煙臺學(xué)院路地產(chǎn)項目定位及產(chǎn)品建議

25三月2024煙臺學(xué)院路地產(chǎn)項目定位及產(chǎn)品建議在競爭中一鳴驚人保證穩(wěn)健投資，快速回籠資金，實現(xiàn)利潤最大化

樹立開發(fā)公司地產(chǎn)品牌，為后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)奠定基礎(chǔ)

各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？高起點、高水平，為萊山區(qū)地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)桿

目標(biāo)溝通目標(biāo)目標(biāo)市場現(xiàn)狀本報告框架行動計劃背景分析戰(zhàn)略思考項目定位核心問題目標(biāo)KPI戰(zhàn)略定位實現(xiàn)回答我們的邏輯思路背景分析——城市化的視角看項目經(jīng)濟因素社會因素技術(shù)因素分析現(xiàn)狀規(guī)劃因素城市化進(jìn)程城市化率與城市發(fā)展前期中后期城市化理論：一個國家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到40％左右時，城市化進(jìn)程將呈20年左右的高速發(fā)展階段，當(dāng)城市化水平達(dá)到70％以后，城市化進(jìn)程將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。煙臺從2002年開始，進(jìn)入城市化高速發(fā)展期。煙臺城市化發(fā)展軌跡200620022010中心城郊區(qū)化新城城市群30%50%70%城市化率平穩(wěn)發(fā)展期2006年，煙臺城市化率達(dá)到46%，城市化高速發(fā)展，由郊區(qū)化向新城過度，新城建設(shè)處于起步階段并將保持快速發(fā)展。2006年，煙臺人均GDP為36849元，折合4719美元，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。2006年，煙臺GDP為2402億元，增速達(dá)到17%，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，煙臺房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個穩(wěn)定發(fā)展的階段。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期GDP與城市化進(jìn)程2006年煙臺全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）2402.1億元，人均GDP達(dá)到36849元（按現(xiàn)價匯率折算為4719美元）。目前煙臺市城市化進(jìn)程處于高速增長階段。煙臺工薪階層收入逐年遞增，消費支出比例加大，消費能力持續(xù)加強；人均住房面積不斷增加，改善居住條件已經(jīng)成為消費的重點。2006年煙臺工薪階層收入為11800元，較05年略有下降，06年消費支出為10316，消費支出增長率為14.2%。2006年煙臺城區(qū)人均住房面積25.63平方米，較上年有較大增長。居民收入與城市化萊山區(qū)與煙臺市轄各區(qū)綜合競爭比較競爭比較城市地位區(qū)域成熟度價格區(qū)域升值前景萊山ＶＳ芝罘萊山ＶＳ福山萊山ＶＳ開發(fā)區(qū)在城市地位方面，萊山區(qū)由于市政府的遷移，在市政府的帶動之下，城市地位日漸上升，各項市政配套日漸完善，但由于芝罘區(qū)為煙臺老城區(qū)，城區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)完善，在各區(qū)域當(dāng)中還一直處于領(lǐng)導(dǎo)者地位。在區(qū)域成熟度方面，萊山區(qū)的區(qū)域成熟度較其它區(qū)域更具優(yōu)勢，現(xiàn)在與芝罘區(qū)具有一定可比性，較福山區(qū)、開發(fā)區(qū)都具有較大優(yōu)勢。在房地產(chǎn)價格方面，芝罘區(qū)一直領(lǐng)先市場，價格競爭力躍居煙臺首位，其它區(qū)域相對競爭力較差，萊山區(qū)與福山區(qū)相比較在價格方面具有一定競爭力，與開發(fā)區(qū)相比較，開發(fā)區(qū)占據(jù)一定企業(yè)資源優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)人口眾多，政府開放性政策的影響，萊山區(qū)與開發(fā)區(qū)在房地產(chǎn)價格方面基本持平，差距不是太大。在區(qū)域升值潛力方面，芝罘區(qū)受到城市發(fā)展的擴散效應(yīng)之影響，在未來一段時期的發(fā)展中，聚集效應(yīng)將慢慢減退，萊山區(qū)較其他兩個區(qū)域，由于市政府的遷移，城市聚集效應(yīng)加強，區(qū)域升值潛力日漸凸現(xiàn)?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩镄抡^(qū)開發(fā)進(jìn)程房地產(chǎn)開發(fā)模型建設(shè)期穩(wěn)步發(fā)展期新區(qū)形象建立住宅用地市場出讓大規(guī)模道路網(wǎng)建設(shè)、城市園林綠化的市政設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行，營造良好的投資環(huán)境大型公建配套設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施啟動建設(shè)住宅用地大規(guī)模出讓商業(yè)用地出讓主要特征土地出讓量減小城市規(guī)劃更加完善，高級辦公商務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施開工區(qū)域內(nèi)工作、休閑、娛樂交流活動頻繁居社區(qū)配套成熟，住人口增多，集聚人氣樓面地價啟動期、規(guī)劃期：成熟發(fā)展期行政、文化、居住、商務(wù)、商業(yè)、辦公功能俱全并協(xié)調(diào)發(fā)展競爭高政府搬遷土地出讓增加，價格增長高于房價增長速度土地集中放量，開發(fā)量大，價格增長低于房價增長速度區(qū)域土地放量萎縮，開發(fā)時序加長大，價格增長幅度降低，房價繼續(xù)走高關(guān)鍵舉措萊山區(qū)發(fā)展處于建設(shè)期與2006年相比,萊山區(qū)已經(jīng)進(jìn)入第二發(fā)展階段,區(qū)域認(rèn)知度大幅提高，影響房地產(chǎn)發(fā)展各項因素發(fā)生變化萊山區(qū)發(fā)展愿景判斷：萊山區(qū)作為煙臺新的市政府所在地、大量高科園區(qū)、文體發(fā)展，必定帶來大量相關(guān)企業(yè)遷入，人口密集度將迅速增加，必將影響的商住、休閑、旅游度假生活區(qū)。

工業(yè)園區(qū)大學(xué)集中政務(wù)中心遷移沿海旅游經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)人口增加泛公務(wù)員人口增加異地購買者增加城市規(guī)劃實施，城區(qū)發(fā)展?jié)摿υ鰪姶碳け镜刭徺I者興奮點萊山區(qū)城市地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟實力、人口結(jié)構(gòu)、消費潛力、需求結(jié)構(gòu)等各項指標(biāo)與２００6年相比發(fā)生顯著變化。未來城區(qū)核心居住區(qū)域——CLD區(qū)域未來規(guī)劃城市規(guī)劃帶來的契機：隨著萊山區(qū)城市規(guī)劃的不斷推進(jìn)、城市化進(jìn)程的加速發(fā)展，新一輪的城市發(fā)展熱浪迎面撲來，同時將會給房地產(chǎn)市場帶來新的挑戰(zhàn)，優(yōu)勝劣汰不變的法則將會再次上演。另一個角度去分析這場城市發(fā)展的博弈——房地產(chǎn)項目如何開發(fā)、銷售；開發(fā)商如何發(fā)展、生存。在激烈的競爭中怎樣使項目得以快速銷售、回流現(xiàn)金、打造品牌？城市規(guī)劃給我們帶來的契機是什么？——把握時機、準(zhǔn)確出擊。從圖上看出，我們項目正處于城區(qū)規(guī)劃的核心居住片區(qū)內(nèi)——CLD（中央居住區(qū)）技術(shù)因素

