南國新城前期調(diào)研定位策劃案樣本

南國新城前期調(diào)研定位策劃案目錄第一節(jié)長沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢及政策分析………………1一、長沙房地產(chǎn)市場運營基本狀況………………1二、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向………………6三、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望…………8第二節(jié)區(qū)域構(gòu)造調(diào)查與都市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查………………10一、地理位置及概況………10二、公共設(shè)施狀況…………10三、交通道路體系狀況……………………10四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點…………………11五、規(guī)劃展望………………11第三節(jié)區(qū)域個案調(diào)查………11項目SWOT分析…………………29市場需求分析………31項目思路……………39項目定位……………40一、項目定位之基準(zhǔn)………40二、項目市場定位原則……………………42三、市場定位（開發(fā)檔次）………………42四、價格定位………………45五、客戶細(xì)分………………45六、客戶定位………………49七、功能定位………………52八、建筑規(guī)劃設(shè)計建議……………………53九、戶型定位………………61開發(fā)經(jīng)營指引思想…………………64第一節(jié)長沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢及政策分析從全國來看，房地產(chǎn)市場調(diào)控初見成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長勢頭得到一定遏制。以3月17日央行調(diào)節(jié)個人商品住房貸款利率為起點，以隨后出臺“國八條”為標(biāo)志，長沙市房地產(chǎn)業(yè)進入了一種調(diào)節(jié)發(fā)展新時期。在國家宏觀調(diào)控政策影響下，長沙房地產(chǎn)市場投機苗頭得到抑制，普通住宅商品房政策優(yōu)勢初現(xiàn)，商品房交易量大幅增長，商品房價格漲幅平穩(wěn)，二手房成交增幅減緩，房地產(chǎn)抵押登記繼續(xù)攀高，房屋拆遷量下降，國家宏觀調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。隨著中央穩(wěn)定住房價格各項調(diào)控政策逐漸貫徹，我市房地產(chǎn)市場正朝著遏制投機、控制投資、引導(dǎo)合理消費、穩(wěn)定房價預(yù)期目的健康發(fā)展。一、長沙房地產(chǎn)市場運營基本狀況1、務(wù)實基本，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長長沙市固定資產(chǎn)投資從1998年148.43億元，大幅上升到881.44億元（后平均增長率為51.8%），成為推動長沙經(jīng)濟增長強大動力。長沙市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等都市基本設(shè)施日趨完善，都市功能明顯增強，都市規(guī)模初見雛型。固定資產(chǎn)投資增長，變化了都市面貌，也推動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2、居民收入提高為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支撐在整體經(jīng)濟發(fā)展同步，長沙市都市居民生活水平持續(xù)提高，年均增幅10%左右。長沙市都市居民人均可支配收入達到11000元，遠遠高出武漢、?？凇⒑颖?、鄭州、成都、蘭州等其他同等都市，已處在中西部同類都市前列。依照長沙市十一五規(guī)劃，預(yù)測到末，都市居民人均可支配收入將達到0元。收入提高，為房地產(chǎn)發(fā)展注入了持續(xù)動力，成為房地產(chǎn)發(fā)展最大動力。3、房地產(chǎn)投資依然高歌猛進自以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長，經(jīng)濟發(fā)展和固定資產(chǎn)投資增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實基本，房地產(chǎn)投資逐年增長，保持了良好發(fā)展勢頭。雖然受國家宏觀調(diào)控影響，開發(fā)投資為256.35億元，同比增長46.04％。闡明投資者普遍看好長沙市場，對將來市場布滿信心。4、竣工面積初次浮現(xiàn)負(fù)增長－后長沙房屋施工面積和竣工面積呈現(xiàn)同步增長趨勢，施工面積繼續(xù)保持了穩(wěn)步增長，房屋施工面積1913.57萬平方米，其中新開工面積779.54萬平方米，同比分別增長30.85％、25.21％；但竣工面積初次浮現(xiàn)負(fù)增長，竣工面積515.16萬平方米，同比下降了12.97％。浮現(xiàn)此種狀況重要因素，一是由于近兩年新開工項目較多，商品房施工量較大且多為大盤，施工周期較長，同步銀行貸款門檻提高，導(dǎo)致有關(guān)增長速度放慢。二是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控對市場牽制作用。宏觀調(diào)控使諸多市民持觀望態(tài)度，宏觀調(diào)控不擬定性，在市場不明朗狀況下開發(fā)商對進入市場十分謹(jǐn)慎。預(yù)測商品房竣工面積將有較大幅度增長。同步預(yù)示著將來幾年長沙商品房供應(yīng)量逐年大幅增長，將會有一種大放量期，將來商品房將面臨較大銷售壓力，市場競爭將日趨激烈。5、銷售面積初次超過竣工面積長沙市房地產(chǎn)銷售面積數(shù)量始終呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，但增長率波動較大，呈波峰波谷交替現(xiàn)象。長沙市共有584.19萬平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售，同比增長29.94％。成交面積639.02萬平方米，比去年同期增長41.94％，而竣工面積515.16萬平方米，銷售面積初次超過竣工面積。浮現(xiàn)此種現(xiàn)象因素，一是受國家宏觀調(diào)控影響；二是開發(fā)過大，尚有很大某些未消化；三是隨著經(jīng)濟發(fā)展，居民收入不斷提高，市場需求旺盛，需求量大幅增長。以上數(shù)據(jù)闡明了長沙市房地產(chǎn)開發(fā)缺少理性，跟風(fēng)趨勢較為明顯。市場火熱時，開發(fā)商就盲目增長市場供應(yīng)量，導(dǎo)致市場供不不大于求或暫時飽和，就會浮現(xiàn)相應(yīng)停滯消化期。旺盛需求，將會又一次刺激市場，導(dǎo)致市場火熱。可以預(yù)見，長沙房地產(chǎn)市場將會迎來另一種高峰。6、商品房價格平穩(wěn)上升長沙市商品房銷售均價在與之間，浮現(xiàn)停滯不增。在后，市場供求矛盾發(fā)生變化，導(dǎo)致商品房銷售均價增長幅度較大，掙脫了此前弱勢形態(tài)。后來，商品房交易依然保持了強勁上升勁頭，市場需求量旺盛。商品房銷售均價為3030元/平方米，同比上漲10.67％。受國家宏觀調(diào)控政策影響，上半年商品房市場供應(yīng)總量受到了一定限度壓縮，商品房銷售量不不大于商品房竣工量，加之建材價格上漲，商品房品質(zhì)不斷提高，導(dǎo)致長沙市商品房價格保持了健康合理上揚。從當(dāng)前在售商品房產(chǎn)品來看，小高層產(chǎn)品是市場主流產(chǎn)品，占總數(shù)40％，另一方面是多層和高層，所占比例分別是24％和22％，高層基本上集中在市中心地帶，從都市中心向外延展，其產(chǎn)品依次為高層、小高層、多層和別墅，符合市場發(fā)展普通規(guī)律。7、二手房市場增速放緩二手房市場是房地產(chǎn)市場重要構(gòu)成某些，也是房地產(chǎn)市場成熟一種重要標(biāo)志之一，二手房地產(chǎn)市場與一手房市場互相依存、彼此影響，二手房市場活躍能增進一手房市場良性發(fā)展，一手房市場發(fā)展變化反作用于二手房市場。自1998年以來，長沙二手房市場交易在60萬平方米左右徘徊五年之后，終于實現(xiàn)了突破，沖破100萬平方米大關(guān)，之后成交面積一路高歌猛進，嘎然而止，與基本持平。二手房交易面積187.54萬平方米，比上年同期增長2.67％，增幅有所下降。究其因素，一是上市房源減少，新購商品房二年內(nèi)上市全額征收營業(yè)稅，使得進入二手市場房源減少。二是新政實行，使許多人以為房價會下跌，持幣待購風(fēng)氣日濃，導(dǎo)致成交量增速明顯放緩。二手房和商品房成交面積比為0.29：1，當(dāng)這個比例達到1：1時，闡明房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常成熟，而長沙市這個比率離1：1尚有很大距離，這闡明二手房市場仍有巨大發(fā)展空間。長沙此后房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)歷史性突破，必要要刺激二手房發(fā)展，否則將會抑制新商品房發(fā)展。二、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向中央經(jīng)濟工作會議在全面總結(jié)了國內(nèi)經(jīng)濟工作同步，明確了宏觀調(diào)控繼續(xù)加強和改進仍是保證“十一五”期間國內(nèi)經(jīng)濟進入良性循環(huán)重要辦法和必要條件。