住宅房地產估價（房地產估價課件）

第一章住宅房地產估價

第一單元住宅房地產估價的前期準備

要完成一個住宅房地產估價項目，首先需要做好一系列的前期準備工作：受理估價委托、擬定估價作業(yè)方案、收齊估價所需資料等。（實地查堪估價對象等；最后選定合適的方法進行估價、撰寫估價報告，最后進行資料歸檔。）

一、簽訂房地產估價委托書（估價委托合同）

房地產估價機構在受理一項估價業(yè)務時，需要與估價委托人進行溝通、協(xié)商，明確估價的目的、估價對象、估價時點等基本事項，以及估價收費標準、收費依據(jù)、付款的方式、報告的交付日期等估價的相關事項，這些內容必須通過書面的委托書（估價委托合同）的方式明確下來。

房地產估價委托書（估價委托合同）的作用在于：1.建立受法律保護的委托與受托關系；2.明確雙方的權利和義務；3.載明估價的基本事項。估價委托書模板：附件一：房地產估價委托書

房地產估價委托書委托方：

張三

聯(lián)系電話：

委估物業(yè)：

評估目的：□為委托方向銀行申請抵押貸款提供價值參考□了解委估物業(yè)市場價值

標的資料：□房屋產權證□土地使用權證□建設用地規(guī)劃許可證□建設工和規(guī)劃許可證委托日期：年月日

受托方：

XXXX土地房地產評估有限公司

評估人員：

聯(lián)系電話：

作業(yè)日期：年月日收費標準：評估標的物評估總值之‰

付款方式：□現(xiàn)金□支付寶□微信□轉賬預收評估費：元，大寫人民幣：元整

報告的交付日期：

委托方（簽章）：受托方（簽章）：年月日年月日附件二：房地產估價委托合同房地產估價委托合同委托估價方：

（以下簡稱甲方）受理估價方：

（以下簡稱乙方）經(jīng)協(xié)商，雙方就甲方自愿委托乙方對以下標的物進行評估事宜，簽署本合同條款，供雙方共同遵守。第一條 委托評估標的物：

第二條

評估目的：

第三條 評估基準日為

年

月

日。第四條 甲方委托乙方對上述標的物進行評估，需于

年

月

日前按照乙方的要求提供完整的評估資料，并保證提供的資料具有真實性、合法性和有效性，否則由此引起的評估失實后果及造成的經(jīng)濟損失由甲方承擔。第五條 乙方應在簽訂本合同并收齊甲方應提供資料后

個工作日，即

年

月

日向甲方提供評估報告書

份。第六條

甲方同意按評估標的物評估總值的

‰或人民幣

元向乙方支付評估費用（差旅費另計）。簽訂合同之日，甲方需向乙方支付定金人民幣

元。剩余款項在收到正式報告之日向乙方付清。若甲方逾期支付評估費用，則每逾期一日，須向乙方繳納評估費之1‰的滯納金作補償。第七條

乙方接受委托后，應根據(jù)《評估委托合同》的要求，在甲方配合下依據(jù)調查的資料，按照特定的評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的方法，對評估標的物的現(xiàn)時價格進行評定和估算，并按照獨立、公正、客觀、科學的原則撰寫評估報告書。第八條

乙方在開展評估過程中，應聽取甲方的意見以充分了解甲方評估目的，但乙方有權拒絕甲方弄虛作假、可能造成評估結果失實的不合理要求。第九條

乙方或乙方工作人員與被評估單位有直接利害關系的，應當予以回避，乙方應對甲方提供的資料保密，不得向外泄露。第十條

本合同生效后，雙方都應自覺履行，不得以任何借口單方面解除合同；若甲方未能按第四條約定向乙方提供所需資料致使評估工作無法順利完成時，甲方需向乙方支付30﹪的評估費作為違約補償；若甲方在乙方已開始評估工作但未出具報告書前單方解除合同的，則需支付50﹪的評估費作為違約補償；若甲方在乙方已經(jīng)出具評估報告后單方面解除合同，不領取或拒收報告書，則須向乙方支付全部評估費用。第十一條