建筑節(jié)能技術(shù)、建筑節(jié)地技術(shù)、建筑節(jié)水技術(shù)、綠色建材與新型建筑節(jié)材技術(shù)、環(huán)境工程與生態(tài)環(huán)境保護、改造及園林綠化技術(shù)、新型建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)、建筑施工新技術(shù)、信息化技術(shù)、工程勘察、測量技術(shù)與設(shè)備。煙臺未出現(xiàn)“科技住宅”，“專利住宅”！案例一：重汽·翡翠郡案例二：天泰·太陽樹外墻保溫技術(shù)；外窗隔熱技術(shù)；空氣隔層保溫干掛；全置換健康新風(fēng)系統(tǒng)；同層后排水技術(shù)；鋁合金外遮陽卷簾；天棚輻射技術(shù)。城市背景分析小結(jié)：1、煙臺城市化發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展期。2、萊山區(qū)作為新城發(fā)展迅速。3、萊山是煙臺政府傾力打造的國際新城，已成為政治、文教、會展、體育、居住中心，蘊藏巨大市場機會。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析萊山區(qū)住宅的“V”字型發(fā)展趨勢萊山區(qū)住宅產(chǎn)品可分為三個階段發(fā)展，第一個階段是濱海黃金發(fā)展期，本階段代表產(chǎn)品是黃海城市花園、海天名人廣場等項目，占據(jù)濱海絕版景觀資源。第二階段為萊山區(qū)的新政帶動期，既是政府遷移，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，相關(guān)職能部門入住，對市場具有一定的需求，同時也帶來大量房地產(chǎn)項目的面市開發(fā)，代表項目天合城、四季花城、南山世紀(jì)成等。第三階段為規(guī)模啟動期，主要是在萊山區(qū)城市化進(jìn)程快速發(fā)展的必然產(chǎn)物，處于建設(shè)期的新城區(qū)域，大量的舊村改造，土地放量開發(fā)，導(dǎo)致市場供應(yīng)量迅猛上升，代表項目海信項目、上海灘花園、新天地項目等。第一階段萊山區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的三次發(fā)展濱海黃金期黃海城市花園萬光觀海花園金海岸花園樓盤天合城四季花城南山世紀(jì)城府前花園均價4700元/m2多層6000元，小高層4900元5300元4500元左右客戶構(gòu)成本地：萊山區(qū)、芝罘區(qū)各占30%外地：周邊其他地區(qū)及北京、上海、深圳、山西等占到40%本地：萊山區(qū)、芝罘區(qū)各占40%外地：周邊其他地區(qū)占到20%本地：萊山區(qū)、芝罘區(qū)各占40%外地：周邊其他地區(qū)及省外客戶占到20%本地：萊山區(qū)占到20%；芝罘區(qū)及其他周邊區(qū)域占到40%外地：外地客戶比例占到40%左右；置業(yè)目的自住、購置婚房、投資、度假自住、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、養(yǎng)老、少量投資自住、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、養(yǎng)老、少量投資自住、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、養(yǎng)老、少量投資第二階段萊山區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的三次發(fā)展新政帶動期樓盤大華上海灘花園海信項目迎春大街片區(qū)改造新天地項目單價客戶構(gòu)成本地：95%以上為本地居民外地：5%為來自煙臺其他行政區(qū)置業(yè)目的解決舊村改造之后的居住問題第三階段萊山區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的三次發(fā)展規(guī)模啟動期——CLD價格未知客戶未知自住+度假+投資？？？適應(yīng)大勢，我們項目路在何方？區(qū)域樓盤分布未來市場競爭異常激烈區(qū)域內(nèi)主要項目情況項目總規(guī)模推出數(shù)量銷售價格銷售周期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)祥隆·天合城總面積25萬㎡，共四期。目前推出1期（660套）、2期（641套），約12.8萬㎡二期均價4500元/㎡至今銷售周期11個月一室一廳：30-40㎡，兩室兩廳70-90（主力89）㎡，三室兩廳90-120㎡（主力117四季花城總建筑面積22.58萬㎡。推出7萬㎡，700套起價3900元/㎡；均價4500元/㎡；最高5000元/㎡2007年8月11日開盤，至今銷售周期4.5個月一室一廳一衛(wèi)：53㎡，兩室兩廳一衛(wèi)72-83.4㎡，三室兩廳一衛(wèi)107.95㎡，四室兩廳兩衛(wèi)152㎡橡樹灣共17萬㎡，2000套。一期900多套，目前推出住宅640套開盤價5500元/㎡2007年12月29日開盤，未銷售30-40㎡的一室，360套；50-88㎡的兩室，280套

府前花園總建筑面積34.76萬平米。目前推出住宅面積約19萬平米均價4000元/㎡2007年10月28日開盤，6月份左右開始認(rèn)購三室兩廳130-140㎡；三室兩廳110-120㎡；二室一廳70㎡南山·世紀(jì)華庭共34.3萬㎡，2369套。推出19萬平米5600元/㎡167㎡的三室和101㎡的兩室已經(jīng)售完，其他銷售66%兩梯兩戶、兩梯三戶、兩梯六戶、三梯五戶核心客戶群重要客戶群游離客戶123山東省外客戶：10%左右置業(yè)目的：度假、投資如北京、山西、東北三省、河南、河北等周邊省份山東內(nèi)陸城市客戶：外圍省市如淄博、東營等山東內(nèi)陸城市置業(yè)目的：度假、養(yǎng)老（10-20%）投資客戶（10-15%）改善居住環(huán)境、泛公務(wù)員、中小企業(yè)主：本地需求55-70%置業(yè)目的：剛性需求及換房需求萊山區(qū)在售樓盤客戶幾乎全部集中在依托新政務(wù)中心的泛公務(wù)員