1、國內(nèi)將加大中小戶型商品房供地來年國土資源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進一步增強參加宏觀調(diào)控針對性和有效性。為進一步地穩(wěn)定房價，來年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟合用房和廉租房土地供應(yīng)。國內(nèi)來年將繼續(xù)做好各地開發(fā)區(qū)清理整頓有關(guān)工作，鞏固土地市場治理整頓成果。進一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對待”土地供應(yīng)原則，嚴(yán)格新增建設(shè)用地審查報批。同步，適時出臺新禁止供地和限制供地項目錄，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地土地供應(yīng)。2、國內(nèi)將規(guī)范土地出讓合同和程序國土資源部將在繼續(xù)完善國有土地使用權(quán)出讓細(xì)化規(guī)定，考慮將土地后期開發(fā)時間進度等寫入合同，以防止開發(fā)商囤積土地；而在上海，隨著商業(yè)用地完全實行公開招標(biāo)后來，關(guān)于政府部門已基本明確了工業(yè)用地也須進行公開招投標(biāo)。國土資源部關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)在地博會上就明確指出：國有土地使用權(quán)出讓制度仍舊需要完善，尚有某些程序性進一步規(guī)定需要繼續(xù)細(xì)化規(guī)定，特別是考慮將出讓土地后期開發(fā)進度規(guī)定這個時間表都一一寫進出讓合同里面。3、銀行業(yè)放寬房貸業(yè)務(wù)同步加大房貸罰息銀行業(yè)為了發(fā)展和經(jīng)營需要將加大對誠信度高和項目符合市場需求房地產(chǎn)商貸款規(guī)模，對誠信度和還款能力強商品房購買者也將加大房貸投資比率和提高消費者購買時貸款比例。而與此同步，銀行業(yè)上調(diào)房貸罰息利率，逾期不還將實行“利滾利”計息。按照央行規(guī)定：銀行個人房貸新老客戶貸款逾期罰息均要調(diào)節(jié)，由現(xiàn)行按日0.21‰計收利息改為在借款合同載明貸款利率水平上加收30%至50%。各商業(yè)銀行可在規(guī)定范疇內(nèi)自主浮動罰息利率。提高罰息重要目是起到警示作用，同步罰息記錄還將進入個人金融誠信系統(tǒng)。4、國內(nèi)將實行《投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則》為了規(guī)范房地產(chǎn)金融發(fā)展，國內(nèi)財政部日前頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則》征求意見稿，該征求意見稿中明確了公司除了擁有自身長期使用房產(chǎn)和短期內(nèi)出售房產(chǎn)外，還存在用于出租和長期持有獲取增值收益投資性房地產(chǎn)，并容許用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，從而變化了過去統(tǒng)一按成本法核算投資性房地產(chǎn)方式。采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)兩大特點：其一是投資性房地產(chǎn)不計提折舊和攤銷；其二是投資性房地產(chǎn)每年公允價值變動將計入經(jīng)營損益。從主線上變化房地產(chǎn)業(yè)格局，使國內(nèi)房地產(chǎn)商從建造商轉(zhuǎn)為開發(fā)商，從注重住宅銷售轉(zhuǎn)為關(guān)注所開發(fā)項目整體增值和長遠增值。5、國內(nèi)將推出《住宅性能評估原則》建設(shè)部將從3月1日開始實行國標(biāo)《住宅性能評估原則》。該國標(biāo)合用于國內(nèi)城鄉(xiāng)新建和改建住宅各項有關(guān)性能評估，而不是單純評優(yōu)原則，反映是住宅綜合性能水平，體現(xiàn)了新時期國內(nèi)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水和節(jié)材等產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導(dǎo)一次裝修，引導(dǎo)住宅開發(fā)和住房理性消費，勉勵國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商提高住宅性能等。三、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望1、大長沙都市規(guī)劃，將增進長沙房地產(chǎn)全面升級。近年來，大長沙都市規(guī)劃為房地產(chǎn)全面升級提供了更高平臺。長株潭經(jīng)濟一體化，帶動了南長沙房地產(chǎn)全面啟動與升溫；湘江沿江風(fēng)光帶和橘子洲遠景規(guī)劃逐漸帶動了江岸板塊發(fā)展；河西大學(xué)城片區(qū)、長沙東區(qū)開發(fā)升級換代，為近郊大盤大顯身手提供了絕佳機遇。2、大動作調(diào)控政策將暫時告一段落，但仍將出臺一系列規(guī)范市場政府監(jiān)管細(xì)則。出臺政策重要以“穩(wěn)定房價”為導(dǎo)向，預(yù)測將繼續(xù)貫徹貫徹加強房地產(chǎn)調(diào)控政策，以調(diào)節(jié)供應(yīng)構(gòu)造為重點，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，切實穩(wěn)定房價。大動作調(diào)控政策將暫時告一段落，但仍將會有一系列規(guī)范市場、增進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展文獻陸續(xù)出臺。3、商品房供應(yīng)量將有較大幅度增長，商品房銷售面臨一定壓力。由于去年新開工項目較多，商品房施工量較大且多為大盤，且有某些開發(fā)商由于資金問題導(dǎo)致施工周期變長，有很大一某些項目將于竣工，商品房上市量將比有較大幅度增長，商品房銷售也許會晤臨一定壓力。4、市場需求繼續(xù)堅挺，房地產(chǎn)發(fā)展前景遼闊。依照《至長沙總體規(guī)劃綱要》，長沙都市規(guī)模將達到310平方公里，年均將增長都市面積10平方公里；長沙進城人口年均增長6萬人，外來人口購房比例為15%（據(jù)記錄局?jǐn)?shù)據(jù)），按3人/戶，每戶住房面積100平方米計算，每年將增長30萬平方米住房需求；至長沙市人均居住面積從18.6平方米增長至27.2平方米，人均住房面積提高8.6平方米，改進住房條件需求將成為市場需求一大重點；雖然近年來長沙都市拆遷呈下降趨勢，但舊城改造、都市化帶來拆遷所增長剛性需求不可小視；房產(chǎn)保值、增值、投資功能也將促使一某些居民新購商品房。綜合以上需求，預(yù)測長沙商品房有效需求在500萬平方米以上，房地產(chǎn)發(fā)展前景遼闊。5、商品房價格仍將穩(wěn)中有升。，受國家宏觀調(diào)控和市場需求及國內(nèi)大環(huán)境影響，長沙市價格較高、面積較大高檔住房價格有下降趨勢，體現(xiàn)為房價震蕩；價格較低、小面積中低檔住房、商業(yè)用房價格將穩(wěn)中有升。6、二手房成交增幅將會不不大于去年，成交價格仍將上漲。受“國八條”等政策波動影響，長沙二手房成交量雖略有增長，但增幅明顯不大于。隨著政策逐漸穩(wěn)定，58號文獻繼續(xù)進一步執(zhí)行，增進住房二級市場新政策出臺，二手房成交增幅將有較大幅度增長，成交價格也會穩(wěn)步上升。7、“品質(zhì)住宅”建設(shè)將成為房地產(chǎn)開發(fā)重點。將以“品質(zhì)住宅”建設(shè)為契機，提高住宅質(zhì)量，同步改進社區(qū)環(huán)境、物管等綜合配套，從整體上提高長沙房地產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)，為老百姓提供物美價廉居所。第二節(jié)區(qū)域構(gòu)造調(diào)查與都市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況南國新城案位于新開鋪路西側(cè)。東起新開鋪路，西至液化氣公司，南距二環(huán)線高架橋約100米，北靠湖南有色地質(zhì)醫(yī)院。毗鄰南郊公園，遠眺湘江及岳麓山美麗風(fēng)景。本案在長沙城區(qū)11個板塊中從屬于南郊公園板塊。本板塊曾是長沙南大門，隨著都市發(fā)展這里已成為新城與老城交界。其自然環(huán)境優(yōu)美，交通設(shè)施以便，既沒有老城喧嘩吵鬧，也沒有新城寂靜空曠，有著平實生活氣息。特別是近年來隨著都市基本設(shè)施建設(shè)力度不斷加大、都市經(jīng)濟實力不斷提高、“拓南”發(fā)展格局不斷升溫，板塊已變化了人們心中臟、亂、差形象，取而代之是萬事佳景園、翡翠林居、白沙花園、湖凱逸景苑、華麗家族、金碧文華等十各種個案開發(fā)與建成，使板塊迅速成為大眾樓盤最集中片區(qū)。但板塊內(nèi)金融商務(wù)、商業(yè)貿(mào)易相對落后，且其平實個性使得各盤價格偏低。總體來說，本案位于板塊交通最便利，人氣最旺盛，環(huán)境最優(yōu)美核心位置。二、公共設(shè)施狀況●商業(yè)貿(mào)易：興萬家超市、新一佳超市、萬事佳超市、金沙超市、金盆嶺超市●金融機構(gòu)：中華人民共和國建設(shè)銀行、中華人民共和國工商銀行、交通銀行、中華人民共和國郵政儲蓄●文化教誨：理工大學(xué)、鐵道學(xué)院、新開鋪小學(xué)、第四十二中學(xué)●醫(yī)療保?。