房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)評(píng)估（房地產(chǎn)估價(jià)課件）

房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)評(píng)估方法選擇、數(shù)據(jù)測(cè)算目錄/Contents12案例簡(jiǎn)介評(píng)估過(guò)程案例簡(jiǎn)介/014案例概況****公司于2004年9月10日開(kāi)業(yè)，注冊(cè)資本1080萬(wàn)元，由五個(gè)浙江人投資入股，公司類型為有限責(zé)任公司。企業(yè)稅務(wù)登記證經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商鋪?zhàn)赓U。該企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的溫州商貿(mào)小商品市場(chǎng)一期工程總規(guī)劃占地面積97畝，土地面積64602平方米，建筑面積86618.5平方米，已經(jīng)預(yù)售面積69898.91平方米。5動(dòng)工時(shí)間2005年7月竣工時(shí)間2007年11月。由31棟樓房組成。2004—2007年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入119,400,075.89元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本88,310,726.33元，毛利率26.04%，利潤(rùn)總額69,613,710.88元，利潤(rùn)率19.3%。案例概況評(píng)估過(guò)程/027涉稅信息采集發(fā)改部門開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目等信息規(guī)劃部門建設(shè)部門土地部門開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱性質(zhì)、占地面積、建筑面積等信息施工許可證書(shū)編號(hào)、工程名稱、工程概算等信息土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息、土地成交價(jià)格等信息1、信息采集8涉稅信息采集房產(chǎn)管理部門房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、房產(chǎn)位置、建筑面積等信息地稅部門銀行和金融機(jī)構(gòu)媒體開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入信息和施工企業(yè)的納稅信息公積金貸款購(gòu)房情況、開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行資金等信息樓市開(kāi)盤廣告和房屋價(jià)格等信息1、信息采集9篩選企業(yè)所得稅納稅評(píng)估對(duì)象，要依據(jù)稅收宏觀分析、行業(yè)利潤(rùn)率、行業(yè)貢獻(xiàn)率和行業(yè)稅負(fù)等數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo)及其預(yù)警值和稅收管理員掌握的納稅人實(shí)際情況，參照納稅人所屬行業(yè)、經(jīng)濟(jì)類型、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)期、信用等級(jí)等因素進(jìn)行全面、綜合的審核對(duì)比分析。2.確定評(píng)估對(duì)象疑點(diǎn)1、收入方面一是審核該戶歷年納稅評(píng)估數(shù)據(jù)信息采集表，發(fā)現(xiàn)該公司個(gè)別房產(chǎn)售價(jià)低。

疑點(diǎn)一：是否存在關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入的問(wèn)題？

疑點(diǎn)1、收入方面二是審核該戶歷年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表發(fā)現(xiàn)該戶預(yù)收賬款金額較大。疑點(diǎn)二：是否存在預(yù)收款項(xiàng)未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入的問(wèn)題？疑點(diǎn)1、收入方面三是審核該戶歷年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表發(fā)現(xiàn)預(yù)繳企業(yè)所得稅與預(yù)計(jì)利潤(rùn)差別大。疑點(diǎn)三：是否存在未按規(guī)定預(yù)計(jì)利潤(rùn)率結(jié)轉(zhuǎn)的問(wèn)題？疑點(diǎn)2、成本方面：一是根據(jù)外通提供的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的共性特點(diǎn)（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利潤(rùn)）而20%的灰色支出往往通過(guò)加大建安成本的做法。疑點(diǎn)四：是否存在建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題？疑點(diǎn)2、成本方面：二是根據(jù)外通提供的招商引資企業(yè)存在財(cái)政補(bǔ)貼的現(xiàn)象。疑點(diǎn)五：是否存在政府返還款未計(jì)入收入的問(wèn)題？疑點(diǎn)2、成本方面：三是審核該戶歷年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表發(fā)現(xiàn)預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金較多。疑點(diǎn)六：是否存在收入費(fèi)用配比方面的問(wèn)題。疑點(diǎn)3、費(fèi)用方面：一是審核該戶歷年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅評(píng)估采集表發(fā)現(xiàn)工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)數(shù)額較大。疑點(diǎn)七：是否存在工資、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用的問(wèn)題？疑點(diǎn)3、費(fèi)用方面：二是審核納稅申報(bào)表發(fā)現(xiàn)2006年、2007年?duì)I業(yè)外支出數(shù)額較大。疑點(diǎn)八：是否存在稅法不允許列支的項(xiàng)目？184.約談舉證制作約談通知書(shū)