城區(qū)改造帶來的改善居住環(huán)境的剛性置業(yè)群體

以及外濱海旅游帶的外地客戶區(qū)域樓盤客戶基本情況在售項目客戶群嚴(yán)重趨同在售項目項目客戶雷同市場潛在供應(yīng)量大，競爭激烈通過上述市場分析我們得出兩個基本結(jié)論怎樣在同質(zhì)化的、競爭激烈的市場環(huán)境之中，實現(xiàn)我們的目標(biāo)本項目的戰(zhàn)略思考——藍(lán)海戰(zhàn)略藍(lán)海戰(zhàn)略解讀藍(lán)海戰(zhàn)略紅海戰(zhàn)略拓展非競爭性市場空間在已經(jīng)存在的市場內(nèi)競爭規(guī)避競爭參與競爭創(chuàng)造并攫取新需求爭奪現(xiàn)有需求打破價值與成本互替定律遵循價值與成本互替定律同時追求差異化和低成本，把企業(yè)行為整合為一個體系根據(jù)差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇，把企業(yè)行為整合為一個體系

市場空間由兩種海洋組成：紅海和藍(lán)海。藍(lán)海戰(zhàn)略要求企業(yè)突破傳統(tǒng)的血腥競爭所形成的“紅?！?，拓展新的非競爭性的市場空間,考慮的是如何創(chuàng)造需求，突破競爭。本項目的藍(lán)海戰(zhàn)略?藍(lán)海戰(zhàn)略企業(yè)成本客戶價值價值創(chuàng)新品牌產(chǎn)品營銷客戶工程配套規(guī)劃聘請知名設(shè)計單位,申請國際大獎建立新天地高品質(zhì)社區(qū)品牌人性化產(chǎn)品創(chuàng)新，豐富產(chǎn)品組合穩(wěn)固現(xiàn)有市場，開拓新市場知名公司施工，提高工程質(zhì)量通過產(chǎn)品人性化設(shè)計，科學(xué)營銷，提升項目價值項目藍(lán)海戰(zhàn)略上圖以海天四季花城為競爭對手。本項目應(yīng)通過對品牌、規(guī)劃、產(chǎn)品、工程、創(chuàng)新等方面進(jìn)行投入，趕超競爭對手，達(dá)到提升客戶價值和企業(yè)價值的效果。在明確本項目的藍(lán)海戰(zhàn)略后，我們還要清晰在售項目銷售良好，他們成功的關(guān)鍵因素有哪些基于KPI的分析案例一：客戶來源所占比重購房動機對應(yīng)職業(yè)特征萊山區(qū)40%自住、投資事業(yè)單位、銀行芝罘區(qū)40%自住、投資事業(yè)單位、銀行牟平、開發(fā)區(qū)等周邊地區(qū)及外地20%自住、投資、度假四季花城多層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品客戶來源所占比重購房動機對應(yīng)職業(yè)特征萊山區(qū)40%自住、投資事業(yè)單位、銀行芝罘區(qū)40%自住、投資事業(yè)單位、銀行牟平、開發(fā)區(qū)等周邊地區(qū)及外地20%自住、投資、度假置業(yè)次數(shù)所占比重購房動機1次30%自住2次及以上70%自住、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、養(yǎng)老、少量投資所占比重一次性付款80%貸款20%時間價格（元/平米）一期第1次調(diào)價年月5500—5800第2次調(diào)價年月6000面積配比種類面積區(qū)間所占比重一室多層（小高層）553%二室69—8537%三室91—12930%四室138—14630%戶型暢銷原因暢銷產(chǎn)品97/108/138/139/146開發(fā)商品牌、小區(qū)規(guī)劃細(xì)節(jié)處理四季花城關(guān)鍵詞——置業(yè)次數(shù)、價格調(diào)整策略、付款方式、戶型配比、暢銷產(chǎn)品四季花城成功的KPI體系客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略面向事業(yè)單位收入穩(wěn)定的泛公務(wù)員及小部分個體私營業(yè)主，以自住為主。。戶型和面積多樣化的設(shè)計滿足不同客戶的需求。項目分多期開發(fā)，根據(jù)市場反映調(diào)整開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品設(shè)計。分期開發(fā)保證了資金鏈的通暢，降低風(fēng)險?？蛻魜碓此急戎刭彿縿訖C對應(yīng)職業(yè)特征萊山區(qū)40%自住、投資事業(yè)單位、生意人芝罘區(qū)40%自住、投資事業(yè)單位、生意人牟平、開發(fā)區(qū)等周邊地區(qū)及外地20%自住、投資、度假生意人置業(yè)次數(shù)所占比重購房動機1次30%自住2次及以上70%自住、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、養(yǎng)老、少量投資、度假時間價格（元/平米）三期變動性調(diào)價08年1月現(xiàn)價5200—5300面積配比種類面積區(qū)間所占比重一室高層6015%二室77—11030%三室130—20040%四室22015%戶型暢銷或滯銷原因暢銷產(chǎn)品160/220/200/130/110開發(fā)商品牌、地段滯銷產(chǎn)品60關(guān)鍵詞：客戶構(gòu)成、價格調(diào)整策略、付款方式、戶型配比、暢銷產(chǎn)品案例二：南山世紀(jì)城三期南山世紀(jì)城三期成功的KPI體系客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略面向企事業(yè)單位的泛公務(wù)員群體，中小企業(yè)主，改善居住條件的人富階層為主。根據(jù)不同層次的客戶設(shè)計不同類型的產(chǎn)品，70-110主要是滿足自身居住群體，130-200平方米戶型主要滿足舒適享受型客戶，通過產(chǎn)品多元化提升項目知名度。項目分多期開發(fā)，每期以不同類型的產(chǎn)品面世，結(jié)合市場需求以滿足市場，使項目品牌化加強，通過前面三期產(chǎn)品的開發(fā)，樹立市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，為后期成功開發(fā)奠定基礎(chǔ)。分期開發(fā)保證了資金鏈的通暢，降低風(fēng)險?？蛻魜碓此急戎刭彿縿訖C對應(yīng)職業(yè)特征萊山區(qū)30%自?。ɑ榉浚⑼顿Y事業(yè)單位、生意人芝罘區(qū)30%自住（婚房）、投資事業(yè)單位、生意人北京、上海、深圳、山西等40%自住、投資生意人置業(yè)次數(shù)所占比重購房動機1次%自住2次及以上%自住、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、婚房、投資時間價格（元/平米）一期第1次調(diào)價07年1月3700二期第1次調(diào)價07年5月4100第2次調(diào)價07年8月4500三期第1次調(diào)價07年12月4700面積配比種類面積區(qū)間所占比重一室高層30—4010%二室70—9030%三室90—12030%四室130—18030%戶型暢銷原因暢銷產(chǎn)品97/108/138/139/146開發(fā)商品牌、相關(guān)配套關(guān)鍵詞：客戶構(gòu)成、價格調(diào)整策略、戶型配比、暢銷產(chǎn)品案例三：天合城天合城成功的KPI體系客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略通過營銷手段，將萊山區(qū)、芝罘區(qū)的一些泛公務(wù)員群體、私營企業(yè)主等富人階層吸引至此置業(yè)。通過“演繹高尚生活元素”的定位吸引客戶為改善居住環(huán)境產(chǎn)生購買行為。根據(jù)區(qū)位條件，吸引大量省外客戶來此置業(yè)投資。戶型和面積多樣化的設(shè)計滿足不同層次客戶的需求。項目分期開發(fā)，根據(jù)市場反映調(diào)整開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品設(shè)計。分期開發(fā)保證了資金鏈的通暢，降低風(fēng)險?？蛻魜碓此急戎刭彿縿訖C對應(yīng)職業(yè)特征萊山區(qū)20%自住、投資企、事業(yè)單位芝罘區(qū)、煙臺周邊區(qū)域40%自住、投資泛公務(wù)員階層外地40%自住、投資關(guān)系戶、私營企業(yè)主置業(yè)次數(shù)所占比重購房動機1次60%自住2次及以上40%自住、投資所占比重一次性付款30%貸款70%時間價格（元/平米）府前花園價格隨銷售逐漸變動07年10月開盤起價3700平均價4500，最高5500面積配比種類面積區(qū)間所占比重一室高層465%二室61/64/7712%三室107/112/118/137/145/15083%關(guān)鍵詞：客戶構(gòu)成、置業(yè)次數(shù)、戶型配比、付款方式、價格調(diào)整策略案例四：府前花園府前花園成功的KPI體系客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略以泛公務(wù)員為主、大量關(guān)系戶來此置業(yè)。以大量的三居室戶型為主，吸引不同層次的客戶群體，以滿足多元化需求。項目分多期開發(fā)，根據(jù)市場反映調(diào)整開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品設(shè)計。分期開發(fā)保證了資金鏈的通暢，降低風(fēng)險?？偨Y(jié)在售項目成功開發(fā)的KPI體系物業(yè)類型：-多種物業(yè)類型組合，有效降低市場風(fēng)險；-多種戶型面積，有效控制總價，提高性價比，擴大購買客戶群；

