房地產(chǎn)投資測算操作手冊北京樣本

房地產(chǎn)投資測算操作手冊（北京）第一某些投資成本

一.征地補償費

(一).土地出讓金

1.計算辦法:

土地出讓金基準價*容積率修正系數(shù)*年限修正系

數(shù)*用地面積

2.上交部門：市財政局

3.根據(jù)：(1)京政發(fā)[1993]34號文.

(2)京政發(fā)[1994]43號文.

4.闡明:

(1)各區(qū)類地價取值詳見附件;

(2)城近郊區(qū)土地出讓金60%返還區(qū)財政;

(3)遠郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金所有由區(qū)縣留用;

(4)市屬各局,總公司所屬公司和在市籌劃單列

公司集團,在已獲得劃撥土地使用權土地上或低價征

用土地上進行開發(fā),運用,經(jīng)營,應補交土地出讓金，其

中60%返還公司，由留用公司專項用于開發(fā)項目基本

設施建設.

(5)在使用《基準地價表》時,由于地區(qū)別類是按

照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣同類地區(qū)差別很大，并且周邊環(huán)

境至關重要,因此把同類同種用途地類地價區(qū)間等分為

十級.在實際操作中,一方面判斷土地區(qū)類,然后評估地價

級別,最后選定基準地價,使地價測算更為合理,規(guī)范.

同步考慮到闡明(2),(3),(4)，在測算地價時加入"操作

系數(shù)"概念,以精確測算必要交納土地出讓金比例.

附件：(1)1-10類地區(qū)土地出讓金原則價;

(2)土地出讓金修正系數(shù)表.

(二).征地及拆遷補償費:

詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范疇.

闡明:(1)測算時亦可根據(jù)《基準地價表》,計取"土

地開發(fā)及其他費用"數(shù)據(jù).

二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)

1.暫時水,電,路,場地平整費

根據(jù):1992年建安工程定額;

原則:按實際發(fā)生工程量計算;

闡明:施工現(xiàn)場千差萬別,普通按建筑面積5-15元

/平米,或建安工程費1%.

2.規(guī)劃,測量,勘察,設計費:

根據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設字第315號文，國家

計委計字(1984)596號文,建設部(1991)第150,316,425號

文;國家物價局,建設部[1992]價費字375號.

原則:

(1)勘察費：概算價*0.30-0.80%

(2)民用建筑設計費

民用建筑工程設計費率收費原則

單位：%

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃工程│工程概算投資(萬元)┃

┃├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃等級│300如下│301-1000│1001-3000│3001以上┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃特級│2.2│2.1│2.0│1.9┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃一級│2.0│1.9│1.8│1.7┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃二級│1.8│1.7│1.6│1.5┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃三級│1.6│1.5│1.4│1.3┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃四級│1.4│1.3│1.2│┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃五級│1.2│1.1││┃

┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛

備注:

特級：1.列為國家重點項目或以國際性活動為主

特高檔大型公共建筑;

2.有全國性歷史意義或技術規(guī)定特別復雜

中小型公共建筑;

3.30層以上建筑;

4.高大空間有聲,光等特殊規(guī)定建筑.

一級：1.高檔大型公共建筑;

2.有地區(qū)性歷史意義或技術規(guī)定復雜中小

型公共建筑;

3.16層以上29層如下或超過50米高公共建

筑.

二級：1.中高檔,大中型公共建筑;

2.技術規(guī)定較高中小型建筑;

3.16層以上29層如下住宅.

三級：1.中級,中型公共建筑;

2.7層以上(含7層)15層如下有電梯住宅或框

架構造建筑;

四級：1.普通中小型公共建筑;

2.7層如下無電梯住宅,宿舍及磚混建筑.

五級：一,二層單功能,普通小跨度構造建筑.

闡明：(1)民用建筑大型>10000平米

中型3000-10000平米

小型<3000平米

(2)僅做民用建筑初步設計或施工圖分階段設計時,

其工作量比例為40%和60%.

(3)提供文獻份數(shù)為初步設計圖紙6份,施工圖8份.

