新時期我國住房保障制度改革探索

新時期我國住房保障制度的改革探索【摘要】住房保障制度是國家為解決中低收入居民住房問題所作出的制度安排，在解決我國中低收入家庭住房困難的問題上見效顯著。但與主要興旺國家相比，目前我國住房保障制度的建設(shè)和推進還相對滯后。在住房保障制度運行的過程中，保障覆蓋范圍狹窄、政策定位模糊、缺乏健全的金融支持等問題逐漸凸顯出來，這些問題的存在迫切要求我們進一步完善現(xiàn)行的住房保障制度。本文從我國現(xiàn)行住房保障制度存在的主要問題出發(fā)，探究在新時期我國住房保障制度應該進行怎樣的改革，最終建立起公平合理的住房保障制度體系?！娟P(guān)鍵詞】住房保障制度；社會保障；住房公積金；廉租房；經(jīng)濟適用房一、引言“居者有其屋”出自孟子的《梁惠王章句上》，是指但凡需要居住的人都應當獲得住所房屋。孫中山也曾提出的“耕者有其田，居者有其屋”的民生思想。自古以來，中國人一直對房子有一種難以割舍的情結(jié)。安居，對于每一個家庭來說，都是頭等大事。城鎮(zhèn)化開展進程飛速的今天，以房子為標志的家更成為中國人最幸福的事情，是此生最大的夢想之一?，F(xiàn)今中國房價畸高，越來越多的民眾無力購置商品住房。說明了住房問題不能完全推向市場化，政府應該負責任的承當起為人民提供住房保障的重任。改革開放后，我國全面恢復以經(jīng)濟建設(shè)為中心的開展之路，同時開始了住房制度的改革。在新的住房制度的探索下，我國最終確立了以經(jīng)濟適用房和廉租房為核心的住房保障體系，依靠有效的市場經(jīng)濟進行資源的優(yōu)化配置，以滿足人們不同層次的住房需求?，F(xiàn)行的住房保障制度包括住房公積金制度、經(jīng)濟適用房制度、廉租房制度，這是當前我國住房保障體系的重要組成局部，同時也是構(gòu)建和諧社會、穩(wěn)定社會秩序的重要舉措。二、我國住房保障制度的現(xiàn)狀住房保障制度作為我國社會保障體系的重要組成局部之一，是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，對城?zhèn)居民中低收入家庭進行扶持和救助的一種住房政策措施的總和。它是為解決低收入家庭的住房問題而設(shè)置的社會保障性住房供給方式，是多層次住房供給體系的重要組成局部，這一制度提高了市場配置住房資源的效率，彌補了市場經(jīng)濟的缺陷和缺乏，對市場經(jīng)濟中弱者和低收入者提供幫助和救濟。從短期看，可以解決住房困難群眾的燃眉之急，維護社會穩(wěn)定。從長期看，完善適合我國國情的住房保障體系加速中低住房市場的開展，將使中國房地產(chǎn)市場的繁榮局面更加合理和健全。我國現(xiàn)有的住房保障制度介紹

