物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)綱要樣本

物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)綱要第一章物業(yè)管理概述本章規(guī)定：掌握：《條例》對(duì)物業(yè)管理定位，《條例》指引思想以及確立基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理基本特性，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中地位和作用，《條例》確立基本制度，《條例》涉及重要問題。理解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理制度建設(shè)歷史沿革。本章考試知識(shí)要點(diǎn)：1.《條例》對(duì)物業(yè)管理定位

2.物業(yè)管理特性

3.物業(yè)管理市場(chǎng)化特性

4.市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)前提條件

5.國(guó)內(nèi)物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展

6.國(guó)內(nèi)改革開放前城鄉(xiāng)住房制度重要特性

7.物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中地位和作用

8.國(guó)內(nèi)物業(yè)管理制度建設(shè)歷史沿革

9.政府在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展中特殊地位

10.《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)重要特點(diǎn)

11.《都市新建住宅社區(qū)管理辦法》

12.《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)重要特點(diǎn)

13.《條例》指引思想

14.《條例》創(chuàng)設(shè)法律制度及其內(nèi)容

15.《條例》重要內(nèi)容

16.《條例》法律責(zé)任特點(diǎn)

17.《條例》確立基本法律關(guān)系；一、物業(yè)管理概念（掌握）1.物業(yè)管理定義

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理公司，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同商定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)。2.物業(yè)管理定義含義

①物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理公司方式來實(shí)現(xiàn)活動(dòng)

②物業(yè)管理活動(dòng)基本是物業(yè)服務(wù)合同

③物業(yè)管理內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)有關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)節(jié)范疇

①既調(diào)節(jié)住宅物業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)節(jié)非住宅物業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)

②既涉及都市，也涵蓋鄉(xiāng)村4.物業(yè)管理特性

社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理三個(gè)基本特性

①社會(huì)化

社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理公司；二是物業(yè)管理公司要到社會(huì)上去尋找可以代管物業(yè)。

物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化必要前提。

②專業(yè)化

專業(yè)化是指專業(yè)物業(yè)管理公司通過合同或契約訂立，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人規(guī)定去實(shí)行專業(yè)化管理。

③市場(chǎng)化

市場(chǎng)化是物業(yè)管理最重要特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供商品是勞務(wù)。

物業(yè)管理公司向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買并消費(fèi)這種服務(wù)。二、國(guó)內(nèi)物業(yè)管理產(chǎn)生與發(fā)展（理解）1.隨著著建筑技術(shù)不斷進(jìn)步，高層建筑附屬設(shè)備增多，構(gòu)造復(fù)雜，尋常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)繁瑣復(fù)雜，孳生了物業(yè)管理行業(yè)

2.國(guó)內(nèi)物業(yè)管理是在都市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來

3.1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理專業(yè)公司———深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

4.1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)———《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅社區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

5.建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)基本上，于1994年頒布了《都市新建住宅社區(qū)管理辦法》，確立了物業(yè)管理新體制

6.四次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議

①1995年，建設(shè)部在青島召開了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅社區(qū)實(shí)行物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

②1997年，建設(shè)部在大連召開全國(guó)事二次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣大連整治改造舊住宅社區(qū)，推動(dòng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

③1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)

④，建設(shè)部在北京召開了全國(guó)第四次物業(yè)管理工作會(huì)議，貫徹貫徹宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》

7.，中華人民共和國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指引和行業(yè)自律起到了重要作用

8.6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展新時(shí)期三、國(guó)內(nèi)物業(yè)管理制度歷史沿革（理解）從國(guó)內(nèi)物業(yè)管理制度建設(shè)歷史沿革來看，可以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為分水嶺，劃提成《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布先后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼關(guān)系，也各自具備鮮明特點(diǎn)

1.從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，對(duì)于物業(yè)管理這一新生事物，無(wú)論國(guó)家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。

這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)重要體現(xiàn)如下特點(diǎn)：

一是借鑒性，重要借鑒新加桂、香港特區(qū)等國(guó)家和地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；

