房地產(chǎn)投資決策-房地產(chǎn)投資方案比選

房地產(chǎn)投資獨(dú)立型方案比選《房地產(chǎn)投資分析》1．無資金約束的獨(dú)立方案的比選【例】如表所示，某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有A、B、C三個(gè)獨(dú)立型方案，已知基準(zhǔn)收益率ic=12%。試進(jìn)行方案選擇方案年份01-10NPV（萬元）IRR(%)方案A-205.812.826方案B-307.814.123方案C-203.0-3.18.11．無資金約束的獨(dú)立方案的比選【例】如表所示，某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有A、B、C三個(gè)獨(dú)立型方案，已知基準(zhǔn)收益率ic=12%。試進(jìn)行方案選擇解：

故方案A、B可以接受，方案C應(yīng)拒絕。1．無資金約束的獨(dú)立方案的比選2．資金約束條件下的獨(dú)立方案的比選

互斥組合法步驟是：1）列出獨(dú)立方案的所有可能組合；2）剔去不滿足約束條件的投資組合；3）按投資額從小到大排列投資組合；4）計(jì)算各投資組合方案的NPV；5）用NPV最大作為選擇標(biāo)準(zhǔn)，選出最優(yōu)方案。2．資金約束條件下的獨(dú)立方案的比選【例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬定了3個(gè)互相獨(dú)立的投資方案A、B、C，各投資方案的投資額與年凈收益、凈現(xiàn)值如表7-2所示，計(jì)算期均為10年，若基準(zhǔn)收益率為12%，假如資金約束是300萬元，應(yīng)如何選擇方案？方案投資額年凈收益凈現(xiàn)值A(chǔ)-1002541.26B-2004554.26C-1503547.76解：首先進(jìn)行所有互斥的方案組合，剔去超過資金約束條件的方案；然后計(jì)算各組合方案的投資總額、年凈收益和凈現(xiàn)值，將方案按投資額的大小排列；最后選擇凈現(xiàn)值最大的組合方案。2．資金約束條件下的獨(dú)立方案的比選2．資金約束條件下的獨(dú)立方案的比選所有的方案組合的投資總額、年凈收益、凈現(xiàn)值計(jì)算方案組合投資總額年凈收益凈現(xiàn)值0000A-1002541.26C-1503547.76B-2004554.26AC-2506089.01AB-3007095.52BC-35080_____ABC-450105_____2．資金約束條件下的獨(dú)立方案的比選根據(jù)上表，方案組合BC與ABC的投資總額超出了資金約束300萬元，所以不予考慮，對于滿足資金約束條件的前6個(gè)方案組合，依據(jù)互斥型方案的凈現(xiàn)值比較法，第5個(gè)方案組合AB的凈現(xiàn)值最大，即為最優(yōu)方案組合房地產(chǎn)投資方案類型《房地產(chǎn)投資分析》1、獨(dú)立型投資方案在決策過程中，一組相互分離、互不排斥的方案（或單一方案）。選擇某一方案并不排斥另一方案。舉例：擴(kuò)建生產(chǎn)車間、購置一輛運(yùn)輸汽車、新建辦公樓。2、互斥型投資方案互相關(guān)聯(lián)、互相排斥的方案。采納方案組中的某一方案，就會(huì)自動(dòng)排斥這組方案中的其他方案。舉例：新建生產(chǎn)線項(xiàng)目的方案：自行建造、外包。3、混合型投資方案混合方案即互相之間既有互相獨(dú)立關(guān)系又有互相排斥關(guān)系的一組方案，也稱為層混方案，即方案之間的關(guān)系分為兩個(gè)層次，高層是一組互相獨(dú)立的項(xiàng)目，而低層則由構(gòu)成每個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目的互斥方案組成。舉例：某集團(tuán)公司有對下屬的分公司所生產(chǎn)的互不影響（相互獨(dú)立）產(chǎn)品的工廠分別進(jìn)行新建、擴(kuò)建和更新改造的A、B、C三個(gè)獨(dú)立方案，而每個(gè)獨(dú)立方案——新建、擴(kuò)建、更新改造方案中又存在著若干個(gè)互斥方案，例如新建方案有A1、A2，擴(kuò)建方案有B1、B2，更新改造方案有C1、C2、C1，則該企業(yè)集團(tuán)所面臨的就是混合方案的問題。4、組合或排隊(duì)投資方案既不屬于相互獨(dú)立，又不屬于相互排斥，而是可以實(shí)現(xiàn)任意組合或排隊(duì)的一組方案。舉例：資金有限情況下的一組方案：擴(kuò)建生產(chǎn)線、購置一輛運(yùn)輸汽車、新建辦公樓。5、相關(guān)投資方案相關(guān)方案又稱配套方案，是指在多個(gè)方案之間，如果接受（或拒絕）某一方案，會(huì)顯著改變其他方案的現(xiàn)金流量，或接受（或拒絕）某一方案會(huì)影響對其他方案的接受（或拒絕）5、相關(guān)投資方案(1)相互依存和互補(bǔ)型。如果兩個(gè)或多個(gè)方案之間，某一方案的實(shí)施要求以另一方案(或另幾個(gè)方案)的實(shí)施為條件，則這兩個(gè)(或若干個(gè))方案具有相互依存性，或者說具有完全互補(bǔ)性。例如，汽車總廠建設(shè)生產(chǎn)車間和與其裝配車問的項(xiàng)目就是這種類型的相關(guān)方案。5、相關(guān)投資方案(2)現(xiàn)金流相關(guān)性。即使方案間不完全互斥，也不完全互補(bǔ)，如果若干方案中任何一個(gè)方案的取舍會(huì)導(dǎo)致其他方案的現(xiàn)金流量的變化，那么這些方案也具有相關(guān)性。例如，某地區(qū)為加速本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民的生活水平，在國家政策范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)：一是加強(qiáng)城市第三產(chǎn)業(yè)用房的建設(shè)方案；二是加快城市居民商品房的建設(shè)方案。即使這兩個(gè)方案間不存在互不相容的關(guān)系，但任何一個(gè)方案的實(shí)施或放棄都會(huì)影響另一個(gè)方案的收入，從而影響方案經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)的結(jié)論。5、相關(guān)投資方案(3)資金約束導(dǎo)致方案相關(guān)。如是沒有資金總額限制，各方案具有獨(dú)立相容性，但在資金有限的情況下，接受某些方案則意味著不得不放棄另外一些方案，從而使這些方案有相關(guān)的特點(diǎn)。5、相關(guān)投資方案(4)混合相關(guān)型。在方案眾多的情況下，方案間的相關(guān)關(guān)系可能包括多種類型，既有相斥方案又有互補(bǔ)方案，對此，我們稱為混合相關(guān)型。房地產(chǎn)投資獨(dú)立型方案比選《房地產(chǎn)投資分析》1）凈現(xiàn)值法的基本步驟如下：

