外；2．室外盆種時花夏秋季普通規(guī)定每天早晚各淋一次水，春夏季視天氣狀況每1～2天淋水一次；3．室外種地時花淋水應(yīng)視天氣而定，以泥面不干裂、時花無缺水枯萎現(xiàn)象為原則。(三)施肥1．普通盆栽時花出圃前規(guī)定先施一次高磷鉀復合肥，擺上后來普通不再施肥：2．長壽命盆花及種地時花應(yīng)每半個月施一次高磷鉀復合肥；3．種地時花入冬前應(yīng)施一次高鉀肥。(四)病蟲害防治1．時花擺放前應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑，注意噴殺花盆泥面蚊蟲；2．擺出去時花每天應(yīng)注意巡邏，發(fā)現(xiàn)病蟲害時應(yīng)及時噴藥，沒有特別病蟲害時花壇規(guī)定每兩周噴一次藥；3．室內(nèi)時花禁止用劇毒、強刺激性或污染葉面粉劑農(nóng)藥如有機磷類農(nóng)藥、百菌清粉劑等。(五)時花養(yǎng)護質(zhì)量原則1．無殘花、黃葉，無高出花面竹簽、雜草等；2．花盆擺放整潔，盆內(nèi)無雜物，最外一圈面對客人盆邊整潔美觀，整個花壇待換花不超過1／2；3．地栽時花生長良好，無雜草，無禿斑，邊界分明，邊界草不蔓入時花境內(nèi)；4．無明顯病蟲害，大葉時花葉面無蟲口；5．無缺水下旱現(xiàn)象，植株生長良好；6．綠化主管應(yīng)每天對時花養(yǎng)護狀況進行質(zhì)量檢查，并填寫《綠化工作質(zhì)量檢查表》存檔綠化部半年，作為員工績效考核根據(jù)之一。三．綠籬養(yǎng)護原則作業(yè)規(guī)程(一)淋水與施肥1．社區(qū)內(nèi)綠籬養(yǎng)護應(yīng)視天氣狀況2～3天淋一次水，每半個月用水沖洗一次葉面；2．社區(qū)內(nèi)綠籬每年2月底施一次花生麩或其她有機肥，用量平均每棵30克，施后用土將肥覆蓋；3．社區(qū)內(nèi)綠籬規(guī)定每3個月施一次緩溶肥，施肥時應(yīng)嚴防肥料粘在枝葉上或撒落路邊，肥料不許成堆貼近植物根部。(二)病蟲害防治1．常用病蟲害防治：(1)白粉病：白粉病發(fā)作時用粉銹靈防治；(2)黑斑?。汉诎卟“l(fā)作時用甲基托布津、代森錳鋅、百菌清防治；(3)煤污病：防治煤污病要清疏植株增強光照，噴殺蚧藥和百菌清混合液，結(jié)合防殺蚧殼蟲同步進行。2．常用蟲害及防治：(1)蚜蟲：蚜蟲發(fā)作時用氯氰菊酯類、萬能粉防治；(2)螨蟲：螨蟲發(fā)作時用克螨特、速螨酮、三氯殺螨醇等防治；(3)蚧殼蟲：蚧殼蟲發(fā)作時用速撲殺、樂斯本等防治。3．社區(qū)內(nèi)綠籬每月噴廣譜性殺蟲藥及殺菌藥一次。4．綠籬噴藥應(yīng)用高壓噴霧機進行，噴藥時將噴藥槍伸入綠籬內(nèi)從葉背面噴。(三)修剪1．社區(qū)內(nèi)綠籬每年冬季應(yīng)徹底清剪一次枯枝弱枝，并在開春前將高度壓到定高點重剪一次。2．舂夏生長季應(yīng)平均每25天修剪一次，平時對個別長枝進行局部修整。3．用綠籬機修剪辦法與環(huán)節(jié)：(1)按比例(普通機油與汽油比例為1：20～1：25)配好混合油，加油，修剪前檢查機器運轉(zhuǎn)正常；(2)擬定修剪高度，普通不低于上一次剪口；(3)先剪正側(cè)面，再剪水平面，然后是次側(cè)面；(4)重復找平剪過地方，修腳部；(5)清理剪下枝葉，不能有枝葉掛于綠籬上；(6)操作完后離場，做好有關(guān)工作記錄。4．綠籬修剪注意事項：(1)機油與汽油配油比例精確；(2)冷機啟動時先泵3次油，啟動時綠籬剪口不能向著人，剛啟動時不能加太多油，啟動后拿好機器后逐漸加大油門；(3)手握開動著綠籬機應(yīng)遵守橫平豎直原則，禁止剪口朝向自己身體任何部位；(4)綠籬定高原則上不能低于上次修剪高度，剪后應(yīng)徹底清理剪下枝條；(5)修剪時身體不能壓著綠籬，若綠籬太寬可分別在綠籬兩邊修剪；(6)綠籬修剪、噴藥、施肥或更換后應(yīng)及時進行登記。(四)綠籬養(yǎng)護質(zhì)量規(guī)定1．造型綠籬輪廓清晰，棱角分明；2．墻狀修剪綠籬側(cè)面垂直，平面水平，無明顯缺剪漏剪，無崩口，腳部整潔；3．每次修剪原則上不超過上一次剪口，已定型綠籬新枝留高不超過5cm；4．片植綠籬修剪應(yīng)有坡度變化，但坡度應(yīng)平滑，不能有較明顯接口；5．