深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判

深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判2024/3/28深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判本報(bào)告數(shù)據(jù)來源：

深圳中原深港研究中心數(shù)據(jù)庫

深圳中原三級(jí)市場(chǎng)新洲片區(qū)各地鋪

新洲片區(qū)隨機(jī)客戶訪談

深圳中原二級(jí)市場(chǎng)同事定向調(diào)研

搜房、SZHOME相關(guān)論壇及數(shù)據(jù)本報(bào)告以“科學(xué)研判，真實(shí)有效”的原則對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，得出相關(guān)結(jié)論，其中所有數(shù)據(jù)及市調(diào)個(gè)案全部屬實(shí)！深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判金地104棟項(xiàng)目『前期策劃』

之目標(biāo)客戶研判深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判第一篇目標(biāo)客戶初判斷深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判LEVEL2現(xiàn)狀—新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)成交客戶脈絡(luò)Text目標(biāo)客戶初判斷思路歷史—新洲片區(qū)小戶型市場(chǎng)發(fā)展及客戶脈絡(luò)大勢(shì)—福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場(chǎng)狀況結(jié)論—目標(biāo)客戶來自區(qū)域及職業(yè)初判5深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判LEVEL2Text目標(biāo)客戶初判斷思路大勢(shì)—福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場(chǎng)狀況6深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判大勢(shì)福田區(qū)歷年供應(yīng)狀況及大勢(shì)分析/小戶型市場(chǎng)狀況深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判歷年供應(yīng)狀況歷年銷售狀況受土地供應(yīng)、政策調(diào)控等因素的影響，近三年以來，福田區(qū)供應(yīng)量持續(xù)下降，05年全年的住宅批售面積為88萬㎡，比04年約減少了50%，而今年1-6月份批售面積僅12萬㎡，僅相當(dāng)于一個(gè)中等規(guī)模樓盤的體量。從歷年成交情況來看，成交面積均在100萬㎡以部上，2000年、2002年、2005年都達(dá)到了170萬㎡以上的高點(diǎn)，但進(jìn)入2006年，隨著新增供應(yīng)的減少，以及存量項(xiàng)目的快速消化，導(dǎo)致06年上半年的成交量大幅萎縮，成交僅41萬余㎡，為2005年的23%。深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判年限住宅供應(yīng)量（萬㎡）住宅銷售量（萬㎡）供求比1999年186.06147.541.26:12000年176.34181.940.97:12001年139.08155.440.89:12002年271.9186.291.46:12003年116.65168.60.69:12004年163.56121.81.34:12005年88.43172.770.51:12006年上半年12.541.230.30:1合計(jì)1154.521175.610.98:1歷年新增供求比從歷年供求比的情況看，從03年開始，福田供不應(yīng)求的矛盾就已顯露出來，房價(jià)上漲的苗頭已初現(xiàn)，04年的放量令供求矛盾有所緩解，但05年供求關(guān)系又趨緊張，全年新增供求比為0.51，不僅全部消化了當(dāng)年的新增供應(yīng)，存量面積也得到了大量消化，到06年上半年，供求矛盾進(jìn)一步升級(jí)，房價(jià)也隨著供求矛盾的加劇加速上揚(yáng)。深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判2006年福田區(qū)小戶型市場(chǎng)供應(yīng)狀況深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判戶型50㎡以下1房1廳70㎡以下2房70㎡以上2房90㎡以下3房90㎡以上3房120㎡以上4房280㎡以上復(fù)式套數(shù)721096885651483843套數(shù)比9.65%14.61%9.12%11.39%8.71%19.84%5.09%5.76%小戶型供應(yīng)不占市場(chǎng)主流深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判2006年上半年福田住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，70㎡以下房型的供應(yīng)套數(shù)僅101套，占福田全部供應(yīng)套數(shù)的29%，不到三成，小戶型成為福田最為稀缺的產(chǎn)品。從后市看，新政規(guī)定，自2006年6月1日起新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90㎡以下住房面積所占比重，必須達(dá)到70%以上，2007年以后，福田小戶型不足的矛盾會(huì)有所緩解。但只能寄望于舊城改造釋放出的供應(yīng)量。深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判LEVEL2Text目標(biāo)客戶初判斷思路歷史—新洲片區(qū)小戶型市場(chǎng)發(fā)展及客戶脈絡(luò)大勢(shì)—福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場(chǎng)狀況13深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判歷史新洲片區(qū)小戶型市場(chǎng)發(fā)展及客戶脈絡(luò)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判濱河路新洲路福強(qiáng)路新洲村石廈村沙嘴村新區(qū)委深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判三個(gè)城中村農(nóng)民房密集，魚龍混雜，各式租房人群混雜SharedresourcesInefficienciesinfinancialmarkets片區(qū)住宅形態(tài)簡述三個(gè)城中村三條主干道一個(gè)新區(qū)委沙嘴石廈新洲租售早年住宅，多層為主，多個(gè)精品小戶型社區(qū)三條主干道福榮路沿線以及福強(qiáng)路沿線萬科的金域藍(lán)灣、泰然的碧海紅樹園等，產(chǎn)品形態(tài)主要是三房和四房，適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的的成熟家庭購買濱河路\新洲路沿線的項(xiàng)目以單體樓為主如花好園、韻動(dòng)領(lǐng)地、綠洲豐和家園等。主要提供單房、1房1廳、小2房，適合投資以及首次置業(yè)者購買用于過渡性居住

一個(gè)新區(qū)委不乏高尚居住區(qū)，如：中央花園、金地翠園、瑞合園等，三房四房為主，成熟經(jīng)濟(jì)實(shí)力好的人士居住16深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判片區(qū)純小戶型住宅市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)三個(gè)城中村三條主干道一個(gè)新區(qū)委三條主干道一個(gè)新區(qū)委沙嘴石廈新洲三個(gè)城中村2001-20022003-20042005麗陽天下/締馨園朗晴馨洲

星座傳奇綠景新美域

韻動(dòng)領(lǐng)地綠洲豐和

合正佳園/皇庭世紀(jì)空白石廈新洲已成為為中心區(qū)提供配套服務(wù)的純中小戶生活區(qū)

作為舊村改造的重點(diǎn)，也為區(qū)域中小戶型的持續(xù)發(fā)展提供了很好的契機(jī)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判片區(qū)歷年代表小戶型購買客戶脈絡(luò)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判2000年-2001年銷售樓盤深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判片區(qū)近年代表小戶型住宅購買客戶群研究—綠景新苑戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田南山羅湖香港二房二廳77-9528-47白領(lǐng)周邊原居民周邊生意人港人配偶自住為主90%10%三房二廳86-114白領(lǐng)周邊原居民周邊生意人港人配偶自住為主四房二廳131白領(lǐng)周邊原居民周邊生意人自住為主深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判片區(qū)近年代表小戶型住宅購買客戶群研究—星河雅居

戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田羅湖南山香港二房二廳7728-35白領(lǐng)周邊原居民生意人自住為主85%0015%三房二廳8728-45白領(lǐng)周邊原居民生意人自住為主四房二廳10330-55白領(lǐng)周邊原居民生意人自住為主深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖二房二廳77~8128~33白領(lǐng)周邊居民投資自住70%5%15%10%三房二廳101~10430~45白領(lǐng)周邊居民自住四房二廳125~13745~50白領(lǐng)周邊居民自住小復(fù)式(三房)16045~50白領(lǐng)周邊居民自住加州地帶2期深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判2002年-2003年銷售樓盤深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—朗晴馨洲

戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖一房一廳3525-32高級(jí)白領(lǐng)周邊原居民職業(yè)投資客自住70%投資30%90%5%5%0二房二廳6528-35高級(jí)白領(lǐng)周邊原居民職業(yè)投資客自住85%投資15%三房二廳8530-40高級(jí)白領(lǐng)周邊原居民職業(yè)投資客自住95%投資5%深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—麗陽天下

戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單房32~3724~30白領(lǐng)、周邊生意人、港人配偶、職業(yè)投資客、公務(wù)員自用40%投資60%70%20%5%5%一房一廳42~49.525~30自用50%投資505二房二廳65.84~8725~40自用75%投資25%深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單房29~3220~25白領(lǐng)、周邊生意人、港人配偶、職業(yè)投資客、公務(wù)員自用40%投資60%60%35%5%5%一房一廳39~4925~30自用50%投資505二房二廳62.64~6825~35自用75%投資25%締馨園

深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖二房6630以下占73.7%36以上占26.3%高薪白領(lǐng),其中以貿(mào)易業(yè)占多,達(dá)40%.個(gè)體戶占17%.投資客自用占86%投資占14%66%10%17%7%大二房76~82小三房84~86加州地帶3期深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判2004年-2005年銷售樓盤深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單身公寓39.2~43.1225~28白領(lǐng)、個(gè)體戶、港人配偶、職業(yè)投資客、商務(wù)人士、公務(wù)員自用55%投資45%80%10%5%5%二房二廳65.59~8225~35自用60%投資40%合正佳園深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單房29~3220~35白領(lǐng)、周邊個(gè)體戶港人配偶、投資客、商務(wù)人士自用55%投資45%60%35%5%5%一房一廳39~4925~30自用55%投資45%二房二廳62.64~6825~35自用65%投資35%星座傳奇

深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖一房一廳43.67~44.1225~28白領(lǐng)、個(gè)體戶自用60%投資40%75%15%5%5%二房二廳63.39~77.3325~33白領(lǐng)、周邊個(gè)體戶自用75%投資25%三房二廳92.99~116.0535~45白領(lǐng)、周邊個(gè)體戶自用四房二廳131.16~134.0748~55個(gè)體戶附近村民自用綠景新美域深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—綠洲豐和戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田羅湖南山香港其他一房一廳39-4125-35白領(lǐng)原居民生意人娛樂工作者港人配偶職業(yè)投資客公司投資客商務(wù)人士公務(wù)員投資40%自住60%70%5%10%10%5%二房二廳64-7228-40投資30%自住70%深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—皇庭世紀(jì)戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田羅湖南山香港其它一房一廳40-4622-45高級(jí)白領(lǐng)生意人原居民職業(yè)投資客商務(wù)人士高級(jí)白領(lǐng)生意人香港配偶娛樂工作者公務(wù)員投資50%自住50%45%10%10%20%15%二房二廳53-6425-35投資40%自住60%三房二廳77-12828-45投資35%自住65%深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—韻動(dòng)領(lǐng)地

戶型面積區(qū)間㎡購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田南山羅湖香港一房一廳35-5428-35高級(jí)白領(lǐng)周邊生意人公司投資客職業(yè)投資客過度居住/70%投資30%75%5%5%5%二房二廳42-9328-35高級(jí)白領(lǐng)周邊生意人投資客自住70%投資30%三房二廳84-11025-55高級(jí)白領(lǐng)周邊生意人本地原居民/生意人自住90%投資10%深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖二房二廳69.86~74.9525~33白領(lǐng)、周邊個(gè)體戶自用75%投資25%80%15%5%5%三房二廳96.4135~45白領(lǐng)、周邊個(gè)體戶自用85%投資15%綠景新洋房深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判2006年銷售樓盤深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單身公寓33~4125~28白領(lǐng)、個(gè)體戶、生意人、投資客自用投資85%5%5%5%一房一廳49~5925~33自用投資二房二廳71~8828~40自用投資三房二廳88~9435~50自用投資祥云天都世紀(jì)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判片區(qū)代表小戶型購買客戶群脈絡(luò)研究總結(jié)(一)6年時(shí)間客戶群演變過程深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判客戶年齡段總結(jié)22-25歲20-30㎡單房26-30歲30-35歲35-40歲40-45歲45歲以上年齡物業(yè)面積/戶型30-40㎡單房/一房40-50㎡單房/一房50-60㎡一房/兩房60-70㎡兩房/三房70-80㎡兩房/三房2000年-2001年2002年-2003年2004年-2005年2006年深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判客戶職業(yè)總結(jié)白領(lǐng)20-30㎡單房周邊生意人公務(wù)員職業(yè)/公司投資客商務(wù)人士娛樂工作者物業(yè)面積/戶型30-40㎡單房/一房40-50㎡單房/一房50-60㎡一房/兩房60-70㎡兩房/三房70-80㎡兩房/三房2000年-2001年2002年-2003年2004年-2005年2006年其他港人配偶原居民深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判客戶置業(yè)目的總結(jié)純投資20-30㎡單房過度自住長期自住物業(yè)面積/戶型30-40㎡單房/一房40-50㎡單房/一房50-60㎡一房/兩房60-70㎡兩房/三房70-80㎡兩房/三房2000年-2001年2002年-2003年2004年-2005年2006年商務(wù)自住深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判客戶來自區(qū)域總結(jié)5-15%羅湖15-25%25-35%35-45%45-55%區(qū)域南山福田香港其他2000年-2001年2002年-2003年2004年-2005年2006年比例55-65%65-75%75-85%85-95%95%以上深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—結(jié)論一、2000年-2006年區(qū)域內(nèi)購小戶型客戶群形態(tài)沒有發(fā)生質(zhì)的變化深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判家樂福進(jìn)駐，舊城改造啟動(dòng)樓市異?；鸨挲g職業(yè)區(qū)域置業(yè)目的2000年-2001年2002年-2003年2004年-2005年2006年三大城中村環(huán)抱治安較差住宅檔次偏低三大城中村環(huán)抱治安較差精品小戶型住宅涌現(xiàn)新政影響30歲左右客戶為主投資客戶年齡跨度較大,可至45歲周邊生意人和原居民為主/白領(lǐng)福田為主,少量香港客戶自住為主30歲以下客戶為主投資客戶年齡跨度較大,可至45歲周邊生意人和原居民為主/白領(lǐng)/投資客福田為主,石廈區(qū)小戶型吸引大量香港人配偶小戶型涌現(xiàn),投資客戶大量進(jìn)駐30歲以下客戶為主投資客戶年齡跨度較大,可至45歲30-35歲客戶比例增加周邊生意人和原居民為主/白領(lǐng)/投資客福田為主,南山出現(xiàn)房荒,南山客戶增加口岸樓盤吸引大量外區(qū)投資客大量投資客戶進(jìn)駐周邊生意人和原居民為主/白領(lǐng)福田為主自住客戶為主深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—結(jié)論二、本區(qū)域由于區(qū)域居住舒適度較差等影響,(城中村\娛樂業(yè)旺盛區(qū)\工業(yè)區(qū)),因此,區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域外的客戶吸引力不大,購房主要客戶分為兩個(gè)梯隊(duì)福田客戶為主區(qū)域內(nèi)客戶為主區(qū)域內(nèi)租房白領(lǐng)\生意人\原居民\投資客福田工作的白領(lǐng)\生意人\投資客深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—結(jié)論三、區(qū)域內(nèi)主力購小戶型客戶年紀(jì)偏輕,購房實(shí)力偏低—購房心態(tài)研判白領(lǐng)/生意人、原居民35歲以下為主城中村環(huán)抱、但仍不選擇福田其他居所價(jià)格低于福田其他區(qū)域、未來升值實(shí)力不濟(jì)便于照顧生意，不離開熟悉環(huán)境實(shí)力未及購買福田香蜜湖等其他區(qū)域住宅深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—結(jié)論四、區(qū)域內(nèi)部分住宅對(duì)投資客和港人有相當(dāng)吸引力—購房心態(tài)研判港人、投資客戶35歲以上為主鄰近口岸/娛樂業(yè)發(fā)達(dá)/區(qū)域內(nèi)租賃市場(chǎng)旺盛/樓市火爆價(jià)格低于福田其他區(qū)域、未來升值深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判2006年下半年開始，各種新政全面出臺(tái)，供應(yīng)沒有增加，但我們必須看到市場(chǎng)的變化深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判LEVEL2現(xiàn)狀—新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)成交客戶脈絡(luò)Text目標(biāo)客戶初判斷思路歷史—新洲片區(qū)小戶型市場(chǎng)發(fā)展及客戶脈絡(luò)大勢(shì)—福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場(chǎng)狀況49深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)總體成交情況時(shí)間買賣成交案例65㎡及以下買賣成交案例小戶型成交所占全區(qū)比例2006上半年153942327.5%2005下半年130926820.5%時(shí)間租賃成交案例65㎡及以下租賃成交案例小戶型租賃所占比例2006上半年142460342.3%2005下半年137552838.4%—65㎡以下房型無論在租賃市場(chǎng)還是買賣市場(chǎng)，成交均十分活躍。在二手樓市場(chǎng)的活躍充分顯示小戶型流通性更強(qiáng)，投資更靈活。深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手租賃市場(chǎng)情況其中1房1廳的出租頻率最高，面積在41-45㎡之間的戶型成交最多