(1)分別計(jì)算各個(gè)方案的凈現(xiàn)值,剔除NPV<0的方案；

(2)對所有NPV≥0的方案比較其凈現(xiàn)值；

(3)根據(jù)凈現(xiàn)值最大準(zhǔn)則，選擇凈現(xiàn)值最大的方案為優(yōu)選方案1．計(jì)算期相同的互斥方案的比選方案年份01-10NPV（萬元）IRR(%)方案A-205.812.826方案B-307.814.123兩個(gè)互斥型方案的現(xiàn)金流量【例3】如表所示，某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有A、B兩個(gè)互斥型方案，已知基準(zhǔn)收益率i0=12%。試進(jìn)行方案選擇。解：

凈現(xiàn)值最大準(zhǔn)則，＞

故方案B優(yōu)于A1．計(jì)算期相同的互斥方案的比選2）凈現(xiàn)值率法

【例4】兩方案計(jì)算期相等，甲方案投資50萬元，凈現(xiàn)值為50萬元；乙方案投資10萬元，按同一折現(xiàn)率計(jì)算的凈現(xiàn)值為20萬元，試選擇最優(yōu)方案。解：甲方案

乙方案1．計(jì)算期相同的互斥方案的比選解：

甲方案

乙方案1．計(jì)算期相同的互斥方案的比選分析：兩個(gè)方案的凈現(xiàn)值都大于零，都是可行的。但是在資金有限的情況下就不能因?yàn)榧追桨傅膬衄F(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，而說甲方案優(yōu)于乙方案。因?yàn)橐曳桨傅馁Y金利用效率高于甲方案，凈現(xiàn)值率越大，方案越優(yōu)。故乙方案為優(yōu)方案。3）凈年值法

凈年值（NAV）又稱等額年值、等額年金，是以一定的基準(zhǔn)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量換算而成的等額年值。由于同一現(xiàn)金流量的現(xiàn)值和等額年值是等價(jià)的（或等效的），因此，凈現(xiàn)值法與凈年值法在方案評價(jià)中能得出相同的結(jié)論。在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。1．計(jì)算期相同的互斥方案的比選4）差額內(nèi)部收益率法

式中：——投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量；——投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量；n——開發(fā)經(jīng)營期1．計(jì)算期相同的互斥方案的比選【例5】如表所示，某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有A、B兩個(gè)互斥型方案，已知基準(zhǔn)收益率ic=12%。試進(jìn)行方案選擇。表5兩個(gè)互斥型方案的現(xiàn)金流量方案年份01-10NPV（萬元）IRR(%)方案A的凈現(xiàn)金流（萬元）-205.812.826方案B的凈現(xiàn)金流（萬元）-307.814.123增量凈現(xiàn)金流（B-A）-1021.315解：NPVOi