3.規(guī)劃條件,可行性研究費

根據(jù):建設部(1991)第425號文

原則：(1)按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算：工日定額

*85元/工日

用地規(guī)模(公頃)工日定額

<=390

10300

20500

30780

40920

501000

>50面議

(2)施工執(zhí)照費按京政發(fā)[1988]21號文:概

算額*(1-3)‰

三.基本設施費

1.紅線內(nèi)基本設施費

根據(jù):京政發(fā)[1993]34號文

原則：1).依照項目實際狀況定.

管線延長米*管線單方造價.

2).依照經(jīng)驗，基本設施費普通為建安工

程費2%-10%.

闡明：(1)普通該項費用為基本設施各種管線工

程量*單方造價;

(2)各種管線單方造價:

自來水管線600元/米

雨水管線700元/米

污水管線800元/米

煤氣管線1000元/米

熱力管線元/米

供電管線700元/米

電信管線1500元/門

道路80元/平米

綠化20元/平米

(3)經(jīng)驗數(shù)據(jù):

環(huán)衛(wèi)費5元/平米

照明費5元/平米

(4)該項費用普通范疇150-400元/平米

普通住宅150元/平米

高檔住宅(公寓,寫字樓)400元/平米

2.紅線外基本設施費(涉及集資和自己修建)

根據(jù):設計方案和集資合同;

原則:依照項目實際狀況定;

闡明：(1)熱力,煤氣,自來水，污水解決如有集

資,則相應四源費中該項不在計取.

(2)若自己修建，測算根據(jù)同紅線內(nèi)基本

設施費.

四.房屋建安工程費

1.建安工程費

根據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.

原則:

(1)普通住宅多層900-1000元/平米

高層1600-1800元/平米

(2)公共建筑

A.公寓,寫字樓3000-4500元/平米

其中：構造1000-1500元/平米

裝修800-1000元/平米

設備1200-元/平米

B.別墅3000元/平米

闡明:(1)公共建筑涉及公寓,寫字樓,別墅,以及教誨,

醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務,金融郵電,社區(qū)服務,行政

管理,市政公用.

(2)根據(jù):京政發(fā)[1985]149號文;

原則:建筑面積9678-10630平米/千戶

工程取費按實際工程量.

①.詳見公建配套附表.

a.北京市新建改建居住社區(qū)公共服務

設施配套建設定額指標;

b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務設

施配套建設定額指標;

②.普通取7-15%為公建配套面積比率.

2.招投標費

根據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號文

原則:中標額*1‰

3.預算審查費

根據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號;

原則:預算造價*0.5‰

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

4.工程監(jiān)理費

根據(jù):(1)國家物價局.建設部[1992]價費字479號;

(2)[93]京建法字第029號

原則:工程造價*合用稅率

合用稅率:

工程造價500萬元如下2.5%

500---10002.0-2.5%

1000---50001.4-2.0%

5000--100001.2-1.4%

10000--500000.8-1.2%

50.6-0.8%

>1000000.6%

闡明:(1)實行監(jiān)理工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量

監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費,其費率為工程監(jiān)理費中7%,

工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設單位質(zhì)量管理監(jiān)督費.

(2)設計監(jiān)理費由于金額相對較小,測算時一

般不予考慮.

5.竣工圖費

根據(jù):(86)市建規(guī)字第097號;

原則:設計費*7%

6.建材發(fā)展基金

根據(jù):(89)京建材字第292號;

原則:建安工程造價*2%

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

五.公共配套設施費

1.鍋爐房

原則:總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價

闡明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;

(2)鍋爐每噸造價約25萬元.

2.變配電所

原則:每建筑平米30元.

3.集資維護費

原則:每建筑平米80元.

4.電貼費(建設部明文取消，北京仍在執(zhí)行)

根據(jù):原(84)華北電供用字25號文290元/KVA

后調(diào)節(jié)為四環(huán)路以內(nèi)1100元/KVA

四環(huán)路以外550元/KVA;

現(xiàn)調(diào)節(jié)為單路供電270元/KVA

雙路供電540元/KVA;

闡明:住宅用電量30-60VA/平米;

其她用電量50-80VA/平米.

六.管理費

根據(jù):(92)京價收字第124號;

原則:一至五項之和*2.5%.