住房問題既是經(jīng)濟問題、也是社會問題?！熬诱哂衅湮荨笔菢?gòu)建和諧社會的重要前提之一，也表達了人人享有適當住房的協(xié)調(diào)開展觀。自1998年的住房制度改革以來，隨著改革的深入推進，市場化進程的加快，我國住房保障制度經(jīng)歷了巨大的變革，從福利分房到如今的廉租房、經(jīng)濟適用房和住房公積金，都表達著我國社會保障制度的開展?！惨弧澄覈慕?jīng)濟適用房制度1.經(jīng)濟適用房制度的含義。經(jīng)濟適用房，是指納入政府經(jīng)濟住房建設(shè)方案，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供給的普通居民住房。經(jīng)濟適用房的目標是解決城市中低收入者的住房困難，使城市中低收入者能夠得到適合人居且價格廉價的房屋。2.我國經(jīng)濟適用房的特點?！?〕經(jīng)濟性。指住房價格相對市場價而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力?！?〕適用性。指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準?！?〕政府扶持、干預性。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：土地可以劃撥；政府給予一定財政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置，根底設(shè)施配套、工程招標、質(zhì)量監(jiān)督等方面的20余項稅費；價格實行政府審批，有最高限價；其利潤率嚴格控制在3%以內(nèi)等。并且出售給特定對象經(jīng)濟適用房出售主要面對中低收入階層(年家庭收入在3萬元以下)；對購置資格實行審批、地理位置相對來說較為偏僻，一般都建在城市的外環(huán)線附近；對于劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用房再出售時，實行上市交易審批，需補交土地出讓金?！捕澄覈牧夥恐贫?.廉租房制度的含義。廉租房制度，是指政府(單位)在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，保障的對象是城市中低收入家庭，即對具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金補貼或以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房到達社會最低生活標準。2.我國廉租房的特點。〔1〕供給對象明確。只有符合各地方政府規(guī)定的住房困難的最低收入家庭，才可以申請城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房；〔2〕以發(fā)放租賃住房補貼為主，以實物配租、租金核減為輔；〔3〕具有社會保障性特點，是政府主導性社會福利制度；〔4〕廉租房資金實行財政專戶管理，專項用于租賃住房補貼的發(fā)放、廉租房的購建、維修和物業(yè)管理等；〔5〕廉租住房制度是具有嚴格資格條件限制的保障性住房制度，具有公開公平的準入機制、輪候機制和退出機制?！踩澄覈淖》抗e金制度1.住房公積金制度的含義。住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購置、建造、翻建、大修自住住房。2.我國住房公積金的特點。〔1〕普遍性。表達在它覆蓋了城鎮(zhèn)所有在職職工，包括行政機關(guān)的干部、職員和各類企業(yè)職工，只要是居住在城鎮(zhèn)的在職職工無論其工作單位的性質(zhì)如何，無論其家庭收入的上下，無論其是否已有住房，都必須按照國家的有關(guān)規(guī)定繳存住房公積金。〔2〕強制性。職工住房公積金是每個單位和職工都必須交納的住房建設(shè)基金，具有強制性?！?〕專用性。住房公積金是專門用于職工個人住房建設(shè)的基金，“取之于民，用之于民”，“?？顚Ｓ谩薄！?〕福利性。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是職工個人公積金除職工個人繳存一定金額外職工所在單位也要繳存一定的金額，職工單位為職工提供了福利補貼；二是職工住房公積金貸款利率低于銀行貸款利率，很大程度上減輕了職工的經(jīng)濟負擔?！?〕返還性。職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。在一定的條件下，職工繳存的住房公積金將返還給職工個人。三、我國現(xiàn)行住房保障制度存在的主要問題

我國的住房建設(shè)和住房制度改革，取得了非凡的成績，住房保障制度在不斷的摸索中建立和開展起來。然而，由于住房保障的提出時間短，實踐經(jīng)驗缺乏，我國現(xiàn)今還未能形成完整的住房保障體系，實施過程中不可防止地存在諸多問題。

(一)保障覆蓋范圍狹窄

廣義上講，社會保障體系的對象不僅包括最低生活保障制度的低保戶、貧困人口，且包括所有無法從市場渠道獲得住房的低收入家庭，這既要包括具有城鎮(zhèn)戶口的居民，還要包括城市中大量的外來流動人口，這些外來人員大都是低收入階層，他們沒有固定的居住場所，居住條件也十分惡劣，但是住房保障的范圍并沒有把他們包括在內(nèi)。目前，各城市出臺的住房保障政策，由于監(jiān)管本錢太大，保障對象界定困難等原因，保障的對象多限定在低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶中，這局部居民在中低收入人群中所占的比例并不大，僧多粥少的矛盾嚴重制約了我國住房保障制度的開展?！捕惩顿Y比重下降，供求矛盾鋒利化面對眾多的住房保障需求,作為我國住房保障供給體系的廉租住房和經(jīng)濟適用房的供給覆蓋比例非常低,廉租住房的保障面尚缺乏5‰,經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資目前也僅占住宅投資的5%左右。甚至一段時期經(jīng)濟適用房開發(fā)投資均為負增長,而同期住宅開發(fā)投資的增幅均為20%以上。從投資的絕對量上看,經(jīng)濟適用房開發(fā)投資占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降。另外，嚴格限定3%的利潤，導致開發(fā)商投資經(jīng)濟適用房的積極性不高，開發(fā)商為了盡可能增加實際利潤，采取虛增本錢、擴大面積、打擦邊球等，導致了經(jīng)濟適用房政策不能很好落實?！踩痴呱系哪：裕M主體的錯位性

