物業(yè)管理公司各類管理制度大全樣本

管理制度（一）接待、查詢服務制度：1.運用規(guī)范語言，禮貌熱情接待社區(qū)內業(yè)主和來訪顧客，耐心解答其詢問，準時完畢業(yè)主（使用人）委托代辦事項。2.接待來訪者時，一方面要理解其規(guī)定，精確轉達；另一方面要將獲得成果詳細轉告其。3.接受電話詢問，電話鈴響三次必要接聽，問清業(yè)主（使用人）姓名和有關狀況，然后告之有關聯系電話。談話結束后，應當說一聲“再會”，不可貿然掛斷電話。4.業(yè)主（使用人）提出問題后，要及時精確地回答。5.業(yè)主（使用人）提出問題超過本人工作范疇時，應為其做好指引工作。6.熟悉社區(qū)內設施設備，理解各業(yè)主（使用人）及關于工作人員狀況。7.經常收集有關信息，熱情、精確、完整地回答業(yè)主（使用人）詢問。8.應尊重業(yè)主（使用人）隱私，對其資料、私人信息，應予保密；對來電詢問業(yè)主（使用人）資信者，一律婉拒，不予答復。（二）物資采購保管管理制度：為加強物品申購、采購、保管、領用、核算管理，對物品進行有效控制，保證管理處物業(yè)管理工作有序、高效地進行，特制定本規(guī)程。1.物品申購1.1物品使用部門要以經核準費用預算為根據，以必須、合理、節(jié)約為原則，提出下月所需物品品名、規(guī)格及數量，填寫物品申購籌劃單，經部門負責人簽字承認后，交接待部門倉庫保管員。1.2月底前，倉庫保管員將各部門申購籌劃匯總記錄后，依照庫存狀況，增刪?；I劃內項目，填寫物品采購單。采購單采用三聯復寫方式，詳細注明采購物品名稱、規(guī)格、單位、數量、規(guī)定到貨日期等內容。1.3采購單須經接待主管、管理處經理簽字承認。一聯倉庫留底，一聯交分管。主管,一聯交采購員，按采購單上所列物品實行采購。1.4各部門急需物品，如倉庫確無存貨，依照急事急辦原則，可由有關部門。直接向分管主管提出申購。事后由申購部門補填申購單，由倉庫補填采購單。2.物品采購2.1采購員須理解供貨渠道，收集價格信息，掌握市場動態(tài)。依照品質優(yōu)、價格廉、服務好原則，按物品類別選定２－３家供應商，建立長期供貨關系，并造冊登記，存于分管主管處。已報管理處經理批準長期供應商，非經管理處經理批準，不得隨意變更。2.2采購貨款除零星小額采購（普通100元如下）支付鈔票外，均須使用支票結算；從長期供貨商處采購物品，爭取賒賬方式，每１－２個月結算付款一次。2.3月度申購單經管理處經理簽字后，普通在五個工作日內完畢采購。急需物品必要及時采購，以保證物業(yè)管理工作正常進行。2.4采購員必要按經審核批準月度采購單上物品所列規(guī)定進行采購，如有變動要及時與分管主管和財務聯系。分管主管應對每筆采購業(yè)務憑證進行審核，嚴格把好第一道審核關，財務應對采購業(yè)務進行抽查，發(fā)現問題，及時報告解決。2.5采購員要依照發(fā)票所列供應商名稱、發(fā)票號碼、品名、規(guī)格、單位、數量、單價、總金額填制一式三聯收料單，一并與所購物品送交倉庫簽收。2.6倉庫保管員（收貨人）對物品進行清點驗收后，在收料單上簽名，其中一聯倉庫保管員保存，作為物品收入憑證、“庫存材料”明細賬記賬憑證；一聯交財務會計，作為“庫存材料”分類賬記賬憑證；一聯采購員留存。3.物品保管3.1倉庫保管員應按倉庫定位置放管理規(guī)定，編制庫、架、層、位“四定位”辦法，將采購入庫物品放入規(guī)定倉位，并依照物品倉庫填寫貨卡。3.2物品保管要做到“四清、二齊”，即品名清、規(guī)格清、數量清、價格清；庫容齊、堆放齊。庫內物品應依照品種、規(guī)格、形狀、批次、成行、成堆、成串等各種形式擺放，做到擺放整潔穩(wěn)妥，便于點數、發(fā)貨。