深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手租賃市場(chǎng)客戶情況租客的年齡比較小，30歲以下的比例占到6成

業(yè)主的年齡主要在26-40歲之間，占總體比例的7成，其中26-30、31-35是頻率最高的兩個(gè)年齡段，分別達(dá)到30%和26.5%。深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手租賃市場(chǎng)客戶情況反映潛在購房客戶情況深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手租賃市場(chǎng)客戶情況反映潛在購房客戶情況25歲及以下26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46歲以上購房欲望強(qiáng)烈，無論1房、2房深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手買賣市場(chǎng)情況31-35㎡36-40㎡41-46㎡51-56㎡61-65㎡單房/一房一房一房/二房二房2房的成交頻率最高，占總體比例的48%，1房1廳的成交頻率為36次，占總體比例的45.6%，成交面積在41-45㎡和51-60㎡兩個(gè)面積段的最多

深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手買賣市場(chǎng)客戶情況客戶年齡主要在35歲以下，其中25歲及以下的比例達(dá)到21.5%

深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手買賣市場(chǎng)客戶情況選擇2房、1房1廳的比例比選1房的比例要高得多

深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)客戶情況脈絡(luò)總結(jié)1）總體—小戶型成交活躍2）租賃—小戶型的租賃及購買客戶年齡層較輕，30歲一下占絕大多數(shù)3）買賣—26-30，31-35歲為購買小戶型年齡高峰期，成交戶型集中在41-46㎡，51-56㎡的1房及2房為主A客戶年齡段較輕，二手樓較低的樓價(jià)是對(duì)年輕客戶的有利吸引B歷年呈現(xiàn)出的40左右的投資客開始下降，可見新政對(duì)投資客的信心有一定沖擊C舒適緊湊的1房和小2房是區(qū)域客戶購買小戶型的首選深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)客戶情況脈絡(luò)總結(jié)研判客戶類型最活躍成交年齡段26-30歲最活躍成交年齡段31-35歲自住客戶為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力未夠雄厚可能為工作多年的白領(lǐng)也可能為周邊小生意人成交活躍戶型：1房及2房成交活躍戶型：1房及2房自住客戶為主高級(jí)白領(lǐng)周邊生意人成交2房的可能為原居民深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判LEVEL2現(xiàn)狀—新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)成交客戶脈絡(luò)Text目標(biāo)客戶初判斷思路歷史—新洲片區(qū)小戶型市場(chǎng)發(fā)展及客戶脈絡(luò)大勢(shì)—福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場(chǎng)狀況結(jié)論—目標(biāo)客戶來自區(qū)域及職業(yè)初判60深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體初步研判結(jié)論（一、客戶來自區(qū)域）深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判研判因素歷史—?dú)v年區(qū)域內(nèi)小戶型成交客戶來自區(qū)域集中在福田區(qū),鮮有外區(qū)客戶，區(qū)域外客戶對(duì)本區(qū)域認(rèn)同度不高現(xiàn)狀—區(qū)域內(nèi)總?cè)丝诔^44.4萬，其中戶籍人口9.4萬，暫住人口35萬，下轄16個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。轄區(qū)內(nèi)有石廈、新洲、沙嘴、沙尾、上沙、下沙等6個(gè)集體股份公司

