西景花園物業(yè)管理公司工程部管理規(guī)程樣本

西景花園物業(yè)管理公司工程部管理規(guī)程工程部管理規(guī)程概述在公司總體管理方針指引下，合理選取配備人員。建設(shè)精干、高效員工隊伍。以科學管理、經(jīng)濟費用，及時維修使設(shè)備設(shè)施，保持良好技術(shù)狀態(tài)。為業(yè)戶營造一種安全、文明、舒服物業(yè)環(huán)境。追求目的是設(shè)備周期壽命費用最經(jīng)濟和設(shè)備綜合效能最高。物業(yè)公司工程部門員工應當具備服務(wù)至上敬業(yè)精神，彬彬有禮風度氣質(zhì)，熱忱友善親和力和獨特職業(yè)素質(zhì)。作為管理人員，應當熟悉物業(yè)管理和樓宇設(shè)備、設(shè)施有關(guān)法規(guī)；應當掌握核心設(shè)備技術(shù)知識；對所管轄范疇內(nèi)樓宇設(shè)備、設(shè)施有全面理解；應當具備指引下屬對的操作，合理維護保養(yǎng)技術(shù)理論；應當具備學習新技術(shù)，應用新技術(shù)能力。作為技術(shù)工人，應當具備樓宇常規(guī)設(shè)備、設(shè)施基本技術(shù)知識；并對其中一種設(shè)備具備純熟操作，維護技能；還應當理解其她樓宇常規(guī)配套設(shè)備、設(shè)施基本技術(shù)規(guī)定。并且具備相稱操作、維護技能；應當成為“一專多能”技術(shù)工人。設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程建立和實行，是設(shè)備運營質(zhì)量保障。應當依照管理規(guī)范和設(shè)備技術(shù)規(guī)定，分類編制各單項設(shè)備操作維護規(guī)程，并建立相應督促檢查機制，使設(shè)備設(shè)施管理制度化規(guī)范化。防止性維修，防患于未然；故障維修，去病于既起。兩者各有特點，合用場合不同。要以安全運營為前提，合理安排恰當方式。要密切關(guān)注設(shè)備對外委托保養(yǎng)實行過程，嚴謹細致得理解外委設(shè)備技術(shù)狀況，保證維護質(zhì)量，保證外委合同經(jīng)濟效益。機構(gòu)設(shè)立工程部主管組長組長維修工維修工三、崗位職責工程部經(jīng)理崗位職責：1、在公司領(lǐng)導下，負責工程部全面管理工作2、執(zhí)行政府部門有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全教誨，建立各級安全制度，保證設(shè)施設(shè)備安全、有效運營。3、進一步現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況：（1）查閱巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析因素，及時采用有效辦法。（2）巡邏崗位記錄及工作狀況，理解員工思想。（3）巡邏重點設(shè)備運營狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，采用辦法及時消除。4、負責制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)籌劃和方案，并組織實行。5、負責部門員工技能培訓組織工作，不斷增強員工綜合能力與素質(zhì)。6、負責組織設(shè)施、設(shè)備接管驗收。7、負責有關(guān)資料接受工作。8、定期向公司領(lǐng)導報告工作，完畢上級交辦暫時任務(wù)。班組（社區(qū)）負責人崗位職責：1、負責所任范疇內(nèi)設(shè)施設(shè)備安全，有效運營，對運營狀況，技術(shù)問題向工程部提供精確狀況。發(fā)現(xiàn)事故征兆及時進行解決。2、技術(shù)帶頭人，當好工作骨干，做好班組管理工作，解決技術(shù)上難題。做好尋常工作安排，組織設(shè)施設(shè)備維護、保養(yǎng)工作。3、設(shè)施設(shè)備巡檢運營記錄、維護保養(yǎng)記錄、零部件更換記錄應清晰填寫，定期交工程部審視。4、保管好使用儀表，工具。使其處在良好狀態(tài)。維修工崗位職責：1、準時到達工作崗位，服從工作安排，保質(zhì)保量完畢工作任務(wù)。不擅離崗位和串崗。2、遵守規(guī)章制度和操作技術(shù)規(guī)程。努力學習，不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平。3、對業(yè)戶彬彬有禮，堅持服務(wù)第一，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)爭取榮譽，不得運用工作之便為自己謀取私利。4、接到維修任務(wù)后，按商定期間前去現(xiàn)場，并盡快修復。5、巡視社區(qū)內(nèi)公共照明、電梯、供水、消防設(shè)備運營狀況。6、配合督促外委項目工作，并作好記錄。7、遇突發(fā)事件、重大問題及時報告，并提出解決方案。8、熟悉社區(qū)配套設(shè)備設(shè)施。完畢上級領(lǐng)導布置其他工作。四、管理制度值班制度：1、必要堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要暫時離崗，必要有符合條件人替崗并交代離崗時間及去向。如需調(diào)班應經(jīng)主管批準。2、依照操作規(guī)程及崗位職責規(guī)定，密切注意所管設(shè)備運營狀況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。3、如發(fā)生設(shè)備故障，一時不能解決及時報告上級領(lǐng)導。4、應按統(tǒng)一班次值班，不得遲到，早退，無端缺勤。