甲方接到乙方提交的估價報告書次日起

日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出申請復估或重估書，乙方應在接到甲方申請復估或重估書次日起

日內完成委估房地產的復估或重估報告書交給甲方，乙方不再追加索取估價費用。甲方逾期不提出者，視作甲方已認可估價成果，估價報告書即可生效。第十二條

備注：

第十三條

本合同一式兩份，甲乙方雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方（簽章）： 乙方（簽章）： 經(jīng)辦人： 經(jīng)辦人： 聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

辦公地址： 辦公地址：年月日年月日

三、搜集住宅房地產估價所需資料清單完成一項房地產估價業(yè)務，需要具有相應的房地產估價資料，否則就無法評估出房地產估價對象的價值，因此房地產估價師在進行估價前，需要就估價對象的具體情況列出相應的資料清單，以便順利完成估價任務，準確的評估出估價對象的價值。針對不同的估價對象，要求收集的資料是不一樣的，估價對象為住宅要求收集的材料是：（《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《不動產權證》等）、委托方或所有權人的身份證明（《單位營業(yè)執(zhí)照》、《組織機構代碼證》或個人身份證）等相關資料參考文獻及估價報告來源：中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會房地產估價理論與方法/房地產估價案例與分析7版中國建筑工業(yè)出版社中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015房地產估價規(guī)范中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部與中華人民共和國質量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布廣西博誠房地產土地資產評估有限公司提供的評估報告在此表示衷心的感謝！第一章住宅房地產估價

第二單元

住宅房地產實地查勘一、實地查勘估價對象內容

房地產估價師要完成任何估價項目，都必須親自到現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況及周邊房地產市場狀況并且記錄在勘察表上，現(xiàn)場核實估價對象房地產的坐落、結構、樓層等信息與產權證上記載的是否一致，記錄估價對象外觀及內部的狀況以及周邊的交通狀況、配套設施狀況、周邊的環(huán)境狀況等相關影響房地產價格的因素，并放入估價檔案中。估價對象實地查看是否真實并且詳細直接影響房地產估價對象的價值。二、填寫住宅現(xiàn)場勘查記錄表實地勘查現(xiàn)場圖片一實地勘查現(xiàn)場圖片二參考文獻及估價報告來源：中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會房地產估價理論與方法/房地產估價案例與分析7版中國建筑工業(yè)出版社中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015房地產估價規(guī)范中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部與中華人民共和國質量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布廣西博誠房地產土地資產評估有限公司提供的評估報告在此表示衷心的感謝！第一章住宅房地產估價

第三單元住宅房地產的特點及價格影響因素一、居住房地產及其特點（一）單宗交易規(guī)模較少，但市場交易量十分巨大（二）具有較強的相似性、可比性（三）不同類型住房價格內涵差異明顯

（一）影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況1.交通條件2.生活服務設施3.教育配套設施4.環(huán)境質量二、影響居住房地產價格的因素（二）影響居住房地產價格的主要實物狀況1.建筑結構2.設施與設備3.建筑質量4.裝修5.朝向與樓層

調查魯班路、火炬路各小區(qū)的具體位置、小區(qū)四至、建筑結構、建筑外墻特色、小區(qū)布局、朝向及小區(qū)周圍的配套設施、小區(qū)周圍的交通狀況、小區(qū)的特色、小區(qū)建成的年份、容積率、綠化率等對房地產價格的影響因素。魯班路樓盤：紅日學府、康橋藍灣、盛天尚都、盛天熙園、隆源國際花園、同和慧源、瀚林華府

火炬路樓盤：正成花園、恒通公寓、金達花園、銀達花園、富達花園、恒達花園、興達花園

參考文獻及估價報告來源：中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會房地產估價理論與方法/房地產估價案例與分析7版中國建筑工業(yè)出版社中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015房地產估價規(guī)范中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部與中華人民共和國質量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布廣西博誠房地產土地資產評估有限公司提供的評估報告在此表示衷心的感謝！第一章住宅房地產估價