就其真實(shí)性在加強(qiáng)所得稅政策宣傳的基礎(chǔ)上與納稅人實(shí)施約談，提醒納稅人按照疑點(diǎn)認(rèn)真開(kāi)展自查，在保證國(guó)家稅收應(yīng)收盡收的同時(shí)，避免其遭受損失。191、工資超標(biāo)準(zhǔn)列支56029元。2、福利費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支2365.01元。3、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支2,989,90.07元。4.約談舉證企業(yè)通過(guò)自查，發(fā)現(xiàn)補(bǔ)報(bào)了如下問(wèn)題：評(píng)估過(guò)程5.實(shí)地核查1、實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異在本年度應(yīng)調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額的差異數(shù)3,740,873.74元。

2、在營(yíng)業(yè)外支出列支贊助費(fèi)等支出125,900元。

3、在營(yíng)業(yè)外支出列支罰款、滯納金103,885.92元。

調(diào)增事項(xiàng)

評(píng)估過(guò)程5.實(shí)地核查4、在管理費(fèi)用中列支關(guān)聯(lián)企業(yè)物業(yè)管理公司電費(fèi)323,452.38元。5、在管理費(fèi)用中列支支付其他管理費(fèi)29,700元。6、在管理費(fèi)用中列支個(gè)人土地登記證費(fèi)用839.55元。調(diào)增事項(xiàng)

22調(diào)減事項(xiàng)1、本期預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加、一期應(yīng)繳土地增值稅累計(jì)發(fā)生8,649,484.66元，2004-2007年度已配比7,766,377.77元，少列配比883,106.89元。2、在開(kāi)發(fā)成本列支開(kāi)辦費(fèi)586,836元（已調(diào)出）。3、在開(kāi)發(fā)成本列支期間費(fèi)用293,261.93元（已調(diào)出）。5.實(shí)地核查調(diào)減事項(xiàng)

補(bǔ)稅6,067,748.69元236.評(píng)估處理合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額3,171,982.85元依據(jù)實(shí)地核查的問(wèn)題，加上企業(yè)自查補(bǔ)報(bào)情況，房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)評(píng)估作

業(yè)方案要點(diǎn)、方案編制目錄/Contents12方案要點(diǎn)方案編制方案要點(diǎn)/0127納稅評(píng)估是稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的納稅申報(bào)資料，以及日常掌握的各種涉稅信息資料，按照一定的程序、方法，運(yùn)用一定的手段和方法，對(duì)納稅人在一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)的情況及有關(guān)涉稅事項(xiàng)，進(jìn)行系統(tǒng)的審核、分析、確認(rèn)和評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正和處理納稅申報(bào)行為中的異常情況，促使納稅人依法申報(bào)納稅的管理活動(dòng)。28TextTextTextText（1）普遍將年度評(píng)估和項(xiàng)目評(píng)估對(duì)立（企業(yè)所得稅納稅人按年進(jìn)行納稅評(píng)估）（2）缺乏統(tǒng)一的可信的同業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)峰值（3）房地產(chǎn)企業(yè)基本信息檔案缺乏現(xiàn)存問(wèn)題29TextTextTextText（4）收集第三方信息的途徑不暢。（5）房地產(chǎn)稅收政策宣傳少、業(yè)務(wù)培訓(xùn)不到位。（表現(xiàn)為內(nèi)部和外部?jī)煞矫妫?）存在疏與管理，淡化責(zé)任的行政不作為現(xiàn)象?，F(xiàn)存問(wèn)題30(1)要明確納稅評(píng)估與稅收宏觀分析和行業(yè)稅負(fù)監(jiān)控的關(guān)系；(2)處理好按戶綜合評(píng)估與分稅種評(píng)估的關(guān)系；(3)納稅評(píng)估工作要與優(yōu)化納稅服務(wù)相結(jié)合；(4)評(píng)估工作的分工要結(jié)合實(shí)際，因地制宜；方案要點(diǎn)TEAMWORK31(5)評(píng)估工作要做到人機(jī)結(jié)合；(6)要盡量拓寬評(píng)估信息的來(lái)源和采集渠道；(7)所得稅對(duì)不同納稅主體，可能會(huì)出現(xiàn)稅率上的差別；(8)明確稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系。否則會(huì)造成估價(jià)結(jié)論的瑕疵。方案要點(diǎn)方案編制/0233

