吉林市房地產(chǎn)評估報告

吉林市房地產(chǎn)評估報告TOC\h\z\t"標(biāo)題3,1"一、區(qū)域概況 3二、吉林市開發(fā)區(qū)情形 7三、吉林市政府關(guān)于以后都市進(jìn)展的規(guī)劃綱要 10四、吉林市房地產(chǎn)進(jìn)展環(huán)境分析 13五、圖解吉林 25六、吉林市房地產(chǎn)市場分析 30七、本案地塊分析 56八、市場結(jié)論和建議 60九、項目目標(biāo)客戶 61十、產(chǎn)品定位 63十一、整體的開發(fā)策略 66十二、營銷步驟（1期--2期） 68十三、銷售手段 70一、區(qū)域概況1、區(qū)域位置吉林市地處東北腹地長白山脈，向松嫩平原過渡地帶的松花江畔，三面臨水、四周環(huán)山。東經(jīng)125″40′～127″56′，北緯42″31′～44″40′。東接延邊朝鮮族自治州，西臨長春市、四平市，北與黑龍江省接壤，南與渾江市、通化市毗鄰。2、人文地理吉林市總面積27120平方公里。其中，市區(qū)3636平方公里。全市現(xiàn)轄4個城區(qū)（船營區(qū)、昌邑區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)、豐滿區(qū)）、4個縣級市（磐石市、蛟河市、舒蘭市、樺甸市）、1個永吉縣、1個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和1個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。截止到2003年末，全市人口達(dá)451.4萬人，其中市區(qū)人口198.5萬人，非農(nóng)業(yè)人口211萬人。3、交通條件Ⅰ、鐵路吉林鐵路分局管內(nèi)有長圖、牡圖、吉沈、吉舒、煙白、拉濱、朝開、和龍等干支線8條，總營業(yè)里程1491.9公里，管界跨吉、黑兩省的16個市、州、縣。有分不通向俄羅斯、朝鮮的兩個國際口岸站。2002年旅客發(fā)送量完成1492萬人，物資發(fā)送量完成2097萬噸。Ⅱ、公路吉林市自古確實是三省通衢，區(qū)位優(yōu)越。目前路網(wǎng)密布，四通八達(dá)，公路連接全國各大都市。截止到2002年底，全市有公路655條，公路總里程7523公里，其中，高速公路62.9公里。Ⅲ、民航吉林機(jī)場于1991年4月1日開航，現(xiàn)在運(yùn)營的是吉林至北京、上海、廣州、大連、深圳、?？谄邨l航線。4、歷史沿革吉林市原名“吉林烏拉”，為滿語地名，意為沿江的城池。因明清兩代為固戍邊，抵御外侵，在此設(shè)廠造船，又稱“船廠”。

殷周時代，那個地點已有氏族部落。秦代往常，居住著滿族祖先“肅慎人”。漢稱挹婁，北魏稱勿吉，隋唐稱粟末靺鞨。遼代，為遼東京道所轄。后改稱女真。1115年，女真人建立金國，滅遼后，吉林為金國領(lǐng)地。明朝，隸屬海西女真烏拉部統(tǒng)轄，為“烏拉國”。明萬歷四十一年，吉林歸屬努爾哈赤統(tǒng)治，成為后金領(lǐng)地。

清康熙十年（1671年），寧古塔副都統(tǒng)安珠瑚奉命率軍，籌建吉林城?？滴跏迥?1676年)，清政府調(diào)寧古塔將軍巴海移駐吉林城，吉林遂成清政府統(tǒng)轄松花江、烏蘇里江、黑龍江等流域的重鎮(zhèn)，成為這一地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、軍事中心。民國2年（1913年），將吉林府改為吉林縣。1945年8月，日本投降，國民黨成立“吉林地點治安堅持會”。10月，在中共吉林市委組織下成立吉林市政府。11月，成立吉林省政府，省會設(shè)在吉林市。1946年5月，我軍從吉林市撤出，國民黨成立吉林省政府和吉林市政府。

1948年3月9日，吉林市解放。3月10日，吉林省政府從延吉市遷至吉林市，3月23日，成立吉林市人民政府。1954年9月，吉林省人民政府由吉林市遷往長春市。1958年將永吉、磐石、舒蘭、蛟河、樺甸等縣劃歸吉林市。現(xiàn)轄4個城區(qū)（船營區(qū)、昌邑區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)、豐滿區(qū)）、4個縣級市（磐石市、蛟河市、舒蘭市、樺甸市）、1個永吉縣、1個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和1個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。5、旅行吉林旅行特色鮮亮，是一座聞名遐邇、四季皆宜的旅行大市。吉林市以山水林、冰雪凇為特色的自然、人文景觀互相襯托，構(gòu)成得天獨(dú)厚的觀光、休閑、民俗風(fēng)情和歷史文化等旅行優(yōu)勢。夏季是避暑度假的勝地，冬季是滑雪娛樂的天堂，被國家納入31個重點旅行都市行列。全市共有旅行景區(qū)、景點80余處，中國四大自然奇跡之一的吉林霧淞、世界石隕石之王吉林隕石、國家重點風(fēng)景名勝區(qū)松花湖，以及朱雀山動植物園、北大湖滑雪場和哥特式建筑天主教堂、高句麗古城遺址、烏拉古城、吉林文廟、北山古廟群等獨(dú)具特色的自然人文景觀魅力萬千、馳名中外。旅行服務(wù)設(shè)施配套齊全，功能比較完備，擁有星級飯店35家，床位33100張；旅行社40家，其中國際旅行社4家；現(xiàn)代化商業(yè)街10條，大福源超市、國貿(mào)中心、東方商廈等大型商品購物中心10個。每年一度的中國吉林霧淞冰雪節(jié)、松花湖開江魚美食節(jié)、松花湖之夏旅行節(jié)、長白山金秋楓葉旅行節(jié)以及北山廟會等各具春夏秋冬特色的五大節(jié)慶活動頗負(fù)盛名。這些年，以市場為導(dǎo)向、以政府為主導(dǎo)，對旅行產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整體性、系統(tǒng)性設(shè)計和運(yùn)作，旅行經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)強(qiáng)勁的成長勢頭。接待海內(nèi)外游客年均增長38%，旅行總收入年均增長52.1%。6、衛(wèi)生截止到2002年末，全市共有各級各類醫(yī)療衛(wèi)生氣構(gòu)3363所，全市擁有衛(wèi)生技術(shù)人員24277人，其中：醫(yī)院、衛(wèi)生院17726人，千人口擁有衛(wèi)生技術(shù)人員4.1人。全市擁有醫(yī)療床位16539張，千人口擁有床位3.8張。7、區(qū)域經(jīng)濟(jì)全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額250億元，比上年增長13.5%。其中都市實現(xiàn)消費(fèi)品零售額206億元，增長14.6%；縣及縣以下實現(xiàn)消費(fèi)品零售額44億元，增長8%。全市集市貿(mào)易成交額達(dá)49.6億元，比上年下降5.3%。

全市進(jìn)出口總額2.46億美元，比上年增長3.1%。其中，出口總額1.6億美元，比上年增長17.7%。合同利用外資6.6億美元，比上年增長111.2%；實際利用外資3.03億美元，比上年增長159.4%。

全年共接待海內(nèi)外游客728萬人次，比上年增長32.4%，其中接待海外游客2.5萬人次，增長13.6%。旅行總收入實現(xiàn)37億元人民幣，增長29.8%。