河猩饘俚刭|(zhì)醫(yī)院、長沙195醫(yī)院●餐飲酒店：聯(lián)天賓館、新開大酒店、順心山莊●休閑娛樂：南郊公園、沿江風(fēng)光帶、理工大學(xué)旁眾多小型娛樂場合●公司實體：湖南二機廠、湖南開關(guān)廠、長沙客車廠、湖南線材廠等三、交通道路體系狀況書院路、新開鋪路段自開始拓寬改建，現(xiàn)已全線竣工，已成為長沙南北定向一條主干道。二環(huán)線環(huán)繞城區(qū)，連接?xùn)|西兩岸，出行及其便利。公交線路：902、150、4、134、104、122、912、804、603、152路等近年來長沙公交打破壟斷，涌入了許多新生力軍，如本路段902、912等。公交線路增多使業(yè)主出行更為以便。四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點本區(qū)域為大眾樓盤最為集中片區(qū)，其定位為平實尋常生活區(qū)。區(qū)域內(nèi)設(shè)施重要是為滿足居民尋常生活小型購物場合及小型娛樂場合。五、規(guī)劃展望由于區(qū)域開發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進，因而將來區(qū)域居民將會越來越多。物質(zhì)需求也會日漸增多，為了滿足居民尋常生活需求，某些大型生活超市及某些專賣場將會進駐本區(qū)域。而大金融商務(wù)場合、娛樂休閑場合等將不會太受注重。第三節(jié)區(qū)域個案調(diào)查當(dāng)前，在項目周邊有萬事佳景園、翡翠林居、富綠新村、湖凱.逸景苑、華麗家族、金碧文華、華菱香墅美地、湘銀佳苑、華盛家園、天翔新新家園等已建或在建項目。這些項目一方面是本項目營銷推廣競爭對手，另一方面則與本項目一起營構(gòu)成熟住宅社區(qū)區(qū)域氛圍，形成板塊整體吸引力。項目周邊樓盤是本項目定位重要參照和研究對象，為此，咱們對周邊項目進行專項研究與分析，覺得本項目定位提供參照根據(jù)。一、萬事佳·景園●項目背景：長沙華昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)長沙土木建筑工程有限公司建設(shè)●項目位置：長沙市天心區(qū)新開鋪路178號●建筑規(guī)模：a、占地面積：33172.5㎡b、建筑面積：93831㎡c、規(guī)劃8棟12F●規(guī)劃用途：普通住宅商業(yè)樓●銷售價格：起價：2080元/㎡均價：2200元/㎡銀行按揭：工商銀行7成折扣：9.8折●面積戶型：面積范疇：原則層94－150㎡、復(fù)式：149－280㎡、商業(yè)房：96－300㎡主力面積：130－150㎡戶型：2*2*13*2*24*2*2等總供應(yīng)量：628●建筑裝修原則：外墻：--進口高檔外墻涂料、局部面磚內(nèi)墻：--888涂料地面：--水泥找平樓梯間：--高檔防滑地面磚門：--入戶門為名牌豪華防火防盜門窗：--塑鋼窗鑲配淡綠色玻璃陽臺：--生活陽臺和觀景陽臺水泥砂漿找平地面，藝術(shù)造型玻璃欄板廚房：--水泥砂漿衛(wèi)生間：--水泥砂漿空調(diào)位：--每戶所有臥室與客廳都設(shè)有空調(diào)機位●配套設(shè)施：電梯：--韓國當(dāng)代電視：--客廳、主臥室設(shè)有插口電話：--客廳、主臥均設(shè)預(yù)留電話接口寬帶網(wǎng)：--寬帶網(wǎng)入戶液化氣：--管道煤氣入戶供水：--新型PVC，預(yù)留接口供電：--每戶均設(shè)IC磁卡電表安全系統(tǒng)：--家庭安防報警系統(tǒng)停車：--有獨立車庫和停車位●小結(jié)：萬事佳·景園由長沙華昌房地產(chǎn)公司開發(fā)，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，交通便利。作為獨立生活社區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚生活氛圍，和較完善生活機能；區(qū)內(nèi)各種生活社區(qū)相輔相成，人氣聚升。本案先由深圳怡安信G-ESTAE策劃代理，后由盛意廊廣告代理整合推廣。開始銷售，至竣工時以基本售磬，銷售狀況較為抱負(fù)；能有如此銷售狀況重要有如下因素：①自然環(huán)境優(yōu)美、景觀好：可俯視南郊公園、湘江美景；可遠眺麓山景色；周邊綠色植被也比較多。②其1880元/㎡起價，折后僅1600多元/㎡，作為此中規(guī)模較大小高層個案單價偏低，市場吸引力強。③其93—150㎡/2*2*1－4*2*2面積和戶型，基本適合消費市場需求。④其區(qū)別于其他個案水泥陽臺全玻璃陽臺構(gòu)造，頗具當(dāng)代感，新穎別致。商業(yè)用房分為兩層，1F為沿街店面，2F可商可住，置業(yè)者購買時須兩層一起購買。項目立面采用墻漆，幾年之后將褪色變舊，將嚴(yán)重影響個案檔次。其戶型設(shè)計不佳，動靜不太明確，且通風(fēng)采光不太好。開發(fā)商由于資金問題，導(dǎo)致售樓部等受到破壞，給銷售帶來了嚴(yán)重負(fù)面影響。二、翡翠林居●項目背景：湖南省天心潤豐園置業(yè)有限公司開發(fā)沙坪建筑公司建設(shè)●項目位置：長沙市天心區(qū)新開鋪路174號●建筑規(guī)模：占地面積：42410㎡建筑面積：121180㎡規(guī)劃21棟6－11F●規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓●銷售價格：住宅：起價：1748元/㎡均價：元/㎡銀行按揭：銀行7成商業(yè)用房：起價：5488元/㎡均價：5488元/㎡銀行按揭：銀行5成●面積戶型：面積范疇：原則層：94－142㎡、商業(yè)房：96－300㎡戶型：2*2*23*2*24*2*2等總供應(yīng)量：808●建筑裝修原則：外墻：--高檔瓷磚內(nèi)墻：--砂漿抹面地面：--水泥砂漿找平樓梯間：--花崗巖地面、高檔地板磚地面門：--高檔防火防盜入戶門窗：--塑鋼玻璃窗陽臺：--封閉陽臺●配套設(shè)施：電梯：--有電視：--有線電視入戶電話：--電話線預(yù)埋寬帶網(wǎng)：--廣達液化氣：--煤氣管道安全系統(tǒng)：--電子對講，24小時保安停車：--地下停車場●小結(jié)：翡翠林居由湖南省天心潤豐園置業(yè)有限公司開發(fā)，是一種由住家和商業(yè)用房構(gòu)成中檔住家個案，位于新開鋪，其區(qū)域環(huán)境較好，周邊生活氣息濃厚，居住環(huán)境較好，尋常生活配套設(shè)施齊全，各生活機能較完善。本案由鼎嘉企劃代理銷售，自公開銷售至今以所有售磬。之因此有如此好狀況，重要由于其面積、戶型設(shè)計合理，適合當(dāng)前區(qū)域人居需求。多層以1488元/㎡起價、小高層以1588元/㎡起價，針對個案來說，相對校低，對市場有一定吸引力。且其規(guī)模較大、市場競爭力強。項目兩面臨路和一座立交橋，噪聲嚴(yán)重，灰塵也較多；其立面設(shè)計呈暗紅色，當(dāng)代感不強。廣告主訴求：新長沙，新方向三、湖凱·逸景苑●項目背景：湖南湖凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)湖南省朝輝建設(shè)開發(fā)有限公司建設(shè)●項目位置：長沙市書院南路78號●建筑規(guī)模：占地面積：11000㎡建筑面積：38128㎡規(guī)劃2棟13、17F●規(guī)劃用途：普通住宅●銷售價格：住宅：起價：2580元/㎡均價：2750元/㎡銀行按揭：銀行7成●面積戶型：面積范疇：原則層：89－227㎡戶型：2*2*23*2*25*3*2等總供應(yīng)量：246●建筑裝修原則：外墻：三層采用仿麻石面磚，其他主墻面采用淺色面磚或外墻涂料；天花及內(nèi)墻：888仿瓷涂料刮白地面：--水泥砂漿找平樓梯間：--地面磚、鐵欄桿門：--新型高檔防火防盜入戶門，戶內(nèi)預(yù)留門洞；窗：--高檔名牌噴塑鋁合金窗陽臺：采用鐵藝欄桿●配套設(shè)施：電梯：奧斯有線電視：--客廳、主臥室預(yù)埋接口電話：外線入戶，客廳臥室均有接口可接駁IDD數(shù)據(jù)點，每戶10M寬帶信息網(wǎng)信箱：為住戶配備高檔私家信箱水表：獨立水表電表：獨立電表燃?xì)猓汗艿廊細(xì)馊霊艄苍O(shè)施：社區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)保安設(shè)施：1、四周邊墻增設(shè)0～50M紅外線報警系統(tǒng)；2、公共區(qū)域及電梯間增設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng)；3、增設(shè)停車場智能化管理系統(tǒng)；4、增設(shè)電子門禁系統(tǒng)；5、設(shè)可視/非可視對講系統(tǒng)，可視線路到戶，但可視機住戶自備供電：專用變壓器雙電源供電，每戶容量（小戶型6KW，大戶型8KW－12KW）；室內(nèi)電路采用多回路設(shè)計供水：大型水池及自來水加壓泵房變頻供水●小結(jié)：湖凱·逸景苑是由湖南湖凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于芙蓉南路，地理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)雅，交通便利生活配套設(shè)施齊全，居家以便。本案開始由長沙零點商務(wù)征詢有限公司策劃銷售，后由大匠企畫進行方略推廣。項目于開始建設(shè)至今，銷售率為90％。項目定位為環(huán)保型伴山親水雅宅，建筑風(fēng)格簡約當(dāng)代，大量使用了節(jié)能、環(huán)保材料，并引進了家庭供暖系統(tǒng)德國威能，在長沙尚屬首家；戶型設(shè)計得體，復(fù)式戶型帶有空中花園，贏得某些置業(yè)者愛慕。