（來自福田區(qū)官方網(wǎng)站）密集的人口，購買潛力龐大未來—區(qū)域內(nèi)10萬建材超市商業(yè)區(qū)啟動(dòng)，外來商務(wù)人口勢(shì)必大量涌入研判初次結(jié)論：購買主力客戶仍將集中在福田區(qū)內(nèi)客戶為主，尤其以本區(qū)域內(nèi)常住客戶為主深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判我們必須考慮到小戶型客戶對(duì)區(qū)域選擇的彈性和區(qū)域內(nèi)發(fā)展利好研判是否會(huì)有更多外區(qū)域客戶購買客戶來自區(qū)域深入研判深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判未來（2007年-2008年）同類小戶型供應(yīng)前瞻大致預(yù)測(cè)（根據(jù)容積率和項(xiàng)目規(guī)模\內(nèi)部信息初步判斷）項(xiàng)目位置建面(萬M2)推售時(shí)間合正文錦路改造項(xiàng)目東門文錦北路與洪湖一街交匯處9.62007京基蔡屋圍改造項(xiàng)目蔡屋圍262008華潤中心二期住宅寶安南路102007祺悅東門項(xiàng)目東門南路4.12007安業(yè)羅芳項(xiàng)目羅芳立交沿河路附近102007東門國際深南路與東門路交匯處152007~2008輕工業(yè)局東門改造項(xiàng)目東門東悅名軒北側(cè)52007~2008百仕達(dá)5期太安路百仕達(dá)4期旁232007~2008佳兆業(yè)翠竹路改造項(xiàng)目翠竹路萬佳旁282007~2008亙富黃貝嶺項(xiàng)目新秀立交旁82007~2008國野改造項(xiàng)目沿河南路雙城世紀(jì)旁62008合計(jì)131.2萬—羅湖區(qū)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判羅湖區(qū)客戶到本區(qū)域購房研判—多為舊城改造項(xiàng)目，進(jìn)度緩慢，實(shí)際預(yù)計(jì)可以在未來2年推出的小戶型項(xiàng)目有項(xiàng)目建面(萬M2)判斷原因合正文錦路改造項(xiàng)目9.6發(fā)展商改造實(shí)力京基蔡屋圍改造項(xiàng)目26發(fā)展商改造實(shí)力華潤中心二期住宅10已建東門國際15已重建佳兆業(yè)翠竹路改造項(xiàng)目28發(fā)展商改造實(shí)力合計(jì)88依據(jù)舊城改造因素，除華潤項(xiàng)目，其他項(xiàng)目預(yù)計(jì)較難一次推出全部體量，部分體量可以推出，但推出體量仍不容小視深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判羅湖區(qū)客戶到本區(qū)域購房可能性研判結(jié)論—未來兩年羅湖區(qū)客戶到本區(qū)域購買小戶型可能性甚小客戶購房因素項(xiàng)目質(zhì)素京基、華潤品牌發(fā)展商令產(chǎn)品質(zhì)素有較大保證，同類產(chǎn)品質(zhì)素與本項(xiàng)目有很大競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系本項(xiàng)目規(guī)模小，難以與羅湖區(qū)龐大體量形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)質(zhì)素相當(dāng)?shù)囟瘟_湖區(qū)客戶放棄熟悉的區(qū)域到本區(qū)域購買規(guī)模小，產(chǎn)品素質(zhì)不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的樓盤可能性甚小區(qū)位居住舒適度認(rèn)同度低價(jià)格相近深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—南山區(qū)項(xiàng)目位置建面(萬M2)推售時(shí)間燕興南新路項(xiàng)目南山南頭片區(qū)南新路與荔園路交匯處東南側(cè)102007顥騰后海項(xiàng)目后海天驕華庭東南側(cè)82008金鑾南水工業(yè)區(qū)項(xiàng)目南山區(qū)金鑾工業(yè)區(qū)(沿山路西)202007致遠(yuǎn)蛇口項(xiàng)目南山區(qū)蛇口東角頭填海區(qū)62007蛇口房地產(chǎn)后海項(xiàng)目后海路東側(cè)(東帝海景東面)32007華園蛇口項(xiàng)目南山大道和工業(yè)八路交匯處5.52007~2008愉天商廈商業(yè)文化中心區(qū)環(huán)北路62007~2008兆億地產(chǎn)后海項(xiàng)目南油金龍地塊左邊緊臨3.052007曉發(fā)投資南山商業(yè)項(xiàng)目海洋之心對(duì)面1.32007合計(jì)62.85（未完全統(tǒng)計(jì)）深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判南山區(qū)客戶到本區(qū)域購房可能性研判結(jié)論—未來兩年南山區(qū)客戶到本區(qū)域購買小戶型可能性甚小客戶購房因素項(xiàng)目質(zhì)素本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系地段價(jià)格低于福田本項(xiàng)目有品牌優(yōu)勢(shì)但南山推出小戶型體量龐大本項(xiàng)目區(qū)位居住舒適認(rèn)同度低，交通直達(dá)南山便利度低深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判本項(xiàng)目主力購買客戶群來自區(qū)域研究最終結(jié)論—本項(xiàng)目的主力購買客戶群體將以福田區(qū)客戶為主，外區(qū)域客戶購買可能性甚小深入研究—本項(xiàng)目在未來福田區(qū)供應(yīng)同類項(xiàng)目中所處競(jìng)爭(zhēng)局面細(xì)分客戶來自區(qū)域深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判項(xiàng)目開發(fā)商建面(萬M2)推售時(shí)間荔林苑（二期）