全市現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)15家。截止2003年末，全部金融機(jī)構(gòu)各項人民幣存款余額517億元，比年初增加72億元，其中企業(yè)存款余額97億元，比年初增加20.5億元。各項人民幣貸款余額426.4億元，比年初增加22.2億元。其中，短期貸款余額303.6億元；中長期貸款余額99.9億元。全年銀行累計現(xiàn)金總收入1508億元；累計現(xiàn)金總支出1535.7億元。全年貨幣收支相抵凈投放27.7億元。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額392億元，增加47.1億元，增長13.7%。

全市現(xiàn)有11家上市公司，其中含一家H股上市公司(東北虎制藥)，總股本54億元，國家股及國有法人股31億元，流通A股10億元，以2003年12月31日收盤運(yùn)算，流通A股市值51億元，占我市同期GDP的8.5%，占全國證券市場流通市值的0.39‰。

二、吉林市開發(fā)區(qū)情形1、吉林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)吉林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立于1992年11月，規(guī)劃面積11.18平方公里，位于松花江畔素有“北國江城”美譽(yù)的吉林市。按照區(qū)域特點，高新區(qū)大致能夠分為綜合功能區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教文化區(qū)、旅行渡假區(qū)、商貿(mào)區(qū)和居住區(qū)。管委會辦公大樓——火炬大廈就座落在綜合功能服務(wù)區(qū)內(nèi)，企業(yè)和個人在那個地點能夠方便、快捷辦理規(guī)劃、工商、稅務(wù)、用地、建設(shè)等方面的手續(xù)。另外，功能服務(wù)區(qū)內(nèi)金融、保險、中介服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，差不多形成了較完備的服務(wù)支撐體系。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)要緊指吉林市深圳街兩側(cè)區(qū)域，面積大約2平方公里，重點進(jìn)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。目前電子信息產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園已差不多形成。2、吉林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吉林經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于吉林省吉林市西北部，東臨松花江，西至長吉北線公路，南起長琿高速公路，北止通溪河，距吉林市中心約15公里，距省會長春80公里。開發(fā)區(qū)先期開發(fā)面積18.4平方公里，規(guī)劃開發(fā)建設(shè)面積43.51平方公里，行政管轄面積103平方公里，是目前全國較大的開發(fā)區(qū)之一。3、吉林樺甸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吉林樺甸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于樺甸城區(qū)西北部，總規(guī)劃面積6.29平方公里，開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)綜合工業(yè)、食品加工和林產(chǎn)品加工三個園區(qū)，通過一年的建設(shè)，開發(fā)區(qū)已形成了比較完善的基礎(chǔ)設(shè)施體系，交通順暢通達(dá)、水電供應(yīng)充足、通訊設(shè)施齊全，已引進(jìn)金稻子食品生態(tài)園、奈奇乳業(yè)等12戶新企業(yè)入?yún)^(qū)進(jìn)展，使開發(fā)區(qū)初步形成了工業(yè)新區(qū)雛形。4、吉林永吉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)１９９８年經(jīng)省政府批準(zhǔn)建立的省級開發(fā)區(qū)，面積為４０平方公里，規(guī)劃區(qū)面積５.５平方公里，其中起步區(qū)面積０.９２平方公里。開發(fā)區(qū)位于吉林市西南，在吉林市區(qū)與永吉縣城口前鎮(zhèn)中間，距吉林市１０公里。區(qū)內(nèi)交通便利，國家一級公路貫穿區(qū)內(nèi)并與吉林市區(qū)主干道相連，沈吉鐵路在區(qū)間通過。區(qū)內(nèi)程控電話和移動電話網(wǎng)絡(luò)齊全，衛(wèi)星有線電視接收系統(tǒng)完善，基礎(chǔ)設(shè)施配套，服務(wù)手段先進(jìn)，勞動力資源充足。目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位４２戶，較大的三資企業(yè)有泰國獨(dú)資正大永吉實業(yè)有限公司、中澳合資吉林市華奧電池有限公司、與臺灣旺旺集團(tuán)合作的吉林市光大糧油特產(chǎn)有限公司。較大的內(nèi)資企業(yè)有吉林省北方塑料制品有限公司、吉林市長城機(jī)械制造有限公司、中水一局機(jī)械廠、永吉賓館朝鮮民俗渡假區(qū)。5、吉林龍?zhí)督?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建于１９９５年，１９９８年被省政府批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。吉林龍?zhí)督?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于吉林市西北部，總規(guī)劃面積為９.６８平方公里，起步區(qū)面積２.４４平方公里。開發(fā)區(qū)地處區(qū)內(nèi)有全國最大的化工原料生產(chǎn)基地吉化集團(tuán)公司，東北最大的污水處理廠吉化污水處理廠，臨近全國最大的熱電廠吉林熱電廠。目前，起步區(qū)已實現(xiàn)“五通一平”。即：通水、通電、通訊、通氣、通排污和平坦土地。吉林龍?zhí)督?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)從地域和資源優(yōu)勢動身，全面推進(jìn)“四區(qū)一街”建設(shè)，即：吉化３０萬噸乙烯配套及下游產(chǎn)品深加工區(qū)；橡塑制品加工區(qū)；“一汽”非金屬件配套區(qū)和民營園區(qū)。同時，加快建設(shè)漢陽科貿(mào)一條街。三、吉林市政府關(guān)于以后都市進(jìn)展的規(guī)劃綱要進(jìn)展經(jīng)濟(jì)，加快經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)擴(kuò)張總量規(guī)模，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速升級?；すI(yè)向上下游一體化方向進(jìn)展,重點建設(shè)60萬噸乙烯擴(kuò)建、37萬噸苯酚丙酮擴(kuò)建項目，促進(jìn)12萬噸丁辛醇、9萬噸丁苯橡膠達(dá)產(chǎn)達(dá)效。汽車工業(yè)堅持“依靠一汽，走出特色”的進(jìn)展路子，擴(kuò)大整車規(guī)模，做強(qiáng)零部件配套產(chǎn)業(yè)，要緊加快輕微型車擴(kuò)能改造、經(jīng)濟(jì)型轎車、T4高檔商務(wù)車項目建設(shè)。冶金工業(yè)著力進(jìn)展特種鋼、特種鐵合金和特種炭素，快速推進(jìn)鐵合金基地升級改造、鎳業(yè)公司冶煉廠擴(kuò)建項目。食品工業(yè)圍繞打造長白山品牌進(jìn)行資源整合，大力進(jìn)展玉米深加工、葡萄酒、綠色食品等優(yōu)質(zhì)特色產(chǎn)品。