其地勢高，卻作為了主賣點之一，但距離社區(qū)大門過長路和過高坡度同樣使得銷售受到影響。項目面積、戶型為89－227㎡、2*2*2－5*3*2選取空間較大，但大面積戶型較多，超過了區(qū)域人居需求，因而使得銷售受到影響，房屋至今仍未所有售磬。其2580元/㎡起價和2750元/㎡均價也相對同地段、同檔次基本持平。廣告主訴求：芙蓉南·半山·親水社區(qū)座擁都市繁華,俯看山水湘城四、華麗家族●項目背景：湖南天晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)湖南省華龍建筑工程總公司、長沙友仁建筑工程有限公司、長沙建設(shè)工程集團有限公司建設(shè)●項目位置：新開鋪路227號●建筑規(guī)模：占地面積：18078㎡建筑面積：53400㎡規(guī)劃9棟7－16F●規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓●銷售價格：住宅：起價：1988元/㎡均價：2778元/㎡銀行按揭：農(nóng)業(yè)銀行7成商業(yè)用房：起價：5700元/㎡均價：6000元/㎡銀行按揭：農(nóng)業(yè)銀行5成寫字樓：均價：4000元/㎡●面積戶型：面積范疇：住宅：74－138㎡、商鋪：180－310㎡、寫字樓：580－590㎡戶型：2*2*13*2*2等總供應(yīng)量：339●建筑裝修原則：外墻：高檔外墻磚地面：水泥砂漿找平樓梯間：大理石門：入戶高檔防火防盜門、室內(nèi)預(yù)留門洞窗：塑鋼玻璃推拉窗陽臺：高檔鐵藝護欄廚房：水泥砂漿衛(wèi)生間：水泥砂漿,預(yù)留給排水管道接口空調(diào)位：預(yù)留●配套設(shè)施：電梯：上海永大日立電梯有線電視：國安電話：電信寬帶網(wǎng)：電信液化氣：新奧燃?xì)獍踩到y(tǒng)：高檔電子對講門鈴供水：市政供水供電：市政供電●小結(jié)：華麗家族有由湖南天晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是較大型居住個案，帶有少量商鋪和寫字樓。其設(shè)計較好，物業(yè)管理及配套設(shè)施完善，其周邊生活、文化氣息濃厚，交通便利，生活機能完善，是居家好場合。個案由長沙凹凸廣告策劃有限公司進行整合推廣，自開始推出一期6棟多層已所有售磬，當(dāng)前正推出二期三棟高層和多層，銷售狀況良好。其建筑風(fēng)格融典雅湖湘文化及儒雅歐式后當(dāng)代于一體；面積、戶型以74－138㎡/2*2*1、3*2*2為主，符合當(dāng)前區(qū)域人居需求，且其戶型設(shè)計大膽考究，空間布局理性明快，全方位立體景觀陽臺與功能陽臺給置業(yè)者帶來了觀景休閑等各種享有；且其起價：1988元/㎡和均價：2778元/㎡均不算太高，符合其尊貴不貴標(biāo)語，受到了置業(yè)者青睞，這些都是贏取市場重要因素。但由于臨近馬路，導(dǎo)致灰塵較多，影響了空氣質(zhì)量；且項目所在新開鋪路段坡度過大，給人們出行帶來了較大不便。廣告主訴求：溫馨典雅，尊貴不貴五、金碧文華●項目背景：湖南恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)湖南六建金大建筑工程有限責(zé)任公司、湖南洞井建筑有限公司建設(shè)●項目位置：赤嶺路348號●建筑規(guī)模：占地面積：67818㎡建筑面積：196631㎡規(guī)劃11棟7－16F●規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓●銷售價格：住宅：起價：2350元/㎡均價：2800元/㎡銀行按揭：銀行7成商業(yè)用房：均價：7800元/㎡●面積戶型：面積范疇：住宅：83－114㎡、商鋪：135－176㎡戶型：2*2*13*2*2等總供應(yīng)量：1880●建筑裝修原則：外墻：采用三色面磚，及高檔涂料內(nèi)墻：二遍888仿瓷涂料地面：水泥砂漿找平搓毛樓梯間：水泥地面找平，表面壓光。墻面：二遍888仿瓷涂料刮白。門：單元門為高檔防盜門，入戶門為新型高檔防盜入戶門，戶內(nèi)預(yù)留門洞窗：白色塑鋼配綠玻，裝紗窗陽臺：陽臺門為推拉塑鋼門，陽臺欄桿為成品鐵藝欄桿廚房：只提供一種給水口和潔具排水口，別的一切使用潔具、案臺均不提供衛(wèi)生間：只提供一種給水口和潔具排水口，別的一切使用潔具、案臺均不提供空調(diào)位：預(yù)留空調(diào)機位●配套設(shè)施：電梯：中外合資廣日電梯有線電視：線路安裝到戶，每戶2個信息點電話：外線路入戶，客廳、主臥室均有接口寬帶網(wǎng)：設(shè)1個信息點液化氣：煤氣管道安裝到戶，IC卡燃?xì)獗戆踩到y(tǒng)：入戶黑白可視對講門禁系統(tǒng)、周邊紅外線對射防穿越系統(tǒng)與社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動停車位：682個會所：供水：1－3樓市政供水，4－17層均由變頻泵加壓供水供電：雙電源供電，每戶IC卡供電；2房2廳6KW,3房2廳8KW其他：社區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)●小結(jié)：金碧文華由湖南恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是由11棟7－16層公寓構(gòu)成大型居住個案，帶有少量商鋪。其物業(yè)管理及配套設(shè)施完善，其周邊生活、文化氣息濃厚，交通便利，生活機能完善。個案由智尚地產(chǎn)顧問進行全程策劃，自推出以來，銷售率超過80％。其因素重要有如下幾點：①20萬平米大型社區(qū)，易形成生活社區(qū)。②毗鄰長沙理工大學(xué)，定位于專為年輕知識一族，并提出入住業(yè)主子女可進入長沙理工大學(xué)子弟學(xué)校就讀。③2350元/㎡起價和2800元/㎡均價能被當(dāng)前市場合接受。④采用立體老式院落布局，小圍合，小組團設(shè)計，造型豐富、輕快、簡潔。⑤只推出80平米兩房兩廳和110平米三房兩廳兩種戶型，戶型簡約，空間合理，功能針對性強，總價低，可以減輕年輕人第一次置業(yè)承擔(dān)，受到年輕人追捧。⑥金碧文華園林以"一帶、三園、一廣場"為主題進行布局，規(guī)劃設(shè)計合理，功能分區(qū)明確。⑦在社區(qū)配套上，引進智能化VOD系統(tǒng)，創(chuàng)造了先進智能化社區(qū)。⑧商業(yè)街采用別具風(fēng)格古代騎樓形式，于潮流質(zhì)感中顯現(xiàn)出典雅韻味。廣告主訴求：新知專署，學(xué)院雅居六、華菱香墅美地●項目背景：湖南華菱置業(yè)有限公司開發(fā)長沙市建筑工程公司建設(shè)●項目位置：長沙市芙蓉南路49號●建筑規(guī)模：占地面積：41115.15㎡建筑面積：150000㎡規(guī)劃6棟18F●規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓●銷售價格：住宅：起價：2500元/㎡均價：3000元/㎡銀行按揭：銀行7成●面積戶型：面積范疇：住宅：40－160㎡戶型：1*1*13*2*24*2*2等總供應(yīng)量：1182●建筑裝修原則：外墻：外墻磚與外墻漆內(nèi)墻：混和砂漿地面：水泥砂漿樓梯間：瓷磚門：防火、防盜門窗：鋁合金窗陽臺：水泥砂漿廚房：水泥砂漿衛(wèi)生間：水泥砂漿空調(diào)位：預(yù)留●配套設(shè)施：電梯：--知名品牌電視：--有電話：--有寬帶網(wǎng)：--有液化氣：--有供水：--二次加壓、直飲水系統(tǒng)供電：--雙電源安全系統(tǒng)：--有停車：--558個●小結(jié)：華菱香墅美地由湖南華菱置業(yè)有限公司開發(fā)，位于芙蓉南路，整個社區(qū)由6棟16—18層高層建筑構(gòu)成。項目所在地交通便利、生活氛圍濃郁、人文環(huán)境優(yōu)越，社區(qū)宜居。6月，項目榮獲建設(shè)部頒發(fā)“中華人民共和國建筑設(shè)計示范樓盤”。其戶型涉及40㎡左右1房、102-160㎡左右3-4房，獨特空中庭院是對戶型大膽創(chuàng)新；采用LOFT戶型，是長沙初次采用躍式構(gòu)造1房，適當(dāng)商住，受到年輕潮流一族追捧。是區(qū)域內(nèi)整合推廣較成功項目之一。七、湘銀佳苑●項目背景：湖南長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司開發(fā)長沙市園藝建筑工程有限公司建設(shè)●項目位置：長沙市天心區(qū)赤嶺路82號●建筑規(guī)模：占地面積：20677㎡建筑面積：62700㎡規(guī)劃7棟9－11F●規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓●銷售價格：住宅：起價：2280元/㎡均價：2483元/㎡商業(yè)用房：起價：13800元/㎡●面積戶型：面積范疇：住宅：138－280㎡商業(yè)用房：50㎡戶型：3*2*24*2*25*3*3等總供應(yīng)量：318●建筑裝修原則：外墻：高檔瓷磚內(nèi)墻：888仿瓷涂料地面：水泥沙漿樓梯間：麻石地面門：高檔防盜門窗：電泳鋁合金陽臺：水泥沙漿抹平廚房：水泥沙漿抹平衛(wèi)生間：水泥沙漿抹平空調(diào)位：預(yù)留●配套設(shè)施：電梯：合資新馬電梯有線電視：廣達網(wǎng)絡(luò)電話：電信、網(wǎng)通寬帶網(wǎng)：入戶液化氣：混空汽停車位：129個會所：有供水：長沙市自來水公司供電：城南供電局雙向電源●小結(jié)：湘銀嘉苑由湖南長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司開發(fā)，位于芙蓉路南邊，交通便利，生活、文化氛圍濃厚，居住環(huán)境較好，生活機能基本完善。本案由開發(fā)商自行銷售，自10月開始公開至今住宅以基本售磬，商業(yè)用房有少量余留。