綠籬內(nèi)生出雜生植物、爬藤等應(yīng)及時予以連根清除；6．生長不良或遭受病蟲害而嚴重變形植株應(yīng)及時用大小相稱同類植株予以更換；7．園林綠化主管每半個月對社區(qū)內(nèi)綠籬進行一次質(zhì)量檢查，檢查成果記入《綠化工作質(zhì)量檢查表》存檔于園林綠化部一年，作為對員工績效考核根據(jù)之一。秩序維護員交接班制度1.交接班前10分鐘到崗。2.值班領(lǐng)導負責檢查接班人員與否有醉酒或其他不能上崗現(xiàn)象，若有須及時取消其上崗資格，查明因素，以做出相應(yīng)懲罰，并交代當班注意事項。3.準時交接班，不遲到、早退，交班人員在接班人員未到前，不準自行下崗。4.交接班時，交班人員要將本班治安狀況、器械、需特別注意事項向接班人員交待清晰，并做好值班記錄，雙方簽字，以備后查。5.交接班時遇有突發(fā)事件，須及時停止交接，由交班人員負責解決并做好記錄，及時報告，接班人員要積極做好協(xié)助工作。6.浮現(xiàn)下列狀況不準交接班：上班狀況未交代清晰；工具、裝備未交接清晰或有損壞尚未分清責任；工作區(qū)域設(shè)施不完整；各項記錄、登記本有亂涂亂寫現(xiàn)象以及值班室不清潔。7.交接班時，雙方要互相敬禮。秩序維護員獎懲制度為勉勵秩序維護員認真地做好本職工作，杜絕一切不良行為。以責、權(quán)、利相結(jié)合為原則，以秩序維護員崗位規(guī)范為根據(jù)，特制定本制度：1.獎勵原則⑴遵守公司及部門各項規(guī)章制度，圓滿完畢學習、訓練、工作任務(wù)，成績明顯者。⑵為維護業(yè)主和公司利益，敢于同壞人壞事做斗爭，體現(xiàn)突出者。⑶在突發(fā)事件或緊急狀況中，積極積極，妥善解決，體現(xiàn)突出者。⑷拾金不昧者。⑸被評為先進秩序維護員（每季度評比一次，按不記名投票）。2.懲罰細則⑴違背考勤制度，遲到、早退，懲罰5元；⑵曠工一天，停發(fā)當天工資，并懲罰50元；曠工合計三日，將予以辭退；⑶對在崗人員，時間未到，不許換崗，早晚班不許提前吃飯，否則按脫崗對待，違者停發(fā)當天工資，加罰50元；⑷對門崗人員，兩人同步不在崗，按脫崗對待；⑸上崗后在崗位不許抽煙，違者罰款5元；⑹門崗上崗期間，對來訪業(yè)主不敬禮，對來人不詢問，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，罰款5元；⑺巡邏人員在交房裝修期間，巡邏不到戶，地面巡邏有死角，不盡職盡責者，罰款20元；保安服務(wù)是指物業(yè)管理公司為區(qū)域內(nèi)業(yè)戶提供安全防范服務(wù)(涉及門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理)、禮儀接待服務(wù)、車輛管理服務(wù)、保安應(yīng)急解決服務(wù)等一系列管理服務(wù)活動。其目是為業(yè)戶提供一種安全、寧靜、有序物業(yè)環(huán)境。保安服務(wù)若由著西裝人員提供，其服務(wù)、禮儀等規(guī)范作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。秩序維護員崗位規(guī)范一、門崗服務(wù)運作規(guī)范(一)出入管理規(guī)定1．裝修施工人員應(yīng)到服務(wù)中心辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩戴《施工人員出入證》，方可進入管理轄區(qū)，離開管理轄區(qū)應(yīng)交回《施工人員出入證》，并分戶掛放在警衛(wèi)室管理板上；2．對裝修施工人員進出狀況于每天下午5：00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符；3．參觀人員憑公司管理部簽發(fā)參觀單，由門崗通報服務(wù)中心經(jīng)理，再由服務(wù)中心人員陪伴，方可進入管理轄區(qū)參觀，參觀者應(yīng)佩戴服務(wù)中心發(fā)放參觀證；4．抄表員、送水員、快遞員、送奶員等外來人員，應(yīng)到服務(wù)中心辦理手續(xù)，佩戴《暫時出入證》，方可進入管理轄區(qū)；5．制止各類推銷人員、非業(yè)戶人員進入；6．