房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課件)

房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)案例5-1房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司被炒房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)流程與合同二手房代理業(yè)務(wù)新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)租賃、抵押、置換以及權(quán)屬登記代理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)目標(biāo)與技能要求學(xué)習(xí)目標(biāo)1.了解房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)基本概況、分類、房地產(chǎn)代理合同與傭金；2.熟悉房地產(chǎn)租賃代理、抵押代理、房屋置換代理以及房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理；3.掌握二手房代理業(yè)務(wù)流程與合同、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程與合同。技能要求1.能夠遵循房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容；2.能夠在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中體現(xiàn)工匠精神；3．能夠?qū)嵉夭僮鞣康禺a(chǎn)代理業(yè)務(wù)；4．能夠計(jì)算房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)傭金；5．能夠簡(jiǎn)單分析房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)糾紛問題；6．能夠起草簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)代理合同。學(xué)習(xí)任務(wù)案例5-1：房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司被炒案例討論你是策劃公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該怎樣做？學(xué)習(xí)任務(wù)1．到經(jīng)紀(jì)公司考察房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)操作過程，寫一份考察報(bào)告。房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)流程與合同1.房地產(chǎn)代理的含義房地產(chǎn)代理是指以委托人的名義,在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為，由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任特點(diǎn)是：從事代理業(yè)務(wù)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人必須以被代理人的名義，而不是以自己的名義，其行為后果也歸屬于被代理人。代理交易達(dá)成的主要工作有協(xié)調(diào)交易價(jià)格、代理或協(xié)助簽訂交易合同2.房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的分類⑴根據(jù)服務(wù)對(duì)象的不同，房地產(chǎn)代理可分為賣方代理和買方代理。⑵根據(jù)代理業(yè)務(wù)客體的交易形式不同，房地產(chǎn)代理可劃分為：①買賣（銷售）代理；②租賃代理；③抵押代理；④置換代理；⑤房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理；⑥納稅等其他代理業(yè)務(wù)。房屋的買賣代理和租賃代理是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中常見的兩種基本形式。⑶根據(jù)代理權(quán)限，房地產(chǎn)代理具體形式分為一般代理、總代理、獨(dú)家代理、共同代理、參與代理等。⑷按代理權(quán)發(fā)生的原因還可分為委托代理、法定代理和指定代理。賣方代理根據(jù)服務(wù)對(duì)象劃分買方代理房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的分類根據(jù)代理業(yè)務(wù)客體的交易形式不同分為：銷售代理租賃代理抵押代理置換代理房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理其他代理業(yè)務(wù)3.房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程一般有6個(gè)主要步驟：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓→房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談→簽訂房地產(chǎn)代理合同→與客戶談判、提供技術(shù)服務(wù)、促成交易→收取傭金→售后服務(wù)4.房地產(chǎn)代理合同⑴含義。房地產(chǎn)代理合同是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）與委托人約定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）可以在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行房地產(chǎn)交易，處理相關(guān)事務(wù)，并由委托人支付酬勞的合同。⑵房地產(chǎn)代理合同的特征。①房地產(chǎn)代理合同簽訂的目的是使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）合法為委托人代理處理委托事務(wù)；②房地產(chǎn)代理合同的訂立以委托人和代理人之間的相互信任為前提；③房地產(chǎn)代理合同是諾成合同和不要式合同。⑶房地產(chǎn)代理合同的主要條款。①合同雙方當(dāng)事人的基本情況；②代理房地產(chǎn)標(biāo)的物的狀況；③代理服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；④代理服務(wù)的報(bào)酬或酬金條款；⑤合同的履行期限；⑥違約責(zé)任；⑦解決爭(zhēng)議的方式約定；⑧合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)和當(dāng)事人。5.房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)傭金⑴傭金（代理費(fèi)）數(shù)額。房地產(chǎn)代理活動(dòng)是有償服務(wù)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）完成代理業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)支付相應(yīng)的酬勞。傭金數(shù)額的確定方式：一是固定費(fèi)率，二是固定費(fèi)額，以固定費(fèi)率為主。根據(jù)不同銷售任務(wù)、委托內(nèi)容，代理費(fèi)比例按照總收入的1%-3%支付。⑵傭金（代理費(fèi)）支付。如銷售代理支付方法：①銷售任務(wù)達(dá)到30%時(shí)，按照回款數(shù)支付代理費(fèi)的50%；②銷售任務(wù)完成50%時(shí)，按照回款數(shù)支付代理費(fèi)的70%；③銷售任務(wù)達(dá)到80%時(shí)，按照回款數(shù)支付代理費(fèi)的85%；④余款銷售任務(wù)完成是一次付清。二手房代理業(yè)務(wù)1.二手房代理業(yè)務(wù)流程⑴二手房代理業(yè)務(wù)開拓。與居間業(yè)務(wù)拓展類似。⑵二手房代理業(yè)務(wù)洽談；⑶房地產(chǎn)查驗(yàn)。與居間業(yè)務(wù)查驗(yàn)類似。⑷簽訂房地產(chǎn)代理合同。