征收評估專項(xiàng)方案

******征收評定方案我企業(yè)自成立以來參與數(shù)次類似房地產(chǎn)評定項(xiàng)目，在工作中能和各參與方相互了解、緊密配合，圓滿完成多種評定任務(wù)，在多年類似評定工作中，我企業(yè)積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，而且從中總結(jié)出了一整套行之有效工作方法，鍛煉出了一批經(jīng)驗(yàn)豐富專業(yè)技術(shù)人員。一、擬本項(xiàng)目評定工作步驟——前期準(zhǔn)備、外業(yè)、內(nèi)業(yè)、編制匯報(bào)、匯報(bào)送達(dá)、答疑。（一）前期準(zhǔn)備階段：選擇經(jīng)驗(yàn)豐富估價人員對征收現(xiàn)場周圍環(huán)境具體踏勘、搜集相關(guān)資料，同時對被征收人抽察訪問，傾聽意見。前期準(zhǔn)備工作關(guān)鍵內(nèi)容：1、了解項(xiàng)目具體情況了解項(xiàng)目標(biāo)位置、四至、規(guī)模、用途、房屋情況、建成年代、權(quán)屬情況，居住人員組成、教育水平、年紀(jì)結(jié)構(gòu)、外來人口等。2、和相關(guān)部門前期配合，搜集相關(guān)文件資料項(xiàng)目立項(xiàng)、計(jì)劃、土地利用等相關(guān)同意文件及批復(fù)材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征、占地用地證實(shí)，居民戶口情況，其它相關(guān)材料（相關(guān)房地產(chǎn)司法、訴訟等情況）。3、組織人員學(xué)習(xí)依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜程度，確定項(xiàng)目責(zé)任人，安排項(xiàng)目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，熟悉項(xiàng)目情況和適用法律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握關(guān)鍵。4、安排工作計(jì)劃依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、人員組成情況編制工作和進(jìn)展計(jì)劃。5、確定評定標(biāo)準(zhǔn)參與相關(guān)各方參與協(xié)調(diào)會，確定評定標(biāo)準(zhǔn)，如待征收區(qū)片一般隸屬物確實(shí)定標(biāo)準(zhǔn)和裝修部分賠償標(biāo)準(zhǔn)等。只有確定了合理可行評定標(biāo)準(zhǔn)，才可最大程度確?，F(xiàn)場征收工作順利進(jìn)行。所以，應(yīng)把對征收工作認(rèn)識統(tǒng)一到項(xiàng)目指揮部立場上。評定技術(shù)規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應(yīng)在入戶前應(yīng)該制訂完成。6、制訂技術(shù)方案 在對該項(xiàng)目分析研究基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目標(biāo)估價技術(shù)路線和征收評定依據(jù)。統(tǒng)一估價人員思緒和現(xiàn)場勘查標(biāo)準(zhǔn)，盡可能降低人為原因影響，對相關(guān)技術(shù)參數(shù)選擇上盡可能保持一致。制訂出方案后，確定工作人員負(fù)責(zé)制，確保整個評定項(xiàng)目能按時、高質(zhì)量運(yùn)轉(zhuǎn)。7、和各合作方配合前期工作中，評定企業(yè)和合作方應(yīng)相互熟悉、分工合作、親密配合，充足發(fā)揮各自優(yōu)勢，在制訂政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動遷等工作打下基礎(chǔ)。（二）外業(yè)工作（入戶調(diào)查）：外業(yè)工作關(guān)鍵在于查清被征收房屋情況。