認識不同的建筑結構第一章住宅房地產估價第四單元

住宅房地產估價技術報告的撰寫一、住宅房地產估價的常用方法住宅房地產的估價可以選擇比較法、收益法、成本法。（一）比較法在經(jīng)濟活躍的城市，住宅房地產交易量大、交易頻繁，很容易搜集到交易案例，因此比較法是住宅房地產估價常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房等各類住房的轉讓、抵押、征收補償?shù)鹊膬r格評估。（二）收益法收益法主要適用于有收益或有潛在收益的住宅房地產，特別是公寓房地產的估價。（三）成本法成本法也可以用于住宅房地產的估價，適用于新近開發(fā)建設完成的住宅房地產、舊的房地產及在建工程的評估。我們在對住宅房地產項目進行評估時要根據(jù)估價對象的具體情況選擇合適的估價方法。

認識不同的建筑結構二、封面的寫作住宅房地產估價報告的封面要寫明估價報告的名稱、估價項目名稱、委托方、房地產估價機構的名稱、注冊房地產估價師、估價作業(yè)日期及估價報告編號。（一）估價報告名稱估價報告名稱一般為“房地產估價報告”，也可以結合估價對象和估價目的給估價報告命名。（二）估價項目名稱應根據(jù)估價對象的名稱或位置、用途和估價目的，提煉出簡潔的名稱，如“南寧市青秀區(qū)桂春路XX號XX小區(qū)XX棟XX單元XX號住宅房地產抵押價值評估”。（三）估價委托人封面的估價委托人，需要準確無誤的寫明其全稱。如果是單位委托的，則寫明單位的全稱，如“XX制糖公司”；如果是個人委托評估的，則寫明個人的姓名。

（四）房地產估價機構封面上的房地產估價機構，要準確無誤的寫明其全稱，如“深圳XX房地產土地資產評估有限責任公司”為估價機構的全稱。（五）注冊房地產估價師封面上所寫的房地產估價師，應為參加本次房地產估價的所有注冊房地產估價師的姓名和注冊號。

（六）估價報告出具日期估價報告出具日期，應與致估價委托人函中的致函日期一致。（七）估價報告編號應反映房地產估價機構簡稱、估價報告出具的年份，并應按順序編號，不得重復、遺漏、跳號。三、目錄的寫作房地產估價報告目錄的編寫，必須與后面的報告內容一致，應按前后次序列出后面估價報告各個組成部分的名稱及其對應的頁碼，目錄包含的內容：（一）注冊房地產估價師聲明（二）估價的假設和限制條件（三）估價結果報告（四）估價技術報告（五）附件四、致委托方函的寫作致估價委托人函應包括下列內容：（一）致函對象，應寫明委托方的全稱；（二）估價目的，應寫明估價委托人對估價報告的預期用途；（三）估價對象，應寫明估價對象的財產范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等基本狀況；（四）價值類型，應寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱，當所評估的估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時，應寫明其定義或內涵；(五）估價時點，應寫明所評估的估價對象價格或價值所對應的時間；（六）估價方法，應寫明本估價報告所采用的估價方法的名稱；（七）估價結果，應寫明最終評估價值的單價和總價，并應注明其總價的大寫金額；（八）特別提示，應寫明與評估價值和使用房地產估價報告、估價結果有關的引起估價委托人和估價報告使用者應注意的事項；（九）致函日期，應注明致函的年、月、日。

五、注冊房地產估價師聲明估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價的承諾和保證。不得將估價師聲明的內容與估價假設和限制條件的內容相混淆，或把估價師聲明變成注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明。六、估價假設和限制條件估價假設和限制條件應說明下列內容：一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設、依據(jù)不足假設、估價報告使用限制等內容。七、估價結果報告的寫作根據(jù)中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產估價規(guī)范》,估價結果報告應包括的內容有：估價委托人、房地產估價機構、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價依據(jù)、估價方法、估價結果、注冊房地產估價師、實地查勘期、估價作業(yè)期。

（一）估價委托人，當為單位時，應寫明其名稱、住所和法定代表人姓名；當為個人時，應寫明其姓名和住址；（二）房地產估價機構，應寫明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級和資質證書編號；

