土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算相關(guān)工作

有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算工作有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算工作土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)行土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷賠償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，規(guī)定項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了根據(jù)。土地一級(jí)開發(fā)從不一樣融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的重要根據(jù)是土地一級(jí)開發(fā)成本。三、土地一級(jí)開發(fā)成本是決定土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完畢征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完畢宗地外通路通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整(簡(jiǎn)稱“七通一平)(或“五通一平”及其他狀況),可直接用于土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)(土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi))和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。四、土地一級(jí)開發(fā)成本的構(gòu)成(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用立項(xiàng)匯報(bào)、可研匯報(bào)、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)行方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的多種工程征詢費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地價(jià)評(píng)估費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)1、立項(xiàng)匯報(bào)、可研匯報(bào)、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)行方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的多種工程征詢費(fèi)立項(xiàng)匯報(bào)、可研匯報(bào)的編制費(fèi)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)行方案的編制費(fèi)項(xiàng)目前期的多種工程征詢費(fèi)(測(cè)算原則可參照國(guó)家計(jì)委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作征詢收費(fèi)暫行規(guī)定》及地方物價(jià)局、計(jì)劃委員會(huì)《有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目前期工作征詢收費(fèi)的補(bǔ)充告知》中的有關(guān)計(jì)價(jià)原則。2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用→2023年國(guó)家計(jì)委《有關(guān)放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的告知》(計(jì)價(jià)格[2023]1218號(hào))中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《都市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)原則》,放開了→2023年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)都市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并公布了《都市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見》,作為都市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參照根據(jù)。3、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用2023年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2023]10號(hào)文公布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》,從2023年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文獻(xiàn)規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。建筑用地?fù)艿囟叮骸队嘘P(guān)測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)原則的告知》4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2023年10月28日全國(guó)人大通過了《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》,規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)關(guān)規(guī)范環(huán)境影響征詢收費(fèi)有關(guān)問題的告知》(計(jì)價(jià)格[2023]125號(hào))。該告知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響匯報(bào)書(含大綱)、環(huán)境影響匯報(bào)表和對(duì)環(huán)境影響匯報(bào)書(含大綱)、環(huán)境影響匯報(bào)表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用原則，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用5、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或征詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照《地方建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和規(guī)定》編制征詢匯報(bào)。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)征詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有都市規(guī)劃和交通征詢甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)匯報(bào)的取費(fèi)原則沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)征詢的原則及市場(chǎng)行情協(xié)商(目前收費(fèi)原則一般在0.5～2元/平米不6、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2023年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令(第323號(hào))公布的《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，根據(jù)《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，保證地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)匯報(bào)。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)原則均有不一樣的規(guī)定。7、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用1994年12月12日，國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合公布了“有關(guān)土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的告知”,告知規(guī)定：“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂協(xié)議，開展評(píng)估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具有土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本告知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)?！狈康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)原則實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)原則按照標(biāo)的總額采用差額定率分8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測(cè)算可根據(jù)2023年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2023]10號(hào)文公布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》中的有關(guān)原則結(jié)合實(shí)際狀況測(cè)定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2023年8月23日，建設(shè)部134號(hào)令公布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文獻(xiàn)審查管理措施》中再次明確規(guī)定“施工圖9、招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)原國(guó)家計(jì)委有關(guān)印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行措施》的告知計(jì)價(jià)格[2023]1980號(hào)文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)原10、工程保險(xiǎn)費(fèi)建設(shè)部和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2023年8月出臺(tái)了《有關(guān)推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見》建質(zhì)[2023]133號(hào)，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和有效期間由也許的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由可以轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、貫徹質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品構(gòu)成，包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和有關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中，工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)重要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體構(gòu)造問題和滲漏問題等提供風(fēng)工意外傷害險(xiǎn)(雇主責(zé)任險(xiǎn))、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑(安裝)工程一切險(xiǎn)。但詳細(xì)費(fèi)率，市場(chǎng)浮動(dòng)較大，建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保。但在項(xiàng)目前期階段，估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)非常困難，可以暫按建安工程造價(jià)的1%-2%估算。(二)征地、拆遷費(fèi)用1、征地賠償費(fèi)用根據(jù)土地所屬的不一樣區(qū)域及其被征用前的不一樣用地性質(zhì)對(duì)應(yīng)發(fā)生不一樣的征地費(fèi)用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，地方建設(shè)征地賠償安頓措施進(jìn)行賠償安頓。征地賠償費(fèi)包括土地賠償費(fèi)和安頓補(bǔ)助費(fèi)。波及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗賠償費(fèi)和其他土地附著物賠償費(fèi)。青苗是指管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。征地賠償費(fèi)最低保護(hù)原則由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本措施規(guī)定的人員安頓費(fèi)用等綜合原因確定，報(bào)上級(jí)人民政府同意后公布執(zhí)行。征地賠償費(fèi)最低保護(hù)原則應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整。根據(jù)房屋所屬的不一樣區(qū)域及其不一樣屬性對(duì)應(yīng)發(fā)生不一價(jià)款金額的1～1.5%向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)?！狈课莶疬w管理費(fèi)：不超過房屋拆遷賠償安頓費(fèi)用0.5%。6、其他(三)公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用應(yīng)在不一樣階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參照對(duì)應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。(四)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化(花草、樹木的種植)、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要構(gòu)成部分，應(yīng)在不一樣階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參照對(duì)應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定(五)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其他須納入土地一級(jí)開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。在不一樣階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參照對(duì)應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。(六)工程建設(shè)其他費(fèi)用1、工程監(jiān)理費(fèi)根據(jù)地方工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)原則實(shí)行措施規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)比例計(jì)取，用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2%計(jì)取。2023年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合公布的《工程勘察編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。3、建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用包括安保、環(huán)境保潔、臨時(shí)綠化、美化等費(fèi)用。這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算。不一樣的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周圍的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時(shí)綠化，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測(cè)算4、項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用這部分費(fèi)用重要是由于目前土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完畢后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、(天然)氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不一樣的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就導(dǎo)致在土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)基本完畢后，也許還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管，對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)行。為此，土地一級(jí)開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)行費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不一樣一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的狀況，千差萬別，不一而足，須謹(jǐn)慎看待，認(rèn)真估算。5、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用指在土地一級(jí)開發(fā)工作完畢后，由土地一級(jí)開發(fā)主體組織，委托專業(yè)征詢企業(yè)從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)。該費(fèi)用可參照國(guó)家有關(guān)工程征詢的收費(fèi)原則測(cè)算。指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目。例如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”等。污染區(qū)域，還需要(七)管理費(fèi)指土地一級(jí)開發(fā)主體在土地一級(jí)開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的詳細(xì)狀況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平、資源投入狀況等進(jìn)行核算。有關(guān)地方規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)詳細(xì)管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的有關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。其測(cè)算依企業(yè)(或項(xiàng)目)的資本構(gòu)造和融資能力不一樣而有其融資成本應(yīng)視詳細(xì)狀況分別測(cè)算。(九)銷售費(fèi)用包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提高開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開發(fā)商和最終顧客，完畢土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的籌劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的多種廣告、宣傳目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)