IRR

IRRAIRRBicNPVBNPVA通過試算，得投資額大的B方案優(yōu)于投資額小的A方案5）最小費(fèi)用法

（1）費(fèi)用現(xiàn)值(PC)比較法式中：C——第t期投入總額；B——期末余值回收。在進(jìn)行方案比選時(shí)，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。1．計(jì)算期相同的互斥方案的比選【例6】有A、B、C、D四種同樣功能的設(shè)備，使用壽命均為10年，殘值均為0，初始投資和年經(jīng)營費(fèi)用見表7-6（），試選擇哪種設(shè)備在經(jīng)濟(jì)上更為有利？

設(shè)備投資與經(jīng)營費(fèi)用表（單位：元）設(shè)備ABCD初始投資3000380045005000年經(jīng)營費(fèi)用1800177014701320解：＜

＜，D設(shè)備在經(jīng)濟(jì)上更為有利。（2）費(fèi)用年值(AC)比較法費(fèi)用年值(AC)比較法是先將方案在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年費(fèi)用支出都折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后再將總費(fèi)用現(xiàn)值換算為費(fèi)用年值，選費(fèi)用年值最小的方案為優(yōu)。1．計(jì)算期相同的互斥方案的比選以【上例】為例，＜＜＜D設(shè)備在經(jīng)濟(jì)上更為有利1）年值法

【例7】有互斥方案A、B的計(jì)算期分別為3年和4年，各方案的凈現(xiàn)金流量如表所示，試用凈年值法評價(jià)選擇（ic=12%）2．計(jì)算期不同的互斥方案的比較與選擇方案年末01234A-200908582B-10060504030解：＞＞0B方案為優(yōu)選方案2）計(jì)算期統(tǒng)一法（1）.最小公倍數(shù)法【例8】：某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有兩個(gè)不同的互斥型方案，各方案的投資額、年凈收益及計(jì)算期如表8所示，若該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率ic=12%，試選擇較優(yōu)方案。(結(jié)果保留兩位小數(shù))表8兩個(gè)計(jì)算期不同的互斥型方案方案初始投資（萬元）年凈收益（萬元）計(jì)算期（年）A18008003B2000100042）計(jì)算期統(tǒng)一法（1）.最小公倍數(shù)法【例8】：某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有兩個(gè)不同的互斥型方案，各方案的投資額、年凈收益及計(jì)算期如表7-8所示，若該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率ic=12%，試選擇較優(yōu)方案。(結(jié)果保留兩位小數(shù))表8兩個(gè)計(jì)算期不同的互斥型方案方案初始投資（萬元）年凈收益（萬元）計(jì)算期（年）A18008003B200010004解：將A、B兩方案的最小公倍數(shù)12年作為共同的計(jì)算期，則，對于A方案來說，要重復(fù)實(shí)施4個(gè)周期，對于B方案來說，要重復(fù)實(shí)施3個(gè)周期＞故方案B優(yōu)于方案A（2）.最短計(jì)算期法以【例8】為例＞故方案B優(yōu)于方案A表9互斥方案的比選現(xiàn)金流計(jì)算期相同計(jì)算期不同效益不同或效益與費(fèi)用都不同NPV、NPVR最大或NAV最大△IRR即差額內(nèi)部收益率法NPV最大選用最小公倍數(shù)法或最短計(jì)算期法統(tǒng)一計(jì)算期，NPV最大或差額內(nèi)部收益率法效益或效果相同，費(fèi)用不同費(fèi)用現(xiàn)值PC、費(fèi)用年值A(chǔ)C最小年費(fèi)用AC最小選用最小公倍數(shù)法或最短計(jì)算期法統(tǒng)一計(jì)算期后費(fèi)用現(xiàn)值PC最小混合型方案比選是指在一組項(xiàng)目方案群中，既有互斥型方案又有獨(dú)立型方案的組合，甚至包括上述各種類型方案的組合。1．混合型方案的含義2．混合型方案的具體形式在一組獨(dú)立方案中，每個(gè)獨(dú)立方案下又有若干個(gè)互斥方案例如，某大型零售業(yè)公司欲在兩個(gè)相距較遠(yuǎn)的A城和B城投資各建一座大型倉儲(chǔ)式超市，顯然A、B是獨(dú)立的，目前在A城有3個(gè)可行地點(diǎn)A1、A2、A3可供選擇，在B城有兩個(gè)地點(diǎn)B1、B2可供選擇，則A1、A2、A3是互斥型關(guān)系，B1、B2也是互斥型關(guān)系。

2．混合型方案的具體形式在一組互斥多方案中，每個(gè)互斥方案下又有若干個(gè)獨(dú)立方案例如某房地產(chǎn)開發(fā)商在某市取得一塊土地的使用權(quán)，按當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃的規(guī)定，該地只能建居住物業(yè)（C方案）或商業(yè)物業(yè)（D方案），不能建商居混合物業(yè)或工業(yè)物業(yè)，但對商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)的具體類型沒有嚴(yán)格的規(guī)定。如建居住物業(yè)可建成豪華套型（C1）、高檔套型（C2）、普通套型（C3）或混合套型。如建商業(yè)物業(yè)可建成餐飲酒樓（D