（三）估價目的，應說明本次估價的目的和應用方向；（四）估價對象，應概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況等；

（五）估價時點，應說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日及確定的簡要理由；

（六）價值類型，應說明本次估價采用的估價對象價值標準或價值內涵、名稱、定義；

（七）估價原則，應說明本次估價遵循的房地產估價原則的名稱、定義或內涵；

（八）估價依據(jù)，應說明本次估價所依據(jù)的有關法律、法規(guī)和政策，有關估價標準，估價委托書或估價委托合同、委托方提供的有關資料，估價機構和注冊房地產估價師所掌握和搜集的有關資料；

（九）估價方法，應說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義；

（十）估價結果，應說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格；

（十一）注冊房地產估價師，應列出所有參加本次估價的所有估價師的姓名和注冊號，并由本人簽名及注明簽名日期，不得以個人印章代替簽名；

（十二）實地查勘期，應說明實地查勘估價對象的起止日期，具體為自進入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止；

（十三）估價作業(yè)日期，應說明本次估價的起止年月日；

（十四）估價報告應用的有效期，應說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年。八、房地產估價技術報告的寫作根據(jù)中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產估價規(guī)范》,估價技術報告應包括的內容有：估價對象描述與分析（含實物狀況描述與分析、權益狀況描述與分析、區(qū)位狀況描述與分析）、市場背景描述與分析、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結果確定。

（一）估價對象狀況描述與分析，應有針對性的很詳細說明、分析估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況。區(qū)位狀況應包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等狀況，單套住宅的區(qū)位狀況還包括所處樓幢、樓層和朝向。土地實物狀況應包括土地的名稱、坐落、四至、面積、形狀、地形、地勢、地質條件、開發(fā)程度、交通條件、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施、利用現(xiàn)狀、規(guī)劃條件等；

建筑物實物狀況，應包括建筑物的名稱、坐落、建筑規(guī)模、層數(shù)和高度、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質量、外觀、建成時間、維護情況、利用現(xiàn)狀等。權益狀況應包括用途、規(guī)劃條件、所有權、土地使用權、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權力情況、權屬清晰情況等。

（二）市場背景描述與分析，應簡要說明估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和房地產市場總體狀況，并應有針對性地較詳細說明、分析類似房地產過去、現(xiàn)在和可預見的未來的市場狀況。

（三）估價對象最高最佳利用分析，應有針對性地較詳細分析、說明估價對象的最高最佳利用狀況，并說明以最高最佳利用狀況為估價前提。當估價對象已做了某種利用時，應從維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)以及它們的組合或其他特殊利用中分析、判斷何種利用狀況為最高最佳利用狀況。當根據(jù)估價目的評估估價對象的現(xiàn)狀價值時，可不進行估價對象最高最佳利用分析。

（四）估價方法適用性分析，應逐一分析比較法、收益法、成本法、等估價方法對估價對象的適用性。對于理論上不適用的，應簡述理由；對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，應充分說明理由。對于選用的估價方法，應說明估價技術路線。

（五）估價測算過程，應詳細說明價值測算的步驟、計算公式和計算過程，以及估價基礎數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。（六）估價結果確定，應說明不同估價方法的測算結果和最終估價結果，并應詳細說明最終估價結果確定的方式方法和理由。

對于同時選用兩種以上估價方法進行估價的，在確認各個測算結果無差錯及其之間差異的合理性后，應根據(jù)估價目的以及不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結果之間差異程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算出綜合測算結果，或從中選用一種估價方法的測算結果作為綜合測算結果，并應在估價報告中說明不同估價方法的測算結果和綜合測算結果，以及得出綜合測算結果的方式方法和理由。對于選用一種估價方法進行估價的，經(jīng)確認為無差錯的測算結果作為綜合測算結果。得出綜合測算結果后，應根據(jù)未能在綜合測算結果中反映的價格影響因素，對綜合測算結果進行適當調整后確定最終估價結果，并應在估價報告中陳述調整的理由。如確認不存在未能在綜合測算結果中反映的價格影響因素，可直接將綜合測算結果確定為最終估價結果。