3.3各種物品發(fā)放要按“先進先出”原則，以保證庫存物品質量完好。3.4倉庫要加強防火防盜辦法，必要配備消防用品，倉庫內禁止吸煙。3.5每月末，倉庫保管員依照庫存物品明細賬對倉庫存貨進行盤點，編制“庫存材料”盤點表，要做到帳、卡、物相一致，發(fā)現存貨有盤虧、報廢或三個月以上呆滯不動現象要分析因素，寫出書面報告并附盤點明細表一并交給分管主管，由分管主管提出解決意見后報管理處經理審批。4.物品領用4.1物品領用時，需填制一式三聯領料單，由領用人和部門負責人簽字。其中一聯交領料人，作為部門收入憑證；一聯由倉庫保管員轉交財務會計；一聯倉庫保管員留存。4.2個人領用工具(服裝)等物品，由倉庫保管員開具領料單并由領用人簽字，“倉庫領用（發(fā)料）登記冊”由倉庫保管員登記。第二次領用，必要以舊換新，領用人離職時要收回其領用工具（服裝）等，如有遺失則照價補償。4.3向倉庫借用工具或器具時，必要填寫經部門負責人簽字物品借用單，使用完畢要及時歸還倉庫，以利周轉，倉庫保管員有催其及時歸還責任。5.物品控制5.1庫存物品既要做到物業(yè)管理所需材料及時供應，保證物業(yè)管理工作高效運營，又要掌握庫存動態(tài)，盡量壓低庫存，減少資金占用。對于非尋常消耗性物品（如修理用備件、材料、工具等）要勤購少備，以避免日久銹蝕、變質等因素導致物品損失。5.2物品領用要按實領用，防止少用多領、假公濟私。在領用材料有剩余狀況下，一定要辦理退庫手續(xù)，按退庫物品數量、金額和原領料單上填寫用途開具退料單（紅字領料單）。嚴格控制帳外物品，以堵住物品流失漏洞。5.3財務要對庫存物品進行不定期地抽查盤點，由于人為因素導致物品短缺、呆滯和毀損狀況，要查明因素，追究當事人責任。（三）檔案管理制度：1.職責管理處檔案工作堅持集中統一管理、分級負責保管原則，由辦公室負責管理處主體檔案管理工作，并對其她部門檔案管理工作進行督促和指引。2.范疇管理處建檔工作分為：工程技術檔案（基建工程項目檔案、工程改擴建檔案）、文書檔案、人事檔案、業(yè)主檔案四某些。3.執(zhí)行過程3.1管理處接待部門負責管理處文書檔案、人事檔案和業(yè)主檔案，工程部門負責工程技術檔案。3.2各部門收集、整頓、立卷、保管工作由指定專人負責，按歸檔范疇將有保存價值文獻、資料、圖紙等材料按規(guī)范規(guī)定立卷歸檔，并要做好檔案保密安全工作。3.3各級管理人員要支持資料保管人員員對檔案資料收集整頓保管工作，在管理處和經營活動中形成有保存價值資料，不能作私有資料由個人占用保存。工作需要，可辦手續(xù)借閱和復印關于檔案資料。3.4銷毀檔案必要嚴格掌握，慎重從事，銷毀前要造清冊，提出銷毀報告，報管理處領導審批，并報送上級檔案機關備案。銷毀檔案材料時嚴格執(zhí)行保密規(guī)定。3.5檔案管理部門要積極同關于職能部門配合，運用當代化管理手段，做好檔案管理工作。3.6依照歸檔范疇，積極做好遺留材料補缺工作和關于材料復制工作，同步要做好由保存價值開業(yè)準備資料、設備資料、各種驗收資料、工程技術資料收集工作。3.7管理處將依照實際狀況不斷補充和完善歸檔制度。3.8物業(yè)交接文獻和技術資料、土建工程和設備設施質量驗收記錄和客戶（業(yè)主）更替資料要長期保存；倉庫保管資料等普通資料和記錄保管三年；財務資料按國家關于規(guī)定保管。（四）鑰匙管理制度：鑰匙管理關系到社區(qū)安全運營，必要嚴格控制，妥善保管。為使鑰匙管理既保證安全又以便使用，特制定本操作規(guī)程。1.鑰匙分類1.1管理處各辦公用房、庫房門鑰匙；1.2各設備機房鑰匙；1.3各門洞及樓層消防通道鑰匙；1.4.社區(qū)各出入口大門鑰匙；2.鑰匙保管2.1保安部門集中保管一套上述1.1—1.4鑰匙并封存，在緊急狀況下使用，并做好記錄。