征收方（包戶干部）、測繪、評定三方人員分若干組同時進(jìn)場，分別統(tǒng)計(jì)勘察。征收方要和戶主溝通協(xié)調(diào)，和測繪、評定人員一同進(jìn)入現(xiàn)場入戶拍照、測量。測繪隊(duì)關(guān)鍵測繪房屋面積，繪制院落圖。評定企業(yè)關(guān)鍵拍攝統(tǒng)計(jì)房屋內(nèi)外情況，由征收方領(lǐng)勘人員、被征收房屋戶主在現(xiàn)場勘察表及測繪圖表上確定簽字。外業(yè)工作（入戶調(diào)查）關(guān)鍵內(nèi)容：依據(jù)我們經(jīng)驗(yàn)，在入戶調(diào)查過程中，征收部門和評定企業(yè)一同進(jìn)行對征收工作很有利，確保現(xiàn)場數(shù)據(jù)資料一致，宣傳口徑一致，政策解釋一致，基礎(chǔ)能確保征收部門、評定企業(yè)所取得第一手?jǐn)?shù)據(jù)一致，對整個征收工作能達(dá)成事半功倍效果。（三）內(nèi)業(yè)測算：各小組每日完成外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天取得被征收房屋各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、查對，方便立即發(fā)覺問題。在全部外業(yè)工作結(jié)束后，各小組對各自取得并經(jīng)過核正確數(shù)據(jù)，進(jìn)行輸機(jī)錄入并匯總計(jì)算。在此期間，視情況需要另外組成一個小組駐現(xiàn)場在此對漏戶、漏項(xiàng)等情況拾遺補(bǔ)漏，并立即反饋信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中立即和征收部門溝通信息核實(shí)數(shù)據(jù)，確保測算合理性和科學(xué)性。（四）撰寫匯報(bào)：1、撰寫匯報(bào)初稿：依據(jù)測算結(jié)果，撰寫初步評定匯報(bào)。2、三級審核：逐層對初步評定匯報(bào)進(jìn)行審核，同時對估價結(jié)果進(jìn)行平衡調(diào)整。3、出具正式征收評定匯報(bào)：在“三級審核”基礎(chǔ)上針對不一樣被征收人出具正式征收評定匯報(bào)。（五）匯報(bào)送達(dá)：1、公告初步結(jié)果匯報(bào)2、提交分戶匯報(bào)及整體估價匯報(bào)（六）答疑階段：本階段關(guān)鍵和征收部門配合，在征收現(xiàn)場結(jié)合前期宣傳工作對被征收人提供咨詢服務(wù)，本企業(yè)在此階段安排業(yè)務(wù)能力強(qiáng)評定人員和技術(shù)責(zé)任人組成答疑小組到征收現(xiàn)場，耐心細(xì)致向被征收人就評定法規(guī)、評定方法、估價匯報(bào)結(jié)果等方面做好解釋、咨詢工作。本企業(yè)在取得委托方同意不影響工作情況下將適時合適對人員配置進(jìn)行調(diào)整。本企業(yè)將主動配合委托方和征收部門工作，實(shí)施全過程跟蹤服務(wù)，直至征收工作全部結(jié)束，各方當(dāng)事人滿意為止。二、確保評定質(zhì)量和評定工期方法為確保評定質(zhì)量符合國家、省、市相關(guān)要求，確保評定工作按期完成。特制訂以下方法：（一）依據(jù)方案工作步驟，組織實(shí)力強(qiáng)大項(xiàng)目團(tuán)體。擬派以總經(jīng)理為項(xiàng)目責(zé)任人，由資深征收評定經(jīng)驗(yàn)人員組成工作小組。針對項(xiàng)目標(biāo)情況具體分析，制訂并具體實(shí)施評定方案。組織評定人員宗旨是：配置有豐富經(jīng)驗(yàn)估價師，確保評定按時、保質(zhì)完成；合適配置初級評定人員，輔助評定工作開展及完成部分基礎(chǔ)工作。項(xiàng)目部設(shè)技術(shù)總責(zé)任人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)技術(shù)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作。在外業(yè)調(diào)查階段，確定一名資深估價師擔(dān)任責(zé)任人，確保外業(yè)調(diào)查登記情況全方面、正確、可靠。