房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析-房地產(chǎn)投資分析概率分析

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策樹(shù)分析1決策樹(shù)法的基本概念決策樹(shù)分析法是一種運(yùn)用概率與圖論中的樹(shù)對(duì)決策中的不同方案進(jìn)行比較，從而獲得最優(yōu)方案的風(fēng)險(xiǎn)型決策方法。圖論中的樹(shù)是連通且無(wú)回路的有向圖，入度為○的點(diǎn)稱為樹(shù)根，出度為○的點(diǎn)稱為樹(shù)葉，樹(shù)葉以外的點(diǎn)稱為內(nèi)點(diǎn)。2決策樹(shù)法的組成因素樹(shù)根（決策節(jié)點(diǎn)）其他內(nèi)點(diǎn)（方案節(jié)點(diǎn)、狀態(tài)節(jié)點(diǎn)）樹(shù)葉（終點(diǎn)）樹(shù)枝（方案枝、概率枝）概率值損益值。3決策樹(shù)法分析步驟(1)畫(huà)出決策樹(shù)，畫(huà)決策樹(shù)的過(guò)程也就是對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的各種事件進(jìn)行周密思考、預(yù)測(cè)的過(guò)程，把這些情況用樹(shù)狀圖表示出來(lái)．先畫(huà)決策點(diǎn)，再找方案分枝和方案點(diǎn)．最后再畫(huà)出概率分枝．(2)

推算出概率值．并把概率寫(xiě)在概率分枝的位置上．(3)計(jì)算益損期望值，從樹(shù)梢開(kāi)始，由右向左的順序進(jìn)行．用期望值法計(jì)算．若決策目標(biāo)是盈利時(shí)，比較各分枝，取期望值最大的分枝，其他分枝進(jìn)行修剪．投資風(fēng)險(xiǎn)蒙特卡羅模擬法1蒙特卡羅模擬法的基本概念蒙特卡羅法也稱統(tǒng)計(jì)模擬法、統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)法。是把概率現(xiàn)象作為研究對(duì)象的數(shù)值模擬方法。是按抽樣調(diào)查法求取統(tǒng)計(jì)值來(lái)推定未知特性量的計(jì)算方法。蒙特卡洛法的基本思想是：為了求解問(wèn)題，首先建立一個(gè)概率模型或隨機(jī)過(guò)程，使它的參數(shù)或數(shù)字特征等于問(wèn)題的解：然后通過(guò)對(duì)模型或過(guò)程的觀察或抽樣試驗(yàn)來(lái)計(jì)算這些參數(shù)或數(shù)字特征，最后給出所求解的近似值。解的精確度用估計(jì)值的標(biāo)準(zhǔn)誤差來(lái)表示。蒙特卡洛法的主要理論基礎(chǔ)是概率統(tǒng)計(jì)理論，主要手段是隨機(jī)抽樣、統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)。1蒙特卡羅模擬法的基本概念傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)方法由于不能逼近真實(shí)的物理過(guò)程，很難得到滿意的結(jié)果，而蒙特卡羅方法由于能夠真實(shí)地模擬實(shí)際物理過(guò)程，故解決問(wèn)題與實(shí)際非常符合，可以得到很圓滿的結(jié)果。這也是以概率和統(tǒng)計(jì)理論方法為基礎(chǔ)的一種計(jì)算方法，是使用隨機(jī)數(shù)（或更常見(jiàn)的偽隨機(jī)數(shù)）來(lái)解決很多計(jì)算問(wèn)題的方法。將所求解的問(wèn)題同一定的概率模型相聯(lián)系，用電子計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)模擬或抽樣，以獲得問(wèn)題的近似解。2蒙特卡羅模擬法的分析步驟(1)根據(jù)實(shí)際問(wèn)題的特點(diǎn)．構(gòu)造簡(jiǎn)單而又便于實(shí)現(xiàn)的概率統(tǒng)計(jì)模型．使所求的解恰好是所求問(wèn)題的概率分布或數(shù)學(xué)期望；(2)給出模型中各種不同分布隨機(jī)變量的抽樣方法；(3)統(tǒng)計(jì)處理模擬結(jié)果，給出問(wèn)題解的統(tǒng)計(jì)估計(jì)值和精度估計(jì)值。。2蒙特卡羅模擬法的分析步驟(1)根據(jù)實(shí)際問(wèn)題的特點(diǎn)．構(gòu)造簡(jiǎn)單而又便于實(shí)現(xiàn)的概率統(tǒng)計(jì)模型．使所求的解恰好是所求問(wèn)題的概率分布或數(shù)學(xué)期望；(2)給出模型中各種不同分布隨機(jī)變量的抽樣方法；(3)統(tǒng)計(jì)處理模擬結(jié)果，給出問(wèn)題解的統(tǒng)計(jì)估計(jì)值和精度估計(jì)值。3蒙特卡羅模擬法的優(yōu)缺點(diǎn)最大優(yōu)點(diǎn)1）方法的誤差與問(wèn)題的維數(shù)無(wú)關(guān)2）對(duì)于具有統(tǒng)計(jì)性質(zhì)問(wèn)題可以直接進(jìn)行解決3）對(duì)于連續(xù)性的問(wèn)題不必進(jìn)行離散化處理3蒙特卡羅模擬法的優(yōu)缺點(diǎn)缺點(diǎn):1）對(duì)于確定性問(wèn)題需要轉(zhuǎn)化成隨機(jī)性問(wèn)題。2）誤差是概率誤差。3）通常需要較多的計(jì)算步數(shù)N.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)期望值分析1投資風(fēng)險(xiǎn)概率的基本概念概率：隨機(jī)時(shí)間發(fā)生可能性大小的數(shù)值；概率分布：隨機(jī)變量可能出現(xiàn)的概率取值的分布情況；期望值：隨機(jī)變量的各個(gè)取值以相應(yīng)的概率為權(quán)屬的加權(quán)平均數(shù)；方差：各種可能結(jié)果同預(yù)期的同預(yù)期結(jié)果結(jié)果查的平方和的加權(quán)平均值；標(biāo)準(zhǔn)方差：方差的平方根；變異系數(shù)：標(biāo)準(zhǔn)差除以期望值的商。2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)程度的度量①含義：是描述風(fēng)險(xiǎn)造成損失的大小，又稱投資損失強(qiáng)度。②計(jì)算：投資風(fēng)險(xiǎn)損失程度=（投資支出-投資收入）/投資支出×100%2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)程度的度量③評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：投資風(fēng)險(xiǎn)損失程度﹤100%，盈利投資風(fēng)險(xiǎn)損失程度＝100%，平衡投資風(fēng)險(xiǎn)損失程度＞100%，虧損3 期望值計(jì)算[例]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目前，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及有關(guān)專家意見(jiàn)，統(tǒng)計(jì)出項(xiàng)目建筑成本上漲情況的概率，見(jiàn)表。試計(jì)算其期望值、標(biāo)準(zhǔn)差并解釋其含義。建筑成本每年可能上漲率（X）發(fā)生的概率（P）概率累計(jì)值+5%0.10.1+6%0.250.35+7.5%0.400.75+8.5%0.200.95+10%0.