2.2其他鑰匙由各有關部門負責使用和保管。2.2.1工程部門負責保管各設備機房鑰匙壹套。2.2.2保安部門負責保管同2.1。2.2.3接待部門負責保管管理物料庫房鑰匙兩套，并保管未入伙單元鑰匙。3.業(yè)戶入伙后，與接待部門辦理鑰匙移送手續(xù);所有鑰匙必要標記清晰，對號入座，取用以便;如有遺失應及時向保安部門備案。4.領用鑰匙程序4.1管理處工作人員因工作需要領用鑰匙，應經各部門負責人批準后方可使用。領用鑰匙須進行登記，由領用人員在登記簿上填寫領用日期、鑰匙名稱（或編號）、用途并簽名。鑰匙用過后必要及時交還保管人，并在登記簿上記錄交還日期和時間，由保管員負責簽收。4.2鑰匙領用人不得將鑰匙交給她人使用，不得攜帶回家并禁止擅自增配。4.3非管理處工作人員，一律不準借用社區(qū)鑰匙。5.鑰匙遺失補配5.1遺失鑰匙，須及時向保安部門報告?zhèn)浒?，并及時采用必要防范辦法，在做好遺失記錄和鑰匙增（補）記錄后,即告知工程部門配備鑰匙或換鎖。5.2遺失鑰匙者應對所導致經濟損失負責。管理處員工遺失鑰匙應按《員工手冊》中關于規(guī)定予以處分,故意隱瞞者將加重解決。6.換鎖程序未經保安部門批準，公共部位和管理處各門鎖都不得擅自更換;因遺失鑰匙或門鎖損壞而必要更換時，須向保安部門提出書面申請，經保安部門批準后告知工程部門予以更換，并將新鎖鑰匙交由保安部門重新分派，以便在發(fā)生意外狀況時使用。7.加強監(jiān)督辦法7.1.各級管理人員除以身作則執(zhí)行鑰匙管理制度外，還應對下級人員保管和使用鑰匙加強監(jiān)督檢查，發(fā)現違規(guī)現象，應及時制止，以免導致不良后果。7.2任何員工發(fā)現隨意放置或丟失鑰匙，應及時交予保安部門，并由保安部門及時做好拾交記錄，管理處將酌情予以表揚或獎勵。7.3對違背本管理制度員工，管理處將按《員工手冊》關于規(guī)定解決。（五）保安管理制度：1.在執(zhí)行任務時，對殺人、放火、搶劫、盜竊、等現行違法犯罪分子，有權抓獲并扭送公安機關，但無實行拘留、關押、審訊、沒收財產和罰款權力。2.對發(fā)生在社區(qū)內刑事案件或治安案件，有權保護現場，保護證據，維護秩序以及提供狀況，但無勘察現場權力。3.按照規(guī)定，制止未經允許人員、車輛進入管理區(qū)域內。4.對出入社區(qū)可疑人員、車輛及其所攜帶或裝載物品，按規(guī)定進行驗證，檢查。5.在執(zhí)勤中，如遇有現行違法犯罪分子反抗，甚至行兇報復，可采用合法防衛(wèi)辦法。6.宣傳法制，協助業(yè)主（住戶）做好“四防”工作，貫徹各項安全防范辦法，發(fā)現不安全因素及時向業(yè)主（住戶）報告，協助整治。7.對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其她形跡可疑人員有權進行盤查監(jiān)視，并報本地公安機關解決。8.對違背《治安管理懲罰條例》人，有權勸阻、制止和批評教誨，但無懲罰權力。9.對有違法犯罪行為嫌疑份子，可以進行監(jiān)視、檢舉、報告，但無權偵察、扣押、搜查。（六）保安巡邏制度：保安巡邏肩負著社區(qū)安全重任，通過保安員仔細地巡邏能及時發(fā)現某些安全隱患，將事故苗子消滅于萌芽之中，因而該崗位在所有崗位里是重中之重，絕對要認真對待。1.巡邏警衛(wèi)應按規(guī)定著裝，攜帶好必備通訊聯系裝備，準時上崗。巡邏執(zhí)勤時應文明規(guī)范，堅持原則，不徇私情。2.堅持貫徹“防止為主，防消結合”消防方針，以社區(qū)各樓層、會所、消防通道、停車場、綠化帶、中心廣場、設備機房等為重點，認真仔細地做好巡邏安全保衛(wèi)工作。3.接到報警或發(fā)現可疑狀況要及時趕赴現場，采用必要控制辦法，以防止事態(tài)擴大。4.