5、接到報修時，及時告知關(guān)于班組，安排人員前去維修。交接班制度:1、值班人員應按統(tǒng)一安排班次值班，不得遲到、早退、無端缺勤，不能擅自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必要提前征得有關(guān)領(lǐng)導批準，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才干請假。2、交班人員必要做好交接班準備工作，提前15分鐘進行交班。交接班準備工作涉及：查看值班記錄、聽取交班人員簡介當班狀況、清點交接工具、設(shè)備等其他物品。交接班時，雙方人員在值班日記上簽字。3、在下列狀況下不得交接班，并向上級報告：在事故未解決完或重大設(shè)備啟動或停機時；交班準備工作未完畢時；交接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)時；班組長或由有關(guān)領(lǐng)導指定代替班組長人未屆時；接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時。值班日記上筆跡不清或亂寫亂畫現(xiàn)象。維修服務(wù)規(guī)范；上門維修，應輕按門鈴或敲門，闡明自己身份，業(yè)主承認后，套上干凈鞋套進屋。維修過程中必要移動關(guān)于物品時，應征得業(yè)主批準，并小心輕放。維修完畢，應當清場。請業(yè)主驗收，得到業(yè)主承認后，禮貌告退。工程部崗位職責檢查制度：1、部門負責人逐級督查各級員工嚴格遵守崗位職責，切實保障設(shè)施設(shè)備安全運營。新員工上崗前必要進行安全教誨，經(jīng)考試合格后方能上崗。2、投入運營重要機房，部門負責人每周至少巡邏3次，普通功能機房，每周至少巡邏2次。3、每次巡邏，應將巡邏狀況記錄于工作日記。4、非辦公時間除由值班負責人督促外，部門負責人應不定期檢查。設(shè)備使用“三好”規(guī)定：1、管好：設(shè)備使用人要管理好設(shè)備，未經(jīng)有關(guān)部門批準，不得隨意轉(zhuǎn)由她人操作。2、用好：嚴格執(zhí)行操作維護規(guī)程，杜絕不文明操作。3、修好：及時排除故障，使設(shè)備保持良好。五、設(shè)施、設(shè)備運營維護管理（一）設(shè)備維護四項規(guī)定：1、整潔：設(shè)備零件及安全裝置齊全，各種標牌完整、清晰，線路、管道應安裝整潔、安全可靠。2、潤滑：準時、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。3、清潔：設(shè)備無油垢，銹蝕，周邊環(huán)境清潔。4、安全：熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程、及交接班制度。（二）給排水設(shè)備水泵房管理制度：1、未經(jīng)關(guān)于部門允許，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。2、泵房內(nèi)應配備消防器材，并放置在以便、顯眼地放，泵房內(nèi)禁止吸煙。3、每周清潔一次水泵房內(nèi)設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程：1、露天水箱入孔應加蓋鎖好，室內(nèi)水箱應加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。2、水箱清潔員需持有有效“健康證”操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。4、水箱清洗工作程序：（1）所有清潔物品及人員裝備均需事先消毒（2）清潔水箱內(nèi)沉淀、雜物等：（3）投藥消毒：（4）放水沖洗2——3遍，以清除異味：（5）取樣檢查，合格后恢復正常供水。給排水設(shè)施維護規(guī)程：1、每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進行一次控制閥門開關(guān)實驗。2、泵維護保養(yǎng)：（1）檢查軸承與否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，鑒定與否需要更換。（2）檢查泵葉、泵殼腐蝕狀況，清潔泵葉、泵殼內(nèi)外表面。（3）檢查密封磨損狀況，密封效果差應更換。（4）校對軸線、檢查鍵磨損狀況。（5）檢查電機繞組絕緣。（6）清潔水泵外表。鏟除脫落層油漆，重新上漆。3、閘閥維修保養(yǎng)（1）檢查密封件與否需要更換。（2）閘閥桿涂黃油潤滑、防銹。（3）止回閥彈力與否足夠，如太軟須更換。（4）浮球閥連桿與否彎曲，如彎曲則應校直，連桿插銷如磨損嚴重，也應更換。4、明裝給排水管維修保養(yǎng)：（1）檢查支持托架與否牢固，否則應加強。（2）檢查流向標示與否鮮明醒目，檢查保護漆與否完好。（3）各連接處與否有漏水現(xiàn)象，并作解決。（三）、供配電設(shè)備電氣維修安全管理規(guī)程：1、電氣維修人員必要持證上崗。2、在電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好電工工具。3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應按規(guī)定做好保證安全組織和技術(shù)辦法，維修組長應在分派工作時向維修人員講明工作中安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行狀況。4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時，應設(shè)專人監(jiān)護，并至少二人進行。