物業(yè)租賃管理 物業(yè)租賃管理

073物業(yè)租賃管理

租賃物業(yè)的管理程序1．捕捉潛在租戶（1）通過廣告捕捉潛在租戶（2）使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶（3）引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶（4）建立租售中心捕捉潛在租戶招商政策策略……..為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從以下方面對市場進(jìn)行培育：第一是：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選擇性的引進(jìn)有一定品牌形象及經(jīng)營能力的商戶進(jìn)駐。第二是：免租期。簽定兩年租期，免租6個(gè)月。簽約時(shí)收定金，租金每一年一收，即第一年免收半年，第二年、第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每一年一收。第三是：后期市場的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。因此我們建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前后期投入一定量的經(jīng)營推廣費(fèi)用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場經(jīng)營信心。2．租戶資格的審查（1）潛在租戶的登記（2）潛在租戶的身份證明（3）租賃經(jīng)歷（4）資信狀況3．租約條款談判（1）控制簽約進(jìn)程（2）利用經(jīng)紀(jì)人（3）談判妥協(xié)（4）租期的確定（5）關(guān)于物業(yè)改造的談判（6）擴(kuò)租權(quán)的談判（7）限制競爭租戶條款的談判（1）控制簽約進(jìn)程

要使談判有所進(jìn)展，物業(yè)管理者就要有能夠駕馭談判局面、控制簽約進(jìn)程的能力。

（2）利用經(jīng)紀(jì)人

在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃談判中，業(yè)主為了滿足專業(yè)知識的需要往往會聘請第三方——專業(yè)知識與經(jīng)驗(yàn)都豐富的租賃經(jīng)紀(jì)人加入進(jìn)來。

（3）談判妥協(xié)以退為進(jìn)策略從表面上看，談判的一方是退讓或妥協(xié)，或委曲求全，但實(shí)際上退卻是為以后更好的進(jìn)攻，或?qū)崿F(xiàn)更大的目標(biāo)。在談判中運(yùn)用這一策略較多的形式是，談判一方故意向?qū)Ψ教岢鰞煞N不同的條件，然后迫使對方接受條件中的一個(gè)。例如，“我方出租物業(yè)享受優(yōu)惠價(jià)的條件是，面積在300平米以上，。。。。。預(yù)付租金一年。。。。。這樣，對方享受優(yōu)惠價(jià)就要在兩個(gè)條件中選擇其一。多數(shù)的作法是，先向?qū)Ψ教岢鰷睾偷囊螅缓笤偬岢鰪?qiáng)硬的要求。一般情況下，對方要在兩者選擇其一，自然你的溫和要求對方就很容易接受了。以退為進(jìn)策略如果運(yùn)用得當(dāng)，效果十分理想。談判的內(nèi)功心法心中有數(shù)營造環(huán)境厚而不憨雙向溝通一、心中有數(shù)苦苦哀求沒有用要有信心：只要你能讓經(jīng)銷商看到“前途”，他就會來“求”你興奮（有人來找我，看來我做得還不錯(cuò)），萬一成了還可以賺錢萬一做不好怎么？二、營造環(huán)境找安靜的環(huán)境變成主場作戰(zhàn)——邀請到辦事處交流或邀請到物業(yè)參觀、開會三、厚而不憨要做到給人的外在印象很厚道，老實(shí)，但心里要有數(shù)。你放心，做我們的產(chǎn)品肯定賺錢，很多經(jīng)銷商經(jīng)銷我們的產(chǎn)品一年就翻身了。你放心，萬一買不動(dòng)，到時(shí)候我給你廣告支持、價(jià)格讓步。你放心，賣不完包退。你放心，咱們兄弟感情我還能騙你……切忌使用江湖嘴四、雙向溝通把對方想說的話從自己嘴里說出來——顧慮搶先法把自己想說的話從經(jīng)銷商嘴里說出來這個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貨]什么知名度，能賣得動(dòng)嗎？（嚇一跳）這個(gè)業(yè)務(wù)員可不一樣，你真敢說實(shí)話（心想，這小伙子挺實(shí)在）有道理，有道理張老板這個(gè)新產(chǎn)品不一定好賣。真的不一定好賣，銷售這東西說不準(zhǔn)，這產(chǎn)品到東北很火，但在咱這不敢打包票。所以，我建議第一不要進(jìn)多，我建議你做我們的產(chǎn)品試一下。。。。（4）租期的確定1）居住物業(yè)的租期：租金隨時(shí)間推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。2）辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期：辦公、商用物業(yè)租期最短也在5～10年間，而工業(yè)廠房租期則要高達(dá)10～25年或更長。業(yè)主一般在長期租約中要加入租金隨時(shí)間而增加的條款。（5）關(guān)于物業(yè)改造的談判1）居住物業(yè)的改造裝修要求：租戶對居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上，如重新粉刷、重?fù)Q窗簾、更新地毯等。2）工商業(yè)物業(yè)的改造要求：工商物業(yè)在出租前一般都必須經(jīng)過相當(dāng)大的改造，以滿足租戶經(jīng)營的特殊需要。改造項(xiàng)目和所需費(fèi)用及費(fèi)用如何分配必須在租賃契約中明確寫明。一般新的工商物業(yè)業(yè)主在建造時(shí)，會根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留一定的出口、燈具、窗戶等，費(fèi)用一般歸業(yè)主承擔(dān)。但超出這些標(biāo)準(zhǔn)的任何設(shè)備設(shè)施，如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統(tǒng)等的費(fèi)用應(yīng)由租戶負(fù)擔(dān)。（6）擴(kuò)租權(quán)的談判1）擴(kuò)租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時(shí)間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。2）適應(yīng)對象對居住物業(yè)而言，擴(kuò)租并不常見。但對工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對正處在成長階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。（7）限制競爭租戶條款的談判

限制競爭租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營壟斷權(quán)。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時(shí)也在服務(wù)業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn)。注意這一限制條款不致影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補(bǔ)償；如果影響其他大租戶或有聲望的租戶的進(jìn)入，則不能同意。4．締約技巧（1）單刀直入式：直接讓對方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間？”，“您還有什么不滿意的嗎？”（2）總結(jié)式：就是強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和對租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過程中始終反復(fù)強(qiáng)調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。5．核查物業(yè)

租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。在租賃伊始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時(shí)認(rèn)可物業(yè)的狀況，就應(yīng)請租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù)。

6．提供有效的租賃服務(wù)

建立良好的租賃關(guān)系（1）建立租賃共識（2）建立聯(lián)系途徑（3）