房地產項目設計階段成本管理-設計階段的劃分及程序

建設項目設計程序目錄01設計前準備階段02初步方案05施工圖設計06設計交底和配合施工03初步設計04技術設計設計程序是指設計工作的先后順序，包括設計前準備階段，初步方案階段，初步設計階段，技術設計階段，施工圖設計階段，技術交底和配合施工間階段。一、設計前準備階段設計人員在設計之前，首先要了解并掌握各種有關的外部條件和客觀情況，包括：（1）地形、氣候、地質，自然環(huán)境等自然條件；（2）城市規(guī)劃對建筑物的要求，交通，水電氣，通訊等基礎設施情況；（3）業(yè)主對工程的要求，特別是工程應具備的各項使用要求；（4）進行工程經濟估算時所需的依據和所能提供的資金、材料、施工技術和裝備等，（5）以及可能影響工程的其他客觀因素。在搜集資料的基礎上，對工程主要內容，包括功能與形式的安排有個大概的布局設想，然后還要考慮工程與周圍環(huán)境之間的關系。二、初步方案在收集資料的基礎上，設計人員可以與使用者和規(guī)劃部門充分交換意見，最后使自己的設計取得規(guī)劃部門的同意，與周圍環(huán)境有機融為一體。對于不太復雜的工程，這一階段可以省略，把有關的工作并入初步設計階段。三、初步設計這是設計過程中的一個關鍵性階段。明確擬建工程在指定地點和規(guī)定期限內進行建設的技術可行性和經濟合理性；規(guī)定主要技術方案，工程總造價和主要技術經濟指標。在初步設計階段應編制設計總概算。四、技術設計是初步設計的具體化。應能滿足確定設計方案中重大技術問題的要求，應保證能根據它進行施工圖設計和提出設備訂貨明細表。

應對更改部分編制修正概算書，對于不太復雜的工程，技術設計階段可以省略。五、施工圖設計包括建設項目各部分工程的詳圖和零部件結構構件明細表，以及驗收標準方法等。應能滿足設備材料的選擇與確定，非標準設備的設計與加工制作，施工圖預算的編制，建筑工程施工和安裝要求。六、設計交底和配合施工施工現場與建設、施工單位共同會審施工圖；進行技術交底，修改不符合實際和有錯誤的圖紙；在施工中解決設計文件出現的問題；參加試運轉和竣工驗收；解決試運轉過程中的各種技術問題。對于大中型工業(yè)項目和大型復雜的民用工程，配合現場施工并參加隱蔽工程驗收。建設項目設計階段的劃分目錄二設計階段的劃分一設計的概念一、設計的概念設計是指在建設項目立項以后，按照設計任務書的要求，對建設項目的各項內容進行設計并以一定載體（圖紙、文件等）表現出建設項目決策階段主旨的過程。一般以設計成果作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據，概念便于整個建設項目在預定的投資限額范圍內，按照周密考慮的預定方案順利進行，充分滿足各方所期望的要求。一個工程設計階段的劃分一般要根據工程規(guī)模的大小、技術的復雜程度以及是否有設計經驗來決定。正常情況下一般分為三個階段、兩個階段、一次完成設計等三種情況。凡是重大的工程項目，技術要求嚴格、工藝流程復雜、設計有往往缺乏經驗的情況下，為了保證設計質量，設計過程一般分為三個階段來完成，即：初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段。二、設計階段的劃分二、設計階段的劃分技術成熟的中小型工程，為了簡化設計步驟，縮短設計時間，可以分為技術設計和施工圖設計兩個階段。劃分技術既簡單有成熟的小型工程或個別生產車間可以一次完成設計。二、設計階段的劃分在為建設項目確定了設計階段之后，即按照設計準備（方案設計）、編制各階段的設計文件、配合施工、參加驗收和進行總結等的程序開始設計工作，如下圖所示。劃分建設項目設計階段的內容及深度目錄二初步設計文件一方案設計文件三施工圖設計文件根據建筑工程設計文件編制深度規(guī)定，各階段設計文件編制的內容及深度應符合相關要求，設計文件應由符合資質的設計單位或工程造價咨詢企業(yè)編制。一、方案設計文件1、設計說明書，包括各專業(yè)設計說明以及投資估算等內容；對于涉及建筑節(jié)能、環(huán)保、綠色建筑、人防等設計的專業(yè)，其設計說明應有建筑節(jié)能設計專門內容；2、總平面圖以及相關建筑設計圖紙；主要內容3、設計委托或設計合同中規(guī)定的透視圖、鳥瞰圖、模型等。初步設計文件應滿足編制施工圖設計文件的需要和初步設計審批的需要，主要內容有：二、初步設計文件4、工程概算書3、主要設備或材料表2、有關專業(yè)的設計圖紙1、設計說明書5、有關專業(yè)計算書在初步設計階段，設計總說明包括工程設計依據、工程建設的規(guī)模和設計范圍，總指標、設計要點綜述、提請在設計審批時需解決或確定的主要問題；總平面專業(yè)和建筑專業(yè)的設計文件，分別含設計說明書和設計圖樣；結構專業(yè)的設計文件，含設計說明書，結構布置圖和計算書；建筑安裝專業(yè)設計文件，含設計說明書，設計圖樣，主要設備表和計算書。二、初步設計文件3