七.基本設施增容費

1.商品房

根據(jù)：京計基字(1988)第866號文

原則：自來水廠建設費12元/平米;

煤氣廠建設費29元/平米;

供熱廠建設費30元/平米;

污水解決廠建設費10元/平米;

闡明：(1).用一項交一項;

(2).如其中之一在基本設施中有集資,則該項

不再重復計取;

2.非住宅建設項目四源費

根據(jù)：(1).京政發(fā)(1986)131號;

(2).京政發(fā)(1986)155號;

原則:

自來水廠建設費:設計日用水量*830元/噸;

煤氣廠建設費:設計日用氣量*600元/噸;

供熱廠建設費:設計每小時供熱量*35萬元

/百萬大卡;

污水解決廠建設費:設計日排污量*830元/噸;

闡明:交納數(shù)額在20萬元以上在接用"四源"之前

可以分期交納.

八.項目配套設施建設費

1.綜合開發(fā)市政費

根據(jù)：(1).京計基字(1988)第648號;

(2).市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

原則：(1).(商品房收入-四源費-用電權)*15%;

(2).建設投資*15%;

2.分散建設市政費

根據(jù):京計基字(1988)第648號;

原則：多層,純住宅建筑面積*60元/平米;

高層,純住宅建筑面積*90元/平米;

3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費一律按100

元/平米計算。

九.兩稅一費

1.營業(yè)稅

根據(jù):(90)財稅字第009號;

原則:商品房收入*5%;

2.都市建設維護稅

根據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

原則:營業(yè)稅*7%;

3.教誨附加費

根據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

原則:營業(yè)稅*3%;

兩稅一費計取原則:商品房收入*5.5%;

十.用電權費（取消）

根據(jù):京政發(fā)[1993]17號

原則:(1).住宅建筑面積*40元/平米;

(2).其她用電量(KVA)*4000元/KVA;

用電量:(1)住宅用電量20-30VA/平米;

(2)其她用電量40-50VA/平米;

十一.投資方向調(diào)節(jié)稅（取消）

根據(jù):京稅字(1991)805號

原則:（商品房銷售價格-大市政費-四源費-用電權

費-土地出讓金）*80%*合用稅率

合用稅率:

(1).按國家規(guī)定不納入籌劃管理,投資額不滿

5萬元固定資產(chǎn)投資項目,北方節(jié)能住宅,其稅率為0%.

(2).普通民用住宅,涉及商品房住宅，其稅率

為5%;

(3).更新改造項目,其稅率為10%;

(4).京政發(fā)[1991]61號告知,稅率表未列出

除更新改造投資以外其她固定資產(chǎn)投資項目,其稅率為

15%;

(5).公費建設超原則獨門獨院,別墅式住宅,

經(jīng)關于單位批準容許建設樓堂館所,其稅率為30%.

十二.不可預見費

根據(jù)：估

原則：一至六項之和*5%.

十三.建設周期

根據(jù)：建安工程定額

原則：

建筑面積(萬平米)建設周期(年)

<=3.01

3.0--6.02

6.0--12.03

>=12.04

第二某些經(jīng)營成本

一.企劃費用

根據(jù)：估

原則:普通為銷售收入1-3%.

闡明:該費用重要用于開發(fā)項目廣告策劃,公關費用

,宣傳費用.

二.出售商品房手續(xù)費

根據(jù):京政發(fā)[1988]82號文

原則:商品房成交價或保護價*1%.

闡明:買賣雙方各承擔0.5%.

三.印花稅

原則:商品房成交價*0.5‰

闡明:因該項費用金額較小,普通忽視計算.

第三某些土地增值稅

一.土地增值稅

根據(jù):《土地增值稅暫行條例》;

原則:增值額*合用增值稅率;

闡明:1.增值額=銷售收入-投資成本-經(jīng)營成本;

2.增值稅率采用超額累進稅率:

(1).增值額未超過扣除項目50%某些,稅率

為30%;

(2).增值額超過扣除項目50%，未超過扣除

項目100%某些,稅率為40%;

(3).增值額超過扣除項目100%，未超過扣除

項目200%某些,稅率為50%;

(4).增值額超過扣除項目200%某些，稅率

為60%.

