高校物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理與維養(yǎng)方案

高校物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理與維養(yǎng)方案目錄第一節(jié)設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)專案 1一、工程部架構(gòu) 1二、人員配置及工作安排說明 2三、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo) 3四、基礎(chǔ)設(shè)備維修維護(hù)范圍 5五、主要的設(shè)施運(yùn)行管理 7六、設(shè)施設(shè)備的維修要求與措施 9七、設(shè)備維修服務(wù)承諾 11八、維修服務(wù)流程圖 14九、設(shè)施設(shè)備的保管 15第二節(jié)物業(yè)共用部位的管理 15一、維修及養(yǎng)護(hù)方案 15二、維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)制度 17第三節(jié)機(jī)電設(shè)施設(shè)備服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn) 30一、給排水設(shè)備 30二、電梯設(shè)備 33三、消防、監(jiān)控系統(tǒng) 36四、配電系統(tǒng) 41五、空調(diào)系統(tǒng) 49六、物業(yè)照明系統(tǒng)，通風(fēng)等日常維護(hù)保養(yǎng) 51七、避雷設(shè)施檢查養(yǎng)護(hù)制度 52第四節(jié)智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案 53第五節(jié)設(shè)施設(shè)備管理制度 57一、電梯設(shè)備管理制度 57二、消防系統(tǒng)管理制度 61三、配電設(shè)施設(shè)備管理制度 62四、給排水設(shè)備系統(tǒng)管理制度 65五、供氣設(shè)施設(shè)備管理制度 66設(shè)備設(shè)施的正常使用是確保學(xué)校內(nèi)正常運(yùn)作的重要保證，我公司將派駐專業(yè)的工程技術(shù)人員，對區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面的維修保養(yǎng)，并設(shè)立24小時(shí)保修制度，隨時(shí)接受學(xué)校報(bào)修，滿足學(xué)校各部門的工作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時(shí)制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度，通過運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式，有效的為學(xué)校提供滿意的服務(wù)，我們密切與學(xué)校進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，對重大維修保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施及時(shí)匯報(bào)和提出解決意見，力求保證學(xué)院內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，確保學(xué)校的工作學(xué)習(xí)生活環(huán)境不受影響。第一節(jié)設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)專案一、工程部架構(gòu)工程部部長（工程部部長（XX人）工程領(lǐng)班（工程領(lǐng)班（XX人）木工XX人木工XX人水電維修技工XX人泥水工XX人工程部人員合計(jì)：XX人二、人員配置及工作安排說明崗位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容工作時(shí)間日常維修技工X人負(fù)責(zé)電氣設(shè)備管理，包括機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)、空調(diào)與電梯設(shè)備設(shè)施的管理、智能監(jiān)控系統(tǒng)早班：7點(diǎn)--15點(diǎn)中班：16點(diǎn)—22點(diǎn)晚班：22點(diǎn)—明早7點(diǎn)工程部X人供電系統(tǒng)管理；排水系統(tǒng)管理；空調(diào)系統(tǒng)管理；運(yùn)輸系統(tǒng)管理；消防系統(tǒng)管理；智能系統(tǒng)管理；綜合維修管理；供水系統(tǒng)管理等的管理工作。輪休1.上述人員架構(gòu)編排在考慮到XX校區(qū)綜合樓功能多、設(shè)備多，為確保所有設(shè)備正常運(yùn)行和滿足校方業(yè)主的維修要求編制而成。2.考慮到校區(qū)綜合樓是集教學(xué)、科研、辦公、會議于一體的綜合性大樓，大樓所屬設(shè)備設(shè)施需求24小時(shí)保證正常運(yùn)行，確保大樓的正常供電、供冷、供水，需要24小時(shí)服務(wù)。3.管理、維修人員每周實(shí)行五天工作制，每天工作8小時(shí)。4.日常班維修、設(shè)備保養(yǎng)人員XX人（包括木工、泥水工）。5.正常工作時(shí)間：（1）上午：8：30-12：00，（2）下午：13：30一18：00設(shè)立24小時(shí)服務(wù)電話，周六、日和頂替輪休人員XX人。6.考慮到校區(qū)綜合教學(xué)樓的特殊性，除上述當(dāng)值值班人員編排外，我司將利用雄厚的技術(shù)力量優(yōu)勢，實(shí)行技術(shù)、人員資源共享，可隨時(shí)給予技術(shù)、人力的支援，對校區(qū)內(nèi)重大的設(shè)備維修、突發(fā)事件處理給予有效技術(shù)支持和人員支援，確保各系統(tǒng)設(shè)備正常運(yùn)行。三、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核指標(biāo)電梯設(shè)備1.電梯準(zhǔn)用證，年檢合格證，維修保養(yǎng)合同完備。按規(guī)定及時(shí)辦理年檢手續(xù)，并取得合格證。2.電梯安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。3.轎廂、井道、機(jī)房保持整潔，井底無積水。4.電梯由專業(yè)隊(duì)伍保養(yǎng)，檢修、維修保養(yǎng)人員持有上崗證書。各項(xiàng)檢修有記錄。5.運(yùn)行出現(xiàn)故障時(shí)維修人員應(yīng)按規(guī)定時(shí)間內(nèi)到現(xiàn)場維修。（1）電梯系統(tǒng)使用滿意率達(dá)：99%。（2）電梯安全維護(hù)保養(yǎng)率：98%電梯準(zhǔn)用證，年檢合格證消防系統(tǒng)1.消防管理人員能熟練掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法。2.消防管理人員能正確果斷處理各種火險(xiǎn)、火災(zāi)以及救護(hù)程序。3.大樓內(nèi)各種消防設(shè)施定期檢查保養(yǎng)、維護(hù)，確保無缺損，保障正常運(yùn)行。4.訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立有消防疏散圖，應(yīng)急照明燈路標(biāo)完好，緊急疏散通道通暢，無堆放雜物堵塞。5.嚴(yán)格消防管理制度，認(rèn)真巡查火險(xiǎn)隱患，確無火災(zāi)事故發(fā)生。（1）消防設(shè)備完好率100%。（2）消防設(shè)備使用率98%。供電設(shè)備及開閉所1.配電房有工作制度，操作程序、職責(zé)和應(yīng)急方案并上墻。2.維修保養(yǎng)和運(yùn)行情況有記錄。3.開閉所必須24小時(shí)值班制。4.保證供電正常，維檢修停電時(shí)向?qū)W院報(bào)告審批同意，并通知到各部門。5.備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)啟動(dòng)。（1）配電室值班率100%。（2）設(shè)備運(yùn)行完好率100%。避雷設(shè)施1.定期進(jìn)行保養(yǎng)測試。2.請專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行年度檢修。3.保證性能完好。（1）設(shè)備運(yùn)行完好率100%。四、基礎(chǔ)設(shè)備維修維護(hù)范圍（一）維修范圍：材料單價(jià)原值100元（含100元）以下的水電設(shè)備、公共設(shè)施、設(shè)備（不含食堂、商店）的維修。主要包括：辦公室內(nèi)和學(xué)生宿舍內(nèi)的燈具、風(fēng)扇、電插座、電開關(guān)、水龍頭、花灑、洗手盆、大小便器的給排水和晾衣架等。（詳見附表）。（二）維護(hù)范圍：建筑物上下水管道、雨水管；每棟建筑物電力總閘以后全部電力線路；每棟建筑物總水閘以后的供水系統(tǒng)，不包括熱水系統(tǒng)；建筑物共用部位的樓蓋、屋頂、內(nèi)墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗、電鈴等。附表一：100元（含100元）以下包料設(shè)備清單編號名稱品牌編號名稱品牌11A-60A單極空氣開關(guān)40?``、?``?普通水龍頭XX水暖21A-40A雙極空氣開關(guān)41冷熱水花灑頭XX水暖31A-20A交流接觸器42?``軟管XX水暖414W—60W日光燈43?``角閥XX水暖4電感式光管鎮(zhèn)流器44普通洗手盆??XX水暖6電子式光管鎮(zhèn)流器45普通小便器XX水暖7啟輝器46普通洗手盆單冷龍頭XX水暖8白熾燈47?``閘閥XX水暖98位以下開關(guān)箱48?``閘閥XX水暖10三相四線插座491``閘閥XX水暖11二二插座501?``閘閥XX水暖12二三插座512``閘閥XX水暖13三三插座52洗手盆去水器XX水暖14三四插座53廁所低水箱去水器XX水暖15600W以下調(diào)光開關(guān)54?``—1?``浮球閥XX水暖16三極圓插座55?``—1?``止回閥XX水暖17吊燈座56?``—4``各種管件XX水暖18燈座57消防栓水槍頭XX消器1986型底盒584分水表XX水表201W—40W節(jié)能燈59球形鎖21風(fēng)扇電容器60抽屜鎖22一位單極開關(guān)61大門鉸23二位單極開關(guān)62柜門鉸24三位單極開關(guān)63抽屜導(dǎo)軌25四位單極開關(guān)64普通單舌鎖26五位單極開關(guān)65普通雙舌鎖27125W高壓鎮(zhèn)流器66鋁合金門推拉輪28240W高壓鎮(zhèn)流器67鋁合金窗平開鉸29普通6.8寸排氣扇68鋁合金窗拉手30Ф40CM以下吸頂燈罩69鋁合金窗自動(dòng)鎖31125W高壓鈉燈702M2以下普通窗玻璃32110W高壓鈉燈71妝臺鏡33風(fēng)扇調(diào)速器72窗簾配件3420W光管支架73鏍絲等小五金34應(yīng)急燈6V電珠74馬路少許破損36電鈴75人行道部分破壞37照明控制箱按鈕、開關(guān)76公共走道地面磚破壞38照明控制箱指示燈77內(nèi)墻身少許修補(bǔ)39照明控制箱繼電器78明渠鑄鐵蓋板（單件）五、主要的設(shè)施運(yùn)行管理項(xiàng)目要求運(yùn)行管理措施供電設(shè)施設(shè)備中標(biāo)方應(yīng)根據(jù)學(xué)院配電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求設(shè)置持證專業(yè)人員，熟悉校區(qū)內(nèi)供電線路分布及走向；制定臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行；公共照明系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)季節(jié)與氣候情況掌握提前開啟時(shí)間,用畢應(yīng)立即關(guān)閉,避免浪費(fèi)；保證正常供電，限電、停電、送電有明確的審批權(quán)限并提前通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人。1.開閉所配專人負(fù)責(zé)24小時(shí)運(yùn)行值守。2.建立各項(xiàng)規(guī)章制度，主要制度附后。3.確保供電安全。給排水設(shè)備系統(tǒng)中標(biāo)方相關(guān)人員應(yīng)熟悉校區(qū)內(nèi)給排水管網(wǎng)。建立給排水、消防用水設(shè)備系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)和維修制度。確保給水管道和各類閥門處于良好狀態(tài)，無漏水、滲水、積水等異?，F(xiàn)象。嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)方用水、供水管理制度,積極協(xié)助招標(biāo)方安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。限水、停水、送水按規(guī)定時(shí)間通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人。定期檢查排水管溝、井等是否堵塞、生銹或滲漏等，清除淤泥和雜物，及時(shí)排除相應(yīng)隱患。每月至少進(jìn)行一次。確保汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水和浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行報(bào)修，特殊情況應(yīng)立即搶修,無大面積跑水、泛水和長時(shí)間停水，應(yīng)有相應(yīng)的險(xiǎn)情應(yīng)急處理措施。1.定期巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，并協(xié)助排除故障。2.建立各項(xiàng)規(guī)章制度，主要制度附后。3.確保排水安全。供氣設(shè)施設(shè)備中標(biāo)方相關(guān)人員應(yīng)熟練掌握校區(qū)內(nèi)天然氣供應(yīng)設(shè)備及管網(wǎng)分布及布置。建立供氣管網(wǎng)及設(shè)備的日常巡檢制度，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)報(bào)告招標(biāo)方和供氣單位，并負(fù)責(zé)聯(lián)系供氣單位進(jìn)行維修。定期巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，并負(fù)責(zé)聯(lián)系供氣單位進(jìn)行維修，協(xié)助排除故障。教學(xué)設(shè)施設(shè)備教學(xué)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理要求主要以“穩(wěn)定、正?！钡臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。定期巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，協(xié)助排除故障。學(xué)生宿舍(寢室)生活設(shè)施設(shè)備建立學(xué)生寢室公共設(shè)施設(shè)備巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修，排除安全隱患。1.由宿舍管理員對生活設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理，定期巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，協(xié)助排除故障。2.建立學(xué)生寢室公共設(shè)施設(shè)備巡查制度3.方使學(xué)生報(bào)修及使用。電梯運(yùn)行管理中標(biāo)方應(yīng)將樓宇內(nèi)電梯納入樓宇日常管理，負(fù)責(zé)電梯維保的維保簽到和協(xié)調(diào)工作。管理人員應(yīng)熟悉掌握電梯各種故障應(yīng)急處理方案，特別是電梯困人故障的排除。每周至少一次對電梯全段運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查。招標(biāo)人委托第三方（專業(yè)電梯維保公司）維保電梯。中標(biāo)人在監(jiān)管電梯運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)有故障，及時(shí)通知維保單位進(jìn)行維修和整改，協(xié)助并監(jiān)管電梯維保單位的工作。中標(biāo)方負(fù)責(zé)電梯轎箱內(nèi)的清潔衛(wèi)生。1.負(fù)責(zé)電梯巡檢人員持證上崗。2.定期巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，協(xié)助排除故障。六、設(shè)施設(shè)備的維修要求與措施項(xiàng)目要求運(yùn)行管理措施教室和宿舍設(shè)施1.對質(zhì)保期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備如需維修，由中標(biāo)方負(fù)責(zé)通知招標(biāo)方及時(shí)維修。2.中標(biāo)方核查維修效果并如實(shí)做好維修記錄。質(zhì)保期外的設(shè)施設(shè)備，招標(biāo)方和中標(biāo)方各自責(zé)任如下：中標(biāo)方負(fù)責(zé)檢查和報(bào)修，招標(biāo)方負(fù)責(zé)及時(shí)維修。1.對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知校方，并做好相關(guān)配合工作。2.做好維修記錄以便備查。供電線路和室外的給排水管網(wǎng)1.對質(zhì)保期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備如需維修，由中標(biāo)方負(fù)責(zé)通知招標(biāo)方及時(shí)維修。中標(biāo)方核查維修效果并如實(shí)做好維修記錄。1.對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知校方，并做好相關(guān)配合工作。2.做好維修記錄以便備查。2.質(zhì)保期外的設(shè)施設(shè)備，招標(biāo)方和中標(biāo)方各自責(zé)任如下：中標(biāo)方負(fù)責(zé)檢查和報(bào)修，招標(biāo)方負(fù)責(zé)及時(shí)維修。1.對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知校方，并做好相關(guān)配合工作。2.做好維修記錄以便備查。電梯1.對質(zhì)保期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備如需維修，由中標(biāo)方負(fù)責(zé)通知招標(biāo)方及時(shí)維修。中標(biāo)方核查維修效果并如實(shí)做好維修記錄。2.質(zhì)保期外的設(shè)施設(shè)備，招標(biāo)方和中標(biāo)方各自責(zé)任如下：中標(biāo)方負(fù)責(zé)檢查和報(bào)修，招標(biāo)方負(fù)責(zé)及時(shí)維修。1.對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知校方，并做好相關(guān)配合工作。2.做好維修記錄以便備查。運(yùn)動(dòng)場體育器械和場館配套設(shè)施1.對質(zhì)保期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備如需維修，由中標(biāo)方負(fù)責(zé)通知招標(biāo)方及時(shí)維修。中標(biāo)方核查維修效果并如實(shí)做好維修記錄。2.質(zhì)保期外的設(shè)施設(shè)備，招標(biāo)方和中標(biāo)方各自責(zé)任如下：中標(biāo)方負(fù)責(zé)檢查和報(bào)修，招標(biāo)方負(fù)責(zé)及時(shí)維修。1.對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知校方，并做好相關(guān)配合工作。2.做好維修記錄以便備查。消防系統(tǒng)設(shè)備1.對質(zhì)保期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備如需維修，由中標(biāo)方負(fù)責(zé)通知招標(biāo)方及時(shí)維修。中標(biāo)方核查維修效果并如實(shí)做好維修記錄。2.質(zhì)保期外的設(shè)施設(shè)備，招標(biāo)方和中標(biāo)方各自責(zé)任如下：中標(biāo)方負(fù)責(zé)檢查和報(bào)修，招標(biāo)方負(fù)責(zé)及時(shí)維修。1.對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知校方，并做好相關(guān)配合工作。2.做好維修記錄以便備查。其他公共設(shè)施1.對質(zhì)保期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備如需維修，由中標(biāo)方負(fù)責(zé)通知招標(biāo)方及時(shí)維修。中標(biāo)方核查維修效果并如實(shí)做好維修記錄。2.質(zhì)保期外的設(shè)施設(shè)備，招標(biāo)方和中標(biāo)方各自責(zé)任如下：中標(biāo)方負(fù)責(zé)檢查和報(bào)修，招標(biāo)方負(fù)責(zé)及時(shí)維修。1.對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知校方，并做好相關(guān)配合工作。2.做好維修記錄以便備查。七、設(shè)備維修服務(wù)承諾日常維修服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作。工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度1.一幢大廈大大小小的設(shè)備不計(jì)其數(shù)，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機(jī)制。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。2.建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時(shí)對所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。（二）維修服務(wù)承諾與校方業(yè)主有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，科室及教職員工的報(bào)修或設(shè)施設(shè)備故障可報(bào)管理處或定點(diǎn)報(bào)修箱，也可直接通知工程部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報(bào)修單或電話后應(yīng)該在XX分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；涉及到需臨時(shí)購買配件的維修，向報(bào)修的科室、教職員工解釋，并另約定維修時(shí)間后，按約完成維修；屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：1.實(shí)行每天24小時(shí)客戶報(bào)修電話接待，將報(bào)修電話向校方業(yè)主公布。接到報(bào)修電話及時(shí)記錄，并通知工程部派人員維修。2.水電急修項(xiàng)目：接報(bào)修后XX分鐘到達(dá)現(xiàn)場，XX小時(shí)內(nèi)修復(fù)；3.其他維修項(xiàng)目：XX分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查勘，根據(jù)維修項(xiàng)目情況，能立即修復(fù)的，當(dāng)場給予解決；不能馬上修復(fù)的，按約定時(shí)間給予修復(fù)；4.有償維修：XX小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場查勘，與客戶洽談，確定維修費(fèi)和維修時(shí)間，按約維修。5.做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。6.維修完畢應(yīng)要求客戶簽名確認(rèn)，并征求滿意度。7.維修服務(wù)應(yīng)達(dá)到：臨修急修及時(shí)率100%；維修質(zhì)量合格率99%以上；客戶滿意率95%以上；有償服務(wù)回訪率100%，回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，及時(shí)預(yù)約整改。8.免費(fèi)向教職工提供小家電維修服務(wù)。（三）維修服務(wù)規(guī)范要求