建材、紡織、醫(yī)藥、電子等行業(yè)全力推動冀東及亞泰水泥二期擴(kuò)建、15萬噸腈綸、吉爾吉制藥、大規(guī)模集成電路及半導(dǎo)體放電管等一批帶動性大、附加值高的項目加快園區(qū)建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)集群的快速形成。重點在紡織園區(qū)、化工園區(qū)、汽車零部件園區(qū)、金屬制品園區(qū)等十大園區(qū)的建設(shè)上取得突破。結(jié)合優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)需求，設(shè)計規(guī)劃一批上游配套、下游深加工項目，引導(dǎo)企業(yè)向園區(qū)聚合，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)筑起終端化、集群式的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展新格局。振興東北老工業(yè)基地全力以赴推進(jìn)項目建設(shè)，在加大投資拉動力度、構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢上取得更大的突破項目建設(shè)是振興老工業(yè)基地的重要載體，必須放到事關(guān)全市進(jìn)展命脈的高度，合力加快建設(shè)步伐，切實增大固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的牽拉作用。3．實施民生民利工程，完善都市設(shè)施，加強(qiáng)都市治理按照以人為本、理性建設(shè)、建管并重、科學(xué)進(jìn)展的方針，全力推進(jìn)民生民利工程，優(yōu)化人居環(huán)境，完備都市功能，進(jìn)一步構(gòu)筑都市競爭的整體優(yōu)勢。以理性建設(shè)、科學(xué)進(jìn)展為基點，努力搞好都市規(guī)劃。做好“十一五”打算編制工作。圍繞修編都市總體規(guī)劃，制定《都市空間進(jìn)展戰(zhàn)略研究綱要》、“百里清水綠帶”和都市亮化工程三年規(guī)劃，完成朱雀山風(fēng)景區(qū)、北山公園、龍?zhí)渡焦珗@、小白山公園“一區(qū)三園”的愛護(hù)性開發(fā)規(guī)劃。以實施民生民利工程為核心，努力推進(jìn)都市建設(shè)。著力啟動便行暢通、人居環(huán)境等六大系統(tǒng)工程。新建霧凇中路、濱江東路等道路工程，修理改造57條城區(qū)主次干路和400條小街小巷。建設(shè)繞城公路東環(huán)線、口前至北大湖一級路等一批國省干線和農(nóng)村公路工程，竣工1874.4公里。連續(xù)實施“百里清水綠帶”工程，建設(shè)吉豐東線堤路和陽光園、三水廠公園等精品園區(qū)，哈龍橋下游江段形成新的綠化景觀帶和霧凇觀賞帶。新增綠地面積80萬平方米。組織好豐滿大壩壩體、世紀(jì)之舟、沿江兩岸樓體和重點商業(yè)街的美化亮化。堅持引大扶強(qiáng)、規(guī)模開發(fā)，開工濱江花園、江南名苑等高品位住宅小區(qū)，建設(shè)中低檔商住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。新建垃圾焚燒電廠，續(xù)建污水廠，擴(kuò)建三水廠和源源熱電廠。北華大學(xué)二次變和冰上訓(xùn)練中心年內(nèi)竣工。增大松花湖水源地和松花江水源段的愛護(hù)措施；加快龍?zhí)丁⒐_(dá)灣工業(yè)區(qū)污染改造進(jìn)程，努力實現(xiàn)粉塵達(dá)標(biāo)排放。水源地水質(zhì)達(dá)標(biāo)率力爭達(dá)到100%，一、二級空氣質(zhì)量達(dá)到230天以上。4．大力夯實科教興市戰(zhàn)略圍繞更好地服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提高教育進(jìn)展水平。改造中小學(xué)危房1萬平方米，完成吉林一中新校區(qū)后續(xù)建設(shè)。深入打造高中優(yōu)質(zhì)教育品牌，力爭再有3～5所學(xué)校進(jìn)入省級示范性一般高中行列。深化農(nóng)村教育綜合改革，每個縣(市)都要把1所學(xué)校進(jìn)展成省農(nóng)村初中辦學(xué)模式改革示范校。啟動新一輪職業(yè)學(xué)校專業(yè)與布局結(jié)構(gòu)調(diào)整，新建1所大型職業(yè)教育中心。大力進(jìn)展高等教育，促進(jìn)高校科研成果與地點經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合。進(jìn)展多種形式辦學(xué)，規(guī)范提升民辦教育，支持引進(jìn)國外優(yōu)質(zhì)教育資源。四、吉林市房地產(chǎn)進(jìn)展環(huán)境分析人口情形2000年2001年2002年2003年2004年市區(qū)人口（人）179.34萬179.24萬178.89萬179.55萬178.9萬郊區(qū)人口（人）252.39萬252.21萬252.18萬252.04萬252.18萬總?cè)丝冢ㄈ耍?31.67萬431.38萬431.07萬431.60萬431.08萬從上圖能夠看出，近幾年來，吉林市的人口數(shù)量增長緩慢，甚至有時會顯現(xiàn)負(fù)增長局面?？傮w來看，市區(qū)的人口數(shù)量差不多堅持在179萬左右，郊區(qū)人卡偶數(shù)量在252萬左右，總?cè)丝跀?shù)在431萬。從自然增長率方面來看，04年市區(qū)人口呈負(fù)增長態(tài)勢。綜觀吉林市民的日常生活，市區(qū)人口密度明顯較低，生活節(jié)奏緩慢，全市不存在人口導(dǎo)入，人口導(dǎo)出數(shù)量要大于人口導(dǎo)入數(shù)量。職工年平均工資2000年2001年2002年2003年2004年職工年平均工資（元）8193848592951061012694增長率/=8485/8193-1*100%0.04=9295/8485-10.1=10610/9295-10.140.19從上圖能夠看出，近幾年來，吉林市職工年平均工資出現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景良好，截止到2004年底，職工年平均工資為12694元，增長率為0.19。綜觀整個吉林市，高收入的行業(yè)要緊是公務(wù)員、電子信息、精細(xì)化工、鐵路等國有企業(yè)的職工為主，這些崗位的職工相對來講具有相當(dāng)?shù)馁彿磕芰?，同時在其購房款額中公積金占有相當(dāng)一部分的比例。能夠看出，吉林市的購房人市要緊依舊來自市區(qū)國有企業(yè)等具有較穩(wěn)固收入、擁有較好福利的國有企業(yè)職工。3、城鎮(zhèn)居民可支配收入2000年2001年2002年2003年2004年居民可支配收入（元）53655883671077108500從上圖能夠看出，2004年吉林市都市居民人均可支配收入達(dá)到8550元，與03年相比增長了11%，這一收入水平差不多接近了全國平均水平。隨著吉林市進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，加快工業(yè)強(qiáng)市和老工業(yè)基地振興步伐，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量更加顯著提高，今后幾年國民經(jīng)濟(jì)將連續(xù)連續(xù)快速健康進(jìn)展。同時受惠于國家“一免三補(bǔ)”政策和農(nóng)業(yè)豐收，吉林市農(nóng)民收入增長較快，農(nóng)民人均純收入達(dá)到3200元，增長18.5%。4、人均居住面積2000年2001年2002年2003年2004年人均居住面積（平方米）8.559.0713.0713.2714.1從上圖能夠看出，吉林市人均居住面積通過幾年的大幅增加，在20034年達(dá)到14.1平方米。但那個與同期全國近25平方米的平均水平有專門大的差距。也確實是講，吉林市居民的住房條件在全國處于較低的水平，居民客觀上存在著改善住宅條件的需求。而近幾年，隨著吉林市經(jīng)濟(jì)連續(xù)穩(wěn)固增長，人們的收入水平也不斷增高，消費(fèi)能力也得到不斷加強(qiáng)，再加上吉林的房地產(chǎn)處于剛起步的初級時期，能夠看出該市場有著相當(dāng)大的潛力。相信今后幾年吉林市的人均居住面積仍將出現(xiàn)連續(xù)增加的態(tài)勢。5、人均GDP2000年2001年2002年2003年2004年人均GDP（元）9250102741239