3.為便于計算,引進速算扣除率概念.

土地增值稅=增值額*增值稅率-扣除項目*速

算扣除率

增值額/扣除項目增值稅率速算扣除率

<=50%30%0%

<=100%40%5%

<=150%50%15%

<=200%60%35%

4.建設普通住宅出售,增值額未超過扣除項

目金額20%,免稅.

第四某些所得稅,稅后利潤和利潤率

一.所得稅

原則:所得稅=(銷售利潤-增值稅)*33%

闡明:銷售利潤=銷售收入-投資成本-經(jīng)營成本.

二.稅后利潤

原則:稅后利潤=銷售利潤-增值稅-所得稅

三.福利基金

原則:福利基金=稅后利潤*5%

四.投資回報率

1.增值比例=(銷售收入-扣除項目)/投資成本*100%

2.投資回報率=稅后利潤/投資成本*100%.

附件1.

土地征收及拆遷補償費開支范疇

一.土地征收及拆遷補償費:

1.征地補償費:

計算辦法：征地面積*同類土地前三年平均產(chǎn)值*(5

-6)倍

闡明:

(1)無效益地或國家建設使用國有土地不發(fā)補償費

;

(2)征地補償費和安頓補貼費總和最高不得超過前

三年平均產(chǎn)值20倍;

(3)依照京政發(fā)(1991)26號文獻;

(4)付給鄉(xiāng)或村.

2.耕地占地稅:

計算辦法

朝陽,海淀,豐臺,石景山區(qū):9元/平米;

門頭溝,房山,昌平,大興,通縣,順義:8元/平米;

密云,懷柔,延慶,平谷:7元/平米;

學校,幼兒園,敬老院,醫(yī)院等建設用地免征.

闡明:

(1)獲準占地之日起三十日內(nèi)繳納，過期按日加收

應納稅額千分之五滯納金.

(2)根據(jù)市政發(fā)(1978)93號文獻.國地87年4月1

日27號文.

(3)付給區(qū)財政局.

3.菜地開發(fā)建設基金.

計算辦法:

朝陽,海淀,豐臺,石景山區(qū)，大興縣南郊農(nóng)場菜

地3萬元/畝,門頭溝和遠郊區(qū),縣菜地:1萬元/畝

市政基本設施和中,小學校/幼兒園建設征用菜

地按上述原則50%繳納.

闡明:

(1)根據(jù)市政發(fā)(86)137號文獻.

(2)由區(qū)地用科代收,交市財政.

4.青苗補貼費

計算辦法:

青苗當年籌劃產(chǎn)量價值*生產(chǎn)階段補償比例(或雙

方協(xié)商解決).

播種初期發(fā)育時間成熟期

為第一階段為第二階段為第三階段

蔬菜60%80%100%

大田作物70%90%100%

闡明:

(1)根據(jù)(57)市京字第321號告知;

(2)付給大隊或村.

5.樹木補償費

計算辦法:

材樹:材積*木材牌價*(1+50%);

鮮果樹:前三年平均產(chǎn)值*(5~6倍)

干果樹:前三年平均產(chǎn)值*(7~8倍)

闡明:

(1)果樹有材值加發(fā)材值補償,未成果幼樹發(fā)適

當補貼費.

(2)根據(jù)市政發(fā)(84)116號文獻.

(3)付給大隊或村.

6.水井,機井補償費.

計算辦法

水井按原投入工料費

機井按7--15萬元/座

闡明:

(1)枯井,廢井不予補償.

(2)水井根據(jù)市政發(fā)(84)116號文獻規(guī)定原則上

浮20%.

(3)根據(jù)北京市建設工程其他費用定額(1992).

(4)付給大隊或村.

7.墳墓遷移費.

計算辦法:

墳墓座數(shù)*(800-元/座).

(1)根據(jù)北京市建設工程其他費用定額(1992).

(2)根據(jù)市政發(fā)(84)116號文獻.

(3)根據(jù)市房第字(84)100號文獻.

(4)付給村或所有人.

8.安頓補貼費

計算辦法:

安頓人口數(shù)*征地前耕地面積和農(nóng)業(yè)人口比例

*畝年產(chǎn)值*(3--10倍),安頓人口數(shù)按征地前農(nóng)

業(yè)人口和耕地面積比例及征地數(shù)量計算.