發(fā)現火警或接到火警指令，應及時趕赴現場，弄清狀況，及時撲救并報告消防控制中心和保安領班。5.熟悉和掌握巡邏區(qū)域內所有通道、重點部位、消防設施及其公共設施現狀，按既定工作規(guī)程、巡邏路線等規(guī)定進行安全巡邏，不說或不做有損于社區(qū)物業(yè)管理處形象言論或事情。6.巡邏時如拾到錢或物品，應及時上交管理處，并想方設法尋找失主。7.認真巡邏，工作必要到位，不準擅自脫崗聊天，做好巡邏記錄和交接班。（七）消控、監(jiān)控室管理制度：1.工作人員必要堅守崗位，無關人員一律不得進入控制室。2.加強工作責任心，發(fā)現違背管理制度行為應及時制止。3.不準在工作場合打鬧、睡覺、吸煙、看書報雜志、吃零食等，不做與本職工作無關之事。4.貫徹保衛(wèi)保密制度，做到不打聽、不傳播。5.執(zhí)行對口交接班制度，接班人員必要對操作、觀測設備儀表、工具、記錄簿等仔細檢查，交班人員必要把本班發(fā)生狀況交接清晰，做到班班清，事事明，認真做好值班記錄。6.不得隨意更改操作健鈕，不得隨意更改電腦設立，不得違背操作規(guī)程。7.做好控制室內衛(wèi)生保潔工作。每日早班人員擦試消控、監(jiān)控操作臺等設備，每星期五大掃除，做到窗明門凈，環(huán)境整潔，設備無灰塵。8.發(fā)現問題，特別是涉及“四防”重大問題，應及時按照關于管理制度規(guī)定，向保安主管、管理處經理報告或者直接向公安、消防等關于部門報告。（八）保安交接班制度：接班：1.提前15分鐘整隊，檢查著裝及儀表儀容,對的佩帶工號牌。2.列隊會操幾分鐘，領班布置本班次工作重點和注意事項。3.列隊行進至各交接班崗位，逐個接崗，采用先外后內方式。4.詢問交班人員，該崗位基本狀況，辦理接班手續(xù)。5.檢查所屬崗位物品，并做好記錄，如有缺損及時報告。6.認真閱看工作記錄，并繼續(xù)完畢上班未盡事宜。交班：1.總結本崗基本工作，整頓好記錄和物品，留崗待命。2.與接班人員互致敬禮，積極解說崗位狀況，辦理交班手續(xù)。3.轉換入列由領班帶至更衣室更衣。4.接班人員沒有到崗,不得擅自離崗,如超過交班時間15分鐘,可報告領班。（九）易燃易爆物品安全管理制度：1.物業(yè)社區(qū)普通不得存儲易燃易爆物品，如確因特殊需要長期存儲少量易燃易爆物品，關于單位或業(yè)主/顧客應向物業(yè)防火委員會提出書面申請，經審核并報消防機關批準后按照國家關于法規(guī)建立專用倉庫或隔離存儲點。2.易燃易爆物品是指汽油、柴油、油漆、香蕉水、酒精、氧氣瓶、乙炔等，設立專用倉庫或隔離存儲點儲存后，關于單位或業(yè)主/顧客應指派專人負責管理。3.在專用倉庫或隔離存儲點醒目地方，應放置專用消防器材。4.易燃易爆物品入庫，須檢查后辦理登記入庫手續(xù)，入庫后要定期進行檢查。5.易燃易爆物品入庫后，要分類、分項存儲。通道之間要有一定距離，禁止超量儲存。6.專用倉庫內或隔離存儲點使用照明燈必要是防爆燈，其開關安裝必要在庫房外保護盒內。7.專用倉庫內或隔離存儲點要張貼“禁止火種”標志，禁止煙火，禁止在專用倉庫或隔離存儲點區(qū)域施工或施工時動用明火。8.使用易燃易爆物品應辦理領用手續(xù)，做到領用與入庫相符，禁止無關人員進入專用倉庫或隔離存儲點。9.裝修單位施工時需要使用少量危險品，必要向社區(qū)管理處保安主管提出申請，經批準后方可使用。裝修使用現場要嚴格管理，不準亂堆亂放，要集中放置于相對安全地方。（十）消防管理制度：1.總則1.1為了加強社區(qū)物業(yè)消防管理，防止和減少火災危害，保障關于單位和業(yè)戶人身財產安全，依照《中華人民共和國消防法》、《高層建筑消防管理規(guī)則》等法規(guī),特制定本制度。