從上圖能夠看出，進(jìn)幾年來吉林市的人均GDP處于穩(wěn)步增長時期，到2004年底，全市人均GDP為16239元。盡管相比較前幾年來講差不多有了專門大的增長，然而同全國其它都市相比，吉林市的人均GDP差距仍舊較大。較低的經(jīng)濟(jì)水平客觀上對房價的上漲有減緩和抑制作用。隨著振興東北老工業(yè)打算的實施，關(guān)于東北三省的石油、化工、汽車行業(yè)的進(jìn)展有著較大的推動作用。目前吉林市的多家國有大型企業(yè)正進(jìn)行著體制的改革，估量今后全市人均GDP會連續(xù)出現(xiàn)增長態(tài)勢，與全國平均水平拉進(jìn)，顯現(xiàn)大幅增長的可能性不大。6、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)吉林市14.1%45.2%40.7%全國平均結(jié)構(gòu)比例14.6%52.3%33.1%從上圖能夠看出，目前吉林市第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)分不占了45.2%和40.7%，均在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。與全國平均水平相比，第三產(chǎn)業(yè)比重較高，這在一方面也反映了該市制造業(yè)的不景氣。7、職工平均工資2000年2001年2002年2003年2004年工資（元）8193848592951061012694人數(shù)（人）5212234610953估量40萬左右從上圖能夠看出，吉林市職工工資出現(xiàn)逐年增長趨勢，在2004年全市職工年平均工資達(dá)到12694元；而職工人數(shù)缺出現(xiàn)逐年下降趨勢。這專門大一部分的緣故是因為吉林市的企業(yè)以國有企業(yè)為主，目前各個國有企業(yè)正進(jìn)行這新一輪的體制改革，因此下崗職工人數(shù)較多，而通過改革后的企業(yè)其效率得到明顯提高，在崗職工的工資也得到了提升。估量隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、國有企業(yè)體制改革的完善，今后幾年吉林市職工的工資仍將連續(xù)出現(xiàn)上漲趨勢，而在崗職工數(shù)也會有所穩(wěn)固，估量將會在40萬人左右。8、私車擁有量2002年2003年2004年民用車擁有量（輛）8860893508估量100000私車擁有量（輛）4229248292估量55000所占比例47.73%51.64%估量55%私車擁有量專門大程度上能夠反映一個都市的消費(fèi)水平。近兩年來吉林市場的私車擁有量呈穩(wěn)步上升趨勢，所占民用車的比例也逐步上升。從整個吉林市來看，04年市區(qū)人均私車擁有量為0.0307，約每100人擁有3輛私車。這一比例與上海廣州等相比還有較大的差距。9、房地產(chǎn)交易情形列表內(nèi)容2002年2003年2004年03年增長率04年增長率2003（長春）2004（長春）新開工面積（平方米）-7.44%-27.52%//竣工面積（平方米）7.25%-29.75%243.4/銷售面積（平方米）-1.26%21.48%185.3179.4住宅銷售單價（元/平方米）1149118713303.31%12.05%22452182房地產(chǎn)開發(fā)投資額（萬元）29349794.13%-0.07%//房地產(chǎn)開發(fā)投資成本（元/平方米）9991124155012.51%37.9%// 從房產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)上我們能夠得出以下幾點結(jié)論：1、房產(chǎn)交易量較大，平均價格較低2003年吉林市商品房的銷售面積達(dá)到126萬平米，04年更是達(dá)到了153萬平方米，增長了27.52.%。而省會長春03年的銷售面積為185.3萬平米，04年由于其市場的不景氣，商品房價格降到了4年來的最低點，住宅成交面積也降到了179.4萬平方米。依照吉林與長春兩都市的人口對比，吉林市只占長春一半的市區(qū)人口，卻購買了相當(dāng)于長春70%面積的商品房。能夠講，銷售面積專門大。但從單價上看，04年長春市2182元/平方米的平均成交價格仍舊要比吉林市銷售均價高出近1000元/平方米，如此大的價格落差應(yīng)該引起我們的關(guān)注。2、房產(chǎn)開發(fā)成本增高，利潤空間被壓縮依照房產(chǎn)開發(fā)投資額，我們核算出每平方米房地產(chǎn)開發(fā)投資成本。從02年到03年，成本單價增長了12.6%，而銷售單價只增長了3.3%；04年的成本單價更是增長了37.9%，而銷售單價只增長了12.05%。而從近幾年的進(jìn)展態(tài)勢來看，吉林市的土地價格正在不斷抬升，建筑成本也隨之提高，顯而易見的是，房產(chǎn)開發(fā)的利潤空間被壓縮。3、商品房銷售形勢有所好轉(zhuǎn)，但仍有較多存量房存在從02年和03年的數(shù)據(jù)來看，吉林市每年銷售的房產(chǎn)面積只占每年竣工面積的65%—70%；而04年的新開工面積相比03年下降了27.52%，成交面積卻上升了21.48%，銷售面積要多于竣工面積，房產(chǎn)銷售形勢有所好轉(zhuǎn)，這受到多方面的阻礙。但考慮到02和03年的存量房有著115萬方的龐大體量，即使04年的去化速度有了加快，但05年的市場上仍舊會有較多的存量房存在。4、購房者多為自住用途，差不多不存在投資現(xiàn)象綜觀全國各大都市，隨著房價的不斷攀升，越來越多的市民都會考慮通過購房來投資，這一現(xiàn)象在一些房價較高的都市尤為明顯。但吉林市的購房者卻恰恰相反，幾乎所有的購房其購房差不多上自住用途，差不多可不能考慮投資用途。之因此會如此，要緊是因為該市的房價較低，房地產(chǎn)市場尚未完全進(jìn)展，房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占的比例不是最大。但從其它都市房產(chǎn)進(jìn)展體會來看，隨著吉林市場房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，房價的提高，今后幾年可能會顯現(xiàn)房產(chǎn)投資現(xiàn)象。5、二手房市場低迷由于吉林市的房價較低，購房者多為自住用途，差不多不存在投資現(xiàn)象，受此阻礙，二手房市場也專門低迷，整個吉林市專門難找到家中介公司。相比較二手房二言，當(dāng)?shù)厥袌龈樵纲彿啃路浚驗樾路績r格并不比二手房貴。估量那個低迷的二手房市場在短時期內(nèi)專門難會有改變。6、市場潛力龐大，進(jìn)展前景看好目前已有多家外地外省市的大型房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍吉林，之因此會如此專門大一部分緣故是這些外來開發(fā)商看好吉林市的房產(chǎn)進(jìn)展前景。