5、普通狀況下，應盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必要帶電作業(yè)時。應安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護。6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點開關(guān)和刀閘操作手柄上，要掛“禁止合閘，有人作業(yè)”標記牌。7、維修或養(yǎng)護后電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全辦法。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場后，方可送電。配電室管理制度：1、未經(jīng)有關(guān)部門允許，非工作人員不得入內(nèi)。2、室內(nèi)照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計。3、值班員必要持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作辦法和安全注意事項。4、建立配電運營記錄，每班巡邏，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表批示狀況，禁止變壓器，空氣開關(guān)超載運營。查出問題應及時解決，并做好記錄。不能解決問題要及時上報。5、配電設(shè)備倒閘操作由值班員單獨進行，其她在場人員只做監(jiān)護，禁止兩人同步操作，以免發(fā)生錯誤。6、保持配電室消防設(shè)施齊備完好，保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。7、供電回路操作開關(guān)標志要明顯，停電拉閘要掛標記牌。8、配電室設(shè)備及線路變化要經(jīng)主管部門批準。9、操作及維修時必要使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。10、認真執(zhí)行交接班制度。11、經(jīng)常保持配電室地面及設(shè)備外表清潔無塵。配電運營規(guī)程：1、對的記錄各種儀表數(shù)值。2、監(jiān)視和控制設(shè)備各項運營參數(shù)，使其保持在規(guī)定范疇內(nèi)。3、對的執(zhí)行各項操作規(guī)程，保證用電安全。4、高、低壓側(cè)分、和閘，必要嚴格遵守一人操作，一人監(jiān)護原則，禁止單人獨自進行。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，應及時解決并上報。6、做好運營記錄，全面掌握電氣設(shè)備運營狀況，積累運營經(jīng)驗，進行運營分析，發(fā)現(xiàn)隱患及時消除。7、配電室巡視每天不得低于4次，每日巡視一層或數(shù)層電管井，每月完畢所有電井巡視。高壓送電合閘操作規(guī)程：1、操作票，并有人監(jiān)護。2、作人員必要穿戴好絕緣手套、鞋等。3、驗明高壓柜位置及開關(guān)，并確認無誤。4、檢查一切正常后，若無規(guī)定采用某段母線送電時，可按實際選用送電。5、依照所需送電變壓器、高壓柜，并確認變壓器高壓柜編號無誤后，按操作票規(guī)定送電。6、備用電源及檢修開關(guān)、線路、應掛上“有人操作，禁止合閘”標記牌并記錄在運營本上。低壓合閘送電操作規(guī)程：1、各開關(guān)柜位置，開關(guān)應在斷開位置，無誤后方能送電。2、先合變壓器低壓側(cè)進線總開關(guān)，然后才干合分開關(guān)。3、備用電源開關(guān)及檢修開關(guān)，線路必要掛上“有人工作，禁止合閘”標記牌。停電操作規(guī)程：1、驗明所停電線路開關(guān)位置，確認無誤后，方能停電，再掛上“有人工作，禁止合閘”標記牌。2、全面或一臺變壓器停電，應按規(guī)程從低壓側(cè)負荷分開關(guān)開始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開關(guān)，高壓側(cè)總開關(guān)，當停高壓側(cè)電操作時，監(jiān)護人需穿戴好絕緣手套、鞋等。3、停電檢修也必要辦理操作票才干進行操作。當要將電源轉(zhuǎn)換時，應選取恰當時間，并事先告知關(guān)于部門、業(yè)戶。高低壓保養(yǎng)維修程序：1、變壓器：每年冬季作高低壓絕緣檢查，對變壓器線圈和緊固螺絲進行檢查、收緊、清污等。詳細實行程序如下：（1）熟悉設(shè)備人員（兩人以上）指定專門負責人，講清工作責任和注意事項，并由專門負責人按工作單程序布置工作。（2）工作時穿戴長袖工作服，身上不帶其他雜物及手飾，著絕緣鞋，戴絕緣手套、實測驗電器與否正常。（3）先停低壓側(cè)開關(guān)，再停高壓側(cè)開關(guān)，用合格驗電器驗明接線端無電后，再用專用接線桿將接地線，可靠接地，對母線進行放電并相間短接。（4）接地線應專人負責，所有停電安全辦法完畢后，方可進行保養(yǎng)工作。（5）工作完畢后檢查所工作器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地，工作人員所有撤離工作現(xiàn)場可按環(huán)節(jié)進行送電。2、高壓開關(guān)柜：高壓系統(tǒng)屬技術(shù)規(guī)定較高供電系統(tǒng)，因而每年冬季將繼電保護工作委托給供電局繼保班進行試校核。每年冬季對動手合閘和引閘回路進行實驗和檢修。3、低壓開關(guān)柜：每年冬季對低壓開關(guān)柜內(nèi)各開關(guān)觸頭和機械進行檢修，收緊螺絲，清潔塵污，詳細實行程序如下：（1）、（2）、（3）、（4），項與變壓器保養(yǎng)程序相似，其中第3項補充對電容器進行放電。