二是過渡性，重要考慮老式房管模式根深蒂固，采用漸進(jìn)式辦法進(jìn)行改革；

三是針對(duì)性，重要是針對(duì)當(dāng)時(shí)本地物業(yè)管理實(shí)踐中浮現(xiàn)問題，選取應(yīng)對(duì)性政策和辦法

這一階段頒布物業(yè)管理法規(guī)政策有：

《都市新建住宅社區(qū)管理辦法》是國(guó)內(nèi)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度規(guī)范性文獻(xiàn)，是推動(dòng)國(guó)內(nèi)全面開展物業(yè)管理活動(dòng)基石，對(duì)國(guó)內(nèi)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。

《全國(guó)先進(jìn)管理住宅社區(qū)原則》

《全國(guó)都市物業(yè)管理先進(jìn)大廈原則及評(píng)分細(xì)則》

《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅社區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）原則及關(guān)于考核驗(yàn)收工作告知》

《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理公司經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度告知》

《都市住宅社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》

《物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理試行辦法》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》2.6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。

這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)重要體現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

一是配套性，重要是以《條例》配套性文獻(xiàn)和實(shí)行細(xì)則方式浮現(xiàn)，以貫徹貫徹《條例》為基本指針；

二是經(jīng)驗(yàn)性，重要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排；

三是操作性，重要是將《條例》中基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)行。

這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)重要有：

（1）6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》；

（2）9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》；

（3）11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》；

（4）1月，中華人民共和國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定《普通住宅社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)級(jí)別原則》；

（5）3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》；

（6）7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》；

（7）9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主暫時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》；

（8）11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)行辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。四、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（掌握并熟悉）1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法過程

1999年4月，建設(shè)部成立《物業(yè)管理?xiàng)l例》起草小組

3月，經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過，形成《物業(yè)管理?xiàng)l例》（送審稿），提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議

10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)務(wù)院法制辦將《物業(yè)管理?xiàng)l例》（草案）登報(bào)公開向社會(huì)征求意見

5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過了《條例》（草案）

6月8日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶訂立中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院379號(hào)令頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》

9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)行2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》指引思想

《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法指引思想，重要體當(dāng)前如下三個(gè)方面：

一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主共同利益關(guān)系；

二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)關(guān)系；

三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司通過公平、公開和協(xié)商方式解決物業(yè)管理事項(xiàng)。3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法原則

《物業(yè)管理?xiàng)l例》在立法過程中，重要遵循如下基本原則：

①物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相相應(yīng)原則

②維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益原則

③現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合原則

④從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是原則4.《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)法律制度

創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承辦查驗(yàn)、物業(yè)管理公司資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度（詳細(xì)內(nèi)容見第三章）5.《物業(yè)管理?xiàng)l例》重要內(nèi)容

《物業(yè)管理?xiàng)l例》分為七章70條6.《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立基本法律關(guān)系

①業(yè)主互相之間關(guān)系

②物業(yè)管理公司和業(yè)主之間關(guān)系

③開發(fā)公司與業(yè)主以及物業(yè)管理公司之間關(guān)系

④供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理公司之間關(guān)系

⑤社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理公司關(guān)系

⑥物業(yè)管理各方主體與政府之間關(guān)系五、涉及《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于數(shù)字知識(shí)匯總（掌握）（一）時(shí)間數(shù)字1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過，6月8日以國(guó)務(wù)院第379號(hào)令發(fā)布，自9月1日起施行?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是國(guó)內(nèi)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列重要物業(yè)管理制度，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)法律責(zé)任。

2、籌辦組應(yīng)當(dāng)自構(gòu)成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指引下，組織業(yè)主召開初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

3、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日此前告知全體業(yè)主。住宅社區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同步告知有關(guān)居民委員會(huì)。

4、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論事項(xiàng)書面征求其所代表、業(yè)主意見，凡需投票表決，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)詳細(xì)票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

5、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)成立狀況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