要求工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時(shí)盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響教職工辦公或休息。到房間內(nèi)維修時(shí)還應(yīng)注意如下事項(xiàng)：1.敲門：接到報(bào)修，XX分鐘內(nèi)派員工到達(dá)現(xiàn)場維修處理。如果要進(jìn)房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。2.介紹：辦公室的人員開門或在門內(nèi)詢問，工程部員工應(yīng)首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是XX物業(yè)公司維修人員XX，前來為您服務(wù)”。3.進(jìn)門：如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)將鞋脫在門外，或穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進(jìn)門維修服務(wù)。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。4.鋪布：走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。5.維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員說明，并說一聲“非常對不起”。6.整理：維修完畢，用自備專用保潔布將設(shè)備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)清掃干凈。7.試用：請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員當(dāng)場試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員在維修工作單簽認(rèn)。8.講解：必要時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng)。9.如實(shí)填寫維修工作單（包括費(fèi)用），請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員對修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進(jìn)行評價(jià)并簽名。八、維修服務(wù)流程圖工程部接到報(bào)修單或電話工程部接到報(bào)修單或電話進(jìn)行登記進(jìn)行登記派維修人員前往報(bào)修點(diǎn)派維修人員前往報(bào)修點(diǎn)現(xiàn)場維修現(xiàn)場維修不合格不合格合格合格維修后請相關(guān)人員進(jìn)行簽名驗(yàn)收維修后請相關(guān)人員進(jìn)行簽名驗(yàn)收清潔工作現(xiàn)場清潔工作現(xiàn)場定期回訪定期回訪九、設(shè)施設(shè)備的保管根據(jù)招標(biāo)文件要求，由中標(biāo)方對招標(biāo)方移交的所有設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)看管和報(bào)修，確保其不丟失和人為損壞。這需要一定的保管條件，物品的自然損壞，安全設(shè)施的不完善，外圍安保與樓宇外的安保分由不同單位管理的溝通協(xié)調(diào)及責(zé)任劃分，監(jiān)控死角及責(zé)任劃分等問題均使保管責(zé)任履職困難，敬望辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié)物業(yè)共用部位的管理一、維修及養(yǎng)護(hù)方案維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目養(yǎng)護(hù)方案檢查、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃備注門廳等部位的修繕維護(hù)1.對木結(jié)構(gòu)等要做好白蟻的防治工作，保持通風(fēng)干燥，消除白蟻生存條件，必要時(shí)可噴灑、放置滅蟻藥劑；每月檢查XX次2.對樓地面的一些小損傷要及時(shí)修補(bǔ)，以免損傷進(jìn)一步擴(kuò)大，影響使用；日常巡視、及時(shí)修補(bǔ)門窗修繕維護(hù)1.檢查門窗有無開關(guān)不靈、縫隙過大、小五金配件丟失或損壞等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理，避免進(jìn)水、透冷風(fēng)，以保持室內(nèi)干燥不潮濕；工程人員及工程主管每天巡查XX次2.門窗油漆局部脫落時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)油，并要求與原油漆格調(diào)保持一致，以免妨礙美觀工程人員及工程主管每天巡查XX次3.對鋁合金門窗應(yīng)避免外力的碰撞，禁止用帶有腐蝕性的化學(xué)物質(zhì)去清潔或與其接觸；工程人員及工程主管每天巡查XX次4.對于門窗玻璃及鎖類安裝牢固，應(yīng)沒有損壞現(xiàn)象，開關(guān)應(yīng)符合使用要求，沒有安全隱患；工程人員及工程主管日常巡查裝飾工程修繕維護(hù)1.定期檢查室內(nèi)外抹灰層有無損傷處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時(shí)修補(bǔ)以防擴(kuò)大損失；工程人員及工程主管日常巡查維修養(yǎng)護(hù)2.檢查飾面上是否有破損現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)時(shí)必須及時(shí)予以修補(bǔ)，必要時(shí)更換飾面；工程人員及工程師日常監(jiān)管3.對裱糊工程定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞現(xiàn)象及時(shí)修補(bǔ)；定期巡查次數(shù)4.對吊頂工程要著重檢查龍骨有無變形裂縫和下垂情況，發(fā)現(xiàn)異常要及時(shí)修補(bǔ)或更換；工程人員及工程主管每月巡查XX次5.對花飾工程，要定期檢查有無空鼓、不穩(wěn)定等情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)調(diào)整或維修；工程人員及工程主管每月巡查XX次幕墻玻璃安裝牢固，應(yīng)無安全隱患，無破裂現(xiàn)象；工程人員及工程主管每天巡查大樓地基基礎(chǔ)維護(hù)地基浸水會使地基基礎(chǔ)的工作條件不利，應(yīng)經(jīng)常檢查四周的排水溝、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出現(xiàn)積水現(xiàn)象；工程人員及工程師負(fù)責(zé)日常巡視維修二、維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)制度（一）維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落（1）將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。（2）用1：3水泥砂漿修復(fù)勒腳步破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。（3）恢復(fù)勒腳飾面。2.如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降（1）如不嚴(yán)重，應(yīng)做好巡查和記錄。（2）如情況較嚴(yán)重或有擴(kuò)展趨勢，應(yīng)立即通知學(xué)校。請有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進(jìn)行修復(fù)。3.梁、柱、板主體（1）露筋①露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。②用鋼絲刷清潔干凈。③充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。④用高標(biāo)號水泥砂漿修復(fù)，如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。（2）有裂縫參考《戶內(nèi)工程人員作規(guī)程》中“樓板裂縫”維修程序進(jìn)行維修。（3）有孔、洞①孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。②用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。③充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁。④如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標(biāo)號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標(biāo)號高一等級的細(xì)石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護(hù)好。⑤按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。⑥如破壞情況較嚴(yán)重（如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。屬于此種情況進(jìn)，應(yīng)立即通知學(xué)校，請有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進(jìn)行修復(fù)。4.墻體墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展時(shí)進(jìn)行（如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時(shí)，一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做砌體裂縫等的維修。）（1）裂墻①先將裂墻周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)實(shí)層，鑿槽成外八字形。②用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤。③均勻地涂刷一道素水泥漿。④再用比砌筑砂漿高一個(gè)強(qiáng)度等級的1：3水泥漿填縫、抹平。⑤用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。（2）砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損。①先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動(dòng)灰、土。②充分噴水濕潤破損面。③用比原砌體高一強(qiáng)度等級的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌（注意所用砌塊應(yīng)先充分濕潤）。（3）墻體室外飾面缺損。①將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。②用鋼絲刷清掃干凈浮動(dòng)灰土。③充分噴水濕潤破損面。④均勻地涂刷素水泥漿。⑤用1：3的防水水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。（4）墻體室內(nèi)飾面缺損①同墻體室外飾面缺損，墻體輕度劃損時(shí)直接進(jìn)行③步驟。②用1：3水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面至干。③雙飛粉調(diào)膠（或乳膠漆）后批灰1～2次。④干后打砂紙，再視情況重新批灰或刷乳膠漆。（5）外墻滲水①外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，并勾成向下卸水斜縫。②窗臺處滲水，應(yīng)將窗臺拆除重新砌灰，內(nèi)外留有卸水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。③在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃網(wǎng)格布和四道氯丁建筑防水膠涂貼，再用機(jī)械噴涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂漿面層。④外墻滲水面積較大進(jìn)，先將飾面鏟除，然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料，在最后一道膠未干時(shí)，即用水泥砂漿按平，再修復(fù)飾面。⑤墻、板接通處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。⑥用氯丁防水膠在室外修補(bǔ)，將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10～15CM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3道氯丁膠，在最后一度膠未干時(shí)用水泥砂漿按平，再修復(fù)飾面。⑦積累經(jīng)驗(yàn)，隨著科技發(fā)展，積極采用新型防水材料，使防水執(zhí)漏工程質(zhì)量達(dá)到最好，如：魯班811、911、JS、硅丙膠等。