我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析內(nèi)容摘要:發(fā)展REITs需要一系列條件的支持:完善的社會(huì)信用體系,清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,完善寬松的法律環(huán)境,理性成熟的投資供求主體。從我國現(xiàn)狀來看,我們?cè)诜珊驼?、供求主體、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)等方面具備了一定的可行性基礎(chǔ)。如果將可行變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),我們還需要在發(fā)展REITs的選擇對(duì)象上、法律制度上、完善機(jī)構(gòu)和人才培養(yǎng)上以及風(fēng)險(xiǎn)控制上作出努力。

關(guān)鍵詞:REITs可行性基礎(chǔ)

從國際范圍來看,房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)很成熟了,而在我國還是一種新生事物,處于發(fā)展初級(jí)階段。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的必要條件

發(fā)展REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來源,降低金融風(fēng)險(xiǎn),為投資者提供多元化的融資渠道,繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng),但前提是必須具備一定的條件:

社會(huì)信用體系的支撐。信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。房地產(chǎn)信托本質(zhì)上是信任基礎(chǔ)上的委托投資,因此完善的信用體系非常重要,它決定了房地產(chǎn)投資信托的各個(gè)環(huán)節(jié)能否繼續(xù)進(jìn)行。信用程度高,REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配處于平衡狀態(tài),發(fā)展也順暢。

清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在國外的REITs發(fā)展中,由于大都實(shí)行的是私有制度,本身具有明確的產(chǎn)權(quán)制度和清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,基于財(cái)產(chǎn)所形成的法律關(guān)系也比較容易理清。而在我國,由于產(chǎn)權(quán)制度的不健全,清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是發(fā)展REITs非常重要的前提條件,是確定REITs成立、運(yùn)行、收益分配等的重要考慮因素。

完善寬松的法律環(huán)境。REITs是建立在信用基礎(chǔ)上的,以利益為目的的,難免會(huì)出現(xiàn)由于不規(guī)范運(yùn)作所帶來的市場(chǎng)失靈問題,產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),雖然一定的風(fēng)險(xiǎn)是必要的,但超出收益匹配的范圍,就會(huì)損害市場(chǎng)的運(yùn)行,如道德風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。因此完善的法律環(huán)境是必須的,通過一系列法律規(guī)范使REITs的發(fā)展規(guī)范化。同時(shí),REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇,法律環(huán)境需要完善,也需要寬松,才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產(chǎn)資金需求、分散金融風(fēng)險(xiǎn)的目的,否則過緊的法律環(huán)境會(huì)阻礙REITs的發(fā)展。

理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體,如政府部門、投資者隊(duì)伍、投資基金的管理者,他們是否成熟,是否理性對(duì)于REITs的發(fā)展和完善同樣重要,尤其是在發(fā)展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關(guān)鍵在于是否具備科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

我國發(fā)展REITs的可行性

法律和政策基礎(chǔ)。在黨的十六大三中全會(huì)上,我國第一次將信托提到一個(gè)高度,與銀行、證券和保險(xiǎn)共同成為金融業(yè)的支柱。從1979年產(chǎn)生信托業(yè)以來,我國先后出臺(tái)了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等,以及發(fā)布的政策文件,如一連串調(diào)整房地產(chǎn)融資的文件,這些構(gòu)成了REITs賴以運(yùn)行和發(fā)展的政策基礎(chǔ)。

供求主體基礎(chǔ)。如今我國REITs發(fā)展面臨的情況跟當(dāng)初美國的情況近似,一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式發(fā)生了變化,過去單一依賴銀行的做法很難行的通了,據(jù)估測(cè),很長(zhǎng)一段時(shí)間里,銀行貸款占開發(fā)投資的比重始終維持在50%-60%,大大高于發(fā)達(dá)國家的15%-20%,造成了大量的銀行不良資產(chǎn),給金融系統(tǒng)的穩(wěn)定帶來威脅。中央銀行在“121號(hào)文件”和“212號(hào)文件”中對(duì)銀行貸款的進(jìn)入門檻進(jìn)行了重新設(shè)置,因此不管是大型還是中小型企業(yè)都需要拓展融資渠道,尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面,個(gè)體投資者群體形成,房地產(chǎn)是一項(xiàng)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定未來收益現(xiàn)金流的資產(chǎn),個(gè)體投資者希望參與房地產(chǎn)收益的分配,但由于房地產(chǎn)的價(jià)值巨大,過去參與的方式就是購買或出租,渠道單一,對(duì)象僅限于價(jià)值較低的住宅,因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有,就是我國的機(jī)構(gòu)投資者慢慢成熟,數(shù)量和質(zhì)量都在不斷提高,包括直接投資的房地產(chǎn)信托公司和國外產(chǎn)業(yè)投資基金;間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和退休基金等,它們有著共同的特點(diǎn)就是:資金來源或者負(fù)債以長(zhǎng)期資金為主,如人壽保險(xiǎn)和退休基金,因此它們偏好于具有長(zhǎng)期收益結(jié)構(gòu)的投資;追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來滿足本身或委托人的要求。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)——城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄額增長(zhǎng)。從改革開放以來,人均GDP不斷增長(zhǎng),1980年人均GDP為460元,而2005年人均GDP已經(jīng)達(dá)到1703美元。在收入水平迅速增長(zhǎng)的同時(shí),無論是定期還是活期,居民儲(chǔ)蓄額一直處于上升趨勢(shì),重要的原因在于缺少一種穩(wěn)定靈活的金融工具來吸收這部分存款。從1996年-2005年,不管利率怎樣下調(diào),儲(chǔ)蓄只升不降,從1996年到2005年底儲(chǔ)蓄總量由38520.8億元增加到14多億元,九年增加了10億元多。在1996年之前,年均增長(zhǎng)速度在30%以上,而從1996年之后到2000年,年均增長(zhǎng)速度不斷下降,從1994年的41.5%,一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4%、11.6%、7.9%,同時(shí),新增儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)速度開始出現(xiàn)負(fù)值,從2001年起又恢復(fù)了加速增長(zhǎng)。這一過程中民間資本不斷壯大,也在努力尋找可靠的風(fēng)險(xiǎn)投資工具,例如在1996-2000年期間對(duì)證券市場(chǎng)股票和債券等的資本轉(zhuǎn)移,我國證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷:風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理,風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置,高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位,目前在我國證券市場(chǎng)上的可交易品種,大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品;低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一,不但是市場(chǎng)規(guī)模小,而且品種極為單調(diào),只有少量流動(dòng)性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債,不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此,有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品,使我國證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理,是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。在交易所發(fā)展REITs交易產(chǎn)品具有可靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相當(dāng)?shù)目尚行浴?/p>