深圳市農(nóng)業(yè)科技園發(fā)展有限公司/深圳市創(chuàng)世紀(jì)投資發(fā)展有限公司

82007蒙古大廈(成吉思汗大廈)蒙帝國際投資有限公司2.5932007新亞洲中心廣場(chǎng)深圳新亞洲實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司7.7662007雷圳大廈二期雷圳實(shí)業(yè)有限公司3.22007中愛聯(lián)振華路項(xiàng)目深圳市中愛聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司/深圳市駿豐城投資發(fā)展有限公司22007皇御苑三期深圳市皇城地產(chǎn)有限公司5.832007福田南福濱大廈北金牛集團(tuán)72007皇崗新村花園深圳皇崗實(shí)業(yè)股份有限公司72007皇城新洲項(xiàng)目皇城房地產(chǎn)公司4.74602007蓮花西路楓丹雅苑西側(cè)深圳市安誠置業(yè)發(fā)展有限公司2.62007景田北財(cái)政局旁深圳市康熙投資發(fā)展有限公司42007—福田區(qū)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判項(xiàng)目開發(fā)商建面(萬M2)推售時(shí)間嘉洲豪園四期新洲實(shí)業(yè)、富成公司無資料2007桑達(dá)新村舊城改造項(xiàng)目深圳桑達(dá)工程開發(fā)公司,深圳市國富源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司332008竹子林五路與六路之間深圳市富寧達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司5.42007~2008鈺霖蓮花路項(xiàng)目深圳市鈺霖投資發(fā)展有限公司5.75862007~2008通億實(shí)業(yè)項(xiàng)目深圳市通億實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司62007集浩景田項(xiàng)目集浩房地產(chǎn)有限公司1.612007~2008深圳鵬廣達(dá)新洲項(xiàng)目深圳市鵬廣達(dá)實(shí)業(yè)有限公司4.72007東海農(nóng)科項(xiàng)目深圳東海愛地房地產(chǎn)公司1.362007城投濱河路項(xiàng)目深圳市城市建設(shè)投資發(fā)展公司2.72008—福田區(qū)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判項(xiàng)目開發(fā)商建面(萬M2)推售時(shí)間車公廟項(xiàng)目深圳市浩業(yè)房地產(chǎn)投資公司7.82008新沙項(xiàng)目深圳中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司52007~2008車公廟項(xiàng)目深圳市興云誠實(shí)業(yè)有限公司/徑略投資有限公司興云誠實(shí)業(yè)有限公司3.922007~2008福田南項(xiàng)目旭飛房地產(chǎn)開發(fā)(深圳)有限公司/光彩紅實(shí)業(yè)旭飛42007崗廈景軒酒店南深圳市昌盛實(shí)業(yè)有限公司3.52007景田項(xiàng)目深圳市廣業(yè)成投資發(fā)展有限公司22007~2008國都高爾夫花園3期國都集團(tuán)（東港實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司）/君豪實(shí)業(yè)5.52007香蜜湖項(xiàng)目廣州市銀宇投資有限公司/廣州銀宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司32008梅林項(xiàng)目深圳運(yùn)發(fā)公司下屬深華公司，成協(xié)房地產(chǎn)公司32007合計(jì)121.62—福田區(qū)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判福田本區(qū)客戶本區(qū)置業(yè)習(xí)慣判斷（在不考慮產(chǎn)品質(zhì)素、價(jià)格等因素，以客戶置業(yè)習(xí)慣區(qū)域判斷）高尚居住區(qū)：香蜜湖、景田等經(jīng)濟(jì)實(shí)力交通絕對(duì)便利-地鐵站：崗廈、車公廟、華強(qiáng)北居住舒適度高：梅林、彩田、益田等（公務(wù)員聚集）不愿離開福田，交通便利，舒適度稍低：新洲深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判福田本區(qū)客戶本區(qū)置業(yè)習(xí)慣判斷（在不考慮產(chǎn)品質(zhì)素、價(jià)格等因素，以客戶置業(yè)習(xí)慣區(qū)域判斷）高尚居住區(qū)：香蜜湖、景田經(jīng)濟(jì)實(shí)力交通絕對(duì)便利-地鐵站：崗廈、車公廟、華強(qiáng)北等居住舒適度高：梅林、彩田、益田等（公務(wù)員聚集）不愿離開福田，交通便利，舒適度稍低：新洲各區(qū)未來1-2年供應(yīng)11.97萬新洲外區(qū)域客戶—將以經(jīng)濟(jì)實(shí)力未夠雄厚，但追求便利的客戶為主新洲區(qū)域內(nèi)客戶—長期居住、工作在區(qū)域內(nèi)的客戶是本項(xiàng)目絕對(duì)購買主力深入研判—區(qū)域內(nèi)購買本項(xiàng)目的客戶具體形態(tài)83.35萬11萬5.5萬深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體初步研判結(jié)論（二、客戶職業(yè)）深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判因素一、歷年購買區(qū)域內(nèi)小戶型客戶職業(yè)類型研判因素2001年-2005年成交客戶/2006年二手市場(chǎng)成交客戶25-35歲為主力購買小戶型群體高級(jí)白領(lǐng)/周邊生意人/香港人/娛樂工作者/原居民/個(gè)人、公司職業(yè)投資客因素二、現(xiàn)狀人口結(jié)構(gòu)—區(qū)域內(nèi)聚集大量租房客戶，福田區(qū)多個(gè)城中村面臨改造深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判福田區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)周邊原居民/周邊小生意人目標(biāo)客戶職業(yè)初步判斷結(jié)論投資客戶其他香港人深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分第一大類白領(lǐng)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判項(xiàng)目房價(jià)初期預(yù)測(cè)思路哪類白領(lǐng)能承受？深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判以目前區(qū)域市場(chǎng)最高房價(jià)10000元/平方米,試估本項(xiàng)目房價(jià)為戶型面積㎡預(yù)計(jì)總價(jià)(萬元)預(yù)計(jì)首付(萬元)預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用實(shí)際可能首付支出(萬元)30年月供（元）單房34.58346.8281614一房44.57-46.0644-468.8-9.22-311-122081-2150兩房157.235711.43-4132672兩房268.44-69.6568-6913.6-13.83-516-183195-3252預(yù)計(jì)客戶支付款以15萬元為界分兩個(gè)層次1）15萬以下2）15-20萬深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判研究推論一、首次支付8-10萬或者以下，月供1600-2000的白領(lǐng)？深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判第一條件研究：按照每月支付2000計(jì)算，最節(jié)省消費(fèi)，月收入多少能達(dá)到？白領(lǐng)日常支出估計(jì)（元）供樓物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）存錢合計(jì)20003001000-2000100020006300如果單身，最低個(gè)人收入必須在6300元以上如果戀愛關(guān)系穩(wěn)定或者已婚，家庭最低收入必須在6300元推論結(jié)果一：6300元的個(gè)人收入或者家庭收入者目前工作多少年？幾時(shí)能支付10萬深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判白領(lǐng)日常支出估計(jì)（元）房租（買房前）物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）最低存錢合計(jì)1500200200010001000-20004300按照每月最低消費(fèi)10萬元存多久？每月存2000元，5年能存夠10萬（最低標(biāo)準(zhǔn)線）22歲大學(xué)畢業(yè)，預(yù)計(jì)27歲能夠達(dá)到此收入標(biāo)準(zhǔn)（在沒有任何外界幫助情況下）深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判27歲以上白領(lǐng)最常規(guī)購買可行性研判單身已婚或者有穩(wěn)定戀愛關(guān)系1）大學(xué)畢業(yè)預(yù)計(jì)三年之后收入能達(dá)到6000元/月2）22歲畢業(yè)到3年后25歲開始存錢，5年后，30歲方能達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)初預(yù)估5年中的收入遞增，28歲可達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)兩人同時(shí)工作，預(yù)計(jì)26歲可以達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)研究結(jié)論一、年齡26歲以上（包括單身和有兩人），月（個(gè)人/家庭）收入至少6000元以上，可首次支付8-10萬，月供1600-2000的白領(lǐng)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判研究推論二、首次支付11-15萬或者以下，月供2000-2500的白領(lǐng)？