土地一級開發(fā)項目成本測算相關(guān)工作

有關(guān)土地一級開發(fā)項目的成本測算工作有關(guān)土地一級開發(fā)項目的成本測算工作土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實行土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷賠償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，規(guī)定項目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了根據(jù)。土地一級開發(fā)從不一樣融資渠道籌集資金時，金融機(jī)構(gòu)在對項目進(jìn)行融資評價和決策的重要根據(jù)是土地一級開發(fā)成本。三、土地一級開發(fā)成本是決定土地出讓交易價格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完畢征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完畢宗地外通路通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整(簡稱“七通一平)(或“五通一平”及其他狀況),可直接用于土地出讓交易價格是由毛地價(土地出讓金、四源費和大市政費)和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。四、土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成(一)項目前期費用立項匯報、可研匯報、土地一級開發(fā)實行方案等的編制費及項目前期的多種工程征詢費委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案工程勘察、測繪、定樁費用環(huán)境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設(shè)計費及施工圖審查費招標(biāo)代理費、招標(biāo)服務(wù)費工程保險費1、立項匯報、可研匯報、土地一級開發(fā)實行方案等的編制費及項目前期的多種工程征詢費立項匯報、可研匯報的編制費土地一級開發(fā)實行方案的編制費項目前期的多種工程征詢費(測算原則可參照國家計委制定的《建設(shè)項目前期工作征詢收費暫行規(guī)定》及地方物價局、計劃委員會《有關(guān)建設(shè)項目前期工作征詢收費的補充告知》中的有關(guān)計價原則。2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用→2023年國家計委《有關(guān)放開和下放部分商品和服務(wù)價格的告知》(計價格[2023]1218號)中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的《都市規(guī)劃設(shè)計計費原則》,放開了→2023年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國都市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并公布了《都市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見》,作為都市規(guī)劃設(shè)計計費的參照根據(jù)。3、工程勘察、測繪、定樁費用2023年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2023]10號文公布了《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》,從2023年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文獻(xiàn)規(guī)定核算工程勘察費用。建筑用地?fù)艿囟叮骸队嘘P(guān)測繪產(chǎn)品收費原則的告知》4、環(huán)境影響評價分析費用2023年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》,規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)關(guān)規(guī)范環(huán)境影響征詢收費有關(guān)問題的告知》(計價格[2023]125號)。該告知中規(guī)定了項目前期進(jìn)行建設(shè)項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響匯報書(含大綱)、環(huán)境影響匯報表和對環(huán)境影響匯報書(含大綱)、環(huán)境影響匯報表進(jìn)行技術(shù)評估的費用原則，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用5、交通影響評價分析費用規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或征詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評價，并按照《地方建設(shè)項目交通影響評價準(zhǔn)則和規(guī)定》編制征詢匯報。進(jìn)行建設(shè)項目交通影響評價征詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有都市規(guī)劃和交通征詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價匯報的取費原則沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計征詢的原則及市場行情協(xié)商(目前收費原則一般在0.5～2元/平米不6、地震影響評價分析費用2023年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令(第323號)公布的《地震安全性評價管理條例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，根據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評價的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，保證地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有對應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價匯報。目前，全國各省市對地震安全性評價收費原則均有不一樣的規(guī)定。7、地價評估費用1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合公布了“有關(guān)土地價格評估收費的告知”,告知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為，評估機(jī)構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂協(xié)議，開展評估服務(wù)工作，收取合理費用。凡具有土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進(jìn)行評估，并按本告知的規(guī)定收取土地評估費?！狈康禺a(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費原則實行政府定價，其收費原則按照標(biāo)的總額采用差額定率分8、工程設(shè)計費及施工圖審查費工程設(shè)計費的測算可根據(jù)2023年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2023]10號文公布的《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》中的有關(guān)原則結(jié)合實際狀況測定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2023年8月23日，建設(shè)部134號令公布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文獻(xiàn)審查管理措施》中再次明確規(guī)定“施工圖9、招標(biāo)代理費、招標(biāo)服務(wù)費原國家計委有關(guān)印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行措施》的告知計價格[2023]1980號文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費原10、工程保險費建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2023年8月出臺了《有關(guān)推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見》建質(zhì)[2023]133號，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和有效期間由也許的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由可以轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險、貫徹質(zhì)量責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品構(gòu)成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和有關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險重要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體構(gòu)造問題和滲漏問題等提供風(fēng)工意外傷害險(雇主責(zé)任險)、設(shè)計責(zé)任險、工程質(zhì)量保修保險和建筑(安裝)工程一切險。