1.2社區(qū)物業(yè)消防管理，貫徹“防止為主，防消結合”方針，本著自防自救原則，實行科學嚴格管理。1.3做好消防管理工作是社區(qū)物業(yè)管理處每個員工和關于單位、業(yè)主/顧客應盡責任。1.4本規(guī)則合用于在辦公用房、營業(yè)用房進行施工、裝修、經營、使用單位和個人，社區(qū)物業(yè)防火委員會實行監(jiān)督。2.管理責任2.1社區(qū)物業(yè)消防工作實行逐級防火責任制，受上級防火委員會、地區(qū)消防監(jiān)督機關指引和監(jiān)督。2.2社區(qū)物業(yè)管理處應把防止火災作為整個管理工作中一種重要某些，使消防工作經?；?、制度化。2.3管理處經理為社區(qū)物業(yè)防火負責人，全面負責消防安全工作，接受消防部門組織防火檢查。成立關于單位和關于業(yè)戶防火負責人參加社區(qū)物業(yè)防火委員會，統一管理消防安全工作，防火委員會尋常辦公室設在管理處保安部門。2.4社區(qū)管理處應有專人負責消防管理，安全辦法要貫徹到人。2.5防火負責人職責：2.5.1領導所屬單位安全消防組織，貫徹執(zhí)行消防法律法規(guī)，建立和健全各項消防規(guī)章制度。2.5.2組織、布置、檢查、總結消防安全工作，并定期向社區(qū)物業(yè)防火委員會報告消防工作狀況。2.5.3對員工進行消防安全知識宣教，執(zhí)行消防獎懲規(guī)定。2.5.4組織領導義務消防隊，開展防火安全檢查，消除火險隱患，管理和維修消防設施和器材。2.5.5組織制定緊急狀態(tài)下疏散方案。2.5.6組織撲救火災和指引安全疏散，調查火災事故，協助消防監(jiān)督機關調查、解決火災事故和追究當事人責任。3.防火設計與施工3.1改建或分隔防火設計必要符合《高層民用建筑設計防火規(guī)范》、《高層建筑消防管理規(guī)則》及其她關于消防法規(guī)規(guī)定。3.2防火設計圖紙必要經社區(qū)物業(yè)防火委員會和消防部門審核批準方可交付施工。施工中不得擅自變更防火設計內容，確需變更，必要再次報防火委員會和消防部門批準。3.3施工現場消防安全管理，由關于單位和業(yè)戶或其委托施工單位與社區(qū)物業(yè)管理處保安、工程等部門訂立關于消防安全責任合同，并報社區(qū)防火委員會和消防部門備案。3.4辦公用房、裙房等場合經營或使用單位室內裝修，必要使用非燃或阻燃材料，并必要符合消防安全規(guī)定。3.5裝修項目施工完畢后，消防設施必要經社區(qū)物業(yè)防火委員會和消防部門檢查合格，方可交付使用，對不合格項目要限期整治，任何單位和個人不得自行決定使用。4.火災防止4.1在社區(qū)物業(yè)內動用明火作業(yè)，必要向管理處保安部門提出書面申請，經批準后方可實行。動火單位應嚴格執(zhí)行動火制度，采用防范辦法并做好滅火各項準備工作。4.2辦公用房、裙房等對外營業(yè)場合，禁止超員營業(yè)。4.3社區(qū)物業(yè)內禁止帶入或儲存易燃易爆化學物品。4.4社區(qū)內禁止焚燒可燃物品，燃放煙花爆竹，禁止在電梯、中央控制室，消防控制室、配電室等設備間及營業(yè)大廳、地下車庫、公共走廊等公共區(qū)域內吸煙。4.5社區(qū)物業(yè)內禁止使用非阻燃材料制作廢紙簍。普通不準使用電爐、電烙鐵等電熱器具，確因工作需要，應經社區(qū)物業(yè)防火委員會和消防部門批準。4.6社區(qū)關于單位、業(yè)戶和管理處員工應掌握消防器材用法，熟悉社區(qū)出入通道。4.7使用辦公用房單位和社區(qū)管理處要執(zhí)行電力技術規(guī)定，定期對電氣設備、開關、線路及照明燈具等進行檢查，凡不符合安全規(guī)定，應及時維修或更換。關于單位工作人員在離開辦公室、工作場合時應關閉電源開關或拔下電器電源插頭。