計算房地產(chǎn)收益價值-投資者技術(shù)和剩余技術(shù)（房地產(chǎn)估價課件）

收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預(yù)知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算、凈收益測算應(yīng)注意的問題報酬率的確定報酬率的實質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配土地與建筑物的組合投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合抵押貸款與自有資金的組合剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù)抵押貸款剩余技術(shù)土地與建筑物的組合直接資本化法估價，三種資本化率綜合資本化率土地資本化率建筑物資本化率土地與建筑物的組合土地價值求取——土地資本化率

建筑物價值求取——建筑物資本化率房地產(chǎn)價值求取——綜合資本化率土地與建筑物的組合三種資本化率的關(guān)系

收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預(yù)知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算、凈收益測算應(yīng)注意的問題報酬率的確定報酬率的實質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配抵押貸款與自有資金的組合投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合抵押貸款與自有資金的組合剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù)抵押貸款剩余技術(shù)抵押貸款與自有資金的組合購買房地產(chǎn)的資金自有資金（或稱權(quán)益資本）抵押貸款貸款人（如貸款銀行）要求得到與其貸款所冒風(fēng)險相當(dāng)?shù)馁J款利率報酬自有資金投資者要求得到與其投資所冒風(fēng)險相當(dāng)?shù)耐顿Y報酬。抵押貸款與自有資金的組合

綜合資本化率＝貸款價值比率×抵押貸款常數(shù)＋（1－貸款價值比率）×自有資金資本化率抵押貸款是分期償還綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)綜合資本化率必須同時滿足貸款人對還本付息額的要求自有資金投資者對稅前現(xiàn)金流量的要求抵押貸款與自有資金的組合（1）把購買房地產(chǎn)視做一種投資行為房地產(chǎn)價格→投資額房地產(chǎn)凈收益→投資收益（3）房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地由這兩部分資本來分享房地產(chǎn)凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益（4）于是有房地產(chǎn)價格×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)＋自有資金額×自有資金資本化率（5）于是有綜合資本化率＝（押貸款金額/房地產(chǎn)價格）×抵押貸款常數(shù)＋（自有資金額/房地產(chǎn)價格）×自有資金資本化率綜合資本化率＝貸款價值比率×抵押貸款常數(shù)＋（1-貸款價值比率）×自有資金資本化率（2）購買房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分房地產(chǎn)價格＝抵押貸款金額＋自有資金額抵押貸款與自有資金的組合[例]某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。請計算該房地產(chǎn)的價格。［解］該房地產(chǎn)的價格求取如下：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝5×12%＝0.6（萬元）償還抵押貸款的能力＝2－0.6＝1.4（萬元）抵押貸款金額＝1.4÷0.08＝17.5（萬元）該房地產(chǎn)價格＝5＋17.5＝22.5（萬元）收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預(yù)知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算、凈收益測算應(yīng)注意的問題報酬率的確定報酬率的實質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配土地剩余技術(shù)投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合抵押貸款與自有資金的組合剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù)抵押貸款剩余技術(shù)－土地剩余技術(shù)土地、建筑物共同收益

建筑物價值建筑物凈收益土地凈收益資本化率＝土地價值土地剩余技術(shù)直接資本化法

報酬資本化法土地剩余技術(shù)［例］某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的價值。［解］該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：土地價值＝50－200×12%/10%＝260（萬元）該宗房地產(chǎn)價值＝土地價值＋建筑物價值＝260＋200＝460（萬元）土地剩余技術(shù)城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地沒有可參照的土地交易實例，比較法、成本法存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，土地剩余技術(shù)附有舊建筑物的土地比較法，舊建筑物不存在時的空地價值土地剩余技術(shù)，附有舊建筑物→土地價值降低、減價數(shù)額收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預(yù)知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算、凈收益測算應(yīng)注意的問題報酬率的確定報酬率的實質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配建筑物剩余技術(shù)投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合抵押貸款與自有資金的組合剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù)抵押貸款剩余技術(shù)－建筑物剩余技術(shù)土地、建筑物共同收益

土地價值土地凈收益建筑物凈收益資本化率＝建筑物價值建筑物剩余技術(shù)

直接資本化法報酬資本化法建筑物剩余技術(shù)檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小

收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預(yù)知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算、凈收益測算應(yīng)注意的問題報酬率的確定報酬率的實質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合抵押貸款與自有資金的組合剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)建筑物剩余技