-預(yù)留產(chǎn)品價值和投資空間及可見價值附送，吸引大盤投資客需求 不斷賦予新的概念組團，建筑風(fēng)格隨之不斷演變轉(zhuǎn)化配套設(shè)施：-多元生活配套設(shè)施，滿足不同客戶需求；-分散布置小型配套設(shè)施，提升周圍物業(yè)價值，實現(xiàn)價值均好；-分期完善社區(qū)配套，強調(diào)具有生活濃郁氛圍的設(shè)施和建筑細(xì)節(jié)通過各種營銷渠道，吸引客戶；客戶的置業(yè)驅(qū)動因素是資源稀缺、升值空間、高性價比客戶策略開發(fā)策略規(guī)劃策略啟動期極盡展示風(fēng)情，使項目立勢；聚集人氣，改善區(qū)域陌生感，增強消費者對本區(qū)域的認(rèn)知度；首期產(chǎn)品種類和戶型創(chuàng)新入市，一至二期在高形象拉動中端產(chǎn)品大量售賣；總體規(guī)劃考慮大規(guī)模濱海度假生活社區(qū)的關(guān)鍵因素，拔高項目形象和立意，建立區(qū)域價值體系；社區(qū)規(guī)劃具較大彈性以滿足客戶和定位的演變；規(guī)劃完善的配套設(shè)施，展示未來生活場景產(chǎn)品策略發(fā)展戰(zhàn)略——憑借什么打動這撥客戶？如何成功啟動？如何持續(xù)發(fā)展？抓什么市場大機會——尋找主流客戶？本項目目標(biāo)客戶分析的核心問題的提出核心問題一：現(xiàn)有項目客戶中一部分為改善居住環(huán)境、泛公務(wù)員客戶，但萊山區(qū)現(xiàn)有項目已經(jīng)消化大部分類似群體，那我們的目標(biāo)客戶在哪里？這部分客戶的偏好是怎樣的？核心問題二：另一部分為外來客戶，其潛量是多少？能否被吸引到本項目來？這部分客戶對產(chǎn)品的偏好是怎樣的？剛性需求的首次置業(yè)者期望高性價比，便利的生活配套及幽靜的社區(qū)氛圍關(guān)鍵詞：高性價比、追求產(chǎn)品品質(zhì)、便利生活、社區(qū)氛圍家庭描述：35-45歲左右，二/三口之家置業(yè)目的：多為產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐帶來的新開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口，工作穩(wěn)定，大部分為在煙臺的首次置業(yè)，解決自住問題。知識背景：高學(xué)歷背景性格特征：性格開朗、勇于創(chuàng)新、易于接受新事物職業(yè)類型：萊山區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)人口，中小企業(yè)主，大型企業(yè)中高層管理者經(jīng)濟狀況：家庭年收入在30-50萬元置業(yè)關(guān)注：總價、生活配套、車行交通、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理承受總價：60-100萬核心問題一：——本地核心客戶偏好

二次置業(yè)的中產(chǎn)階級對居住品質(zhì)有突出要求，期望勻質(zhì)化的生活氛圍關(guān)鍵詞：知產(chǎn)結(jié)合、追求品質(zhì)、勻質(zhì)化區(qū)域、人文氛圍家庭描述：40-55歲左右，三/四口之家，部分三代同堂置業(yè)目的：二次或多次置業(yè)，家庭責(zé)任感強烈，希望通過置業(yè)提升家人居住品質(zhì)。

給自己：清靜、自然的生活環(huán)境，同類人群共同居住的勻質(zhì)化氛圍；

給孩子：現(xiàn)代而不失穩(wěn)重，便于工作生活；

知識背景：高學(xué)歷背景性格特征：沉穩(wěn)理性、見多識廣職業(yè)類型：高校和科研院所知識與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的教研人員機關(guān)工作人員醫(yī)生、律師等經(jīng)濟狀況：家庭年收入在10-20萬元以上置業(yè)關(guān)注：產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境、車行交通、密度、生活配套承受總價：50-80萬核心問題一：——本地重要客戶偏好

萊山氣候環(huán)境好，空氣新鮮，比一些內(nèi)陸城市污染少，適合養(yǎng)老；這里靠海，且海水質(zhì)量不錯，夏天過來度假比較舒服宜人的居住環(huán)境：喜歡比較幽靜的社區(qū)，園林綠化設(shè)計最好多樣化，給人以豐富感，移步易景；喜歡簡潔流暢的的、人性化的，享受自然的濱海所帶來的樂趣精致的社區(qū)景觀：周末或放假的時候過來住住，不需要太大的面積，希望戶型面積小些；另外，對于投資來說，希望總價低些，可以有較大的靈活性；給爸媽買來養(yǎng)老，就兩個老人，有兩居住就足夠了，不需要太大；高性價比：隨著新市政府的遷入，各項市政配套的完善，都會為這個區(qū)域帶來很大的升值潛力，成為煙臺的黃金投資地。升值潛力：外地客戶購房所關(guān)注的因素：宜人的氣候環(huán)境、精致的社區(qū)景觀、高性價比、升值潛力核心問題二：——外地客戶偏好