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。收益性房地產(chǎn),REITs針對(duì)的對(duì)象是具有完全產(chǎn)權(quán)和持續(xù)收益能力的持有型商業(yè)地產(chǎn)或者稱為出租型商用物業(yè),即所謂成熟物業(yè),如寫字樓、工業(yè)房產(chǎn)、購物中心等。雖然我國的房地產(chǎn)發(fā)展比較落后,并且更加重視住宅房地產(chǎn),但不可否認(rèn)的是,商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展,并將在未來得到更大程度上的重視和完善,這將構(gòu)成發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一。房地產(chǎn)信托在我國已經(jīng)初具規(guī)模。2003年9月,房地產(chǎn)信托計(jì)劃的發(fā)行額30億元,到了2003年底,猛增至60億元,2004年底,房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行額達(dá)到了111.74億元,比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日,信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只,募集資金規(guī)模157.27億元,絕對(duì)額大幅增加了27.78億元,分別較去年同期增長(zhǎng)11%和28.73%。

發(fā)展REITs的障礙和政策建議

(一)選擇對(duì)象方面

目前我國并沒有REITs,按照國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),REITs一般選擇的對(duì)象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等商業(yè)物業(yè)。這樣的商業(yè)物業(yè)必須具備幾個(gè)條件:產(chǎn)權(quán)清晰并且完整,房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包括土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán),但在這個(gè)問題上我國一直糾紛不斷,很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后也沒有取得土地使用權(quán),另外,獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流意味著開發(fā)商是以持有產(chǎn)權(quán)為目的,現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多為產(chǎn)權(quán)出售,將整個(gè)物業(yè)大產(chǎn)權(quán)分割成小產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主。如果要做REITS,整合產(chǎn)權(quán)有一定的難度;優(yōu)質(zhì)性,只有優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)才能在未來產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入,吸引投資者的資金,但目前這樣的項(xiàng)目不多,主要集中在一些大城市中。

針對(duì)于這樣的情況,發(fā)展REITs,首先需要完善的產(chǎn)權(quán)制度,確保進(jìn)入REITs的房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)清晰,要求房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、管理和交易必須遵循嚴(yán)格的法律規(guī)定。需要轉(zhuǎn)變觀念,鼓勵(lì)投資。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn),目前政府強(qiáng)調(diào)的政策是支持買房自用,而不是鼓勵(lì)投資出租。因此今后應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資屬性,政府在政策上即使不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資,至少也應(yīng)該是引導(dǎo)投資,而不是限制投資。應(yīng)該允許和鼓勵(lì)出租,對(duì)于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中,要遵循科學(xué)、合理的原則,提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益,在將來能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益。

(二)法律制度方面

加快立法,目前我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》,必須將法律制定工作細(xì)化、完備化,首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次,制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施,如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認(rèn)等,以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外,還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng),使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。另外,我國這方面可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定,對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革,避免雙重征稅問題,為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。建立嚴(yán)格的信息批露制度,從國外基金市場(chǎng)發(fā)展來看,信息越公開,基金市場(chǎng)越發(fā)達(dá)。因此,要盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息、金融證券信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者,使大家在信息公開化情況下,從事REITS的運(yùn)作,才能促進(jìn)我國REITS的順利發(fā)展。

(三)完善機(jī)構(gòu)和人才培養(yǎng)

在美國REITS的資金來源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金。像保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者,資金量大而且信息靈通,投資技術(shù)高,能夠?yàn)镽EITS提供穩(wěn)定的資金。我國目前真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者還很少,這對(duì)于REITS的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。因?yàn)橹挥性谝粋€(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上,才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方,保證REITS這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。另外,推動(dòng)REITS的發(fā)展需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù),又了解房地產(chǎn)市場(chǎng),并熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多,基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域,很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,所以發(fā)展我國REITS迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

(四)風(fēng)險(xiǎn)控制方面

在REITS運(yùn)行中,主要存在這樣幾種風(fēng)險(xiǎn):道德風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式,對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對(duì)稱,信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),對(duì)項(xiàng)目的選擇是REITS的首要工作,如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題,則投資產(chǎn)品無論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的先天缺陷是無法避免的。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè),時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大、利潤(rùn)回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品,又是投資品,在一定市場(chǎng)環(huán)境下,還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn),如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過了居民消費(fèi)承受能力,就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程