避雷設(shè)施檢測維修規(guī)程：1、接閃器應保持鍍鋅、涂漆完好。2、引下線應保持鍍鋅、涂漆完好。在承受機械損傷地方，地面上0.3米至1.7米處應加保護設(shè)施。3、防雷接地電氣設(shè)備保護接地和工作接地，都是合在一起，構(gòu)成混合接地系統(tǒng)。為防止雷擊時產(chǎn)生跨步電壓，故接地裝置于道路及建筑重要入口距離普通不得不大于3米。避雷設(shè)施各某些之間均應焊接牢固，其接地電阻應符合規(guī)范規(guī)定，普通5—10歐，高層建筑接地電阻按最小規(guī)定而定，普通在4歐如下。發(fā)電機房管理規(guī)定1、電機房門平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理。未經(jīng)有關(guān)部門批準，非工作人員禁止入內(nèi)。2、房值班人員必要熟悉發(fā)電機基本性能和操作辦法，發(fā)電機運營時，應做好經(jīng)常性巡視檢查。3、應經(jīng)常檢查發(fā)電機機油油垢，冷卻水位與否符合規(guī)定，柴油箱中儲備油量應保持能滿足發(fā)電機帶負荷運營8小時用油量。4、發(fā)電機每星期空載運營一次，運營時間不不不大于15分鐘，平時應將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài)。5、電機一旦啟動運營，值班人員應及時前去機房觀測，啟動送風機，檢查發(fā)電機各儀表批示與否正常。6、嚴格執(zhí)行引起電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運營記錄和保養(yǎng)記錄。7、定期清掃發(fā)電機房保證機房貨品設(shè)備整潔。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應及時解決。8、加強防水和消防管理意識，保證發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備。柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程1、每星期空載試機一次，運營時間為10—15分鐘，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，并保證蓄電池有足夠容量供發(fā)電機啟動。2、保養(yǎng)前斷開發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上選取開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正負極電源線，保證發(fā)電機不能啟動。3、檢查蓄電池點液液位，液位偏低時應依照電解液濃度加裝溶液。4、計算發(fā)電機距上次保養(yǎng)積累運營時間，空氣濾清器每累積滿50小時應清洗一次。機油濾清器、柴油濾清器。每累積滿250小時應更換一次濾芯（新機運營滿50小時即更換一次）。檢查機組有無漏油、漏水現(xiàn)象，清洗發(fā)電機身。5、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭。6、檢查接地線與否良好。7、手動試機運營正常后，合上發(fā)電機自動空氣開關(guān)。把選取開關(guān)置于“啟動”位置，進行模仿停電實驗，觀測發(fā)電機自動啟動狀況。8、發(fā)電機帶負荷運營1小時，觀測各儀表批示機組運營狀況與否正常。（四）、電梯電梯機房管理規(guī)定（1）每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。（2）保證機房通風良好，風口有防雨辦法，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40度。（3）保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具。（4）毗鄰水箱機房應做好防水、防潮工作。（5）機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)部門容許，禁止外人進入，并注意采用辦法，防止小動物進入。電梯安全技術(shù)規(guī)則1、每天電梯司機或?qū)Ｂ毠芾砣藛T，在啟動廳門進入轎廂前，應看清轎廂與否的確停在該層站，切不可貿(mào)然進入，防止因轎廂不在該層站而墜入井道。2、認真聽取上班工作狀況簡介，翻閱運營記錄或留言。3、每班啟用電梯時，應將電梯向上、向下試運一次，注意觀測電梯有無不正?，F(xiàn)象。4、有司機電梯必要由專職司機操縱，當司機需暫離轎廂時，應將轎廂電源開關(guān)關(guān)閉，并關(guān)閉廳門。5、客梯不應作貨梯使用，轎廂不容許裝運易燃、易爆危險品及國家規(guī)定禁運各種物品。貨梯運載危險物品時，要嚴格遵守安全操作規(guī)程，并采用必要安全辦法。6、應保證電梯在額定載重范疇內(nèi)工作。7、貨梯裝貨時，要注意把貨品分散、均勻堆放。8、轎廂檢修速度不能用作正常運營；操縱板按扭不能作正常運營使用。9、倡導文明乘梯，勸止少數(shù)乘客打鬧蹦跳和也許損壞轎廂設(shè)備及影響電梯運營舉止，不要靠在轎廂門上。10、當轎廂?？吭趶d門口時，任何人都不能停留在轎廂與門廳之間。11、在轎廂尚未停穩(wěn)時（涉及自平與慢速），不可啟動轎門與層門使乘客出入。12、每班下班前，應將電梯駛回基站，做好轎廂及門廳清潔衛(wèi)生工作，填寫運營記錄，切斷轎內(nèi)電源，關(guān)閉轎門照明，關(guān)好轎門，廳門后方可拜別。電梯尋常檢查和維護：1、曳引電機溫升與否正常，運營中有無震動和異味、通風與否良好。限速器運轉(zhuǎn)有無異常響聲。