置業(yè)投資分析-商業(yè)物業(yè)投資置業(yè)分析

商業(yè)物業(yè)1、認(rèn)識(shí)商鋪清明上河圖（片段）1、商鋪的概念專門用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場所。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊?；商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場所；商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場所。商業(yè)街商鋪2、商鋪分類--按照開發(fā)形式分商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場類商鋪2、商鋪分類--按照開發(fā)形式分是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。社區(qū)商鋪2、商鋪分類--按照開發(fā)形式分社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層，或者商業(yè)用途裙房住宅底層商鋪2、商鋪分類--按照開發(fā)形式分住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（包括地下1，2層及地上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。百貨商場、購物中心商鋪2、商鋪分類--按照開發(fā)形式分百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。商務(wù)樓、寫字樓商鋪2、商鋪分類--按照開發(fā)形式分商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。商務(wù)樓、寫字樓商鋪2、商鋪分類--按照開發(fā)形式分商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。商務(wù)樓、寫字樓商鋪2、商鋪分類--按照開發(fā)形式分交通設(shè)施商鋪指位于地鐵站、火車站、汽車客運(yùn)站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。2、商鋪分類--按照投資價(jià)值分（1）“都市型”商鋪（2）“社區(qū)型”商鋪（3）“便利型”商鋪（4）專業(yè)街商鋪（5）其他商鋪3、商鋪的特點(diǎn)收益性強(qiáng)，但具有不確定性經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜裝修高檔且復(fù)雜垂直空間價(jià)值衰減性明顯認(rèn)識(shí)商鋪置業(yè)投資所謂商鋪投資，是指投資者為了獲取經(jīng)濟(jì)利益而投入一定資金，購買商鋪的經(jīng)濟(jì)行為。商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較常見的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。商鋪的投資價(jià)值是商鋪投資真正的市場吸引力。盡管電子商務(wù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特別是商鋪產(chǎn)生沖擊，但隨著業(yè)態(tài)的不斷調(diào)整、線上線下的整合聯(lián)動(dòng)、商鋪價(jià)格的回歸，商鋪的投資價(jià)值顯現(xiàn)，商鋪仍然受到很多投資者的關(guān)注。1、商鋪置業(yè)投資的概念1．商業(yè)街商鋪置業(yè)投資；2．市場類商鋪置業(yè)投資；3．社區(qū)商鋪置業(yè)投資；4．住宅底商商鋪置業(yè)投資；5．百貨商場、購物中心商鋪置業(yè)投資；6．商務(wù)樓、寫字樓商鋪置業(yè)投資；7．交通設(shè)施商鋪置業(yè)投資2、商鋪置業(yè)投資種類1.投資收益穩(wěn)定好2.投資價(jià)值增值性強(qiáng)3.商鋪投資回報(bào)率較高4.商鋪投資方式靈活5.商鋪置業(yè)投資關(guān)注商業(yè)新業(yè)態(tài)3、商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)個(gè)人4、商鋪投資的主體機(jī)構(gòu)商鋪買賣5、商鋪置業(yè)投資的形式商鋪?zhàn)赓U商鋪置業(yè)投資估算1、影響商鋪置業(yè)投資的主要因素（1）商業(yè)地產(chǎn)金融政策2007年9月27日《央行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知》規(guī)定，利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。（2）相關(guān)稅費(fèi)1.契稅：商業(yè)性房地產(chǎn)在交易時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三款規(guī)定，稅率為3%-5%；按照交易價(jià)或評(píng)估價(jià)計(jì)征。2.印花稅：商業(yè)房地產(chǎn)交易時(shí)，印花稅是按照售價(jià)的0.05%全額征收。3.物業(yè)維修基金：商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)維修基金是參照住宅類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，在購入新房時(shí)一次性繳納，后期不足時(shí)，再根據(jù)召開業(yè)主大會(huì)商議歸集繳納標(biāo)準(zhǔn)；二手房轉(zhuǎn)售購入時(shí)不用再行繳納。4.交易手續(xù)費(fèi)：住宅以外的房地產(chǎn)交易時(shí)，主要針對(duì)轉(zhuǎn)讓方收取一定的手續(xù)費(fèi)，按照建筑面積計(jì)征，涉及到二手房時(shí)，交易雙方各承擔(dān)50%的交易手續(xù)費(fèi)。杭州市是新建商品房按照6元/平方米征收，存量房按照12元/平方米征收（每宗交易手續(xù)費(fèi)超過5000元按5000元計(jì)算），交易雙方各承擔(dān)50%。