隨著東北老工業(yè)經(jīng)濟(jì)的振興，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降奶岣?，改變目前居住環(huán)境的意愿會越加迫切。而從目前吉林市新開的樓盤來看，中低檔次商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加；從當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀況來看，存在著相當(dāng)一部分具有較高經(jīng)濟(jì)實力購買高檔商品房的客源群體。隨著經(jīng)濟(jì)與市場的進(jìn)展，吉林的房產(chǎn)市場潛力龐大，進(jìn)展前景為人所看好。五、圖解吉林松花江是吉林都市進(jìn)展的軸心，相當(dāng)于黃浦江在上海的地位。此圖是從本地塊眺望江對岸，景觀較好。松花江是吉林都市進(jìn)展的軸心，相當(dāng)于黃浦江在上海的地位。此圖是從本地塊眺望江對岸，景觀較好。公交車是吉林市民出行的重要交通工具。現(xiàn)有公交線路較多，班車之間間隔大約6-8分鐘，總體來看比較方便。上下班時通常會專門擠，顯示市區(qū)居民差不多開始遠(yuǎn)離自住地上班了。公交車是吉林市民出行的重要交通工具?，F(xiàn)有公交線路較多，班車之間間隔大約6-8分鐘，總體來看比較方便。上下班時通常會專門擠，顯示市區(qū)居民差不多開始遠(yuǎn)離自住地上班了。吉林市內(nèi)道路專門寬，即使是上下班高峰時刻一樣專門少堵車。左圖為在市區(qū)較有代表性的吉林大街。吉林市內(nèi)道路專門寬，即使是上下班高峰時刻一樣專門少堵車。左圖為在市區(qū)較有代表性的吉林大街。大型超市差不多成為吉林市民日常生活中不可缺少的一部分。目前吉林市已有臺灣大福源、法國樂購和上海華聯(lián)進(jìn)駐，共有5家賣場，正在籌劃中的賣場也許多于3家，右圖為火爆的超市收銀臺。大型超市差不多成為吉林市民日常生活中不可缺少的一部分。目前吉林市已有臺灣大福源、法國樂購和上海華聯(lián)進(jìn)駐，共有5家賣場，正在籌劃中的賣場也許多于3家，右圖為火爆的超市收銀臺。吉林市貿(mào)易相對較為滯后，但作為周邊寬敞地區(qū)中最大的都市，外來商戶通常會選擇吉林作為商品的集散地。左圖為溫州商客在吉林的大型商品批發(fā)市場吉林市貿(mào)易相對較為滯后，但作為周邊寬敞地區(qū)中最大的都市，外來商戶通常會選擇吉林作為商品的集散地。左圖為溫州商客在吉林的大型商品批發(fā)市場——溫州商貿(mào)城。六、吉林市房地產(chǎn)市場分析前言通過調(diào)查我們發(fā)覺，吉林市整體的房產(chǎn)市場還處于初級時期。房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水平不高，開發(fā)商大多實力有限，難以推出切合市場需求的產(chǎn)品。這也導(dǎo)致了大多數(shù)市內(nèi)的樓盤都專門難突破周邊行情，取得較好的銷售業(yè)績。盡管如此，鑒于本案體量不小，日后推廣必定會對吉林那個本就容量有限的市場形成大規(guī)模沖擊。因此，細(xì)致的分析現(xiàn)有的住宅市場是相當(dāng)重要的。我們將吉林市按照江景房和非江景房做了區(qū)分。一樣來講，江景房代表吉林市房產(chǎn)的高端產(chǎn)品。而非江景房則正好相反，要緊以中低檔產(chǎn)品為主。本地塊從位置來看屬于江景房范疇。一、江景房案名開發(fā)商規(guī)模價格（元/平方米）主力面積（平方米）主力價格銷售期銷售率平均年去化量建筑形狀化建*江畔明珠化建房地產(chǎn)總建17萬方1600—185080—11014—20萬二年以上70%6多層、小高層、高層萬達(dá)*江畔人家大連萬達(dá)總建35萬方一期18萬江景房均價3800—3900130—22040—70萬2年80%7.2高層、多層五星國際名家巨龍房地產(chǎn)總建99650平方米2600—4300元/平方米（價3200元/平方米）98—19040—80萬1年42%4.2高層濱江名居捷發(fā)房產(chǎn)總建4.5萬方1750兩房114-12020-21萬4個月70%9.5紫云花園紫云房產(chǎn)估量3萬方左右兩年前的售完價400080—13032—52萬兩年前已售完100%濱江高層建豐馨苑建豐房產(chǎn)4萬方左右江景房3600-3700其他2500三房200-21073-76萬兩年80%1.6高層紫光秀苑瀚星房產(chǎn)4.2萬方2980（含裝修）兩房145-16543-49萬一年半95%2.6小高層水韻名城建龍地產(chǎn)總建23萬方一期10萬2300—3400沿江2700—3400三房135—17025—50萬2年60%3高層、小高層紫云秀苑紫云房產(chǎn)總建5萬方左右2900140—22042—60萬3年以上（01年8月開盤）70%1.1高層隆鑫都市之光隆鑫房產(chǎn)總建6萬方2300復(fù)式180-18541.5-42.5萬一年半65%2.6高層建筑形狀有上圖我們可知，吉林市內(nèi)江景房中的建筑形狀以小高層和高層為主，其比例占到總數(shù)的86%，而多層只有14%?？偨ㄒ?guī)模從上圖能夠看出，吉林市的大部分江景樓盤總建規(guī)模都在5萬方左右，只有萬達(dá)江畔人家、水韻名城和化建江畔明珠等三個樓盤總建超過15萬方，但由于萬達(dá)的江景房只是5萬方左右，因此真正的江景大盤也只有后兩個。均價水平主力面積有上圖可知，江景房的主力面積普遍較大，多在150-200平方米之間，面積以三房為主。能夠講，江景樓盤在面積的尺寸上面安排的較大，建豐馨苑甚至將三房的面積放大到200平米。主力總價由上圖可知，吉林市內(nèi)江景房主力總價大多在40-50萬之間，五星國際名家的部分主力房型甚至超過了80萬，可見江景房占據(jù)了完全占據(jù)了當(dāng)?shù)氐母叨耸袌?。平均年去化量從上圖我們能夠明白，吉林市的江景樓盤年去化量差不較大，江畔明珠、萬達(dá)江畔人家和濱江名居三個樓盤的年去化量高于5萬方，但應(yīng)該看到，這三個樓盤總價均不高（萬達(dá)去化的大部分為低總價的多層）。因此，真正的江景房絕大部分年去化都在3萬方以內(nèi)，這其中只有五星國際名家是個特例，該盤的年去化量超過4萬方。年去化速度與套總價相關(guān)性分析上圖是年去化速度與單套總價的相關(guān)性分析，豎軸代表了年去化量（萬平方米），橫軸代表了單套總價（萬元）。我們能夠看出，總價一旦超過35萬元，平均單個樓盤的去化速度都在5萬方以下，兩個指標(biāo)大致呈不平均的反比例關(guān)系。江景房區(qū)域市場結(jié)論：產(chǎn)品形狀以高層和小高層為主。單個樓盤的總建規(guī)模大多只有5萬方左右，難以形成規(guī)模效應(yīng)。單價沿著中——南——北依次遞減。面積設(shè)置的較大，150-200平米為主力面積段。主力總價段在40-50萬元之間。單個樓盤平均年去化量在3萬方以內(nèi)，速度較慢。大部分江景樓盤的得房率在80%以內(nèi)，面積白費(fèi)較大。