在內(nèi)業(yè)計(jì)算和復(fù)核階段，由技術(shù)責(zé)任人和負(fù)責(zé)外業(yè)資深估價師全方面把關(guān)并做好平衡工作，確保相同情況下征收賠償款合理靠近，為未來動遷工作打好基礎(chǔ)。項(xiàng)目部配置人員必需含有高度責(zé)任心和豐富評定經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目部下設(shè)外業(yè)調(diào)查組、內(nèi)業(yè)計(jì)算組、技術(shù)指導(dǎo)組、綜合解答組。各組人員依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)程情況適時調(diào)整。（二）和合作方配合派專員和個合作方溝通，定時交換意見，協(xié)調(diào)和征收相關(guān)多種關(guān)系；立即向合作方通報(bào)整個征收過程中依據(jù)我方經(jīng)驗(yàn)判定認(rèn)為有效異常情況；認(rèn)真接收合作方提出多種意見和提議。各方只有通力合作才能圓滿完成整個項(xiàng)目標(biāo)征收任務(wù)，在整個工作步驟中，相互尊重，相互配合，齊心協(xié)力共同完成本項(xiàng)目標(biāo)工作。（三）制訂專門檔案管理及保留方案檔案整理及保留不止是在項(xiàng)目結(jié)尾期，而是在整個評定過程中全部起著關(guān)鍵作用，為此我企業(yè)指派專員負(fù)責(zé)存放、管理資料。在企業(yè)檔案管理制度基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制訂專門檔案管理方案。1、特派專員負(fù)責(zé)檔案管理機(jī)保留，全部資料出去和收回均由該管理員負(fù)責(zé)并統(tǒng)計(jì)，評定企業(yè)以外人員查詢檔案需經(jīng)項(xiàng)目責(zé)任人同意，不然不予查詢。2、檔案資料通常包含紙質(zhì)資料和電子資料。紙質(zhì)資料整理好后貼好標(biāo)簽放入指定位置；電腦內(nèi)資料要查對后標(biāo)清名稱，刪掉或廢掉多出文檔，方便于快速查詢。3、因?yàn)樵u定對象數(shù)量多，差異大，且評定周期較長。部分評定資料在不一樣時點(diǎn)可能發(fā)生改變，部分?jǐn)?shù)據(jù)、資料可能數(shù)次修改，所以依據(jù)需要不一樣時點(diǎn)數(shù)據(jù)、資料全部要保留以備查詢。4、檔案資料應(yīng)分類、以評定對象為單位編號造冊，按編號次序放入指定位置。任何時候查詢后全部要按要求按次序放回原位。5、查閱各門類檔案應(yīng)在檔案管理員在場下進(jìn)行，不劃道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毀等。特殊情況需借出，需經(jīng)項(xiàng)目責(zé)任人同意，但借出時間不得超出2天，不得轉(zhuǎn)借她人。需繼續(xù)使用者要辦續(xù)借手續(xù)，確保檔案完整和安全。6、特殊、有重大影響關(guān)系實(shí)物檔案、關(guān)鍵照片、資料原件等檔案一律不借出。7、凡私自抄錄、拍攝、描繪、折散、刪刮、撕毀檔案等行為者嚴(yán)格根據(jù)國家《檔案法》、《保密法》給予追究法律現(xiàn)行責(zé)任。（四）突發(fā)事件應(yīng)急方案方法在評定過程中，會出現(xiàn)部分突發(fā)事件，針對這些突發(fā)事件，確定對應(yīng)方案。1、遵照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、預(yù)防為主、快速反應(yīng)、依法辦事、果斷處理”標(biāo)準(zhǔn)，確保應(yīng)急處理工作規(guī)范、有序。2、配合相關(guān)部門做好宣傳動職員作，降低征收過程中無須要糾紛。加強(qiáng)和各合作方協(xié)調(diào)配合，各方在各司其職前提下，服從統(tǒng)一指揮，做好銜接工作。3、組建應(yīng)急對應(yīng)小組，由經(jīng)驗(yàn)豐富估價師率領(lǐng)，定時估計(jì)評定，爭取早發(fā)覺、早處理，預(yù)防突發(fā)事件擴(kuò)大；制訂可行有效方法，快速對應(yīng)征收過程中因評定引發(fā)突發(fā)事件。