深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判第一條件研究：按照每月支付2500按揭計(jì)算，最節(jié)省消費(fèi)，月收入多少能達(dá)到？白領(lǐng)日常支出估計(jì)（元）供樓物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）存錢合計(jì)25005001500-20001000-200020007400如果單身，最低個(gè)人收入必須在7400元以上如果戀愛關(guān)系穩(wěn)定或者已婚，家庭最低收入必須在7400元推論結(jié)果一：7400元的個(gè)人收入或者家庭收入者目前工作多少年？幾時(shí)能支付15萬深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判白領(lǐng)日常支出估計(jì)（元）房租（買房前）物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）最低存錢合200010001000-20007000按照每月最低消費(fèi)15萬元存多久？每月存2000元，7.5年能存夠15萬（最低標(biāo)準(zhǔn)線）22歲大學(xué)畢業(yè)，預(yù)計(jì)30歲能夠達(dá)到此收入標(biāo)準(zhǔn)（在沒有任何外界幫助情況下）深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判30歲以上白領(lǐng)最常規(guī)購買可行性研判單身已婚或者有穩(wěn)定戀愛關(guān)系1）大學(xué)畢業(yè)預(yù)計(jì)四-五年之后收入能達(dá)到7000元/月2）22歲畢業(yè)到四年后27歲開始存錢，7年后，33歲方能達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)但初估7年中遞增，預(yù)計(jì)31歲可達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)兩人同時(shí)工作，預(yù)計(jì)28歲可以達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)研究結(jié)論一、年齡28歲以上（包括單身和有兩人），月（個(gè)人/家庭）收入至少7000元以上，可首次支付15萬，月供2500深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判研究推論三、首次支付15萬-18萬，月供3000的白領(lǐng)？深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判第一條件研究：按照每月支付3000按揭計(jì)算，最節(jié)省消費(fèi)，月收入多少能達(dá)到？白領(lǐng)日常支出估計(jì)（元）供樓物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）存錢合計(jì)30005001500-30001000-2000200010500如果單身，最低個(gè)人收入必須在10500元以上如果戀愛關(guān)系穩(wěn)定或者已婚，家庭最低收入必須在10500元以上推論結(jié)果一：10500元的個(gè)人收入或者家庭收入者目前工作多少年？幾時(shí)能支付18萬深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判白領(lǐng)日常支出估計(jì)（元）房租（買房前）物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）最低存錢合30001000-2001000-200010000按照每月最低消費(fèi)18萬元存多久？每月存2000元，9年能存夠18萬（最低標(biāo)準(zhǔn)線）22歲大學(xué)畢業(yè)，預(yù)計(jì)31歲能夠達(dá)到此收入標(biāo)準(zhǔn)（在沒有任何外界幫助情況下）深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判31歲以上白領(lǐng)最常規(guī)購買可行性研判單身已婚或者有穩(wěn)定戀愛關(guān)系1）大學(xué)畢業(yè)預(yù)計(jì)六年之后收入能達(dá)到10000元/月2）22歲畢業(yè)到四年后28歲開始存錢，9年后，37歲方能達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)但初估9年中的收入遞增，預(yù)計(jì)35歲前能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)兩人同時(shí)工作，預(yù)計(jì)30歲可以達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)研究結(jié)論一、年齡30歲（包括單身和有兩人），月（個(gè)人/家庭）收入至少10000元以上，可首次支付18萬，月供3000的白領(lǐng)？深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判初步研判結(jié)論戶型面積㎡預(yù)計(jì)首付(萬元)實(shí)際可能首付支出(含裝修)(萬元)30年月供（元）最常規(guī)購買白領(lǐng)可能性研判結(jié)論單房34.586.881614年領(lǐng)26歲以上.家庭(個(gè)人)收入至上6000以上一房44.57-46.068.8-9.211-122081-2150兩房157.2311.4132672年齡28歲以上家庭收入至少7000元以上兩房268.44-69.6513.6-13.816-183195-3252年齡31歲-35以上家庭收入至少10000元以上深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判深入研判—客戶群從事職業(yè)級(jí)別研判個(gè)人情況研究家庭28歲收入至上6000以26歲以上，收入6000，個(gè)人收入300031歲收入至少7000元以上28歲以上，收入7000，個(gè)人收入350035歲收入至少10000元以上30歲以上，收入10000，個(gè)人收入5000第一類：30歲左右單身個(gè)人，個(gè)人收入6000元-7000元/月—普通公司中層管理人員/名牌企業(yè)普通級(jí)別員工第二類：31-35歲單身個(gè)人，收入10000元/月—普通公司高級(jí)員工/名牌企業(yè)中級(jí)員工第三類：26-30歲，雙人，個(gè)人收入3000-3500元/月——公司初級(jí)員工第四類：30歲以上，雙人，個(gè)人收入5000元/月—公司普通員工職業(yè)級(jí)別可能判斷深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分（白領(lǐng)細(xì)分結(jié)論）年齡30歲以上，單身,公司的中高級(jí)員工，或者是普通員工，事業(yè)發(fā)展方向穩(wěn)定年齡26歲以上,非單身,公司的中高級(jí)員工，或者是普通員工，事業(yè)發(fā)展方向穩(wěn)定此類白領(lǐng)購買本項(xiàng)目可能性再細(xì)分客戶群體必須考慮日前快速增長的房價(jià)對(duì)白領(lǐng)置業(yè)的影響深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判常規(guī)白領(lǐng)首次購房心態(tài)研究—市場(chǎng)調(diào)研—調(diào)研對(duì)象1）深圳中原內(nèi)部員工問卷調(diào)研，發(fā)出問卷198份，回收實(shí)際有效問卷165份2）中心區(qū)寫字樓白領(lǐng)隨機(jī)訪談。共訪問客戶17位深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—調(diào)研結(jié)論1：月收入5000-10000元或者以上，30歲左右單身白領(lǐng)本項(xiàng)目定向置業(yè)意愿80%表示結(jié)婚前不購買，面積小，房價(jià)貴，不如租房20%認(rèn)為可以考慮購買，購買目的為自住，購買客戶中，個(gè)人收入全部超過10000元/月此類客戶需求比例：選擇30㎡左右單房選擇40㎡左右一房選擇50㎡左右兩房選擇60-70㎡左右兩房95%暫時(shí)過度居住，單房夠了5%一房住得舒服點(diǎn)，結(jié)婚再說，基本也夠了深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判—調(diào)研結(jié)論2：月收入5000-10000元或者以上，30歲左右非單身白領(lǐng)本項(xiàng)目定向置業(yè)意愿50%表示不考慮購買，總價(jià)高，不如去關(guān)外或者租房，或者面積太小，家里人口太多50%認(rèn)為可以考慮購買，購買目的為自住，考慮購買的客戶家庭收入均超過10000元，此類客戶需求比例：選擇30㎡左右單房選擇40㎡左右一房選擇50㎡左右兩房選擇60-70㎡左右兩房70%一房夠住了現(xiàn)在價(jià)格太高20%兩房住得舒服已準(zhǔn)備或已有小孩10%家里人多深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判細(xì)分結(jié)論：我們需要尋找的是這樣的福田白領(lǐng)1）家庭結(jié)構(gòu)若是單身：收入10000元/月白領(lǐng)，他們渴望有自己的空間暫時(shí)居住2）家庭結(jié)構(gòu)若是非單身：家庭收入超過10000元/月，家庭人口不超過三個(gè)3)長期在新洲或者周邊地區(qū)居住,對(duì)該區(qū)域有一定情結(jié)深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分第二大類區(qū)域內(nèi)生意人和原居民深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判歷史—2001-2006年成交的周邊生意人和原居民看，具備如下特征：購房動(dòng)機(jī)：習(xí)慣購買，投資自住兼有，周邊生意人購房多為就近照顧生意，他們熟悉此區(qū)域，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好未來—大型建材超市啟動(dòng)，大量建材生意人會(huì)涌入目標(biāo)客戶細(xì)分研判結(jié)論：在本區(qū)域長期扎根的人，他們或許是生意人，或許是本地原居民，從事生意種類眾多，大量建材生意人會(huì)成為目標(biāo)客戶之一深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分第三類投資客深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判常規(guī)投資客戶心態(tài)研究短期—出租獲取長期收益長期—數(shù)年后利用漲價(jià)空間賺錢

