計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)值-報(bào)酬率的確定（房地產(chǎn)估價(jià)課件）

收益法報(bào)酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式收益期和持有期的測(cè)算收益期和持有期的確定凈收益的測(cè)算凈收益測(cè)算的基本原理、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算、凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題報(bào)酬率的確定報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)、報(bào)酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類(lèi)、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價(jià)中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率回報(bào)率、收益率折現(xiàn)率與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率向銀行存入本金的收回報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)投資回收投入資本的回收保本向銀行存款從銀行那里得到的利息投資回報(bào)投入后獲得的額外資金報(bào)酬投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實(shí)際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)投資回報(bào)不包含投資回收?qǐng)?bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)→投資

凈收益房地產(chǎn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)大，報(bào)酬率高收益法報(bào)酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式收益期和持有期的測(cè)算收益期和持有期的確定凈收益的測(cè)算凈收益測(cè)算的基本原理、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算、凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題報(bào)酬率的確定報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)、報(bào)酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類(lèi)、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價(jià)中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配報(bào)酬率的求取方法求取報(bào)酬率的三種基本方法累加法市場(chǎng)提取法投資收益率排序插入法前提條件如，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)也稱(chēng)為安全利率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率資金的機(jī)會(huì)成本承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等報(bào)酬率的求取方法（一）累加法無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率報(bào)酬率報(bào)酬率的求取方法（二）市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。報(bào)酬率的求取方法可比實(shí)例凈收益（萬(wàn)元/年）價(jià)格（萬(wàn)元）報(bào)酬率（%）l1210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8在V＝A/Y的情況下，是通過(guò)V＝A/Y來(lái)求取Y，即可以將市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)上的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。通常為避免偶然性，應(yīng)盡量搜集較多的可比實(shí)例，求其凈收益與價(jià)格之比的平均數(shù)。表中6個(gè)可比實(shí)例報(bào)酬率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為：（11.8%＋12.1%＋11.4%＋12.0%＋12.5%＋12.8%）÷6＝12.1%報(bào)酬率的求取方法（三）投資報(bào)酬率排序插入法報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率操作步驟和主要內(nèi)容（1）調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料。（2）將所搜集的不同類(lèi)型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。（3）將估價(jià)對(duì)象與這些類(lèi)型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