首先，住房公積金制度本是為城鎮(zhèn)中低收入家庭增加購房資金積累和提供購房貸款支持而設(shè)定的。但在具體實施的過程中只滿足了那些單位效益好、收入高且穩(wěn)定的非低收入人群，大量需要政策真正扶持的低收入群體卻因積累少、貸款額度低等因素而被排除在住房公積金的受益對象之外。其次，目前就整個社會來說，我國還沒有一個權(quán)威部門來判定家庭的收入標準，也沒有完善的個人收入金融管理機制，個人經(jīng)濟收入的多少很難確定，高、中、低收入的標準也很難統(tǒng)一，由于審核不嚴，在執(zhí)行中就留下了明顯的政策漏洞:無法限制高收入者購置這類住房。再有當時國家決定全面推進經(jīng)濟適用房建設(shè)，并不僅僅是為了解決中低收入家庭的住房需求，同時擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長也是一個重要目的。正是因為這種政策定位上的模糊性，使得經(jīng)濟適用房很難與商品房界分，經(jīng)濟適用房的房型面積如何確定，銷售對象資格如何審定，經(jīng)濟適用房如何管理標準等問題不夠明確，雖然政府限定了經(jīng)濟適用房的利潤空間，然而，本來很低本錢的經(jīng)濟適用房價格卻也不斷上漲，與普通商品房差價不大，而質(zhì)量往往不如普通商品房，失卻了其本來的功能?！菜摹橙谫Y渠道狹窄，缺乏健全的金融支持體系

住房保障體系建設(shè)作為政府的一項職能，支出的主要來源是公共財政的預算支出。很長一段時間，廉租房制度未建立穩(wěn)定的資金渠道，財政體系遲遲未能明確地將住房保障納入財政預算，但只有少數(shù)城市建立了制度性財政資金供給方案，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額局部作為其資金來源主渠道。這局部資金比擬靈活，但后續(xù)資金沒有保證，許多城市推行不了租金補貼保障方式，只能是籌措一次資金，建設(shè)或購置一批廉租住房，資金供給沒有長效保障機制。目前在住房保障方面除了經(jīng)濟適用住房、廉租住房和公積金制度外，其他金融和財政和稅收方面系統(tǒng)配套的支持政策不夠健全，不能夠長期、有效、直接地刺激和控制住房的生產(chǎn)。財政、金融、稅收等配套保障手段還處于初步開展階段，在引導和拉動更多社會資源參與的力度上還遠遠不夠?！参濉持贫冗\行機制不標準。一方面，在住房保障制度體系中，低收入家庭的住房保障工作涉及多個部門，是一項復雜的工作，需要各相關(guān)部門密切配合才能使住房保障最終惠及于民。當前，住房保障的申請受理和審核工作主要由民政和社區(qū)的人員來承當，缺乏專門的工作人員。各相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)機制還不夠完善，各部門在住房保障制度下沒有明確的職責和分工。另一方面，在我國住房保障制度實施過程普遍存在者監(jiān)管無序、審核不力，導致腐敗、分配不公的問題。以經(jīng)濟適用房為例，其立項、開發(fā)建設(shè)、銷售和消費等各個環(huán)節(jié)缺乏嚴格控制和有效的監(jiān)管。但由于政府在資格審查制度上未能正視我國社會個人收入不透明、社會信用制度缺失、權(quán)力監(jiān)督不力和收入審查不力的現(xiàn)實，難以保證審核的有效性、分配的公平性。我國住房保障制度的改革措施1.確定合理的住房保障范圍在確定保障范圍時，首先應該遵循的是公平效率原那么，優(yōu)先致力于解決城鎮(zhèn)中最貧困的20%人口的居住問題，隨后才是解決次貧困群體的住房問題，這樣既保證了最需要住房保障的人群優(yōu)先獲得保障，使住房保障制度落到實處，也很大程度上確保了公共財政的使用效率。其次，在加強落實對中低收入家庭的住房保障時，應該同步注重城鎮(zhèn)外來人員的實際住房困難，據(jù)實際情況的不同，選擇性地將其納入城鎮(zhèn)住房保障體系中。

2.健全住房保障的金融支持體系

在購房款遠遠高于居民個人收入和儲蓄的情況下，住房貸款成為了大多數(shù)城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)住房消費的重要手段。但由于城鎮(zhèn)低收入人群無法滿足相關(guān)規(guī)定的貸款條件，這些限制無疑將這局部最需要住房貸款的人群排除在外。因此，我國應加快建立健全住房保障的金融支持體系，放寬住房貸款的限制條件和貸款對象，減少不必要的辦理手續(xù)，制定滿足中低收入居民住房貸款的住房金融支持政策。

3.建立完備的法律制度

完備的法律制度是健全我國住房保障制度的有力保證。大局部的興旺國家地區(qū)在實行住房保障政策時，都以立法的形式確保政策的落實。這種做法的好處在于能夠引起各級政府、各個相關(guān)部門高度重視解決中低收入者住房保障問題并在實踐過程中認真履行法律所規(guī)定的職責。因此，我國住房保障制度應逐步建立起完備的法律制度，以法律的形式嚴格限定經(jīng)適房的保障對象，擴大住房公積金的受益人群，保證廉租房的有效供給等。