非常規(guī)投資客戶心態(tài)研究？投資投機(jī)保值炒房—新政后5年之后的獲利空間令投資客觀望卻步短期—出租保證收益平衡長期—數(shù)年后利用漲價(jià)空間賺錢/女性自有固定財(cái)產(chǎn),不計(jì)較等待多少年

深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判短期片區(qū)租金收益可能性研判戶型面積㎡預(yù)計(jì)總價(jià)(萬元)30年月供（元）農(nóng)民房市場(chǎng)租金商品房市場(chǎng)租金單房34.58341614300-600800-1200一房44.57-46.0644-462081-2150800-10001300-1600兩房157.235726721200-13001600-1900兩房268.44-69.6568-693195-32521500-17001800-2200我們必須考慮到我們對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)期望,我們期盼項(xiàng)目能成為超越片區(qū)常規(guī)產(chǎn)品的高級(jí)公寓,公寓產(chǎn)品的租金將高于片區(qū)常規(guī)租金深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判短期片區(qū)租金收益可能性研判戶型面積㎡預(yù)計(jì)總價(jià)(萬元)30年月供（元）商品房市場(chǎng)租金（元）高級(jí)公寓帶來的超越片區(qū)常規(guī)租金空間設(shè)想（元）單房34.58341614800-12001500-1600一房44.57-46.0644-462081-21501300-16001800-2000兩房157.235726721600-19002000-2500兩房268.44-69.6568-693195-32521800-22002200-3000按照出租業(yè)主心態(tài)分析,收支基本能保證平衡深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判個(gè)體純獲利投資和投機(jī)客戶將大幅度下降,為了購買物業(yè)保值而用的客戶將有存在可能常規(guī)投資客戶心態(tài)研究短期—出租獲取長期收益長期—數(shù)年后利用漲價(jià)空間賺錢

投資投機(jī)保值炒房—新政后5年之后的獲利空間令投資客觀望卻步短期—出租保證收益平衡長期—數(shù)年后利用漲價(jià)空間賺錢/女性自有固定財(cái)產(chǎn),不計(jì)較等待多少年高企的樓價(jià)無法與市場(chǎng)租金切合，高級(jí)公寓的租金市場(chǎng)承受有限深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判基于常規(guī)投資\投機(jī)客戶的比例下降,我們?cè)噲D尋找非常規(guī)投資客戶深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判實(shí)際案例借鑒：韻動(dòng)領(lǐng)地—成交客戶中有30%投資客戶，其中有18%客戶為公司投資行為—公司購買為專門接待商務(wù)人士所用，也有部分客戶為私人購買商務(wù)之用，客戶看中新洲片區(qū)便捷度、升值潛力研判：商務(wù)人士在本項(xiàng)目購買的可能性多大？有多大潛力可以挖掘深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判韻動(dòng)領(lǐng)地、世紀(jì)漢宮、東方時(shí)代、佳兆業(yè)中心商務(wù)投資人士購買核心需求總結(jié)購買關(guān)注因素地段就近公司12%物業(yè)管理保安+清潔+多樣服務(wù)價(jià)格升值潛力裝修、外觀體面30%18%20%20%深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判本項(xiàng)目與商務(wù)投資人士購買核心需求匹配研判地段就近公司物業(yè)管理價(jià)格升值潛力裝修、外觀體面對(duì)周邊企業(yè)有較大吸引力金地物業(yè)管理有挖掘空間后期打造實(shí)現(xiàn)價(jià)格由于福田中心地區(qū)本項(xiàng)目對(duì)周邊企業(yè)的商務(wù)投資人士存在一定吸引力深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判本項(xiàng)目投資客戶形態(tài)研判結(jié)論常規(guī)投資客戶非常規(guī)投資客戶保值心態(tài)投資客戶—女性自有固定財(cái)產(chǎn),不計(jì)較等待多少年能升值賺錢日前租金收益基本維持平衡新崛起的周邊企業(yè)的商務(wù)投資人士深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分第四類區(qū)域內(nèi)香港客戶深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判歷史—2001-2006年成交的香港客戶看，具備如下特征：多為配偶在此區(qū)域工作居住長期在此區(qū)域有工作緣，需要在此區(qū)域居住現(xiàn)狀—大量香港客戶在此區(qū)域內(nèi)租房和長期在此區(qū)域娛樂目標(biāo)客戶細(xì)分研判結(jié)論：香港草根階層，在此區(qū)域有工作緣和親緣的香港人深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體職業(yè)形態(tài)研究最終結(jié)論深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判市場(chǎng)可行性角度福田區(qū)域內(nèi)1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力未夠購買福田高尚住區(qū)小戶型2）熟悉新洲區(qū)域?qū)^(qū)域認(rèn)同高級(jí)白領(lǐng)/老白領(lǐng)1）30歲左右單身2）26歲以上白領(lǐng)家庭，家庭成員結(jié)構(gòu)最多不超過3人3）家庭（個(gè)人）收入超過10000元/月職業(yè)投資客1）公司或者個(gè)人商務(wù)投資，接待高級(jí)商務(wù)客戶所用2）區(qū)域內(nèi)保值心態(tài)投資客戶，女性為主周邊生意人和原居民區(qū)域內(nèi)港人具有區(qū)域內(nèi)工作、親緣習(xí)慣購買深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判營銷角度韻動(dòng)領(lǐng)地銷售經(jīng)理慶福園（華強(qiáng)北商圈在售小戶型）銷售經(jīng)理福田區(qū)域內(nèi)高級(jí)白領(lǐng)/老白領(lǐng)職業(yè)投資客周邊生意人和原居民區(qū)域內(nèi)港人要求高，挑剔，成交時(shí)間慢，但口碑傳播有效經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，成交速度快，周邊區(qū)域影響力大經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，成交速度快經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，若是公司行為為主，成交速度緩慢，個(gè)人保值投資客戶成交較快嘉洲地帶三期策劃師深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判本項(xiàng)目營銷核心目標(biāo)客戶群研判結(jié)論項(xiàng)目實(shí)際情況規(guī)模小，營銷時(shí)間短小制作、小成本大品牌影響力核心客戶群福田區(qū)內(nèi)工作高級(jí)白領(lǐng)（包括單身和白領(lǐng)家庭）周邊生意人，原居民，港人，保值投資客