項目為全復(fù)式構(gòu)造，卻以2280元/㎡原則層單價作為起價，對置業(yè)者有一定誘惑力。但由于其面積過大，致使總價過高，限制客源客層，導(dǎo)致了銷售敗北。其戶型雖然獨特，但構(gòu)造不太合理，通風(fēng)采光不良，公攤面積較大；棟距太小，進口也較小，影響了項目檔次。雖然開發(fā)商進行了大量廣告宣傳，但效果不佳，未引起熱銷。廣告主訴求：市中心住宅，交通生活便利；終極置業(yè)八、華盛家園●項目背景：長沙華盛置業(yè)有限公司開發(fā)湖南華盛建設(shè)工程有限公司建設(shè)●項目位置：芙蓉南路59號●建筑規(guī)模：占地面積：48000㎡建筑面積：100000㎡規(guī)劃9棟12F●規(guī)劃用途：普通住宅●銷售價格：住宅：起價：2320元/㎡均價：2500元/㎡●面積戶型：面積范疇：原則層：47－167㎡、復(fù)式：196－282㎡戶型：1*1*13*2*24*2*2等總供應(yīng)量：966●建筑裝修原則：外墻：進口外墻涂料、局部面磚內(nèi)墻：高檔瓷性涂料地面：水泥砂漿找平層樓梯間：高檔防滑地面磚門：高檔防盜門、陽臺為高檔鋁合金推拉門窗：高檔鋁合金門窗廚房：墻為水泥底灰抹平衛(wèi)生間：墻為水泥底灰抹平●配套設(shè)施：電梯：2戶一OTIC電梯有線電視：預(yù)留接口電話：預(yù)留接口寬帶網(wǎng)：預(yù)留接口液化氣：到戶安全系統(tǒng)：紅外線防范系統(tǒng)、電子巡更、閉路電視監(jiān)控停車位：近萬米地下停車位會所：配有閱覽室、棋牌室、體操房、健身房、乒乓室、臺球室其他：籃球場、羽毛球場、室外小朋友樂園、室外健身區(qū)●小結(jié)：華盛家園由湖南華盛集團開發(fā)，是一種較大規(guī)模、較高檔次純住家個案，其區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計較好，居住環(huán)境優(yōu)美。本案由開發(fā)商自行銷售，樓書設(shè)計推廣及廣告推廣由東方列車企劃有限公司執(zhí)行。自12月一期推出和二期推出至底已所有售罄，銷售狀況非常抱負(fù)。項目曾被評為長沙市民新樓盤，被中華人民共和國房地產(chǎn)協(xié)會推薦為“生態(tài)住宅開發(fā)莫模式”。之因此有如此成績是由于開發(fā)商曾開發(fā)華隆重廈、華盛花園等個案，有一定品牌形象，加之2320元/㎡起價和2500元/㎡均價符合當(dāng)時消費水平，且戶型選取空間大。尚有一種重要因素是在一期推出時，區(qū)域內(nèi)物業(yè)幾乎為零，占盡天時，而市場對此種物業(yè)需求潛在業(yè)主諸多，因而銷售較好，并且入住率非常高；而二期也由于一期樹立良好形象及物業(yè)自身價值，吸引了不少職業(yè)者慕名前來，因而可以看到本案一期銷售時電視、報紙、告示等強勁媒體攻勢在二期已幾乎沒有，而銷售狀況卻保持良好勢頭。九、白沙花園●項目背景：長沙市天心區(qū)都市建設(shè)開發(fā)公司開發(fā)長沙工程建設(shè)有限責(zé)任公司三公司建設(shè)●項目位置：天心區(qū)赤嶺路68號●建筑規(guī)模：占地面積：46440㎡建筑面積：100000㎡規(guī)劃21棟7－14F●規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓●銷售價格：住宅：起價：2400元/㎡均價：2700元/㎡銀行按揭：建行7成商業(yè)用房：起價：3500元/㎡均價：4000元/㎡銀行按揭：建行7成●面積戶型：面積范疇：住宅：128－168㎡戶型：3*2*24*2*2等總供應(yīng)量：909●建筑裝修原則：外墻：高檔面磚內(nèi)墻：高檔仿瓷涂料地面：水泥砂漿找平樓梯間：公用某些為高檔地磚門：入戶門為防盜門，戶內(nèi)預(yù)留門洞窗：鋁合金窗陽臺：北向陽臺封閉，南向陽臺不封閉，地面水泥砂漿找平廚房：墻面、地面水泥砂漿找平衛(wèi)生間：共享衛(wèi)生間為蹲廁，墻、地面水泥砂漿找平空調(diào)位：預(yù)留空調(diào)機位●配套設(shè)施：電梯：SIGMA電話：兩線五插座寬帶網(wǎng)：以太網(wǎng)液化氣：燃?xì)夤艿澜涌诘綉艄┧憾喂┧╇姡喝嗨木€安全系統(tǒng)：社區(qū)設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng)停車：社區(qū)內(nèi)設(shè)地下，地上車庫備注：水、燃?xì)膺h程抄表系統(tǒng)●小結(jié)：白沙花園由湖南天心都市建設(shè)開發(fā)公司開發(fā)，是一種大型居住社區(qū)，個案開發(fā)規(guī)模大，設(shè)計較好，物業(yè)管理及配套設(shè)施完善，其周邊生活、文化氣息濃厚，交通便利，生活機能完善，是居家好場合。本案前期由長沙比銳廣告公司代理廣告企劃，日后由深圳生益房地產(chǎn)顧問代理策劃銷售。項目規(guī)劃共19棟，分四期開發(fā)，一期、二期、三期在2月以所有售磬，四期于8月開始動工建設(shè)，同期開始銷售，其面積戶型較大皆為三房、四房，超過了區(qū)域人居需求，單位定價2200元/㎡起，與同地段、同檔次個案相對而言基本持平，但天心城建影響力，其白沙品牌在房地產(chǎn)市場號召力；被評為全國物業(yè)管理示范單位長沙天環(huán)物業(yè)管理有限公司；大型規(guī)模和完善配套都是白沙花園能贏得市場重要因素。但美中局限性是它戶型設(shè)計不太抱負(fù)，讓人感覺凌亂，且面積戶型過大，致使總價過高，置業(yè)者難以接受。廣告主訴求：家園、花園、樂園十、天翔新新家園●項目背景：長沙天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)長沙市鴻宇林建筑工程有限公司建設(shè)●項目位置：天心區(qū)新開鋪路18號●建筑規(guī)模：占地面積：46551㎡建筑面積：89129㎡規(guī)劃10棟6－16F●規(guī)劃用途：普通住宅●銷售價格：住宅：起價：1923元/㎡均價：2260元/㎡●面積戶型：面積范疇：住宅：90－164㎡戶型：2*2*23*2*24*2*2等總供應(yīng)量：909●建筑裝修原則：外墻：采用高檔磁磚內(nèi)墻：普通抹灰頂棚：普通抹灰地面：水泥沙漿找平搓毛樓梯間：“888”涂料門：品牌防盜門單元門：設(shè)電子對講系統(tǒng)窗：塑鋼窗陽臺：封閉式廚房：毛坯衛(wèi)生間：毛坯●配套設(shè)施：有線電視：有限電視入戶電話：電信電話入戶寬帶網(wǎng)：寬帶入戶液化氣：管道入戶停車位：車庫或停車場供水：每戶一表供電：每戶單獨電表●小結(jié)：天翔·新新家園由長沙天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，由5棟多層住宅，3棟高層住宅，2棟綜合樓組合而成。項目選址于省微生物研究所，其周邊配套設(shè)施較好，交通以便，臨近湘江和南郊公園，景觀條件好，居住環(huán)境抱負(fù)。多層房屋開盤僅半個月就全內(nèi)部認(rèn)購?fù)炅?，售樓部建立之前銷售率就已通過半，因而其項目幾乎沒有在宣傳上下功夫。銷售如此火爆因素一某些是由于其地理、交通條件較好，景觀優(yōu)勢強，藏風(fēng)得水；其住宅面積和戶型為90－164㎡/2*2*2－4*2*2，選取空間大，受眾人群廣；尚有某些因素是其相對于其他樓盤較低價格，其起價為1923元/㎡，均價為2260元/㎡，價格優(yōu)勢體現(xiàn)無遺。第四節(jié)項目SWOT分析一、優(yōu)勢 自然景觀優(yōu)勢突出：南鄰南郊公園，西靠湘江風(fēng)光帶，舉目遠眺，秀麗山水風(fēng)光盡受眼底。同步，由于與市中心距離，使本區(qū)域空氣質(zhì)量較好，適合人居。地理位置優(yōu)越：位于書院路與新中西路相匯處，東臨即將拓寬為60米書院路，西靠湘江碧水，南傍南郊公園，距長沙市二環(huán)線高架橋僅100米。攬盡湘江之絕代風(fēng)華，坐看麓山之四季美景，是將來居家抱負(fù)之地。交通便利：項目所在區(qū)域交通條件便利，緊貼二環(huán)黃金位置，使得出行極為以便快捷。項目周邊公交線路較多，交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市。文化氛圍濃郁：項目周邊多所大學(xué)林立，學(xué)習(xí)氛圍濃烈。片區(qū)形象：隨著都市擴容，以及城中心商業(yè)與商務(wù)功能成熟，南郊板塊已漸成為住宅物業(yè)發(fā)展熱點，項目周邊涌現(xiàn)出各種住宅物業(yè)正是這一趨勢證明。景觀資源優(yōu)勢突出：緊靠南郊公園位置，是周邊項目都不可比擬，因而應(yīng)將此做為主訴求點來進行市場空白點：周邊項目雖臨近南郊公園，卻都沒有將其作為重要賣點進行推廣，縱觀整個長沙樓市，以自然生態(tài)做為主廣告語項目并不多，而此項目在這方面又擁有得天獨厚優(yōu)勢。因而咱們建議將生態(tài)自然來做為主訴求點。二、劣勢周邊商業(yè)氛圍不濃烈：項目周邊除興萬家外沒有其他較大超市賣場，隔東塘、候加塘商圈距離較遠。周邊配套設(shè)施欠全：由于項目位置等因素，此處在各種商務(wù)、休閑、酒店等設(shè)施上缺少有較高檔次設(shè)施。距離神農(nóng)、五華大酒店較遠。生活氛圍：項目周邊雖有各種社區(qū)林立，但較大購物廣場卻只有興萬家一種，華銀旺和購物廣場距離項目位置較遠，而新一佳則太小，只能滿足尋常生活最基本需要。片區(qū)文化資源：片區(qū)周邊沒有知名人文歷史文化資源，因而無法從此點上進行深度挖掘。周邊環(huán)境欠佳：由于周邊有各種項目在建，導(dǎo)致了周邊人流復(fù)雜、喧囂嘈雜現(xiàn)象，并且周邊建筑多為居民自建用房，缺少整體規(guī)劃，錯亂無序。盡管當(dāng)前有眾多住宅項目正在開發(fā)，住宅開發(fā)正成為項目區(qū)域熱點，但此區(qū)域在環(huán)境上缺陷短時間內(nèi)無法變化。