4.8煤氣管道系統儀表、閥門、法蘭接頭、橡膠或塑料管等材料必要符合安全規(guī)定，定期進行檢查維修，使用者應注意安全，使用完畢后應關閉開關。4.9社區(qū)內走道、樓梯、出入口等處，禁止堆物，保持暢通，疏散標志和批示燈要完整醒目。5.火災撲救5.1報警電話及其她報警設備必要保證敏捷可靠。5.2消防控制室設專人晝夜值班，隨時觀測、記錄消防控制設備運營狀況，及時解決火警信號。5.3社區(qū)內所有人員一旦發(fā)現火災，必要及時報警并迅速采用撲救辦法。5.4社區(qū)管理處防火負責人以及員工聞警后必要及時趕到火場，撲滅火災。5.5社區(qū)管理處負責接待、保安員工在火災緊急狀況下，負責引導關于單位或業(yè)主/顧客迅速轉移到安全地方。5.6關于單位在社區(qū)物業(yè)內要嚴格按照消防法律法規(guī)規(guī)定，配備固定數量消防器材。5.7自動報警裝置、噴淋系統、防排煙設備、防火門、消火栓等定期進行檢測，凡失靈損壞，要及時維修或更換，保證完整可靠。5.8消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設施，未經批準不得任意改裝或挪作她用。除滅火搶險外，平時不得動用社區(qū)物業(yè)內任何消防設施。（十一）機房管理制度：1.未經工程主管以上領導批準，值班人員或其她員工不得擅自引領其她單位人員在機房內參觀。2.經工程主管批準來機房參觀者，進出機房均應辦理登記手續(xù)，原則上不容許拍照和攝像，除非經管理處經理批準方能進行。3.要嚴格按照設備點檢關于規(guī)定，抄錄設備各運營數據，認真做好記錄并填表。4.在巡檢中發(fā)現問題要及時解決，無法解決或難以解決要及時上報。5.值班人員須嚴格遵守管理處關于工程設備設施管理制度，不得將與工作無關物品帶入機房。6.禁止在機房內使用電爐或吃任何食品。7.在機房內不得隨意接用暫時電器設備。8.在機房內不得隨意挪動消防器材。9.未經批準不得在機房內使用電焊、氣焊等動用明火作業(yè)。10.在機房內禁止吸煙。11.保持機房整潔，保證機房及設備無明顯灰塵，搞好文明生產。12.進出機房，必要隨手關門，嚴防小動物進入。13.凡違背上述規(guī)定，值班人員或其她員工有權予以制止，并可直接向管理處經理報告。（十二）變配電室安全操作規(guī)定：1.變配電室高低壓開關分合閘操作時必要有兩人在場：一人操作、一人監(jiān)護。2.低壓開關分閘時先切斷負荷開關，后切斷隔離開關；合閘時順序相反。若電動不能切斷負荷開關，改用手動脫扣操作。3.高壓開關分閘時先切斷小車負荷開關，然后使小車脫離母線排；合閘時順序相反。為安全可靠起見，應觀測小車上負荷開關分合閘標志，若電動不能切斷負荷開關，則該用小車上手動脫扣操作，詳細操作如下：3.1分閘：按動柜上紅色按鈕（OPEN），柜上綠燈亮（OPENED），然后放好導軌板，將操作桿插入小車進出孔，使小車脫離母排。打開門，用腳踏定位銷，將小車開關向外拉，使小車開關可完全脫離柜體，以便檢修，然后鎖上進車銷，用接地手柄合上接地開關，取下分閘鑰匙。3.2合閘：插入鑰匙，用接地手柄分開接地開關，取下合閘鑰匙。開門后，啟動進車銷，將小車推入柜內，關好門，放好導軌板，用操作桿將小車推入至工作位置，確認無誤后，按綠色按鈕使小車合閘，應看到紅燈亮。4.兩臺變壓器禁止并聯運營。兩臺同步供電時須斷開聯系母線上聯系開關。5.變配電室高壓設備檢修時，必要按規(guī)定穿戴好絕緣靴及絕緣手套，并使用安全防護用品。切斷電源后用驗電筆測檢設備（驗電筆在測試前應驗明與否可靠）。確認無電后，合上接地開關方可進行檢修工作。檢修完畢后，解除接地，檢查清理現場并確認無誤后，才干合閘。6.低壓設備檢修時，須斷開待檢修設備和鄰近帶電設備電源。