投資客：度假養(yǎng)老客：客戶形象演繹

——萊山區(qū)中產(chǎn)階層、濱海新生活的領(lǐng)跑者

他們，是萊山區(qū)未來的中產(chǎn)階層他們，對濱海新生活方式情有獨鐘他們，對社區(qū)環(huán)境及居住品質(zhì)要求極高他們，把購房作為私人財產(chǎn)的一種配置他們，就是真正的濱海新生活真正的領(lǐng)跑者客戶價值取向——高性價比高附加值產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良控制總價高性價比■濱海新生活濱海新生活風(fēng)情園林/建筑私密生活空間追求高品質(zhì)物業(yè)管理濱海、都市生活演繹項目宗地分析地塊分析地塊現(xiàn)狀分析基本狀況：1、地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田；2、位于萊山已開發(fā)區(qū)域的邊緣；3、國際會展中心、體育公園、市政機構(gòu)分布周邊；4、北鄰三?？萍籍a(chǎn)業(yè)園和煙大文經(jīng)學(xué)院；南靠學(xué)院路；東西兩側(cè)是未開發(fā)地5、離海1.5公里，享有濱海景觀資源南側(cè)：萊山一中北側(cè)：文經(jīng)學(xué)院東側(cè)：三校科技園地塊地塊四至圖西側(cè):待開發(fā)地塊障礙點與機會點分析障礙1、潛在的壓力：市場供應(yīng)量大；2、地塊：認(rèn)知度弱，標(biāo)識性差；3、生活配套缺乏；4、處于新開發(fā)地塊。機會：1、萊山新中心發(fā)展板塊，向南、向東延伸；2、濱海高檔開發(fā)帶；3、吸納高端客戶能力強，板塊迅速發(fā)展；4、高品質(zhì)的大盤；5、專注品質(zhì)生活元素結(jié)合地塊分析，得出本項目的發(fā)展策略建議－－KPI體系抓住萊山區(qū)建設(shè)為煙臺城市新中心的機會，吸引新城區(qū)所輻射的客戶；抓住項目區(qū)為資源優(yōu)勢，吸引產(chǎn)業(yè)園區(qū)級城市中產(chǎn)階層群體；客戶策略開發(fā)策略規(guī)劃策略啟動期極盡展示風(fēng)情，為項目立勢；聚集人氣，改善區(qū)域陌生感，增強消費者對本區(qū)域的認(rèn)知度；首期暢銷產(chǎn)品和創(chuàng)新戶型入市，后期再用高端形象拉動物業(yè)的居住和投資價值；產(chǎn)品策略發(fā)展戰(zhàn)略——憑借什么打動這撥客戶？如何成功啟動？如何持續(xù)發(fā)展？抓什么市場大機會——尋找主流客戶？物業(yè)類型：-多種產(chǎn)品類型，擴大客戶的選擇范圍，降低產(chǎn)品單一帶來的風(fēng)險；-多種面積戶型組合，有效控制總價，提高性價比，擴大購買客戶群；-產(chǎn)品要有創(chuàng)新，做到產(chǎn)品價值提升，吸引客戶的高度喜好；-預(yù)留產(chǎn)品價值和投資空間及可見價值附送，吸引投資客需求；配套設(shè)施：-多元生活配套設(shè)施，滿足不同客戶需求-分散布置小型配套設(shè)施，提升周圍物業(yè)價值，實現(xiàn)價值均好；滿足商業(yè)立項的基本需要，通過規(guī)劃審批；社區(qū)規(guī)劃具超前性，以滿足客戶和定位的需求；規(guī)劃完善的配套設(shè)施，展示未來生活場景；本項目可能吸引的目標(biāo)客戶的分析城市財富階層區(qū)域中產(chǎn)占有資源和收藏好產(chǎn)品大盤投資客區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶購房目的支付能力和意愿產(chǎn)品需求支付能力很強對產(chǎn)品要求很高，尺度夸張，且需要創(chuàng)新的設(shè)計亮點看好大盤的升值保值能力支付能力較強，跟隨性強，購買意愿取決于項目市場表現(xiàn)被區(qū)域自然資源、生活環(huán)境所吸引，為度假、養(yǎng)老購買無特殊要求，通常選擇面積偏小的產(chǎn)品養(yǎng)老度假客戶支付能力較強，關(guān)注項目周邊環(huán)境對環(huán)境要求高，多選擇面積偏小的產(chǎn)品改善居住條件，實現(xiàn)居住升級支付能力較強，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)換房需求，城市范圍供應(yīng)空檔明顯。對產(chǎn)品品質(zhì)提升需求強烈對產(chǎn)品要求較高，需要明顯的品質(zhì)提升（戶型舒適度提升、戶型創(chuàng)新或產(chǎn)品升級）需要體現(xiàn)一定的知性品味和中產(chǎn)檔次有一定資金積累，支付能力適中，總價敏感但需求強烈對面積控制要求高，看重基本居住舒適度首次置業(yè)，婚齡人群，解決居住剛性需求本項目客戶定位區(qū)域來源：萊山區(qū)、芝罘區(qū)職業(yè)特點：機關(guān)高級公務(wù)員、醫(yī)院、學(xué)校、事業(yè)單位職員置業(yè)目的：自住、少量投資（并不轉(zhuǎn)賣）置業(yè)特征：大部分已有住房，購房目的是為了家庭生活便利、子女就學(xué)經(jīng)濟能力：家庭年收入10-20萬核心客戶：約40-50%區(qū)域來源：萊山區(qū)工業(yè)園區(qū)職業(yè)特點：中小型企業(yè)主，大企業(yè)主及中高層置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：工作穩(wěn)定、大部分立業(yè)萊山區(qū)，購房目的主要是為了解決居住問題，或以住房作為擁有財富的標(biāo)志經(jīng)濟能力：家庭年收入在15-40萬元左右重要客戶：約30-40%較重要客戶：約20-30%潛在客戶：約5-10%核心客戶區(qū)域來源：周邊城區(qū)職業(yè)特點：小私營業(yè)主、周邊城區(qū)富人階層置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：大部分以有住房，購房目的主要是在城市生活，體現(xiàn)身份特征經(jīng)濟能力：家庭年收入10-15萬左右區(qū)域來源：煙臺城區(qū)內(nèi)外職業(yè)特點：外地打工或一般工薪階層置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：成家立業(yè)經(jīng)濟能力：月均收入約3000元，家庭年收入5萬以下策略下的項目定位區(qū)域價值——新政區(qū)·體育公園·CLD新政區(qū)——市政府遷移、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈密集體育公園——運動、休閑、健康CLD——配套完善、坐擁城區(qū)、便利生活產(chǎn)品競爭力——差異化·創(chuàng)新·人居差異化——差異化的產(chǎn)品策略，滿足不同層次需求創(chuàng)新——產(chǎn)品設(shè)計的創(chuàng)新，引領(lǐng)時代新浪潮人居——適宜的社區(qū)環(huán)境，獨特而愜意的空間體驗與生活情境濱?！こ鞘蠧LD新生活項目定位出塵·入世·濱海生活功名利祿，激情人生；平淡生活，本質(zhì)在于境界的追求；呼吸的暢感、脈搏的跳動，在這里，你什么都能感受到……私底下，大多數(shù)人，在某些時刻，都曾懷揣過這樣的夢想：有一天，在海邊，山邊擁有一套居所，過著逍遙自在的生活，金色的陽光無所顧忌的撒進(jìn)玻璃窗；遠(yuǎn)處，山海靜靜的環(huán)繞四周；近處，鶯飛草長花木芳菲；人，是適宜的，從容的，安然的。。。。本項目的價格策略建議超值戰(zhàn)略高價值戰(zhàn)略溢價戰(zhàn)略經(jīng)濟戰(zhàn)略虛假經(jīng)濟戰(zhàn)略騙取戰(zhàn)略優(yōu)良價值戰(zhàn)略中等價值戰(zhàn)略高價戰(zhàn)略產(chǎn)品價格產(chǎn)品質(zhì)量高中低低中高本項目采取的價格策略：高價值策略，即采取高產(chǎn)品品質(zhì)、中等價格組合，保證項目利潤。采用體驗式營銷，完成項目快速銷售。價格定位項