在非辦公時間內(nèi)，進入辦公區(qū)域業(yè)戶應(yīng)進行登記后放行；7．凡攜辦公用品、家電、家具、電腦設(shè)備等大件物品出大門，應(yīng)到保安值班室填寫《物品出門單》，業(yè)戶簽字，經(jīng)門崗保安人員驗證，核對物品名稱、數(shù)量精確無誤后，方可放行；8．進入物業(yè)管理區(qū)域裝修材料物多量大時應(yīng)在每周一至周五10：OO～15：00放行；9．夜間應(yīng)從嚴控制物品進出。(二)門崗作業(yè)原則1．在指定位置、指定方向立崗，禁止脫崗；2．立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準稍息呈依倚狀或其她姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導敬禮；3．物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時立崗保安服務(wù)；4．物業(yè)管理區(qū)域大門5：00～24：O0實行啟動服務(wù)；O：00～次日5：00關(guān)閉時，如有車輛出入，當班保安人員應(yīng)及時提供開門、關(guān)門服務(wù)；5．不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域；6．雨天為業(yè)戶提供以便傘或傘套等便民服務(wù)；7．對進出物業(yè)管理區(qū)域機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度(收費原則按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行)，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其她污染物品車輛進入物業(yè)管理區(qū)域；8．交接崗時按規(guī)范操作；9．在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。(三)門崗作業(yè)規(guī)程l．上崗期間必要滿腔熱情地回答業(yè)戶提出各種問題，彬彬有禮、有禮有節(jié)；2．特重物、特長物不得從電梯上樓，必要向業(yè)戶或裝潢人員解說清晰；3．禁止乞討人員、做小生意者進入公寓社區(qū)／辦公大廈，非社區(qū)／大廈辦公者進入社區(qū)／大廈必要問清因素，做好登記；4．當物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時，及時告知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時及時告知班長，按應(yīng)急預案執(zhí)行；5．當物業(yè)設(shè)備、設(shè)施被損壞時，應(yīng)將當事人帶至服務(wù)中心解決；6．每日配合監(jiān)控室人員做好崗亭內(nèi)外清潔衛(wèi)生工作。二、巡視服務(wù)規(guī)范(一)巡視制度1．熟悉各執(zhí)勤崗職責和任務(wù)，協(xié)助各個崗位解決疑難問題；2．巡邏樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好狀況，做好記錄；3．維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全秩序；4．協(xié)助班長解決緊急狀況；5．當值班長負責抽檢本班巡邏人員工作質(zhì)量，并做好記錄，及時將當班狀況反饋給相應(yīng)部門；6．主管負責檢查、督導工作，對關(guān)于工作提出改進辦法及注意事項；7．巡邏次數(shù)：每3小時至少對整個物業(yè)管理區(qū)域巡邏一遍；8．巡邏保安要多看、多聽，以保證完畢巡視任務(wù)；9．按規(guī)定做好巡邏記錄，并及時將關(guān)于狀況反映給有關(guān)部門及人員；10．檢查治安、防火、防盜、水浸狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并告知中控室；檢查消防設(shè)備、設(shè)施(即煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應(yīng)急燈、疏散批示燈開關(guān)等)與否完好；11．