從我國住房保障制度組成局部具體來說，應從以下幾方面進行改革——〔一〕我國經(jīng)濟適用房制度的改革措施1.嚴格審查購房者資格條件，明確購置對象及覆蓋范圍。為了使經(jīng)濟適用房真正成為解決中低收入家庭住房問題的切實保障，首先要嚴格審查購房者資格條件，國家應對政策的受益群體進行明確定義，使經(jīng)濟適用房的覆蓋范圍明確為低收入者。保證收益主體是那些真正需要幫助的中低收入家庭，嚴格限制家庭購置數(shù)量。2.加強經(jīng)濟適用房的建設(shè)與供給監(jiān)管力度，建立有效審核機制。嚴格限制經(jīng)濟適用房的流通，打擊經(jīng)濟適用房投機行為。政府應加大監(jiān)管力度，保證經(jīng)濟適用房的高質(zhì)量，不能因為經(jīng)濟適用房房價低而偷工減料，從中漁利對供給經(jīng)濟適用房的開發(fā)商，要求其公開各項開發(fā)本錢，嚴格控制其利潤彈性。或者可以將經(jīng)濟適用房交給國有開發(fā)商來供給，這樣可以節(jié)省一大筆權(quán)力尋租本錢，減少經(jīng)濟適用房開發(fā)中的隱性本錢3.著力控制經(jīng)適房的戶型面積和銷售價格。我國的經(jīng)適房最初是將一般職工的住房標準定為60平米，后來又強制性地規(guī)定每套經(jīng)適房總建筑面積不得超過90平米。這樣導致的直接結(jié)果是經(jīng)適房的建設(shè)標準與商品房大體無差異，所以盡管價格上相對有所優(yōu)惠，但房款總額仍然很高，因此這并沒有實際解決中低收入家庭的住房問題。因此政府應制定相應的政策控制經(jīng)濟適用房的戶型面積以及銷售價格，同時給予中低收入家庭購經(jīng)濟適用房時一個低于普通商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率，幫助其購置住房?！捕澄覈夥恐贫鹊母母锎胧?.強化政府在廉租住房建設(shè)中的責任，保證廉租房供給。其資金來源可以從拍賣別墅、豪華住宅等土地出讓金中轉(zhuǎn)移支付。廉租房的建設(shè)要注重廉租房的質(zhì)量和使用性能，戶型設(shè)計經(jīng)濟實用。同時，應保證廉租房有良好的物業(yè)管理，使其擺脫“臟亂差”的狀況，與城市面貌相協(xié)調(diào)。2.建立合理的準入、退出機制。完善的廉租住房制度，關(guān)鍵要建立公平公正的廉租房的準入和退出機制。因地制宜制定科學合理的準入標準和公正的程序，如財產(chǎn)公示制度和審核制度、個人收入申報制度、公眾監(jiān)督制度、申請輪候和特困戶優(yōu)先相結(jié)合等方式。另外，應該采取靈活多樣的保障方式，在實物配給缺乏時，對符合條件的被保障者采取租賃補貼方式，及時解決被保障者的困難。同時，政府主管部門對被保障者的財產(chǎn)狀況應該建立嚴格的審查制度，明確年度財產(chǎn)審報制度及主動退出制機，確立誠信制度，鼓勵群眾舉報監(jiān)督，嚴懲轉(zhuǎn)租的行為。3.拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道，解決資金瓶頸問題。政府提出了財政撥款、住房公積金增值資金、直管公房出售一定比例的歸集資金、社會捐贈等多渠道、多形式的資金籌措機制。在以上資金真正落實到位的根底上，鼓勵民營房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)廉租住房?！踩匙》抗e金制度的改革措施1.提高住房公積金貸款額度，降低貸款利率，吸引人們選擇公積金貸款。同時取消最高比率限制，設(shè)定彈性比率。對于有能力且對住房公積金熱情高的單位鼓勵其自己確定比率提高職工住房公積金額度。如采取累進繳存比例制，即在規(guī)定底線的根底上，按收入增長比逐級增加一定百分比，可以依據(jù)行業(yè)部門的平均水平確定，實際收入增長大于標準收入的1%但小2%時，公積金的繳存的增加額按照1%的比例繳存。對于高收入群體，在自愿的根底上，可以通過制定靈活的繳交底線或是繳交比例來提高繳存額。2.加強對我國勞動用工的管理，擴大住房公積金的覆蓋率。逐步推進農(nóng)民工參統(tǒng)住房公積金的改革措施，使農(nóng)民工也能從中受惠。拓寬公積金的使用用途，以自住為目的的租賃也可申請公積金的運用，真正保障公積金用戶的住房需求。3.加強住房公積金中心的管理。住房公積金管理中心應該切實履行職責，按照國家有關(guān)政策要求，標準繳存基數(shù)，防止公積金管理中心