用表計測試確認無電并做好安全辦法后，方可進行檢修工作。7.變配電室輸出用電設備線路需要檢修時，檢修人員應向變配電室遞交停電申請單。值班人員應在值班記錄上登記并按告知單上指定線路進行停電操作。切斷電源后掛上警告牌，線路檢修完畢后，檢修人員應到變配電室遞交送電申請單，由值班人員在值班記錄上登記，并按申請單上指定線路進行送電操作。（十三）倒閘操作規(guī)定：為保證安全生產，保障人身和財產安全，關于工程技術人員必要嚴格遵守下列各條：1.倒閘1.1進行倒閘操作必要按規(guī)定格式填寫倒閘操作票，上報負責人進行審批。1.2操作人員嚴格按操作票操作順序進行操作，并由監(jiān)護人在現場監(jiān)護，逐項唱票、操作并記錄時間。1.3配電室內倒閘操作范疇重要涉及：（1）開關、閘刀及熔絲合上或拉開。（2）電動操作回路合上或拉開。（3）繼電保護、自動裝置使用或停用。（4）暫時接地線拆除或掛上。（5）核對相序及用搖表測絕緣電阻。1.4一切倒閘操作不得在交接班時進行，并應盡量在負荷最小時候進行。除事故狀況外，不得在高峰負荷時進行。2.工作票使用2.1凡進行下列工作時必要使用工作票：2.1.1第一類為:（1）高壓設備需要停電或某些停電工作。（2）高壓室內二次回路等工作需要高壓設備停電。（3）其她需高壓停電工作。2.1.2第二類為:（1）帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上工作。（2）在低壓柜、配電箱、電源干線上工作。（3）不需高壓設備停電二次回路上工作。2.2其他工作用口頭或電話命令，值班人員應將發(fā)令人、負責人及工作任務詳細記入值班記錄本中，并向發(fā)令人復誦核對一遍。2.3事故搶修工作可不填工作票，但在停電作業(yè)時仍須執(zhí)行必要安全辦法和允許手續(xù)。2.4工作票應由簽發(fā)人、允許人、負責人簽字。2.5工作票中所列人員安全責任。2.5.1工作票簽發(fā)人：（1）工作必要性;（2）工作與否安全;（3）所填安全辦法與否完善對的。2.5.2工作負責人（或監(jiān)護人）：（1）對的安全地組織實行；（2）對實行人員進行安全、紀律教誨；（3）負責檢查工作票填寫安全辦法與否完善精確，依照現場實際作補充完善；（4）監(jiān)護工作人員認真執(zhí)行安全工作規(guī)程；（5）工作結束組織清理現場，認真執(zhí)行工作終結手續(xù)。2.5.3工作允許人（值班員）：（1）審查工作票所列安全辦法與否符合現場需要和對的。（2）工作現場布置安全辦法應對的完善。（3）負責檢查停電設備關于突然來電危險，做好防止辦法。（十四）強電巡檢操作規(guī)定：1.巡檢維護人員應有高度工作責任心，并按照規(guī)定期間、規(guī)定進行巡檢維護。巡檢維護時要帶好必備工具和有關巡檢記錄，帶電巡檢維護設備時應遵循《電氣安全操作規(guī)程》，注意人身和設備安全。巡檢時發(fā)現重大問題應及時報告。2.各樓配電室每月巡檢一次，巡檢維護內容：室內清潔衛(wèi)生，柜內外清除積塵，按鈕、批示燈、接觸器、開關、柜內溫度、柜內氣味與否正常，有無異聲，螺絲有無松動，電線以及接頭色差等狀況與否正常。3.泛光照明、室外草坪燈、路燈、圍墻燈等每月巡檢一次；各樓層照明、消防樓梯等部位每月巡檢一次；車庫每工作周巡檢一次，巡檢維護內容：燈亮、暗、色差、開關及燈罩等與否正常。4.所有風機房電機、水泵電機、空調泵電機、空調電機、通風機電機、冷卻塔電機等按月籌劃分區(qū)巡檢。巡檢維護內容：電流值、三相電流平衡狀況；控制柜內儀表、按鈕、批示燈狀況、接觸器、開關狀態(tài)、聲音狀況、柜內電線、接頭色差、溫度、氣味等狀況；螺絲無松動，清除柜內積塵。5.社區(qū)內移動電器設備（涉及拖線盤等）每半年進行一次安全及使用功能檢查，檢查成果記錄于《移動電器設備年度檢查表》。