6、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

7、原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起l0日內(nèi)，將其保管檔案資料、印章及其她屬于業(yè)主大會(huì)所有財(cái)物移送新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

8、業(yè)主委員會(huì)委員資格終結(jié)，應(yīng)當(dāng)自終結(jié)之日起3日內(nèi)將其保管檔案資料、印章及其她屬于業(yè)主大會(huì)所有財(cái)物移送給業(yè)主委員會(huì)。

9、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉；逾期未換屆，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指引其換屆工作。

10、新設(shè)立物業(yè)管理公司，其資質(zhì)級(jí)別按三級(jí)資質(zhì)核定，并設(shè)一年暫定期。

11、物業(yè)管理公司發(fā)生變換時(shí)，代管專項(xiàng)維修資金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起l0日內(nèi)送本地房地產(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案。（二）人民幣數(shù)字1、物業(yè)管理公司條件中，一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上。

2、住宅物業(yè)建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用合同方式選聘物業(yè)管理公司，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，可以并處10萬(wàn)元如下罰款。

3、建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元如下罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。

4、不移送關(guān)于資料，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移送關(guān)于資料，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元如下罰款。

5、未獲得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元如下罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失，依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。

6、物業(yè)管理公司聘任未獲得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理活動(dòng)，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元如下罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失，依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。

7、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配備必要物業(yè)管理用房，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，沒收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元如下罰款。

8、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司擅自變化物業(yè)管理用房用途，由縣級(jí)以上地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元如下罰款。

9、有下列行為之一，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，并按照規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)，剩余某些按照業(yè)主大會(huì)決定使用：（1）擅自變化物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施用途；（2）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；（3）擅自運(yùn)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。個(gè)人有以上行為之一，處1000元以上1萬(wàn)元如下罰款；單位有以上行為之一，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元如下罰款。（三）百分?jǐn)?shù)及分?jǐn)?shù)數(shù)字1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)業(yè)主參加。

2、業(yè)主大會(huì)作出決定，必要經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和辭退物業(yè)管理公司，專項(xiàng)維修資金使用和統(tǒng)籌方案決定，必要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

3、有下列狀況之一，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)暫時(shí)會(huì)議：①20％以上業(yè)主建議；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)解決；③業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定其她狀況；

4、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主建議，以為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5、經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會(huì)委員建議或者業(yè)主委員會(huì)主任以為有必要，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議委員簽字后存檔。

6、物業(yè)管理公司條件中，一級(jí)資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)比例之和不低于100％：

（A）多層住宅200萬(wàn)m2；

（B）高層住宅100萬(wàn)m2；

（C）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)m2；

（D）辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)m2.二級(jí)資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)比例之和不低于100％：

（A）多層住宅100萬(wàn)m2；

（B）高層住宅50萬(wàn)m2；

（C）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)m2；

（D）辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)m2.

7、物業(yè)管理公司將一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)管理一并委托給她人，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％如下罰款

8、專項(xiàng)維修資金籌集分如下兩種狀況：

（1）商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定關(guān)于專項(xiàng)維修資金繳交商定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％－3％比例，向售房單位繳交專項(xiàng)維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門擬定，售房單位代為收取專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有。

（2）公有住房出售后來，專項(xiàng)維修資金由售房單位和購(gòu)房人雙向籌集。1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該某些多層住宅不低于售房款20％，高層住宅不低于售房款30％，專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。2）購(gòu)房者按購(gòu)房款2％比例，向售房單位繳交專項(xiàng)維修資金。售房單位代為收取專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。（四）面積數(shù)字1、物業(yè)管理公司條件中，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司可以承辦30萬(wàn)m2如下住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)m2如下非住宅項(xiàng)目物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司可以承辦20萬(wàn)m2如下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)m2如下非住宅項(xiàng)目物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（五）分項(xiàng)數(shù)字1、一種物業(yè)管理區(qū)域只能成立一種業(yè)主大會(huì)，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成。

2、物業(yè)管理公司資質(zhì)級(jí)別分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理公司資