二、非江景房案名規(guī)模價格（元/平方米）主力面積（平方米）主力價格銷售期銷售率平均年去化量建筑形狀鴻博景園25萬方1400-180090-15015-35萬10個月95%28.5多層錦繡花園總建30萬方首期約5萬1700125-13522-23萬1年80%4多層，小高層德威御園在售總建2萬方170050-659-11萬1年70%1.4多層亞泰欣城在售總建5萬方1820兩房62-7811-14萬2年70%1.75多層御苑總建12.4萬方首期6萬方1750兩房85-10115-17.5萬8個月（去年9月開盤）92%17多層吉炭家園總建約8萬方1100兩房90-10510-11.5萬5個月(去年12月開盤)95%18多層萬達(dá)*江畔人家（非江景房）總建35萬方一期18萬多層2000—2700130—22040—70萬2年80%7.2高層、多層相結(jié)合園樂園小區(qū)總建4萬方1500兩房107-11116-17萬10個月80%3.8多層伊利家園總建8萬1500兩房113-12317-18.5萬1年90%7.2多層世紀(jì)花園總建2.3萬方2050三房174-18836-38萬5個月50%2.7小高層，多層世紀(jì)嘉園總建3萬方2450三房147-17036-42萬8個月65%3小高層，多層隆鑫都市之光總建6萬方2300復(fù)式180-18541.5-42.5萬一年半65%2.6萬星現(xiàn)代城（不墅部分）3800平方米2500250平方米60-65萬一年（迅速售罄）100%萬星現(xiàn)代城（公寓部分）3.5萬方左右2500三房140—17035-42.5萬一年左右70%2.5小高層、高層、多層非江景房代表著吉林房產(chǎn)市場的主流，多為當(dāng)?shù)氐闹械蛢r位樓盤，鑒于該區(qū)域樓盤與本案從定位到產(chǎn)品都相去甚遠(yuǎn)，本報告不再逐個作圖分析，以下是依照上述個案列表而做得針對非江景房的市場結(jié)論：均價：吉林市非江景房樓盤的均價多在2000元/平方米左右，其中解放大路沿線大多低于2000元/平方米，而江南高新開發(fā)區(qū)一帶則高于2000元/平方米?？傮w來看，與江景房樓盤普遍存在1000元/平方米的差價。主力面積：非江景房樓盤在主力面積方面差不較大，兩房既有100平米以下的“迷你”戶型，也有130平米以上的超大戶型，三房也是如此?？偟膩砜?，解放大路沿線樓盤面積設(shè)置的較為緊湊，而江南區(qū)域樓盤中，大戶型比較常見。主力總價：同均價情形類似，解放大路沿線樓盤總價大多在20萬左右，而江南新區(qū)鄰近則多在35-40萬左右，兩區(qū)域相差難道差不多有一倍左右，這要緊是由于江南新區(qū)樓盤的高單價和大面積導(dǎo)致了總價差不更大。去化速度：去化速度明顯地出現(xiàn)出與套總價反比例的走勢，解放大路沿線樓盤的年去化量多在5萬方以上，鴻博景園甚至超過了20萬方。而江南地區(qū)樓盤年去化量均在5萬方以下，速度明顯較低。三、部分重點個案分析五星國際名家開發(fā)商：吉林市巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地理位置：吉林市松江西路1號產(chǎn)品形狀：框架結(jié)構(gòu)高層建筑面積：99650m2銷售率：42%物業(yè)治理：1元/m2/月供熱標(biāo)準(zhǔn)：21元/年開盤日期：04年4月交房日期：現(xiàn)房面積：79—191m2主力面積：兩房98m2、、三房150--190m2、價格范疇：2600—4300元/m2、均價3200元/m2主力總價：40--80萬項目分析：五星國際名家坐落于臨江門廣場，為長春路和松江西路的起點，總建面積99650平方米。其中1—5層為商業(yè)區(qū)，建筑面積18580平方米；6—30層為住宅區(qū)，建筑面積69950平方米，共413戶；地下二層為車庫，可提供180個車位。該案地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、教育、交通等配套完善。產(chǎn)品硬件設(shè)施配套完善，建筑材料選用標(biāo)準(zhǔn)較高，眾多材料已達(dá)到國內(nèi)一級水平，作為吉林市最貴的樓盤，其給人一富麗堂皇的感受，總體來講層次較高。建筑材料：美國羅蒙哈斯荷葉性外墻涂料南坡集團(tuán)生產(chǎn)的玻璃意大利、印度、西班牙進(jìn)口石材國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)不銹鋼采納10厘米厚的阻燃保溫苯板國優(yōu)高標(biāo)號水泥和松花江水洗砂石通化鋼產(chǎn)生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)鋼材配套設(shè)施：林·瑞納斯三玻雙中空充氬氣鋼化鋁化金窗6.3遠(yuǎn)程抄表計費(fèi)系統(tǒng)德國諾托·弗朗克執(zhí)手五金件6.4可燃?xì)怏w報警系統(tǒng)永大日立酒店式電梯7、國際衛(wèi)星接收系統(tǒng)哈爾濱克拉斯進(jìn)戶門8、每戶預(yù)留2部直線電話接口日本自動門裝置9、要緊廳房均設(shè)2兆寬帶網(wǎng)絡(luò)接口智能化系統(tǒng)10、提供外墻擦窗機(jī)（有償服務(wù)）6.1感應(yīng)式門禁系統(tǒng)11、全部采納國家“CCC”認(rèn)證的消防設(shè)備6.2閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)水韻名城開發(fā)商：吉林建龍地產(chǎn)地理位置：濱江中路、吉林大街口產(chǎn)品形狀：高層、小高層相結(jié)合建筑面積：23萬m2占地面積：5.3萬m2銷售率：60%物業(yè)治理：1.2元/m2/月開盤日期：03年9月交房日期：現(xiàn)房主力面積：兩房100--110m2、、三房135--170m2、價格范疇：2300—3400元/m2，其中沿江2700—3400元/m2主力總價：25—50萬項目分析水韻名城位于吉林市冰上運(yùn)動中心舊址，北臨松花江，南依江南公園，東為世紀(jì)廣場。總建面積約23萬平方米，共分兩期開發(fā)。一期規(guī)劃有4棟高層住宅，1棟版式小高層住宅及會所，共532戶。該案戶型通方正、南北通透，擁有松花江部風(fēng)江景。小區(qū)周邊配套較為完善，內(nèi)部擁有的2000平米會所，加之在硬件設(shè)備及建筑材料的選用上也有一定的投入，能夠講綜合品質(zhì)尚可。該案的銷售其差不多達(dá)到了18個月，從目前的銷售情形來看不容樂觀，每月的成交量也專門有限?？傮w來講該案受產(chǎn)品面積以及總價的限制，所針對客源較為有限，銷售情形一樣。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅部分墻及天棚：水泥砂漿毛面7、衛(wèi)生間：防水層+愛護(hù)層，預(yù)留水、電接口2、地面：水泥砂漿找平8、廚房：防水層+找平，預(yù)留水、電、燃?xì)饨涌?、單元門：但是對講門9、陽臺：塑鋼窗封閉陽臺4、入戶門：三防子母門10、空調(diào)位：每戶客廳、主臥房設(shè)置空調(diào)室外機(jī)位5、室內(nèi)門：預(yù)留門洞11、采暖：地?zé)?、窗：中空平開塑鋼窗公共部分1、墻：高級涂料2、入戶大堂2.1地面高級防滑?；u2.2墻面高級內(nèi)墻磚2.3天棚輕鋼龍骨吊頂電梯：臺資名牌電梯電梯間4.1地面高級防滑磚4.2墻面高級內(nèi)墻磚4.3天棚輕鋼龍骨吊頂萬達(dá)·江畔人家開發(fā)商：大連萬達(dá)吉林市房地產(chǎn)有限公司地理位置：解放大路、遼寧路產(chǎn)品形狀：多層、高層建筑面積：35萬m2銷售率：80%物業(yè)治理：0.6元/m2/月開盤日期：04年4月交房日期：現(xiàn)房主力面積：三房130—220價格范疇：整體價格2000—4400元/m2，江景房均價3800—3900元/m2，多層2000—2700元/m2主力總價：40--70萬項目分析萬達(dá)?江畔人家位于吉林市東部沿江核心位置。北臨延安路、南沿遼寧路、西到解放北路、東至松江東路。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境較好，周邊交通出行線路較多，小區(qū)并設(shè)有往返要緊商業(yè)區(qū)的班車。在配套設(shè)施上萬達(dá)·江畔人家也做的較好，整個小區(qū)配有兩個私家學(xué)校、三個服務(wù)中心?？