目因

素細(xì)化因素本項目上海灘橡樹灣世紀(jì)城地域因素45%環(huán)境31%升值前瞻5557生活氣氛3434人文氣氛43.544自然環(huán)境87910治安狀況44.54.55區(qū)域印象5669交通7%車行管制55.556公共交通2234配套7%學(xué)校、幼兒園3324菜場、商場2323醫(yī)院、銀行22.523樓盤個別因素44%規(guī)模4536平面設(shè)計（面積、戶型等）8778設(shè)備(智能化、中央熱水等)5546裝修（地面、廚、衛(wèi)、門窗）21.52.53建筑選材32.52.53外觀（大堂、會所、外立面）4335景觀767.58車位1111社區(qū)配套5547承建商（防水處理、新技術(shù)）21.523房地產(chǎn)開發(fā)商實力564.58物業(yè)管理3％品牌及收費3335工程形象5％潛在風(fēng)險545.56營銷3％市場時機、營銷包裝32.525合計

1009997133價格定位比準(zhǔn)價格比較樓盤合計得分均價比較價格=均價*100/合計得分權(quán)重權(quán)重值上海灘9953005353.530%1606.1橡樹灣9755005670.135%1984.5世紀(jì)235%1842.1合

計

5432.7通過對上述樓盤的市場調(diào)研，利用市場比較法這一科學(xué)定價方法的理論依據(jù)，現(xiàn)階段合理價格為5433元/平方米，考慮項目自身的銷售節(jié)奏，并結(jié)合市場上漲因素，我們建議項目首批房源合理入市均價應(yīng)該為：6000元/平方米，整體均價7000元/平方米。這樣能夠順利啟動市場并為續(xù)推房源的暢銷奠定良好的基礎(chǔ)。價格定位定位下的物業(yè)發(fā)展建議本項目的競爭策略建議——目標(biāo)明確，挖掘客戶——瞄準(zhǔn)市場縫隙——創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點補缺者——搭便車，借勢——以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)——價格戰(zhàn)的制造者

追隨者——改變游戲規(guī)則——強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)——強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值挑戰(zhàn)者——壟斷價格——產(chǎn)品有不可重復(fù)性——過河拆橋領(lǐng)導(dǎo)者根據(jù)本項目所在區(qū)域特點和產(chǎn)品設(shè)計思路,本項目的定位是萊山區(qū)城市新中心的挑戰(zhàn)者.目標(biāo)品牌目標(biāo)：打造萊山區(qū)區(qū)域的樣板，為煙臺留下可以傳承的住區(qū)遺跡。成功實現(xiàn)新天地集團的地產(chǎn)品牌。開發(fā)目標(biāo)：確保項目實現(xiàn)利潤最大化。以怎樣的物業(yè)組合，實現(xiàn)項目收益要求的同時將風(fēng)險降到最低？問題1以什么樣的產(chǎn)品，打造項目競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速銷售？怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風(fēng)險操作問題2項目核心問題界定：怎么做才能低風(fēng)險快速實現(xiàn)收益我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點，以市場為導(dǎo)向。規(guī)劃策略物業(yè)類型組合產(chǎn)品策略開發(fā)策略客戶策略KPI策略結(jié)構(gòu)戶型配比建議道路交通系統(tǒng)配套設(shè)施建議整體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議產(chǎn)品形象定位憑借什么打動這撥客戶？如何成功啟動？如何持續(xù)發(fā)展？誰是主流客戶？產(chǎn)品形象定位確定邏輯項目概念定位目標(biāo)客戶意向競爭戰(zhàn)略思考產(chǎn)品形象定位建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計因素競爭樓盤分析競爭樓盤分析體現(xiàn)人性化競爭分析（藍(lán)海戰(zhàn)略）尋找差異化城市未來發(fā)展的重中之重萊山新區(qū)建設(shè)本案是成長于新城市發(fā)展的著眼于這片土地的，銘記新天地足跡的——人性化之城/花園社區(qū)．新城市人性化花園社區(qū)項目概念定位■高性價比

■城市便利■現(xiàn)代生活目標(biāo)客戶價值取向：現(xiàn)代生活城市便利商業(yè)配套交通配套生活配套現(xiàn)代生活風(fēng)情園林鄰里交流的社區(qū)廣場高品質(zhì)物業(yè)管理社區(qū)人性化、智能化泛會所、泳池高性價比高附加值產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于市內(nèi)控制總價豐富的產(chǎn)品組合新城市主義