對以上設(shè)備外部進行清掃，保持設(shè)備本色。2、制動器動作有無異常，線圈與否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢。清除外部灰塵和油垢。3、減速器油垢、油色、油溫與否正常，有無滲油、漏油現(xiàn)象。運轉(zhuǎn)聲音與否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔。4、曳引輪、導向輪及曳引繩運營狀況與否正常，軸承潤滑與否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉(zhuǎn)、移位現(xiàn)象或斷絲，如發(fā)既有上述狀況，應做好標記，每日進行跟蹤觀測。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑狀況，若油垢落灰過多，應安排時間擦洗。5、限速器工作狀態(tài)與否正常，有無異常響聲和卡阻現(xiàn)象。6、控制柜、配電盤等電氣裝置電器元件運作與否正常、有無發(fā)熱現(xiàn)象，并作好外部清潔。7、轎廂內(nèi)燈具和隔光板與否完好，電電扇能否正常使用，運轉(zhuǎn)聲音與否正常。8、轎廂操縱板、各按紐、開關(guān)動作與否敏捷可靠，信號批示與否正常。9、轎廂門開關(guān)動作與否正常，運營中有無卡阻、跳動和異常響聲，安全觸板與否好用。10、轎廂內(nèi)部與否清潔，裝飾面有無磕碰損壞、臟污。地坎槽內(nèi)臟物應清除干凈。11、轎廂起停運營與否平穩(wěn)，平層與否精確，有無晃動、震動及來自井道里異常響聲，如有，應盡快解決。12、層站召喚和層樓批示與否正常，廳門鎖與否靈活可靠。13、對于檢查發(fā)現(xiàn)問題，能及時解決及時解決；一時不能解決又可緩步進行項目，應及時記錄下來、及時上報，并繼續(xù)觀測防止狀況惡化，避免電梯帶隱患運營。消防監(jiān)控系統(tǒng)（一）火災報警控制系統(tǒng)維保程序：1、日檢：對火災報警主控屏作自檢功能檢查，主機顯示功能與否正常，批示燈與否有損壞。2、月檢：完畢日檢所有內(nèi)容。測試主控屏重要工作電壓，檢查備用電源蓄電池與否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線與否松脫，導線編號與否完整清晰，因受環(huán)境影響導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔。3、年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上灰塵、銹斑進行清潔，并對線路接頭進行緊固。4、噴煙檢查每個煙感器報警對的性。（二）煙、溫感器系統(tǒng)保養(yǎng)程序：1、尋常狀況下，主控器自檢時若發(fā)出煙感報警信號。應趕到報警現(xiàn)場檢查報警因素，若為誤報警，應對該報警作消音和復位解決。2、每月抽取總煙感器5%，用熏煙法實驗敏捷度，應當所有合格，若其中不合格，則應此外抽取總數(shù)10%直至所有合格為止。3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路地方，應及時做出特別檢查。4、溫感保養(yǎng)參照煙感進行，實驗報警敏捷度時應加溫，使其報警。（三）自動噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng)程序1、每天巡邏系統(tǒng)供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，保證系統(tǒng)處在無端障狀況。2、每月檢查一次警鈴與否正常，報警閥與否靈活。打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動啟動，延遲器延遲5——90秒，水力警鈴應發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常噴頭應及時更換。4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門處在啟動狀態(tài)，若損壞應及時修理更換，保證控制閥門不會誤關(guān)閉。5、每二個月應對系統(tǒng)進行一次綜合測試，按分區(qū)逐個打開末端實驗裝置放水閥，實驗系統(tǒng)敏捷性。觀測閥門啟動性能和密封性能。如閥門啟動不暢或密封不嚴，應將供水閥門關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視狀況調(diào)換閥門密封件，排出水垢及雜物等。檢查流動水壓，壓力表所顯示壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥與否阻塞；若壓力下降明顯且警鈴不報警，應檢查測試報警閥閥瓣與否銹蝕。觀測系統(tǒng)中水流批示器、壓力開關(guān)、報警控制器各部件聯(lián)動性能，應能及時報警。6、當系統(tǒng)因?qū)嶒灮蛞蚴Щ饐雍螅瑧谑潞蟊M快使系統(tǒng)重新恢復到正常工作狀態(tài)。（四）消火栓保養(yǎng)程序：1、消火栓箱內(nèi)部配件應齊全、完好。2、檢查栓門把手與否完好、栓開關(guān)有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞、報警系統(tǒng)按紐與否完好。3、測試報警按紐敏捷性和檢查批示燈顯示對的性。4、檢查消防水帶有無磨損，發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應及時進行修補、清潔或更換。5、將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查與否靈活，并清除閥口附近銹渣，將閥桿上油防銹。