主要是指稅務(wù)局內(nèi)部掌握的房地產(chǎn)企業(yè)征管信息與從外單位取得的相關(guān)管理信息進(jìn)行比較。通過(guò)對(duì)內(nèi)外兩方面信息的比較，尋找差異，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。1、內(nèi)外結(jié)合方案編制外部信息工商局

發(fā)改委國(guó)稅局

建設(shè)局房產(chǎn)局

測(cè)繪局土地局

等內(nèi)部信息房地產(chǎn)企業(yè)的登記信息申報(bào)信息35

在查閱納稅人的賬簿，分析房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)情況的同時(shí)，還要深入開(kāi)發(fā)、建設(shè)實(shí)地，了解其樓盤位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模、完工情況、銷售業(yè)績(jī)等實(shí)際情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可能存在的問(wèn)題。2、賬實(shí)結(jié)合稅務(wù)約談的對(duì)象房地產(chǎn)企業(yè)法定代表人財(cái)務(wù)主管工程預(yù)算人員工程監(jiān)理人員其他能夠說(shuō)明情況的人員36“談”，即與當(dāng)事人約談3、談檢結(jié)合37“談”，即與當(dāng)事人約談3、談檢結(jié)合

通過(guò)約談，要求納稅人舉證解釋疑點(diǎn)，對(duì)疑點(diǎn)問(wèn)題也可允許納稅人自行核實(shí)，并限期提供有關(guān)的證據(jù)資料。談檢的順序，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行。38評(píng)查納稅評(píng)估稅務(wù)稽查4、評(píng)查結(jié)合394、評(píng)查結(jié)合5原因?qū)Σ唤邮芗s談或經(jīng)約談對(duì)評(píng)估人員提出的疑點(diǎn)問(wèn)題解釋不清的納稅人，或有重大疑點(diǎn)問(wèn)題的，應(yīng)填寫《稽查線索移交單》轉(zhuǎn)入稽查部門，進(jìn)行全面檢查。123納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題轉(zhuǎn)入稽查程序估價(jià)結(jié)果確定

報(bào)告撰寫目錄/Contents12成因分析征收管理的建議成因分析/0143案例測(cè)算結(jié)果補(bǔ)稅6067748.69元合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額3171982.85元依據(jù)實(shí)地核查的問(wèn)題，加上企業(yè)自查補(bǔ)報(bào)情況，4401房地產(chǎn)行業(yè)客觀上為企業(yè)偷避所得稅提供了便利房產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往周期長(zhǎng)成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁預(yù)算、簽訂的合同、資料缺失，給稅務(wù)機(jī)關(guān)審核檢查帶來(lái)困難。45現(xiàn)行征管水平較低1、稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)相對(duì)不高且征管時(shí)間不長(zhǎng)。2、基層國(guó)稅機(jī)關(guān)人員征管工作任務(wù)繁重，對(duì)企業(yè)信息掌握不及時(shí)。0246稅基構(gòu)成要素多元化、復(fù)雜化。需要多方部門協(xié)調(diào)，目前國(guó)稅與地稅、城建、房管、銀行等部門的信息交流不暢。03部門之間不夠協(xié)調(diào)47在涉稅違法案件的查處過(guò)程中，往往受到各種因素的干擾，對(duì)涉嫌犯罪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處罰力度不夠。04對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷稅行為打擊力度不夠48目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理主要是依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）文件，不夠完善。05稅收政策不夠健全征收管理的建議/0250一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。1、強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的一體化管理。512、建立房地產(chǎn)稅收管理臺(tái)賬，加強(qiáng)實(shí)地巡查監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動(dòng)態(tài)臺(tái)賬；通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控；到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系。523、加大對(duì)稅收違法行為的打擊力度。