檢查防火門與否關(guān)閉，機房門、電井門等與否鎖閉及有無損壞；12．巡視大廈外墻、玻璃等設(shè)施與否完好，有損壞做記錄，并上報主管或服務(wù)中心領(lǐng)導；13．在大廈物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)巡邏，發(fā)既有可疑人員，前去盤問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品，屬"三無人員"應(yīng)請出物業(yè)管理區(qū)域；屬推銷人員，應(yīng)勸其離開物業(yè)管理區(qū)域；14．巡邏中應(yīng)兼顧設(shè)備、設(shè)施運營狀態(tài)以及保潔服務(wù)運作狀態(tài)；15．詳細記錄狀況發(fā)生時間及確切位置。(二)公共區(qū)域安全防范制度1．保證大廈內(nèi)公共通道整潔、有序、暢通，杜絕雜物堆放；2．負責對巡邏中發(fā)現(xiàn)通道堆物問題查清物主；3．保安部領(lǐng)班、班長在每天巡邏過程中，凡發(fā)現(xiàn)通道上有堆物現(xiàn)象，應(yīng)問清屬何業(yè)主，并應(yīng)于發(fā)現(xiàn)狀況當天即告知業(yè)戶服務(wù)部，同步開出《公共部位整治告知單》；4．業(yè)戶服務(wù)部在接到保安部書面告知后，應(yīng)向關(guān)于業(yè)戶遞交，規(guī)定其在規(guī)定日期內(nèi)限期整治，超過截止日期仍未整治，告知清潔部作出解決；5．清潔部在接到業(yè)戶服務(wù)部告知后，組織人員將通道上堆物清除并將成果反饋業(yè)戶服務(wù)部。(三)巡視作業(yè)原則1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務(wù)；2．為防盜、防火、防災和維持物業(yè)管理區(qū)域公共秩序，按制定巡視路線，保證每小時巡遍所有公共區(qū)域；3．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場合任意施工行為；4．保證夜間(20：00～次日8：00)及法定節(jié)假日不產(chǎn)生裝修噪聲；5．為應(yīng)對突發(fā)事件，制定相應(yīng)應(yīng)急預案并定期演習(每年1～2次)；6．巡邏中遇到業(yè)戶規(guī)定應(yīng)及時提供服務(wù)或及時告知關(guān)于人員到現(xiàn)場解決；7．當接到監(jiān)控中心對講機呼喊時，應(yīng)及時趕到現(xiàn)場進行解決，并向上級報告，將解決成果反饋監(jiān)控中心，遇到緊急狀況按應(yīng)急預案執(zhí)行；8．巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證，必要時可帶到服務(wù)中心解決監(jiān)控服務(wù)運作規(guī)范三、機房管理辦法1．服務(wù)中心列出監(jiān)視系統(tǒng)攝像頭布防分布、數(shù)量、部位；2．按每臺錄像機配備16盒錄像帶，所有錄像帶必要保存兩周，禁止差錯，調(diào)看錄像帶須經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準；3．監(jiān)控中心內(nèi)實行保安人員24小時值勤，不得脫崗無人；4．外來人員進入監(jiān)控中心應(yīng)經(jīng)服務(wù)中心批準并登記；5．設(shè)備發(fā)生故障應(yīng)及時報修；6．當顯示屏浮現(xiàn)異常狀況應(yīng)及時用對講機告知班長趕到現(xiàn)場，并做好記錄，遇緊急狀況按應(yīng)急預案執(zhí)行；7．每天晚上19：00對周界報警各個防區(qū)進行檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時報修；8．接消防、周界報警時應(yīng)及時用對講機告知班長趕到現(xiàn)場，跟蹤解決成果并做好記錄，然后將系統(tǒng)重新復位、布防；9．接業(yè)戶電子對講系統(tǒng)鈴響3聲之