九、附件的寫作附件應包括下列資料：估價委托書復印件、估價對象位置示意圖、估價對象狀況照片（應包括估價對象的內部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境和景觀照片，如果無法進入估價對象內部進行實地查勘的，可不包括估價對象內部狀況照片，但應說明無該照片的具體原因；）、估價對象權屬證明復印件、估價對象法定優(yōu)先受償權利調查資料等相關資料。參考文獻及估價報告來源：中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會房地產估價理論與方法/房地產估價案例與分析7版中國建筑工業(yè)出版社中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015房地產估價規(guī)范中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部與中華人民共和國質量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布廣西博誠房地產土地資產評估有限公司提供的評估報告在此表示衷心的感謝！第一章住宅房地產估價第四單元

住宅房地產估價結果報告的撰寫一、封面的寫作住宅房地產估價報告的封面要寫明估價報告的名稱、估價項目名稱、委托方、房地產估價機構的名稱、注冊房地產估價師、估價作業(yè)日期及估價報告編號。（一）估價報告名稱估價報告名稱一般為“房地產估價報告”，也可以結合估價對象和估價目的給估價報告命名。（二）估價項目名稱應根據(jù)估價對象的名稱或位置、用途和估價目的，提煉出簡潔的名稱，如“南寧市青秀區(qū)桂春路XX號XX小區(qū)XX棟XX單元XX號住宅房地產抵押價值評估”。（三）估價委托人封面的估價委托人，需要準確無誤的寫明其全稱。如果是單位委托的，則寫明單位的全稱，如“XX制糖公司”；如果是個人委托評估的，則寫明個人的姓名。

（四）房地產估價機構封面上的房地產估價機構，要準確無誤的寫明其全稱，如“深圳XX房地產土地資產評估有限責任公司”為估價機構的全稱。（五）注冊房地產估價師封面上所寫的房地產估價師，應為參加本次房地產估價的所有注冊房地產估價師的姓名和注冊號。

（六）估價報告出具日期估價報告出具日期，應與致估價委托人函中的致函日期一致。（七）估價報告編號應反映房地產估價機構簡稱、估價報告出具的年份，并應按順序編號，不得重復、遺漏、跳號。二、目錄的寫作房地產估價報告目錄的編寫，必須與后面的報告內容一致，應按前后次序列出后面估價報告各個組成部分的名稱及其對應的頁碼，目錄包含的內容：（一）注冊房地產估價師聲明（二）估價的假設和限制條件（三）估價結果報告（四）估價技術報告（五）附件

三、致委托方函的寫作致估價委托人函應包括下列內容：（一）致函對象，應寫明委托方的全稱；（二）估價目的，應寫明估價委托人對估價報告的預期用途；（三）估價對象，應寫明估價對象的財產范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等基本狀況；（四）價值類型，應寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱，當所評估的估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時，應寫明其定義或內涵；(五）估價時點，應寫明所評估的估價對象價格或價值所對應的時間；（六）估價方法，應寫明本估價報告所采用的估價方法的名稱；（七）估價結果，應寫明最終評估價值的單價和總價，并應注明其總價的大寫金額；（八）特別提示，應寫明與評估價值和使用房地產估價報告、估價結果有關的引起估價委托人和估價報告使用者應注意的事項；（九）致函日期，應注明致函的年、月、日。

四、注冊房地產估價師聲明估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價的承諾和保證。不得將估價師聲明的內容與估價假設和限制條件的內容相混淆，或把估價師聲明變成注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明。

五、估價假設和限制條件估價假設和限制條件應說明下列內容：一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設、依據(jù)不足假設、估價報告使用限制等內容。六、估價結果報告的寫作根據(jù)中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產估價規(guī)范》,估價結果報告應包括的內容有：估價委托人、房地產估價機構、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價依據(jù)、估價方法、估價結果、注冊房地產估價師、實地查勘期、估價作業(yè)期。

（一）估價委托人，當為單位時，應寫明其名稱、住所和法定代表人姓名；當為個人時，應寫明其姓名和住址；（二）房地產估價機構，應寫明本估價項目的估價機構的全稱、法