（6）頂棚參照《戶內(nèi)工程人員作規(guī)程》中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維修程序進(jìn)行維修。5.樓梯間（1）踏步缺損①將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層。②用鋼絲刷清掃干凈浮土。③充分噴水濕潤。④均勻地涂刷一道素水泥漿。⑤用1：3水泥砂漿做好基層。⑥修復(fù)飾面。（2）欄板缺損如為砼或砌塊欄板，可參照梁、柱、板主體和墻體的相應(yīng)程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：①不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。②使欄板、梯板、扶手連接牢固。③修復(fù)欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）（3）扶手①如不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。②使之與欄板連接牢固。③修復(fù)飾面（如油漆、乳膠漆等）。（3）門、窗參照《戶內(nèi)工程人員作規(guī)程》中有關(guān)“門、窗”維修程序執(zhí)行。6.屋面避雷設(shè)施（1）銹蝕①用砂紙除銹。②均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時(shí)間，以上一道漆干為準(zhǔn)。③如銹蝕特別嚴(yán)重，應(yīng)將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。（2）連接部位斷開①除銹清潔后，焊接牢固。②刷兩道防銹漆。③屋面隔熱層、防水層④熱層缺損：及時(shí)更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。（3）屋面漏（滲）水（剛性屋面）：①用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水。②縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。③出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。④檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。7.屋面水池（箱）（1）滲漏①先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。②做一布四膠防水層（或其它材料防水層），外涂一層水泥防水層，再用1：2水泥砂漿做保護(hù)層。（2）水池（箱）檢查口蓋缺損①應(yīng)立即維修，并加鎖。②刷兩道防銹漆，并定期檢查。（3）樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞①測量尺寸、按損壞的地（瓷）磚樣板購回相同磚材。②鑿除缺損的地磚（墻磚）以及松動(dòng)部分至結(jié)實(shí)層。③用鋼絲刷清掃干凈浮土。④充分噴水濕潤。⑤用1：3水泥砂漿做好基層。⑥取出事前浸入水中待用的磚材，用素水泥漿涂抹后粘貼。⑦抹干凈磚表面粘上水泥漿，設(shè)置圍欄防止踩踏、碰撞，待干后再恢復(fù)。8.室外共用設(shè)施維修工作規(guī)程（1）學(xué)院道路（人行道和車道）①修補(bǔ)損壞的砼路面。②如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ)；對于大面積損壞的修補(bǔ)，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。③將人行道或車道疲乏表面松散或破碎的鑿掉，鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。④用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。⑤將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤（由表及里）。⑥濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時(shí)，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí)，如修補(bǔ)面積較大，應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實(shí)下沉（砼坍落度要控制≤3CM）。⑦用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時(shí)，還要用抹子要細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)（養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走，保持表面清潔）。（2）修補(bǔ)塊材地面（如：地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等）①鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)?，噴灑水使表面充分濕潤。②待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿（如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序）。③將塊材充分灑水或浸濕后，用1：2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚縫多余泥漿。④必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。⑤修補(bǔ)工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。⑥對于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥砂漿防水層（可滲3%防水劑），然后再坐砌塊材。（3）路燈①燈不亮：參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中的關(guān)于“燈不亮”的維修規(guī)定。②燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。（4）雨水管道①如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應(yīng)清除雜物，使之暢通；如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底（基礎(chǔ)），使管道放置平穩(wěn)；如因管道接口錯(cuò)位，應(yīng)開挖校正接口，并注意做好坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。②如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。③最后修復(fù)地坪。（5）化糞池①如池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物，并制定如期清掏制度。②如井蓋缺損，應(yīng)及時(shí)更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。③如池壁缺損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。（6）隔油池①如隔油板缺損，應(yīng)更換新隔油板，并應(yīng)建立定期檢查更換制度。②如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。③如池（井）蓋缺損，無法修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。（7）電纜溝①如是溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作（放足鋼筋），并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉。②如溝內(nèi)積水過多，影響電的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時(shí)解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。③如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時(shí)修復(fù)。（8）排水渠①如是蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉。②如是渠壁損壞，應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復(fù)；如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。③如是雜物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不暢，應(yīng)及時(shí)清除雜物。④池（井）壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施，不影響用戶的日常運(yùn)作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結(jié)實(shí)層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面（如貼瓷片等），清理飾面殘余的水泥漿等。（9）路障①如缺損較少，可用高標(biāo)號水泥砂漿修復(fù)，具體做法鑿除破損面松動(dòng)砼，清潔表面，噴水濕潤，刷素水泥漿，補(bǔ)水泥砂漿，然后養(yǎng)護(hù)保護(hù)。②如缺損較多，應(yīng)及時(shí)更換新路障。③如鋼管銹蝕，應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。（二）維修維護(hù)相關(guān)制度1.房屋物業(yè)巡查與維護(hù)制度（1）為使公司所管理的學(xué)院房屋和設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使學(xué)校的生活和工作運(yùn)作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。（2）每天由工程人員、工程主管、或者派出專業(yè)工程人員對轄區(qū)的學(xué)習(xí)場所的共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備機(jī)房等進(jìn)行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。（3）所有物業(yè)設(shè)備均屬巡查范圍，包括空調(diào)末端設(shè)備，應(yīng)急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結(jié)構(gòu)、供排水系統(tǒng)、用具等各種設(shè)施。（4）巡查必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到位，特殊情況必須知會學(xué)校部門。巡查時(shí)注意在物業(yè)巡檢表上做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項(xiàng)應(yīng)如實(shí)填寫。巡檢完畢后，向?qū)W校部門匯報(bào)巡檢情況及提交《物業(yè)巡檢記錄表》，并做好相關(guān)確認(rèn)工作，以便使各信息匯總后派單進(jìn)行維修維護(hù)，以及報(bào)相關(guān)部門備案。2.業(yè)主（用戶）報(bào)修制度（1）使公司所管理的物業(yè)房屋及設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責(zé)任，在制定物業(yè)巡查制度，加強(qiáng)巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎(chǔ)上，對物業(yè)巡查人員不便到達(dá)和進(jìn)入的區(qū)域或者房間，采用由使用部門報(bào)修的方式，特制定本報(bào)修制度，以彌補(bǔ)物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。（2）使用部門報(bào)修可利用電話進(jìn)行，我公司在進(jìn)入管理服務(wù)時(shí)，則將報(bào)修電話號碼進(jìn)行公告，每天由工程人員接聽報(bào)修電話并進(jìn)行記錄備案，然后迅速派工作單交工程部實(shí)施維修。