6.詳細記錄巡檢維護時間、關于狀況解決成果；發(fā)現普通問題應及時解決，發(fā)現復雜問題應向領班、主管請示。7.夜班值班人員對有關設備用房進行定期巡檢并做好記錄。（十五）弱電巡檢操作規(guī)定：1.巡檢維護人員須有高度責任心，并按規(guī)定期間、規(guī)定進行巡檢維護。巡檢時須帶好必備工具和有關巡檢記錄，巡檢時應注意人身與設備安全，發(fā)現重大問題及時報告。2.所有弱電間、智能工作站以及其她前置設備每月巡檢一次，巡檢維護內容：運營狀態(tài)、環(huán)境衛(wèi)生、箱內外積塵清除、連接導線螺絲緊固，前端裝置設備運營狀況等。3.所有煙感、溫感、水流批示器、報警按鈕、聯動裝置，每年由管理處組織檢查一次。門禁系統、停車庫管理系統等每半年檢查一次(由保安部門執(zhí)行)。4.圖像監(jiān)視系統攝像機，由監(jiān)控人員每班至少巡視一次；紅外報警、緊急按鈕每季度巡檢、檢測一次(由保安執(zhí)行)。5.所有應用軟件應做好備份，每年應審核一次備份有效性，做過數據修改或應用軟件有變動應另作備份。6.每年對弱電各個系統運營功能做一次全面抽樣測試。7.巡檢時，發(fā)現普通問題應及時解決，發(fā)現復雜問題應向領班、主管請示，因故沒有解決應及時報告。8.詳細做好有關巡視記錄，記錄收集、整頓、保存、銷毀參見《記錄控制程序》。（十六）電梯維修保養(yǎng)管理制度：1.社區(qū)內電梯、自動扶梯必要由具備相應資質專業(yè)公司負責進行維修保養(yǎng)工作，管理處負責尋常管理，督促和檢查保養(yǎng)單位對電梯、自動扶梯維護保養(yǎng)質量。2.每月對機房進行清掃和對機房內所有設備進行巡視檢查，及時發(fā)現和排除各種影響安全運營現象。3.保持轎廂與廳門口清潔衛(wèi)生，特別注意轎門和廳門地坎與否落入雜物以免影響正常啟動和閉門。發(fā)現重大問題及危及安全故障隱患應及時停機，上報工程主管并告知電梯專業(yè)維修公司解決、排除，確認解決成果，記錄在設備臺帳上并存檔備案。4.配合電梯專業(yè)維保公司完畢電梯維護保養(yǎng)。5.每月對電梯維護保養(yǎng)質量進行一次檢查。6.發(fā)現問題及時排除或報工程主管，告知電梯專業(yè)公司派人維修或調節(jié)，并記錄存檔。7.每年在政府技術質量監(jiān)督部門年檢前半月，以檢查為主，責成專業(yè)保養(yǎng)公司完畢對所有電梯檢查，發(fā)現問題及時整治并在年檢前完畢。8.工程主管組織我方人員匯同電梯專業(yè)維保公司配合政府技術質量監(jiān)督部門相應檢電梯進行年檢，并督促電梯公司完畢整治內容，將年檢報告存檔備案。9.當電梯停用較長時間后，需由我方人員和電梯專業(yè)維保公司進行全面性詳細檢查后才干投入使用。10.電梯維護保養(yǎng)記錄由專業(yè)電梯保養(yǎng)單位印制填寫，管理處工程技術人員應當定期監(jiān)督檢查。（十七）消防系統設備保養(yǎng)管理制度：為保障社區(qū)消防系統可隨時啟用，特制定消防系統維護保養(yǎng)制度：1.火災自動報警器、消防聯動控制屏、事故廣播柜、電梯控制屏、火警對講電話、閉路電視監(jiān)控臺等實行每日觀測，每月檢查一次運營狀況。2.消火栓箱、消防泵等實行每月進行一次檢查、每半年進行一次系統維護。3.滅火器箱及滅火器，實行每月一次檢查，如壓力低于額定值，當月列入維護籌劃并在15個工作日內完畢充壓工作。4.電動防火卷簾門、防火門實行每月一次運轉檢查。5.安全疏散批示燈實行每月一次檢查。6.以上各類檢查項目應作好記錄，發(fā)現問題應及時書面向工程部門口報修，并將狀況報告保安部門。同步檢查維修狀況，做好應急辦法各項準備工作。（