⑸信息收集與傳播⑹方案設(shè)計(jì)與推廣⑺買方或承租方看房。⑻房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂。⑼房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理。⑽房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）。⑾房地產(chǎn)交驗(yàn)。是房地產(chǎn)交易過程中很容易暴露問題的一環(huán)。⑿傭金結(jié)算。⒀售后服務(wù)。2.二手房地產(chǎn)代理合同代理合同的內(nèi)容以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為合同的成立條件。2.二手房地產(chǎn)代理合同代理合同的內(nèi)容以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為合同的成立條件。一般應(yīng)當(dāng)包括以下主要的合同條款：⑴當(dāng)事人的名稱(或者姓名)和住所。⑵代理房地產(chǎn)標(biāo)的物的基本狀況。⑶服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。⑷勞務(wù)報(bào)酬或酬金。⑸合同的履行期限、地點(diǎn)和方式。⑹違約責(zé)任。⑺解決爭(zhēng)議的方式新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)商品房銷售代理是我國(guó)目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式。房地產(chǎn)銷售代理指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)所有權(quán)人的委托，以委托人的名義對(duì)所有房地產(chǎn)代行銷售的經(jīng)紀(jì)行為。分為商品房現(xiàn)售代理和商品房預(yù)售代理1.新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)基本代理形式商品房銷售代理主要有獨(dú)家代理、共同代理、參與代理三種形式。①獨(dú)家代理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將房屋的出售(租)權(quán)單獨(dú)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。②共同代理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將房屋出售(租)權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰先代理成功，誰享有傭金；誰代理成功量多，誰多得收益的一種代理方式。③參與代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參與已授權(quán)獨(dú)家或共同代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)，代理成功后，由獨(dú)家代理公司或共同代理人按參與代理協(xié)議分配傭金的行為。2.新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)銷售代理業(yè)務(wù)的流程主要分為8步：⑴代理項(xiàng)目信息收集、開發(fā)與整合⑵項(xiàng)目研究與拓展。⑶項(xiàng)目簽約。⑷項(xiàng)目執(zhí)行企劃方案設(shè)計(jì)。項(xiàng)目執(zhí)行部門根據(jù)已簽署的代理合同，對(duì)營(yíng)銷策劃報(bào)告進(jìn)行修改，并初步制定項(xiàng)目的執(zhí)行指標(biāo)(銷售期、費(fèi)用預(yù)算等)和傭金分配方案，召集各分管業(yè)務(wù)的高層管理者及有關(guān)部門(如交易管理部、研究拓展部、財(cái)務(wù)部等)合作會(huì)議。介紹經(jīng)修改的營(yíng)銷策劃報(bào)告和初步制定的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)及傭金分配方案。由會(huì)議決議最終的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)和傭金分配方案。⑸銷售準(zhǔn)備。⑹銷售方案執(zhí)行，客戶接待、洽談、簽約，房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理，房地產(chǎn)權(quán)屬登記，房地產(chǎn)交驗(yàn)入住及客戶回訪。⑺項(xiàng)目傭金結(jié)算。⑻售后服務(wù)。3.新建商品房銷售代理合同新建商品房銷售代理合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）與新建商品房銷售委托方（房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)所有權(quán)人）簽署的合同。商品房銷售代理是我國(guó)目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式。新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作共分兩大階段，十個(gè)項(xiàng)目完成，具體分配如下：第一階段：銷售準(zhǔn)備項(xiàng)目一：房地產(chǎn)代理合同的填寫項(xiàng)目二：模擬房地產(chǎn)銷售資料的準(zhǔn)備項(xiàng)目三：認(rèn)購書填寫訓(xùn)練項(xiàng)目四：銷售隊(duì)伍的組建項(xiàng)目五：銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備訓(xùn)練第二階段：銷售實(shí)施項(xiàng)目六：與售樓情景相關(guān)的問題及回答模擬訓(xùn)練項(xiàng)目七：按揭款項(xiàng)的計(jì)算練習(xí)項(xiàng)目八：模擬售樓項(xiàng)目九：新建商品房權(quán)證的辦理實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目十：顧客異議處理訓(xùn)練

4.房地產(chǎn)銷售代理業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作租賃、抵押、置換以及權(quán)屬登記代理業(yè)務(wù)1.房地產(chǎn)租賃代理⑴含義。房地產(chǎn)租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受房屋出租方（或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最終促成雙方租賃成功，收取傭金的行為。⑵房地產(chǎn)租賃代理類型：①現(xiàn)房租賃代理；②在建商品房預(yù)租代理；③商品房先租后售代理。⑶房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)的流程：接受委托→為委托方尋找匹配的房源（或承租方）→簽訂合同→辦理房屋租賃登記→交易完成，收取傭金抵押與置換代理2.房地產(chǎn)抵押代理房地產(chǎn)抵押代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受抵押人的委托，將委托人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有權(quán)的方式，以委托人的名義向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)的流程：接受委托→簽訂合同→辦理抵押登記→交易完成，收取傭金3.房屋置換代理房屋置換代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受房屋所有人或公有房屋購置人的委托，將其依法擁有的住房進(jìn)行置換的行為。分為房屋交換代理和房屋換購代理。房屋置換代理業(yè)務(wù)的流程：置換登記→價(jià)格評(píng)估→置換委托→簽訂合同→辦理手續(xù)→物業(yè)交割，收取傭金房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受委托人的委托，以委托人的名義到房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)委托人