（3）工程人員接工作單后按規(guī)定時(shí)間到達(dá)進(jìn)行維修，完成維修后請用戶驗(yàn)收和進(jìn)行簽名確認(rèn)及對維修情況進(jìn)行評價(jià)。發(fā)現(xiàn)維修未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)馬上返修。（4）完成的工作單經(jīng)按月整理和裝訂后由工程部保存?zhèn)洳椤?.周期性維修和維修記錄制度（1）屋以及附屬設(shè)備設(shè)施的周期性維修由工程主管根據(jù)使用及保用年限和實(shí)際的現(xiàn)狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)學(xué)校部門批準(zhǔn)后，則開始準(zhǔn)備及組織實(shí)施。（2）周期性的簡單修理工作主要由管理公司工程人員進(jìn)行，復(fù)雜的小修、大、中修根據(jù)實(shí)際情況選定維修單位。（3）房屋維修和附屬設(shè)備設(shè)施的維修都必須進(jìn)行記錄備查。房屋維修的記錄系在專門的《物業(yè)房屋維修記錄》上，附屬設(shè)備設(shè)施的大、中維修記錄記在《設(shè)備檔案》中，小修記錄在工作單上。（4）工作單的記錄保存不少于兩年，電腦工作單的記錄保存不少于三年。第三節(jié)機(jī)電設(shè)施設(shè)備服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)一、給排水設(shè)備（一）給排水設(shè)備的維護(hù)及運(yùn)行管理序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容周期備注1.水泵機(jī)房、水泵機(jī)組及附件泵房及設(shè)備外觀保潔、擦除污漬、防銹；每周發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)記錄、報(bào)告。根據(jù)實(shí)際情況制定整改方案報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)維護(hù)、跟蹤。水泵房及房內(nèi)設(shè)備變頻、控制電路吹塵、測試檢查緊固每季度電、水壓等表計(jì)調(diào)試、送撿、更換不定期水泵如滲漏上緊或更換盤根填料，電機(jī)軸承及聯(lián)軸節(jié)檢查、加油或更換不定期機(jī)械潤滑加機(jī)油或潤滑脂上下水池自動(dòng)水位控制浮球閥或浮子開關(guān)要勤加檢查，確保有效靈敏，出現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)或更換。不定期房內(nèi)所有設(shè)備及管道每年油漆XX次，清洗水池后水樣送檢，使之符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)。2管道、閥門如滲漏則補(bǔ)漏或緊固螺絲，如銹蝕則除銹刷漆；不定期保持標(biāo)識清晰。不定期3自動(dòng)控制箱積極巡查，及時(shí)維修維護(hù)，確保系統(tǒng)水位、壓力繼電等裝置有效不定期4飲用水質(zhì)保潔上下水池清洗、消毒、保潔、水質(zhì)化驗(yàn)，水池口加蓋密封、加鎖，對透氣孔、溢流孔等防蚊蟲、異物的裝置是否完整每月度5排水、排污井積極巡查，及時(shí)清理垃圾、異物，疏通堵塞，保持暢通確保系統(tǒng)自動(dòng)有效每季度6外圍溝、渠發(fā)現(xiàn)垃圾、異物及時(shí)清理并保持暢通。每日7化糞池化糞池全面檢查、清理，使之保持通暢每半年（二）給排水設(shè)備（設(shè)施）維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1.目的及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。2.適用范圍適用于給排水設(shè)備（設(shè)施）的維護(hù)保養(yǎng)。3.職責(zé)（1）給排水管理工程人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維護(hù)保養(yǎng)。（2）工程部主管負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。4.工作程序（1）給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作程序①給排水管理工程人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維護(hù)保養(yǎng)，大、中維修外委修理。②工程部主管每年12月制訂下年度的《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃并報(bào)學(xué)校。③工程人員按《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》、《生活水泵每月檢查表》、《生活、消防水泵巡檢表》要求，并將維護(hù)保養(yǎng)情況記錄于對應(yīng)表格。零部件更換及大修同時(shí)記錄于《機(jī)電設(shè)備臺賬》。④工程部主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。需要停水進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)時(shí)，遵守停水管理工作程序執(zhí)行。（2）給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班工程員與給排水應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知給排水管理工程人員及時(shí)維修。①排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除，如是水泵故障，更換水泵。②供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班電工立即關(guān)閉總閥，及時(shí)通知有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。③排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，安排人員疏通。二、電梯設(shè)備（一）電梯設(shè)備巡查、維護(hù)保養(yǎng)序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目檢查、保養(yǎng)內(nèi)容周期備注1.機(jī)房墻、天花、門窗、地面除塵、清潔，無積塵、無污漬每半月監(jiān)控與管理維保公司按合同維保，發(fā)現(xiàn)故障報(bào)告維修通風(fēng)、照明、消防照明通風(fēng)散熱良好，消防器材完備每周制動(dòng)器、鋼絲繩外部清潔、檢查制動(dòng)器、鋼繩完好性不定期電源柜、控制柜檢查組件發(fā)熱情況，吹塵每半月繩輪、導(dǎo)向輪磨損程度及鋼絲繩打滑檢查半年全運(yùn)行與年審合格，避免或減少困梯事故曳引機(jī)、限速器機(jī)身保潔，檢查軸承運(yùn)轉(zhuǎn)部分每月2.轎廂及層門轎廂清潔、照明、通風(fēng)轎廂潔凈明亮，照明通風(fēng)良好，隨壞隨修每日轎廂壁、門踏板槽保潔、挑除垃圾每日信號操縱箱、按鈕可靠性檢查，保潔每日運(yùn)行舒適感、平層運(yùn)行平穩(wěn)，平層合格（±15mm）每日內(nèi)外呼、顯示內(nèi)外呼良好，反應(yīng)靈敏每日門窗開關(guān)、安全觸板等安全觸板或紅外感應(yīng)保護(hù)工作正常，缺相、超載、超速、電氣聯(lián)鎖等保護(hù)均靈敏可靠每日3轎頂、井道和坑底轎頂、導(dǎo)軌、底坑檢查、清潔（含井道清潔）每月導(dǎo)靴、安全鉗檢查固定、磨損情況、潤滑裝置加油每月?lián)Q速開關(guān)、極限開關(guān)可靠性檢查、試驗(yàn)（含底坑開關(guān)）每月對重架、補(bǔ)償練對重架潤滑、補(bǔ)償練及消音繩掛牢每月緩沖器固定情況、銹蝕情況檢查每月鋼絲繩頭組合、電纜張緊力檢查、電纜固定檢查不定期（二）電梯維修保養(yǎng)工作規(guī)程1.目的及時(shí)處理電梯故障，確保電梯技術(shù)性能，保證安全運(yùn)行。2.范圍電梯的維修保養(yǎng)工作。3.職責(zé)（1）電梯管理工程人員負(fù)責(zé)電梯周檢及電梯公司聯(lián)絡(luò)，督促并協(xié)助其它維修保養(yǎng)。（2）電梯公司負(fù)責(zé)電梯的維修保養(yǎng)。（3）工程部主管對維修保養(yǎng)進(jìn)行檢查監(jiān)督。4.工作規(guī)程（1）24小時(shí)運(yùn)行的直升梯，維修、保養(yǎng)工作均在晚間客流低峰期進(jìn)行，維修人員到達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)控制好該梯，確認(rèn)梯內(nèi)無人時(shí)才能將該梯停駛，按相應(yīng)的維保項(xiàng)目，并按如下操作程序進(jìn)行工作。（2）在停駛梯的首層廳門前和轎內(nèi)樹立維修指示牌，并在基站門外裝設(shè)遮欄，以防乘客誤入電梯轎廂。（3）進(jìn)入機(jī)房將停駛梯之電源總摯切斷，在該摯手柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌。（4）清潔機(jī)房地面、墻面、天花、消防器材、照明、通風(fēng)設(shè)施等處。對停駛梯的機(jī)身擦試油污，積塵，運(yùn)轉(zhuǎn)部分加注潤滑脂。（5）對其控制柜進(jìn)行吸塵或吹塵，沙紙打磨銹蝕及開關(guān)觸點(diǎn)，更換磨損嚴(yán)重的觸頭碳精。（6）完成工作后取下警戒牌，送上該梯電源，使其在井道內(nèi)運(yùn)行兩周，然后清點(diǎn)工具離開機(jī)房，進(jìn)入井道工作。（7）在進(jìn)入井道轎廂頂前，須確定轎廂是否在該層附近。幾臺電梯共用井道，站在井道內(nèi)維護(hù)故障電梯時(shí)，注意與其他運(yùn)行電梯的安全距離。（8）進(jìn)入轎頂時(shí)，要先斷開轎頂急停，其次接通檢修回路，再開啟轎頂照明，退出時(shí)反之。（9）對井道各層站廳門及地坎清潔，沙紙打銹蝕，更換磨損的廳門部件擦凈轎頂油污，加注導(dǎo)軌潤滑油等。（10）在轎頂維修、保養(yǎng)時(shí)，除運(yùn)行調(diào)試和判斷故障外嚴(yán)禁快車運(yùn)行。（11）在底坑作業(yè)時(shí)禁關(guān)廳門，應(yīng)按下底坑急停開關(guān)再清掃、保養(yǎng)，上、下底坑時(shí)不得攀附隨行電纜。（12）檢修保養(yǎng)工作完成后，清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具和材料，如果是動(dòng)火作業(yè)后，還應(yīng)清理火種。（13）工程人員離開底坑后，把所有開關(guān)恢復(fù)到原來工作狀態(tài)位置。（14）送電試運(yùn)行，觀察運(yùn)行狀況，無異常情況后可摘除指示牌，投入使用。（15）認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，將設(shè)備更換的部件記錄入設(shè)備檔案內(nèi)。三、消防、監(jiān)控系統(tǒng)（一）消防、監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目檢查、保養(yǎng)內(nèi)容周期備注1消防箱、防火門、排煙門設(shè)備器材齊全、良好，封條完整有效，門開關(guān)靈活每天保安每天巡查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患，及時(shí)匯報(bào)處理和維修，工程人員監(jiān)管及配合維保單位全面檢查保養(yǎng)。