（五）風機保養(yǎng)規(guī)程：1、保養(yǎng)前應先斷開風機主電源，并掛上標記牌。2、手搖轉(zhuǎn)動風輪，觀測轉(zhuǎn)動狀況，調(diào)節(jié)好皮帶松緊度，或連軸器間隙及對中度。3、檢查各接合面墊片及密封填料，必要時應予更換。4、清潔風葉、機殼外部及電機外表面。5、給各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風閥轉(zhuǎn)動機構(gòu)，應動作靈活可靠。6、檢查電機繞組絕緣電阻，緊固電源線接線端子，檢查接地與否良好。7、檢查風機控制柜內(nèi)各電器與否完好，緊固各接線端子。8、檢查風機轉(zhuǎn)動機構(gòu)與否靈活可靠，電線有無破損、電線接頭緊固與否良好。9、合上風機主電源，檢查電源批示與否正常。10、開機持續(xù)運營半小時，觀測各儀表、批示燈與否正常、運營時應無異常聲響。防火卷簾門保養(yǎng)程序：1、外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象。卷簾門電控器批示信號與否正常。箱體與否完好；2、在接紐操作上升（或下降）過程中，操作人員應密切注意卷簾門上升（或下降）到端部位置時。能否自動停車，若不能，應迅速手動停車，且必要待限位裝置修復（或調(diào)節(jié)）正常后，方可重新操作。3、對卷簾門清潔除塵。若有油漆脫落及局部變形地方，要進行修復，保證清潔美觀。六、房屋尋常養(yǎng)護1、房屋地基基本上使用載荷分布不合理或超過設(shè)計荷載，會危及房屋安全，基本附近堆放大量材料或設(shè)備也會形成較大堆積荷載，使地基由于附加壓力增長而產(chǎn)生附加沉降。應對尋常使用狀況加強監(jiān)督檢查，防止浮現(xiàn)不合理荷載。2、地基滲水會對基本產(chǎn)生不利影響，應注意檢查基本附近用水設(shè)施（如上下水管）工作狀態(tài)；應加強房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施（如排水溝、散水）管理與維修。3、勒腳養(yǎng)護不但僅是美觀規(guī)定，更是地基基本重要某些。勒腳破損會使基本受到傳力不合理間接影響，會因防水失效產(chǎn)生基本浸水。4、應經(jīng)常檢查用水房間（如廚房、衛(wèi)生間）防水效果。防止管道漏水。室內(nèi)長時間積水而滲入樓板，導致浸蝕損害。5、室內(nèi)潮濕不但影響使用者身體健康，也會因大某些材料在潮濕環(huán)境中發(fā)生不利化學反映而變化性質(zhì)，如腐蝕、膨脹、強度削弱等。應做好防潮工作。也應對蟲害工作予以足夠注重。6、門窗是房屋使用中使用頻率最高某些，不要猛拉猛關(guān)；遇風雨天時應關(guān)門與固定，避免長期處在啟動或關(guān)閉狀態(tài)。7、發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應及時修理，防止對其她某些導致?lián)p害后釀成意外事故。8、屋面應定期清掃。注意保護排水設(shè)施如落水口、形體復雜建筑變形縫等。對損壞狀況應查找因素，實行養(yǎng)護。9、在屋面使用中，要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作，避免損傷屋面或?qū)е缕渌[患。10、住戶在安裝抽油煙機和衛(wèi)生通風設(shè)備時，應小心細致地操作，不要亂打亂鑿，對煙道導致?lián)p害。應定期檢查煙道有無裂縫、破損、阻塞等。設(shè)備維護保養(yǎng)檢查制度設(shè)備尋常、定期維護保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要某些，它直接關(guān)系到設(shè)備能否可靠運轉(zhuǎn)、關(guān)系到社區(qū)安全、正常運營和公司名譽；同步，對于減少成本、減少故障、提供良好服務(wù)意義也很重大。為使此項工作落到實處，保證各類設(shè)備安全正常運營，特制定設(shè)備維護保養(yǎng)檢查制度如下：1、設(shè)備負責人應按維護保養(yǎng)登記表規(guī)定，對設(shè)備進行巡視、檢查、維護、并做好記錄；及時發(fā)現(xiàn)問題，及時消除事故隱患，自己解決不了問題應立即報告主管領(lǐng)導，并做好記錄備查。2、設(shè)備責任每周對維護保養(yǎng)工作質(zhì)量、進度及記錄狀況進行2~3次檢查，并在維護登記表上做出檢查狀況記錄。3、工程部每月有籌劃對設(shè)備維護保養(yǎng)工作抽查2~3次，發(fā)現(xiàn)問題及時告知關(guān)于人員和單位整治。七、設(shè)備事故與應急解決設(shè)備事故解決（一）、設(shè)備事故定義設(shè)備故障設(shè)備和零部件失去原有精度性能，不能正常運營，技術(shù)性能減少等，導致停產(chǎn)或經(jīng)濟損失者為設(shè)備故障。設(shè)備事故指設(shè)備在運營中因非正常因素引起損壞，導致停機或效能減少而失去原有功能，因停機時間和經(jīng)濟損失超過規(guī)定限額者為設(shè)備事故。（二）、設(shè)備事故種類設(shè)備事故分為：普通事故、重大事故、特大事故。普通事故指設(shè)備在運營中因非正常因素導致?lián)p失，導致某些停機檢修，停機時間不長和經(jīng)濟損失不是很大。重大事故指設(shè)備在運營中因非正常因素導致?lián)p壞，導致停機更換修理，停機時間較長和經(jīng)濟損失較大。特大事故指設(shè)備在運營中非正常因素導致?lián)p壞，導致停機更換修理，停機時間很長經(jīng)濟損失很大，并因而而導致人員傷亡。