在優(yōu)勢和劣勢里只列舉了也許會成為優(yōu)劣勢各方面，其實其中各方面都是可以互相轉(zhuǎn)化，視項目詳細(xì)狀況加以歸類。優(yōu)劣勢普通著重于項目實體問題。 三、機會（1）長沙房產(chǎn)都市邊沿需求在此后一段時間將呈上升趨勢。隨著都市擴大以及置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變，都市邊沿房產(chǎn)需求日增。（2）當(dāng)前在項目周邊樓盤銷售除天翔新新家園外，其他多處樓盤銷售多處在收尾階段，這給本項目提供了一定機會，有助于緩和當(dāng)前銷售壓力。（3）本項目周邊高層、小高層，銷售狀況較好，這闡明了本區(qū)域小高層需求較為旺盛。而本項目也是以高層為主，符合時下消費趨向。（4）緊靠南郊公園絕佳地理位置，可以以生態(tài)自然為主題，迎合了現(xiàn)今大眾對居住環(huán)境規(guī)定。四、威脅（1）周邊項目針對本項目開展?fàn)I銷阻擊。由于本項目浮現(xiàn)會引起本區(qū)域房產(chǎn)競爭，勢必會引起其他樓盤壓制。（2）供應(yīng)過于集中，同檔次樓盤推出量巨大，周邊樓盤尚余下單位對本項目產(chǎn)生較大威脅，缺少足夠市場需求做支撐。（3）長沙市其他地方也許推出有關(guān)項目亦會對項目產(chǎn)生威脅。由于長沙都市面積并不大，房產(chǎn)競爭體當(dāng)前全市范疇內(nèi)。第五節(jié)市場需求分析一、購買新居情有獨鐘調(diào)查成果反映出，打算選購新居占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，重要以選購新居為主。這一方面闡明置業(yè)者主流強勁購買力，同步也預(yù)示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導(dǎo)地位。二、自用為主導(dǎo)購房用途選取中，自住占83％，投資占9％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％。

購房用途重要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目細(xì)分方面，滿足自己居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友比例較少。三、潛在需求旺盛以籌劃購房時間來分析：籌劃近來購買占47％，半年后來占27％，一年后來占17％，兩年后來占9％。

從籌劃購買時間看，籌劃一年內(nèi)置業(yè)客戶約占四分之三。這顯示近期潛在需求非常旺盛。四、最愛是小高層或多層頻數(shù)分析表白，中意小高層消費者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者青睞。從住房類型看，平層占56％，躍式占20％，復(fù)式占23％，其他占1％。對平層選取不再是一支獨秀，其他類型戶型也開始進入人們選取視野。交叉分析表白，喜歡多層消費者中，平層占67％，躍式占15％，復(fù)式占18％；喜歡小高層消費者中，平層占56％，躍式占25％，復(fù)式占19％，兩者對平層、復(fù)式單位鐘愛比例是不同；喜歡高層建筑消費者中，平層占44％，躍式占18％，復(fù)式占38％，選取復(fù)式單位比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑消費者中，選取復(fù)式單位則不十分突出。五、更喜歡自己裝修在交樓原則選取上，毛坯房占40％，廚衛(wèi)裝修占34％，普通裝修占19％，精裝修占7％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修交樓原則比較受歡迎，另一方面是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。六、三房是首選在單位房間選取上，選取1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。購房者重要選取三房單位為主，另一方面是二房，選取一房和四房單位比例不多。上述成果與家庭構(gòu)造交叉分析則顯示，單身在選取上：1房占5％，2房占25％，3房占58％，4房占12％；二口之家，1房占3％，2房占36％，3房占51％，4房占10％；三口之家，1房占2％，2房占10％，3房占68％，4房占20％；二代同堂：1房占4％，2房占19％，3房占55％，4房占22％；三代同堂：1房占0％，2房占8％，3房占52％，4房占40％；分析表白當(dāng)前不同家庭構(gòu)造對戶型選取近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）梯級消費比例。因而選取三房比例與整體選取比例相似。單位房間選取與置業(yè)次數(shù)交叉分析：初次置業(yè)，選取1房占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置業(yè)，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％。分析表白初次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選取一房、三房比例相近；選取二房、四房、五房比例相差稍多。由此看來，三房是各類客戶首要選取。七、最但愿面積區(qū)間但愿購房面積選取上，但愿購買面積在90-110平方米比例最高；另一方面是70-90平方米，但愿購買面積在70平方米如下比例不高。與但愿購買房間數(shù)交叉分析表白，選取二房購房者但愿面積在70-90平米占比較大比例，也有某些但愿90-110平米和70平米如下，很少一某些但愿在110-130平米。整體選取面積中位數(shù)M0=85平米；

選取三房購房者但愿面積在90-130平米占較大比例，也有不小比例選取70-90小三房。整體選取面積中位數(shù)M0=104平米；與當(dāng)前住房面積交叉分析表白，置業(yè)者在購房時購房面積盼望要超過租住或自有住房面積比例較高。八、按揭付款是主流頻次分析表白購房者在購房過程中選取按揭付款占81％，一次性付款占19％。按揭比例超過八成，闡明按揭正成為人們購房中普遍選取，也闡明銀行按揭對長沙住宅市場支持作用不容小視。九、環(huán)境因素很重要在促成購買因素中，環(huán)境占重要位置。從記錄可以看出，為了改進居住環(huán)境占65％，以便小孩上學(xué)占10％，離上班近點占4％，生活以便點占15％，顯得更有身份占1％，當(dāng)前房子太小占4％，離親戚朋友更近些及其他占1％。改進居住環(huán)境、生活以便、以便小孩上學(xué)是促成購買前三位因素。十、人們一起出主意買房調(diào)查表白：自己看樓選房占26％，多數(shù)狀況是自己看樓占36％，大某些狀況請懂行朋友帶著一起看占38％。購房者在抉擇過程中不是獨立，受許多其他因素影響，特別是業(yè)內(nèi)人士建議。十一、平民置業(yè)時代來臨調(diào)查顯示：購房者單身占40％，二口之家占17％，三口之家占26％，二代同住占8％，三代同堂占9％。準(zhǔn)備購房者以單身人士居多，購房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭前兆，年輕都市中蘊藏著許多布滿期盼、跳動心靈。以單身人士為主體潛在置業(yè)人群預(yù)示著大眾置業(yè)熱潮或許即將來臨。十二、年輕人成為主力軍購房者年齡25歲如下占3％，25－29歲占46％，30－35歲占31％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。購房者年齡段重要集中在25-29歲之間，占46%；另一方面是30-35歲之間，占31%；顯示年輕群體是當(dāng)前置業(yè)重要構(gòu)成成分。十三、置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素從調(diào)查問卷記錄關(guān)注度來看，超過一半以上置業(yè)者以為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型構(gòu)造應(yīng)當(dāng)關(guān)注；另一方面近一半受訪者以為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大概不到30%受訪者以為其他因素、智能化設(shè)施、社區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注因素。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型構(gòu)造、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、社區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。十四、被訪者心目中抱負(fù)家園（社區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格）本問題采用了開放式問答，約60%被訪者回答無所謂或未做回答。從中也可以看出，置業(yè)者對涉及社區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。在回答被訪者中，也有相稱數(shù)量被訪者使用了實用、安靜、親和、輕松、潮流、潮流、浪漫等字眼回答；很少一某些回答歐式風(fēng)格、嶺南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。由此看出，當(dāng)前置業(yè)者對發(fā)展商倡導(dǎo)建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。