2火警控制機(jī)、顯示器、聯(lián)動(dòng)柜定期按火警測試鈕檢測各項(xiàng)顯示與動(dòng)作正常每周3感煙探測器，編碼底座定期噴煙，吹熱風(fēng)抽查（2～5％）探測器報(bào)警情況和與編碼底座的接觸良好情況每季4消防對講電話，緊急廣播系統(tǒng)、升壓放大器，分區(qū)器防潮、防塵，散熱，連接良好，接通線路，對主機(jī)、線路、喇叭實(shí)際試驗(yàn)及維修維護(hù)以確認(rèn)完好每月5地址輸入、控制模塊，區(qū)域報(bào)警顯示器、揚(yáng)聲器音響與探測器檢驗(yàn)同期進(jìn)行，以確認(rèn)完好每季6消防栓、碎玻開關(guān)、閉式玻璃感溫灑水噴頭，防煙面具等防煙面具、滅火器，消防箱設(shè)備定期檢查以保良好，碎玻開關(guān)松開測試確認(rèn)動(dòng)作每季7水流指示器，濕式報(bào)警閥、警鈴定期打開泄水閥放水測試，以確認(rèn)工作正常每季8消防泵，噴淋泵，消防恒壓泵、控制柜，送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)點(diǎn)動(dòng)測試正常，必要時(shí)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測試確認(rèn)每季9主電源及備用電源散熱、連接良好，電池失效更換（約兩年）每月10管道、閥門，線管、線槽清潔維護(hù)、刷漆翻新，機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油潤滑不定期11監(jiān)視監(jiān)控系統(tǒng)分割器、監(jiān)控頭調(diào)整維護(hù)，監(jiān)視器、錄像機(jī)維護(hù)每月12CO2或其它氣體滅火系統(tǒng)外部清潔，定期檢查稱重，保持正常每半年13緊急疏散指示與應(yīng)急照明系統(tǒng)外部清潔，檢查更換燈泡、光管或發(fā)光器件，每兩年檢查更換應(yīng)急照明電池每周14監(jiān)控系統(tǒng)主機(jī)、電源保持電源穩(wěn)定，散熱良好，連接接觸良好每半月15攝像頭，云臺等固定穩(wěn)妥，與纜線以及防雷接地裝置連接良好，注意防水、防塵，定期擦洗外鏡罩每半月16監(jiān)視器，分割器，監(jiān)視墻屏與控制臺等保持電源工作穩(wěn)定，散熱良好，連接良好，避免震動(dòng)，定期開蓋吹除灰塵每季度17長時(shí)間錄像機(jī),硬盤錄像機(jī)避免震動(dòng)，保持散熱、連接良好，定期除塵每季度（二）消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作程序消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)，要求要有國家相應(yīng)部門認(rèn)定的甲級或乙級資質(zhì)證，允許委托具備上述資質(zhì)的專業(yè)維保公司處理，但學(xué)校只與我方簽合同，同時(shí)我方負(fù)擔(dān)相應(yīng)火災(zāi)責(zé)任。1.火災(zāi)報(bào)警滅火系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（含聯(lián)動(dòng)控制、事故廣播等系統(tǒng)）。（1）工作內(nèi)容：①測試報(bào)警主機(jī)，聯(lián)動(dòng)控制柜的各項(xiàng)功能；②測試探測器及功能；③測試按鈕的工作狀態(tài)和功能；④測試事故廣播系統(tǒng)；⑤測試消防電話；⑥測試系統(tǒng)的各項(xiàng)聯(lián)動(dòng)功能；⑦清洗大樓所有煙感裝置，使其維持其正常有效的感應(yīng)狀態(tài)。（2）工作計(jì)劃：①每月測試報(bào)警主機(jī)和圖形中心的功能，包括：火災(zāi)報(bào)警自檢功能；消音、復(fù)位功能；故障報(bào)警功能；火災(zāi)優(yōu)先功能；電源自動(dòng)切換和備用電源的自動(dòng)充電功能；系統(tǒng)的聲、光報(bào)警功能；探測器動(dòng)作時(shí)，圖形中心能顯示其正確位置。②每月抽查試驗(yàn)探測器的動(dòng)作功能；③每月抽查按鈕的完好情況和動(dòng)作功能；④每月試驗(yàn)系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制功能，包括：報(bào)警時(shí)自動(dòng)啟動(dòng)對應(yīng)相關(guān)樓層警鈴、報(bào)警時(shí)自動(dòng)啟動(dòng)對應(yīng)相關(guān)樓層的緊急事故廣播系統(tǒng)、報(bào)警時(shí)電梯回降首層；⑤每年分別在6月和11月清洗煙感裝置。2.室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按鈕、警鈴、管道及閥門、水泵接合器、大樓消防穩(wěn)壓泵等組成。覆蓋面積：主樓保護(hù)面積約XX平方米，B棟樓保護(hù)面積約XXX平方米。（1）工作內(nèi)容：①檢查消火栓箱內(nèi)設(shè)備的配備情況及其狀態(tài)；②檢測室內(nèi)栓的出口水壓；③試驗(yàn)遠(yuǎn)程啟泵按鈕的工作狀態(tài)和功能；④檢查管網(wǎng)主要閥門的工作狀態(tài)；⑤檢查水泵接合器的工作狀態(tài)；⑥試驗(yàn)消防水泵及其控制器的功能；⑦檢查地下消防水池和天面消防水池的水位；⑧試驗(yàn)系統(tǒng)與聯(lián)動(dòng)控制顯示器的相應(yīng)功能。（2）工作計(jì)劃：①每月抽查消火栓箱內(nèi)設(shè)備（如卷盤、水帶、水槍等）的完好情況；②每月抽測室內(nèi)栓出口靜水壓；③每月抽查試驗(yàn)遠(yuǎn)程啟泵按鈕的動(dòng)作功能；④每月檢查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）；⑤每月試驗(yàn)消防水泵控制器的控制功能；⑥每月試驗(yàn)系統(tǒng)與聯(lián)動(dòng)控制顯示器的完好情況和狀態(tài)；⑦每季檢查管網(wǎng)主要閥門和水泵接合器的完好情況和狀態(tài)；⑧每季試驗(yàn)消防水泵的功能并進(jìn)行天面消火栓的試驗(yàn)射水；⑨一般性維護(hù)保養(yǎng)，包括一般的清渣工作，清除設(shè)備周邊雜物，調(diào)整不正常狀態(tài)，加注潤滑劑等；⑩水泵房檢查泵控制柜板面情況，指示燈、啟、停按鈕、手/自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)有無損壞，柜內(nèi)接線端，線頭有無松頭或氧化，并柜內(nèi)線路進(jìn)行二次線路測試，再用破玻信號聯(lián)動(dòng)泵柜二次線路，觀察消防中心，泵房反饋信號是否正常，并及時(shí)做好記錄。3.配合學(xué)校做好各種共用機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的年審和各類檢修工作，并制定各項(xiàng)工作程序，按雙方可行性的規(guī)章制度執(zhí)行。四、配電系統(tǒng)（一）配電系統(tǒng)的巡查、維護(hù)保養(yǎng)序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)維護(hù)內(nèi)容周期備注1避協(xié)柜、繼保柜避雷器拆下送撿，繼保裝置檢查調(diào)整外委供電局進(jìn)行每年2專用變壓器外觀吹塵，絕緣搖測，保持溫度檢控裝置、散熱風(fēng)機(jī)良好每年3驗(yàn)電器、絕緣工具定期送撿、試驗(yàn)，按規(guī)范以策安全使用。每年4母線排、零地接線端壓接良好，牢固可靠每年5低壓開關(guān)柜、計(jì)量柜掃塵、檢查緊固、更換損壞的指示燈、儀表等每年6繼電器、交流接觸器保持外表清潔，觸點(diǎn)完好，無過熱現(xiàn)象，無噪音不定期7電容無功補(bǔ)償功率因數(shù)達(dá)0.9以上，電容接觸器完好，電容補(bǔ)償三相平衡、自動(dòng)進(jìn)、退補(bǔ)償控制保持完好每日8低壓控制回路母線排壓接良好，標(biāo)號清晰，絕緣良好、無變色、老化每年9配電屏對地測試接地良好（接地電阻≦0.5Ω）每年10市電、發(fā)電轉(zhuǎn)換柜掃塵、檢查緊固、更換損壞的指示燈、儀表等每年11低壓房通風(fēng)、消防等保持良好狀態(tài)，正常使用不定期12各分電箱、電纜槽等清潔、除塵、檢查維修、低壓房及室內(nèi)電纜槽保潔每半月（二）應(yīng)急備用供電電源維護(hù)保養(yǎng)序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期1機(jī)柜外部清潔用抹布擦除油污、除塵每周2直流電瓶電瓶電解液高出極板10-15mm，不足加蒸餾水補(bǔ)齊，計(jì)測試讀值為1.28。并利用非上班時(shí)段進(jìn)行放電及充電維護(hù)以確保使用壽命。半月3開關(guān)、斷路器、電纜接點(diǎn)斷路器接線緊固，電纜線連接部分緊固等每月4供電自動(dòng)控制系統(tǒng)檢查、清潔除塵、保持自動(dòng)互投裝置工作正常每月（三）機(jī)電設(shè)施設(shè)備工作標(biāo)準(zhǔn)1.供配電設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作工作規(guī)范（1）目的及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，確保安全運(yùn)行。（2）適用范圍適用于低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。（3）職責(zé)①負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。②工程部主管負(fù)責(zé)對維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。（4）工作規(guī)程①值班電工必須掌握配電開關(guān)的控制范圍及線路走向和分布情況，熟悉各控制柜與配電柜中的開關(guān)性能以及各儀器儀表的工作性能和指示范圍，能獨(dú)立正確地進(jìn)行電壓設(shè)備倒閘與合閘的操作。嚴(yán)禁線路超負(fù)荷供電及亂拉亂接線路，變動(dòng)或改動(dòng)供配電室內(nèi)的設(shè)備和線路須經(jīng)管理處同意，重大變更須上報(bào)公司同意后再進(jìn)行。②供配電設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作由值班電工帶領(lǐng)維修電工進(jìn)行，維修電工必須聽從調(diào)派。③停電工作時(shí)，值班電工所懸掛的“有人工作，禁止合閘”指示牌，工程人員不得隨意摘下或移動(dòng)。④嚴(yán)禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、足夠的安全措施和足夠的照明空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，使遮攔和足夠的安全距離，確認(rèn)安全才可進(jìn)行。⑤工作中，嚴(yán)格實(shí)施安全有效的技術(shù)措施：停電、驗(yàn)電、懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄，以及實(shí)施保證安全的組織措施：工作票制度，工作監(jiān)護(hù)制度，工作許可制度和工作間斷，轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。⑥不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。維護(hù)中注意正確拆裝接地線，安裝接地線時(shí)，先接接地端，后接導(dǎo)體端，拆時(shí)與這相反。⑦認(rèn)真清潔設(shè)備上積塵、油漬，檢查接觸情況，整理室內(nèi)設(shè)施，不得亂堆亂放雜物。⑧工作完成后，清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具，防止遺漏工具或物品在設(shè)備內(nèi)，確認(rèn)各項(xiàng)工作無誤后才能恢復(fù)正常供電。⑨將維護(hù)、保養(yǎng)情況做好記錄，零部件的更換記錄入設(shè)備檔案內(nèi)。2.停送電操作規(guī)范（1）目的規(guī)范停送電工作的操作，保證安全作業(yè)。（2）適用范圍所管物業(yè)停送電的操作管理。（3）職責(zé)①工程部主管負(fù)責(zé)下達(dá)停送電操作任務(wù)工作票。②工程人員負(fù)責(zé)落實(shí)停送電操作工作。（4）工作規(guī)程①正常情況下的倒閘操作。A.操作程序。a.由用電單位根據(jù)需要提出停、送電申請，交主管領(lǐng)導(dǎo)審定預(yù)約停電。b.根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，提前向?qū)W院和物業(yè)使用人發(fā)出停、送電通知。c.由部門主管或?qū)I(yè)負(fù)責(zé)人員發(fā)布操作命令。d.配電室值班員受命后，按命令內(nèi)容實(shí)施相關(guān)回路倒閘操作。B.操作內(nèi)容a.確認(rèn)停電單位所在回路,并事先對所在回路其他用戶發(fā)出停電通知,說明停電原因、停電時(shí)間，并先在模擬運(yùn)行圖板上模擬操作，使圖板與設(shè)備保持一致的運(yùn)行狀態(tài)。b.停電操作按先停分路開關(guān)，后停總開關(guān)；先停低壓，再停高壓；先停真空開關(guān)，后拉隔離刀閘的原則進(jìn)行，停電操作完畢后，掛上停電警示牌。c.若需送電操作，向送電單位發(fā)出送電通知，必須得到受電單位的簽署確認(rèn)后再摘除警示牌，進(jìn)行送電操作，送電前，先在模擬圖板上模擬操作，圖板必須與設(shè)備狀態(tài)一致。d.送電操作按先合高壓后合低壓，先合隔離刀閘，再合真空開關(guān)，先合低壓總開關(guān)，后合低壓分路開關(guān)的順序操作。停送電操作完畢后，逐級向上回復(fù)操作命令，做好操作記錄備查。②緊急狀態(tài)下的倒閘操作。A.若遇閃電、市電網(wǎng)事故停電，配電值班員必須先確認(rèn)停電原因，向部門主管或?qū)I(yè)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，若發(fā)生人傷、設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行停電操作，但僅限于事故回路操作，然后向部門領(lǐng)導(dǎo)或?qū)I(yè)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，并通知學(xué)院方做好記錄。