土地估價師考試模擬試題及答案

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1、不屬于現(xiàn)場調(diào)查的方法()。

A.觀測

B.電話調(diào)查

C.詢問

D.測量

標準答案：B

解析：現(xiàn)場調(diào)查的方法主要有：1.觀測;2.詢問;3.測量;4.核對。

2、估價人員要了解的估價對象的狀況，以下屬于物質(zhì)實體狀況的有()。

A.土地的面積、外形、地勢

B.土地的運用年限

C.建筑物的權(quán)屬、他項權(quán)利

D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源

標準答案：A

解析：土地實體狀況查勘內(nèi)容包括：土地的位置、四至、面積、外形、地勢、臨路狀況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修狀況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。

3、估價人員要了解的估價對象的狀況，屬于權(quán)益狀況的有()。

A.土地的位置、四至

B.土地的開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況

C.地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)

D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源

標準答案：D

解析：權(quán)益狀況包括：土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源、土地的運用年限、規(guī)劃條件、建筑物的權(quán)屬、他項權(quán)利等等。

4、標準深度通常是路徑價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()。

A.平均數(shù)

B.中位數(shù)

C.眾數(shù)

D.總和

標準答案：C

解析：標準深度通常是路徑價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。

5、評估公共建筑、公共設(shè)施用地，一般應(yīng)首選()。

A.市場比較法

B.收益還原法

C.成本迫近法

D.剩余法

標準答案：C

解析：成本迫近法對于既無收益又有很少交易狀況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等非常性的土地估價也很適用。

6、預(yù)期收益原那么可以在()中得以運用。

A.成本迫近法

B.市場比較法

C.成本法和剩余法

D.剩余法和收益還原法

標準答案：D

解析：剩余法和收益還原法，都應(yīng)用了到了總收益。依據(jù)了商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決斷的。因此，土地的價格也受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。

7、以下()狀況適合選擇路徑價估價法。

A.成片開發(fā)的土地

B.城市全域

C.市場規(guī)范且交易實例較多的區(qū)域

D.大面積工業(yè)地

標準答案：C

解析：依據(jù)路徑價估價法要求的第二條，需要較多的交易實例，且土地市場要規(guī)范。

二、多項選擇題：

1、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容包括()。

A.地產(chǎn)基本項目

B.土地實體狀況

C.周邊環(huán)境狀況

D.土地運用者

E.交通狀況

標準答案：A，B，C

解析：依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容知道。

2、現(xiàn)場調(diào)查的資料有()。

A.現(xiàn)場勘察記錄

B.影響資料

C.草圖

D.問卷

E.土地運用權(quán)證

標準答案：A，B，C，D

解析：依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的資料，還包括相關(guān)資料，但是沒有E.土地運用權(quán)證。

3、現(xiàn)場勘察結(jié)果記錄的作用有()。

A.現(xiàn)場勘察工作的重要環(huán)節(jié)

B.估價技術(shù)線路選擇工作的重要依據(jù)

C.估價因素修正工作的重要依據(jù)

D.培育估價人員土地估價現(xiàn)場調(diào)查的技能

E.形成估價假設(shè)工作的重要依據(jù)

標準答案：A，B，C，E

解析：現(xiàn)場勘察結(jié)果記錄是現(xiàn)場勘察工作的重要環(huán)節(jié)，是估價技術(shù)線路選擇、估價因素修正、形成估價假設(shè)等工作的重要依據(jù)。

4、現(xiàn)場調(diào)查的目的有()。

A.核試驗證，保證價值與估價對象嚴格對應(yīng)相符

B.觀測土地實體特征

C.了解周邊規(guī)劃

D.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境

E.調(diào)查人文景觀

標準答案：A，B，D

解析：現(xiàn)場調(diào)查的目的：1.核試驗證，保證價值與估價對象嚴格對應(yīng)相符;2.觀測土地實體特征;3.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境。

5、替代原那么可以在()估價方法中得以應(yīng)用。

A.路徑價法

B.市場比較法

C.基準地價系數(shù)修正法

D.收益還原法

E.現(xiàn)金流量法

標準答案：A，B，C，D

解析：依據(jù)替代原那么概念和路徑價法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法理論依據(jù)可知道。

6、市場比較法中，對多個比準價格最終綜合確定地價的基本方法有()。

A.簡約平均法

B.加權(quán)平均法

C.數(shù)據(jù)模型法

D.幾何平均法

標準答案：A，B

解析：市場比較法中，對多個比準價格最終綜合確定地價的基本方法有簡約平均法、加權(quán)平均法，取交易案例多個比準價格的中位數(shù)或眾數(shù)。

7、以下交易行為中，需要進行交易狀況修正的有()。

A.一般買賣

B.母公司將土地作價轉(zhuǎn)讓給子公司

C.外籍華人購買先輩曾居住過的房屋

D.公司將單位職工宿舍作價出售給職工

E.以地抵債

標準答案：B，C，D，E

解析：除一般買賣外，都是非常交易狀況，需要進行交易狀況修正。正常交易應(yīng)當是公開、同等、自愿的交易。

8、土地估價報告的三級審批是指()。

A.主辦估價師的自查

B.部門的二級審核

C.機構(gòu)負責人的審批

D.客戶對評估范圍的確認

E.相關(guān)國土管理部門的'審核

標準答案：A，B，C

解析：三級審批是指主辦估價師的自查、部門的二級審核、機構(gòu)負責人的審批。

9、土地估價報告書的作用主要有()。

A.履行土地估價托付合同

B.描述估價對象

C.記述估價過程

D.反映估價成果

E.存人檔案

標準答案：A，B，C，D

解析：土地估價報告書的作用主要有：1.履行土地估價托付合同;2.描述估價對象;3.記述估價過程;4.反映估價成果。

三、判斷題：

1、估價人員對估價對象的直觀認識，即對每個估價對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進行認知。()

標準答案：正確

解析：依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查資料，估價人員對估價對象的直觀認識，即對每個估價對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進行認知。

2、現(xiàn)場查勘時，估價師可以不用去細分動產(chǎn)與不動產(chǎn)。()

標準答案：錯誤

解析：現(xiàn)場查勘時，估價師應(yīng)認真辨別動產(chǎn)與不動產(chǎn)，以免把動產(chǎn)混入不動產(chǎn)勘查項目中。

3、估價人員要了解的估價對象的狀況，應(yīng)記錄的權(quán)益狀況的有土地的位置、四至、性質(zhì)、權(quán)屬、來源等。()

標準答案：錯誤

解析：土地的位置、四至，屬土地實體狀況查勘。

4、成本迫近法一般適用于新開發(fā)土地估價，也適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價。()

標準答案：錯誤

解析