用地單位無力安頓由其他單位安頓勞動力，每

人付安頓單位補貼費及勞動力差額補貼供不應合

計2.5--3萬元.

闡明:

(1)根據(jù)市政發(fā)(93)16號文獻,京政發(fā)(91)26號.

(2)付給安頓單位.

9.農(nóng)轉工人員級差補貼:根據(jù)京勞辦發(fā)字(1993)

451號.

農(nóng)轉工人員核定工資級別.

10.拆遷農(nóng)轉居超轉病殘生活補貼費

計算辦法:

82歲如下每人應撥金額

(82--既有年齡)*12個月*(62--72元/人月).

補貼月數(shù)不滿100個月均按100個月計算.

無人贍養(yǎng)孀寡孤單及病殘人員,每人每月

250元.

(1)發(fā)放對象為原有社員勞動力近三年每年勞動

100天以上者,因年老(男59歲,女49歲以上)和

適齡不適當按排工作病殘人員.

(2)根據(jù)北京市建設征地農(nóng)轉居超轉人員生活補

助費接受原則.

(3)付給市民政局.

(4)國家統(tǒng)規(guī)定各項調(diào)價補貼.

11.超轉勞動力管理服務費

計算辦法:

拆遷農(nóng)轉居超轉病殘生活補貼費總和*8%

闡明:

(1)根據(jù)北京市建設征地農(nóng)轉居超轉人員生活補

助費接受原則.

(2)付給市民政局.

12.超轉人員醫(yī)療補貼費.

計算辦法:

社員實行退休制東升,海淀,四季青，玉淵潭四

個公社超轉人員加發(fā)醫(yī)療補貼費15元/人月,每

人收取喪葬費200元.

闡明:

(1)朝改辦(1990)48號.

(2)各區(qū)有各區(qū)規(guī)定.

13.土地物補償費

計算辦法:

指對屬于居民私有樹木，構筑物及其他補償

費用私人養(yǎng)植花卉不予補償.

闡明:

(1)根據(jù)(75)市房地字073號文獻

根據(jù)(83)市房第字030號文獻

根據(jù)(82)市房地字416號文獻.

14.集體財產(chǎn)補償費

系指征地范疇內(nèi)屬于集體財產(chǎn)土地及地下附著

物補償.不需移地遷建面以收購形式做一次

性解決,也在此例.

闡明:

(1)根據(jù)京政(91)56號文獻.

(2)付給大隊或村.

15.私人財產(chǎn)補償費

對農(nóng)民自耕地上青苗私有家畜,圍欄等補償.

闡明:根據(jù)京房地字(1992)第087號文獻.

16.附屬物補償費

計算辦法:

棚子每間120--560元,門樓每個120--400元

豬圈每個80--320元,廁所每個4500元

圍墻80--120元/M,雞兔窩30--120元,

鍋臺每個100--300元,

甬路10--15元/平方米

闡明:

(1)原原則根據(jù)(75)市房地字073號文獻，原則過

低,上此原則依照基建拆遷工作手冊.(P118頁).

(2)根據(jù)北京市建設工程其他費用定額(1992)

(3)付給村人或所有人.

17.私房發(fā)價費

指對被拆搬家民私有房屋進行收購或補償

發(fā)價,此項費用應憑房管部門房屋做人單計算.

計算辦法:

房價評估價格*(1+調(diào)節(jié)幅度)*(2--5倍)

(1)根據(jù)市房地字(74)203號文獻

根據(jù)市房地字(82)369號文獻

根據(jù)市房管地字(86)418號文獻.

(2)根據(jù)京房地字(1992)第087號各項普調(diào)20%.

(3)付給房產(chǎn)主.

18.拆房費：

計算辦法:

平房每間39--55元/平方米,另加棄土8元/平方米

(1)根據(jù)北京市建設工程其他費用定額(1992)

（2)付給拆房單位.

19.渣土清理費

指拆房后渣土清運費用，涉及清理到自然地坪及

運送.其中,運出渣土費用按京政發(fā)(86)47號文獻