B.市網(wǎng)事故停電，向城區(qū)供電局地調(diào)聯(lián)系確認(rèn)后，告知學(xué)院方并向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。C.由專業(yè)負(fù)責(zé)人發(fā)布倒閘操作命令，值班員受命進(jìn)行停電操作，啟用自備電源（柴油發(fā)電機(jī)），并掛市電停電警示牌。D.當(dāng)內(nèi)電網(wǎng)或市電網(wǎng)事故故障處理完畢，配電室值班人員必須在得到通知并確認(rèn)后，摘除警示牌，進(jìn)行恢復(fù)送電倒閘操作，并將停電原因、時(shí)間、自備電投入時(shí)間、送電時(shí)間所進(jìn)行的操作內(nèi)容詳細(xì)記錄下來。E.若停電啟用柴油發(fā)電機(jī)，按柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程進(jìn)行。3.供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程（1）目的保證供配電設(shè)備操作正確性和安全性。（2）適用范圍適用于一般性低壓配電設(shè)備、電力變壓器的操作。（3）職責(zé)高低壓配電值班工程員負(fù)責(zé)配電設(shè)備（設(shè)施）操作。（4）市電停電，啟用備用電源的操作：★注意：根據(jù)實(shí)際供電線路進(jìn)行，此僅為參考。①確定市電停電啟用備用電源，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，在啟動(dòng)發(fā)電機(jī)前為了避免發(fā)電機(jī)反送電網(wǎng)，故要先斷開低壓配電房低壓總線柜，退出斷路器，使之有一個(gè)明顯的斷開點(diǎn)。②發(fā)電機(jī)啟動(dòng)前，必須檢查發(fā)電機(jī)相應(yīng)檢查項(xiàng)目。③發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷時(shí)，逐漸增大負(fù)荷，并觀察發(fā)電機(jī)的相應(yīng)運(yùn)行參數(shù)，油壓、油溫、水溫、電壓、頻率轉(zhuǎn)速是否正常。4.柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程（1）目的確保柴油發(fā)電機(jī)處于良好技術(shù)狀態(tài)，滿足電梯/消防/應(yīng)急用電的需要。①先合計(jì)量柜；②合進(jìn)線柜③合變壓器出線柜④合低壓總開關(guān)柜⑤合各分開關(guān)柜直至完成合閘程序（2）適用范圍柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)作管理。（3）職責(zé)①高低壓值班工程人員負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)組的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修、保養(yǎng)及試運(yùn)行。②工程部主管負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。③管理處項(xiàng)目主任負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。（4）工作規(guī)程①配電工程人員A.在“市電”停電的情況下，值班配電工程人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機(jī)房。遵照《柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)，燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進(jìn)行檢查，經(jīng)檢查無故障，迅速手動(dòng)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組。B.帶負(fù)荷運(yùn)行過程中，每一小時(shí)抄填一次《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄表》。C.分析運(yùn)行各項(xiàng)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，重大異常情況及時(shí)報(bào)告工程部主管解決。D.依《柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)計(jì)劃》要求按《柴油發(fā)電機(jī)設(shè)備保養(yǎng)記錄表》項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)檢查并記錄于該表。E.負(fù)責(zé)編制設(shè)備臺帳、設(shè)備卡。F.負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)房的清潔衛(wèi)生。每周打掃機(jī)房一次，每半月清潔機(jī)組一次，無積塵、水漬、油漬。②工程部主管A.工程部主管負(fù)責(zé)洽購、驗(yàn)證、報(bào)廢及庫存管理設(shè)備帳目管理、外委修理的聯(lián)系工作。B.每年12月份制訂下年度《柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)計(jì)劃》，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。C.對柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。③管理處項(xiàng)目主任A.審核一次《柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)計(jì)劃》、《柴油發(fā)電機(jī)設(shè)備保養(yǎng)記錄表》，中修、大修計(jì)劃。B.執(zhí)行周檢、月檢。每月最后一周組織有關(guān)人員對發(fā)電機(jī)房進(jìn)行機(jī)房評比。（5）發(fā)電機(jī)房管理工作程序①非工作人員進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，須經(jīng)工程部或管理處項(xiàng)目主任批準(zhǔn)后，由高低壓值班工程員陪同下方可進(jìn)入。②由電房工程員負(fù)責(zé)操作。③消防設(shè)施完好，禁止吸煙。④保持良好通風(fēng)及照明，門窗開啟靈活。⑤保持機(jī)房清潔、地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬，不得堆放雜物。⑥發(fā)電機(jī)通常置于手動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài)，對要求須快速供電的置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài)。⑦每月試運(yùn)行XX次，每次半小時(shí)。⑧發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲備24小時(shí)滿負(fù)荷用油量。五、空調(diào)系統(tǒng)（類別：模塊式空調(diào)）（一）空調(diào)系統(tǒng)的日常運(yùn)行值班與維護(hù)保養(yǎng)序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目檢查、維修保養(yǎng)內(nèi)容周期備注1空調(diào)機(jī)按時(shí)開機(jī)，正常供冷，設(shè)備維護(hù)保潔良好；

冬季每月開機(jī)一次。每日（每月）監(jiān)控與管理維保公司按合同維保，發(fā)現(xiàn)故障報(bào)告維修，確保安全運(yùn)行2室外機(jī)控制箱檢查室外機(jī)控制箱內(nèi)主控電腦板、變頻電腦板每月3測量、顯示表計(jì)定期送撿，確保準(zhǔn)確計(jì)量每半年4導(dǎo)風(fēng)板檢查室內(nèi)機(jī)導(dǎo)風(fēng)板運(yùn)行情況按合同5壓縮機(jī)檢查壓縮機(jī)工作運(yùn)轉(zhuǎn)情況按合同（二）空調(diào)的維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)范1.目的及時(shí)處理中央空調(diào)系統(tǒng)各設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。2.適用范圍適用于中央空調(diào)系統(tǒng)各設(shè)備（設(shè)施）維護(hù)保養(yǎng)。3.職責(zé)（1）空調(diào)管理工程人員負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）的維護(hù)保養(yǎng)。（2）工程部主管負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)工作指導(dǎo)及設(shè)備外委修理的聯(lián)系工作。4.工作規(guī)程（1）空調(diào)的維護(hù)、保養(yǎng)由空調(diào)運(yùn)行值班工協(xié)助工程人員完成，其維護(hù)保養(yǎng)工作一般在不開啟中央空調(diào)的情況下進(jìn)行。（2）保養(yǎng)主機(jī)，進(jìn)行油漆作業(yè)時(shí)，注意不要將油漆涂蓋各種計(jì)量表表面，影響觀測示數(shù)。在更換測量表、管時(shí)，小心拆裝，在安裝時(shí)，注意表、管審驗(yàn)時(shí)期，不要使用過期或報(bào)廢表、管。（3）凝水的滴漏。對冷卻管道，要定期進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，防止因銹蝕或損壞造成滲漏。（4）工程人員進(jìn)入顧客工作室內(nèi)進(jìn)行空調(diào)盤管維護(hù)、保養(yǎng)前，應(yīng)按服務(wù)態(tài)度要求和服務(wù)禮儀的要求與顧客進(jìn)行服務(wù)工作的溝通和交流。（5）程人員不得在室內(nèi)大聲說話，在天花上工作時(shí)應(yīng)輕手輕腳，避免踩踏天花。（6）在維護(hù)，保養(yǎng)設(shè)備管道時(shí)，應(yīng)盡可能不帶水作業(yè)，以防發(fā)生水浸，水濕事故，在清洗盤管機(jī)過程中，注意防止將清洗藥劑及水灑落天花上。（7）注意配合中央空調(diào)水處理工作，按要求開啟水泵進(jìn)行循環(huán)，以達(dá)到藥劑處理的效果。（8）維護(hù)、保養(yǎng)工作完成后，將其恢復(fù)，并通電試運(yùn)行，觀察運(yùn)轉(zhuǎn)有無異響。（9）工作結(jié)束后，清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具，打掃衛(wèi)生，向顧客說明工作已完成，請其驗(yàn)收。（10）填寫維護(hù)，保養(yǎng)記錄，認(rèn)真記錄維修更換的零部件于檔案內(nèi)。六、物業(yè)照明系統(tǒng)，通風(fēng)等日常維護(hù)保養(yǎng)序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目維修保養(yǎng)內(nèi)容周期備注1梯道、走廊、大堂照明燈具、控制開關(guān)等檢（巡）查、維修、更換每日工程人員2應(yīng)急燈、消防設(shè)施等檢查、保持良好正常狀態(tài)，待機(jī)使用每周注意巡查和接報(bào)維修，及時(shí)維修恢復(fù)3設(shè)備場所、通道、學(xué)習(xí)室、接待室、會議室、洗手間等燈具、門窗、水龍頭等檢查、維修、更換每日4外圍招牌燈箱、路燈照明、配電箱等巡查、維修、清潔保養(yǎng)每日5學(xué)習(xí)場所、機(jī)房等通檢查，軸承加油，風(fēng)口除塵，每月風(fēng)排氣、樓層排煙風(fēng)機(jī)、配電箱空調(diào)系統(tǒng)末端設(shè)備等通風(fēng)排氣、空調(diào)系統(tǒng)的全面保養(yǎng)與清洗工作每月6智能照明控制主機(jī)、模塊防潮、防塵，連接良好，光敏或紅外感應(yīng)元件無阻隔每日7車場照明、通風(fēng)等設(shè)備燈具損壞更換，通風(fēng)、擋車桿（電動(dòng)車柵）設(shè)備維護(hù)不定期七、避雷設(shè)施檢查養(yǎng)護(hù)制度1.建筑主體避雷系統(tǒng)（均壓帶等電位接地避雷）對建筑主體避雷系統(tǒng)的各試驗(yàn)點(diǎn)進(jìn)行電阻測量，觀查接點(diǎn)有無松動(dòng)、銹蝕，定期緊固接點(diǎn)、除銹、防銹（每年一次）。2.