但詳細(xì)費率，市場浮動較大，建設(shè)工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險按比例投保。但在項目前期階段，估算工程質(zhì)量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的1%-2%估算。(二)征地、拆遷費用1、征地賠償費用根據(jù)土地所屬的不一樣區(qū)域及其被征用前的不一樣用地性質(zhì)對應(yīng)發(fā)生不一樣的征地費用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，地方建設(shè)征地賠償安頓措施進(jìn)行賠償安頓。征地賠償費包括土地賠償費和安頓補助費。波及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗賠償費和其他土地附著物賠償費。青苗是指管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。征地賠償費最低保護(hù)原則由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本措施規(guī)定的人員安頓費用等綜合原因確定，報上級人民政府同意后公布執(zhí)行。征地賠償費最低保護(hù)原則應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時調(diào)整。根據(jù)房屋所屬的不一樣區(qū)域及其不一樣屬性對應(yīng)發(fā)生不一價款金額的1～1.5%向征用拆遷單位收取評估費?！狈课莶疬w管理費：不超過房屋拆遷賠償安頓費用0.5%。6、其他(三)公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用應(yīng)在不一樣階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參照對應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。(四)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用包括：綠化(花草、樹木的種植)、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費用。這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要構(gòu)成部分，應(yīng)在不一樣階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參照對應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定(五)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用包括：市政管理用房建設(shè)費用；機(jī)動車停車場(庫)、非機(jī)動車停車設(shè)施建設(shè)費用；規(guī)劃中其他須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費用。在不一樣階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參照對應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。(六)工程建設(shè)其他費用1、工程監(jiān)理費根據(jù)地方工程建設(shè)監(jiān)理費收費原則實行措施規(guī)定：實行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費按工程的總造價比例計取，用插入法計算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2%計取。2023年國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合公布的《工程勘察編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的10%收取施工圖預(yù)算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的8%收取竣工圖編制費。3、建設(shè)期區(qū)域管理費用包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化等費用。這部分費用在項目初期很難估算。不一樣的土地一級開發(fā)項目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周圍的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測算4、項目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費用這部分費用重要是由于目前土地一級開發(fā)項目完畢后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、(天然)氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不一樣的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就導(dǎo)致在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完畢后，也許還會對資產(chǎn)進(jìn)行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角度出發(fā)，進(jìn)行運行。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運行費。這筆費用根據(jù)不一樣一級開發(fā)項目的狀況，千差萬別，不一而足，須謹(jǐn)慎看待，認(rèn)真估算。5、項目后評價費用指在土地一級開發(fā)工作完畢后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)征詢企業(yè)從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評價。該費用可參照國家有關(guān)工程征詢的收費原則測算。指其他歸屬項目前期及其他費用的項目。例如：委托代建的項目還會發(fā)生“代建工程管理費”等。污染區(qū)域，還需要(七)管理費指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費用應(yīng)根據(jù)項目的詳細(xì)狀況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入狀況等進(jìn)行核算。有關(guān)地方規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)詳細(xì)管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。(八)財務(wù)費用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的有關(guān)財務(wù)費用。其測算依企業(yè)(或項目)的資本構(gòu)造和融資能力不一樣而有其融資成本應(yīng)視詳細(xì)狀況分別測算。(九)銷售費用包括土地一級開發(fā)主體為提高開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終顧客，完畢土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的籌劃、推廣活動，和因此發(fā)生的多種廣告、宣傳目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費