比如：（1）在實(shí)地查勘過程中，有些被征收人很抵觸或不配合，造成無法對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或被征收人不一樣意在實(shí)地查勘統(tǒng)計(jì)上簽字。此情況下首先應(yīng)該從被征收人角度為對方分析相關(guān)政策、配合和不配合該項(xiàng)工作利和弊，讓被征收人提出自己想法；若數(shù)次交涉無果，應(yīng)該由除征收人和估價機(jī)構(gòu)以外無利害關(guān)系第三人見證，并在估價匯報(bào)中作出對應(yīng)說明。（2）公告初步結(jié)果匯報(bào)期間，會有部分人反應(yīng)猛烈甚至現(xiàn)場情緒激動。對應(yīng)方案：首先要從根源上降低這種情況發(fā)生，前期工作期間向被征收人充足宣傳講解相關(guān)賠償政策；查勘、評定時間統(tǒng)一入戶調(diào)查登記標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一解釋口徑，就估價依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法、參數(shù)選擇等進(jìn)行協(xié)調(diào)并實(shí)施共同標(biāo)準(zhǔn)，把人為原因?qū)纼r依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法、參數(shù)選擇等了解不一樣而帶來估價結(jié)果差異控制在最小程度。其次，當(dāng)這種情況發(fā)生甚至引發(fā)團(tuán)體抵觸時，不能直接正面面對，要找出該團(tuán)體關(guān)鍵人物或代表者，對關(guān)鍵人物或代表者提出問題和意見進(jìn)行解釋答疑。(3)做好評定結(jié)果保密工作,因?yàn)樵u定結(jié)果每戶均在差異，為了愈加好完成項(xiàng)目征收，企業(yè)項(xiàng)目參與人員均簽署保密協(xié)議，不該說果斷不說，不該展示果斷不展示，每份匯報(bào)送達(dá)均以密封袋傳輸，并附文件簽收單。（五）合理化提議1)、依據(jù)以往征收評定經(jīng)驗(yàn)，提議裝修分等定級給出賠償價格區(qū)間（如分成3個或5個等級），然后依據(jù)每戶裝修情況確定等級標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行賠償。為了高效、高質(zhì)量完成征收工作，提議貴單位在制訂征收賠償標(biāo)按時，對諸如被征收隸屬物、裝修賠償標(biāo)準(zhǔn)等各項(xiàng)指標(biāo)在不違反相關(guān)法規(guī)情況下盡可能取許可值高限（該部分賠償數(shù)在總賠償數(shù)里占百分比極?。?，給被征收人一個較為寬松征收賠償政策環(huán)境，以確保征收工作順利進(jìn)行。2）、為了匡算大致賠償費(fèi)用，確定具體賠償方案，提議能夠進(jìn)行抽樣調(diào)查，對征收范圍內(nèi)房屋按建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、設(shè)計(jì)用途等原因進(jìn)行分類，然后從每種類型中抽查出幾戶經(jīng)典房屋初步估算項(xiàng)目整體征收賠償價格。3）、因?yàn)榇舜卧u定房屋均沒有具體面積登記，提議委托含有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)機(jī)構(gòu)測繪房屋、土地、及明確構(gòu)筑物面積，繪制分戶院落圖。4）、提升提前遷居獎勵額度，在政策許可前提下，將提前遷居獎獎金額度提升，等級劃分盡可能細(xì)致，讓獎勵愈加有吸引力，同時又給被征收人一個緊迫感，以達(dá)成讓大多數(shù)被征收戶在獎勵期內(nèi)搬遷完成目標(biāo)。征收是一項(xiàng)專業(yè)性極高工作，需要工作人員有豐富專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，良