偟膩碇v該案在當(dāng)?shù)貥潜P中屬于品質(zhì)最好的幾個樓盤之一，而且體量較大，周邊配套及市政環(huán)境也是相當(dāng)不錯的，加之開發(fā)商在全國的品牌知名度，因此該案80%的銷售業(yè)績也不足為奇了。戶型分析：從右圖我們能夠看出該案的主力戶型設(shè)計在整體設(shè)計上較為合理，在使用空間利用方面做得較好。然而該案的客廳和主臥面寬分不只有4.2米和3.6米，如此的設(shè)計能夠講有用性是增加了，可在無形中產(chǎn)品層次就下了一個檔次，給人不夠大氣的感受。戶型：三房2廳1衛(wèi)，建筑面積：128平方米建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：名稱臥房、起居室、廚房、餐廳、閣樓衛(wèi)生間樓梯及單元入口前廳樓地面厚細(xì)石混凝土抹平（閣樓樓面除外）閣樓地面為樓板結(jié)構(gòu)丙綸聚乙烯雙面復(fù)合卷材防水層+愛護(hù)層芝麻灰花崗巖，踏步板踢腳墻裙/丙綸聚乙烯雙面復(fù)合卷材防水層上翻至周邊墻+愛護(hù)層高踢腳板，材料同踏步板棚面防裂劑混合砂漿找平或107膠石膏漿找平水泥砂漿找平或107膠石膏漿找平防水大白墻面防裂劑混和砂漿找平水泥砂漿找平防水大白備注//不銹鋼樓梯扶手1、層高：住宅層高首層3.0米，其他層高2.9米2、門：單元門——不銹鋼對講門入戶門——依照不同戶型需求，采納高級防盜門或高級字母防盜門室內(nèi)門——預(yù)留門洞口3、窗：中空透亮玻璃塑鋼窗，采納先抹灰后占口的施工方法，四周發(fā)泡保溫。4、利用坡屋面形成閣樓空間，坡屋面保溫層設(shè)于坡屋面板上5、外墻：外墻復(fù)合苯板保溫墻體6、不封閉陽臺欄桿主材用方鋼管制作單元入口處室外臺階采納花崗巖火燒板外墻面貼外墻磚與立邦漆結(jié)合面：單面帶網(wǎng)保溫苯板，防水采納sbs卷材。屋頂砼彩瓦10、每戶南向設(shè)通往花園的外門11、智能化配備（如：可視對講系統(tǒng)、遠(yuǎn)紅外探頭等）鴻博景園開發(fā)商：鴻博集團(tuán)地理位置：解放大路、延安街產(chǎn)品形狀：多層建筑面積：30萬m2占地面積：24萬m2銷售率：90%物業(yè)治理：0.6元/m2/月開盤日期：04年7月交房日期：現(xiàn)房主力面積：二房90、三房100—120價格范疇：住宅1400—1700元/m2、內(nèi)商3060元/m2、外商2600—2800元/m2主力總價：13—20萬項目分析鴻博景園是鴻博集團(tuán)繼成功開發(fā)鴻博花園、鴻博嘉園等樓盤后推出的又一現(xiàn)代化建筑風(fēng)格樓盤。鴻博景園占地24萬平方米，總建面積達(dá)到30萬平方米；容積率1.25；綠化率40%的純多層住宅小區(qū)。該案的小區(qū)景觀做的較好，但在房型設(shè)計、立面設(shè)計等多方面并無出彩之處，走的是平民化路線，能夠講是個以價格為買點的樓盤。該案6個月就完成90%的銷售業(yè)績充分表達(dá)出了目前吉林市需方市場主力消化的產(chǎn)品為價格較低的多層住宅。重點個案產(chǎn)品分析案名小區(qū)環(huán)境產(chǎn)品硬件建筑外立面材料建材標(biāo)準(zhǔn)會所配備鴻博景園☆＊☆＊☆鴻博嘉園☆＊＊＊＊鴻博花園☆＊＊＊＊化建*江畔明珠★＊＊＊☆萬達(dá)*江畔人家★☆☆☆★五星國際名家★★★★☆水韻名城★☆＊☆＊紫云秀苑★＊☆＊＊萬星現(xiàn)代城★＊＊＊☆★★☆＊好較好一樣上表告訴我們，吉林目前在售的大部分樓盤，在小區(qū)環(huán)境的營造上做的相對較好一些，但在產(chǎn)品硬件，包括建筑材料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)方面與長三角地區(qū)仍有不小的差距，這一方面是因為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商尚未具有成熟的產(chǎn)品開發(fā)意識，另一方面也在于大部分當(dāng)?shù)貥潜P走的是低價路線，客觀條件抑制了硬件質(zhì)量的提高。眾多樓盤中只有五星國際名家的產(chǎn)品層次做的比較高，某些部分差不多達(dá)到上海地區(qū)的水平。周邊規(guī)劃配套分析案名出行交通商業(yè)配套教育配套公用事業(yè)配套生態(tài)環(huán)境配套鴻博景園☆＊☆☆＊鴻博嘉園☆＊☆☆＊鴻博花園☆＊☆☆＊化建*江畔明珠＊＊＊☆☆萬達(dá)*江畔人家★☆★☆★五星國際名家★★☆☆★水韻名城＊＊＊☆★紫云秀苑★☆＊＊★萬星現(xiàn)代城★＊＊＊☆★★☆＊好較好一樣上表告訴我們，吉林市的在售樓盤在規(guī)劃配套方面普遍做得較好，從交通上看，目前的開發(fā)區(qū)域多位于市區(qū)，出行交通大都方便。由于大盤較多，因此開發(fā)商普遍比較重視公共配套。其中萬達(dá)江畔人家比較突出。廣告營銷分析案名廣告通路樓書制作案場建設(shè)銷售員素養(yǎng)鴻博景園☆＊＊☆鴻博嘉園☆＊＊☆鴻博花園☆＊＊☆化建*江畔明珠☆☆＊☆萬達(dá)*江畔人家★★★☆五星國際名家★☆★★水韻名城☆☆☆★紫云秀苑＊＊＊☆萬星現(xiàn)代城☆☆＊☆★★☆＊好較好一樣從上表可知，吉林當(dāng)?shù)貥潜P的營銷還處在比較初級的時期，樓書制作的樣式單一，沒有形成比較成熟的營銷推廣理念。在案場布置上也缺乏體會，由于當(dāng)?shù)貨]有正規(guī)的房產(chǎn)營銷公司，因此銷售員在引導(dǎo)客戶和概念講辭方面素養(yǎng)一樣。這其中，萬達(dá)江畔人家和五星國際名家兩個樓盤優(yōu)勢比較明顯。二手房市場簡述據(jù)我們了解目前吉林市二手房市場交易平臺較為缺乏，專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)較少，從這一側(cè)面也反映出該區(qū)域市場尚未成熟，房地產(chǎn)進(jìn)展還處于一個起步的時期。據(jù)我們走訪了解，目前吉林市的二手房價格較低，處于全國中、低下水平，以市中心的房價為例:房齡在5—10年左右的老式多層公寓房價格在750元/平方米左右（使用權(quán)），總價在3—4萬左右房齡在5—10年左右的老式多層公寓房價格在1150--1350元/平方米左右（使用權(quán)），總價在7—8萬左右租賃價格一房在350元/月左右；兩房在400元/月左右；三房在450元/月左右另外我們從走訪調(diào)查中也了解到目前吉林市民在購買房屋時存在著以下幾大習(xí)性：現(xiàn)房需求較多戶型選擇要緊集中在小面積三房（100平米左右），由于季節(jié)性緣故對衛(wèi)生間開窗等細(xì)節(jié)要求較小目前該區(qū)域市民在一樣情形下購房區(qū)域首選松花江南側(cè)（緣故：生態(tài)環(huán)境較好、價格較為適中）對2000元/平方米以下的樓盤較為關(guān)注對供熱系統(tǒng)的要求較高松花江市中心區(qū)本地塊濱江東路松花江市中心區(qū)本地塊濱江東路江灣大橋北高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南山街體育中心會展中心北華大學(xué)地塊交通出行動線分析由于周邊區(qū)域尚處在待開發(fā)的時期，本案周邊的道路較少。觀看下來，現(xiàn)有的交通動線有兩條，概述如下：濱江東路，從西南面的高新區(qū)沿松花江向東北方向延伸。這條路路況較好，通過江灣大橋后與華山路會合，直通高新區(qū)的江南公園。由于濱江東路北靠本案，日后必將成為要緊的交通動線。江灣大橋，就目前情形看，吉林市的人口多依舊集中在與本案一江之隔的市中心區(qū)。能夠估量，本案開賣后的要緊客戶都將通過本案西面的江灣大橋上下班。因此江灣大橋是本案要緊的交通動線。目前濱江東路此段只有32路一條公交線路通向市區(qū)。從居民出行的角度看，交通不甚方便。