區(qū)域內(nèi)商務(wù)投資人士易于品牌的建立，宣傳調(diào)性應(yīng)針對(duì)此圈層為主易于銷售速度的保證，前期客戶積累鎖定此圈層客戶可節(jié)省成本易于品牌的建立，精品商務(wù)公寓品質(zhì)感較高，市場(chǎng)影響力大深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判目標(biāo)客戶群體研判最終結(jié)論1戶型面積㎡可能購買目標(biāo)客戶購買可能性心態(tài)研究單房34.58周邊生意人就近照顧生意，面積不需太大，負(fù)擔(dān)較輕港人過度居住高級(jí)單身白領(lǐng)過度居住原居民習(xí)慣購買，便于以后出租個(gè)體投資客戶出租，收支能維持基本平衡，長期財(cái)產(chǎn)一房44.57-46.06商務(wù)投資人士公司接待用途，面積接近酒店房間，夠用且舒適個(gè)體投資客戶出租，收支能維持基本平衡，長期財(cái)產(chǎn)高級(jí)單身白領(lǐng)舒適過度居住，享受生活高級(jí)非單身白領(lǐng)緊湊過度居住周邊生意人照顧生意，稍舒適居住港人過度居住原居民習(xí)慣購買深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判目標(biāo)客戶群體研判最終結(jié)論2戶型面積㎡可能購買目標(biāo)客戶購買可能性心態(tài)研究兩房157.23商務(wù)投資人士公司接待用途，面積接近酒店房間，夠用且舒適個(gè)體投資客戶出租，收支能維持基本平衡，長期財(cái)產(chǎn)高級(jí)非單身白領(lǐng)稍寬松居家，先自住后出租原居民考慮子女居住，習(xí)慣購買港人稍寬松居家周邊生意人家庭成員稍多，臨時(shí)舒適居家兩房268.44-69.65高級(jí)非單身白領(lǐng)三口之家，舒適居住原居民考慮子女居住港人家庭成員較多，稍寬松居家周邊生意人家庭成員稍多，臨時(shí)舒適居家深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判第一篇目標(biāo)客戶初判斷完深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判第二篇本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體喜好、特征深入研究判斷深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判小戶型客戶群體真的變了……深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判2002年片區(qū)內(nèi)最熱銷小戶型—麗陽天下項(xiàng)目廣告文案賞析來深圳一年，在CBD邊上安個(gè)窩

來深圳一年了，突然發(fā)現(xiàn)個(gè)人置業(yè)并不是個(gè)遙遠(yuǎn)得夢(mèng)，因?yàn)?，發(fā)現(xiàn)了麗陽天下。

選擇一種生活得理由有很多，選擇一個(gè)房子得理由也許很簡單，

我的窩就在麗陽天下，因?yàn)檫@個(gè)選擇很輕松，首付只要兩萬多，

月供甚至比窩租過得那個(gè)農(nóng)民房租金還低；更重要得是，

它就在這個(gè)城市的中心，在CBD邊上，

這里有我享受得到得繁華，和看得到得前景。

我要一個(gè)安定得窩，它不需要太大，不需要奢華，

因?yàn)榉孔硬皇俏业拿?，它是我的簡歷。深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判為明天而戰(zhàn)，跟理想死磕，正在從小資趕赴中產(chǎn)的途中，挑剔著自己也被挑剔著；喜歡與前程的氣息為伴，喜歡在城市的軌道上與時(shí)間賽跑。

生活就像時(shí)速快車，一定要棲居在城市的交通樞紐上。

不管住得房子有多大，面子一定要過得去，大堂要?dú)馀桑柵_(tái)要寬敞，配套要齊全，鄰居好交往，房子的空間也許很小，心的領(lǐng)域可以很大。

當(dāng)年年輕小戶型客戶群體的準(zhǔn)確心理描述深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判如今,“2萬元在CBD旁安個(gè)家”已經(jīng)是歷史,供樓款也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金,當(dāng)年描述中的正在“從小資趕赴中產(chǎn)的途中”的年輕一族已經(jīng)無法承受高企的樓價(jià)，家庭或者個(gè)人月收入上萬的中產(chǎn)白領(lǐng)才能支付起目前的樓價(jià),他們是什么樣的人?深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判第一類、福田區(qū)高級(jí)單身白領(lǐng)年齡：30歲左右家庭結(jié)構(gòu)：單身收入：》10000元/月就職行業(yè)預(yù)判：福田區(qū)域內(nèi)中高級(jí)企業(yè)員工深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判三個(gè)真實(shí)案例深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判賴先生，男年齡：32深圳中原策略中心總監(jiān)學(xué)歷：本科平時(shí)愛好：足球、文學(xué)、音樂性格特征：溫文爾雅，幽默，新潮因?yàn)樯习嘟?jīng)常加班，我期望物管配套方面能多提供些到位的服務(wù)，比如家政方面等；我覺得實(shí)用應(yīng)該是房子最基本的品質(zhì)；我比較傾向于面積緊湊但一定方正實(shí)用的小戶型；因?yàn)榭臻g的浪費(fèi)不僅關(guān)系到買房時(shí)的房價(jià)也關(guān)系到以后的物業(yè)費(fèi)用；另外最好位置便利，交通方便也很重要；因?yàn)樽鳛檫^渡使用，我會(huì)考慮將來出租或轉(zhuǎn)讓的空間。賴先生語：深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判張小姐年齡：31泰然工業(yè)區(qū)某廣告公司業(yè)務(wù)總監(jiān)學(xué)歷：本科平時(shí)愛好：音樂、旅游、看電影性格特征：柔中帶剛，穩(wěn)重，潮流愛看的書：《新視線》張小姐心得：我覺得小區(qū)不需要太大，但交通一定要很方便；我喜歡的房子也不需要太大，但一定要有個(gè)性，有些時(shí)候我認(rèn)為個(gè)性代表了某種品質(zhì)，我經(jīng)常被強(qiáng)烈個(gè)性的房子所吸引。這種感覺想起來都覺得太美好了。在小區(qū)里我也喜歡看到有創(chuàng)意的園林設(shè)計(jì)，這就象穿了一件很有品味的衣服，感覺很有味道。

深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判龔先生年齡：30福田中心區(qū)某公司部門主管學(xué)歷：專科平時(shí)愛好：運(yùn)動(dòng)、音樂、休閑、旅游性格特征：穩(wěn)重、幽默龔先生語錄：一直在中心區(qū)上班，平時(shí)工作很緊張，非常希望住的地方附近有個(gè)可以運(yùn)動(dòng)的地方，這是我認(rèn)為非常舒服的地方；交通方便對(duì)我也很重要，這樣可以節(jié)省許多時(shí)間；另外最好有較到位的物管服務(wù)，尤其在家政方面，這讓我不致于被家務(wù)煩擾，專心工作。深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判『已是所從事行業(yè)的精英一族素質(zhì)高，有相當(dāng)生活品味30出頭，已過了年少輕狂的年紀(jì)，穩(wěn)重，但不失生活熱情，不愿意為家務(wù)事所絆,同時(shí)具備責(zé)任感與使命感雙重負(fù)擔(dān).縱然暫時(shí)獲得了瀟灑愜意的生活，卻又無法回避無形的生存壓力。選擇單身購房,更多是希望獲得真正屬于自己的寧靜和空間以及財(cái)產(chǎn)』三個(gè)高級(jí)單身白領(lǐng)共性深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判第二類、福田區(qū)高級(jí)非單身白領(lǐng)年齡：30歲左右家庭結(jié)構(gòu)：二口或者三口之家收入：》10000元/月就職行業(yè)預(yù)判：福田區(qū)域內(nèi)中級(jí)企業(yè)員工深圳金地104棟項(xiàng)目前期策劃之目標(biāo)客戶研判趙先生年齡：30車公廟某貿(mào)易公司部門主管學(xué)歷：本科平時(shí)愛好：運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游性格特征：幽默、已經(jīng)立業(yè)，準(zhǔn)備成家，現(xiàn)在正在關(guān)心買房的事我和老婆都比較喜歡有現(xiàn)代感的東西，當(dāng)然，舒適度也很重要。第一次買房嘛，我們會(huì)選那種面積在70平左右，實(shí)用