淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理

淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理摘要:房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體,是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過(guò)程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè),同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展,己經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大,其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國(guó),房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效率不斷提高,隨著國(guó)家住房制度改革、商品劃進(jìn)程的加快,在土地、金融政策的綜合作用下,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售轉(zhuǎn)入市場(chǎng)化軌道,并迅速成為支柱產(chǎn)業(yè)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理如何進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理,是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都急需解決的重要問(wèn)。這不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展,同時(shí),房屋質(zhì)量的好壞,還直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和廣大人民的切身利益。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者,不僅要牢固樹(shù)立“質(zhì)量第一”的觀念,而且還應(yīng)以戰(zhàn)略眼光探索和研究技術(shù)質(zhì)量管理策略和措施,以適應(yīng)市場(chǎng)的要求。這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”,它包括:地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期可以分為:前期可行性研究、產(chǎn)品策劃——設(shè)計(jì)——實(shí)施——交付等四大階段。做好這四大階段的工作,使每一階段都能提交符合市場(chǎng)需要、客戶滿意的產(chǎn)品,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的,也是關(guān)系到成敗的根本。下面就如何提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出我個(gè)人的一些想法。1目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的問(wèn)題在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中,開(kāi)發(fā)商常常忽視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的質(zhì)量管理和風(fēng)險(xiǎn)控制,而把主要精力放在施工階段,這種思維應(yīng)該改變。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí),產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均已確定,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過(guò),如果在此時(shí)發(fā)現(xiàn)由于市場(chǎng)調(diào)研不充分,使產(chǎn)品、目標(biāo)客群定位有誤;或是已經(jīng)過(guò)審批的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不能滿足公司盈利的要求;又或是規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu),這些問(wèn)題都很難在施工階段予以彌補(bǔ),工程項(xiàng)目的整體投資效益會(huì)受到很大影響。設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。設(shè)計(jì)過(guò)程控制包括設(shè)計(jì)過(guò)程策劃、設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)驗(yàn)證、設(shè)計(jì)確認(rèn)及設(shè)計(jì)更改的控制,其中設(shè)計(jì)策劃是設(shè)計(jì)的第一步,是設(shè)計(jì)工作目標(biāo)確立的階段,必須選擇好,先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。施工階段的質(zhì)量控制要注重管理。很多開(kāi)發(fā)商是從總承包商轉(zhuǎn)型而來(lái)的,以往的總承包經(jīng)驗(yàn),并不一定都能轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工管理的有效經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目后期交付階段,往往存在著售房容易交房難,居住容易售后難的問(wèn)題,使顧客滿意度大打折扣。2可采用的改進(jìn)方法2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作,主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購(gòu)買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等是否深入全面,各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際,直接決定著擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。個(gè)人建議從如下幾點(diǎn)著手:2.2充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,編制可行性研究報(bào)告有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告,不加以重視。由于開(kāi)發(fā)公司專業(yè)人員有限,應(yīng)該適時(shí)外聘具有資質(zhì)的可行性研究報(bào)告咨詢單位,通過(guò)專業(yè)人員深入的市場(chǎng)調(diào)查(宏觀、中觀、微觀調(diào)查)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)分析,給出被調(diào)查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。開(kāi)發(fā)商通過(guò)調(diào)查結(jié)果和可行性分析報(bào)告內(nèi)容,進(jìn)行各類方案比較分析后,最終判斷該項(xiàng)目是否可行,并根據(jù)分析結(jié)果,得出各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù),作為這一階段工作的有效輸出,為今后規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選提供重要依據(jù)。2.3制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃充分了解項(xiàng)目投資人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策,了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn),熟悉地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)走勢(shì),明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件,根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn),決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。如是獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),就應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解,按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí),一直落實(shí)到末端。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡(jiǎn)明扼要,重點(diǎn)突出,具有可操作性。2.4建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度建立評(píng)審制度是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,優(yōu)化前期工作成果。對(duì)各類咨詢成果可邀請(qǐng)有關(guān)專家或組織企業(yè)相關(guān)專業(yè)人員對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善,并形成性相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。2.5設(shè)計(jì)策劃是整個(gè)設(shè)計(jì)工作的前提和基礎(chǔ),應(yīng)首先做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)階段,前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位,是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的根本目的是獲得效益(經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益),因此,要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案,好的設(shè)計(jì)方案既要滿足設(shè)計(jì)上的合理性,又要滿足經(jīng)濟(jì)上的合理性。從設(shè)計(jì)上來(lái)說(shuō)對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下,達(dá)到兩個(gè)要求:一要合理開(kāi)間,要在確定的套房面積內(nèi),合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積,讓人使用方便,居住舒適;二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感,對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng),能給人以美的享受,使開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。從經(jīng)濟(jì)性來(lái)說(shuō),要根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果,設(shè)計(jì)人員要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì),力求產(chǎn)品與市場(chǎng)需求一致,并且做到設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理。此外,由于房地產(chǎn)設(shè)計(jì)主要由設(shè)計(jì)院完成,因此與設(shè)計(jì)院的溝通及設(shè)計(jì)過(guò)程責(zé)任區(qū)分需要明確,對(duì)設(shè)計(jì)更改的評(píng)審及更改過(guò)程的監(jiān)控及有效跟蹤應(yīng)特別關(guān)注。2.6設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制方法正確地編制設(shè)計(jì)任務(wù)書,設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫。為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量,就必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤,定期對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過(guò)程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí),開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)文件(含設(shè)計(jì)任務(wù)書、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù),對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過(guò)程中,特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì),導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計(jì),存在隱患或功能降低。2.7建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理。由于房地產(chǎn)設(shè)計(jì)圖紙主要由設(shè)計(jì)院完成,因此與設(shè)計(jì)院的溝通及設(shè)計(jì)過(guò)程責(zé)任區(qū)分需要明確,對(duì)設(shè)計(jì)更改的評(píng)審及更改過(guò)程的監(jiān)控及有效跟蹤應(yīng)特別關(guān)注。設(shè)計(jì)經(jīng)理主要負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)院在專業(yè)設(shè)計(jì)中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況,確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求;根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃和設(shè)計(jì)計(jì)劃的規(guī)定,對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程及進(jìn)度進(jìn)行控制;負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接;負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào),確保綜合技術(shù)方案的合理性,并優(yōu)化設(shè)計(jì)技術(shù)方案;負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)評(píng)審和設(shè)計(jì)驗(yàn)證;負(fù)責(zé)控制設(shè)計(jì)變更,按設(shè)計(jì)更改控制程序按規(guī)定進(jìn)行控制;對(duì)設(shè)計(jì)關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行檢查,親自組織或檢查對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)和設(shè)計(jì)文件。3施工階段的質(zhì)量控制施工是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程,也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段,要p4房屋交付后的質(zhì)量管理房屋交付后,其質(zhì)量管理并沒(méi)有完成,還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。ISO9000強(qiáng)調(diào)以顧客為關(guān)注焦點(diǎn),從顧客服務(wù)、顧客投訴處理到顧客滿意測(cè)量等都提出要求。按照以上要求,對(duì)出售后的房產(chǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立專門的機(jī)構(gòu),配備專人管理,并采取切實(shí)可行的管理方法,常年開(kāi)展服務(wù)工作,幫助住戶解決困難,及時(shí)進(jìn)行維修,提高顧客滿意度。二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查研究工作。要組織人員,廣泛征求住戶的意見(jiàn)和要求,并及時(shí)地進(jìn)行