“新城市主義”是作為一種以再造城市社區(qū)活力的設(shè)計理論和社會思潮，與現(xiàn)代生活的各種要素相結(jié)合，重構(gòu)一個被人們所鐘愛的、具有地方特色和文化氣息的緊湊性鄰里社區(qū)來取代缺乏吸引力的郊區(qū)模式。全功能從人性化角度出發(fā)優(yōu)化社區(qū)。花園社區(qū)與自然為伴，閑步于樓宇間，樹木、花叢之中，強調(diào)景觀的共有性和互動性。產(chǎn)品形象定位：新城市主義全功能花園社區(qū)再加兩張圖，分別示意科技、人文代表性競爭樓盤分析項目一：祥隆——天合城項目介紹：天合城處于萊山區(qū)迎春大街與港城東大街交界處，北覽鳳凰山脈，西眺鳳凰山水庫，南臨港城東大街，東望浩淼黃海。建筑規(guī)劃：社區(qū)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代簡約風(fēng)格，整體建筑布局西高東低，錯落有致。社區(qū)從南到北可分為“生態(tài)區(qū)”“人文區(qū)”“城市區(qū)”三個主題區(qū)域。園林規(guī)劃：首創(chuàng)煙臺“四進(jìn)式”園林模式。13處景觀帶，近百處景觀小品。戶型設(shè)計：在整體戶型設(shè)計中70—90、90—120平方米的兩、三室戶型占較大比重；三居室的戶型市場接受度最高；戶型強調(diào)觀景、通透。分析小結(jié)：項目運用了現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格。園林設(shè)計上運用“首創(chuàng)”模式，突破以往靠地段優(yōu)勢銷售的模式，但是只是注重了大環(huán)境的改造，細(xì)節(jié)不夠充分。戶型設(shè)計上考慮的比較全面，戶型種類也多，但是在戶型結(jié)構(gòu)上并沒有創(chuàng)新和突破。社區(qū)配套有幼兒園、會所項目介紹：海天四季花城地處萊山區(qū)桐林路與新苑路交匯處，毗鄰市府、體育公園及萊山區(qū)主要干道。建筑規(guī)劃：建筑以多層、小高層、高層結(jié)合而成。采用新古典主義風(fēng)格。園林規(guī)劃：采用現(xiàn)代東方園林風(fēng)格，打造生態(tài)景觀戶型設(shè)計：多層以三室為主，小高層以大戶型為主，90—110平方米的三室、138—146平方米的四室比較受歡迎。分析小結(jié)：項目運用了新古典主義風(fēng)格。園林設(shè)計上運用東方園林設(shè)計手法與建筑中西合璧。戶型種類較多但結(jié)構(gòu)一般，無創(chuàng)新。由于項目容積率較低故而社區(qū)密度也較低。景觀設(shè)計過多注重生態(tài)性，少了些人性化細(xì)節(jié)。項目一：海天——四季花城項目介紹：南山·世紀(jì)華庭位于海光山色秀麗的山東省煙臺市，地處黃海之濱。地塊居城市東方，城市未來發(fā)展核心內(nèi)，北臨黃海，是新城市中心150萬平米南山世紀(jì)城的重要組成部分。建筑規(guī)劃：現(xiàn)代風(fēng)格，板、塔結(jié)合的高層建筑。園林規(guī)劃：普通地上綠化，社區(qū)為開敞式景觀。戶型設(shè)計：板式高層為160—220平方米的三、四、室戶型，占較大比例。塔式高層為60—130平方米的一、二、三室戶型，其中二三室占多數(shù)。小戶型走量不佳。分析小結(jié)：項目運用了現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。園林設(shè)計上比較平庸，缺少亮點。戶型設(shè)計，濱海一面均為大面積戶型；中等戶型很少；小戶型也占有一定比例。由于項目地理位置優(yōu)越故而在產(chǎn)品設(shè)計上沒有做過多文章。但隨著時間的發(fā)展，客戶也越來越注重對產(chǎn)品的要求。項目一：南山——世紀(jì)華庭競爭項目分析總結(jié)縱觀萊山區(qū)樓盤發(fā)展趨勢，由先前靠地段來賣房到大力的市場宣傳發(fā)展到現(xiàn)在的對產(chǎn)品開始有所需求。目前萊山區(qū)各新樓盤還處于產(chǎn)品競爭階段的初期。隨著時間的發(fā)展，人們的品位也越來越高，對產(chǎn)品也開始有大量的需求，現(xiàn)代的建筑風(fēng)格深入人心，建議本項目建筑設(shè)計可采用現(xiàn)代風(fēng)格?，F(xiàn)有樓盤的園林景觀規(guī)劃大都只注重大環(huán)境的建設(shè)，細(xì)節(jié)沒有做到位。建議本項目要充分做到讓景觀融入生活，充分體現(xiàn)人性化設(shè)計?，F(xiàn)有樓盤規(guī)劃大都采用行列式布局，比較呆板，鄰里間的互動感不強，建議本項目采用圍合式布局方式。戶型設(shè)計上，各項目都大同小異，沒有什么亮點。建議從差異化角度入手，豐富戶型結(jié)構(gòu)，同時避免國家政策對戶型設(shè)計帶來的阻礙。建筑風(fēng)格建議:現(xiàn)代簡約風(fēng)尚建筑現(xiàn)代簡約現(xiàn)代注重以內(nèi)部功能與建筑形體的配合，擺脫舊的建筑形式束縛，創(chuàng)造時尚的建筑風(fēng)格簡約簡潔的處理手法和純凈的體型，吸取視覺藝術(shù)的新成果建筑布局避免兵營式布局，采用組團圍合式布局，增強小區(qū)空間感，與市場現(xiàn)有樓盤形成差異。同時可引入院落式布局，增強居住的安定感、歸屬感，同時半圍合空間也利于景觀環(huán)境的營造。建筑空間設(shè)計建議：圍合式建筑細(xì)節(jié)設(shè)計建議：底層架空由于項目地塊臨海較近，為了避免潮氣同時打造人性化的景觀環(huán)境建議采用底層架空設(shè)計。建筑科技設(shè)計建議太陽能集中供熱系統(tǒng)。健康新風(fēng)系統(tǒng)為了突出本項目與其他項目的不同，建議建筑設(shè)計時融合科技元素同層后排水技術(shù)混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)建筑科技設(shè)計建議將地下停車室頂板局部開口，將陽光及自然風(fēng)引入地下停車空間，結(jié)合環(huán)境在開口部位種植綠化，形成各種景觀區(qū)域。根據(jù)市場需求及對未來發(fā)展趨勢的預(yù)測，建議車位按1：1.5比例配置。生態(tài)地下車庫建筑生態(tài)設(shè)計建議規(guī)劃原則：以市場需求及消費者偏好為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行分塊規(guī)劃建設(shè)，作為制定營銷推廣策略的依據(jù)