設(shè)備事故性質(zhì)按事故發(fā)生因素分析，事故可分為：責任事故凡屬人為因素引起是設(shè)備事故，稱為責任事故。質(zhì)量事故凡因設(shè)計、制造、安裝、材料等因素發(fā)生事故，稱為質(zhì)量事故。自然事故凡因遭受外界因素、自然災害等因素發(fā)生事故，稱為自然事故。四、設(shè)備事故分析和解決組織力量積極急救和搶修，減少損失；按規(guī)定及時報告；依照“三不放過”（即事故因素未查清不放過，事故整治辦法未貫徹不放過，事故負責人未受教誨不放過）原則調(diào)查和解決，吸取經(jīng)驗教訓；事故發(fā)生后三日內(nèi)填寫事故報告，報送設(shè)備管理部門；設(shè)備管理部門每季記錄上報，并記如《歷年事故登記冊》內(nèi)。供電事故應急解決觸電處置發(fā)現(xiàn)友人觸電時，當值變配電室值班電工寶石鎮(zhèn)定、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急急救。拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器；用干燥木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線。用干燥衣服或絕緣塑料布墊住、將觸電者脫離電源。防止觸電者在斷電后跌倒。如果觸電者尚未失去知覺，則必要讓其保持安靜，并及時請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化。如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒服、安靜仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸；若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院。如果觸電者呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能以為其已死亡，應當及時對其進行人工呼吸。人工呼吸必要持續(xù)不斷進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。、配電柜自動空氣開關(guān)跳閘處置判斷跳閘因素（短路或過載）；查清晰負載種類及分布狀況；對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告主管。祈求增援解決；如故障已排除應及時恢復供電。、變、配電房發(fā)生火災《火警、火災應急解決作業(yè)規(guī)程》處置。、變、配電房發(fā)生水浸時處置視進水狀況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)，堵住漏水源；如果漏水較大，應及時排水，排干水后，應及時對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕解決（如用干干凈抹布擦拭）熱風吹干、自然通風、更換有關(guān)管線等）；確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到運營規(guī)定規(guī)定），開機試運營；如無異常狀況浮現(xiàn)，則可以投入正常運營。五、“市電”停時解決當值變配電室值班電工應按《柴油發(fā)電機操作作業(yè)規(guī)程》進行巡視監(jiān)控。從“市電”停到發(fā)電機開始供電，規(guī)定期間不超過五分鐘。給排水應急解決、供水管爆裂解決及時關(guān)閉有關(guān)連主供水管上閘閥。如果關(guān)閉里著供水管上有關(guān)連閘閥后任不能控制住大量泄水，則應關(guān)停相應水泵房。及時告知業(yè)戶服務(wù)部及設(shè)備部主管。設(shè)備部主管聯(lián)系供水公司進行搶修。業(yè)戶服務(wù)部負責告知有關(guān)用水單位和業(yè)戶關(guān)于停水狀況。在設(shè)備部水泵房組長或設(shè)備部主管組織下，盡快開挖出所爆部位水管。供水公司修好所爆部位水管后應由水泵房管理員開水試壓（用正常供水壓力試壓），開有無漏水或松動現(xiàn)象。確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前原貌。、泵房發(fā)生火災時按《火警、火災應急解決作業(yè)規(guī)程》處置。（三）、水泵房發(fā)生水浸時處置視進水狀況關(guān)掉機放房內(nèi)運營設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)。堵住漏水源。如果漏水較大，應及時告知設(shè)備主管部門，同步竭力阻滯進水。漏水源堵住后，應及時排水。排干水后，應及時對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕解決，如用干干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換有關(guān)管線等。確認濕水已消除、各絕緣電阻符合規(guī)定后，開機試運營。如無異常狀況浮現(xiàn)則可以投入正常運營。（四）、“市電”停時處置水泵房管理員應及時啟動應急柴油發(fā)電機，并進行巡視監(jiān)控。從“市電”停到重新正常供水規(guī)定期間為十五分鐘。電梯緊急故障解決如果電梯在行駛半途突然發(fā)生停車故障，而停在井道內(nèi)不能開門時應先設(shè)法告知電梯維修人員，其她人員不得隨意解決，以免解決不當發(fā)生危險。維修人員到達現(xiàn)場后，一方面應及時設(shè)法救出轎廂內(nèi)被困人員。若轎廂不在平層開門位置，應以檢修方式簡慢車開動電梯，將轎廂移動到開門處，讓乘客拜別。