第六節(jié)項目思路在今日地產(chǎn)市場，項目之間差別性越來越小，同質(zhì)性越來越高，令得市場爭奪日益困難。戰(zhàn)略上看，項目競爭戰(zhàn)略應(yīng)立足于“攻心為上，攻城為下”，要脫穎而出，就要擊中消費者心，在其心中占據(jù)陣地，營銷即溝通，占據(jù)消費者心靈，是營銷終極戰(zhàn)場。一、抓住市場空白點以主力攻打隨著經(jīng)濟和社會不斷發(fā)展，人們對生活品質(zhì)規(guī)定是越來越高，對于居住也是同樣?，F(xiàn)今居住所賣不但僅是一套房子，而是一種生活方式，因而各種各樣生活涌現(xiàn)出來，環(huán)保、健康、生態(tài)、文化、智能、節(jié)能等等。而本案就地勢而言，交通便利，臨山靠水，南郊公園旁，這些整合起來為一點生態(tài)、自然。而就市內(nèi)而言，此點較為空白，咱們應(yīng)當(dāng)緊抓市場空白點來進行整合營銷。二、改進現(xiàn)存規(guī)劃中局限性項目作為單體樓在市場上競爭力局限性，必要做好一切細(xì)致規(guī)劃，與既有區(qū)域成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使既有資源得以充分合理運用，提高項目綜合素質(zhì)，樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。三、把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變，供方面臨嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品消費與否迎合客戶需求。因而，充分把握市場，迎合消費者需求心理，倡導(dǎo)新當(dāng)代生活居住概念，才干更有效地增進銷售。四、加強區(qū)域性宣傳，吸引人流由于項目周邊同檔次商品房項目不是市場熱點，客流量低，故如何吸引更多客戶到場，是項目成敗基本條件。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應(yīng)加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息途徑，以吸引大量人流。更重要一點是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，由于社區(qū)概念是當(dāng)前消費者首選，這也是項目與否成功核心。五、營造現(xiàn)場舒服環(huán)境，引起客戶購買沖動在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境好壞便是銷售能否成功關(guān)健。項目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一種非常舒服內(nèi)部環(huán)境，配以銷售方略上營造熱烈買賣氛圍，力求迅速打動客戶心，增進客戶成交。六、體現(xiàn)“以人為本”經(jīng)營理念面對多元化目的客戶，咱們必要抓住人特點，規(guī)劃設(shè)計更加“人性化”。項目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細(xì)致、完善，在設(shè)計中多考慮人對居住環(huán)境規(guī)定，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊誠意和“以人為本”理念。通過融合項目“以人為本”經(jīng)營理念，可以把握更多潛在客戶，打動她們心，增進成交。七、找出項目“個性化”形象客戶對品牌認(rèn)知限度往往取決于品牌個性，沒有個性商品品牌極易在市場中流失。通過對項目分析和理解，挖掘內(nèi)在長處加以策劃包裝，提煉“個性化”項目形象，可以大大提高項目知名度，提高項目附加值，從而增進銷售業(yè)績提高。從以上幾點企劃思路出發(fā)，咱們將對項目市場定位，規(guī)劃設(shè)計銷售方略等方面一一作出建議，盼望做出一種有特色、成功精品項目。第七節(jié)項目定位一、項目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項目定位是基于：項目地塊之地產(chǎn)因子決定地塊適當(dāng)建造建筑功能；市場調(diào)研反映具備有效需求市場空間；政府在都市總體規(guī)劃上限制。所謂地產(chǎn)因子，指是一種建筑地塊所具備適當(dāng)建造某種功能建筑條件和素質(zhì)。一種地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適當(dāng)建造建筑功能和檔次，是其將來建筑價值之核心因素之一。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表白，不同檔次住宅項目所應(yīng)具備基本地產(chǎn)因子有所不同。詳細(xì)如下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加闡明A、對公共交通依賴性很強強普通弱不適當(dāng)鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾適應(yīng)性強較強弱很弱不適當(dāng)臨貨運交通迅速干道、高壓線等C、對大氣環(huán)境規(guī)定低不高高很高不適當(dāng)臨近污染性工廠、鬧市D、對社區(qū)配套規(guī)定高很高較弱弱不適當(dāng)商場上加住宅E、對周邊自然及人文景觀之規(guī)定低普通高很高F、社區(qū)物業(yè)管理規(guī)定低不高高很高高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理公司G、建筑、質(zhì)量裝修規(guī)定低普通高很高質(zhì)量優(yōu)良；材料高檔H、容積率、覆蓋率規(guī)定無普通低低低密度；高綠化率I、對休閑空間，綠化規(guī)定無普通高很高會所等康體設(shè)施配套齊全J、景觀規(guī)定無普通高很高最佳具備天然；稀缺景注：依照上表所列舉某些數(shù)據(jù)，將會在其后有爭對性對本項目進行分析，并由此而對整體定位提出合理建議。二、項目市場定位原則——最大化發(fā)掘該項目所在地段唯一性價值；——最大化發(fā)掘地塊特異性價值；——最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以減少專業(yè)風(fēng)險。三、市場定位（開發(fā)檔次）（1）

重要競爭對手物業(yè)檔次及物業(yè)類型樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)檔次湖凱·逸景苑高層公寓起價：2580元/M2均價：2750元/M2中高檔物業(yè)華麗家族小高層、高層中高檔產(chǎn)品，起價：1988元/M2均價：2778元/M2金碧文華小高層、高層公寓配套成熟，中高檔物業(yè)起價：2350元/M2均價：2800元/M2華菱·香墅美地高層公寓配套成熟，環(huán)境較好，中高檔物業(yè)起價：2500元/M2均價：3000元/M2萬事佳·景園小高層公寓中檔公寓，起價：2080元/M2；均價：2200元/M2翡翠林居小高層公寓中低檔公寓，起價：1748元/M2均價：元/M2湘銀佳苑小高層公寓中高檔公寓，起價：2280元/M2均價：2483元/M2華盛家園小高層公寓中高檔公寓起價：2320元/M2均價：2500元/M2白沙花園小高層、高層中高檔公寓起價：2400元/M2均價：2700元/M2天翔·新新家園小高層、高層中檔公寓起價：1923元/M2均價：2260元/M2●通過以上所列周邊環(huán)繞本項目物業(yè)檔次、價位狀況，可以發(fā)現(xiàn)競爭樓盤大多屬于中檔樓盤。比較突出有兩個項目：一種是“華菱香墅美地”，為當(dāng)前開發(fā)區(qū)內(nèi)發(fā)展最為成功個案，它產(chǎn)品、定位、形象已經(jīng)脫離了小盤常規(guī)做法，被業(yè)內(nèi)人士譽為本板塊標(biāo)桿樓盤。分析其重要原由于該物業(yè)素質(zhì)較高，環(huán)境、配套條件較好，并且價格相對適中，該類型物業(yè)比較受消費者偏愛。●此外“金碧文華”將是本項目最大競爭對手，距離本項目較近，地段較佳。其價格適中，調(diào)查時起價：2350元/M2均價：2800元/M2，定位相對屬中高檔，與本項目接近，并且宣傳聲勢和推廣力度較大且頻繁，市場反映比較好，銷售狀況較為抱負(fù)。（2）本項目狀況分析項目位置處在南郊板塊內(nèi)，位于新老城交界點。周邊樓盤如翡翠林居、萬事佳·景園、天翔·新新家園都未能走出價格洼地，始終在元/m2左右徘徊。湖凱逸景苑2400元/m2左右定價，華麗家族二期不超過元起價上市，均價控制在2500－2600左右，金碧文華則以2350元/m2起步。南郊板塊已被人們譽為平實板塊。而近幾年來許多外來地產(chǎn)品牌紛紛搶灘長沙，使得長沙樓市更加趨向于品牌及品質(zhì)提高。據(jù)調(diào)查：接受2500－3000元/m2單價客戶對品牌規(guī)定最高，為買房決策第一考慮要素占34.8％，為買房決策第二考慮要素占53.5％。而在關(guān)于品牌聯(lián)想延伸調(diào)查中，由品牌聯(lián)想最多選項分別是：高品質(zhì)房子、優(yōu)美社區(qū)環(huán)境、不緊張有購房矛盾、有實力值得信賴?？v觀整個板塊，本項目處在板塊中心位置，三面都被其他項目所包圍，因而，要打是一場突圍戰(zhàn)。如何避免同質(zhì)性，提高項目品質(zhì)是咱們最需要關(guān)注方面，既然已有了獨特地理優(yōu)勢，就應(yīng)當(dāng)抓住此點來進行深度挖掘。據(jù)調(diào)查，市內(nèi)選用生態(tài)自然項目并不多，有些項目鄰山，有些帶水，但山水皆有者卻寥寥無幾，咱們選取生態(tài)自然來進行訴求，以此來增強項目競爭力，不但可以避免產(chǎn)品同質(zhì)化，并且還迎合了現(xiàn)今消費潮流，提高項目品質(zhì)，一舉三得。