周邊資源的合理利用與城市總體規(guī)劃銜接，結(jié)合虞河改造整治，形成特色小區(qū)景觀，成為城市南北景觀軸上的亮點通過產(chǎn)品設(shè)計，將山景充分引入小區(qū)，增強項目資源優(yōu)勢符合市場供需關(guān)系道路系統(tǒng)通達(dá)便捷；住宅之間形成公共小巷網(wǎng)絡(luò)加強街區(qū)之間的聯(lián)系；配套和公共空間布置便于鄰里交流和融洽；組團布置，創(chuàng)造良好鄰里環(huán)境符合消費者需求偏好外立面采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格；園林景觀規(guī)劃加入少量水景點綴，景觀節(jié)點分組團布置；物業(yè)類型排布要利于價值最大化，并實現(xiàn)資源均好性有利于分期開發(fā)各組團相對獨立但又有一定的關(guān)聯(lián)度，使項目具有一定的整體性；各期規(guī)劃有一定的價值點，使每一期都有持續(xù)亮點物業(yè)類型在各組團的分布符合分期開發(fā)需要規(guī)劃條件限制：必須做高層建筑地塊容積率≤2.6；建筑密度≤25%2.6容積率下，勢必要做大量高層產(chǎn)品按要求建筑限高小于120米即可建筑層數(shù)：以高層為主物業(yè)類型建議產(chǎn)品物業(yè)類型：高層產(chǎn)品+小高層產(chǎn)品產(chǎn)品物業(yè)類型小高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品整體規(guī)劃布局建議整體物業(yè)布局從北向南高度遞增。利用樓座錯落有致的擺放，增強小區(qū)整體的通透性，將河體景觀優(yōu)勢最大化，做到小區(qū)內(nèi)大部分住戶都能有景可觀。沿街布置高層住宅，通過高層住宅的立面展示性，有效營造小區(qū)整體形象。小高層產(chǎn)品集中布置在地塊北側(cè)位置，一是配合周邊建筑輪廓線趨勢，二來體現(xiàn)小區(qū)整體的圍合感。道路系統(tǒng)建議：小區(qū)建議人車分流，車行道采取沿地界線環(huán)狀布置，或直接從臨街的車入口處進(jìn)入地下停車場，不與人行道發(fā)生交叉。人行主要道路結(jié)合景觀帶布置在南部和東部設(shè)計小區(qū)出入口。功能配置建議：地塊中部道路分界地段可考慮設(shè)計社區(qū)會所可考慮在社區(qū)內(nèi)部設(shè)計幼兒園一所，后期引入知名幼兒教育品牌，提升形象，促進(jìn)項目營銷。道路系統(tǒng)與功能配置建議：會所、幼兒園園林景觀建議景觀的布局——滿足人的活動要求，給人們提供交流休憩的場所，避免采用大面積的綠植而忽略了人們之間交流的需要。景觀的文化——陶冶素養(yǎng)，提升品位。作為定位為萊蕪地產(chǎn)市場高尚居住小區(qū)的項目，小區(qū)的景觀應(yīng)當(dāng)具有一定的文化內(nèi)涵，更好的提升樓盤的居住品質(zhì)。園林景觀建議景觀設(shè)計細(xì)節(jié)小區(qū)大門景觀小品戶型面積配比建議邏輯物業(yè)類型的確定面積區(qū)間參考市場在售項目型面積進(jìn)行定位；目標(biāo)客戶價值趨向；戶型面積進(jìn)行分級，以滿足不同層級的客戶的需求；政府90/70政策限制戶型面積區(qū)間套數(shù)比例一室一廳一衛(wèi)50-70㎡5%兩室一廳一衛(wèi)70-90㎡25%三室一廳一衛(wèi)80-90㎡40%三室二廳一衛(wèi)90-110㎡15%三室二廳二衛(wèi)110-150㎡10%四室二廳二衛(wèi)150-180㎡5%戶型面積區(qū)間與配比建議：90/70政策下選擇本案戶型面積區(qū)間與配比建議戶型設(shè)計要點：玄關(guān)、功能分區(qū)、南北通透入口處設(shè)置過渡空間，后期裝修時可以設(shè)計玄關(guān)，增強整套房的私密性保證客廳空間的獨立性，盡量控制無其他房門與客廳相對，使客廳的空間不受任何干擾，客廳應(yīng)保證南向，做到南北通透采光良好廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間等功能用房集中在一起，并與其他功能區(qū)明確分開，采用明窗，保證通風(fēng)、采光衛(wèi)生間與陽臺，保證明窗通風(fēng)和采光，大套型在主臥房設(shè)置獨立衛(wèi)生間，設(shè)置雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。戶型設(shè)計要點：動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、提高實用率臥室的面積分配保證符合功能尺度要求,符合客戶改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量的要求，并且將主臥室置于整套戶型最里面，保證其私密性。公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過渡自然，互不干擾。房中無狹窄的通道或其他難以利用的空間，減小分?jǐn)偅臻g實用率高。戶型細(xì)節(jié)設(shè)計建議1+1戶型設(shè)計。可避免90/70政策對本項目的限制單一戶型展示1+1之后戶型展示戶型細(xì)節(jié)設(shè)計建議1+1戶型設(shè)計?？杀苊?0/70政策對本項目的限制單一戶型展示1+1之后戶型展示入戶花園空中庭院戶型細(xì)節(jié)設(shè)計建議觀景露臺（封閉設(shè)計）在90/70政策影響下，觀景露臺為交房前不封閉，銷售時算入贈送面積內(nèi)，交房后再封閉。戶型細(xì)節(jié)設(shè)計建議配套規(guī)劃建議：室外健身設(shè)施健身房休閑茶吧室內(nèi)臺球室養(yǎng)生會館會所功能配置建議：休閑養(yǎng)生會所智能化配套設(shè)施建議：安全防范、信息網(wǎng)絡(luò)……為適應(yīng)信息社會的生活方式,打造國際化資訊生活，提高住宅功能與質(zhì)量，根據(jù)建設(shè)部《居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則》中的要求，以統(tǒng)一敷設(shè)的管線為依托，建設(shè)主要由安全防范子系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)構(gòu)成的全套居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。●電話系統(tǒng)●網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)●電視系統(tǒng)●安防系統(tǒng)●對講系統(tǒng)●小區(qū)背景音樂●停車管理●IC卡系統(tǒng)●三表系統(tǒng)……物業(yè)管理規(guī)劃建議：常規(guī)物業(yè)管理、顧問服務(wù)、知名物管公司①物業(yè)管理建議應(yīng)提供的服務(wù)：安全管理；治安管理；消防管理；停車場管理（24小時保安巡邏）；工程設(shè)備管理②物業(yè)管理顧問服務(wù)指導(dǎo)建立物業(yè)管理架構(gòu)；員工專業(yè)培訓(xùn)；物業(yè)管理前期介入的指導(dǎo)；物業(yè)的交接驗收；物業(yè)的入主及裝修；日常管理及運作

③推薦知名物業(yè)管理公司戴德梁行；第一太平戴維斯等啟動區(qū)策略

落實內(nèi)容備注四個先行品牌先行大力宣傳新天地地產(chǎn)品牌社區(qū)配套先行文化主題體驗館完工樣板房先行交付使用產(chǎn)品示范區(qū)先行文化廣場、商業(yè)區(qū)打造三個展示生活方式