當電梯因安全鉗動作或其她因素，采用前述辦法矯廂任不能移動時，可將矯廂頂安全窗啟動，放出被困人員經(jīng)井道退出，但應注意切斷電源。如遇電氣設(shè)備發(fā)生燃燒時，應及時大電源切斷，采用四氯化碳或干粉滅火器撲救，并及時報告關(guān)于部門。電梯發(fā)生事故，司乘、維修人員必要及時急救傷員、保護現(xiàn)場。急救傷員需移動現(xiàn)場時，須設(shè)標志，及時報告關(guān)于部門按照“三不放過原則”采用有效辦法。若電梯發(fā)生嚴重沖頂、蹲底時，須經(jīng)關(guān)于部門嚴格檢查，修復鑒定后可啟動。如果矯廂因超行程或其她因素必要在機房用手動曳引機使轎廂作短程升降時，一方面要切斷電動電源。然后應二到三人配合進行操作，一人使用工具松開剎車，其她人扳動手輪使曳引機轉(zhuǎn)動。操作應注意安全，防止松開甚至車時手輪突轉(zhuǎn)傷人。所有事故發(fā)生和解決之后，一定要詳細記錄發(fā)生時間、現(xiàn)象和解決辦法，并要及時報告上級。電梯事故應急解決、火災發(fā)生時維修電梯工打開迫降開關(guān)，將消防電梯所有降至首站。消防電梯自動進入消防運營狀態(tài)，迅速關(guān)閉不具備消防功能電梯。關(guān)閉各層廳門，防止火向其她樓層延燒。、發(fā)生地震時輕微地震對電梯破壞不大；震級較強時，也許會使轎廂或?qū)χ貙аッ撾x導軌。有一某些導線不也許切斷，某些元件也許會誤動作。司機盡快在安全樓層停車，把乘客引導到安全地放。運營時發(fā)生地震，應駛向近來一層樓面，盡快撤離轎廂，并關(guān)閉電源、轎門、停門、地震對電梯進行詳細檢查，修復脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用。當電梯發(fā)生嚴重頂撞和蹲底時，必要關(guān)于部門嚴格檢查、修復、鑒定后方可使用。如果電梯因某種因素失去控制或發(fā)生超速而無法掌握時，司機和乘客應保持鎮(zhèn)定，切勿企圖跳出轎廂。當乘客都脫離危險后，應及時切斷總電源開關(guān)。（八）、當電梯進水時1、底坑進水，應將電梯停于兩層以上，中斷運營并切斷電源。2、當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯總電源。電梯濕水后，由電梯公司做濕水解決，并提交相應報告。空調(diào)事故應急解決中央空調(diào)發(fā)生制冷泄漏時處置及時關(guān)停中央空調(diào)主機，關(guān)閉有關(guān)閥門。加強現(xiàn)場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設(shè)備上）。救護人員應身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現(xiàn)場，并規(guī)定兩人為一組，保證安全。對于不同狀況中毒者采用不同辦法：對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應及時轉(zhuǎn)移到通風良好地方去休息。如中毒中浮現(xiàn)神志不清、處在昏迷狀態(tài)，應及時轉(zhuǎn)移到空氣新鮮地方，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療。如氟利昂制冷濺入眼睛，則應用2%硼酸加消毒食鹽水重復清洗眼睛并送醫(yī)院治療。排除泄漏源后，啟動中央空調(diào)試運營，確認無泄漏后，機組方可投入正常運營。（二）、中央空調(diào)機房發(fā)生水浸時處置1、視進水狀況關(guān)掉中央空調(diào)機組，拉下總電源開關(guān)。2、堵住漏水源。3、如果漏水較大，應及時告知工程部主管，同步竭力阻滯進水。4、漏水源堵住后，應及時排水；排干水后，應及時對浸水設(shè)備、設(shè)施進行除濕解決，如用干干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換有關(guān)管線等。5、確認濕水已消除，各絕緣電阻符合規(guī)定后，開機試運營。6、如無異常狀況浮現(xiàn)，則可以投入正常運營。7、中央空調(diào)機房發(fā)生火災時按《火警、火災應急解決作業(yè)規(guī)程》處置。消防事故應急解決消防主機浮現(xiàn)異常狀況（如水浸入），應及時切斷供應消防主機主電源和備用電源，以免引起有關(guān)聯(lián)動裝置啟動而導致主機部件燒毀。（二）、當配電箱線路發(fā)生短路（過負荷）起火時，及時關(guān)掉有關(guān)設(shè)備電源，迅速用干粉或其她滅火器撲滅。設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修原則項目作業(yè)內(nèi)容作業(yè)頻度樓宇內(nèi)、外墻內(nèi)、外墻批檔及粉刷5年1次供水系統(tǒng)檢查供水管道各閥門兩周一次清洗水箱半年一次消防設(shè)備尋常巡視及保養(yǎng)每月一次天臺清理天臺雨水筒和雜物每周一次下水道和水渠清理水溝和沙井沉積物每月一次樓梯扶手、門窗及圍欄檢查銹蝕門窗、扶手每月一次圍欄刷漆每年一次泳池及設(shè)備泳池清洗每年一次設(shè)備保養(yǎng)每周一次泳池過濾24小時循環(huán)車庫例行抹油檢查每周一次徹底檢修及大修每年一次供電系統(tǒng)電燈配線、萬能插口、自動開關(guān)每三個月一次電梯設(shè)備檢查、整頓每月一次其她閉路監(jiān)控、閉路電視、公共天線視狀況而定防水設(shè)備、避雷針、廣告板等設(shè)施、設(shè)備維護工作質(zhì)量原則工作內(nèi)容作業(yè)頻度質(zhì)量原則裝修監(jiān)督4遍/天熟悉房屋設(shè)施種類、位置、分布、安全規(guī)定。巡視1遍/天無堵塞、