周邊配套設(shè)施分析位于本案南面在建的吉林市體育中心為一個服務(wù)于都市的國際標(biāo)準(zhǔn)體育館為主體的建筑群，該中心包括4萬人體育場，用于田徑、足球、大型表演和室外展覽；1萬人多功能室內(nèi)體育館，用于冰上運(yùn)動、籃球、排球和大型娛樂；3千人游泳館，包括游泳、水球、跳水、水上芭蕾和娛樂設(shè)施以及配套訓(xùn)練館、新聞、商務(wù)中心，該項目建設(shè)指標(biāo)如下：指標(biāo)數(shù)目占地40公頃總建筑面積138500平米體育館總建26075平米公寓總建73022平米游泳中心20700平米容積率0.35綠化率0.25該工程為吉林市“十五”期間進(jìn)展的重點項目，從目前情形看，估量該項目主體場館會在06年內(nèi)完工。在體育中心南面還將建設(shè)吉林市國際會展中心，目前的進(jìn)度是2004年底完成了土地征用和土建工作。關(guān)于該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，目前只了解到在場館區(qū)整體規(guī)劃框架內(nèi)，以南山街兩側(cè)為重點開發(fā)房地產(chǎn)。估量以后3年內(nèi)，南山街兩側(cè)將有許多新盤上市。綜合來看，本案處于吉林以后幾年重點開發(fā)的新興區(qū)域邊緣，同時具有一定的景觀優(yōu)勢。盡管現(xiàn)有生活配套嚴(yán)峻不足，但隨著體育中心和會展中心的落成，以及南山街兩側(cè)樓盤的推出，配套咨詢題應(yīng)該能夠得到有效的解決。3、地塊內(nèi)部情形分析地塊目前的地理特點為高低不平，落差達(dá)到30米左右的坡地。地勢從濱江中路向江岸逐步傾斜走低。地塊內(nèi)有大約十幾戶的農(nóng)民住宅，以后有搬遷的咨詢題存在。由于地勢不平，無形之中會增加建安成本，且本案北靠松花江，以后施工中按照要求要建筑防波堤，使得本案的建筑成本將高于一樣樓盤。八、市場結(jié)論和建議綜合房產(chǎn)市場和本地塊的屬性，我們認(rèn)為本案一期的小高層產(chǎn)品合理的推廣均價應(yīng)是2500-2700元/平方米，在此價位本案小高層產(chǎn)品的年去化量有望達(dá)到4-5萬方。本案小高層的極限均價在2800元/平方米，但在此價位的年去化量專門可能不到3萬方。本案在產(chǎn)品的面積操縱上可適當(dāng)緊湊，如此可與目前縣有的江景住宅形成錯位經(jīng)營。合理主力面積段在130平方米左右。得房率超過80%將提高產(chǎn)品的性價比，使之與現(xiàn)有市場上的產(chǎn)品區(qū)不開。九、項目目標(biāo)客戶本項目的要緊目標(biāo)客戶為整個吉林都市常住人口具體可分為如下幾個群體：此類客源年齡一樣為25-50歲之間，現(xiàn)有住房多為房改房、公房或早期商品房，以三口之家為主，他們的工作一樣在較穩(wěn)固的國企或事業(yè)單位。在近年來收入穩(wěn)固提高的同時，其現(xiàn)有的住房在居住面積、戶型功能、物業(yè)治理、小區(qū)配套等方面已不能滿足對居住質(zhì)量的要求，在新建住宅區(qū)的示范效應(yīng)下，他們對住房更新?lián)Q代的愿望十分迫切，同時對以后收入穩(wěn)固增長性預(yù)期較好，大多情愿選擇按揭貸款的購房方式．此類客源購買力將增強(qiáng)，往往會選擇面積120--150平方米、總價在30—40萬之間的戶型，較適合本項目的主力總價。估量此類客源比例為50%以上?！裥陆M建家庭此類客源一樣在25-30歲之間，現(xiàn)有住房一樣為與父母同住或租房，家庭年收入多為2-5萬，他們對面積的選擇多為110-120平方米之間，也有選擇130平方米以上的，對戶型的選擇為兩室至多室戶均有，具有梯度消費(fèi)觀念，對以后的收入預(yù)期較好，情愿選擇銀行按揭的付款方式。由于雙方父母的補(bǔ)貼，也具有一定的購買力?！裾坎块T、企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導(dǎo)此類客源年齡一樣在35—50歲以上，工資收入穩(wěn)固且灰色收入較高，購買力強(qiáng)，有置業(yè)經(jīng)歷，選房時比較看重居住的品位和檔次，對住宅在面積、戶型、位置等方面具有較高的要求．此類客源比較適合本項目的高價位產(chǎn)品，如本項目的三房以上戶型專門是大面積復(fù)式房型。中高收入群(職業(yè)白領(lǐng)等)此類客源職業(yè)一樣為金融、房地產(chǎn)、投資，貿(mào)易等行業(yè)，具有較好的教育背景，屬于知識經(jīng)濟(jì)時代的高收入階層，具有較強(qiáng)的購買力。他們對居住的品質(zhì)要求頗高，住房是滿足他們事業(yè)上成就感的表現(xiàn)形式之一。此類客源對面積、戶型功能要求較高，具有較強(qiáng)的理財觀念，往往選擇銀行按揭的付款方式?！癖镜貍€體經(jīng)商戶或私企業(yè)主此類客源要緊是本地?fù)碛幸欢ㄒ?guī)模的私有作坊的農(nóng)業(yè)主，有不錯的小商業(yè)經(jīng)濟(jì)市場，且事業(yè)與城區(qū)的關(guān)聯(lián)度較大，需要在市區(qū)購買住房滿足工作、交友之便，也表達(dá)了事業(yè)成就感，同時，他們購房的目的中也有許多的投資成分存在．此類客源也是本案高價位產(chǎn)品的主力客源。十、產(chǎn)品定位方案一：產(chǎn)品分類容積率總量產(chǎn)品類型面積操縱單價總價比例主力產(chǎn)品1.58萬方小高層120-150m2（平均為130m2）260030-40萬44。44%特色產(chǎn)品0.76.4萬方聯(lián)排+商業(yè)等200-230m2360070-90萬52。22%3萬方疊加160-180m2樓盤形象產(chǎn)品0.356000方獨(dú)棟豪宅》350m26000210萬3。33%講明：我們以小高層為主力銷售產(chǎn)品①我們本身土地的性質(zhì)屬于濱江板塊，同時開發(fā)成本比較高，為了操縱入世風(fēng)險與降低成本；②依照吉林房產(chǎn)的市場情形，濱江板塊以高層、小高層的產(chǎn)品為主流產(chǎn)品；在吉林目前的江景房，總價在40-60萬之間，面積操縱在150-200m2，.目前存在的要緊咨詢題有：房型面積過大，得房率偏低，室內(nèi)空間不局不合理。解決方法：操縱面積，得房率提高；2．我們以聯(lián)排、疊加為特色產(chǎn)品考慮到目前吉林房地產(chǎn)市場江景房的大面積，大空間與豐富的天然景觀相結(jié)合需求的這匹人群，在操縱總價在80萬的基礎(chǔ)上，我們提出了生活的新主張、新的生活方式把家衍生到室外，人文與自然的交融，才是真正和諧；在面積上與小高層的面積錯開，使產(chǎn)品線清晰明確；我們以獨(dú)棟豪宅打動市場①我們做豪宅是為了樹立一面旗幟，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，打造一個地標(biāo)，這是每個都市都需要的，這是我們的使命。方案二：產(chǎn)品分類容積率總量產(chǎn)品類型面積操縱單價總價比例主力產(chǎn)品1.511萬方小高層120-150m2（平均為130m2）260030-40萬61。11%特色產(chǎn)品0.76.4萬方聯(lián)排+商業(yè)等200-230m2360070-90萬35。56%樓盤形象產(chǎn)品0.356000方獨(dú)棟豪宅》350m26000210萬3。33%講明：方案二與方案一的不同之處在于：減少了疊加產(chǎn)品，將多出來的3萬方增加到小高層中去，如此做各有各的好處?！桨付膬?yōu)勢：產(chǎn)品線清晰，不管在面積依舊在總價上講都有明確的市場定位；大面積的產(chǎn)品減少，改為相對面積較小的小高層填補(bǔ)，減小了產(chǎn)品水土不伏的可能性。