1、影響商鋪置業(yè)投資的主要因素（2）相關(guān)稅費(fèi)4.交易手續(xù)費(fèi)：住宅以外的房地產(chǎn)交易時(shí)，主要針對(duì)轉(zhuǎn)讓方收取一定的手續(xù)費(fèi)，按照建筑面積計(jì)征，涉及到二手房時(shí)，交易雙方各承擔(dān)50%的交易手續(xù)費(fèi)。杭州市是新建商品房按照6元/平方米征收，存量房按照12元/平方米征收（每宗交易手續(xù)費(fèi)超過5000元按5000元計(jì)算），交易雙方各承擔(dān)50%。5.營業(yè)稅及附加：如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅，具體標(biāo)準(zhǔn)參照住宅執(zhí)行。但要注意商業(yè)地產(chǎn)個(gè)人或企業(yè)在購房時(shí)是不用繳納營業(yè)稅及附加，轉(zhuǎn)讓方必須繳納，按照售價(jià)扣除原購入價(jià)差額5.5%-5.6%征收；商鋪在出租期間一般按照租金收入計(jì)價(jià)征收征收或者核定征收，具體按照各地規(guī)定執(zhí)行。1、影響商鋪置業(yè)投資的主要因素6.房產(chǎn)稅：商鋪在出租期間必須按照規(guī)定繳納一定數(shù)額的房產(chǎn)稅，一般按照租金收入的12%。7.土地增值稅：計(jì)稅方式分兩種情況：（1）核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為125萬元，土地增值稅應(yīng)為1250000×1%=12500元。（2）減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況：一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。（2）相關(guān)稅費(fèi)1、影響商鋪置業(yè)投資的主要因素（2）相關(guān)稅費(fèi)1、影響商鋪置業(yè)投資的主要因素（2）相關(guān)稅費(fèi)1、影響商鋪置業(yè)投資的主要因素（2）相關(guān)稅費(fèi)1、影響商鋪置業(yè)投資的主要因素2、商鋪置業(yè)投資估算（1）住房置業(yè)投資估算杭州某公司經(jīng)理2014年1月1日以2.20萬元/平方米的價(jià)格購買了杭州主城區(qū)某商業(yè)步行街的一樓的商鋪，產(chǎn)權(quán)面積為65.58平方米。試進(jìn)行投資估算分析：1.該套住宅單價(jià)22000元/平方米，按照建筑面積65.58平方米計(jì)算，則：購房總價(jià)=22000×65.58=144.28萬元，首付50%，首付款=144.28×0.5=72.14萬元；2.需要繳納契稅=144.28×0.03=4.33萬元，由于商鋪是非住宅房屋，按照杭州市規(guī)定的繳納契稅適用稅率取3%；3.需要繳納印花稅=144.28×0.05%=0.07萬元；4.需要繳納的物業(yè)維修基金=65.58×65=0.43萬元，該商鋪為帶電梯多層，參照杭州市住宅繳納物業(yè)維修金標(biāo)準(zhǔn)，繳納標(biāo)準(zhǔn)為65元/平方米；5.產(chǎn)權(quán)登記辦證代理等費(fèi)用大約為400元即0.04萬元；6.交房時(shí)，還要一次性繳納一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照10元/平方米·月估算，物業(yè)服務(wù)費(fèi)=10×65.58×12=0.79萬元；7.估算結(jié)果：共需資金=144.28+4.33+0.43+0.04+0.79+0.07=149.94萬元；首付72.14萬元；后期費(fèi)用=4.33+0.43+0.04+0.79+0.07=5.66萬元；貸款總額=144.28-72.14=72.14萬元。表2-3全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元（2）編制現(xiàn)金流量表2、商鋪置業(yè)投資估算表2-4自有資金投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（1）編制現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱時(shí)間0123456……n-1n1現(xiàn)金流入

1.1租金收入

1.2轉(zhuǎn)售收入

2現(xiàn)金流出

2.1首付款

2.2年還本付息額

2.3契稅

2.4印花稅

2.5物業(yè)維修基金

2.6交易手續(xù)費(fèi)

2.7物業(yè)服務(wù)費(fèi)

2.8房產(chǎn)稅

2.9營業(yè)稅及附加

2.10土地增值稅

2.11所得稅

……

3凈現(xiàn)金流量

3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)例2-2某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：2．8／20×100％＝14％；如果該項(xiàng)投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為：2.2／20×100％＝11％。3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)2.動(dòng)態(tài)指標(biāo)1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)圖2-1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)圖3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----1.盈利能力指標(biāo)3、商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析（2）計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)----2.清償能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。不僅投資者關(guān)注，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)更加重視此類指標(biāo)。主要包括借款償還期、償債備付率、資