電腦機(jī)房避雷系統(tǒng)（一點(diǎn)接地避雷）對電腦機(jī)房活動(dòng)地板下的銅排格絡(luò)進(jìn)行定期檢查主要是經(jīng)、緯交叉點(diǎn)有無松動(dòng)、脫落，測量接地點(diǎn)的接觸電阻，如果有上述現(xiàn)象及時(shí)緊固焊接（一年一次）。3.電氣設(shè)備避雷系統(tǒng)對電器設(shè)備器供電主干線上的雷電及浪涌保護(hù)器進(jìn)行檢查，主要是接觸是否良好，有無損壞，如有接觸不良必須緊固，如有損壞立即更換（半年一次）。4.高低壓配電室內(nèi)避雷系統(tǒng)對高低壓配電室避雷系統(tǒng)的檢查主要是二次回路測量絕緣電阻，小姆線在斷開所有其它回路時(shí)應(yīng)大于10MΩ（用2500V搖表測量，持續(xù)時(shí)間1min），變壓器接地是否可靠，如有松動(dòng)及時(shí)緊固，定期做防防銹處理（半年一次）。5.避雷系統(tǒng)共用接地網(wǎng)對建筑主體共同接地網(wǎng)各試驗(yàn)點(diǎn)，定期用地阻儀測量是否每個(gè)點(diǎn)都能達(dá)到使用要求。第四節(jié)智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案每個(gè)具體的智能化系統(tǒng)，其硬件配置功能要求、技術(shù)含量等都不盡相同。但近年以來那些較為先進(jìn)的建筑所采用的智能化系統(tǒng)通常都由安全防范子系統(tǒng)（包括室內(nèi)求助與報(bào)警裝置、訪客對講裝置、周邊防越報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、門禁裝置、電子巡更裝置）、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)（包括自動(dòng)抄表裝置、車輛出入與停車管理裝置、緊急廣播與背景音樂、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控裝置）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)（包括寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等）以及各個(gè)子系統(tǒng)和項(xiàng)目裝置所需的系統(tǒng)運(yùn)行、控制軟件等所組成。它們對中心控制室，布線管網(wǎng)，接地與防雷，系統(tǒng)供電等都有一些較高的要求。同樣，日常的運(yùn)行管理以及維護(hù)的要求都比較高。一般性的日常運(yùn)行及維護(hù)方案如下表：項(xiàng)目檢查保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)內(nèi)容周期備注綜合布線及中央集成管理系統(tǒng)中央集成工作站電腦及操作軟件，子系統(tǒng)接口軟件專管使用，避免震動(dòng)，半年開箱除塵，軟件、數(shù)據(jù)備份，保持與安保、門禁、發(fā)電機(jī)、制冷機(jī)組、有線電視、機(jī)房UPS等系統(tǒng)的數(shù)據(jù)連接交換正確有效不定期注重跟蹤了解布線特點(diǎn)及其走向、位置，掌握使用維修技術(shù)和資料積累工作經(jīng)驗(yàn)交換機(jī)防潮、防塵，防撞擊，設(shè)備各連接可靠不定期串口服務(wù)器、視頻捕抓卡防潮、防塵，防撞擊，設(shè)備各連接可靠每月工作站備用UPS電源充電電源檢查、電池定期放電、充電維護(hù)半月子系統(tǒng)模塊，耦合器、光纖頭等防潮、防塵及保持與雙絞線或銅纜、光纖等線材以及其他元件連接良好及留有少量備件每月布線、接線、跳線裝置防潮、防塵，保持固定以及與其他元件連接良好，保持各端子排及接線的編號完整、正確每季度門禁系統(tǒng)與無門禁主機(jī)、通訊轉(zhuǎn)換器保持電源穩(wěn)定，防塵、防潮、防鼠、連接良好每月注重跟蹤了解設(shè)備情況線巡更系統(tǒng)讀卡機(jī)、門控器防潮、防塵，防撞擊，與主機(jī)連接可靠每月把握使用維修技術(shù)和資料積累工作經(jīng)驗(yàn)，確保系統(tǒng)工作正常電控鎖、按鈕連接可靠，控制靈敏、電控鎖機(jī)械部分定期加油每月系統(tǒng)管理計(jì)算機(jī)及管理、考勤軟件防病毒禁亂裝軟件，上網(wǎng)，專人管理使用，使用時(shí)避免震動(dòng)，半年開箱除塵，軟件、數(shù)據(jù)備份不定期專用電源控制器、電源箱防潮、防塵，通風(fēng)散熱及保持連接可靠每月打印機(jī)防潮、防塵，防撞擊，與電腦連接可靠不定期巡更地點(diǎn)鈕、巡更棒等愛護(hù)使用，巡視檢查每日模擬量、數(shù)字量輸入、輸出模塊點(diǎn)終端模塊保持與其他元件連接良好及留有少量備件每月溫度、壓差、流量傳感器及其他探測器固定良好和保持與其他元件連接良好及留有少量備件每月液位、壓差開關(guān)，電量變送器等同上每月視頻會議、傳譯系統(tǒng)功放機(jī)，電源防潮、防塵，清潔除塵，散熱良好，連接良好，開關(guān)、旋鈕，接插件保持接觸良好不定期注意正確使用，使用前提前檢查試驗(yàn)時(shí)序器、調(diào)音器防潮、防塵，連接良好，調(diào)音鍵保持接觸良好不定期話筒與各接插件注意保持連接可靠，無線話筒電池注意保持有電及待工作狀態(tài)。話筒、麥克風(fēng)、揚(yáng)聲器、音箱固定、連接良好，注意防潮每月CD唱機(jī)、DVD影碟機(jī)防潮、防塵，連接良好，開關(guān)、按鍵，旋鈕，接插件保持接觸良好，必要時(shí)清潔、調(diào)整激光頭每年投影機(jī)及電動(dòng)投影屏幕固定良好、線路連接可靠，據(jù)工作壽命更換投影燈泡每月檢查視頻展示儀、顯示器通風(fēng)散熱、防塵防潮，保持線路連接可靠每月中央控制器（電腦）、網(wǎng)卡、聲卡、定向麥克等保持電腦、定向麥克、視頻采集卡+AV輸出、攝像頭等維護(hù)，保持插接良好，電腦注意維護(hù)及殺毒，確保工作正常。第五節(jié)設(shè)施設(shè)備管理制度一、電梯設(shè)備管理制度（一）電梯的巡查制度1.由電梯工或電梯公司維修員負(fù)責(zé)對電梯機(jī)房每天巡視一次，每周對機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)生清潔打掃一次。2.巡視的內(nèi)容要求有保養(yǎng)見《電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程》《電梯運(yùn)行規(guī)程》（二）電梯管理制度1.根據(jù)電梯的技術(shù)性能指標(biāo)要求制定電梯運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。2.電梯運(yùn)行和維修人員必須經(jīng)培訓(xùn)，持證上崗。3.電梯故障維修必須經(jīng)由勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。4.重視和落實(shí)電梯的維修和安全年檢。5.堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作，建立健全電梯設(shè)備檔案維修保養(yǎng)記錄。6.電梯鑰匙由專人保管，停機(jī)必須出示告示。7.電梯出現(xiàn)突發(fā)事故，要先救乘客，并通知電梯工檢修。8.做好電梯耗電計(jì)量和收費(fèi)工作。9.保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔和空氣流通。10.定時(shí)對軌道、廳門、轎門進(jìn)行清潔和空氣流通。（三）電梯維修安全操作規(guī)定1.維修人員必須經(jīng)過安全和技術(shù)培訓(xùn)并經(jīng)考試合格，經(jīng)有資格的主管單位批準(zhǔn)持證上崗。2.電梯發(fā)生故障時(shí)專業(yè)維修人員2小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場，維修停機(jī)不超過4小時(shí)；發(fā)生困人時(shí)專業(yè)維修人員須在半小時(shí)趕到救援。3.電梯專業(yè)維保單位維修人員必須服從物業(yè)公司監(jiān)督和管理。4.對維修、保養(yǎng)的電梯要懸掛“維修停用”等相關(guān)告牌。5.維修、保養(yǎng)作業(yè)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守《電氣安全工作規(guī)程》或相關(guān)規(guī)程，嚴(yán)禁違章作業(yè)、違章指揮。6.在轎頂作業(yè)時(shí)，應(yīng)把安全鉗聯(lián)動(dòng)開關(guān)和轎頂急停開關(guān)斷開。7.用手輪盤車時(shí)，應(yīng)斷開電梯總電源。8.在底坑作業(yè)時(shí)，應(yīng)將限速器張緊裝置的安全開關(guān)和底坑檢修急停開關(guān)斷開。9.禁止將安全開關(guān)等用機(jī)械方法或電氣短路方法短接起來運(yùn)行。10.維修時(shí)不得擅自改動(dòng)線路，必要時(shí)經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可改動(dòng)，改動(dòng)部分應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)資料存檔。11.檢修人員暫時(shí)離場時(shí)要在場地掛“危險(xiǎn)”、“切勿靠近”等警告牌，并派人看守。12.檢修完成后應(yīng)立即清點(diǎn)工具、材料，打掃現(xiàn)場，摘除告示牌，并與物業(yè)公司監(jiān)管人員交接，同時(shí)填寫檢修記錄。（四）技術(shù)檔案管理制度1.電梯在交接驗(yàn)收時(shí)安裝單位應(yīng)向使用單位提交與電梯相關(guān)的所有圖紙資料和文件。2.電梯使用單位應(yīng)建立電梯技術(shù)檔案，電梯技術(shù)檔案包括設(shè)備概況、一般技術(shù)檢查記錄、靜載實(shí)驗(yàn)記錄、運(yùn)行實(shí)驗(yàn)記錄、超載實(shí)驗(yàn)記錄、安裝改造技術(shù)鑒定記錄、大、中修記錄、事故記錄和運(yùn)行記錄等。3.對技術(shù)資料要有專人管理，并列出項(xiàng)目表格，認(rèn)真填寫并裝訂成冊，編寫號碼以便查詢。4.所有技術(shù)資料原件不得外借或丟失，如需使用應(yīng)采取復(fù)印等方法，不能復(fù)印的技術(shù)資料或相關(guān)檔案應(yīng)在保管員的監(jiān)督下現(xiàn)場查閱。（五）電梯應(yīng)急救援制度1.根據(jù)電梯可能出現(xiàn)的各類突發(fā)事件指定必要的救援措施和演練辦法加以實(shí)施。2.指定電梯應(yīng)急救援演練方案，在專業(yè)人員的指導(dǎo)下有效組織相關(guān)工作人員參加并考核。3.演練方案每半年進(jìn)行一次，由工程設(shè)備部門在維保單位的配合和監(jiān)督下進(jìn)行。4.救援演練的開展必須制定詳細(xì)的方案并報(bào)請公司批準(zhǔn)和通知維保單位協(xié)助，在制定方案時(shí)必須明確時(shí)間、地點(diǎn)、演練內(nèi)容、參加人員、救援分工、通訊工具和演練步驟，統(tǒng)一指揮，嚴(yán)禁違章指揮、違章操作。5.電梯救援演習(xí)結(jié)束后，對演練結(jié)果應(yīng)考核并對參加演練的設(shè)備重新檢查確定一切正常，清點(diǎn)人員和工具，并使電梯恢復(fù)運(yùn)行。（六）電梯鑰匙管理制度1.機(jī)房鑰匙、廳門鑰匙、操縱箱鑰匙，應(yīng)明確指定保管場所，并指定專人管理。非專業(yè)人員不得使用，緊急情況下的使用應(yīng)有記錄。2.電梯機(jī)房閑人不得出入，平時(shí)應(yīng)鎖上。3.電梯鑰匙尤其是廳門鑰匙和操縱箱鑰匙必須由持有有效證件（特種設(shè)備人員操作證）的專業(yè)人員使用。4.廳門鑰匙在非緊急情況下及非檢修時(shí)不得使用。5.電梯在運(yùn)行過程中不得使用廳門鑰匙。附表1：年月電梯巡檢簽到表日期巡檢起、止時(shí)間巡查人確認(rèn)人備注1...31二、消防系統(tǒng)管理制度（一）每日三次對監(jiān)控室內(nèi)集中報(bào)警控制器，對控制器的工作運(yùn)行狀況進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)天及時(shí)提出并處理，并做好詳細(xì)記錄；（二）每月對服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有消防設(shè)施進(jìn)行一次巡檢，并作好清潔保養(yǎng)。1.泵類和風(fēng)機(jī)類應(yīng)保持軸承潤滑良好，運(yùn)轉(zhuǎn)無異常噪聲，電控箱控制正常，泵類填料密封正常；2.檢查防火卷簾門手動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)，限位開關(guān)動(dòng)作可靠，位置正確；3.消火栓，泵接器無銹蝕，不漏水，開關(guān)靈活；4.手動(dòng)報(bào)警器應(yīng)外觀無損