依照板塊內(nèi)其他狀況來看，本項目定位于高質(zhì)中檔為佳，這樣不必緊張過于高檔受到國家政策抑制和有限高品位市場，也不必緊張由于低端而受到品質(zhì)方面懷疑。（3）本項目所應(yīng)具備地產(chǎn)因子分析依照以上分析來結(jié)合本項目地產(chǎn)因子進行整合分析：影響因子中高檔中高檔住宅附加闡明本案具體情況本項目與否符合對公共交通依賴性普通不適當(dāng)鬧市區(qū)人員混雜區(qū)公交較以便；非鬧市區(qū)；周邊有各種項目，社區(qū)成熟可達到對噪音及環(huán)境干擾適應(yīng)性弱不適當(dāng)臨貨運交通迅速干道、高壓線離鐵路較遠；東面臨書院路；噪音普通道路周邊以綠化帶隔離對大氣環(huán)境規(guī)定高不適當(dāng)臨近污染性工廠、鬧市周邊無污染性工廠；緊鄰公園；空氣較好可達到對社區(qū)配套規(guī)定較弱不適當(dāng)商場上加住宅無大型超市；可滿足尋常生活基本需求遠景可達到對周邊自然及人文景觀之規(guī)定高周邊有南郊公園和湘江風(fēng)光帶，自然環(huán)境好可達到社區(qū)物業(yè)管理規(guī)定高高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理公司建議采用較高檔物管可達到容積率、覆蓋率規(guī)定低低密度因是高層；容積率較高（4.5）普通對休閑空間，綠化規(guī)定高會所等設(shè)施配套齊全綠化率高；公共配套完善可達到景觀規(guī)定高最佳具備天然稀缺景景觀優(yōu)勢強可達到●以上表格表白，本項目具備中高檔住宅所必要大某些地產(chǎn)因子，但距離高檔住宅規(guī)定尚有某些障礙，例如高壓線影響，容積率問題。因而，在規(guī)劃設(shè)計上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計上找突破，同步加大內(nèi)部造景力度，完善有關(guān)配套，可以成為非常有競爭力中高檔樓盤。●同步由于咱們?yōu)楸卷椖慨a(chǎn)品策劃、設(shè)計高文化附加值，可以不斷發(fā)展提高項目形象從而給客戶導(dǎo)致高檔物業(yè)印象或總體評價成為一種中高檔樓盤。（4）歸納本報告建議項目總體物業(yè)檔次定位為：——中高檔物業(yè)四、價格定位本項目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)除華菱·香墅美地外其他項目價格都沒有超過長沙均價3030元/m2，咱們建議將項目定位于高質(zhì)中檔盤為其市場空間，采用低開高走方式，上市價格定位在2500－2600元/m2左右，均價控制在2800－2900元/m2。詳細(xì)均價可依照屆時實際狀況來進行調(diào)節(jié)，低開高走方式有助于適應(yīng)市場上揚趨勢。（詳細(xì)價格定位策劃案后來將會詳細(xì)單獨列出。）五、客戶細(xì)分針對長沙本地狀況，用金字塔構(gòu)造比喻購房人群分布，處在塔腰某些為亞中產(chǎn)階級，或稱其為“準(zhǔn)白領(lǐng)消費群”，年齡普通在25－30歲之間，準(zhǔn)備成家或成家時間不長，受過良好教誨，多為大專以上學(xué)歷，事業(yè)開始起步，家庭年收入3萬－5萬元之間。她們置業(yè)特點是：多為初次置業(yè)，購買行為謹(jǐn)慎，但需求迫切，自住和投資兼顧，重要購買面積在80m2－120m2左右二房或三房，其中少量購買超過120m2住宅，總價普通在15萬－25萬左右，大都采用按揭方式且首期較少、付款年限在以上按揭方式，月供款水平在1千元以內(nèi)。處在塔頸是中產(chǎn)階級，所謂白領(lǐng)一族，她們普通是在30－40歲之間，學(xué)歷較高，受過良好教誨，家庭年收入5萬－10萬元之間，是有著成熟理性消費經(jīng)驗人群，普通購買面積較大三室兩廳、四室兩廳戶型或某些復(fù)式單位，總價在20萬-40萬之間，大都采用多付首期年限不太長（如5年－）付款方式；對她們來說，價格固然重要，但并不是首要考慮因素，如果沒有比周邊樓盤更好規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、配套設(shè)施、文化內(nèi)涵等，而一味以低價方略難以獲得她們青睞。處在塔尖是少數(shù)所謂金領(lǐng)階層，年齡普通在40歲以上，人稱所謂老板級人物。其購買特點是對價格敏感度相對較低，重要是強調(diào)身份地位，追求豪華氣派，是少數(shù)豪宅、別墅重要消費群體。在當(dāng)代營銷理論中強調(diào)對客戶群體研究，因而在擬定本項目目的客戶之前有必要對長沙市特別是南郊板塊競爭市場內(nèi)客戶群體進行更加細(xì)致分析，以便尋找最適合本項目以及最有也許購買本項目目的客戶?？蛻艏?xì)分重要通過置業(yè)次數(shù)、置業(yè)用途來劃分。以置業(yè)次數(shù)劃分，可分為一次置業(yè)者和多次置業(yè)者；以置業(yè)用途劃分，可分為實用型客戶和投資型客戶。通過調(diào)查研究，長沙市房地產(chǎn)市場各類型客戶群體特性如下：（1）以置業(yè)次數(shù)劃分①一次置業(yè)者重要特性●收入較穩(wěn)定，有一定積蓄，對將來有較好預(yù)期；●年齡在25－35歲之間；●追求實惠、實用、以便；●對價格反映敏感，偏好靈活付款方式；●需求面積相對較小，以平層或錯層構(gòu)造二房或三房物業(yè)類型為主，復(fù)式構(gòu)造很少考慮；●出行以公交為主，對公交車較為依賴；●決策較為慎重，需重復(fù)比較，故意向樓盤會看二次三次以上。②二次及多次置業(yè)者基本特性●事業(yè)較為成功，有較豐厚收入及積累；●支付能力較強，對價格不敏感，不在乎付款方式；●注重身份，對物業(yè)檔次規(guī)定比較高；●購房重要是為了改進居住環(huán)境或保持資金增殖能力；●需求面積較大，喜歡較大面積三房、四房、五房及復(fù)式單位；●對車位數(shù)量及以便性規(guī)定較高；●注重教誨配套以及休閑設(shè)施，注重產(chǎn)品質(zhì)量以及發(fā)展商信譽；●有相稱豐富社會閱歷，有充分市場信息；●注重物業(yè)知名度以及市場口碑；●對現(xiàn)場環(huán)境氛圍除非有較高感染力，普通不為所動。依照關(guān)于調(diào)查顯示，長沙市近年來購房人口開始浮現(xiàn)高學(xué)歷多、二次置業(yè)多、三口之家多新特點；約47％被調(diào)查人口在此前已按房改政策購買了自住公房，再買房屬于二次置業(yè)；這某些被調(diào)查者年收入基本在6萬元如下，她們二次置業(yè)購買住宅，重要是采用賣舊買新或以舊養(yǎng)新辦法。（2）以置業(yè)用途劃分①實用型客戶行為特性注重因素置業(yè)行為特性價格重復(fù)比較，對市場價格反映敏捷，看重樓價折扣。地理位置及周邊配套考慮地理位置與否優(yōu)越，商業(yè)配套設(shè)施、公交設(shè)施、教誨設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施與否完善以及社區(qū)成熟度，物業(yè)檔次和社會安全度等。物業(yè)質(zhì)素考慮戶型間隔與否方正實用，采光、通風(fēng)、朝向與否良好，綠化率，裝修原則及社區(qū)配套設(shè)施內(nèi)容。

②投資型客戶行為特性注重因素行為及心理特性投資目重要用于短線炒作或長線投資，待價而沽。宏觀經(jīng)濟環(huán)境整體市場投資氛圍、銀行利率和交易費用等因素會影響其投資決策。物業(yè)升值潛力規(guī)劃好、商業(yè)氛圍濃厚、成熟度高地段所建物業(yè)會成為投資客首選。物業(yè)租金回報率“月租供樓”尚有盈余水平，對其投資最具吸引力。資金周轉(zhuǎn)為使其資金周轉(zhuǎn)及規(guī)避風(fēng)險，傾向選取首期款較少、按揭年限高物業(yè)。③通過訪談?wù){(diào)查發(fā)現(xiàn)，在本區(qū)域置業(yè)主導(dǎo)客戶特性●重要消費對象以本地客戶為主，本地客戶占90%以上；●一次置業(yè)者以普通工薪階層為主，經(jīng)濟條件有限，選取中低檔物業(yè)，購買面積在80M2－120M2左右二房或三房，其中少量購買超過120M2住宅，價位普通在20萬左右，大都采用按揭方式且首期較少、付款年限在以上付款方式，月供款水平在1千元以內(nèi)；●年齡在30-40歲之間白領(lǐng)階層置業(yè)者，大某些為二次置業(yè)者，她們大都選取中檔以上樓盤，這某些客戶是先前集資分房受益者，為提高自身生活品質(zhì)而購買環(huán)境和配套相對較好樓盤，如選取“華菱香墅美地”“金碧文華”等，普通購買面積在較大三室兩廳、四室兩廳戶型或某些復(fù)式單位，價位在20-40萬之間，大都采用多付首期年限不太長（如）付款方式；●多次置業(yè)者普通是在事業(yè)上較有成就，懂得享有，追求高品味生活群體，她們需要是一種高檔或豪華型物業(yè)，住宅面積規(guī)定比較大，規(guī)定帶花園，周邊環(huán)境和配套要特別好，普通購買面積需在200M2以上，價位在40萬以上住宅。選取物業(yè)多以躍層為主，區(qū)域則以居住環(huán)境較好郊區(qū)為主；④重要競爭對手客戶群體如下為上述重要競爭對手客戶群體分析：樓盤名稱規(guī)模客戶群體湖凱.逸景苑建筑面積：38128M2中檔收入者為主華麗家族建筑面積：53400M2中檔收入者為主金碧文華建筑面積：19.6萬M2中高收入者、一次置業(yè)和二次置業(yè)者兼顧華菱香墅美地建筑面積：15萬M2年輕白領(lǐng)、某些高收入者、多次置業(yè)者為主萬事佳·景園建筑面積：93831M2中檔收入者為主翡翠林居建筑面積：12萬M2中低收入者、一次置業(yè)者為主湘銀佳苑建筑面積：62700M2一次置業(yè)和二次置業(yè)者兼顧華盛家園建筑面積：10萬M2中高